建筑企业采购合同管理的特点与管理重点

建筑企业采购合同管理的特点与管理重点分析建筑企业的采购合同由于其构成的复杂性、合同周期内的较大风险性、国家对分包合同的高度干预性，给企业的采购及合同管理带来新的研究课题，为更好的提高采购合同的管理质量，下面就供应及分包合同的特点及合同管理中需要注意的重点问题加以总结分析，不妥之处敬请指正。第一节建筑企业采购合同的特点分析在工程项目的施工承包活动中，建筑企业需要进行大量的物料采购，为发挥供应链的整体优势，总包商经常将劳务施工任务，或者需要专门技术及专用施工机具等特殊专业施工任务委托专业分包商施工，物料购销合同及分包合同，是联系总承包企业与各供货商的纽带。由于工程工期长，不确定因素多，项目合同数量多，采购管理，是建筑企业管理的重点，而合同管理，是采购管理的一个核心环节，下面就建筑企业合同特点加以分析。1.1建筑企业物料供应合同特点分析建筑企业物料供应合同多采用国家统一的工矿企业购销合同格式文本，文本内容相对简单，工程建设中的物资主要是指构成建设工程实体的材料和设备。建设工程造价的60%以上是由材料、设备的价值构成，建设工程的质量在很大程度上取决于所使用的材料和设备的质量。对于材料设备的合同有效的进行管理，有助于提高建设工程质量，降低建设工程造价。建设材料和设备按时、按质、按量供应是工程施工顺利地、按计划进行的前提。材料和设备的供应必须经过订货、生产（加工）、运输、储存、使用（安装）等各个环节，是一个非常复杂的过程。建筑企业物料设备供应合同是连接生产、流通和使用的纽带，是建筑工程合同的主要组成部分。大部分建筑企业物料设备的采购和供应方式存在周期长、环节多的特点。这就需要在签订建筑企业物料设备供应合同时对标的、数量、包装、运输方式、价格、结算、违约责任、计量方法、验收标准、验收方式、验收内容、保修、现场服务等各个方面进行严密的约定，以加强建筑企业物料设备管理，提高建设工程质量，降低建设工程造价。1.2建筑企业分包合同特点分析建筑企业分包合同具有数量大，不确定性强，合同关系特殊等特点。就合同数量讲建筑工程设计的分包合同较多，一个总承包项目至少涉及主体结构土建劳务、水电安装劳务和桩基专业、防水专业、消防专业、钢结构专业等专业分包十几个建筑分包合同，合同履约阶段变更处理繁杂，协调管理复杂。在合同关系上，分包合同虽有独立的合同主体，但分包合同关系受总包合同关系的影响，总包合同和分包合同都共同的指向特定的建设工程，一般地，它们之间的合同关系如图1所示：图1建筑工程总分包合同管理关系示意图资料来源：李健，张庆云．建设工程分包合同若干法律问题的分析．建筑，2001（8）：9这种合同管理关系反映了总包和分包在工程建设活动的经济地位的不同。由这种经济地位决定了总包合同和分包合同在法律上体现为主合同和从合同之间的关系。虽然业主与分包人没有直接的合同关系，但发包人对分包商分包工程有否决与批准的权利，分包人对分包的工程与承包人一起对发包人承担连带责任。工程监理受发包人委托对承包人的施工进行监督管理，并对分包人使用的材料、施工工艺、工程质量进行监督管理。我国分包合同分劳务分包合同和专业分包合同两种格式，一些地区对分包合同没有统一文本格式要求，有些地区如北京、天津地区，则要求分包合同必须采用国家统一的分包格式文本签约，分包合同经备案并公正后生效。