房地产开发与运营管理办法与表格大全全过程管理

房地产管理工具大全北京目录HYPERLINK\l"_Toc295647394"第4章房地产开发项目可行性研究工具5HYPERLINK\l"_Toc295647395"4．3项目可行性研究管理制度5HYPERLINK\l"_Toc295647396"4．3．1开发项目经济评价办法5HYPERLINK\l"_Toc295647397"4．3．2项目可行性研究管理办法16HYPERLINK\l"_Toc295647398"第5章土地使用权获得与行政审批管理工具19HYPERLINK\l"_Toc295647399"5．3土地使用权与行政审批管理文书19HYPERLINK\l"_Toc295647400"5．3．1国有土地使用权出让合同19HYPERLINK\l"_Toc295647401"5．3．2国有土地使用权转让合同24HYPERLINK\l"_Toc295647402"5．3．3国有土地使用权租赁合同26HYPERLINK\l"_Toc295647403"5．3．4房屋拆迁补偿安置协议书29HYPERLINK\l"_Toc295647404"第6章房地产开发项目前期策划管理工具32HYPERLINK\l"_Toc295647405"6．3项目前期策划管理文书32HYPERLINK\l"_Toc295647406"6．3．2开发项目主题策划书32HYPERLINK\l"_Toc295647407"6．3．3前期策划合同书范本34HYPERLINK\l"_Toc295647408"6．5具体项目前期策划文案36HYPERLINK\l"_Toc295647409"6．5．1住宅项目前期策划案36HYPERLINK\l"_Toc295647410"轨6川．仓5颈．都3雹别墅项目前期作策划案纤39HYPERLINK\l"_Toc295647411"卸第亮7渡章房地产规划母设计管理工具里42HYPERLINK\l"_Toc295647412"拖7宰．叶2景房地产企业规峰划设计规范马42HYPERLINK\l"_Toc295647413"祥7谁．丧2不．疼1宋设计外包管理绪规范衔42HYPERLINK\l"_Toc295647414"棋7灾．领2亩．鸭2跑工程设计管理木办法什44HYPERLINK\l"_Toc295647415"士7卸．惩2钳．怜3尊施工图设计管绘理办法震49HYPERLINK\l"_Toc295647416"颂7离．退2订．毕4驾设计控制管理辽办法范本抽51HYPERLINK\l"_Toc295647417"更7裕．射2聚．燃5昆规划设计管理狂工具表单司54HYPERLINK\l"_Toc295647418"迹7挣．加3懂房地产企业规命划设计文书白62HYPERLINK\l"_Toc295647419"串7吹．丽3消．歼1异工程设计任务紫书示范柔62HYPERLINK\l"_Toc295647420"首7嘉．榴3担．沉3免程图纸设计方慎案书移65HYPERLINK\l"_Toc295647421"驴7委．上3看．肌4肢工程委托设计秒合同书秤66HYPERLINK\l"_Toc295647422"却第拆8顿章房地产造价偷与预算管理工茂具零72HYPERLINK\l"_Toc295647423"病8娇．帽3盈工程预算编制佩示范肆72HYPERLINK\l"_Toc295647424"荣8柔．楚3迫．炊2慈工程量清单计集价范本撒72HYPERLINK\l"_Toc295647425"胃8揪．泰3拉．僚4阿工程造价管理舱量表示范唱79HYPERLINK\l"_Toc295647426"肃第孩9区章房地产招投迎标管理工具象82HYPERLINK\l"_Toc295647427"僚9浸．迹2顶房地产招投标佳管理规范稠82HYPERLINK\l"_Toc295647428"档9角．咏2亭．麻1慈房地产企业招乌投标管理办法缸82HYPERLINK\l"_Toc295647429"唉9遭．甚2脆．最3缴工程设计招标致实施细则范本量86HYPERLINK\l"_Toc295647430"烦9侨．标2隐．肝4赏工程施工招标不实施细则范本县91HYPERLINK\l"_Toc295647431"毁9逝．挤2予．赤5才设备物资采购揉招标实施细则冶95HYPERLINK\l"_Toc295647432"解9策．卷3去房地产招投标精管理文书假98HYPERLINK\l"_Toc295647433"咽9渔．锣3赞．壁4文房地产企业中素标通知书硬98HYPERLINK\l"_Toc295647434"亚第冷10律章房地产项目半施工管理工具闸100HYPERLINK\l"_Toc295647435"绢10止．兆1肿项目办公室管领理工具补100HYPERLINK\l"_Toc295647436"王10轮．帝1户．昂3淋工程技术档案草管理办法吵100HYPERLINK\l"_Toc295647437"悲10奖．所2械项目计划管理右工具犯102HYPERLINK\l"_Toc295647438"塞10重．品2散．折3花施工组织设计步计划报审表虎102HYPERLINK\l"_Toc295647439"担10植．银3溪项目进度控制侧工具喉103HYPERLINK\l"_Toc295647440"赴10泰．欲3冈．越3杯施工进度控制件管理规范冷103HYPERLINK\l"_Toc295647441"泊10烤．蒙3颂．咸4躁项目施工进度进控制表单介108HYPERLINK\l"_Toc295647442"忆10散．缸4糟项目质量控制斜工具啄110HYPERLINK\l"_Toc295647443"乖10递．奋4闯．姨3饱施工进程质量企控制制度侮110HYPERLINK\l"_Toc295647444"奋1魄0率．滴4兽．匹4粒工程质量保修厕责任文书柏112HYPERLINK\l"_Toc295647445"塌10现．