xx物业管理投标书 2

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章投标函5一、前期物业管理投标函6二、物业管理服务费报价6第二章物业管理整体设想及策划7一、物业管理的定位8二、管理目标8三、管理模式8四、管理特色9五、管理措施10第三章管理方式及工作计划13一、管理方式14二、工作流程15三、工作计划18第四章人员的配备、培训、管理与物资装备23鞠一、组织架名构愉律24蹲二、人员配需置兼后25因三、主要管兴理人员背景壶虑26随四、员工培畜训方案超粗28条五、人员管任理及考核疲分31威六、物业管真理物资装备皱走33悟第五章盟前期管理及党二次装修管台理承寺34朗一、前期介若入方案寻悔35划二、前期进卵驻管理方案牧坟36径三、招聘人锻员跑偏37明四、清洁开允荒作业逝辈39针五、建筑成哄品保护尾絮40茅六、后续工释程管理弄盟41犁七、搬迁入私驻服务睡序41者八、二次装洁修监管方案兽概42卡第六章储制度和档案颤的建立与管磁理寨吉44缠一、公众制咬度言诱45裤二、内部运渡作制度及服到务标准罗酿45耻三、档案建斑立与管理闹巾47茧第七章棚管理指标及候措施场牌50尼一、各项服到务指标的承采诺躁使51妥二、管理措糖施系骄52恨第八章巧房屋及公用浸设施维修养摄护但唤55摩一、房屋管搜理及维修方孙案谋搜56尤二、公共配拼套设施管理藏及维修方案栏怀56异三、房屋日笨常维修养护伪计划及实施包方案奉吩58梦四、房屋定番期维修养护躬计划及实施皆方案竹鬼60漏第九章逢机电设备设赚施管理后收62鞭一、机电设挽备维护原则婆令63锋二、机电设声备管理程序林些63惩三、主要工编作流程鲜书65拐四、管理标熔准和养护计丸划摔华67傅五、应急处壮理方案邮禁71兴第十章桶弱电及智能隆化系统管理油姨72贺一、智能化占系统的配置悠拴73贩二、智能化齿系统的日常茎管理及维护登巨73辨三、智能化源系统维护保手养程序睛否78余第十一章消安全管理明跪79崖一、管理目妖标析浩80妙二、管理方蜂式隆鹅80或三、安全管室理内容及要执求柄桑80腿四、停车服仿务管理补储81源五、消防管食理猛食82垦六、应急方筐案或流程贴亏83躺第十二章冶绿化管理打斯85粱一、管理方柿式尾妥86廊二、绿化管辞理内容及标鸣准穴至86脚三、景观小球品维护抽璃88鲁四、管理流苍程蜂朵89盗第十三章渠清洁管理六源90虫一、管理方爱式秆失91科二、清洁管魂理内容酒乖91致三、灭虫及萍消毒方案中华91读四、清洁服伟务标准泡卖92旗五、清洁品银质管理防离94沸第十四章紧相关服务乓这96悉一、协助业桥主委员会的铅筹建工作计尊划旬善97芹二、便民服恼务方案广路97搂三、社区活屠动的设想和湖计划敲衣99暗第十五章埋企业经济昏效益狮南102琴一、前期开乳办费测算由翁103卧二、物业管盛理首年收支米测算耗得104赤三、物业管裁理测算说明敲及分析标毯108附件：导一、法律文拔件吴法定代表人番证明书挂委托代理人嘉证明书捧营业执照复优印件圣企业资质证心书复印件渣ISO90却00芳证书复印件限二、辅助资稠料企业简介腾项目拟定主孟要管理人员体背景介绍证书复印件第一章投标函椒一、前期物鸽业管理投标样函扑杭州宋都房雄地产开发有液限公司：恋首先，非常壶感谢贵司对持我司的信任笑，给予我司伐参加此次投听标的机会，裁并预祝猛【宋都陵•冲新城国际】觉的招投标工乡作获得圆满催成功！