2023年房地产开发经营与管理知识试题6

2023年房地产开发经营与管理知识试题6

题干单项选择题住房市场指数，是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来（）内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。A、6个月B、12个月C、3个月D、9个月【正确答案】：A【答案解析】：住房市场指数，是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。

题干单项选择题法定税费包括营业税及附加，税率为（），按月缴纳。A、5.5%B、4.4%C、4.3%D、5.3%【正确答案】：A【答案解析】：法定税费包括营业税及附加，税率为5.5%，按月缴纳。

题干单项选择题当项目完工并具竣工验收条件后，由（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A、承包商B、开发商C、监理机构D、建设主管部门【正确答案】：B【答案解析】：当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。

题干单项选择题进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。A、商品房建设投资B、土地开发投资C、其他投资D、生产性投资【正确答案】：B

题干单项选择题制定进度计划时，（）从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A、横道图法B、网络图法C、进行图法D、工序图法【正确答案】：A

题干单项选择题房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）的设置。A、平衡点B、转折点C、有效成本D、固定成本【正确答案】：A

题干单项选择题高尔夫球场属于（）。A、居住物业B、酒店和休闲娱乐设施投资C、工业物业D、特殊物业【正确答案】：B【答案解析】：高尔夫球既属于酒店和休闲娱乐设施投资物业，也属于商业物业投资。

题干单项选择题零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。A、50%～65%B、60%～75%C、70%～85%D、80%～90%【正确答案】：B

题干单项选择题某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则承租人本年应缴纳的百分比租金总额为（）万元。A、357.2B、437.8C、438.4D、427.2【正确答案】：D【答案解析】：百分比租金通常以年总营业额为基础计算。百分比租金=（480-35）*12*8%=427（万.元）。

题干单项选择题工程成本控制的主要对象是主要费用的（）。A、变动费用B、固定费用C、基础费用D、附加费用【正确答案】：A【答案解析】：成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。

题干单项选择题某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A、6.25%B、10%C、16.67%D、16%【正确答案】：B【答案解析】：税前回报率=（15-7-3）/（80-30）=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

题干单项选择题某房地产开发项目的占地面积为2万m2，土地总价为16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A、1.4B、1.5C、1.6D、1.8【正确答案】：C

题干单项选择题（）指标属长期偿债能力指标。A、流动比率B、速动比率C、利息备付率D、资产负债率【正确答案】：D【答案解析】：速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标，该指标属短期偿债能力指标；资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能的指标，属于长期偿债能力指标。

题干单项选择题房地产开发投资通常属于（），它形成了房地产市场的增量供给。A、长期投资B、短期投资C、中短期投资D、中长期投资【正确答案】：C

题干单项选择题市场定义有六个层次，以下排序正确的是（）。A、整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B、潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C、整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D、整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场【正确答案】：D

题干单项选择题由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A、操作风险B、信用风险C、市场风险D、法律风险【正确答案】：B

题干单项选择题某写字楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m2。A、5.2B、6.4C、6.0D、7.6【正确答案】：C【答案解析】：出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=10万m2*80%-10万m2*20%=6万m。

题干单项选择题以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（的70%）。A、评估价值B、实际价值C、投资价值D、出让金收入【正确答案】：A【答案解析】：商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

题干单项选择题房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。A、资产市场B、资本市场C、信托市场D、证券市场【正确答案】：A

题干单项选择题下列选项中不属于居住物业市场的是（）。A、普通住宅B、别墅C、休闲旅游设施D、公寓市场【正确答案】：C【答案解析】：C选项属于商业物业市场。

题干单项选择题某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（）。A、150%B、200%C、300%D、400%【正确答案】：A【答案解析】：速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额=（3000-1500）/1000=150%。

题干单项选择题在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是（）。A、成本较低B、限制条件较少C、操作较简单D、不需要还本付息【正确答案】：B【答案解析】：增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。

题干单项选择题某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（万元）。A、91.76B、142.40C、150.94D、160.00【正确答案】：C【答案解析】：因为每年递增率和折现率相等即当s=i时，采用等比序列现值系数P=nA/（1+i）=201=150万.元94（）

