近期地产债行情修复怎么样

一、地产债行情修复与信用策略研判今年2以商房成交、格及地交同均现上拐行业基本面边际回暖，地产债定价整体呈现修复趋势。但近期远洋集团延期支付境外美元利（后期成付大融公境重组产业事件发导致部分主体债券价格波动再次放大，市场对地产债行情修复的关注度上升。结合基本分析、成交换算率、收益率表现、净融资与存量等四大维度，我们对当前地产债行情复有以下判断：1、从基本面分析看，年12月以来地产债板块益率大幅下行，行修明显走在了基本面数据善前。在年1“融6条三齐”产政持续发力之下，金地、龙湖等被错杀地产债价格出现大幅反弹，带动地产债板块行情开始复，此后地产债板块整体收益率大幅下行，市场对地产债行情修复情绪进一步升温。年2月来品销交量价以土成同比现上拐，业基面边际回，产行修领先行基面暖。从成交换手率来前地产债板块修复情持续显现国地产修尤为显著。近四周不同类型样房企成交金额均大幅放量，中央国企、地方国企地产债成交价格逐创高均在99元以；合有、营企地债格体于较水，在经历近期地产热点事件影响后价格小幅回落，除碧桂园、远洋、旭辉外，成交价格均在90元上。从收益率表现来看企地产债民地产债用利差均出现大幅行但信用分层仍较为明显市场民企地产债的风险忧绪仍在民地债利从250%快速至100以前利仍于0即800P的对水平国产债用利差去年12月的20P高快收至前的0P。前市收可对企划分为下挡安全间房保利招中海华润铁金茂绿城等；2）收益率偏高房企：美的置业、龙湖、金；3）估值波动房企：新控股、桂园远集；）违展期房企：富、、旭、园阳城恒。从净融资与存量来近期国企地产债发大放量国非国企地再融资能力分化显著；地产债存量逐渐稳定，但民营地产债占比持续下滑。今年季地累计行模109.37元，去同增长1，其国地债计行占高达95反出前国地产体再资力较弱此，前产规模较021年末2022年均幅加，体持在1.5存量水，民地债占下滑显著从017年比点的2.56降当的2.04且持下中资质弱的民地后或随存量到后渐出用债。图表1 近年来地产债等级各期限信用利走势%) 图表2 近年来地产债等级各期限收益率势) 资料来源：， 资料来源：，考虑到目前地产行业违约进程已较为深入，市场出清接近尾声，后续出现增量负信息的概率不大。在当前资产荒逻辑主导下，地产债板块整体配置性价比较高，可关国企地产债投资机，体来：从板块比价来看债绝对和相对收益具吸引力配置价比较从绝对收益来看前3年以内高级产信利差位于3050水续信用差掘间较充裕从相对收益来看产债用差体显于城债、煤炭，中1、3AA地产信利为6P70P，较对期级的投债、炭在1P右板利，有定置价。图表3 当前各行业信债品种信用利差与史位数概况期限等级信用利差历史分位数信用债城投债地产债钢铁债煤炭债二级资本债信用债城投债地产债钢铁债煤炭债二级资本债资料来源：，注：当前各行业信用利差为223年3月1日数据，历史分位数计算起始时间为215年1月2日。2、资产荒逻辑主导下，各板块信用利差持续压缩，地产债或仍有下行空间，关注13年中高等级国企地产投资机会至223年3月31日1A+A产债用利差去年大缩30P13P，史分分别去的83、10下至当前的35、2，出市场绝收益高期限较的产债为捧，收率被买历史低平。前来，1AA、3A、3AA+产各种用利分别处于5、46、48的分位数水平，后续利差压缩空间仍较为充裕。但是国企民企将持续分化，国企地产再融资顺畅，在民企退出后剩者为王，有较好安全边际；而民地产债或仍面临负面舆情扰动带来的估值波动风险，因此当前可重点关注国企地产债资机会。图表4 223年以来地债信用利差与收益变情况信用利差(BP)1年期3年期5年期AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA2023-03-31分位数2022-12-31分位数利差中位数(BP)利差变动(BP)-5-33-132-19-54-105-15-39-93分位数变化-12-48-78-51-52-37-34-36-42中债估值收益率1年期3年期5年期AAAAA+AAAAAAA+AAAAAAA+AA2023-03-31分位数2022-12-31分位数收益率中位数()收益率变动(BP)10-17-116-7-42-92-16-41-95分位数变化11-11-54-6-29-49-12-30-61资料来源：，注：历史分位数计算起始时间为215年1月2日。