房地产职业培训手册

PAGEPAGE79房地产职业培训手册目录笫一部分基础篇第二部分产品篇第三部分市场篇第四部分实战篇第五部分管理篇笫六部分技巧篇第七部分提高篇笫一部分：基础篇轧一、建筑权与房地产租房地产业同是进行房钢地产投资绳、开发、轰经营、管张理、服务锯的行业，旅属子第三荒产业，是冤具有基础完性、先导姜性、带动蠢性和风险年性的行业喂。幼房地产业院与建筑业皱既有区别许又有联系睛。主要区峰别是；建赠筑业是物冰质生产部担门，属于静第二产业懒；房地产桃业兼有生陵产（开发封）、经营粉、管理和艰服务等多压种性质，替属于第三危产业。运保两个产业割又有着非费常密切的犁关系，因派为它们的务业务对象霸都是房地酿产。在房夜地产开发触活动中，浩房地产业宋与建筑业滚往往是甲怠方与乙方慌的合作关河系，房地蒸产业是房趟地产开发技和建设的付甲方，建袄筑业是乙座方：房地额产业是策兆划者、组填织者和承败担发包任第务扶←约建筑业则销是承包单歼位＇按照优承包含同绩的要求完装成浮“稼三通一美平怪”莫等土地开炒发和房屋稿建设的生岂产任务。酿房地产业融可分力房血地产投资遵开发业和抄房地产服哀务业。房目地产服务抱业又分为版房地产咨轨询、房地臣产价格评倚估、房地夹产经纪和普物业管理值等。其中坛，又将房沙地产咨询泥、房地产垄价格评估叙、房地产临经纪归为锻房地产中匆介服务业扩。奉二、房地询产市场与笨一般商品林市场特征斧比较发房地产市挨场温一般商品悉市场叮市场型态尽不完全竞慕争淹完全竞争刃产品特质去个别差异参性大，异岛质性坚产品具同黑质性践价格决定赞由少数买钢者与卖者痕决定形曲市场供银给和需求吓决定蹦地方习惯券使用习惯和影响价格捆价格不受壶使用习惯墓影响妹信启、来框源滴信息渠道狠狭窄贼信息渠道威众多餐法规管理桑法规管理短繁琐谁较少法规序管理瓣主客观因坝素惜主观判断见较多邪客观判断德较多模供给面泊缺乏弹性拖弹性较高特需求面宪不确定性需的需求因女素趁确定性的升需求因素绵保值心理格保值能力蒙强抵保值能力混弱蹄预期心理租预期增值刺能力强，待具投资性剑预期增值规能力弱柜区位影响遵影响力大尊基本不受研影响终三、房地价产专用术溜语解释及叠建筑基础亚知识男1郑、房地产笼：溉房地产又分称不动产辅，是房产插和地产的网总称，房毅产总是与歪地产联贯网为一体的豆，具有整史体性和不航可分割性补。辽2诱、房地产材市场：史一级市场颠，是指国燥家以土地脑所有者和肌管理者的四身份，将上土地使用扩权出让给镇房地产经帆营者与使杰用者的交矛易市场：万二级市场堂，是指土筝地使用权磨出让后，终由房地产荣经营者投尤资开发后场，从事房商屋出售、怪出租、土灯地转让、篮抵押等房貌地产交易累：晶三级市场莫，是指在申二级市场档的基础上谁再转让或皱出租的房敌地产交易塔。闲3腊、国土局棍：掌代表国家块行估使征±次地所有者围职权以及荒对房地产南市场，房进地产行业盯管理的一冻个政府部逮门。鸟4逢、商品房奖：滚是指开发朱商以市场当地价取得境土地使用盾权进行开腾发建设并泪经过国土篇局批准在津市场上流昨通的房地来产，它是式可领独立私房地产证茅并可转让固、出租、推继承、抵悟押、赠与庭、交换的写房地产。辞5要、发展商悄：痒专门从事糖房地产开魔发和经营御的企业。深6势、代理商高：歇经政府批没准成立，惰从事房地缸产的咨询榨、经纪、毫评估等业工务的中介伍服务机构侮，接受委聪托代办房面地产的出饥售、购买夹、出租、予承租及物蹄业咨询评咳估报告、内销售策划纠等业务提集供有偿服宪务。离7目、土地类奋型：侍按其使用膏性质划分票力居住、舱商业、工常业、仓储悦、综合用副地、公共壳设施用地疼及自由集餐资、微利称房月地。箩8该、土地权涌使用年限桶：壶是指政府特以拍卖、事招标、协板议的方式筒，将国有宴土地使用槽权在一定内年限内出起让给土地织使用者，佳土地使用蔽权期满后绝，如该主俩地用途符轧合当时城附市规划要惑求的，蚕土地使用吹者可申请慨续用，经郊批准并补蚁清地价后帜继续使用惯，如果不谦符合则该双土地使用俊权由政府庄无偿收回砖。现政府卷规定：居革住用地顷70粮年，工业牲、教育、叮科技、文生化、卫生锤、体育、忌综合用地优为醉50基年，商业斤、旅游、揉娱乐用地赵为榜40蜘年。叔9猪、土地使坏用费且土地使用概者因使用榨土地按规虽定每年支杨付给予政额府的费用咬。初10且、房地产向产权：揪是指产权虫人对房屋苏的所有权与和对该房诚屋所占用叙土地使用爽杈，具体脉内容是指喉产权人在盖法律规定树的范围内京对其房地拦产的占有谋、使用、盐收益和外借分的权利轧。简单说针就是拥有锈使用该房夹屋或出租残该房屋获侦取租金收渗入，出售间该房屋获镰取增值，虑将该房屋琴抵押给银循行或其他抖组织或个墨人进行融市资或贷款鱼等权利。迎房屋作为贤不动产，驰与土地是渡小叫分割副的一个整莲体，房屋较在发生转术让等产权傅变更时，由必然是房滥地一体进永行的，不汗可能将房溜屋与土地窑分割开来沸处分。在胆具体的房男地产项目窗销售中，芽房屋，开限发商拥有道产权并独卫立出售，赞出租的车糕库等有产貌权，但像桥属于小区么绿地等部热分的土地将及公建，套对购房而雀言，就不缓具备产权拳的概念。水11贺、如何办请理产权？文每套商品穗房产权证衣的办理必体须在开发考商取得该铜套房屋所乒在整幢楼岸的大房屋膀产权证后错才能进行犬分割。买草卖双方必皂须持房屋申买卖合同待、购房发事票、身份位证明、企验业相关资借料文件等送到房屋交岸易部门办粱理立契手缝续后，办乔理过户手料续。可以控委托中介木机构或由键开发商代地办。真12幅、房地产恩产权登记哭：轻指凡在规钓定范围内诸的房地产障权，不论全归谁所有间，都必须偏按照登记滩办法的规钞定，向房汇地产所在已地的房地饥产管理机街关申请登锡记。经审缴查确认产使权后，由享房地产管鹊理机关发码给《房地彼产产权证缸》。产权纸登记是房扰地产权管适理的主要乐行政手段筒，只有通蜡过产权登隐记，才能编对各类房愿地产权实默施有效管肥理，并确珠定房地产纽权利。房欲地产登记绵时要对权讨利人、权通利性质、高权属来源押、取得时锣间、变化屿情况和房信地产面积卡、结构、时用途、价王值、等级触、坐落、系坐标、形质状等进行勇记载，登贴记机关设众置房地产训登记册，稠按编号对础房地产登讽记事项作机全面记载揪。寻13偷、国土局坦产权登记况处：宅办理房地楼产初始登惧记、转移锹登记、抵帅押登记、肾变更、继倘承、赠与距等手续的班部门。默14泉、公证处宽：谦是一个国葡家的证明痒机关，是序法律公证惹的机构。供15面、房地产种证：宅是房屋土兼地权属凭疲证二合为牛一，是房趟地产权的驻法律凭证睡。谣16强、房地产就公证：剪公证机关逆对房地产贩买卖、转读让、抵押阔、赠与、诸继承等行徒为的合法允性作法律坛公证。词17来、高品房彻预售许可色证：绪按规定房在屋未建好者之前出售顷均要办理鼓此证，发棉展商将有臭关资料送索到国土局馒申请，批般准后方可昏预售楼花鸡（现楼不抛需此证）助。庸18练、房地产银买卖合同晋：焦是由国土匙局统一编夸制，用以逢明确买卖写双方权利沈和义务的惨协议。所表有的商品性房销售都甘须签订此茶合同，内奴销的房地虎产合同可城免做公证某，外销的奋房地产合飞同必须做蜡公证。耕19每、房屋所苗有权：冻房屋的所瞎有权为房葡屋的占有晴权、管理醋权、享用坑权、排他雨权、处置城权（包括纷出售、出答租、抵押棵、赠与、誉继承）的梳总和。拥卖有了房屋系的所有权寿就等于拥陕有了在法坊律允许范估围内的一煎切权利。各20禁、房屋使旨用权：杨是指对房无屋拥有的巩享用权。婶房屋租赁厅活动成交肌的是房屋旨的使用权金。房屋的绵使用权不尺能出售、躁抵押、赠著与、继承旱等，它包班含在房屋止的所有权妨之中。逮21喜、银行接卡揭：驻是指购房王者购买楼疏房时与银爽行达成抵海押贷款的冈一种经济资行为，业饰主会付一蔑部分楼款央，余款由日银行代购兔房者支付糖，购房者依的楼房所升有权将抵碧押在银行闯，购房者沸将分期偿琴还银行的絮贷款及利城息，偿还泉完毕后，脂楼房所有血权归己。岔22死、契税：去是指当房铃地产所有拔权发生转心移时，就矛当事人所片订立的契烈约按房地胳产交易价麦格的一定通比例向产蹦权承受人辜征收的一讽次性税收与。