工程项目的特点决定了分包合同的独特之处，现行的分包合同分为协议书、通用条款及专用条款三部分，三部分结合成为一体，劳务分包合同独立一体共35条，二者根据对象的不同及施工条件的不同规定了不同的内容，但从整体来分析，都承继总包合同的条款约定，包含了基本的合同条件，合同条件及应约定的内容如表1。表1建筑分包合同条件模拟表岂序号增合同条件扔分类亮合同条款烦合同条款误内容及注钩意事项祥1愉分包工程失概况群工程名称障分包项目歼名称拢工期的在满足总忍承包工期盲的前提下尊，按总体土施工组织镜设计确定礼分包项目百工期隙承包内容与分包项目哥工作内容序承包方式吐须明确（售1移）包工包遍料承包或抄劳务承包优；立（岭2君）单价承美包、总价贿承包或成尝本加酬金钩承包刃2富双方权利悬和义务吉总承包方痛权利与义蜜务窝（首1识）按约定恭的时间及沃份数提供征图纸，向葱分包方发总出为满足靠分包工程熔的正确实进施，完成尚及其缺陷倦修复的补挠充图纸和膜指令，进督行技术交呆底，办理筛设计变更盆；匀（欢2扁）审核批万复分包方捎的施工方轻案及验工马计价；贯（殃3菠）提供施筐工场地，蒜负责在施乱工工程中饰对分包方宏的工程质闪量、安全婆、进度、列文明施工室进行监督觉、检查及统管理；允（冰4丑）负责分形包工程进贸度款的拨咏付和竣工坟结算；握（克5杠）可以要刑求分包方炭撤换其派女遣或雇佣怒的不能胜妥任、玩忽熊职守、不饭负责任的驼人员。仿分包方权篮利与义务蓄（誉1铜）在合同岁签订授后刚X衔日内组织岔足够工程赌施工所需提的人员、多设备进场齐；扫（社2粒）按总承耕包要求编赠制上报施跟工组织方巴案、验工序计价报表典及其他技善术资料；弟（瞎3建）按批准刻的施工方社案及进度退计划组织伐施工；绵（勿4姿）在施工竭过程中发祖现实际与丑设计不符候合时，应户以书面的用形式通知颗总包方进王行处理；及（烤5锄）接受总座包方和监凡理方的监晃督，按时胡参加总承醋包方组织傍的各类会付议；墨（响6咽）遵守当车地政府的绸法规，遵酿守有关部差门对安全堤施工、文旷明施工、贼施工现场杂交通和环痕境保护等榨管理规定特，承担因浅违反有关州规定造成落的损失和耽罚款；串（结7消）负责对辣施工现场咐的管理及恼地下管线纷、建筑物托、构造物梁的防护工毯作，并承盒担因防护袖不利引起上的一切损背失；闲（北8版）负责对南其所用的啦现场房屋移、水电管扫线和便道劲等临时工次程的维护累工作，允友许总承包弃方和其他骄承包人使拆用；揭（姨9拼）承担未康严格履行希合同义务树而造成的详工程财产立损失和人似力伤害的英全部责任熔及所发生池的费用；混（催1劫0晨）自行聘虹（雇）用迎职工，负傻责其工资减及进场退户场的费用控，并对职血工的行为摄负责；需（乏1气1谈）竣工或宴合同终止傍时，按总余包方的要诊求运出其脚设备、剩户余材料、勺垃圾及各餐种设施，急并保持整羽个工地的赛整洁；痰（好1丧2绸）交工前恒，负责对忍已完工程拿的成品保绳护工作。抓续表靠合同条件甩分类终合同条款岔合同条款膀内容及注异意事项涨3斗质量管理次质量等级动必须满足反总承包合箱同要求，猫未明确时沉，满足国邀家或行业齿现行规范忆要求适过程检验冬分包方应州及时接受至总承包方潮主管工程命师和监理吴工程师的肠检查，严移格按照其早要求施工馋、返工或愈修改，主墨管工程师序及监理工欧程师的检谜查不能免肃除分包方维所应承担嗓的责任。拾隐蔽验收犯不经监理扎工程师检坟验，分包巨方不能进离行下一道宅工序的施覆工，总承辩包方要求馋对隐蔽工房程进行剥动露检验检蠢查时，若古质量合格疼，则剥露削和修复费恋用由总包葱方负责。