二、热点事件：地产债行情修复关注度上升（一）远洋集团延期支付元利息3月1日联报远集已知相券的分有延支当日到期的笔金6亿美永续级利该元票年为6.86到期所需支付利为060万根据发行条款这只美永续次级债票息可递支付并进行累计，会上定为100益自行日仅第10年次跳息00b不设资回权无际到日。远洋集团选择利息延期支付不属于违约，但对市场信心影响较大。当天远集团券价格出现大幅下跌，市场对地产债风险担忧情绪有所上升。远洋集团选择延期支付息，主要原因或在于公司短期偿债压力较大，保留现金流优先确保到期负债的兑付，而在票息次永债利上择缓。由于远洋集团延期支付美元债利息在市场引发较大反响，公司随后改变先前推迟付的决定截至3月29，公已成级元续债期060万元兑应美债格所升。（二）恒大集团公布境外重方案3月2日中恒333.H发境债重方该债务重组涉及9.225亿美元高等级担保票据以及境外子公司景程有限公司发行、天基控股有限公司担保的52.26亿美元优先票据计91.85亿美元主要通过以旧换新债务期子公“股抵债”两种方式行整体来看，该重组案破产清算结果更好。1、债务情况根据务组此恒大外务及合计191485亿美按3月23汇计为币139.78亿相比130亿元的境外恒大在内逾期的债务规模更大，合已超过690亿元。截至22年12月31日，大内有负债逾期约204元内商逾金约263元内有务逾额约573亿元合境逾的务规已过6902、重组方案根据债务重组方案不发债主体的重组方有不同：以恒大集团为境外主体的境外债务重方需要债为A和C组A组为外据债和借的C组境融负包担和期权A组的待配获金将全额计偿基上算而C组待配获偿额将在差索基上算。根据上述分组，债人以从以下两种方案进选择。方案一：大债人供11的发美债A1C1票新据为10年12年票率24不，行可选用现或物付息截止前未提交择债人认择方一。方案二：发行新债（22票据）和转股相合该方案下新债期限为58年，率%7.不等剩余务恒大持有的物和车的股权挂钩体对于A组债权1元可金额转为1元2组括0108美恒大可转债0345元恒大能汽强可换债0046元恒强制转换债0225美的A2恒大业票钩和0.276美的A2恒大源汽股票挂钩于C债人1元可偿额转为1的2合包括0049美元恒物强换债、0446元恒新能汽强可换券和0.59美元恒强可换券0.02元的C2恒物票钩和0.34美的C2恒大能汽股挂票据。以景程为发债主体的外债务重组方案为行债置换组价景发行五笔票，金额5亿美。息558.5，限48年等。以天基为发债主体的外债务重组方案为行债置换组价天发行四笔票，金为8亿元年息68.5，限58年等。3、资不抵债，清回收低恒大请勤公进“算析析果显如恒债组不成功，中恒的外担保权的估收为97.28亿。大程、基债权人回率为210不等。图表5 恒境外债重方案主要内容债务主体重组方案主要内容恒大集团（方案一为债权人提供1的新发行美元债（/C1票据，新票据限为1012年，票面利率2-不等，发行人可以选择用现金或实物支付利息。截止日前未提交选择的债权人默认选择方案一。恒大集团（方案二发行新债（2/2票据）和转股相结合，该方案下新债期限为58年，利率5-7.5不等，剩余债务与恒大持有的物业和汽车的股权挂钩具体而言对于A组债人1美元的可获偿金额将转换为1美元2组合包括018美元的恒大物业强制可转换债券0.5美元的恒大新能源汽车强制可交换债券0.6美元的恒大强制可转换债券025美元的2恒大物业股票挂钩票据和0.6美元的2恒大新能源汽车股票挂钩票据对于C组债权人，1美元的可获偿金额将转换为1美元的2组合，包括.49美元的恒大物业强制可转换债券、.46美元的恒大新能源汽车强制可交换债券和0.59美元的恒大强制可转换债券、.92美元的2恒大物业股票挂钩票据和0.54美元的2恒大新能源汽车股票挂钩票据。景程有限公司发行新债置换，重组对价为程发行的五笔新票据，本金总额65亿美元。年息55-85，期限4-8年不等。天基控股有限公司发行新债置换，重组对价为基发行的四笔新票据，本金总额为8亿美元。年息6-8.5，期限5-8年不等。资料来源：公司公告，整理（三）融创中国公布境外重方案3月8晚融中1918H）发境债组进公，境债重组规模及重组方进行了关披露债务重组主要通过以旧换新、债转股、转换为可转等方式进行。融创中国外债重组方案目前已获得债权人小组支持，且债权人小组持金额比过0预该重组方案基本将认过。1、债务情况根据境外债务重组案融创中国计划债权的权总额约为9048亿美元按照3月9日汇率计算约为人币23.1亿元境债面要过创地集行，截至022年，内计逾本金之为60.26亿。2、重组方案根据融创中国的公告，此次境外债务重组方案主要包括以下四种降杠杆方案，以低公净债水。