凡是国斜有土地使因用权出让筛，土地况使用权转胃让包括出做售、赠与套、交换都黑需要交纳语契税。契救税除了具诚有一般税食收的性质置和作用外语，还具有搜证明房地善产产权转歪移合法性现的作用。挪23耻、印花税际：卸是对经济慧活动和经姐济交往中诉书立、领戚受凭证征愁收的一种侨税。它是柔一种兼有蜡行为性质蛙的凭证税出，具有征恼收面广、松税负轻、融由纳税人显自行购买贷并粘贴印科花税票完夹成纳税义尚务等特点鞋。健24惠、七通一拘平：忧是指上、盗下水通，歉排污通、爬路通、电鸣讯通、煤鱼气通、电愧通、热力樱通、场地此平整。抬25历、公共维邪修基金：悔公共维修穿基金是指躁住宅楼房凑的公共部仿位和共用扫设施、设仗备的维修易养护基金离。单位售纸卖公房的俱公共维修杂基金，由断售房单位响和购房职谊工共同筹普集，所有印权归购房夺人，用于流售出住宅锈楼房公共偿部位和共胜用设施、芦设备的维勺修、养护要。恩26踪、房屋买租卖所需费由用今（炮1椒）交易过狭程中需交佩费用：浊契税：面副积小于（迅含）高120缎平米缴纳接房价款的广2象％后∶誉购房面积欠超过敲120印平米，舰120颈平米以内兴部分缴纳烦房价款的昆2序‰纷，超出部送分缴纳递4谁％。在办域理产权证劫时需交纳愿（一般由扒财政局委基托房地局弦代收）。偷印花税：里房价款的鲜万分之五婆。（由税梅务局收取醉），在双毁方正式签押约后即发您生。屈交易手续经费：小于际120你平米缴纳掠500驰元，大于怨120柄平米缴纳泊1500压元。能（检2罩）申办产航权证过程痕中需交费耻用（由房应地局和税膨务局收取收）链登记费：母每建筑平慰方米贴0辱.术3舍元：舍房屋所有羡权证工本城费：震4炒元京/翼本：凉印花税：蛙5货元／件。屈（招3闻）入住过消程中需交按费用断住宅公用城部分共有姨设备维修俘基金：购插房款的妈3神％；贴物业管理嗽蒉及供暖宫费：供暖烦费想16告－凤18答元／平米坡/肉供暖季。滥（碌4梦）办理按闸揭须缴纳店的费用虑律师费：牧贷款额的壁0.3咽％。踏保险费：软财险保险旨费＝总房芹款十年费亦率礻年限斥系数。保董费一次性誉交。吩建行采用贩太平洋保绞险公司，览年费率一笼般为服0.56美％：脖工行采用度华泰保险逝公司，年胁费率为夹0.05东6呈％：拳建行总行架，中信采逢用人民保托险公司，每年费率为稼0.04偶5估％。浑（踩5厌）办理公厨积金需缴您纳费用焰评估费：已评估价格巡100年万以下部扩分收取评殿估结果的福0.5蛾％，以上哥部分吗0.25队%篇。旦保险费：敞财险：保殊险费＝贷卖款额鲁*航年费率拾*冈年限系数蜂综合闹险符∶匀保险费＝额贷款人年赤限对应系侄数疤*冲贷款额贼27枪、住宅的魄结构形式调：怨主要是以宁其承重结恩构所用的敌材料来划谈分，一般独可以分为费砖混结构箩、砖木结问构、钢筋沃混凝土结童构。紫砖混结构煤：是指建括筑物中竖乒向承重结弄构的墙、劫柱等采用继砖或砌块况砌筑，柱炭、梁、楼旷板、屋面须板、桁架宇等采用写蛮筋混凝土倚结构。通敲俗地讲，掠砖混结构赵是以小部呼分钢筋混遣凝土及大丧部分砖墙设承重的结质构。由于艇抗震的要鲜求，砖混忙住写一般四在孤56撕层以下。康砖木结构宋住宅：是心指建筑物竖中承重结总构的墙、僻柱采用砖冠砌筑或砌免块砌筑，蒙楼板结构宝、屋架用捐木结构而鸦共同构佐巩成的房屋由。顺钢筋混凝堵土结构住窃宅：是指访房屋的主忙要承重结中构如柱、宽梁、板、想楼梯、屋石盖用钢筋家混凝土制鲁作，墙用不砖或其布惑材料填充泳。这种结贡构抗震性司能好，整格体性强，蜘抗腐蚀耐钞火能力强牙，经久耐罪用，并且奸房间的开余间、进深求相对较大俯，空间分易割较自由讨c骂目前，多掀、高层住膏宅多采用蹲这种结构贷。其缺点谦是工艺比皆较复杂，象建筑造价籍较高。滩28趣、住宅的纺建筑面积率：徐建筑面积悬亦称建筑百展开面积避，它是指顺住宅建筑央外墙外围奇线测定的与各层平面途面积之和暑。它是表贡示一个建咏筑物建筑剖规模大小盲的经济指墓标。屑29集、建筑面域积的计算拔范围和方棋法：材（起1勿）单层建损筑物不论崭其高度如领何，均按丰一层计算觉，建筑面悠积按建筑至物外墙勒辆脚以上的核外围水平萝面积计算限。单层住众宅如内部可带有部分循楼层（如循阁楼）也墓应计算建茅筑面积：今（怀2循）多层或挨高层住宅三建筑的建捕筑面积，卵是按各层重建筑面积尺的总和计次算，其底煌层按建筑酸物外墙勒钢脚以上外斗国水平面乌积计算，华二层或二葡层以上按够外墙外围润水平面积阴计算：继（哑3格）地下室司、半地下含室等及相形应出入口境的建筑面凝积，按其加上口外墙挺（不包括葡采光井、熊防潮层及旁其保护墙视）外围的端水平面积牧计算：彩（茧4返）用深基扭础做地下史架空层加帝以利用，掘层高超煮2.2演米的，按孕架空层外乡围的水平悄面积的一币半计算建再筑面积：撑（撇5黄）穿过建小筑物的通胞道，建筑察物内的门铁厅、大厅受不论高度湾如何，均叼按一层计丽算建筑面伴积。大厅概内回廊部美分按其水婶平投影面宿积计算建百筑面积：猛（仿6始）电梯井疑、提物井邻、垃圾道华、管道井染和附墙等雾均按建筑遥物自然层蛛计算建设碧面积；迎（弄7父）住宅建赴筑内的技抚术层（放售置各种设校备和修理脉养护用）南，层高超敬过财22宴米的，按冲技术层外娇围水平面蓬积计算建扣筑面积；看（唇8紧）独立柱塘雨蓬，按给顶盖的水残平投影面环积的一半灰计算建筑乘面积：多嚷柱雨蓬，堪按外围水线平面积计负算建筑面泼积；郑（束9花）突出房我屋的有围应护结构的细楼梯问、童水箱闷、赠电梯机房僻等，按围剑护结构外包围水平面春积计算建殊筑面积；患（坚10船）两个建狭筑物之闷毫有顶盖的郊架空通腐籍｀按通廊弹的投影面摊积计算建鼠筑面积。拨无顶盖的脾架空通廊挪按其投影翅面积的一宇半计算建呢筑面积；叮（旗11司）突出墙灶面的门斗鞭，眺望间叉，按围护楼结构外围决水平面积底计算建筑包面积；故（搁12堂）封闭式型阳台、挑溉廊按其外留围水平投匙影面积计肝算建筑面切积。凹阳奴台按其阳跪台净面积扬（包括阳斯台栏板）运的一半计绳算建筑面恢积。挑网争台按其水痰平投影面辩积约一半挤计算建筑杜面积；蹈（渣13孕）住宅建增筑内无楼尿梯，设室燕外楼梯（蓝包括疏散释梯）的，槐其室外楼路梯按每层挠水平投影句面积计算清建筑面积贸：楼内有思楼梯，并塞设室外楼秆梯（包括斧疏散梯）侍的，其室今外楼梯按鹊每层水平次投影面积偏的一半计哥算建筑面吼积。爱根据新的仰国家级标泪准《房产隔测量规范竹》，肢10任种情况下撇建筑面积岭不计算：郊（坑1浅）层高小就于兔2.20适米以下的规夹层、插梨层、技术何层和地下蓝室、半地辨下室：盼（际2先）突出房喉屋墙面的谢构件、配透件、装饰醒柱、装饰逮性的玻璃你幕墙、垛旨、勒脚、快台阶、无鸭柱雨篷：壤（抚3夸）房屋之重间无上盖农的架空通傻廊：真（矛4孕）房屋的非天面、挑丙台、天面尺上的花园走、泳池：商（布5胀）建筑物春内的操作廉平台、上窃料平台及盼建筑物的莫空间平台制及建筑物叙的空间安屿置箱、罐倾的平台：肢（预6显）骑楼、呼过街楼的耕底层用作杜道路街巷充通行的部脏分煌←拦（伪7讲）利用引曾桥、高架衣桥、高架畅路、路面番作为顶盖音建筑的房委屋：堵（认8多）活动简吩易房屋：婶（掩9护）与房屋贵室内不相讯通的房屋腔间伸缩缝成。漠（列10司）据了解猫，新的房肾产测量规资范将按精刻度等级不个同，分别推允许误差爱范围邮为异±挎26站、糠±胜06猴、瓦±购14,驴而旧标准废允许面积详测量误差铺为茶1.4挨。明30秒、商品房扮销售面积描：炭商品房销笋售面积是测指购房者作所购买的集套内或单杰元内的建乓筑面积（牵套内建筑碗面积）与墨应分摊公郑用建筑面符积之和。酷即：商品锋房销售面榨积＝套内悲建筑面积死十分摊的叨公用建筑老面积。释31皆、商品房孤的销售面孙获如何计腰算？尽（多l浇）套内使丹用面积：冶住宅按《撇住宅建筑择设计规范股》（阀GBJ9编6摄－肃86堂）规定的通方法计算鄙：其他建令筑按照专第用建筑设帝计规范规谁定的方法枣或参照《絮住宅建筑沾设计规范片》计算。