抗4习．尽5摧项目施工质量花控制表单悲114HYPERLINK\l"_Toc295647446"窃10灾．鸽5庄．谁3京工程成本控制秀管理办法衰116HYPERLINK\l"_Toc295647447"敞10投．突5哗．侄4行项目成本控制窄管理表单报120HYPERLINK\l"_Toc295647448"式10监．偏6海项目安全管理惊工具桑123HYPERLINK\l"_Toc295647449"蒙10碑．住6收．征4朝工程项目安全剥管理制度唯123HYPERLINK\l"_Toc295647450"序1辆0秃．禾6退．虚5业安全文明施工鞋管理办法品130HYPERLINK\l"_Toc295647451"赖10姨．埋6言．哀6钢安全文明施工挥检查制度候133HYPERLINK\l"_Toc295647452"利10顿．捞6含．疯7式项目安全管理口工具表单员135HYPERLINK\l"_Toc295647453"前10蛙．微7鸽项目采购管理诱工具奖138HYPERLINK\l"_Toc295647454"攀10葵．社7扮．妄4图材料设备采购验管理制度车138HYPERLINK\l"_Toc295647455"恩10司．条7瓦．览5赞项目采购管理浑执行表单西142HYPERLINK\l"_Toc295647456"利10蕉．饼8却项目风险管理外工具驼146HYPERLINK\l"_Toc295647457"宪10切．挣8咬．舍4技项目风险控制事工具表单梁146HYPERLINK\l"_Toc295647458"稍10诚．瓜9响项目合同管理筑工具浊151HYPERLINK\l"_Toc295647459"桂10跳．利9史．估3旺项目工程施工令合同范本回151HYPERLINK\l"_Toc295647460"请1拿0召．聚9虫．顶4染工程设备安装蛙合同范本客159HYPERLINK\l"_Toc295647461"筛10惰．薯9扎．敲5欺施工材料采购耽合同范本灶162HYPERLINK\l"_Toc295647462"辫第仿11丈章房地产验收唇与交付管理工箱具枝166HYPERLINK\l"_Toc295647463"混11丧．荒1迟房地产竣工验蒜收管理工具察166HYPERLINK\l"_Toc295647464"隔11怖．跌1血．所4营项目阶段验收组管理制度潜166HYPERLINK\l"_Toc295647465"竞1将1收．帆1障．姓5动项目竣工验收尿管理制度价168HYPERLINK\l"_Toc295647466"汪11评．悼1垫．亮6扩地产项目竣工耳验收申请表罩171HYPERLINK\l"_Toc295647467"期11歪．粥1耍．较7筐地产项目竣工所验收报告书耻172HYPERLINK\l"_Toc295647468"垒11芹．越1店．简8摆单位工程观感梯质量评定表键175HYPERLINK\l"_Toc295647469"冬11华．裕2中房地产交付使消用管理工具鞭177HYPERLINK\l"_Toc295647470"芬11抄．幸2肃．走3孤地产项目交付辈使用申请表门177HYPERLINK\l"_Toc295647471"别11蚊．衬2索．用4放地产项目交付掉使用备案表阀179HYPERLINK\l"_Toc295647472"专第涂12悦章房地产营销药管理工具桶182HYPERLINK\l"_Toc295647473"滥12加．邮1胶营销组织与计厕划工具胡182HYPERLINK\l"_Toc295647474"制12蚂．巩1荣．移8掌楼盘销售团队类组建规范蚕182HYPERLINK\l"_Toc295647475"杂1负2流．骄1匠．弦9吹售楼人员培训众管理制度王184HYPERLINK\l"_Toc295647476"粘12蝶．剩2次营销目标执行尾管理工具骨188HYPERLINK\l"_Toc295647477"喷12挖．骄2灭．脉7闯楼盘价格管理获制度范本踩188HYPERLINK\l"_Toc295647478"撑12潮．猫2雀．烛11姑售楼案场日常纯管理规范潜192HYPERLINK\l"_Toc295647479"挤12号．获3乌营销代理执行礼管理工具颠195HYPERLINK\l"_Toc295647480"撤12当．杂3这．和5乎营销策划代理养合同书巨195HYPERLINK\l"_Toc295647481"而12惰．厨4氧房地产项目营代销策划文案辣200HYPERLINK\l"_Toc295647482"圣12间．凭4逝．锈2沫房地产广告策透划案肚200HYPERLINK\l"_Toc295647483"隐1厉2抬．宣4纤．拾4霉项目预热销售截方案蛇205HYPERLINK\l"_Toc295647484"应12野．宗4宽．屋6狮房地产促销策涌划方案书迫207HYPERLINK\l"_Toc295647485"构第佩13丰章房地产投融涝资管理工具迎209HYPERLINK\l"_Toc295647486"明13预．滑1酱项目投融资策榴划工具长209HYPERLINK\l"_Toc295647487"问13傅．模1仿．蛇4万融资策划委托园合同书范本晨209HYPERLINK\l"_Toc295647488"权1村3英．禁1倘．唉5潮项目投融资决愤策管理制度诚211HYPERLINK\l"_Toc295647489"首13袭．奸2乘项目投融资管格理工具披215HYPERLINK\l"_Toc295647490"委13除．牛2睡．委10断房地产项目投位资管理制度范盒本尾215HYPERLINK\l"_Toc295647491"浆13顷．蔬2供．饶11和房地产项目融颠资管理规范范感219HYPERLINK\l"_Toc295647492"乏13忍．括3沈项目投融资管极理报告谦222HYPERLINK\l"_Toc295647493"击13员．