捆本次投标资经料除向贵司仓展示和提供奋我司的企业泰资质、企业念情况介绍、号管理业绩和条其他相关资改料外，还力凑求使贵司感俩受到我司的染诚意，向贵妥司展现我们五所做的鞋【宋都笼•存新城国际】蚂前期物业管坐理投标书。您我司将结合渡多年的管理川与咨询经验荒，秉承泼“乓真诚、善意般、精致、完缘美指”抓的企业理念正，定能通过辩我们的管理厕与服务进一坡步提升巾【宋都缴•漠新城国际】腥的楼盘品质国，为今后的谜业主提供优沾质的服务。群最后，再次麦感谢贵司给欧予我司自我夏展示与提高塞的机会，并还真诚希望能沉与杭州宋都狐房地产开发浊取帝得合作。碰二、物业管充理服务费报民价聋小高层、高嫩层住宅物业麻管理服务费豆为2.5元辱/月誓·罪㎡（含设备伞运行费）；年商铺及办公花综合楼物业查管理服务费弦为4.0元蒜/月饺·线㎡（不含设架备运行费）舞；壳地下车位公毁共设施维护鼓费为80元鸭/月升·廉个；目地面停车按宽照政府物价蚊部门有关规摩定执行。第二章灰物业管理整懒体设想及策诚划踢一、物业管灭理的定位袋【宋都姜•海新城国际】恐由杭州赢****撑地产有限公涨司开发建设弟，位于杭州亡市钱江新城框内，东至富左春江路，南及临庆春东路为，西与钱江式路，北依钱有潮路。物业虽类型由高层爸住宅、商铺期、商场综合稼办公楼组成邀，总用地面虑积丰59152廉平方米言，总建筑面攻积禽18497呀2.27深平方米捧，总户数恭736内户。倦在今后的物齿业管理中，铲我们将倡导专以人为本的套服务理念，诚融入星级酒晚店的服务方摇式，努力将坚酒店式服务文体现在物业即管理服务的份各个区域、谱各个时段和泳各个环节，嚼贯穿于物业产管理服务的跳全过程。我纳们将利用园枝区的一切资盒源和能力向成业主提供力隶所能及的服鹿务。除物业头管理一般的诊活动外，充贴分考虑物业便的情况，以鹅丰富的布置陆、多彩的主刮题活动、缤徐纷的氛围，唐组织一些不湾同主题的沙尿龙、晚会，仙是业主与业京主之间沟通素交流的新天南地。同时，辞始终遵循刊“号可持续发展榆”判与晃“亩人与自然和就谐相处与”足的生态价值沈观，倡导绿湿色、环保、啄生态、节能绿的生活方式绢，倡导环保茂装修、实行激垃圾分类处圈理并辅以节渔水、节能及况社区绿化等虾措施，营造昨一个安全、骂文明的健康雁园区。固我们要使园掩区内的各项剂硬件配套设肺施充分利用莲，同时加强哲园区软环境猎的建设，务固求通过我们欲的管理与服槐务，使业主碑的需求都能旨得到满足，剃并使园区的疫各项配套设惨施都能做到虽“烂物尽其用杰”划，不使开发午商的投资有贷丝毫的浪费捷。事二、管理陵目标韵·归一年内达到半杭州市物业某管理行业规朴范服务达标捎考核标准。花·相两年内达到喘杭州市物业贪管理优秀示饰范小区、大删厦标准。害·迹三年内达到涝全国物业管恒理优秀示范众小区、大厦词标准。职·转业主和使用臣人对物业管征理服务的综汤合满意率达耳到留95%隶以上。垫三、管理模女式开在罩【宋都庸•仆新城国际】沫的管理中，织我们拟采用压事业部的管妥理模式，实劝行经理负责咱制。由物业棋经理总体负私责管理处各途项日常事务陵和对外协调的、联络工作叮。下设综合违管理部、客捕户服务中心桶、工程部、猴保安部，根拥据不同物业察类型开展有暴针对性的服坡务工作。仁四、管理特漂色·人员管理遇1穗、一站式服此务载——择业主只需将晕他的需求告晕诉绿城物业炒【宋都而·献新城国际】线物业管理处击的任何一位善员工，都将路迅速进入一狐套严密、高敢效的处理程拣序，以期为惊业主提供最贪为便捷之服走务。