晶返工处理敢工程施工些期间出现巩质量问题油，分包方勤在约定的画时间进行晓翻修工作想并承担返扁修而造成因的一切损乞失，工期额不予顺延税，超过约缠定时间，丧总承包方贸可以另找括队伍进行仁返修，发丽生费用在肉分包方工秩程款中扣或除。劫4榆进度管理有工期提前强总包方要奇求工期提龄前时，对畅分包方的天奖励补偿步，一般以灭合同额为暴基础约定温一定的比碧率。罚工期推延勇发生不可缺抗力的自臣然灾害时汇，经监理没工程师批朋准并经总档承包方同拾意后，工蹄期可顺延债，因分包岩商原因不萌能完成施仁工计划时幸，总承包挖方可对其焰承担的工集程范围进挖行调整，鸡或减少工仙程量（但猎所约定的共分包方的犬责任和义顾务不能因突此而改变牢）佛加速施工健因分包方耀原因致使径工程进度身过慢时，喊为赶进度鸡所采取的质必要措施聋虽经总承赌包方同意死，但所发租生的费用裂由分包方调负责袖5酷安全管理宜施工安全持分包方应下按有关规犯定采取严住格的防护滥措施，承煎担其责任粘事故的责宽任和损失屋。若责任冈在总承包翁方，责任胀和损失由旧总承包方责承担。砌6振材料供应视管理度工程材料肃及动力的耐供应文须明确确：睛⑴点总承包方榜供料种类番、价格、衡数量、地丽点、验收处方法、责解任人凑；聪⑵梁分包方对区自购材料捧的时间，渴质量负责护7貌变更管理芦设计变更慎须明确：旱变更价格睬的确定原权则及计量丝支付原则冷分包方申玻请变更旧分包方为酷了便于组俊织施工，络或为了安烫全，避免际干扰等原理因，需采疼取相应的勿技术措施衰而提出的真局部变更闹设计，除园需得到监传理工程师妹的批准外稿，并承担蛙由此而增典加的费用陈。态8压计量支付脆与结算波工程预付涛款地分包工程持一般不支箱付预付款肥，在收取陆履约保证豆金时，可唐以在总额异内支付。纷工程计量积工程量的泊核实确认顺：因分包窗方自身原骄因造成超陶过设计图泽纸要求而牧增加的工芬程量及返伴工的工程执量不予计歇量；工程凡质量不合披格不予计赚量，工程异量计量应倡以净值为么准，损耗察及施工误弊差不予计逼量，其已替含在综合服单价之中跃；分包方杂未能及时浙派人确认仪，则由总猴承包方批拆准的计量刮即超时工盏程的正确威计量箩。员⑵档工程款的寸调整：工朱程完成情忧况不能使去监理工程屑师满意，袜总承包方昼有权在任饭何一次计君价中扣除派或折减该姐工程的价冤值纱工程款支忽付利须明确：女拨款时间投、数额、即扣留保修台金比率、逐逾期付款御补偿方式遍及费率馋9碧工程保修狮工程保修渔（非1刷）须明确蔬：保修内仇容、范围终、保修期旷、保修金吃数额故（跟2旁）保修金概返还：将脑根据工程在维修情况乖确定剩余昂金额，无膜利息返回笑；舞（箩3喉）保修责毁任：因分份包方所用茶材料设备哀操作工艺盾所致或因私其疏忽、年不履行合明同义务所其致的质量举问题的修朵复费用完律全由分包翠方承担，课非分包方唉原因导致敏的质量问尚题的修复识费用由总倘包方承担翻，双方另训行协商承舰担费用的旦额度；厅（许4鸟）实施保秤修：保修店期内出现肉质量问题糖时，分包扶方不能及若时组织人们员进行修诚复，总包怖方将组织瞒人员进行此返修，若陈责任在分杰包方，则凤返修费用否从保修金乱中扣除，且返修费用踩超过保修谊金费用部计分构成分猛包方相对渐于总包方绿的债务。映续表伏合同条件样分类谊合同条款呈合同条款最内容及注涝意事项果10毙其他约定娱奖罚规定至分包方在税施工过程区中，工程蚕质量、安威全、进度腔、文明施叠工等达不违到合同要照求时，按容总包方要逆求进行整离改，整改纸后仍达不染到合同要豆求时则视忠为违约，承对于有关堵部门检查营时的单项正罚款或奖妖励，应由望分包方承榨担或享有哲。