班3逼．锐6上房地产项目融饺资报告书范本单222HYPERLINK\l"_Toc295647494"藏第啦14悠章房地产财务下管理管理工具伍225HYPERLINK\l"_Toc295647495"灿14径．纸1挣房地产内部控多制管理工具溜225HYPERLINK\l"_Toc295647496"糕14产．献1奥．适3烤房地产企业内粘部控制规范监225HYPERLINK\l"_Toc295647497"警14只．波2毅房地产财务会趋计管理工具橡229HYPERLINK\l"_Toc295647498"考14螺．吼2刊．贩1芽房地产企业财献务管理制度桑229HYPERLINK\l"_Toc295647499"树14按．熟2被．喇2图房地产企业会筒计核算制度蛛234HYPERLINK\l"_Toc295647500"天14逮．纯2唯．伏4璃房地产企业成蜡本分析表单盲242HYPERLINK\l"_Toc295647501"灵14君．校3贿房地产企业审撤计管理工具汤246HYPERLINK\l"_Toc295647502"甲14鞋．长3驱．铲1桨房地产企业审烈计管理办法农246HYPERLINK\l"_Toc295647503"渴14赛．畏4君房地产企业税朽务管理工具男251HYPERLINK\l"_Toc295647504"爪14乖．牲4洗．坝1迅房地产企业纳天税管理办法耳251HYPERLINK\l"_Toc295647505"矛14庄．纤4它．物7判房地产企业纳箩税管理表单追256HYPERLINK\l"_Toc295647506"健第皇15腔章房地产行政券人事管理工具料258HYPERLINK\l"_Toc295647507"狱15油．涌1暴房地产人力资份源管理工具搅258HYPERLINK\l"_Toc295647508"煤15蜻．乖1杨．蒸5棋房地产企业招娘聘管理制度拣258HYPERLINK\l"_Toc295647509"累1们5因．馒1锐．勾6兔房地产企业培窑训管理制度向261HYPERLINK\l"_Toc295647510"煤15响．协1塞．混7竭房地产企业考察核管理制度始265HYPERLINK\l"_Toc295647511"场15绒．坚1禁．尚8拒房地产企业薪垮酬管理制度浩267HYPERLINK\l"_Toc295647512"米15露．风1打．得9季房地产企业人丹事管理表单糖271HYPERLINK\l"_Toc295647513"已15到．秃4败房地产日常行么政管理工具鸡277HYPERLINK\l"_Toc295647514"学15超．冒4做．类1故房地产企业车掉辆使用管理规显范盐277HYPERLINK\l"_Toc295647515"港1贸5陈．冠4患．鲜2真房地产企业行德政会议管理规即范冠280HYPERLINK\l"_Toc295647516"毒1悼5察．往4旅．和3敬房地产企业文错书档案管理规阔范僚282HYPERLINK\l"_Toc295647517"油15剧．粘4雹．座4诵房地产企业印芽章证照管理规趁范腿286HYPERLINK\l"_Toc295647518"点15闪．居4就．座5拒房地产企业行涉政事务管理规裤范笨288HYPERLINK\l"_Toc295647519"检1菜5宇．刷4承．填6累房地产企业后替勤保障管理规畏范本292若第彩4葬章吊房地产开发项稀目可行性研究驴工具趟4定．右3葛项目可行性研养究管理制度笑4迎．臂3跌．慈1愚薯开发项目经济允评价办法龄以下为某房地嘉产开发公司的室房地产开发项增目经济评价办醉法，供读者参县考。惩制度名称轿地产开发项目单经济评价办法斤受控状态开编疼当淡号爽执行部门跃监督部门愉编修部门与第楚1自章条段总则示第楚1山条买接售目的蜡为完善房地产降项目可行性研私究，进行房地劣产项目科学决消策，减少项目桥开发投资的盲吐目性，提高房缘地产项目经济便评价质量，为乔行政部门批准关项目提供重要傍依据，特制定讽本办法。毛第挽2块条井武饮适用范围僵本办法适用于蹄本公司所有商悼品房住宅项目屠、商业项目等驻房地产项目。壶第该2桐章努予赌项目经济评价俭总说明蓄第惹3运条敢宵跃经济评价要求始对于本公司所慰有房地产项目颂，研应根据社会经爽济发展的需要菜和城市总体规根划的要求，运时用微观效益分嫂析与宏观效益歼分析相结合、梅定量分析与定忆性分析相结合边、动态分析与蛾静态分析相结殖合的方法，做烦好经济评价工夏作。殖第械4烫条抖屡拾经济评价方法纯分类昼1顽．房地产项目材经济评价分为干财务评价和综慨合评价。份2恢．对于一般的巧房地产项目只舟需进行财务评越价。签3笋．对于重大的昨、对区域社会绘经济发展有较消大影响的房地斜产项目，如经库济开发区项目梦、成片开发项剖目架等吩，在作出决策膜前应进行综合桨评价。越第按5杜条率横镇财务评价东财务评价应根叮据国家现行财黄税制度和价格朽体系，计算项腔目的财务收入召和财务支出，升分析项目的财三务盈利能力、影清偿能力以及竭资金平衡状况病，判断项目的膏财务可行性。偷第盛6阔条浑年亲综合评价值综合项目应从卵区域社会经济矛发展的角度，壳分析和计算该奉项目对区域社百会经济的效益丈和费用，考察俭项目对社会经素济的净贡献，惕判断项目的社祥会经济合理性盟。蹄第雪7姜条钱尾您房洽地产项目经济筐评价基础轮房地产项目经厚济评价应在房影地产市场调查峡与预测、房地盐产项目策划、少房地产项目投岂资与成本费用睛估算、房地产炼项目收入估算哀与资金筹措的吩基础上进行。制第已3棒章典习吹房地产市场调再查与预测屋第嚼8集条据番鲜调查与预测的轨目的固项目开发部在烛开发项目之前经，应进行房地耍产市场调查与宝预测，以了解罪市场的过去和夹现状，把握市明场的发展动态览，为分析和确脖定项目建设的朽必要性、用途丸、规模、档次误、时机、开发抗经营方式等，畅以及估算收入诱、投资与成本蜂费用等提供可狱靠的依据。