肺2磁、零打扰服平务逐——炎绿城物业员秩工各项工作秃的开展，以攻尽可能不打槐扰业主正常抹工作与休息啦为基础，努态力实现零打佩扰。·氛围管理继针对本物业督的特点，绿扇城物业拟从此外围着手，冈由外及里，着开展向“梨氛围营造黑”焰工程。突出猫高档、简洁存的氛围；保她安形象和礼凤貌礼仪的高符标准要求，驾借以提升外惧部形象；有弃序的车辆行健驶、停放管斑理；到位、栏凸显文化气灯息和绿化点响缀并不断更棚新等等。举·枯设立客户服驼务中心浮结合【宋都胳•撞新城国际】凶的物业实际野情况，设置姿客户服务中锄心，提供1输2小时服务宜，做到业主刑需求、意见倒和建议的收惭集、处理、熊反馈、回访昆渠道畅通，哄使客服中心孟真正成为物位业管理服务匠的窗口。钟·猜物业交付特台色盆【宋都促•很新城国际】巴总建筑面积叉为父18497庸2.27平荣方米唯，总户数为六736户，象物业为一次拢性集中交付云，只有在大步量的人力和偿物力的支持令下，交付的苦各项工作才抢能顺利完成咐。结合我司屡春江花月、股上海绿城等铜大型楼盘交出付的经验，肤在物业交付体前做好充分桶准备，编制县详细的交付大方案，并将钟得到公司的同大力支持。叮在【宋都驱•支新城国际】盆交付时公司积将抽调大批动工作人员协园助交付，这稠将是【宋都板•姐新城国际】菌交付顺利完剩成的重要保孤证。谢五、管理措墙施历我司通过对晋【宋都唱•哈新城国际】例的实地踏勘卷以及对该园岁区基础资料姨的掌握、周丝边基础配套去与地理环境隔的分析，结居合园区不同梨物业类型的佩特色，认为码在今后【宋蓝都嘱•肿新城国际】凳的物业管理骄服务中，尤绒其要抓好以持下几个重点促工作。阴·肝强调安全第止一和预防为毒主的原则。牙（一）安全躁管理是住宅验及办公楼物念业管理工作栏的重中之重正。园区的安携全保卫工作散，不仅涉及染业主的财产援及人生安全朝，还涉及客禁户的商业机亏密。由于本虾物业的物业纪类型丰富，称我们将对不锤同类型物业如采取不同的绣保安模式。酿（二）园区而的安全管理姑主要包括三而个方面，一句是消防安全具，二是治安叙防范，三是滚及时处理各膨类突发事件微。厘1、在消防悔安全方面，序强调预防为兴主，防大于陶治，不断消迷除和整治各考种消防隐患泳。斧2、在治安土防范方面，挠根据园区特些点，从全面孙布防、全员吩防范的观点定出发，利用疮技防硬件，拿走笋“椒人防、技防枕”麦相结合的路强线，将可能撕出现的治安胞问题杜绝在绵萌芽状态。逼3、在应急袍事件处理方汁面，做到有乞预见性、有递方案、有组季织、有演练缩，做到处事雷不惊、处惊匀不乱、应对术有方，通过亮突发事件和前异常情况处梅理方案的编惹制，防患于坊未来。叹·卸维护住宅的榜私密性，保蜡障办公楼的喘机密性。养（一）周密捷策划，充分巴利用我司接得管多种物业筹的管理经验及，参照国内债外先进的管削理模式，拓盖展思路，制船订出适合本绞园区特点的插管理制度和仅方案。阁（二）在加钻强员工职业百素质训练的慰基础上，加皂强思想教育雕，树立员工新的保密意识型、维护写字旷楼业主形象熄意识和为业艘主服务的意须识，提升高遵档物业的形宋象。茶（三）加强枕园区管理，榜创造有序的震住宅生活环春境，营造亲迎切、严谨、甚开放、通达胶的办公氛围搏。长·药做好设施设今备的日常维确修养护，确醒保正常运行扯。顾（一）建立逃一支稳定的打高素质的工设程技术人员匀队伍。拟采展取公司内部蹈选派和外部愧招聘相结合弃的方式，由袭专业人员组筑成工程部，峡做好设施设额备的日常维纸修养护服务抖和有偿维修戴服务。吸（二）建立覆技术设备资宋料档案库，将完善接管验震收程序，收铅集必要的图猎纸资料，为徐后期工作奠按定基础。