披工程转包状分包方不撒能再进行塔工程分包或、转包。共工程量增绞减示设计工程姜量的变动岸不应使合着同条款无齐效或降低遍，也不免笨除分包方靠按要求的去标准进行宅施工和对冈缺陷修复葬的责任。边保险仿须明确投扶保责任人联分包方设山备、临时脏工程和材趟料言分包方为随本工程提讯供的装备喇、临时工吊程和材料廊一经运到管现场，就领视为为本膨工程专用监，完工前穴若无监理神工程师同必意不得将页上述物品剃的任何部茅分运出现格场。巷施工干扰饲相临施工自段不可避鲜免的施工救干扰问题德，由总承仆包方进行务协调，分叼包方应服猜从，费用垂已经包含延在分包方雀合同单价栏中。灰暂停施工纠因天气或鼓技术间歇施等非双方叮原因产生滔的间歇，足此项费用辉应考虑在邀综合单价皇中，不再漂增加。楼意外发现抓工程现场笋发掘的所附有有价值创的文物、便古迹、化舅石、遗迹茫等都属于万国家财产坐，一经发质现应通知爹监理工程税师进行处荒理。罢不可抗力策发生不可祥抗力的自泊然灾害时真，各自承扑担自己的中财产和人垫员损失。直专利权仍分包方所絮用的施工漆工艺、材刮料、设备佩等应保障狮总承包方规免于承担储发生侵犯拳专利权的晶索赔和诉雅讼。盾11言违约处理角违约定义奏（济1字）分包方笛违约事项筹：已放弃炕合同，不骆能按工程危需求组织拨人员、设梨备进场，捆在施工中栋进度、质极量、安全芒、现场管独理不能达谱到合同约职定的标准挪或无视总馆承包方事尊先的书面井警告，忽动视其履行风合同约定革的义务，挤转包工程慢，倒卖总之包方材料感，以总承喂包方名义汤进行非法婶活动。筹（皱2膝）总承包慈违约事项亩：超时付界款，不履萄行相关义桶务，不当案终止合同眨。猴违约处理猫（忆1造）分包方阿违约：总脂承包方有墓权解除合从同，收回纹其分包的壮工程，调凑整分包范喜围或收取越违约金，济由此引发寸的一切后吵果和责任裹都由分包剖方承担。吼（乒2荣）总承包逐违约：延券时付款应嚼给予补偿具，拒绝履勉行义务导蛇致分包方机停止施工孔，应赔偿绪分包方有仿关损失。伸违约金是须明确：愿（需1肌）违约金作的具体数辩额或比率订。豆（援2干）给对方杏造成的损结失超过违周约金时，燕其超过部祥分构成分导包方相对掀于总包方饺的债务。座12铜争议解决涂争议解决肝须明确：亡仲裁或是某诉讼。经蹈仲裁后法乎院不再受读理诉讼请堤求。目13淹工程量清巡单嫩计量规定黎须明确：蹄工程项目户名称、单哄位、价格滴，工程量直计量规定恳。蓝支付内容碑（监1被）单价中才应包括各些项目开含工葛—独—撕竣楼工票—拍—益保修全过贪程工作内良容。区（暑2年）没有单忧价的细目货费已经分帝摊在工程堵的有关细立目综合单习价中，用渔于本工程圆各种单价女的提供、衫运输、安轨装及拆卸乳所需费用略已经包括掘在各工程棚细目的综苗合单价中寺，单价不段因施工方嚷案和技术堪措施的改忌变和进行拴调整。纠14芬商务部分恶商务条款故合同双方访单位名称脸、地址、浩负责人、养委托代理峰人、电话释、传真及佳时间等。资料来源：黄志春．建设工程施工分包合同条件及合同模式的探讨．建筑经济，2002（1）：32摔劳务分包绩合同与专辈业分包合拨同在较早哈的采用同锻一格式文拣本，后来谅为突出劳葡务作业特生点，针对斗劳务作业氏如钢筋作周业、混凝晴土作业施验工，规定而相应条件耕。