判第慢9壮条赏知劣市场调查和预堤测的内容与方绩法离项目开发部应者根据项目的用浇途、未来获取盛收益的方以统及所在地区的肉具体情况确定煮市场调查与预肢测的方法，科步学进行决策。养第土1板0歌条康朽专市场调查与预伟测内容旬房地产市场调竿查与预测的内陪容包括房地产醋投资环境的调列查与预测、房部地产市场状况干的调查与预测昼等。散1垒．房地产投资钳环境的调查与悄预测应基于国嫁家、区域、城逝市、周围环境明的层次上，主爹要忍内容漆有衫：政治条件、佳法律条件、经叫济状况、文化吐教育、自然条河件、城市规划严、基础设施、心未来政策走向择等。诉2争．市场状况的助调查与预测的谢主要内容包括至项目周边的供织求状况，商品谣房价格、租金般、经营收入，亲项目开发的成沸本、费用、税纳费等情况。部第更1辩1言条铲沉同市场调查方法畜项目市场调查横的方法粉因崖调查的对象、牺内容和目的不践同而有所不同崭，通常采用的涂方法有：普查术法、抽样调查复法、直接调查模法、间接调查陆法。浩第兄1贩2色条莫贝厕市场预测方法谢房地产市场预张测方法一般分役为定性预测和喊定量预测，主址要采用的方法睁有以下三种。暮1飞．直观判断法雅，包括德尔菲扣法和专家小组异法等。程2蛋．历史引伸法否，包括简单平辛均数法、移动旁平均数法、加陈权移动平均数己法、趋势预测屑法、指数平滑毙法和季节指数申法等。新3竿．因果预测法衔，包括回归分极析法和相关分童析法等。许第顷4加章捞伶房港地产开发项目晓策划查第芳1设3递条食始房浇地产开发项目坡策划要求披项目部应对项共目进行系统的粮项目策划，以漆形成和优选出毫较具体的项目拨开发经营方案融。房地产项目具策划珠的喇主要内容包括套以下山六翅点。澡1路．项目区位的裤分析与选择。县2泡．开发内容和搜规模的分析与灭选择。壳3蒸．开发时机的败分析与选择。含4腰．开发合作方盏式的分析与选辟择。鹰5践．项目融资方速式的分析与选毕择。循6坑．开发完成后尾的房地产产品勺经营方式的分禾析与选择。狸第炮1律4翁条恨裹管项目区位的分剖析与选择浪房罚地产项目区位酬的分析与选择抗，主要包括以抢下两类分析。能1芦．项目开发部据应对项目所处惠地域、项目宏猎观区位条件进瓜行分析，考虑霜项目所在地区棚的政治、法律罩、经济、文化驶教育、自然条挪件等因素。据2原．具体地点的苗分析与选择。献项目开发部应债对房地产项目输座落地点和周窜围环境、基础吗设施条件进行或分析与选择，户综合考虑项目健所在地点的交太通、城市规划台、土地取得代锈价、拆迁安置慧难度、基础设精施完备程度以断及地质水文、港噪声、空气污另染等因素。木第陈1皮5图条划罚房棉地产项目开发木内容和规模分垄析与选择琴此项选择必须遇在符合城市规故划的前提下按利照最高最佳利副用原则，选择瞎建筑总面积、冈建设和装修档秒次、平面布置弄等。必第晓1概6惰条汉泽掘项目开发时机较的分析与选择张1递．在分析与选辞择三开发时机访时，必须首先废考虑开发完成村后的市场前景秆，然后反向推榴出应获取开发升场地和开始建间设的时机。权2艇．在分析过程仪中，应充分估盾计到办理前期尊手续和征地拆载迁的难度等因晕素对开发进度轰的影响。群第旋1犯7御条定桃茶项目开发合作肤方式的分析与井选择艺在分析与选择华此项因素荐时则，钱应主要考虑本筋公司自身在土瞎地、资金、开裕发经营专长、令经验和社会关默系等方面的实涨力胁和灭优势程度，并田从分散风险的屯角度出发，对毁独资、合资、裳合作、委托开宇发等方式进行呈分析饭。港第盒1耽8庸条子亡璃项目融资方式蓝的分析与选择赶项目融资方案歪应结合项目开斧发合作方式设歪计资金结构，站确定合作各方彩在项目投资的怀资本金中所占宵的份额，并对匠项目所需的短屋期和长期资金俗的筹措作出合标理的安排。组第次1中9隔条奏边逮项目产品经营钞方式的选择污在开发完成后杂，项目部应综严合近期利益和制长远利益，从分资金压力、自铲身的经营能力歉、市场接受度委等各方面进行佛分析，确定产凝品用于出售、病出租或自营。富第写5遥章候吧纯项目投资与成鸡本费用估算逐第赢2插0吐条负芦院项目投资包含经内容盛房创地产项目投资耽包括项目总投量资、开发建设兰投资、经营资恰金等。治1忠．项目总投资时是指在开发期鞋内投入的全部如资金以及维持交项目开发部正束常经营活动的贵周转资金，主那要包括开发建穷设投资和经营放资金。埋2撕．开发建设投负资是指在开发码期内完成项目爸产品开发建设复所需投入的各渴项费用，主要砍包括土地费用羽、前期工程费颂用、基础设施晕建设费用、建小筑安装工程费择用、公共配套却设施建设费用夸、开发间接费豆用、财务费用低、管理费用、丢销售费用、开异发期税费、其怀他费用等。己3碧．经营资金是钞指用于本公司亏日常经营的周浙转资金。纵第骨2唐1貌条浮劣认项目开发成本载1潜．项目开发产陆品成本是指项茂目产品建成时湾，按照国家有哲关财务和会计塘制度转入房地绳产产品的开发龄建设投资。践2断．当畜房馆地产项目仙涉及裁多种产品时，冬可分别估算每自种产品的成本吹费用。围第唯2没2绵条硬君期项目经营成本蒜分析衡1睛．么项目经营成本垦是指颗项目产品出售磨、出租时，将匙开发产品成本英按照国家有关抹财务和会计制发度结转的成本制，主要包括土郑地转让成本、捏出租土地经营镰成本、销售成齐本、出租经营呀成本等。捞2蠢．由对于么分期收款的项圈目，棍其再销售蔽成本和出租经俘营成本可按其幸当期收入占全箩部销售收入和列租金收入的比肥率惰计算本期应结闹转的经营成本土。骗第籍2镜3扩条叼配感资产分析循项目开发建设袖完成后，会形犬成一定比例的婚资产，主要包药括固定资产、鞠无形资产和递跑延资产。香1搏．固定资产拖主要必包括本公司项顶目开发办公用茧房、开发机器岩设备和运输设棕备者以福及自营的商业屡和服务用房等员。炕2桐．无形资产主肠要包括土地使悄用权。黎3户．递延资产主泥要包括本公司睁的开办费和租员入固定资产的阻改良支出等。掉第炎2气4眉条与亏婆项目开发费用貌分析矛在地产项目开病发过程中，主灵要会发生下表萄所列锐的寨1锦0乎类费用，在分湾析时应注意周君全，不得遗漏全。咽项目开发费用窃一览表费用明细具体内容1．土地费用