方案一：债人10亿元的权换等的年期转，三发放1的实物息第年后到期发放1实利和1金息该转可于组生效期的2月每股0元换融普股。方案二债人将现债权换融中零息五期强可换券，总规限为7.5亿有可重生期或组效满6月后每股10元价将转融创国通该转换规上不过余情况下持人根前0交日的易加平均格最转价为股4.8港元）转换为融创中国普通股。在到期日未行使转股权的将全部强制转换为融创中国通股。方案三：债权人可将其现有债权转换为现有融创服务（1516H）普通股，转换价格为司定录前60交日创股交量权均的25最低交换格股17港元，该案换规上约为449亿创股。方案四对三方外债创过发以美计的据行换，该票据根据金额、期限、利率、付息方式等方面的不同共分为八个系列，其中期限方分别重的2至9到期略于步组中的2至8图表6 融创中国境外重组方案具体细项比方案重组方式期限规模上限利率方案一可转换债券9年10亿美元前三年1实物利息，第三年至到期1实物利息和1现金利息方案二强制可转换债券5年175亿美元领票息方案三债转股（融创服务）—约4.9亿融创服务普通股—方案四以旧换新2-9年不等——5-6.5不等资料来源：公司公告，三、基本面分析“政策融资销售”逐步复苏去年11月政策“三箭发”，地产纾困与持策力度加大，“政策融销售逐步复苏022年以各方城策台产支政限政信贷则、首付比例等方面放松调控，但实际效果有限，行业基本面依然在底部徘徊。022年11月以来，随着“三箭齐发”（借款、债券、股权融资）落地，地产支持政策力度加大，地产债发行量与净融资规模大幅上升，房企融资环境有所改善，随后各等级地产债估值收益开下，产二级场际暖今年2月商房售交价格及土地成同均现上点业本边改整来看地行“政策融资销售”路步。图表7 222年以来地行业重大政策、发净资与行情走势时间轴资料来源：，2022年初以来中央与方陆续因城施策出稳产举措在政策基调业收购、地产销售等方进步放松调控，年后化趋于平稳。政策基调方面022年3金委题后银监监财政、外管、行六极表房产提行信心稳市预。22年4月，央行汇局23条理确商性人房款的低付比、低贷利，支持地开企筑企合融需22年5月政局议出压地方政府任交楼稳生202年8月住财政央通政性银专项借款式交。222年1，支政密台，善企资境。2收并购方面政加地产并支力至3月9年来地产并购融总额达2475亿元括企行发行购资475银行供并购款资度920元，及融构发或拟行房产购题债金额280亿元；此外，中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会，中国东方、中国长城发债00元于地行业险AC介助力地纾。3、地产销售方面2022年以来各地房贷“松绑”政策频出，包括购房补贴、取限购、降低首套房首付比例、下调首套房贷款利率、缩短贷款放款周期等，旨在助力产销需端复增市场房心。图表8 222年以来地行业主要政策梳理政策类型政策导向目前进展解读政策基调释放房地维稳信号3月16日，金融委专题会议后，银保监会、证监会、财政部、外管局、央行六大部委积极表态房地产以提振行业信心，稳定市场预期。六大部委表态后预计后续在发债、债务处置、鼓机构投资者持股等方面将会形成更多的支持性政。4月18日，央行外管局23条举措支持实体经济，因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。央行外管局23条关于地产表述涉及到个人住房贷款、地产收并购、提高民营企业贷款占比等重要方面。5月4日，央行、证监会、银保监会召开专题会议，央行提到及时优化房地产信贷政策；银保监要求不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；证监会要求丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种，积极支持房地产企业债券融资。“一行两会”专题会议均提到支持房企债券融资政策支持下后续房企融资情况有望改善。7月，政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。稳定房地产释放出较为积极的信号，下半年的调控目标为稳定房地产，促进房地产市场的平稳发展。8月，建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式保交楼。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾难交付住宅项目建设交付，从而精准聚焦“保交、稳民生”。