但实际多上任何劳碧务作业都滚不仅仅是垮纯劳务作拉业，还包晌含手头工翅具、施工霞小型机具锅、零星材必料等，除吩需承包人巡提供的工继条件及保饺修等条款杠外，在实翻际操作中球其合同条赔件与专业予分包合同览条件模式为可以参考娇结合利用船。董1.愧3陡建筑企业绍采购合同底管理的难兵点分析即以某建筑相企业为例膨，其某年程的产值在吧10暂个亿，在念建工程约谋为孟20昆个，每年欲的采购物徒料总额在星6.5须亿元左右闭，购销合泼同份数在富230跌份左右；悄劳务施工势产值在羊1.7裹亿元左右浑，分包合滥同数量在限200冰份左右，缩材料供货忧商在勺60采家左右，柜分包供货矩商在所70筛家左右，叉每年的分扰包合同结蛛算份数在系180帽份左右，体签证变更丈在仁600财份左右。者通过例子盯，结合以漫上合同特扫点，可以每明显看出荒，建筑总遵承包企业慎在供应及质分包合同药管理上的慌难点兰：民扯1胜、合同数厘量多，一矿个建筑企循业，每年坑有几十份左总包合同狼和几百到旦上千份工颗程分包、笔材料设备舞采购合同先。合同主福体众多，乱各个合同蝶主体（公辨司或个人替）的主体屠资格、资述信情况和蚀履约能力车不尽相同服，良莠不春齐，增大大了建筑企晓业合同管描理的难度塘。英2君、合同文幻本不规范烤、履约率询较低，合昨同欺诈行厉为时有发欧生，严重援扰乱了企棚业的生产妹经营秩序翅，合同签佩订行为不邮规范、约讲定不明确晨，合同条煤款不完善汁，责权利边表述不明厨确，意思侮表达模糊抓的情况难文以避免。扣3威、合同数傲额较大。罩建筑企业颠采购合同宴小到几千葡大到几千柿万，如履棍行不善，著造成的后份果严重，子合同风险胖损失。碗4情、建筑企照业往往没层有专门的隔管理体系涉，合同签英订者和合来同的实施验者为企业僵不同的业她务部门或易单位，容鼓易造成管酬理脱节和衡扯皮的现每象。浙5拘、建筑市造场还不规累范，劳务炊分包及工校程专业分泼包包工头园挂靠情况加严重，在怕合同履行醋过程中或揪合同履行糠结束时极签易发生纠谋纷，而纠刚纷发生后蓬处理复杂仅。仆对以上合躬同管理的滋难点分析他，可以看陡出，建筑踢施工企业呆需要认识城到以下几境方面工作弄的重要性希：一是合豆同管理应晚该有一个读完整的制丰度体系及膊组织体系掌；二是以车供货商关株系管理为炭保证的供裕货商供应脉与评价体掀系；三是岔高效的合涂同签约、枝履约控制禁机制及可快以有效进珠行风险管特理与防范用的文本控丘制措施。紫我国建筑命市场还没家有足够完翁善，社会捎信用管理挺还不能满叹足企业发售展需要，杠合同管理话在很大程怀度上决定载了企业的虹兴衰，合兵同管理成涂为供应链惑中供应商烘管理的重阁要内容。舒第二节建宝筑企业供债应及分包趣合同管理基的哑重点器建筑施工木企业大力泛加强合同谈管理，有衰利于提高乳企业自身差的现代化肾管理水平骄，有效的搭控制建设艘工程质量杏、进度和障造价，提用高企业获辣利能力。帖施工企业尾必须注重众合同管理初专门化、笑专业化、雾协调化和览信息化，扛应设立专神门的合同大管理机构沟，配备专佩门的专业巷人员具体茧负责合同洋管理工作货，对公司喊合同统一游管理，强坦化合同管背理过程中予企业内各终部门之间给的分工、椒协调和合群作，逐步从建立和完地善合同管桶理体系及傻制度。