题干单项选择题一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是（）。A、10.2%B、10%C、11.5%D、10.52%【正确答案】：D【答案解析】：r当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=e-1，将10%代入上式，可得i=10。.52%

题干单项选择题对于（）竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A、从容不迫型B、选择型C、凶猛型D、随机型【正确答案】：D

题干多项选择题房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期B、利息备付率C、偿债备付率D、资产负债率E、速动比率【正确答案】：ABCD【答案解析】：房地产开发投资的清偿能力指标一般有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率。

题干多项选择题下列费用中，属于房屋开发费的有（）。A、建筑安装工程费B、购置土地费C、基础设施建设费D、场地平整费E、公共配套设施建设费【正确答案】：ACE【答案解析】：房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

题干多项选择题风险估计与评价常用方法有（）。A、幕景分析法B、调查和专家打分法C、蒙特卡洛法D、智暴法E、德尔菲法【正确答案】：BC【答案解析】：风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、解析法和蒙特卡洛法三种；A、D、E选项属于风险辨识的常用方法。

题干多项选择题上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A、按地域细分B、按房地产用途细分C、按存量增量细分D、按交易形式细分E、按目标市场细分【正确答案】：ACD

题干多项选择题投资的特性有（）。A、时间性B、稳定性C、收益性D、广泛性E、目的性【正确答案】：ACE

题干多项选择题房屋开发费包括（）。A、规划设计费B、建筑安装工程费C、公共配套设施建设费D、基础设施建设费E、管理费【正确答案】：BCD

题干多项选择题收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A、潜在毛租金收入B、经营费用C、租金损失D、其他收入E、报酬率高低【正确答案】：ACD【答案解析】：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

题干多项选择题业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业是希望达到（）的目的。A、资本保值B、资本增值C、获取周期性收益D、降低投资风险E、抵御通货膨胀【正确答案】：ABC【答案解析】：业主或投资者投资坐落在中心商务区投资性写字楼物业的主要目的，是希望通过该项投资，达到资本保值、增值和获取周期性收益的目的。

题干多项选择题通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A、《规划意见书（选址）》B、《建设用地规划许可证》C、《国有土地使用证》D、《建设工程规划许可证》E、《建设工程施工许可证》【正确答案】：BD【答案解析】：确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发《规划意见书（选址）》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批、核发《建设工程规划许可证》。以招拍挂方式出让获得的国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书（选址）》审批环节已经在土地一级开发环节完成，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。

题干多项选择题物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A、承租方的财务能力B、承租方的商业信誉C、基础租金与市场租金D、出租单元的面积规划和室内装修E、物业管理企业的经营业绩和管理水平【正确答案】：CD

题干多项选择题下列属于可行性研究的依据有（）A、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施B、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料C、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等D、国家所规定的经济参数和指标E、招标文件【正确答案】：ABCD

题干多项选择题资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A、资产负债率B、借款偿还期C、投资回收期D、流动比率E、速动比率【正确答案】：ADE

题干多项选择题业主或投资者投资坐落在中心商务区的写字楼物业是希望达到（）的目的。A、降低投资风险B、资本保值C、增值D、获取周期性收益E、规避投资风险【正确答案】：BCD

题干多项选择题下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的是（）。A、利息备付率B、资产负债率C、偿债备付率D、流动比率E、速动比率【正确答案】：AC

题干多项选择题房地产投资较一般投资，具有（）优点。A、相对较高的收益B、投资回收期长C、提高投资者的资信等级D、良好的流动性E、投资数额巨大【正确答案】：AC

题干多项选择题按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A、居住物业投资B、商用物业投资C、土地开发投资D、房地产经营投资E、酒店投资【正确答案】：ABE【答案解析】：按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。

题干多项选择题关于商业物业投资的说法，正确的有（）。A、商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势B、商业物业交易常在机构投资者之间进行C、区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性D、商业物业不适合长期投资E、商业物业投资收益全部来自出租收益【正确答案】：BC【答案解析】：A选项，开发一持有或整体出售给机构投资者统一持有模式越来越成为一种趋势。D、E选项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。

题干多项选择题企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A、可衡量性B、可实现性C、可整合性D、可盈利性E、可区分性【正确答案】：ABDE