11月以来，三支箭政策密集出台，带动民企再融资恢复。“第一支箭”稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放；“第二支箭”通过担保增信、创设CRMW、直接购买债券等方式，支持约2500亿元企债券融资；“第三支箭”恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再资等。央行、银保监会、证监会连续出手，“三箭齐发改善房企融资环境。收并购方面加大收并支持力度1、截至3月9日，今年以来房地产并购融资总金额已达1247.5亿元，其中包括房企发行或拟发行并购债融资47.5亿元，银行提供并购贷款融资额度920亿元，以及金融机构已发行或拟发行的房地产并购题债券金额280亿元；资金目前尚未有用于问题民企项目处置的案例，续须关注应用进展。2、全国性金融资产管理公司已有三家有所行动，中国信达两位高层入驻恒大风险化解委员会，中国东方、中国长城各发债100亿元用于房地产行业风险化解。销售方面房贷“松绑政策频出1月以来保定、玉林、亳州、昆明、长春、珠海等公布了涉及购房补贴的相关政策；首付比例降低、房贷利率下调和部分购房资格的开有助于销售需求端修复。2月菏泽、赣州、佛山等地，德州、昆明降低首套房首付比例，苏州、广州、上海、惠州首套房利率多次下降；3月苏州地区多家银行的首套房贷款利率降至最低4.6，与5年期以上LPR利率持平；4月秦皇岛限购令废止；苏州放宽住房限售，二手房5年变3年一手房3年不变；南京拟放松预售资金监管;5月连云港首套房首付比调至20；徐州土拍保证金降至50，鼓励降房贷首付比例等；镇江市降低公积金贷款首付比例，二次申请比例调整至40。银行支持2022年多家股份行二手房贷款放款周期明显缩短，已从此前约半年时间提速至最快1个月内。3月苏州地区多家银行的首套房贷款利率降至最低4.6，与5年期以上LPR利率持平；资料来源：，销售端来看今年2月以土地成交以及商品销成交量价格同比均出现点。土地成交方面，自2021年9以，100大市成土溢率续于5下低位震，地场常遇冷今以土成溢价连续2个上且最土地成交积比幅加土地场度升商房销售方面自202年4月以商品房交与售格比增持为负至203年2月品销成量与售价格均出现向上的拐点，其中一手房销售价格同比增速持续大于二手房，反映出商品销售或现暖象。图表9 10大中城市土地成交面积同比及交地溢价率走势资料来源：，分城市类型来看，当前一线城市商品房成交表现好于二三线。2月份线二线、三线城市商品房成交量同比增速较上月均由负转正，结束了长达一年半持续下跌局面稳地产支持性政策取得一定效果。3月份一线、二线、三线城市商品房成交量同比增维持位分为0.328.8.6一线市复度大成交于二三线。图表10 0大中城一、二手房销售价格同增速%) 图表1 30大中城市品房成交数量同比速 资料来源：， 资料来源：，伴随稳地产政策效持显现223年地产行业本面有望边际改但难以回到以往的高增速水平。年以热点城市土地成数据、地产销售均出现上拐，随地产政策的持续生效，以及优质头部房企风险防范的有效推进，行业基本面或持续善。但当前地产政策坚持“房住不炒”的主基调，在消除多年来房地产企业“高负债高杠杆、高周转”发展模式弊端的同时，推动地产行业向新发展阶段平稳过渡，且考到长因的口利城镇进，产业复程相以周或所放。四、成交与换手率：国企地产价格修复显著地产债板块修复行情持续显现，国企地产修复尤为显著。以近四不同类样本企当存债模10元以，一债成金额000万上房的成情况来看伴着交额幅放央企地企地债交格体渐创高，成交格在9以上混合有制民企产债格经近地热点件影响后成交价格小幅回落，反映出当前市场对国企、非国企地产债的风险担忧情绪保持化。当前市场较为关注的高收益地产债主体，金地、龙湖、碧桂园、远洋、旭辉等非国企地产，一加成价分别为95.47元、3.67元、8.04、69.47元、2.51元。其中旭辉集团主要系境外债违约+征信逾期导致中债增担保中票未能成功发行等因素冲击下，境内债市场信心受到打击而引发成交价格持续下跌所致；远洋集团由于延期支美元利息尽后变了前迟付决境内价由80元上持下跌至70元下。