此春外，通过工金程技术人员斑早期介入的聪形式，提前压熟悉设施设辱备与管线。外（三）充分浸利用公司工受程技术力量俯。经过多年趟的运作，我删司已经成立斜了工程技术滨部和维修中款心，并已和沈多家专业公秤司建立了长软期合作的关朱系。在写字崭楼的日常管执理中，我司血将充分利用悄公司的工程仇技术力量和颤外部资源，摆进一步降低避日常维修养奸护的成本。欺·诵专业保洁，悦创建整洁的萄环境鲁（一）当今互社会，人们造日益注重空励气质量与环亿境指标。因孟此，保洁工熔作是园区形面象的重要体可现，关乎园或区的外在形甘象，直接影盼响业主的生愉活与工作状隔态。整洁的骤环境不仅是并健康的需要蒸，还能使人跟赏心悦目，来提高工作效职率。典（二）做好燕前期魂“吨开荒箩”薯。在园区交希付前一个月挖左右，我司尽将从公司保宋洁中心抽调主专业人员，香协助管理处缺做好园区展“赶开荒捧”简工作，为以善后的日常保蓬洁打下良好伏的基础。献（三）严格兼执行服务计镇划，落实各教项检查制度咱。我们将根羽据园区具体乳情况，制订渣详尽的作业灾计划，详细草规定保洁标塔准和频次。羡·值兼顾局部与鸽全体、动态爹与静态的管叮理与服务阳（一）由于舱本园区物业早类型的特殊葡性，我们在佳为办公楼业态主提供完善辰服务的同时拐，也要为住透宅业主提供决温馨、舒适覆、安全的生泼活环境。涛（二）针对螺住宅、办公失楼的功能不虹同，进行服侵务上的合理壤分割，设立顽住宅与办公略楼服务区，丑保持相对独娘立。保证住资宅区域的舒朋适、安静和绿办公楼区域俭的专业、高颜效。饺（三）在对师园区配套设浙施的利用上船，也要根据振物业区域的违不同，有效坚利用、合理隔使用。毛·国完善配套服剥务，强化服乱务质量。璃（一）为增袍强办公楼的醉服务功能，政满足住宅区哑域业主的需愁要，在今后栏的管理中，偶我司除充分灿利用园区原挨有配套外，来还将不断完为善各种配套蜡服务，给园穴区业主提供炼便利。洁（二）拓宽座服务内容，灿满足各类业袋主的需求。胞为业主解决霞日常生活问猾题，我司还误将提供委托粱代办服务，换如：代订机捕票、车票，再代理房屋租俗赁与转让，哥个人行李托茎运，出租车迷预约服务，晨代订报刊杂看志、钟点工宗、洗衣服务你等。难（三）充分诸整合周边社贴会资源，为紫我所用。我钱司曾在杭州谱绿园实施绿悬卡工程，旨尊在通过对周糊边资源的调搭查、协商、处利用，为业错主提供更广兽泛与优惠的心服务。在【倚宋都博•趋新城国际】僵的服务中，军我们结合绿妥园的经验，黑将充分整合溜周边资源，住使广大业主嫩享受便捷、瓶超值的服务哭。第三章意管理方式及率工作计划依一、管理方映式镇为使【宋都喝•凯新城国际】恒物业管理工底作的顺利开击展，浙江绿船城物业管理赔将芹从公司派出映优秀的物业倚管理人员组劲建【宋都夺•现新城国际】伟物业管理处弹。豪·标运用CS系惯统（顾客满淋意战略），催建立富有亲撕和力的管理销和服务模式屡。打·把按照ISO晒9001质柄量体系管理鼓标准，制定耀各项管理制翅度。舱·住运用CI系贯统设计，进蜻行整体形象改策划包装，积形成独特、凡鲜明的形象样系统，以提做升物业的整侧体品位。去·扁按照市场化唐、企业化的让运作方式，伙提供全方位恰服务。虚·与在接到中标桨通知书三十速日内，与招樱标单位签订瘦【宋都焰•野新城国际】接物业管理服姐务合同。堵·萄物业交付前悟三个月，正恭式组建管理脂处，主要管刃理人员到位斑，招聘部分纷管理服务人误员，组织培贫训。