技（感2快）套内墙房体面积：劣商品房套弟内使用空络间周围的句维护或承瓜重墙体，堆有共用墙泊及非共用庙墙两种：衰共用墙包咱括各套之套间的分隔搁墙、套与时公用建筑置空间投影月面积的分热隔墙以及稻外墙（包狭括山墙）惊：共用墙青墙体水平倒投影面积桶的一半计伤入套内墙蚊体面积：痒非共用墙末墙体水平购投影面积跪全部计入穷套内墙体狗面积。饺（龟3咏）商品房涉分摊的公伟用建筑面辈积主要包勿括以下两标部分：灵电梯井、筹楼梯间、扎垃圾道、妈变电室、娃设备室、照公共门厅仁和过道等座其功能上燕为整楼建排筑服务的战公共设施煎用房和管屠理用房之铲建筑面积真：各单元婚与楼房公锐共建筑空炒间之间的楚分隔墙以惯及外墙（姑包括山墙广）墙体水处平投影面浑积的帽50上％。铅公用建筑粗面积计算届公式：公鹅用建筑面冤积甲ˉ桥整栋建筑龄的面积一逐各套套内胸建筑面积糊之和一己者作为独立泼使用空间翅租、售的盘地下室、每车棚、人首防工程地律下室哑公用建筑拆面积分摊网系数＝公爽用建筑面促种各套套闷内建筑面洪积之和蜡分摊的公梨用建筑面找积＝各套贸套内建筑晕面茶积疼×杆公用建筑斜面积分摊域系数腰因此，商犯品房销售虑面积公式阿还可表达芒为：商品渔房销售面作积＝套内轰建筑面积抢（占公用理建筑面积峰分摊系数块）。荒32劳、使用率遵：淘住宅套内制净面积即侍使用面积典和住宅面翼积的比为庆使用率抬．们—据般高层塔缝楼在串72竭％至侨75链％之间，蛙板楼在晕78种％至原80等％之间。予33集、实用率核：登实用率是埋套内建筑宿面积和住元宅面积之并比，大于兔使用率。逮34雅、怎样计依算房屋的悉使用率？剥房屋使用缎率指房屋母的使用面聚积与建筑敌面积的比叉例，是衡亿量物业使疼用效率的污重要标准干。恢在使用率尘计算方法代的选择上敲，有些采母用轴线面睬积法。这运种方法是类以房间内杏外墙的中凶线为边界挨计算使用纳面积，这戏样计算出惯来的使用桨面积包括旅了外墙的抖一半面积阁和全部内领墙所占的歼面积，数纺值上显得鞋较高，不定能完全反众映房产实悦际的使用纲面积情况线令脸比较确切农地计算方柔法是在建要筑面积的拆垂础上减稠去外墙和碰内墙所占止的面积后唱得出的使锅用面鼠积眉△畅这种方法洗计算出来希的使用面递积也形象贱地称洋为躬“松地毯面塌积养”甲。它反映脏了一个物吊业的真实竟使用率，翁这种计算茫方法是对婶客户负责丧任的方法激。扰从一般情玉况来看，握高层塔楼喇的真实使傻用率方面厉较多层住控宅略差，怪主要是因渠为高层要校求有防火领楼梯，电胸梯间面积多也较大，浙一梯多户夏设计也加毫大了通道废的面积，骗每户平均抖分摊的面斜积也多。燥而多层住特宅基本不唱存在上述斜问题，即棚便有些多扣层住宅有扣电梯，其钞电梯间面嫌积也小于殊高层，如术果采用电摩梯外挂等滤新型设计苦布局其使泥用率还可条进一步提旦高。纳此外，建锹筑面积还培包括各单堪元应分摊末的配套用荐房共用建慢筑面积，孙如锅炉房掀、配电室校、高压水驰泵房等。英35卵、建筑容乓积率：钩是指项目签规划建设类用地范园闲内全部建查筑面积与涂规划建设恒用地面积成（项目用棍地红线范废围内的土料地面积，蕉一般包括繁建设区内杏的道路面氏积、绿她蛛面积、建秒筑物（构编筑物）所罚占面积、步运动场地肚等等）之迁比。附属婚建筑物也掉计算在内妻，但应注取明不计算枣面积的附柜属建勾物竟除外。姐36宜、建筑密眼度姑居住区用轻地内，各神类建筑的章基底总面蕉积与居住号区用地的览比率。茫37径、绿地率身居住区用踪地范围内仙各类绿地崭的总和占拴居住区用责地的比率丹。袍绿地应包暖括，公共传绿地、宅示旁绿地、睛公共服务掘设施所属景绿地和道党路绿地，诱即道路红跨线内的绿狮地，不应咐包括屋顶歉、晒台的茫入工绿地第。心38腊、辅助面泰积嫩辅助面积丛是指住宅释建筑各层痕中不直接撕供住户生余活的室内帝净面积。亲包括过道控、厨房、纺卫生间、缘厕所、起泳居室、贮彼藏室等。你39拦、居住面知积涂住宅的居候住面积是惧指住宅建乳筑备层平耽面中直接扭供住户生岭活使用的较居室净面勤积之和。滴所谓净面齿积就是要洽除去墙、殊柱等建筑榨构件所占心有的水平堤面积（即内结构面积合）。性40诱、使用面崖积显住宅的使左用面积，叔指住宅各钓层平面中仅为生活起伍居所使用算的挣面积阔之和。计侄算住宅使侮用面积，暗在过去主棕要用来计划算和征收塔公共住宅晶房租时使胶用。采用悬使用面积廉的计算，旋可以全面很地反映住渔宅所有权匙人与住宅欺使用权人策的租赁关疑系：但在里住宅买卖慌中一般不学采用使用搭面积来计沫算价格。葛41浸、建筑面没积霉住宅的建宿筑面积是愚指建筑物其外墙外围般所围成空仙间的水平奶面积，如更果计算多逝、高层住偏宅楼的建宰筑面积，陶则是各层均建筑面积尚之和．建岔筑面积的绿计算非常登复杂。先不难看出老对于一幢残住宅楼来误说，住宅挡的建筑面咏积＝居住谱面积十辅父助面积十稻结构面积嫂，也可表栋示为：住劳宅的建筑晨面积＝使厚用面积＋艳结构面积她。当然住理宅的公共钩面积包含熔在住宅建屯筑面积之蔽中，是由屑部分辅助锻面积和部饺分结构面塌积构成。笛42夹、住宅的蜘开间：喉在住宅设仓计中，住努宅的宽度狡是指一间狗房屋内一裹面墙皮到闷另一面墙扇皮之间的呈实际距离润。住宅开万间一般为鉴3.0估－处3.9眨米，砖混恼结构住宅赖开间一般范不超过凑3.3辣米。它规定较小馅的开间尺搅度，可缩倡短楼板的幼空间跨度桌、增强住秒宅结构整甜体性、稳浊定性和抗渡震性。解43燥、住宅的迹进深：瘦在建筑学帜上是指一假问独立的旬房屋或幢程居住建筑地从前墙皮薄到后墙皮店之间的实弟际长度。狗进深大的支住宅可以霜有效地节备约用地，坏但为了保出证建成的慨住宅具有骡良好的自索然采光和貌通风条件欲，住宅的纽进深在设贿计上有一纪定的要求绘，不宜过艰大。目前碰我国大量殊城镇住宅允房间的进有深一般要文限定在粮5云米左右，翻不能任意千扩大。在壶住宅的高历度（层高运）和宽度尼（开间）鼓确定的前纠提下，设堆计的住宅特进深过大校，就使住碍房成狭长左型，距离钞门窗较远吊的室内自浩然光线不坑足。忆44灵、层高：家住宅的层独高是指下认层地板面冷或楼板面孔到上层楼件层面之间颈的距离，漆也就是一射层房屋的董高度。诊45凝、净高：艘住宅的净回高是指下剥层地板面义或楼板上屑表面到上遍层楼板下慨表面之间私的距离。计净高和层战高的关系禾可以用公族式来表示趁：净高＝盾层高－楼嚷板厚度，山即层高和笑楼板厚度购的差榨叫委“舟净余高兴’踪。网46槽、什么是且住宅组团小？躬我们所熟茂悉的居住汇区，从布庙局上看多钥是外向开吹放型的，狱小区与主洒要街道没布有界线，疲小区内楼威宇成排排援列，道路响畅通无阻帅。这种布盾局的缺点拒是不但形熟象单一死宏板，而且件给住户带改来不安全牛感。而住沃宅组团是闲一种融合忍了中式四傍合院建筑展模式的居蛙住结构。块院落式的唇布局，用丙四面楼房夫围合成封爷闭的空间式，由单一朝的出入口公出入，它堆能给住户栽带来领域挣感和安全齿感，邻里小有交往的冠氛围和空熄间，空间尸尺度宜人外，让人轻妖松愉快，馆非常符合弯现代人交膜流的心理奶需要。滋47粥、何谓生季态住宅眼生态住宅饱是运用生猾态学原理帝和遵循生逼态平衡及材可持续发示展的原则榆，即综合晶系统效率拜最优原则家，设计、莫组织建筑壮内外空间盾中的各种锣物质因素陷，使物质芝、能源在俭建筑系统厉内有秩序涂地循环转刚换，获得梁一种高效蔑、低耗、姓能源在建沫筑系统内邻有秩序地逢循环转换欧，获得一腔种高效、研低耗、无幕废无污染疾，生态平鞋衡的建筑透环境。这递里的环境叹不仅涉及求住宅区的势自然环境标，如空气被、水体、请土地、绿橡化、动植欢物、能源居等，也涉羊及住宅区退的人文环圈境、经济巴系统和社嚷会环境。爸培育生态蛇住宅概念垄主要是在词这种观念懂的影响下次，在住宅昆建设与发虽展中始终队以生态问强题力中心吴，在环保源、绿化、脱安居、道筋路管网等蠢方面进行境系统规划谣与管理，机使住宅区像生态环境骆处于良性置循环状态认之中。钞48悦、什么是乡绿色住宅艳？事“壁绿色住殿宅奏”毫不是一般业人认为的芦绿化较好圣的住宅。锡实际上较么高的绿化性率只恋是根“币绿色住施宅唤”键内容的一咱个方面，育真正弃的稻“袖绿色住秆宅衡”秆的内涵是持全方位的同立体环保纪工程。它骄是既适应孙地方生态踢丽又不破顾坏地方生勺态的建筑蛛。具有节南地、节水食、节能、谎改善生态早环境、减挺少环境污陕染、延长酒建筑物寿垒命等优点吨。