项目开发中，土地费用是非常巨大的一项支出，通常包括以下五种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价2．前期工程费用

主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出3．基础设施建设费

基础设施建设是指建筑物两米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程

包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用

一般按实际工程量估算4．建筑安装工程费

建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等

估算时可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算

具体估算方法的选择应视资料的可获得性和费用情况而定5．公共配套设施建设费用

居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用

主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等；一般按规划指标和实际工程量估算6．开发间接费用

本公司内部独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用

主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等7．管理费用

本公司行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用8．财务费用

本公司为筹集资金而发生的各项费用

主要包括：借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用等9．销售费用

本公司销售项目产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用

主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等10．其他费用

主要包括：临时用地费和临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等晋第坝2莲5画条咬狂款项目投资估算税1朝．在项目开发抽前期，相关人休员应考虑项目遭所负担的与项忧目投资有关的斑各种税费利以及垃地方政府或有狭关部门征收的岂费用。证2正．这些税金和橡费用主要包括秩固定资产投资柴方向调节税、畜土地使用税、周市政支管线分泰摊费、供电贴悔费、用电权费姻、绿化建设费先、电话初装费降、分散建设市酸政公用设施建治设费等。醒第袜6疯章昨仿蚂项目收入估算蚀与资金筹措苦第莲2器6悟条浇脾鲁确定租售收入就1疯．项目的租售供收入主要包括涛销售收入、租天金收入和自营原收入。发2喘．销售和租金堆收谎入等于可供租稀售的房地产数吹量乘以单位租篇售价格。各期体可能获得的收绒入恢主要包括土地霜转让收入埋、字商品房销售收散入猴、袋出租房租金收乘入为、舱配套设施销售眼收入等。翅3步．在确定租售织收入时，应注盯意可租售面积撑比例的变化对健租售收入的影践响，并考虑空求置期和空置率旦对年租金收入晋的影响和由于俩规划设计的原粮因导致不能销甩售面积的比例配对销售收入的割影响。椒第腰2梢7隐条险孟遥确定自营收入潜1含．自营收入是棋指项目开发完目成后，本公司倚利用其进行商符业和服务业等处经营活动，通攀过综合性的自慨营方式得到的别收入。刃2芒．在进行自营诉收入估算时，气公司橡应充分考虑目饰前已有的商业宪和服务业设施液对项目建成后达产生的影响，发还应考虑延未来商业、服烂务业市场可能对发生的变化对辫房地产项目的沫影响等，进行捎谨慎的分析。松第户2却8写条稳戏肢确定收款方式岸和资金筹措计版划展1辨．在确定收款肾方式时，项目子开发部应考虑舌房地产行业交砖易的付款习惯碍和惯例，以及废分期付款的期滨数和各期付款每的比例。蛛2改．资金筹措计狐划主要应根据转房地产项目对蔬资金的需求以健及投资、成本挂与费用使用计彻划，呼来哑确定资金的来岗源和相应的数犬量。耐3仍．一般情况下扒，资金来源通庙常有资本金、偶预租售收入及园借贷资金三种票渠道，项目融融资人员需合理副选择。狂第做29何条犹朝膏各项收入和支齐出的分析办法冈在进行项目经袍济评价时，应蜂按期编制销售乓收入、经营税阿金及附加估算替表吉，士租金收入、经滥营税金及附加越估算表鸟，拿自营收入、经以营税金及附加晒估算表货，朋投资计划与资间金筹措表。倦第珍7抓章会降纤地产项目财务柳评价生第梦30拍条编巡熄项目财务评价弟定义筋地产项目财务混评价役是指在房地产改市场调查与预劲测，项目策划粘，投资、成本陆与费用估算，饭收入估算与资敏金筹措等基本态资料和数据的豪基础上，通过暖编制基本财务可报表盖、匙计算财务评价尸指标，对房地箱产项目的财务被盈利能力、清非偿能力和资金假平衡能力进行口分析。奉第谜3橡1打条头宋斗编制财务报表范在项目财务分酒析中，应编制遭的基本财务报选表主要有：现暴金流量表、财仍务状况变动表皮和利润表。基暮本财务报表纪应垫按照本公司会吹计制度的要求该进行科目设置扫。槽1忆．现金流量表说反映项目开发滥经营期内各期阵的现金流入和壁现金流出垄的情况售，用以计算各鄙项动态和静态丽评价指标，进姥行房地产项目有财务盈利能力偷分析。躬2酒．财务状况变笔动表反映房地鱼产项目开发经作营期各期的资勺金盈余或短缺晌情况，用于选围择资金筹措方线案，制定适宜醉的借款及偿还删计划。蜡3印．利润表反映泽房地产项目开笔发经营期内各贫期的利润总额牌、所得税及各惠期税后利润的伯分配情况，用伤以计算投资利帽润率、资本金迈利润率等评价骨指标。音第膜3苹2注条杠寻零财务盈利能力旋分析毫财务部应及时惊进行财务盈利豪能力分析，考响察房地产项目汉的财务盈利能凳力水平。根据忽项目研究阶段叠、研究深度以腿及项目类型的唱不同，有选择秧地计算评价指份标。一般情况站下应计算利以下五兔种指标，具体晨如下表所示。州财务盈利能力酷指标一览表指标名称指标释义计算方法财务内部收益率（FIRR）房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取财务净现值（FNPV）按照投资者最低满意收益率或设定的折现率（ic），将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和可根据财务现金流量表计算求得，财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上才可接受投资回收期静态投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间一般以年表示，并从房地产项目开发开始年算起，可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得投资利润率投资利润率＝年利润总额（年平均利润总额）÷总投资×100%资本金净利率资本金净利率＝年所得税后利润总额（或年平均所得税后利润总额）÷资本金×100%庆第恰3挠3仿条由泽衔清偿能力分析乐财务人员应对愿项目清偿能力臣进行分析，考探察房地产项目巴开发经营期内肆各期的财务状葱况及偿债能力沾。分析时，欣应菠主要计算以下车指标。虹1稳．借款利息计北算烘包括分析有效蠢期利率伤、签计算利息等。块2环．计算等额偿研还本金和利息幼总额，锅计算挎等额还本利息鞭照付时，每期临需要偿还的债扭务。衫3愁．计算借款偿觉还期朽主要包括计算峡国内借款偿还苹期和国外借款弊偿还期，当借压款偿还期满足砍贷款机构要求袋的期限槽时觉，便可认为挂该哀项目具有清偿氧能力。平第污3弹4登条浮丸虎资金平衡分析夏1池．财务人员应世进行资金平衡折分析，考察房接地产项目开发伍经营期间的资杯金平衡状况。雷2票．在分析过程会中，应通过财团务状况变动表彼计算各期累计萍盈余资金，确创定其不会出现巷负值颂；耍当出现负值趣时，伸采用短期贷款催等有效措施。损第核8掀章到挠液项目不确定性象分析充第染3牛5垒条透砍最不确定性分析禾目的经1聚．朗房恨地产项目不确丙定性分析是指止分析未来不确宫定性因素对项冻目的影响，并烦预估这些不确痕定性因素对项搬目可能造成的应风险。炭2活．通过不确定板性分析，可以悠帮助公司根据唇房地产项目投轰资风险的大小担和特点，确定巴合理的投资收描益水平，提出胞控制风险的方饿案，加强对投宽资风险的防范男和控制。模第辱3叠6苹条喇他追不确定性的主称要因素搜进行不确定性接分析的因素主滨要有租售价格娱、销售进度、梢出租比例、可幸租售房地产面建积、开发周期疫、项目总投资怕、土地费用、姜建安工程费、怖融资比例、融燥资成本等。偷第俗3端7踩条价驾拌不确定性分析刚内容系房地产项目不谱确定性分析主升要包括敏感性朗分析、临界点自分析和概率分如析，庭这绝三种分析方法破的主要和步骤忙如下表所示。弹不确定性分析戒方法说明表方法方法简介分析内容或步骤说明分析方法或技巧敏感性分析通过分析、预测项目不确定性因素的变化对项目成败和经济效益产生的影响，并通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素

确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用项目内部收益率

确定不确定性因素的变动范围

计算不确定性因素变动时，评价指标的变动值

通过评价指标变动情况，找出较敏感的变动因素，作进一步的分析

可采用列表的方法表示不确定性因素的相对变动而引起的评价指标相对变动的幅度

也可采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较临界点分析分析计算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度

分析项目可以接受的最低售价、最低销售量、最低租金、最高空置率

最高土地取得价格分析，在项目销售额和费用不变的条件下，预测项目所能承受的最高土地费用

最高工程费用分析，表示在预定销售额下，满足预期收益所能承受的最高工程费用

可采用列表或图解的方法分析

当这些临界点与预测的数额差距越大时，说明项目抗风险能力越强概率分析使用概率研究预测不确定性因素对项目经济效益影响的一种定量分析，用来说明项目在特定收益状态下的风险程度

列出需要分析的不确定性因素

选择使用的经济评价指标

分析不确定性因素的概率分布

进行概率计算，求出评价指标的期望值、达到临界点的累计概率指标通过预分析不确定性因素的概率分布，计算在不同概率分布条件下房地产项目经济评价指标的期望值伤第用9必章邮估疫房地产开发项拘目方案比选绿第浙3堡8榨条海翻疾方案比选定义味房地产项目方扯案比选是指对口房地产项目策肆划中提出的各净种可供选择的象开发经营方案鉴，进行经济分泊析和计算，筛郊选出满足最低窜满意收益率要豪求的可供比较布方案，并在此沟基础上进行方直案比选。疑第营39净条密泛隆方案比选指标帮进行可供比较勺方案的比选时摩，应注意各方货案之间的可比湖性，遵循费用玻与效益计算口零径对应一致的液原则，并根据能项目染的脸实际情况选择楚适当的经济评搅价指标作为比楚选指标。通常方采用闭的扔项目方案比选留指标如下表所按示。轮方案比选指标税一览表指标取舍方法差额投资内部收益率（△IRR）

将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低满意收益率（MARR）进行比较，当△IRR≥MARR时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案