天2利.1万槐建立企业紫合同管理岗体系恩合同管理泽体制的建版立是基本芒保证，建本筑企业根伶据总公司称、分公司特及项目经参理部对采利购合同管芹理实施的趋不同作用饭，可以设波立分层管抬理的合同起管理系统否，如图2：项目经理部项目（合约）经理分公司合同主管部门总公司合约管理委员会总公司合约管理部门项目经理部项目（合约）经理分公司合同主管部门总公司合约管理委员会总公司合约管理部门算图处2赠特合约管理湖系统图茅资料来源涉：局合约鞭管理手册册总公司由直合约部门籍主管，相著关部门参艇与，负责壶总公司内养的合同审检查监督，或合约分管反领导牵头自，整合总织公司的各脾相关部门债及人员，重实施各项用具体工作体；登分公司由组专门部门猫牵头，各攻部门参与荐的分公司庄合同管理贼层疼毫，以分公弱司总经济卫师牵头，占专业合同预管理人员耽，法律工纹作人员参赚与，完成冷企业所有店合同的集车中管理，守对合同特寒殊事宜如蚊诉讼、争煌议等进行折集中处理泡，组织公井司合约管搅理的培训令监督；农项目经理捎为中心的致项目合同钥管理层，柳对于大的鸭项目配备拦项目合约弱副经理，渐负责项目滔具体合同撕的签订、贪实施，组宗织项目全斑员合同管堤理目标的卷分解与控桨制。项目散合约经理解的设置，孙是有效加化强项目合舞同管理的胶新思路，扮在实际操焰作中对提干高项目合竞同管理的敌整体水平劣具有积极棒的推动作滑用。寒施工企业畏统一制定器公司层及刚项目层合今同管理的咏具体制度虽，将供应蝇商管理及症招标管理椅有机结合舅起来，对泪合同签订与、履行及宿结算进行轻全过程控骨制，慎保证合同分管理成为武由上到下茶，各部门描共同参与斯，紧密配薯合的统一禁整体。宪2仇.2沙省采购项目午的招标管辣理粘物料及分腰包项目的循招标采购亭，是建筑柴企业应遵绩循的一个缓基本的原救则。建筑烈企业应根摆据企业情株况制定相誉应的招标秒管理程序共，一般来藏讲，招标弯需求管理芹，供应商煮推荐，招划标文件的猪评审及开娇标过程的麻控制，是孔招标工作健的重要内码容。碗1属．招标需趋求管理。辽每个项目剃实施前，钩公司应协鸟助项目经摊理部完成雪项目管理忧策划书，纳关于采购受，应该有镰一个可行兆的计划体蜓系，对采馋购项目，撒采购时间辛，技术要玻求等进行搁相应说明括。采购计旦划书，是坦项目施工劣准备和公舒司招标管拦理的重要梅依据。项伸目部根据淹招标计划仙书，结合盛施工实际淡进度，提询出具体的衬招标采购瞧需求计划着。公司相灰关部门根舍据项目需毙求计划制贷定公司统定一采购计季划，做好术招标前的缓供应商准询备等工作朵。繁2闹．投标单毁位推荐工台作管理。递对于一个扇大的建筑盯施工企业悼，供应商欠的管理非障常重要，查尤其是在难施工的高贡峰期或农姓忙时期，枯能否得到疑充足的供唱应商资源颈，关系企互业能否保瓦证正常施挨工，能否醒以合理的来成本完成方工程。通项过供应商坑资源的优茅化管理，复建立企业妥合格供应坏商资料库哑，是供应佩商准备的患一项重要最措施。结寿合企业供任应商关系舅管理的整周体规划，泳在照顾供毒应商关系水的同时，孟根据供应焦商的供应漫或施工状纲况、供应奏商企业新武的变化状以况等，选部择哪些单箩位进入招翼标邀请范烂围。另外冻，通过每非次招标机怪会，可以尽有目的引给进一些新搁的供应商剑，锻炼提以升一些供兰应商的综亩合保障能争力。贿3什．招标文扶件审查的梳管理。招鲜标文件是帮采购合同露签订的依作据，对招否标文件的滩评审是合约同管理的麦重要环节她。项目经堵理部根据老采购计划雀，参照统纯一的文件狂格式，结膀合项目具晨体要求编协制招标文饱件，招标蝴文件的编擦制过程要愉求项目人舟员全体参抵，将项目盐的质量、冤技术、工针期、成本迹、资金支份付等集成盏管理的方歌法与要求止通过招标恭文件体现董出来。建睁筑企业分踢公司或总捧公司组织递相关部门沫，结合公才司的总体隔要求，对谦招标文件爽进行综合秀评审，对爆招标