避节约土地歪资源。新哪型建材、林新型墙体枕的采用勇是涝“绳绿色住芬宅慈”拉的构成内肿容。住宅左的墙体提瘦倡使用高啦科技环保古建材。如默现在有一指种新型的青建材环保凳用砖，该产砖采用发货电厂排出找的飞灰为泽重要原料擦，抗压强刚度在佣8稿兆帕以上支，在防水和、隔热、监隔音和耐莫震强度上母均超过了掩一般红砖递。另外有扬一种木屑垒制砖，该忙砖的重量皂只有普通拉砖的一半尊，但强度病却是普通为砖的两倍玉。惨充分利用鼻自然资源烟。住宅采税光的设计晨不但影响纳居住者身皂体健康和尘生活质量雪，而且涉我及到能源猛的节约与缺浪费。如符采用大面话积玻璃，钩设计明厅坏、明卫、奥明厨等，久Tit鼠能节约大相量的电能验：尽可能骗采用太阳貌能热水系魔统，采用谋小区共用负供热系统煮，都是充乌分利用自墓然能源的亮有效途径局，可减少韵对大气的凑污染。疫垃圾的分误类处理。琴对垃圾的阻分类处理既也属于绿分色环保，府与住宅环肥境息息相拢关。因此颈，专家也辣将垃圾分刃类处理纳矛入僚“义绿色住月宅某”备的内容。希49币、什么是瓣花园式住老宅？首花园式住究宅也叫西乒式洋房或袄小洋楼，镇即花园别套墅。一般海都是带有鹊花园草坪卖和车库的牢独院式平踢房或二、炭三层小楼竖，建筑密甩度很低，腾内部居住耀功能完备愧，装修豪川华，并富汪有变化，处住宅水、于电、暖供斩给一应俱嫩全，户外览道路、通研讯、购物厨、绿化也第都有较高牌的标准，凶一股为高伪收入者购老买。拌5扬0蛇、城市居膏住区扔一般称居御住区，泛递指不同居驴住人口规榜模的居住就生活聚居扩地和特指仿被城市干兴道或自然循分界线所尊围合，并纵与居住人怠口规模美3000不0颂～昼5稳⒁社00伴人相对应增，配建有夜一整套较仁完善的、侨能满足该快区居民物是质与文化杆生活所需刻的公共服尼务设施的毅居住生活愁聚居地。排51件、居住小周区播一般称小敬区，是被刊居住区级竿道路或自答然分界线岂所围合，油并与居住信人口规模朗7000贿～俱1500请0其人相对应眼，配建有砖一套能满际足该区居榴民基本的袖物质与文广化生活所来需的公共检服务设施葵的居住生尤活聚居地霉。娇52炕、居住组饮团柏一般称组欲团，指下迹般被小区聚道路分隔畜，并与居扁住人口规弟模苹1000疏～亲3000薄人相对应秩，配建有汁居民所需绑的基层公坡共服务设均施的居住悉生活聚居邀地。诊53伪、居住区最用地池住宅用地态、公建用否地、道路家用地和公押共绿地等霜四项用地啦的总称。温54吩、住宅用腰地劫住宅建筑曲基底占地匠及其四周只合理间距许内的用地职含宅间绿相地和宅间游小路等的询总称。堡55叼、公共服兼务设施用欠地随一般称公拐建用地，被是与居住滤人口规模率相对应配龟建的、为兵居民服务来和使用的品各类设施卸的用地，火应包括建袄筑基底占晋地及其所伞属场院、贼绿地和配托建停车场众等。龟56叮、道路用降地捕居住区道纺路、小区辱路、组团经路及非公衔建配建的影居民小汽失车、单位革通勤车等嘉停放场地广。倍57烟、居住区皮级道路奋一般用以贼划分小区多的道路。逢在大城市恢中通常与岁城市支路兆同级。演58奋、小区级孙路诚一般用以如划分组团致的道路。背59并、组团级荒路班上接小区息路，下连背宅间小路猴的道路。估60铸、宅间小策路民住宅建筑鹊之间连接走各住宅入迹口的道路屑。摧61冰、公共绿厚地恒满足规定傻的日照要填求，适合薪于安排游课憩活动设灭施的、供章居民共享御的游憨绿框地，应包掘括居住区朽公园、小惭游园和组赶团绿地及烟其他块状铁带状绿地扬等。托62吹、配建设肚施边与住宅规碑模或与人腾口规模相凯对应配套锈建设的公只共服务设矩施、道路饥和公共绿骨地总称。李63婆、其他用稻地达规划范围率内除居住善区用地以幅外的各种签用地，应死包括非直或接为本区经居民配建锤的道路用趋地、其他破单位用地削、保留的犬自然村或杀不可建设毫用地等。胳64储、公共活汽动中心桨配套公建稍相对集中黄的居住区刺中心、小蒙区中心和哥组团中心难等。巡65裕、道路红差线右城市道路臭含居住区捐级道路用低地的规划勤控制线。枣66追、建筑线肥一般称建插筑控制线识，是建筑斧物基底位骡置的控制俭线。软67棋、日照间筝距系数峰根据日照芹标准确定去的房屋间我距与遮挡掘房屋标高抄的比值。闷68炭、建筑小乏品幸既有功能猪要求，又伴具有点缀耕、装饰和旧美化作用挽的、从属能于某一建舞筑空间环功境的小体滋量建筑、赤游憩观赏虹设施和指狐示性标志版物等的统伐称。雨69脊、住宅平底均层鼓介住宅总建如筑面积与殿住宅基底茄总面积的珍比值层。毙7o事、人口毛结密度付每公顷居走住区用地帐上容纳的雕规划人口搅数量人／含ha趣。权7t摔、人口净杰密度圈每公顷住属宅用地上芳容纳的规袄划人口数脸量人／井ha横。樱72棚、住宅建晨筑套毛密歼度岂每公顷居牺住区用地住上拥有的翅住宅建筑展套数套／魄ha嘱。曾73择、住宅建靠筑套净密质度拘每公顷住桶宅用地上刚拥有的住跑宅建筑套遥数套／俯ha达。锻74冒、住宅面槐积毛密度宁每公顷居腹住区用地透上拥有的笑住宅建筑挣面积平方阳米／公顷傲。链75钟、住宅面予积净密度流也称住宅写容积率。稠是指每公刑顷住宅用蜓地上拥有震的住宅建稻筑面积平漫方米／公啊顷或以住糠宅建筑总胁面积（万闪平方米）卧与住宅用螺地（万平畜方米）的怒比值表示搬。尸76菠、建筑面参积毛密度规也称容积今率，是每偶公顷居住兼区用地上餐拥有的各却类建筑的馅建筑面积尖平方米／厅公顷或以纷总建筑面窜积万平方蔑米镜与居住区晋用地（万镜平方米）闻的比值表盼示。勿77柳、住宅建粱筑净密度德住宅建筑洋基底总面何积与住宅茄用地的比驱率％。府78楚、拆建比垂新建的建娘筑总面积豆与拆除的胜原有建筑馆总面积的招比值。尸79遥、土地开盼发费畜每公顷居薯住区用地寄开发所需臣的前期工陆程的测算尖投资，包况括征地、咽拆迁、各旅种补偿、触平整土地愁、敷设外卖部市政管学线设施和跪道路工程缺等各项费属用万元／倚ha园。斯80恶、住宅单真方综合造晚价侧每平方米臂住宅建筑解面积所需旬的工程建缎设的测算尺综合投资典，应包括板土地开发稼费用和居留住区用地露内的建筑鞋、道路、委市政管线咬、绿化等邪各项工程时建设投资满及必要的枝管理费用冷元／平方双米。拖81旅、均价：断将各单位协的销售价麦格相加之夏后的和数策除以单位尝建筑面积托的和数，梢即得出每煮平方米的颜均价。均充价一般不羞是销售价咽，但也有械例外，前音段时期某券高层物业买推出旬的衡“卵不计楼层泰、朝向，怒以览2800终元／平方驱米统一价堪销盘售匙”咬，即以均欣价作销售姐价，也不并失力引人幼瞩目的营金销策略。赤82满、基价：逝经过核算秒而确定的幅每平方米碑商品房基总本价格。垃商品房的杨销售价一劫般以塞价被为基数增露减楼层，续朝向差价筛后两得出移。您83迅、起价：潮某物业各包楼层销售浩价格中的拐最低价格足，即是起皆步价。多鼓层物业，券以一楼或赴顶楼的销典售价为起住步价高层尺物业，以袖最低层的筒销售价为述起步价。却房产广告第中常表橡为吼“恶××硬×贿元／平方威米起工售哄”滔。较低的途起步价容托易引起消融费者的注厦意。言84误、一次性羽买断价：逆买方与卖忌方商定的钻一次性定冶价。一次蹄性买断价叫属房产销技售合同中竹的专用价肾格术语，铲确定之后淹，买方或籍卖方必须发按此履行川付款或交杨房的义务帽，不得随乎意变更。度85装、预售价穗：勤预售价也器是商品房日预（销）核售合同中脊的专用术呢语：预售轮价不是正网式价格，海在商晶房伏交付使用谷时，应按盐有批准权欧限部门核呢定的价格敲为准。袭86取、如何进鞭行户型评摔判踢我们通常粒所说的一案室一厅、相两室一厅减、两室两奔卫一厅、友三室一厅佩，就是最糖为普通的捏户型，此肯外还有跃铜式住宅、德复式住宅种、高档的提花园别墅字等。在对汽户型进行上评判时可屋从以下几奉方面入手课：柄看居室的场功能分区脏是否合理丈，应避免扶斜角空间浸，尽可能殖减少不必嚷要挎的著“读死俭角金”孔面积和交味通面积。命从习惯上纤看，居住伏的空间应没给人以稳阴定、宽阔纷感，所以营房屋要方屈正，这样霸不但有利乌于家具的般摆设，对度于居住者鞭来说也有岭个良好的夏居室活动奔空间。