当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案净现值（NPV）

进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案等额年值（AW）

在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案费用限制（C）

进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案等额年费用（AC）

在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案锅第锤40立条府蒙辉方案比选指标荡选择方法解1投．当可供比较辆方案的开发经现营期相同时，假可直接选用差巩额投资内部收庭益率、净现值溪或等额年值指野标进行方案比锡选。讽2当．当开发经营祝期不同时，宜舱采用等额年值辨指标进行比选嗓。淹3拆．开发经营期爸较短的出售型差项目，可直接葛采用利润总额轨、投资利润率穴等静态指标进船行方案比选。遵4燃．效益相同或醋基本相同的项逼目方案进行比进选时，用费用窝现值指标和等颤额年费用指标恶直接进行项目锯方案费用部分躺的比选。同第射10乓章衰开懒项目综合评价赌第池4查1厌条布乔协项目综合评价吉内容它1丸．房地产项目蒸综合评价是从者区域社会经济毕发展的角度，盯考察房地产项贺目的效益和费乒用，评价房地乳产项目的合理促性闲.汇本公司进行项僻目综合评价，宋可为政府行政列部门审批项目晓提供重要依据纳。垒2托．房地产项目珠综合评价包括悟综合盈利能力魔分析和社会影僚响分析。敌第吵4芽2饰条涨镰咳综合评价项目素效益释义段项目综合评价术中项目的效益盯是指房地产项培目对区域经济葱的贡献，分为检直接效益和间叙接效益。励1烂．直栏接效益是指在巡房地产项目范潮围内当政府能够得到肠的收益，一般蜓包括政府出让口国有土地使用金权所得的收益哨、项目范围内虾的本公司缴纳疼的税费、项目哪范围内教的遣基础设施收益糠等岩2误．间接效益是丹指由开发项目祝引起的，在项夸目直接效益中狂未得到反映的腹效益。主要有挪增加地区就业薄人口、繁荣地锐区商贸服务、埋促进地区旅游仆业发展等带来池的收益等。叮第嘴4扣3漫条乘谱倡综合评价项目座费用释义托项目综合评价蒜中，项目的费瞧用是指该区域兰经济为项目付艘出的代价，分叶为直接费用和哪间接费用。盾1扰．直接费用是最指在项目范围参内，政府所花飞费的投资和经职营管理费用俗.妇一般包括征地促费用、土地开室发和基础设施似投资费用、建从筑工程和城市浅配套设施费用这、经营管理费田用等。铃2箭．间接费用是晨指由项目引起传的，在直接费盈用中未得到反杰映的费用，主含要包括在项目易范围外为项目买配套的基础设涉施投资、为满伙足项目需要而瓶引起的基础服湾务供应缺口使孩区域经济产生膏的损失等。金第丈4此4摇条守博破综合评价费用霞与效益计算原悬则需综合评价时，蜘应遵循费用与赵效益计算口径询对应一致的原成则，防止重复舒计算或漏算。罩1省．营公司为一般商事业性开发公司妥，怖所以对于吗在项目开发过燃程中上缴政府督的税费，应在交综合评价中作萍为效益处理。触2歼．同类基础服喷务在不同情况贫下，可能使项氧目产生不同的蛇效益和费用，达对此应注意识蜘别。烧第无45木条愉切戴盈利能力分析毒1导．项目研究人策员应在综合评船价中进行盈利沃能力分析，根质据房地产项目粉的直接效益和到直接费用以及奏可以用货币计维量的间接效益材和间接费用，五计算经济内部猾收益率和投资故回收期指标，误考察项目投资辈的盈利水平。先2搬．经济内部收催益率赛（陡EIRR产）矿是指公司项目玻在整个计算期裁内，各期净现诊金流量现值等丈于零时的折现遮率，反应项目驳所占用资金的君盈利率，可动漠态评价项目盈瓶利能力。材3书．盈利能力分硬析的主要报表钩是综合评价幼现金流量表。还该表不分投资谁资金来源，以亭全部投资作为筝计算的基础碰计算经济内部典收益率指标，范考察项目的盈絮利能力。察第肥4祝6梯条限厉犯社会影响分析扭项目开发部应紫对项目社会影厘响进行分析，竿对难以用货币坛计量的间接效凤益和费用作出掀定性或定量描肥述。一般情况掉下听，逼社会影响分析第应包括梨以下八象项内容。搬1祸．就业效果分肠析枕。举通过就业成本更和就业密度指抓标考察本公司挑项目对区域劳论动力就业的影办响。如果项目苏所在地无就业朽压力，项目范躬围内主要使用取外来劳动力，南则可不必进行狐就业效果分析城。限2暮．本公司项目侮对区域资源配变置的影响。在3值．本公司项目捉对环境保护和借生态平衡的影百响。叠4江．本公司项目藏对区域科技进机步的影响。排5悟．乞本公司项目龟对区域经济发垃展和远景发展鹰的影响。谁6唯．伸本公司项目锻对减少进口和知增加出口的影融响。怖7氏．尘本公司项目之对节约及合理振利用国家土地狂、矿产等资源施的影响。劲8景．遣本公司项目膝对提高人民物立质文化生活及畅社会福利的影词响。灿第盟1吨1霸章看银矮经济评价结果斯呈现钥第椅4配7排条洒艘痰分析结果呈现茶形式恩在寸所有地产开发奇项目经济评价租完成之后，均颈应对分析结果约进行整理，并歼形成可行性研览究报告。享第咏4触8陡条腰埋叶经济分析结果骤上报伯1贯．项目开发部流编制完成可行仗性研究报告后缠，应及时提交肯总经办进行审坏阅。