反·牢根据物业交轮付进程，按速照接管验收级标准，建立住设施设备档排案，并完成佳对园区设施赚设备的使用悟情况的验收兴，对需整改尚部分提出建醋议。弦·在我司将利用变交付前一个新月的时间对揪园区进行彻降底清洁开荒貌。侮·圾针对园区实佩际情况，结歌合公司管理誓的要求，编万制切实可行震的管理方案过。格·撇实施日常管钱理。蕉二、巷工作流程龙管理处与外纠部总体关系碍图其他公司或关联单位管理处公司业主资源支持信息反馈需求信息传递信息反馈信息资源寻求支持处理投诉信息反馈开发商资源支持信息反馈其他公司或关联单位管理处公司业主资源支持信息反馈需求信息传递信息反馈信息资源寻求支持处理投诉信息反馈开发商资源支持信息反馈公管理处提供保服务的流程业主管理处客户服务中心提出服务需求回访服务渠道（保安、维修工、清洁工）信息反馈迅速传递指令服务提供业主管理处客户服务中心提出服务需求回访服务渠道（保安、维修工、清洁工）信息反馈迅速传递指令服务提供含业主报修、绞维修、回访静流程客户报修客户报修热线/访客对讲系统等客户服务中心填写《用户报修单》物业管理处工程部公司维修中心维修回访维修/处理客户签字、验收收费客户报修客户报修热线/访客对讲系统等客户服务中心填写《用户报修单》物业管理处工程部公司维修中心维修回访维修/处理客户签字、验收收费评建立客户报涨修热线，实闯行一站式服邮务，业主可诵通过对讲系剪统、或状向任何一位斩物业管理工霸作人员，对费房屋、水电坐等质量问题姜进行报修，州物业维修人盗员在接到报吵修后，急修杰15分钟到乳现场，小修侵小补在2小瓜时内完成，肾中修24小衬时内完成，艰大修1天内拉有答复。源三、工作计才划术前期介入工雅作计划价序号圾项目券工作内容标计划时间权1椒签定物业管而理服务合同禁签定物业管度理服务合同占。幸与开发商进泳行协商，确辞认物业管理句用房、经营赏管理用房。恳中标后30嘉天内疏2轨参与规划、枯设计与建设兔收集整理各别类图纸资料盒，熟悉【宋傍都器•砍新城国际】多情况。貌加强与发展匹商、施工单螺位等部门联沿系，参加工蜜程例会，了旁解工程进度逼。常就物业管理渣方面，对【唐宋都傻•宪新城国际】刊当时阶段提针出专业建议育。韵参与现场施购工管理及各哲类设备的选乳型与调试。慨设备保险建岁议。展中标后进驻摘到物业交付言前三个月抹3涉在建物业前则期介入工作岁全面介入在票建物业的施慈工。蜂向项目部提减出合理化建桥议。恐参与隐蔽过贯程验收、机躁电设备调试渐。扑分专业工种锅全面熟悉物荣业。勺中标后至物踏业交接前厉4絮组建机构朴人员招聘。牌人员培训考镇核。哄人员上岗及忍试运行。育物业交付使甲用前三个月荡5尊办公后勤狮管理用房办险公用品配置立。肚安排员工用馆房。白物资配备。征物业交付使渡用前三个月屯序号堂项目汇工作内容品计划时间程6滋制定与完善慈各管理规章个制度典严格按照I突SO900打1质量管理红体系标准，善制定符合【迅宋都童•结新城国际】吉管理处的各锈项操作规范妥。粱结合【宋都西•惊新城国际】倚实际情况，弦对各项操作奋规范进行调析整完善。论物业交付使惹用前三个月钟7睁销售配合锻配合开发商著进行有关问颠卷调查及回岩馈意见收集忍工作。蔬协助【宋都担•知新城国际】慰商场的宣传驱推广。是物业销售全需过程级8卵物业验收疗与接管鸽依据接管验缝收标准，逐土项严格进行新审查。痕对不合格项猜目，备案并袖督促责任部努门整改。侮进行复验。止继续整改。轮符合接管标尚准后办理书叼面移交手续铃。速制作【宋都颈•信新城国际】泰的轮“悬备忘录极”碧。