之房门的开污向是否合衔理，要不拘影响使用淹的空间和栗居室的私拨密性。弃户型的节净能要求，的他可以减箭少不必要猴的日常生赤活开支。萄起居室、侄卧室、书仁房等人们刃经常活动举的空间采秋用直接采敏光，可以耗节约能源堤。璃单元内不舟同空间要他有相对合低理的面积精。通常人交们购房时既所说辅的碎“肃三大一塑小惑”沿，就猜是剑“扛大厨房、柿大卫生间面、大客厅必、小卧贝室越Ⅲ码，被认为命是较能满吃足人们日琴常生活的尺需要。从葵居室功能呈分析，厨地房合理的恳面积下般吗为叠4税平方米至街5捎平方米之谁间，厨房荒不能过于顷狭小，应凶有最小宽引度。现今情住宅设计课中推崇的交是大卫生警间，三居德以上居室宗应设有两踪个卫生间肃，吗—肌个封闭的棋设浴盆和牌大便器，忧一个开敞事的设洗澡导盆和摆放哗洗衣机，湾解决使用语高峰期相氧互干扰等懒问题。卧辰室的合理君面积一般刮应为凶13学至蒸14羽平方米之钓间，卧室岂要有私密流性，安静宋舒适并通盯风良好。鞋阳台，好银的阳台设溪计是将大渡客厅与宽敌阔的落地傅阳台门及涝室外景色滤有机地融离为一体，嫌豁然开朗凶的视线总民是能给居谁住者一份命清新、爽炸快的心情佩。脚房间的内逃部净高要狐合适，现驼在，绝大走部分商品订房的内层鬼泽高在扣2.5晕米到萄2.7刷米之间。黑需要注意脖的是：扩及大居住面木积是相对波容易的，裕而对层高份的不满意范，确是无傻法改变的恶。运另外，除初了房间布芝置，好的越户型设计供还会充分摇考虑现有徒备种家用搁电器如冰榨箱、电视馒、洗衣机腰、空调、滩电话的设窑置，还要绞考虑将来体不断涌入恼家庭的各棉种新的家壳用电器如弄电脑网络狭、新的电卷炊具、新剂的保健娱续乐设施、帆新的安全董防卫设施气、救生设走施等等的射配置，有努合理的空赛间安排和季电气设计待。建筑材德料也是质功量较好的与新材料、婶新技术，侦如具50劳年不变形滋的隔热隔蛙音的塑钢牙门窗、防鹅漏防腐易叶疏通的给匠排水煤气胞管道、安丘全钢化玻晒璃等等＇布以确保房斩屋的舒适喇与耐用。国87工、智能化降住宅如何钓分类治像所有消担费品一样鞠，智能化猎住宅也会风根据软硬念件的品质草不同，而化分出不同搬标准。乙级标准巾（胸1怀）安全保脂安系统典实现小区魔周界的监洗控和红外专线报警防项范：火灾秩与煤气报劝警：紧急环呼救报警赴：电话线信被切断与渴防破坏报振警。福（旬2常）通讯系刘统实现住锈户的至少顺两对电话膜线和一个碎宽带国际级互联网络史（内Inte池rnet牵）插口；开可接收有夕线电视网袍节目。茅（当3律）信息服秤务系统。勾实现三表趋远程计量暑，计算机灾网络功能收及一些物贩业管理功芽能。焰（榜4服）环境控贩制系统僵实现背景悠音响与公乳共广播、五出入口控荒制、社区胜公告版。甲级标准疮除了乙级蛮标准所有略的功能外像，另需增造加一些功伴能，同时菠整个系统板应是一个离由中央控迈制中心附承带数个分巡控中心构逐成的集散报控制系统填：改（压1诸）安全保周安系统喂实现可视朽对讲功能费：门禁系库统功能：婚家庭智能蜜化报警增胡加的功能坦有：可进网衍程序自味动化控制糟功能、可册实现室内蕉无线遥控筝功能、通悠过电话递避行远程遥诞控功能、展电源控制象及调光功筛能。市（踏2勇）通讯系把统电实现住户痰主要房间硬有独立的丝信息点，纽光纤宽带仗多媒体信堵息网接入趴小区，提挠供外语电律视节目。销（充3更）信息服谨务系统构增加实现轰电子购物穿、电子图安书馆、远铅程医疗登钟记等功能缺。塔（绍4宏）环境控尼制系统占实现家电苦自动控制洋功能；公愉共水电设连施监视等功功能。突88慕、层住功赶能的国际煮标准是什秀么与按照国际统文明住宅吼标准，住应宅功能不右仅要满足开最基本的摔寝、食功币能，更要屿从自然、饲生态、社绸会、人文缺等方面满之足现代人中对婚姻、讽家庭、工唐作、学习察、子女教哄育、休闲壶娱乐、身晚心健康、既人际关系辰等多方面体的需要。顽就住宅的龄室内功能棵而言，应蓄满足以下夸基本要求呈。稠（为l肆）满足分揪户独立性畏和保护隐隐私性原则取。要求起显居、餐厅围、厨房、扑卧房等主腥要功能之乘间的最合厘理的布局烤。歇（真2摩）满足使县用方便和溜安全原则材。在适合梅家庭不同青成员分室础居住和共崭同团聚的愧活动空间抖以及紧急如疏散的要饲求音6锅在建筑构华造上，要呈符合抗震仇、防火、死耐火等级粮以及预防慈滑跌和碰越撞等保证拜安全的要办求。泄（篇3孤）满足现国代生活设爸施进步原妖则。住宅洒室内应有搏排水、炊休事、厕所用、浴室、室燃气、供覆热、照明百、电话线乱路、数据眯通讯以及偿储藏等设享施。无（灯4阁）满足现傲代生活的懒健康卫生番原则。要传按国际发标达国家住愁宅设计的公要求，制牲定日照标吼准、通风今标准、厨陵、厕排气秆标准和生黑活垃圾处尾理标准。拒（份5翠）满足住竿宅功能多邻样化个性岔要求原则墨。要达到远国际文明浅居住标准努，应更多物的让居民化和用户参灵与住宅设辨计。建造答空间灵活尤多变的住瞧宅建筑，枪采用承重视结构骨架信固定不贫变，分隔洲构建则可串根据住宅形要灵活布批置，以形鸦成多样化轮的内部空妈间。吉89乞、跃层和牛复式、错多层有什么角区别？鄙通常情况钞，跃层住院宅是一套鼠住宅占两便个楼层，通有内部楼剖梯联系上米下层：一锯般在首层大安排起居侧、厨房、周餐厅、卫赢生间，最免好有一间话卧室，二般层安排卧巾室、书房搬、卫生间咐等。自复式住宅据在概念上偷是一层，顺但层高较仁普通的住捆宅（通常班是尤2.7桥米）高，奇可蛮在局部掏禽出夹层，危安排卧室展或书房等北内容，用旁楼梯联系你上下。其汇目的是在缓有限的空灶间里增加君使用面积茂，提高住碎宅的空间五利用率。较运种做法况香港的住朝宅设计中葡有一些例扩子，是为槽适应其用则地、空间艇极其缺乏颠的情况而呢产生的。篇复式住宅状实际上并鹅不具备完睬整的两层兼空间，夹深层在底层进的投影面尖积只占底比层面积的麦一部分。虾夹层可以历做成房间威，也可以衣做成跑马帮廊形式（师夹层悬空驰的一侧不闸做墙壁或纷墙面后退达，在平面酒的外边缘行有栏杆或齐栏板，上妨面的人可犯以看见下否面，下面弄的人也可找以看见上用面，形成制一种不完锅全的空间蹲，一般称屿其宇为妈“泥排碧空舱”饰），与底馋层之间有明视线上的简交流和空除间上的流死通。而跃斩层住宅的晴上下两层崖之间完全怎由楼板分离隔，只通泉过楼梯联户系，和复匙式住宅的恒空间是两因种不同的料类型。吉跃层和复脖式的面积王汁算：跃蹄层住宅如趁果是完整话的两层，蹦其建筑面饼积或使用抗面积均应杨是两层的肺建筑面积蝴或使用面仇积相加之梯和。如果眨跃层部分判的高度不限够一个完河整的层高勒，可以参数照披屋顶客使用面积魔的计算标查准：荡如：利用流坡屋顶作杜为使用房螺间时，除缠必要的卫拳生条件（串漱洗、便帮溺、采光苗、通风）辫外，还应数同时具备亿以下两个庸条件，方奖能计入使待用面积：越使用房间成的净高度寻最低处不红应低于滚1.5便米（含）把：使用房唇间净面积树的一半（与含）以上飘不低于林2.1晓米（含）将。认满足上述祖条件的房是间其净面锤积可全部脾计入使用录面积。若胡房间超过果2.l识米（含）犬部分不足遣房间总面猫积的蜜2际倍计入使仍用面积。序错层一户川内楼面高禽度不一致热，错开之需处有楼梯查联系。优他点是和跃盛层一样能趟够动静分顿区，但因炉为没有完泥全分为两袖层，所以撕又有复式撤住宅丰富丘的空间感覆。可以利牌用错层住枪宅中不同凡的层高区费分不同功舟能的房间咳，比如起谨居室比较雷高，卧室砌比较低等论。还有的遥利用地形蓬地势的高写差在坡地厉上设计错根层式住宅序，可以减伤少挖土的麦土方量。着错层带来伸空间丰富厚的感受，低如不是身晒临其境很荡难想象得搜到，所以旗对于初次芳进入这种女住宅的人斤有较大吸基引力。但齿错层式住目宅不利于雁结构抗震望，而且显地得空间零膝散，容易互使小户型粱显得局促钥，更适合梁于层数少由、面积大仁的高档住闭宅。狼90勾、买自住征房与投资惊房有什么断不同混自住房和加投资房因争为用途不报同，在选伐择上亦有宅较大的区膜别。延首先是房延屋价格。贵买自住房问要测算自输己的收入复水平和承你受能力；辈而投资购肌房则在投尝资成本允挑许的范围佣内进行选挡择，并可抗进行投资提组合。烛第二是居思住环境。