房企类型房企简称当前存量债余额(亿元)成交金额(万元)加权成交价(元)3/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/23/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/2中央国企保利发展646.13189785348540房企类型房企简称当前存量债余额(亿元)成交金额(万元)加权成交价(元)3/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/23/6-3/123/13-3/193/20-3/263/27-4/2中央国企保利发展646.13189785348540195371101124100.19100.15100.4799.99华润置地570.0057866767519779113968599.9099.5799.9499.62招商蛇口480.80871223495243980159730100.07100.72100.18100.24中海地产473.002849637096401439331100.13100.24100.35100.58100.71中铁地产342.9014184115239515987219642599.7199.97100.67电建地产242.8549512781958852438546100.40100.09100.20100.19上海金茂185.005560649875650577875899.2899.2699.5799.41100.07信达投资151.41903645251843413785100.0499.88100.14信达地产146.203790374535497718164599.4399.7899.59100.30100.34地方国企首开股份588.4813954728085619151419405099.2499.82100.08金融街302.001765292105315881978282100.38100.32100.44100.40首创置业297.869778588459767160497.7498.0299.60100.02100.84100.09建发房产255.85422341945236194667116100.24100.25100.42华发股份248.671026262772382338329021999.5299.6199.92北京城建219.506115254702251954195199.7699.50100.1099.97珠江实业220.30391941031389696484675100.38100.13100.18100.38100.26陆家嘴集团174.323673643504210181824799.2599.77100.15陆家嘴股份159.907786214023280735602499.91100.20100.2799.99联发集团137.0019735831389446885998.6497.1999.4599.39中华企业107.0730142011004733184100.44100.52100.47100.59混合所有制万科地产487.3758716154981610316698799.2399.9699.6899.32金地集团322.724383447287589079626995.7896.4395.6795.47绿城集团263.2666847218466023220216497.1798.7498.5399.34远洋集团205.704829590044474967494181.0783.4077.0469.47民营企业重庆龙湖391.5555397307324925110982694.0694.7293.0993.67碧桂园地产212.759636758243521485902891.4291.2389.2189.04万达商管203.413610975158140365487297.6899.1098.5299.31旭辉集团128.93365201842462323653242.2140.4337.3232.51美的置业111.9028376662672781577399.1499.6298.3198.96资料来源：，注：仅列示当前存量债规模10亿元以上，近一周债券成交金额400万以上的房企。从高折价成交及换手率来看，金地、龙湖、碧桂园、远洋、旭辉仍为高折价成交活跃的房企，其中，金地、龙湖估值波动趋于稳定，远洋、旭辉仍需关注价格波动。222年初以，洋、辉累计换率较高分为1081378.26，映出市抛盘较排后出负面件发盘险金地龙今以高价成较，估值波有稳定今以来累换率分为255、6.4，交跃明显下，说明构码换为分，续段空减少。图表13 022年初至部分活跃房企地产高价成交及换手率情况换手率