肠物业交付使邪用前一个月更入伙阶段工姿作计划聋序号扭项目注工作内容房计划时间歇1抛入伙实施毛与环卫、房产管局、公安背、物价局、输电信、银行滥等有关政府励部门取得联是系，开展有厕关工作。哄各项入伙资脂料文本的准耽备。志明确入伙流规程及各岗位润职责。抄与开发商共符同策划举行泳入伙仪，入刃伙现场的准笋备。唐入伙手续办执理。努物业交付使姿用前后三个握月赖2红初次业主意脊见调查胁以问卷调查延、、拜号访等形式了垃解业主各类须信息，加强遵与业主交流丙。个针对业主合民理意见，进键行纠正措施清。医回访与回馈败意见收集。蝇物业及交付迷使用三个月合内再3炭二次装修管孕理描宣传精装修倡优点，说服词业主减少二瞎次装修戏装修方案审营批，宣传装答修规定。起装修手续办莫理及装修服惨务。膏装修施工工醋程监控。村装修工程验冈收。议物业交付使皂用起可4阻档案建立与石管理竿收集业主资兔料归档。康各类图纸资咱料的装订归膜档。闸建档与运用缝。磨物业交付使些用起影5皮配合销售嫁以出色的物堆业管理协助所推动销售；许及时将顾客昏信息反馈给摄销售部。狼协助销售部菜、工程部做沃售后服务工荡作。泻物业交付使锤用起

朵日常管理阶鹅段工作计划裹管理期默主要规划项次目厌备注嘴第一年枣全面导入I怜SO900搅1质量保证毁体系，修订牌和完善符合厅【宋都糠•欲新城国际】就特点的各项编管理规章制药度及操作规队范。浪开展宣传教断育活动，加绝强精神文明偶建设，普及残物业管理相遇关政策法规扭。涨全面导入C易I识别系统费。式建立电脑网另络系统，建狭立物业管理陶信息平台工采作，实现办棕公自动化。黑员工系统培驳训开展。与开展多种经抛营业务，有陕偿、无偿服够务。们按照年度社涨区活动计划狗，开展适合轻【宋都耕•工新城国际】害特点的社区数活动。忧根据实际情状况进行业委饺会成立的准匪备工作。轻管理水平达恳到市优标准炕，在达到评笋比资格的前框提下，申报抽“垮杭州市物业乖管理优秀示荣范小区、大码厦秩”悟。糟开展多渠道介与业主的沟电通，了解需食求，调整工缠作，在能力誉具备情况下抄满足业主需先求。老第二年卵根据首年开蠢支预算，合第理调整财政锋收支，开展滚各项增收节孝支工作。希开展各项便意民服务活动皂。春争创勤“联杭州市物业显管理优秀示搏范小区、大受厦穴”龟，并获得称付号。惜管理水平达卸到吼“泻全国物业管洲理优秀示范糟小区、大厦适”鱼的标准，并病在达到评比讨资格的前提沉下，申报。贱中修计划制格定。会个性化服务沉的提供和推临广。铲创优阶段工持作计划浑时间族工作性质似工作秆内容轮2023年职9月至20计09年2月育创优达标准武备阶段集·幅组建创优领唉导小组，设堆组长一名，曲成员若干名联；为确保创天优活动有组辱织有计划地产开展，建立奥创优领导小泻组例会制度普，每月召开罚一次工作例矮会，总结上屠一时期的工兼作，对发现烟的问题及时厌确定解决方线案，安排本罗期工作，检煮查计划落实呢情况。疲·争开展宣传动翅员工作，为庆保证创优工仆作的顺利开横展，在创优风过程中开展圾宣传动员工巧作，使全体寺员工积极参来与到创优工骑作中去，齐怜心协力完成坝创优活动。借2023年巴3月至20愈10年3月割创优达标实歉施阶段突·这依照市达标劣创优标准进朝行自我初评盈，通过自我偿初评寻找差陆距，并就相牺关问题的解堆决落实到人沾，即时进行梨整改。存·飘将问题进行与整改，根据芦市达标标准杜，结合IS雁O9001济质量保证体渣系的相关程皱序文件及工晋作规程，对炮发现的问题廉进行整改，谈并进行跟踪蕉检查，以确架保问题整改语的及时性和党有效性，最崇终达到所制被订的目标。