亦自住房对缘环境质量宏要求较高束，房屋内挠部和小区惠环境都要隆宜人。虽延然环境质呼量高的房替屋易于出墨售，但投但资购房主智要侧重于简投资成本映及房屋本叮身的升值牢潜力，对穿环境质量痕相对要求景低一些。泼第三考虑锦未来交化肝。自住房屯要求环境矮相对稳定捷，以免入孟住后又要狗拆迁或改博变功能：是而投资则逝不然，要导考虑将来错城市规划吨能否令所刃购房屋升抓值，不临涝街变为临穴街，由住昨宅变作商孙铺等。往第四考虑绝区位价值碰。自住房每在选房前参，要考虑江是一次性功付款还是津分期按揭因：投资购堵房虽然也澡考虑成本拿，但只要腥是可控范浆围内和具为有较快交趴现能力，切易实现利及润的房屋民，将不必捧过多考虑忌而应迅速羊购买。傻91宅、建筑结绸构柏小高层：在据介绍季，垃“左小高殖层农”犹并不是一旅种规范的掩学术叫法积。我们目培前常说今的脏“忘小高评层圣”袖是指由多俯个住宅单志元组合而矩成，每单恼元均设有铸电梯，大缎多弓在广7晕至桶1称2催层之间的里住宅建筑丘，是介于看多层与高增层之间的附一种建筑呀模式农。宪6灯层以下的唐则称攀炎量“痰多残层功”初；更高的荷称作为虎“婚高鸣层制”兔。黑塔楼滨：陪“僵塔慈楼降”庭主要是指马以共用楼插梯、电梯附为核心布具置多套住宾房的高层抢住宅。通冷俗地说，匪塔楼以电悔梯、楼梯流为布局核吓心，上到眨楼层之后老，向四面改走可以直郊接进入户旱内。爱板楼：板帆楼由许多部单元组成窃，每个单担元用自己猴单独的楼员梯、电梯申。但从其剧外观上看蚁不一定都黄呈寨“税一律”刺字形，也县可以是拐骆角、围合畏等形状。去板式趴小高层：誓板式小高己层是由南匹方传入北浴京的，在筝上海、广缘州等地板地楼已经成趴主流，占欧到整个市怕场懒的香80杜%墙至诊90鬼%上。专家认悲为，现在胀流行的板币式小高层田比起我侄们瞒2宪0电世净纪屈7雀0柜年代建造梁的板楼，椒有了根本赠的变化。辅其一，设撕备、建材订、智能化条等都有了糠质的飞跃盖；其二，辱更加注重爱环境，前疏后庭院的岂绿化、园赌林小品的严营造使居骄住质量有然了飞跃；烈其三，开枕间增大，棵户型更趋众合理，厨眨房、卫生煌间加窗，娃阳台观景揭的作用增录强，设计糊理念更为怀先进。许乡多项目六京层也配有法电梯，更虾加充满人薪文关怀。吉第二部分细产品篇绪一、楼盘奥基本资料荡解述志发展商简加介、楼盘裤所处区域械、区域特源色、公共额投资与重食大建设、泰教育设施篇、交通状秀况、都市草发展规划罚与公共设苏施、产品犬的基本数柱据、楼盘预抗性、楼帆盘特色踪二、产品豪解述崇1营、位置：煎项目所在刘位置、区看域环境现撒状、区域撤规划前景帽、交通状柏况、生活织方便度、屈科教文卫海分布衔2鸦、配套：洋小区内配鹅套、市政公配套、商征业配套、邮银行、会阀所、配套慌使用收费蚀标准及比怠较、配套券的可达性另、配套的值可持续性床发展俱3卵、建筑单珍体：支建筑风格帐、外立面段、建筑形氏式、比例场、尺度、竿材质、色宇彩、结进构敏……妹4振、户型：占分区、功倍能、开间邮、进深、升视野、家谁具布置、棍通风、排塔水、采光叙、气候调浓节崭5屠、设备：迎设备、品面牌、装修伞标准、材动质、环保衬、节能、袜科技含量射6依、规划：慰主要技术裁经济指标拌、规划特陪点、日照制、通风、颗区内道路柴7薪、区内交跃通：品人车分流女、人与车尾、交通的叹干扰、车穗库（位）佩、管理费渣用、停放考位置、车芦速爬8顾、价格：突开盘价、小起价、均楚价、最高阵价、性价筋比、折扣沉、实际支插出、装修佩9插、结构：攀结构特点交、施工方槐法、材质允、造价、兼抗震性、炕防水性、跪防火性、抗耐腐蚀性桥、防噪性瞎能扒10稻、使用年筒限：苹各种材料绣的寿命、柜材料维护蜘、价格转暴移年限、忽折旧与升递值网11奥、面积：留功能、大肆小、合用嚼性、经济描性、紧凑缴度贵12陡、分摊：熔分摊部位妹、分推率塔、分摊构砌成羞13凉、物业管毙理：葱物业公司骨、介入时愧间、服务玻内容、服支务成本、画服务的可薪延续性、踏服务收费滔标准常14视、绿化：谊绿化率、滴绿化形态呈、绿化功屈能、绿化疾规模项15赖、日照：眉规范要求嗓、日照时恨间、日照鸭质量、间幅距、外立贺面与日照脉16尸、通风：无朝向、主胀导风向、芹垂直气流笨、平面气肢流亿17削、节能：凯采暖系统颜、保温材为料、外墙液能耗环18斧、隔音附：枪’吸噪声、隔耻音能力及溜措施、声顺源控制更19亚、私密性攀：长视线干扰修、公私分绝离、动静乐分离、洁美污分离鸣20介、优惠措愧施：询价格优惠业、赠品匀21亭、开发商拉：夜开发商、备实力介绍何、信誉介执绍绢22胸、付款方杜式：待定妨23薪、施工管汤理：待定钩24各、施工进而度知会：前待定迟25疾、合作单半位：协物业管理安公司、其岂他合作单命位、设计丰单位、管炊理单位美三、项目鲁卖点解述1、品牌辆2伞、强强联细合苹3硬、市场形么象与定位骡（市场形愈象、目标菠市场）雄4院、区位价公值（区位革环境、地败块资源、榜区位历史问、区位景胖点、区位否规划、区军位交通）权5概、创新（词产品综合裕概念创新垄、文化设饼定创新、岸规模创新号、规划布秋局创新、默产品功能柱定位创新蛛、建筑单督体创新、匪景观设计芝创新、户豪型创新、滤公建配套匠创新、价阻格创新、卫宣传推广散创新、销得售方式创蜜新、物管非服务创新酬、智能化岭概念创新贝）。浪四、本案骨优劣势分幼析汁第三部分敲市场篇伤—殖、市场调事查的工作脊内容薯（一）为婶什么要进御行市场调素查台正确制定纹营销计划察、改善经司营管理，体提高竞争细能力、开消发新产品距及开拓新僚目标市场奴。显（二）调群查的种类套探索性调业查（对企文业或市场无上存在的也问题无法姿确定时所姐迸行的调省查如问卷姥）；唱描述性调董查（找出逼市场各种补因素之间喇的内在联买系，对客烘观情况如剃实加以描悔述）；谋因果调查气（对市场泥上出现的营某些现象锅之间的因经果关系或懂测试假设施的因果关攻系的正确疾性而作的李调查）：销预测性调兴查。柏（三）调惕查的基本和原则含准确、及摘时、计划行、适用、退经济合理超（四）市窃场调查内光容故1征、市场环排境谓查：门（秤1拘）经济环银境翻—皇—屯人口及结每构、收入希增长情况键、宏观购哨买力、家仰庭收入及拘消费结构躺变化、物衰份水平及革通货膨胀孔、基础设底施：木（线2灭）政治环期境里—梁—手有关方针弯政策，如光财政税收洗金融等、输政府的有黄关法令，班如环境保勉护土地管暖理城市房朴地产管理邮广告反不混正当竞争煤等、政局任变化，包摸括国际和炉国内政治拥形势；革（湾3股）社会文眯化环价境两—晌—嘴－居民职忠业构成教谋育程度文裹化水平、惩家庭人口娇规模及构磁成、居民读家庭生活度习惯审美好观念及价咳值取向、钞社会风俗买。农2见、消费者消调查：猜（冠1怕）消费者陶构成调查烛：消费者往的数量、腿年龄、性滴别、地区滋、经济收旦入、实际膝支付能力瞎、对潜在霜消费者的催调查和发斜现、经济底来源：僻（球2脏）消费者胃购买行为四调查：购启买商品房舟的欲望、例动机、习糕惯、购买来数量及朋种类、消恼费者对房样屋设计价喂格质量及聚位置的要众求、对企各业商品的对信赖程度隐和印象、淘购买决策题者和影响霉者的情况厚。用3粗、市场情辱况调查：绝（橡1顿）市场的轻需求和销筝售量：竿（供2悔）本企业件在市场中婆的状况；袋（既3序）可开发驻的领域、完潜在需求票量。征4先、价格调左查：小（嘉1爽）影响房某产价格的恨因素：处（扒2招）消费者爬对价格的响反应：尿（朗3与）企业的凯不定期价糟和消费者棵的反应：歼（箱4损）价格的晚波动：罚（碗5够）价格政爬策带来的慨影响。蒙5跨、广告调陪查：好（技1剩）企业促钳销方式广誓告媒介的僚比较及选销择：羊（临2配）广告费架用及广告台量的调查拳；叙（哥3绕）广告效瓜果的调查该。博6汪、竞争情茎况谓查：恼（慕1永）竞争企当业的数量裕规模实力糖：贿（苗2陕）竞争企曾业的市场您营销及开任发情况：年（交3冰）竞争产污品的设计迈结构质量亲服务状况迹；擦（岂4并）竞争产飞品的市场黑反应：凝（应5合）消费者汪对竞争产视品的态度订和接受情秒况。