题干多项选择题开发商的定价方法有（）。A、成本导向定价法B、目标导向定价法C、竞争导向定价法D、购买者导向定价法E、市场导向定价法【正确答案】：ACD

题干多项选择题金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）工作。A、风险评估B、项目评估C、担保方式评价D、环境评价E、贷款综合评价【正确答案】：BCE

题干多项选择题金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的（）。A、保证性B、安全性C、盈利性D、流动性E、盈亏平衡性【正确答案】：BCD【答案解析】：金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。

题干多项选择题根据所有权的结构，房地产企业是以（）为主。A、独资企业B、房地产投资信托基金C、有限责任合伙企业D、有限责任公司E、股份有限公司【正确答案】：BCDE【答案解析】：根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型，以后四种企业形式为主。

题干多项选择题房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。A、资金来源可靠B、审核程序复杂C、资金结构合理D、融资成本较低E、融资风险较小【正确答案】：ACDE【答案解析】：在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

题干多项选择题开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。A、经营费用B、销售费用C、管理费用D、财务费用E、不可预见费用【正确答案】：BCD

题干多项选择题宣传作为促销组合因素之一，在（）等方面，起着十分重要的作用。A、刺激对企业产品的需求，增加销售B、改善形象C、提高知名度D、提高产品品质E、降低新产品开发成本【正确答案】：ABC【答案解析】：宣传不能改变产品品质。

题干判断题当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。（）【正确答案】：错

题干判断题房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（）【正确答案】：错【答案解析】：当房地产市场运行出现剧烈的震荡时，政府从促进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道。

题干判断题从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（）【正确答案】：对

题干判断题房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场的增量供给。（）【正确答案】：对

题干判断题如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（）【正确答案】：对

题干判断题土地出让地价一般包含土地出让金和城市基础设施建设费。其中的城市基础设施建设费不同于房屋开发费中的基础设施建设费。房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（）【正确答案】：对

题干判断题对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置物业时实现。（）【正确答案】：错【答案解析】：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果既可在处置（转让）物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。

题干判断题准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（）【正确答案】：对

题干判断题根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型，股份有限公司和房地产投资信托公司的融资能力有限，而有限责任合伙企业的融资能力较强。（）【正确答案】：错【答案解析】：根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型，有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。

题干判断题通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。（）【正确答案】：对

题干判断题金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（）【正确答案】：对【答案解析】：金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。

题干判断题现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（）【正确答案】：错【答案解析】：这是财务计划现金流量表包含的内容。

题干判断题调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电信管线的现状及规划目标和其可能实现的时间，不属于房地产开发项目可行性研究的主要内容。（）【正确答案】：错

题干判断题卖方可以针对每位购买者来设计不同的产品，制订相应的营销计划。这种市场细分的极限程度称为定制营销。（）【正确答案】：对【答案解析】：这是一种理想状态的营销模式，实际上作为一个企业或卖方来说，这样做将会几乎无利可图。一般会根据买方对产品的不同需求或营销反映将购买者分成若干类型。

题干判断题风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。（）【正确答案】：错【答案解析】：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

题干判断题短期投资和长期投资在任何条件下均可相互转化。（）【正确答案】：错【答案解析】：在一定条件下，短期投资和长期投资可以相互转化。

题干判断题房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示。（）【正确答案】：错【答案解析】：房地产租金是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。

题干判断题对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（【正确答案】：对

题干判断题房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。（）【正确答案】：对【答案解析】：在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用。

题干判断题认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制订价格的一种方法。（）【正确答案】：错【答案解析】：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制订价格的一种方法。

题干判断题从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。（）【正确答案】：错【答案解析】：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。

题干判断题制订广告方案所需的五种决策，即所谓的SM，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的方式或方法（Method）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。（）【正确答案】：错【答案解析】：制订广告方案所需的五种决策，即所谓的SM，包括广告的目标即任务（Mission）、可用的费用即资金（Money）、应传送的信息（Message）、应使用的媒体（Media）和广告效果评价即衡量（Measurement）。

题干判断题一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。（）【正确答案】：错【答案解析】：一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。项目总说明是正文中的一项。