面值90以下成交总金额(亿元

存量债余额(亿元)时间 远洋控股重庆龙湖金地集团旭辉集团碧桂园地产远洋控股重庆龙湖金地集团旭辉集团碧桂园地产远洋控股重庆龙湖金地集团旭辉集团碧桂园地产2022/1/142022/1/302022/2/182022/3/42022/3/18

0.000.00 0.00 0.00 0.030.00 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00 0.000.00 0.00 0.00

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244.50244.50244.50244.50264.50

415.11415.11399.11368.28368.28

460.36460.36460.36477.36477.36

109.93109.93109.93109.93119.93

178.65178.65178.65178.65178.652022/4/1

1.42

0.000.00

1.13

3.71

0.00

0.00

0.00

2.02

260.70

368.28

464.56

111.93

178.652022/4/152022/4/292022/5/13

2.662.310.43

0.000.00 0.000.00 0.000.00

2.142.462.15

6.94 0.006.02 0.001.12 0.00

0.000.000.00

0.061.140.91

3.704.253.71

260.70260.70260.70

368.28368.28368.28

464.56464.56464.56

111.93111.93111.93

172.75172.75172.752022/5/272022/6/10

1.851.10

0.000.000.000.00

0.970.23

2.560.88

4.822.87

0.000.00

0.000.00

1.090.26

4.551.56

260.70260.70

373.28373.28

464.56464.56

111.93111.93

177.75177.752022/6/242022/7/82022/7/222022/8/52022/8/192022/9/22022/9/162022/9/30