烂2023年做4月至6月梁迎检堪阶段泊·揪根据市创优澡达标的评分汽标准，组织艳创优领导小音组成员对小柏区的管理进铺行自评、自测检，做好考泥评验收工作禾。覆2023年鸦7月至20侨10年9月狸创市优史阶段甲·体总结经验、河积累资料，盒提高管理水昏平和服务水察准。天·存根据评审结狭果，继续保撑持达标的标愿准，对未达么到标准的不耗足之处加以亿整改，在达羡标的基础上孩进一步提高拜服务质量和可管理水平，释力争在达到吃市（省）优逝小区标准。摩2023年使10月至2坏011年9早月启创国优消阶段侧·否总结创市（堪省）优的经性验，发扬成亚绩，改进不双足。么·比严格按照国胀优标准，结避合小区实际肺，制定计划溉，分步实施千，以创国优食为动力，全刺面提高服务锅质量和管理拨水平，争取访达到国优标零准。第四章稀人员的配备交、培训、管矿理与物资装备角一、组织架虏构名在物业交付典前三个月，伤正式成立浙断江绿城物业盟管理有限公鲁司【宋都绒•逗新城国际】阀物业管理处链，下设综合迁管理部、客盐户服务中心贱、工程部、疏保安部。【宋都·【宋都·新城国际】物业管理处脖母责捷算育客户服务中心综合管理部保安部工程部客户服务中心综合管理部保安部工程部南学匠谈叫责鸣劲抗绿化车管水电维保档案管理保洁客户服务投诉处理日常管理综合维修电梯维保保安绿化车管水电维保档案管理保洁客户服务投诉处理日常管理综合维修电梯维保保安贵液奶瞎雪腰赞蹈捐拥惊保安一班保安二班保安三班保安一班保安二班保安三班偿二、人员配绪置通管理处共配遭置120人酬（一）经理窄1人，全面蹄负责住宅、啊办公楼管理寺，对各部工君作落实检查夫及对外协调食等。凤（二）综合途管理部（3营9人）石主管1人，汉协助经理做旨好园区的管肥理、对部门夺工作安排落古实检查及管乱理处内部沟扬通协调等工恼作。毅管理员6人凉，负责园区赶的装修管理载、园区巡查薪、节日布置雪、业主联络灿、清洁绿化采检查管理及争为业主提供杀便利性服务眉等。刊保洁员26毯人，负责园接区所有公共鱼区域的保洁俊工作。柱绿化工6人丘，负责园区骂公共绿化养筐护工作。（尸第二年开始佳配置人员）锹（三）客户鸣服务中心（错6人）榜主管1人，絮全面负责客枕户服务中心圾的管理工作属，做好业主秘的投诉处理哥，对部门工付作安排、落牺实检查等；币根据园区的盛实际情况提捡供业主服务齿。垮客户服务中吗心5人，负屋责园区客户宽接待、客户勾投诉、投诉评处理、会务他服务、商务土服务、档案塞管理、财务滋等工作。堪（四）保安小部（61人拼）傲主管1人，没协助经理开他展工作，负藏责小区的保徐安管理工作岩，兼任义务侄消防队长。药保安领班3折人，协助保省安主管做好绝小区的安全祝保卫工作，愈安排与协调彼本班人员的除各项工作，稿对本班工作前的检查与监免督，并协助扬主管做好突端发事件处理柿。丹保安员51屯人，门岗1蓄8人，A、骤B、D区共报有出入口6第个，每个出强入口配置1水人，实行三针班三运转；夸车管员12观人，做好小凭区的车辆管辆理；巡逻岗童21人，每自班7人实行躁三班三运转虾，负责园区碧的安全巡查交。葡消监控员6粱人，负责消相、监控室相比关工作。枝（五）工程素部（13人减）寻主管1人，驳协助经理开暂展工作，负篮责园区公共蛾部位、公共恩设施设备的宾维保和业主冷委托维保服皇务。溉工程人员6孕人（含电梯怎、空调、水飞电等），负翼责园区的公减共区域房屋兄、附属构筑边物、公共设威施设备、电膊气、给排水赢等日常维修曲及业主委托荣服务。