题干判断题基础租金是业主获取的、与租户营业额相关的一个最低收入。（）【正确答案】：错【答案解析】：基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。

题干判断题多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。（）【正确答案】：错【答案解析】：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。

题干判断题房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的。因此，定义市场区域就成了房地产市场分析的第一步工作。（）【正确答案】：对

题干判断题房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（）【正确答案】：错【答案解析】：房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。

题干判断题工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。（）【正确答案】：对

题干判断题估算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口（未满足需求量）和拟开发项目市场占有率的乘积。（）【正确答案】：对

题干判断题一个房地产开发项目的速动比率是99.，9%则其流动比率一定在100%～200%之间。（）【正确答案】：对【答案解析】：同样情况下，速动比率<流动比率，而房地产项目的流动比率一般不会超过200%。

题干判断题通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。这样做的结果，可能会使得初步投资决策分析报告被修改，或者在项目的收益水平达不到目标要求时被迫放弃这个开发投资计划。因此，前期工作是整个开发过程中最重要的一个环节。（）【正确答案】：错

题干判断题对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。（）【正确答案】：错【答案解析】：土地取得费用可以运用成本法来求取。

题干判断题在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（）【正确答案】：错【答案解析】：在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。

题干判断题房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（【正确答案】：错【答案解析】：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费。

题干判断题一幢写字楼的潜在毛租金减去空置损失后得到的是该写字楼的有效毛收入。（）【正确答案】：错【答案解析】：从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了该写字楼的有效毛收入。

题干判断题个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。（）【正确答案】：错

题干判断题税后利润的分配顺序，首先是提取法定盈余公积金和公益金，然后是弥补企业以前年度的亏损，之后是可向投资者分配的利润。（）【正确答案】：错【答案解析】：税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。

题干判断题在进行方案比选时，可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（MARR）或基准收益率i进行比较，当c△IRR≥MARR或i时，以投资小的方案为优选方案。（）c【正确答案】：错【答案解析】：在进行方案比选时，可将求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（MARR或基准收益率（i）进行比较，当△IRR≥MARR或i时，以投资大的方案为优选方案；反之，以c c投资小的方案为优选方案。

题干判断题对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（）【正确答案】：错【答案解析】：房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。

题干判断题由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款来说，商用房地产抵押贷款风险更低。（）【正确答案】：错【答案解析】：商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。

题干判断题遵照个人住房贷款的相关政策规定，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。（）【正确答案】：对

题干判断题一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。（）【正确答案】：错【答案解析】：通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。

题干判断题REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。（）【正确答案】：对

题干判断题开发商向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续，经批准后就可进行招标活动。（）【正确答案】：错

题干判断题购买商铺属于房地产投资形式中的直接投资。（）【正确答案】：对【答案解析】：购买商铺属于房地产直接投资中的置业投资。

题干判断题一个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在差异。（）【正确答案】：错

题干判断题我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订销售合同的商品房屋面积，包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积。（）【正确答案】：错【答案解析】：我国房地产开发统计中采用的是实际销售面积，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

题干判断题指数平滑法公式Q=aS+（1-a）Q中，a越大，则新数据在平滑值中所占的比重越高，预测值越趋向平滑，反之则tt-1t-1新数据所起的作用越大。（）【正确答案】：错【答案解析】：a越小，则新数据在平滑值中所占的比重越低，预测值越趋向平滑，反之则新数据所起的作用越大。

题干判断题所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。（）【正确答案】：错【答案解析】：所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。

题干判断题在资本资产定价模型中，β是综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。（）j【正确答案】：错【答案解析】：系统性市场风险系数β，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。