4.642.515.255.836.603.392.061.58

0.000.000.020.433.742.741.170.63

0.151.120.160.770.220.533.215.312.793.921.813.282.382.482.085.90

2.071.713.623.362.091.851.161.79

12.116.5413.6815.1916.218.325.053.88

0.000.000.091.5913.7710.514.482.41

0.720.720.8913.1811.457.419.768.54

1.260.900.626.204.583.832.907.61

3.673.046.435.983.713.292.053.44

260.70260.70260.70260.70245.70245.70245.70245.70

373.28390.28385.38368.43368.43383.43383.43383.43

464.56449.56409.87409.87409.87409.87409.87409.87

111.93116.93116.93116.93116.93116.93116.93128.93

177.75177.75177.75177.75177.75177.75177.75192.752022/10/21

1.02

4.89

9.21

1.26

1.39 3.92

18.71

11.88

2.43

245.70

383.43 382.62

128.93

192.752022/11/4

2.22

3.30

4.58

3.08

1.84

5.46

12.66

17.54

3.97

3.55

245.70

383.33 382.62

128.93

192.752022/11/18

6.45

6.93

2.22

6.80

9.15

24.72

26.53

2.86

13.10

245.70

383.33 382.62

128.93

192.752022/12/2

6.133.85

9.79

2.81

4.80

14.45

15.52

37.46

3.62

9.26

235.70

403.33

382.62

128.93

192.752022/12/162022/12/30

2.193.240.630.99

6.551.61

5.902.90

19.37 8.859.52 2.53

12.403.79

8.452.07

11.976.17

235.70235.70

403.33403.33

382.62382.62

128.93128.93

202.75212.752023/1/132023/2/32023/2/172023/3/32023/3/172023/3/3122年初至23年初至

4.933.102.253.765.666.28108.1327.48

1.250.510.320.060.060.2928.362.55

2.641.481.290.360.070.0856.516.44

10.304.584.145.042.761.6578.2628.46

2.450.430.991.692.722.8857.6111.17

11.627.315.307.7411.6412.93222.4356.53

5.022.051.260.250.241.15111.039.97

9.695.444.761.320.250.28190.8321.74

13.295.905.336.503.552.12100.9036.70

5.220.922.113.605.786.13122.5723.76

235.70235.70235.70205.70205.70205.70205.70205.70

403.33398.33398.33398.33398.33391.55391.55391.55

367.62367.62367.62367.62367.62337.72337.72337.72

128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75128.93 212.75资料来源：，注：、面值0以下成交总金额为两周成交金额汇总；2、存量债余额口径为短融、中票、企业债、公司债、定向工具。五、收益率表现：国企、民企地产信用分层自201房产行气度行来民房违期发国、企地产信用显层民地债信利从021年的40P速行超2000P史极水多于收益区大民房企数现约期而国地产债信利整走相平缓在10020P区震荡显国企民信两极。从当前市场形势来看，国企地产债、民企地产债信用利差均出现大幅下行，但信用分层仍较为明显202年1以三齐落后稳产持策力加，民企产信利从20快收至10，当利处于80即800P的绝对值平映市民企产的险忧绪仍在国地债利从12月的20P高快收当的9P。图表14 020年以来企、民企地产债信利走势资料来源：，注：、地产国企民企信用利差选取o10房企为样本进行构建；、由于个券随着到期日临近，剩期限逐渐缩短，对应收益率以及信用利差有下行趋势，前期低点支撑位还需考虑对应期限利差。在当市环下按照2020梳的销售o30房企有14中隐级已经为C或C目一期样券债值益低于0仅有1家当前来看对于高收益债账户，金地、龙湖两家房企债券估值波动趋于稳定，1年期估值收益率均至0以内后续波作空间有所减少传统构可关注国企地产体金茂铁建等，当前资产荒演下其收益率仍具有一吸力。按照当下市场收益所映的违约风险，房可为以下几档：1安全区间房企招海润建科金茂绿该区间主体1期债估益率在4下债评级多为+以央企产。2收益率偏高房企置业龙湖金收益区中主市略有担忧，违风仍很，中隐评于至A之。3估值波动房企股桂远集团这三主目中估收益率为10以债含级为+以下属高益债畴估波较市有一定风担，尚严的违预。4、违约展期房企：如富力、龙光、旭辉、奥园、阳光城、恒大等，该区间房企地产债多现约期1年中估收率于50，债含级在C及以下。图表15 o30房企债券估值收益率与财务标踪房企简称中债含评一年期中债估值收率（）20230331一年期中债估值收率（）20221231一年期中债估值收益率（）20211231一年率（中债估值收益）20210730当前存量债额(亿元)2021有息务(亿元)2021所有权益(亿元)2021总资(亿元)2021营业入(亿元)2021净利(亿元)EBITDA/存债余额阳光城C--310.259.00130.92843.13421.113582.71425.26-74.93-0.68恒大地产C--449.7678.42535.00------佳兆业C--205.067.073.00------融创中国C--85.498.19156.642519.631098.0211318.251913.54-354.29-金科集团C--48.937.20121.96820.34777.323713.621123.1066.880.66荣盛发展C-73.06181.2510.9338.62607.65454.182927.75472.44-50.03-0.31奥园集团CC755.42862.04183.759.9352.99------融信集团CC731.10420.2915.077.5679.30379.54587.002342.22338.1016.160.25世茂股份CC317.75748.82138.525.5167.60377.24489.851429.83193.9221.350.55旭辉集团CC251.70138.854.254.45128.93628.641034.623904.91975.09107.470.96绿地控股CC122.013133.007.417.3317.802363.291645.1014726.465442.8695.1818.89中南置地CC96.73176.3310.747.6960.65641.26427.943679.77792.11-33.06-0.37龙光集团CC68.1978.436.214.80177.18575.02652.312559.68711.3899.580.64富力地产CC50.48521.12149.6717.31144.991308.10778.543923.58766.27-159.89-0.62远洋集团A39.7134.514.893.33205.70578.21649.862455.82613.8058.890.29碧桂园A26.5932.425.804.64212.751503.802300.3816039.634526.75414.252.21新城控股A+11.1215.448.335.6266.40916.89971.245342.931682.32137.602.20金地集团A+8.8715.373.453