匀2预．研究人员应艇根据总经办提医出的意见及时最修改可行性研砌究报告。司3罪．线对于检经修改、审批手通过后的可行弱性研究报告，彩应与其他项目留申报文件一同雹上交有关国家弯行政机关，作猾为项目批复的垂重要依据之一敌。浊第骄1康2鞠章娘愿俗附则披第养49侨条熟兽凝本办法由项目冈开发部制定，渴经公司总经办营审核、公司董捷事会常务会议苗讨论抽、赶核准后通过。准第但5排0凭条渗甜彼本办法自颁布孩之日起实施。盘修负订浪记虹录抚修订标记扁修订处数歉修订日期枣修订执行人裂审批签字陷项目可行性研卵究管理办法挪以下是某公司扫的房地产项目幅可行性研究管蔑理办法，供读问者参考。程制度名称咱房当地产项目可行伯性研究管理办俊法宏受控状态贝编释劣内号监执行部门婆监督部门敲编修部门扛第绒1孩章嫌拐石总则慈第局1文条特鼻巡目的伴为规范公司对鄙项目可行性研舌究的管理，实震现项目决策的症科学化、标准包化、民主化，怀合理预计项目咬风险并选择项红目方案，避免预房地产项目投团资的失误，特嫂制定本办法。院第峰2绢条禾节羊适用范围害本公司所有埋房柜地产开发项目饥的整体及部分辉论证、可行性遥研究的相关事宰项均需依照本料办法执行。黎第带3她条槐夸傲可行性研究的瞧任务鸣本公司项目可吐行性研究工作浆主要包括以下困三项任务。旁1挪．在项目工程磁投资决策前，凝对与项目有关永的社会、经济顺、技术、风险婆等方面进行研丧究、分析和论赛证。疲2泪．对拟定的各心种项目相关的拥方案进行全面炮的分析，并确比定项目是否应卸该投资和怎样物投资。阿3鲁．评估项目的逢可行性，为公卧司对开发项目今的决策提供可计靠、科学的依巾据。熄第陈2隶章暴仙鬼项目可行性研灿究相关规定朝第向4滔条批袜抹项目可行性研缩究人员权限规珍定乡1冬．耽对于旱公司项目开发拍部组织的一般斤规模项目可行当性研究，需由举总工程师总体钱负责，棍由修项目开发部、宋销售部、财务膀部、工程部等躲部门派出人员妄组成研究小组筛进行研究。禾2勾．终对于丧大规模与超大五规模的开发项熟目微，铅必须由项目开拒发部委托专门拴的咨询机构承奖担项目可行性驱的研究工作。助第芬5冒条胆谦悄可行性研究报拒告格式规定强对于蓝公司自行组织梅的小组所编制缴的项目开发可往行性研究报告稍，应在其眉首页加盖公司数的印章，泉在其锄签署公司总经洗理及成员名单匙，末页签署报荡告撰写人的姓感名。赤第算6朵条霉柄戚外部机构提供明的报告审议规诊定嫂对于浑外部咨询机构迟所提供的可行锯性研究报告京，检需由项目开发垫部组织人员进墓行初审，审议唇通过后方可报想董事会审议。病第避7圆条匪求柜可行性研究报亡告保密原则乌1虫．迟对于榜项目可行研究里报告与决策结迅果望，畅应当烘作竹为构重要档案资料梨，由专人归档圈保管。猫2造．可行性研究阀报告属于公司捷的知识财产和夸重要信息，且裙关系到公司的狭投资方向与投谅资策略，鬼因此，锅凡接触可行性呢研究报告的人通员必须遵守保加密原则，不得破向外泄露，否烦则拔，公司户将严厉追究当帝事人的责任。劝第逗3柱章盯奥笛可行性研究步寄骤虾第茶8呜条寺李走筹备工作坏在可行性研究辟开始之前，可冻行性研究人员驱需做好研究的适筹备工作，主邀要包括提出项根目开发的设想女、组建研究小蝴组、制幸订罚研究计划、编竹制工作大纲等真。弱第认9坑条销粉谅可行性调查猛可行性研究筹党备工作完成之冷后，研究人员杏需对项目进行线市场和资源调退查，具体调查江内容如下所示恋。剩1易．市场调查应味调查市场的供四给和需求量、元价格、竞争能味力等，并针对司调查结果做出姻合理预测，以错便确定项目的的经济规模和项根目构成。广2泻．资源调查应宜调查项目建设愿地点、开发项足目用地现状、板交通运输条件突、外围基础设泊施、环境保护伯状况等内容，密为下一步规划云方案设计、进须行技术经济分悉析提供资料。凶第岗1欲0瓦条牢储恭制定并选择项示目方案宋研究研究人员真需在收集资料宇和数据的基础陡上拟出若干方舟案，对谎这些方案进行积反复比较与论鸭证后，挑选出三科学性、经济沟型、实用性最咐优的方案。天第沈1驼1特条全范泼财务评价与不挪确定性分析贩研究人员应对琴挑选穴出胶的最优方案进为行分析减和浓评价，估算项浊目投资、成本矩、价格、收入碌等因素，并对潜方案进行详细爷的财务评价和稀不确定性分析虎，以此论证项缩目的盈利能力菜。引第逼1货2浴条烦先专编写可行性研抓究报告书身对方案进行分淘析和评价后，皱研究人员即可曾编制可行性研贵究报告，推荐千一个以上的可半行方案和实施络计划，提出结常论性意见、措渔施和建议，供幕领导决策。项戒目可行性研究泼报告需包含减以下六蚊个篇部分场内容，杰如下表所示。相项目可行性研门究报告所含部高分一览表部分内容概要封面需包含反评估项目的名称、谁作的评估及可行性研究报告的写作时间报告摘要需用简洁的语言介绍并评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况与特点、评估的结论等，文字需字斟句酌、言必达意目录在摘要后面，应提出可行性研究报告的目录，指引相关人员阅读报告正文需包括项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近竞争对手、城市规划状况、建设方式、进度安排、投资估算与资金筹措、项目评估基础数据的预测与选定、项目经济效益评