猴7白、配合营辱销的调查画：稳（仁1剧）意1顺公里范围提内的褛盘兄调查；读（想2每）同价位过的楼盘调灿查；决（幸3泥）同一销侦售时期的醉楼盘调查源：借（优4菌）将推出喇楼盘的调惊查骂∶眉（眉5歇）成功楼寺盘的调查墓。已二、市场翼调查的工拼作程序订l梅、确立调限查主题判2理、确定调衬查范围他3斑、确定调咽查方式脖4井、确定调漠查人员直5疯、学习调兔查主题的胳相关知识浩6零、展开调暑查画7讯、分析与伐研究缺8饱、提出报历告眉三、市场内调查经验罩及技巧堆1麻、以不同侦身份介入向调查否2隔、提问技役巧馅3踢、观察的煤着眼点选红择煤4悔、以解决符问题的方袭式开展调仇查蹈5驶、循序渐谊进的调查屠6宫、一次调晌查只设定战一个主题障7焰、建立同赏行间的友排谊跑8锐、以理论窄支持对调被查成果的叹总结悠9晒、发挥电膊话的功能困进行调查咸四、竞争构与销售分似析贯1责、竞争楼肉盘的分析椅案例柿2造、竞争对成手销售对愧比分析：豆销售速度浑、宣传推刚广、销售慢特色、销绍售环境、愈销售措施匀、人员情借况、销售息政策调整蔬、促销情盏况、价格酱情况、销庄售产品类盘型特征、再销售创新掩、新产品备推出情况晴五、本地豪房地产市吃场评论减内容以实慢际整理之母当地资料插为准。燕第四部分英：实战篇汪—表、销售道纤具运用净位置图、断环境图、迎乌瞰图、基透视图、牌模型、灯驰箱、旗帜萝、免费资奸料、展示董品（可分于为：平面裤展示、立不体展示、挥对比展示发）、样板市问、形象默展品（如磨广场、游描乐园等）群、纪念品脑（赠品）演、广告牌洋、门前指浅引物、展饺（挂版）使：（日照问图、分贝语图、气流酷图、气温写图）寿二、销售兔资料使用逃（一）使戚用原则：哀统一管理诸、个人使呜用、定期著整理孟（二）销双售手册内啄容：辞1倚、五证：愉商品房销贞售许可证辈、土地使加用权证书厅、建设工哀程规划许识可证、施干工许可温液咏责2咏、统一说骡辞芹3嫁、房源销盆控表推4购、总平面述图成5请、交通位来置图承6诵、户型图艰7攻、价格表炒8柿、付款方武式衬9艘、交房标粒准及菜单铁装修方案粱10葬、认购协钉议书慈11匙、商品房齐买卖合同名标准文本你12逃、物业公辜司的简介粱及管理公百约乒13端、按揭办择理办法会14削、银行利缺率表田15汗、认购房征付款一览刺表堆16剩、办理产白权的有关渗程序及税槐费个17春、入住程排序及收费胃明细表熊18磨、购房费劣用速算表丈19猪、客户资予料表窄（三）销延售表格运六用：畅1续、来人来讨电客户资惠料调查表催2华、客户来化电登记表编3乓、来访客重户登记表放4城、付款一裹览表朵5杜、意向客样户登记表田6舌、市场调蔽查分析表乡三、销售乖流程图（暂缺）殃四、现场带销售基本该动作分解帜（一）接揪听电话暖1肤、基本动间作备（淹1捕）接听电律话必须态港度和蔼，坦语音亲切兴，一般先蜻主动问膊候啦“剑您好者，目×原×理楼千盘衬”罢，而后开妹始交谈。倍（侵2蜂）通常，绣客户在电校话中会门启及地点、流价格、面购积、格局站等方面的雅内容，销劈售员应扬编长避短，筋将产品卖愈点巧妙融崭入。羽（箭3倾）与客户市交谈中，焰设法取得挣所需资讯朱。如：客挥户的姓名沿、联系电骗话等个人则资讯；客蹲户所能接偷受的价格织、面积等急对产品具旷体要求的猎资讯。谎（秤4戴）最好能陷直接约请腥客户到现倡场看房。区（愿5太）立即将承来电信息芽登在《电牛话接听记赤录表》上按。盏2该、注意事丹项堡（券1沾）销售员长正式上岗绒前应进行废系统训练专，统一说灰辞。（见臂《电话接索听统一说配词》）幼（准2童）广告发螺布前，销丑售员应事乳先了解广苗告内容，见研究和应皂对客户可鹅能会涉及奇的问题。牙（狠3皂）广告当五天，来电兰量较多，询接听电话钥时间不宜禽过长，一脖般以超2排至坝3打分钟为限矩。慧（边4香）接听电毙话以铃声打响二下为薪宜。梅（股5箱）电话接芬听时，尽睡量由被动脏回答转为肾主动介绍纪。锻（匆6削）约请客疑户应明确破具体时间玉，并告知慰你将专程洋等候。刺（二）迎需接客户攻1港、基本动胸作荐（橡1亚）客户进枕门，每个销看见的销胡售员都应码主动招奏呼死“誓您好，您菜第一次来梨吗科？砖”拔，提醒其呼他销售员万注意；若寇非第一次袄来，应协坦助找到第犁一次接待澡的销售员酷。吓（凶2辣）销售员片立即上前茎接待（按绍接待顺序长）。捷（院3蔑）通过随委口招呼，汽区别客户象真伪了解冶所来的区槐域和媒体钉。枝2斧、注意事违项绑（还1跟）销售员栽应态度亲盆切，不卑抢不亢。摩（付2香）接待客脾户或一人鼠，或一主恐一副，以拜二人为限墨。脑（进3旬）若非真玩正客户，可也应提供崇楼书等资坏料（机密愁资料除外娘），作简浇洁介绍。辉（踏4柴）没有客援户时，也暂应注意现疯场整洁和越个人仪表航，随时给躺客户以良驶好印象。嫩（三）介痒绍产品用1贺、基本动省作雁（长1知）略微寒匪暄一下，贺了解客户器个人资讯咱。农（膏2饭）沙盘解垫说，并配漆合户型模即型，展板父等销售道井具，自然纷而有重点顺地解说（竖地段、环谁境、产品步机能、景愧观、升值拐潜力等）疲。发2惑、注意事劈项窜（罢1弹）沙盘解句说简洁而劳又有侧重纠，时间不择宜过长，级以翅3杏至识5洲分钟为宜芹。张（老2库）通过交魄谈正确把妖握客户需抱求，并据部此制定应础对策略。森（退3街）当客户尼超过一人测时，注意部区分其中掘的决策者揪，把握其拳相互间的冬关系。棒（四）购核买洽谈岗1筐、基本动岗作谷（贤1或）倒茶寒内暄，引导吵客户在销四售桌前就卖座。爹（横2幅）将笔、欧纸、计算柏器、销售城图册等销皂售道具准址备好。恳（撑3扁）根据客叛户需求及腰偏好，选朴择一至二等种户型作朗介绍，但菌选择不宜身过多。逗（腊4创）根据图玩册指出楼描位在沙盘诊上的具体抓位置。尊（增5森）列出面吴积、单价理、总价、抢首付款、澡按揭月供兔款等数据敬清单。庭（颗6零）针对客驱户的疑惑池点，进行米相关解释邮，逐一克食服其购买细障碍。泽（顽7雹）在客户值对产品有瓜70滔％认可度根时，设法计设服其下托定，并说败明定金额改度、认购宪协议书基牌本内容、岩签订认购掀协议书后垮多少天内母正式签约韵。株2泡、注意事潮项哪（绳1词）入座时习，应将客柱户安置在词一个视野楼愉悦的空锣间范围内挪。用（吗2野）个人的系销售资料最及工具应婚准备好，姓从容应对静客户。解（家3蛾）注意与欣客户沟通难，了解其血真正需求区及喜好。数（倡4青）判断客胳户诚意、性购买能力洁及成交率里。肢（捡5豆）对产品挤的解释不辣应有夸大贸、虚构的滤成分。穴（痛6爱）现场气拒氛应自然错亲切，不恼宜过于急园切，给人践强硬推销滩印象。嘉（五）带堡看样板房乳1是、基本动售作鼻（火1薯）根据客抗户需求及赶喜好，选巡择一个样毫板房带客黑户参观。吨（总2亡）对样板楼房格局、挖功能设置祥作详尽说峰明。组（钓3扬）对客户蛇作相应的捆销售引导览，强化其羡购买欲望蒙。按2嚼、注意事愧项悠（毙1孤）注意保宗持样板房近的整洁。弓（跨2脱）解说顺落序规划好印，并根据贸客户关注吃点作及时顾调整。范（六）带唉看现场恐1设、基本动赠作穗（园1晋）结合工冬地现况和如周边物征子，边走边他介绍。牧（局2型）根据客估户所选户绸型，指出吃楼位具体政位置。增（个3侵）多找一症些话题，野让客户始搁终为你所捆吸引。俘2符、注意事填项滑（行l困）熟悉工糖地情况及液讲解路线鼓，对楼位旨的具体位帆置事前心依中有数。潮（胡2霉）沿途可在以景观为殃解说重点终。铁（七）暂产未成交念1拼、基本动状作哄（梦1满）将楼书呈等资料备际齐一份给呼客户，让虾其考虑或涌代为传播钉。袜（爽2尿）将名片来递交客户脆，说明联羊系方式。胀（齐3瞧）对有意日的客户约辽定下次看边房时间。健（挖4佛）送客至议大门外。恼2姜、注意事原项繁（斯1吨）暂未成苗交的客户泄仍是客户展，销售员郑态度应亲者切，始终帽如一。糟（预2掩）及时分节析未成交扰的原因，涛并记录在援案。甘（售3俘）根据未退成交原因描，寻求相逃应解决方报法。坐（八）填快写客户资损料表饱1虫、基本动嚼作遵（渣1踪）每接待植完一个客刚户，及时腾将所得资固讯记录在第《来访客崖户意向登望记表》上屯。饭（细2眼）根据客议户等级，揉将意向明受确客户的或资料登记耳到个人的腥笔记本上茫。摧2孕、注意事坊项就（帐1号）填写资气料应尽量默详细。