题干计算题某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款年利率为1.2%，问5年中每月月末至少要存款多少？【答案解析】：【第一种解法】n令用单利、复利计息的第n年本利和相等：P（1+i*n）=P（1+i，可得=[（1+i）-1]/n，其中i是121215*12单利利率，i是复利利率，将已知条件代入上式，可得1.2%/12[（1+i）-1]/（5*12），计算可得22n60i=0.0972%，运用公式A=F[i/（1+i）-1]，可得A=8*[0.0972%/（1+0-1]，算出A=129.09722（元），因此，每月月末至少要存1295元。.5【第二种解法】不用单利换算成复利的公式，直接用单利计息的原理计算。终值是8万元，它等于每月存款本金与单利利息之和。设每月存款为A，本金=A*12*5=60A，月存款利率=1.2%/12=0，单利.利息之和=P*i*n=A*0.1%*60+……+A*0.1%*1=A*059+.……1%*（60+591）=1，.则838=60A+1.83A,A=1293（元）。.9解题思路：这是用零存整取存款方式已知5年末终值，求年值的一道题，此题要注意四点，一是存款利率是单利，一般先将单利利率换算为复利利率；二是要注意题中问的是通过存款购房而不是贷款购房，则购房款是在5年末的终值；三是第5年年末12月份的存款本金不再计息，当月本金直接计入购房款中；四是两种方法会有一些误差，复利计算的结果更准确些，因为后者考虑资金时间价值更科学准确，当然最科学的是连续复利计算利息的方式。

题干计算题某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规2 20000m划建设用地面积为40000m，容积率为2.，5需配建公共租赁住房，建成后由政府以6000元/m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%；开发建设成本和管理费用等为4500元/m2，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初；商品住宅第2年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%，销售均价分别为15000元/m2、18000元/m2和20000元/m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）（12分）【答案解析】：【解答】（1）该企业可竞投的最高地价设该企业可竞投的最高地价为χ万元-χ（1+4%）-4500*10*-（4500*10*30%）/（1+16%）+[15000*8*25（-10%）-4500*10*30%]/（1+16%）23 4[18000*8*40%*（1-10%）-4500*10*20%]/（1+16%）+[2000*8*35%*（1-10%）+6000*2]/=0解得：χ=49330万元.302（2）最多可加建的公共租赁住房面积设最多可加建的公共租赁住房面积为ym-45000*（1-24500*10*20%-4500*10*30%）/（1+16%）+[15004500*10*30%（8-y）25%*（1-10%）-+3[18000*（8-y）*40%*（1-10%）-4500*10*20%]/（1+16%）+[20000*（8-y）35%*（1-10%）+6004 2（2+y）]/（1+16%）=0解得：y=6598.23m解题思路：（1）加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。（2）错误解法：49330-45000=y*6000/（1+16%）.3

题干计算题某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一批发市场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：（1）项目建设投资为2000万元。第1年投资1000万元，其中资本金500万元；第2年投资1000万元，其中资本金330万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。（2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、700万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为300万元、200万元、750万元。（3）计算期（开发经营期）取20年。请根据以上资料，完成下列工作：1编.制资本金现金流量表（不考虑所得税）。2若.该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）（12分）【答案解析】：1借.款需要量表2借.款还本付息表当年利息=（年初借款累计+当年贷款/2）*年利率第1年利息=（0+500/2）*10%万元=25万元第2年利息=（525+670/2）*10%万元=86万元还本=1281/3万元=427万元3资.本金现金流量表（税前）4净.现值

题干计算题（本题10分）甲公司花4.亿3元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60％，其2余为年利率7.％5、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m，前两年的租金均为150元／（m2·月），以后租金每年递增5％。另有地下停车位310个，租金为500元／（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（8分）【答案解析】：解：税前现金回报率=（年净收入一年还本付息额）/资本金或权益资本=年税前现金流量/资本金或权益资本第一年净收入A1=（150x12x36000+5—0％0x12x310）×（1一30％）=39996000（元3第五年净收入A=A×（1+5％）=46300369元）.5（51税前现金回报率=（463003-169871856.／（430000000x60.96）％）=11.％41