、风险分析、分析结论与建议等14项内容附表对正文中不变插入的较大型表格、文件进行补充，一般应包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表等附图包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图等冷第样1槽3潜条烧矿宾可行性研究工首作总结断房地产开发项明目竣工验收结宵束后，曾参与语过项目可行性膜研究的部门、纲人员应开会进盟行总结，将研择究的方法、测寺算、结论、建婚议等与实际项役目情况相比较上，从中找出成反功经验和教训显，以不断提高证可行性研究的乓科学水平现以及刮定性、定量分资析的准确性。搂第剪4兔章誉音访附则茎第头1莲4息条研款瞒本办法由项目倡开发部制定，耐其修改、解释稀权归项目开发蚊部所有。抓第桥1培5饼条剑蚂爱本办法经公司逼董事会审议批下准移后趟，自颁布之日呀起执行痕修订遗记录赢修订标记乘修订处数违修订日期饰修订执行人婶审批签字鼻第击5匪章虑固土地使用权获爪得与行政审批庆管理工具阁5探．非3勿土地使用权与奴行政审批管理矮文书都5吸．贯3斗．等1触剑国有土地使用勺权出让合同辰以下为某公司肝的购国有土地使用渠权出让合同，挪供读者参考。望文书名称捡国有土地使用辨权出让合同肤执行部门菠监督部门啦出让方（甲方悦）：蹲纽胀荷宰意地址：油族旁邮码：笨君较电话：驰评殊法定代表人：也四芽职务：签屈循受让方（乙方苏）：岗先摩艇减舟地址：步巡枣邮码：开绘剧电话：味知轨法定代表人：丸忧糕职务：塘狱酬第霞1哄章潮条皇总则割第映1畏条沾窝转双方根据《中顽华人民共和国缓土地法》和国世家有关法律、能法规，本着平君等自愿的原则软，通过友好协丛商，订立本合环同。菊第抽2烈条真够礼甲方依据本合委同出让土地使侄用权，土地所每有权属中华人流民共和国。地戏下资源夜埋倦藏物和市政公舌用设施均不在颂土地使用权出连让范围。业第轰3刑条盟滥负乙方在本合同傲项下受让土地须使用权范围内荐所进行的开发展、利用、经营惩土地的活动，陪须遵守中华人昂民共和国法律角、法规轰及住___拥_伶省（市）的有六关规定，并不踏得损害社会公围共利益，其合朝法权益受法律污保护。军第凝2偏章心扶棍定义克第爱4流条浸足利本合同所使用钥的特殊用语定撤义如下。颗（一匙）挂“澡地属块执”岛指本合同项下解甲方向乙方出妙让土地使用权辩的区域，即本惑合同第五条界疮定的区域。闪（二棕）育“丙土地使用权抵奔押觉”耀指乙方为筹集液资金开发全部研或部分出让地堂块向抵押权人寒（即贷款人）捐提供本合同项拼下的全部或部梦分权利、利益泊作为还款保证摔的一种物权担唤保行为。赛（三影）右“芹总体规捕划裳”肥指经中国政府诊批准的迎腊子开发区域的开伪发建设总体规妹划。项（四暂）搅“堤成片开发规算划傅”田指由开发企业喝依据总体规划绝编叶制日的，经中国政栗府批准的在受引让土地使用权飞范围内的各项倡建设的具体布劳置和安排。嗓（五揉）乡“债公用设择施处”探指依照成片开岛发规划对土地姨进行综合性的清开发建设，建杰成的供排水、照供电、供热、艇道路交通、通箱信等设施。满（六她）申“爹不可抗宣力悬”购指双方在订立咳本合同时不能汽以预见，对其施发生和后果不质能避免并不能哀克服的事件，闻包括地震、火渗灾、雷电、洪趁水、台风、爆垄炸、战争。值第阴3沾章铃哗党出让地块的范养围、面积和年食限怖第私5吨条庆勿商甲方出让给乙蝇方的地块位于殖办话作，地块编号为黎英奋（见地块地理难位置图或地籍阴图）。她第贴6设条貌妈恋第五条所指地狭块总面积为枪通酷平方米。瓶第撞7扭条坡字互本合同项下的窝土地使用权出抱让年限为再栽年，自颁发该寨地块的肚“穷国有土地使用隶证仔”释之日起算。伯第售4则章奋眯宿土地用途象第所8房条蜡乏哗本合同项下的景出让地块，按消照批准的总体便规划是建立一疾个对资企业主招为的工业区（持综合区）开办婶和经营重化工隙工业项目（建则设项目），亦惜准许开办一些嚼与工业项目（擦建设项目）相勒配套的生产和世生活服务设施瘦。（注：根据耗具体情况汗确希定）。吊第罩9鉴条构猪丽本合同附件然“络土地使用条件骂”林是本合同的组缓成部分，具有扭同等法律效力甚。乙方同意按糟“统土地使用条件皮”斩使用土地。校第愤10锁条魂述陶在出让期内，恳如需改变本合诵同规定的土地凤用途，应当征私得甲方和城市巾规划部门批准倍，依照有关规棕定重新签订土栽地使用权出让厕合同，调整土锤地使用权出让他金，并办理登坡记。贸第陆5叛章退瓣耳土地费用及支踢付其第辜11念条俗抱毙乙方同意按合溪同规定向甲方哨支付土地使用鼻权出让金、土青地使用费以及趋乙方向第三方卷转让时的土地鬼增值费和国家蛾规定的有关土况地税费。肉第密12模条宿痰组该地块的土地赠使用权的出让壳金为每平方米智读元人民币（美局元、港元），朵总额为农懒元人民币（美熊元、港元）。锁第荒13努条前渠搂本合同经双方去签字后倦旋日内，乙方须看以现金支票或贼现金向甲方缴刑付土地使用权缠出让金总额的完港耻%捞作为履行合同葱的定金。薪乙方应在签订首本合同后流竖日内，支付全缎部土地使用权士出让金，逾期尚未全部支付的昌，甲方有权解门除合同，并可关请求违约赔偿拿。虽第贝14致条域贯常乙方在向甲方依支付全部土地腔使用权出让金录后看院日内，依照规蜻划向当地管理随部门办理登记堡手续，领取惜“编有土地使用证丸”统，取得土地使暗用权。债第高15套条财艇擦乙方同意从热址年开始，按政届府规定逐年缴夹纳土地使用费载，缴纳时间为沉当年撞政月扫挪日。滔第肤16插条魄云投乙方同意人民缺币向甲方支付名土地费用。叹第兽17杠条合谈振除合同另有规态定外，乙方应穿在本合同规定京的付款日或付牺款日之前，将应合同要求支付盒的费用汇入甲债方的银行账户驼内。银行名称隔：且争经银行岗顶愿分行，账户号浮：疾咏约表。博甲方银行账户皇如有更变，应远在变更后只狸日内宫以书面形式通粗知乙方，由于继甲方未及时通院知此类变更而夕造成误期付款依所引起的任何丙延迟收费，乙作方均不负责。裂第饶6帅章肿凑告土地使用权转初让霉第偿18仙条闲愉们乙方在实施成男片开发规划，航并完成全部公记用设施建设，术形成工业用地离和其他建设用霞地条件（或完解成公用设施建写设并建成了通券用工业厂房以息及相配套的生届产和生活服务跟设施等地面建吩筑物，或投资害额达到投资总匪额的慈权水%兼，或根据具体茂情况长确芬定）后，有权洗将本合同项下怪的全部或部分察地块的余期使毁用权转让（包绑括出售、交换问和赠与）。峰第旦19公条鞠抚雪土地使用权转草让的受让人除叉法律另有规定监外，可以为中帮华人民共和国污境内外的公司雀、企业、其他福组织和个人。艘双方签订的转搬让合同，不得大违背国家法律座、法规和本合妈同规定。泪第樱20啊条装挠示乙方在作出转蝴让朗慧日前应通知甲波方。转让双方撑在转让合同签败字后香蕉日内，应将经糕公证的转让合缠同的真实、完妙整的副本送交督甲方，办理土吨地使用权过户损登记手续，换完领土地使用证掉，并按照政府辽有关规定缴纳标土地增值费。肠第钱21席条押戴叨自转让合同生秤效之日起，转弦让方即丧失被叙转让地块的使覆用权，受让方原享有和承担本亏合同规定的权捷利的义务。恢第宴22冤条立俯悠土地使用权和惯地上建筑物，尝其他附着物所出有权分割转让究的，应当经甲蚕方和房产管理察部门批准，并朴分别办理转让称手续。饮第份7摸章成怜蜜土地使用权出理租命第德23浸条虽秒派乙方在完成全跨部或部分地块圾的公用设施并普建成通用工业风厂房以及相配陪套的生产和生销活服务设施等纷地上建筑物后介，有权作为出狭租人将本合同榆项下全部或部刮分地块余期使炭用权随同地上喝建筑物置和流其他附着物租捉赁给承担人使氧用。瓣第指24棍条充载出租人与承租曲人签订的租赁腐合同不得违背鼠国家法律、法屡规抵和本合同的规看定。捡第戒25愈条兰翁适土地使用权随职同地上建筑物沙、其他附着物勇应当办理有关大登记手续。候第堆26呼条罢恨焦本合同项下的瑞全部或部分地钥块使用权出租繁后，出租人必概须继续履行本紫合同。珍第紧8踩章架血讲土地使用权抵粉押鹊第树27聋条锈逮超乙方有权将本迫合同项下全部酬或部分地块余仇期使用权向一池个或数个抵押愉权人作出一个犹或数个抵押。今抵押人与抵押球权人鸣签订逆的抵押合同不赖得违背国家法察律、法规和本敏合同的规定。屈每一抵押所担壶保的债务必须车是乙方为开发抬本合同项下地田块所承担的债盲务。段第绝28肾条糖耻赵乙方在作出抵纱