少（踩2斧）客户等主级应视具林体情况作轨阶段性调舍整。铜（陶3谷）每天开麦例会时，姜依客户资雄料总结销崭售情况，复并采取相慢应措施。氧（九）客句户追踪安1够、基本动顾作题（满1智）工作间抽隙，依客粒户等级与遗之联系，息对毯A幼、甜B牢级客户应优列为重点将对象。括（妨2企）将每次胞追踪情况些都记录在饿案，便于梦日后分析挽。暮2郊、注意事疗项差（钥1驾）追踪客置户要选择防适当话题赴切入，不震要给人强功硬推销的辟印象。吊（皂2胀）注意时币间的间隔凝，一般以酬三天左右座为宜。雕（菜3岗）注意追拿踪方式的糖变化，如狐打电话、谋寄客户通至讯、新年泥贺卡等。锅（依4骑）二人或丽二人以上深同时追踪居某个客户孟时，应相市互沟通，渐协调行动且。摇（十）成风交收定献1鸭、基本动妄作夏（移1崭）要求客拔户确定房凭位，选定拍付款方式腥。小（姜2际）凭客户意身份证到开销控处开里《房位确艘认表》。遥（主3幻）领取《拨认购协议匠书》一式扛二份，协厘助客户填低写。一份答给客户，应一份交销竭控备案。摊（葱4钢）客户签身订认购书辩后，再复竭核一遍，别看首期楼害款是否含俘定金，然触后签上自举己的姓名严和日期、宏售楼处负址责人审核莲无误后，袖最后让客扮户确认签翁名。悠（顾5更）持《认首购协议书赴》，领客祸户到财务崇处交定金拾，并由财前务开具定炕金收据。肤（锻6贷）将正式田签约所需姑资料清单条及《商品估房买卖合绝同》示范领文本交给虽客户。逢（维7袍）约定正猫式签约具匹体时间。犬2饭、注意事剑项悦（省1昆）客户下逢走前先通奸知销控，辛确认房位罩无误。勾（声2砖）客户交榜定金时确垫保财务在捐岗。慈（食3膨）《认购郑协议书》漆填写完后行，对照房以价表审核狭面积、单桶价、总价磨等数据。旦（掩4蓄）认购书陶上另外有就注明的，京买卖双方绞都须签名塔确认。委（絮5疯）送客时驴再次强调果正式签约俭的时限和行违约后果员。晒（十一）仔换房后1激、基本动袭作栽（牵1雀）将客户传要求上报瓦主管，确丹认可行后直方可通知盛客户前来中换房。贪（版2欠）及时通盟知销控。批（慌3绿）客户来铲换房时，藏收回其持旁有的原《稿认购协议世书》并注织销。扰（燥4念）重新填徐写《认购除协议书》引。喘2强、注意事喷项秧（凝l晨）客户提离出换房时散必须上报予并及时与楚销控沟通凑，掌握房馆源情况，美切不可擅况自承诺。注（董2四）尽量肯貌定客户原燃定房位，荐以免客户究随意换房描。秧（十二）挪退房择1抢、基本动蹈作拜（行1烘）了解客陕户退房原辜因，采取竞补救措施循。消（登2搜）客户非左退不可时衔，明确定谈金可退。洞（块3棍）通知销亿控放出该态房位，通碑知财务，滥由财务将寿定金退给雪客户。肿（驼4慎）收回客枯户持有的部原《认购闪协议书》堪。宋2兴、注意事剂项肯（冷1投）客户提撇出退房时炒尽量挽回努。肢（饮2有）若为经验济原因，投先上报主蝶管，可设熊法解决，拜如考虑延浓期付款等覆。谷（十三）真签订正式胖商品房买捏卖合同汉1绍、基本动衡作计（住1农）核对客椅户身份证验，审核其路购房资格没。这（启2尝）逐条解贤释合同条将款，与客倡户商讨确瞧定合同内裂容，并将听客户有疑宫义处记录品在案，汇辞总后上报拦主管，设间法解决。禁（亭3衣）与客户勉就合同内刷容达成一袄致后，认哲真填写。君（睬4纽）合同填愿写完后，筋交给主管跟审核。宽（绍5岛）甲方最蛙终审核无匪误后，送晕到房地局矿登记备案臭。桃（致6支）通知客夏户前来领阶取登记过析的正式合逢同文本。蔽2巧、注意事躲项淘（丸1删）正式签我约前先要苹填写《客银户付款一脾览表》，划并交由财剑务审核。阳（娃2撤）对甲方飞所定合同旁条款内容会不能擅自樱更改，必谅须先将客全户意见上躺报，经甲狭方确认后法方可允诺访客户。状（弊3丢）由他人酿代理签约却时，必须违提供客户嫩的委托书俯和身份证蓄复印件。妻（夕4缠）签约后映的客户，毫应与之保锅持联系，万并让其代惜为介绍客繁户。厦（十四）启交首付款钉1步、基本动炼作龄（察1始）根据合灭同约定时裳间，督促巨客户如期使交纳首付托款。揪（买2疗）客户交纱款前，及咏时通知财幼务。蝶（续3房）若客户榴未按时交猾款，及时勤了解原因旺，上报后尤尽快解决托。趴2熄、注意事呼项倡（谁1搭）让客户海清楚知道展银行地址狼、帐号及体抬头：柜（选2且）督促客嚼户按时将迅首期款存溉入或转入御指定银行钓内：修（十五）阅催付分期胶房款或办母理按揭成1免、基本动荡作谊（怜1鸣）根据《溉商品房买势卖合同》晨中的付款膀方式，督寨促客户交拢纳余下房愈款。蔬（溉2害）督促客资户去银行轿办理按揭面手续，若奸客户未如纳期前往，伞及时了解紧原因，设擦法解决。畅2渴、注意事灿项清（寺1约）对采取咬一次性和楚分期付款奉方式的客臣户，须明层确其交款获时间，事直前提醒客葡户。咽（广2养）对按揭居客户，在栏其签约时炮就让其准初备按揭资僻料，交完游首付款后银将资料备尚齐。遭五、按揭支办理流程者图（暂缺）欠六、办理后购房手续经（一）办掌理认购手摊续佳业主交定刚金后，与档代理商或咬发展商签唉订认购书忙。主1克、个人提浓供身份证淋；惨2强、公司提顽供营业执风照复印件饱，还须在皇认购书上锋盖公章。岭（二）办预理合同手隐续厕交首期楼纲款后与发楚展商签订看买卖合同劲。姨1夕、楼款收词据：伴2德、代理费金收据：插3著、身份证与。输（三）办成理按揭手膏续覆交清首期除楼款与发逐展商签订教买卖合同过。柿1龟、填好按生揭申请表狡，并连同符按揭合同者交银行审劳批：亚2艰、银行审衣批后，到宋公证处办怪理按揭合厉同公证：忠3搏、公证后歼的合同送负国土局办兽理楼花抵救押登记：始4纠、业主交射清所有办稀证费用后幅领取按揭慌合同，按役指定日期乔向银行还宇贷款。青注：具体程的按揭手史续及程序布以各楼盘健的规定为赠推。扶（四）办湖理公证手逐续（国内觉人士可免伯做公证）但1猾、提供合薄同、楼款既收据、公纱证申请表甩及公证费粘：梯2夜、个人还更须提供身部份证：匆3折、公司需敞营业执照匆副本、公车章、法人丢代表证明耐书、法人聋代表身份摔证。如法哪人要委托躺他人代办游，则要法岭人委托证李明书、被道委托人身腰份证：笛4隔、办按揭乎的则须另倘签抵押合旁同，与买河卖合同一荷起公证，戏并到国土珍局办楼花筐抵押登记倒。除（五）办衡理入伙手酬续馆1床、提供楼止款收据、锦合同复印辨件：蚁2按、到管理编处领取钥时匙；践3尊、提供银唐行存折、脱入住通知谎单、身份屠证复印件坏、交水电未费押金、核公共维修混基金、有有线电视开理户费、煤户气开户费诉等。咳（六）办台理房产证寻手续吊到所在区精属规划国倒土分局房邮地产产权辫登记科办肝理申领《秘房地产证忙》。蹄1予、转移登傍记申请书躁（在产权免登记科领峡取）；迈2茄、《商品肌房买卖合足同》：删3溪、付清房吓款证明：衰4历、购房发瓦票复印件煌：愿5策、身份证浪明：个人乓身份证复忙印件（单析位购买的束，应提交培营业执照胜复印件或沟政府批文尚、法定代旱表人委托晋书、法人怀身份证复扶印件、委坝托人身份月证复印件悄）。备齐顺以上资料临，填写好骂转移登记落申请书，梅交收件室饱，领取回扔执。凭回环执及本人作身份证霜矿淹“型同时交纳欠房价款拜0.05庆％（外加束5斗元印花税男票）及房华价款的慨0.1只‰吗的登记费摧后，即可听领取《房尼地产证》镇。裙七、销售警特殊情况夕处理啄1仙、催款：涂按认购书替约定，客午户必须按撑期缴款，雅逾期房产孟公司有权涝按每日万赵分之五收提滞纳金，若超过五天身房产公司呈有权没收黎定金，将偿房产另行病出售。具泛体操作如乓下：膀（骑1灰）五天：歉发催款信墙（耳2蜘）十五天惧：发罚息尺通知书畏（览3蓬）三十天锤：发收房商通知书事2捞、变更付涂款方式：这（楚A涝）前提：蜡签订合同丑前绵（授2赏）关键：歌认购时间庄的长短与专折扣的关出系梨（浑3务）操作：葬无论何种择变更均需啄重签认购尺书（原认明购书收回竹作废存档联），并累由经理签制名认可。帜如：按来揭踩——划—寇次性付款旋：客户必艺须己按认润购书约定辈如期交纳加首期款，边在一次性像付款规定革的付款期塘限内提出嚷。一次性熟付君款竖—斧—很按揭：给风予按揭折套扣。犬3客、换房：蝴（耕1连）关键：撑客户所