题干计算题某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。【答案解析】：解题思路：：目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率i。c计算项目财务净现值：FNPV= ={-2500+（40-2009 10（1+20%）+500/（-5%）*{1-[（1+5%）/（1+20%）]}/（1+20%）+3500/（1+20万元=174万.元55计算财务内部收益率：当i=21%时，NPV=47万.元58当i=22%时，NPV=-70.万75元1 1 2 2FIRR=i+NPV（i-i）/NPV+｜NPV｜=21%+47.58*1%/（47.该58+70项目财务净.1 12112现值FNPV=174＞0。.财55务内部收益率FIRR=21＞20%.42%，因此该项目是可行的。解析：（1本题中要求的是FNPV与FIRR，在计算过程中，建议列出现金流量表或现金流量图，这样对各年的现金流的流入流出情况能一目了然，如果期限较长时，一般说来各年的净现金流量比较有规律，就可以用公式直接计算，本题就运用了等额序列支付现值系数公式。（2）在实际计算过程中，要分步计算，然后进行汇总，每步都有步骤分，公式一定要列对，计算表述式要写完整、准确，这样即使结果计算出错，也不会全扣分。（3）对于求FIRR，用内插法试算i、i时，可以12先用与目标收益率接近的数值来试，一般就能找到FIRR的区间。（4）此题中等比序列现值系数公式的起始点位置和A的.选取要搞清楚。

题干计算题某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该2 2地块的规划建筑面积为10000m，建造成本为2500元/m，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。【答案解析】：2 2解题思路：：（1）求项目总开发价值1）项目总销售收入：9600元/m*10000m=9600万元2）销售税金：9600万元*6%=576万元3）项目总开发价值：（9600-576）万元=9024万元（2）求开发成本1）地2 2价：1000元/m*10000m=1000万元2）拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000万元3）建造成2 2本：2500元/m*10000m=2500万元4）专业人员费用：2500万元*12%=300万元5）其他费用：402 2元/m*10000m=400万元6）管理费用：（2500+300+400）万元*5%=160万元7）财务费用：Ⅰ土地费3 2.1]=（295用利息：1000万元*[（1+9%）-1]+2000万元*[（1+9%）-.03+480万元=775万.元86Ⅱ3）上2/2述3）～6）项之和的利息：（2500+300+400+160）万元*[（1+9%）-1]=302万元.Ⅲ40财务费用：（775.86+302万元=1078.40）万.元268）销售费用：9600万元*2.5%=240万元9）开发成本：（1000+2000+2500+300+400+160+1078万元=7678万.元26（3）开发商.利26+240）润：（9024-7678万元=1345万.元74（4）开发商成本利润率：1345.74/7678解析.：26=17（1）“管理费.用53%为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%”这句话是错误的，在《理论》教材中成本法计算时，管理费取值基数还应包含土地取得成本。（2）在所有开发经营与管理计算题中要注意不要缺项、重项，做完后有时间一定要再完整看一遍题目，对照一下在计算中是否还有没有用上的已知条件，分析一下没有用上的已知条件是故意的干扰项还是自己大意在计算中漏项了。

题干计算题张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日-2014年12年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0.2%）【问题】李某在新还款方案下的首次月还款额为多少？【答案解析】：1解.：（1）已知：i=6%／12=0，.s=05%.，2%n=15*12=180月，m=5*12=60月抵押贷款p=50*=30万元nnn-n（2）张某月还款：A=P{[i（1+i）]/[（-1]}=P+i）+P/[（1+i）-1]=P/[1-（+i）]=（300000*0-iii-180.57（1+0.5%）]=2531元n-m 180-60（3）2005年1月1日欠银行贷款：P=A/i[1-1/（1+i）]=2531.571/（1+0-.5%[1.]=22805%）元n-m（4）李某首次月还款额：A1=[P（i-s）]/{1-[（1+s）/（1+t）]}=[228027（..5%-025*.2%）]/{1-180-6032[（1+0.2%）/（1+0}=2269.5%）]元／.m

题干计算题某家庭购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅？【答案解析】：解题思路：此题由题意分析可知，是要求P值。选用净收益每年不变有限年期公式，将其中的报酬率Y换成i。解：（1）该家庭每月能支付的房款A=6000元*30%=1800元（2）n=15*12月180月，n180i=6%/12=0该家.庭5%（3）能承受的抵押贷款额P=A/i[1-1/（1+i）]P=1800/0-1/（1+0.5%*[1].元5=213306元（4）该家庭能承受的购房总价值V=213306/80%元266633元（5）该家庭的支付能力最多可以购买住宅面积S=266633/3000m=88.88m

题干计算题某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为24500m，容积率为7.，5建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.