州高配工6人询，负责办公洪楼区域的高据配值班与巡源查记录等工丢作。亩三、主要管魔理人员背景深（一）管理再处经理足姓名：应益亩红体鸭性别：女犁肃年龄：招35岁粪学组历：高中工作经历：酿1988年唇—半1996年睡屡裁闻浙江省二轻济疗养院场1996年袜—投1998年轧犁雁爷浙江省二轻例工贸总公司抵1998年榨—纺2002年峰勇轰榜中纪委监察绸部培训中心断2002年毫7月厌—侍至今营而冬浙江绿城物柔业管理有限育公司尊姐傅火采玩荷桂花城管理里处经理誓授飘初容牺国荣获绿城集切团卖“训优秀员工途”坐称号部（二）综合假管理部主管亏姓名：朱晓把茵枯性大别：女环垫年龄：4革5岁贿学志历：大专工作经历：累1981年渠9月些—唐1995年港5月嘴户杭州搪瓷牛厂垂1995年燃6月毯—控2000年枪2月脸愿杭州市土包特产总公司蚊2000年马3月艇—某至今该净眨浙江拜绿城物业管戏理翻桥吴除纷薯姜质量管队理部、兰桂汽花园管理处节主任助理（舱兰桂花园被仍评为侧“屈全国物业管侵理优秀住缺辣宅小区蛇”明）浓（三）客户妖服务中心主蹲管辱姓名：周洪真霞就性戴别：女弯奶年龄：2帅8岁点学景历：大专工作经历：便1997年党9月务—程1998年畜5月闲克广东省珠题海市银城酒两店份1998年疫8月绣—驱2002年梢5月盖双天津市工启商行政管理肾局耐2002年截6月循—识至今五善感浙江庄绿城物业管隔理讨丹骂仍赤忽碧清水公鱼寓管理处经洪理助理期丑昨夕剖贷瞧荣获绿尖城物管公司清“课诚信员工掘”评称号奏（四）工程搜部主管厚姓名：李纪端毅貌性沿别：男欲沫年龄：4燃0岁番学壤历：大专工作经历：习1983年业7月篇—哥1993年戒12月载欧杭州重型麻机械厂罪1993年日1月汉—竿2000年湖1月采羽杭州兴隆畜机械设备有体限公司续2000年萝1月搏—态2003年灶4月念苗浙江宾馆咏2003年刘5月旁—屠至今疲两赶浙江摔绿城物业管影理栋端描墙董都底世纪广旗场管理处工把程部主管递客北疏季路招荣获绿伪城物管公司勾“振诚信员工协”喝称号锡（五）保安幼部主管干姓名：余国追伟所性遍别：男备娘年龄：3针0岁毯学浸历：高中工作经历：叔1998年眼3月隶—立至今威累绘浙铁江绿城物业夫管理有限公元司摧邻鸣县悼慎论结月桂花园管文理处保安主愈管崇紫桂花园管高理处保安主蚕管卡（管理的月瓜桂花园、紫没桂花园保安更队被评为养“堪杭州市优秀剪保安队斗”让）过四、员工培译训方案吗在多年的物箩业管理实践些中，我司已倚形成了一整句套规范的培童训体系，造芦就了一支专尿业化的物业割管理队伍，流并不断壮大渐，这是我司璃完成【宋都会•越新城国际】盈物业管理目车标的有力保祖证。出（一）培训哗意义剑对员工进行皇不同阶段的纸培训，是圆胁满完成委托春管理目标的套保证梯（二）培训潮目标讽培训目的是愚在态度、知益识、技能三参方面加强和谜提高，改进策员工的行为每和表现。培房养出高素质汤的物业从业耽人员。租通过系统的邪培训，加强纲员工对管理旬服务的认识吃，改进工作羞态度，做到芬“蜂服务第一，泼质量取胜遇”境。同时，要舟求管理层员呼工能做到会讽说简单日常界英语会话。晚（三）培训膛的方式币【宋都隶•皆新城国际】后管理处员工找培训分三步妇进行，管理伶处将根据不计同时期，不您同情况制定乒有针对性的梅培训计划。月1、岗前培缎训：进驻物拳业前，由管况理处协调基蜂本管理员工泄，并安排训垦练课程，以拘便在最短时床间内，熟悉息物业，参与溪订制物业管逐理制度。为差招聘的员工陕安排短期入寇职培训课程沈，令员工能弱充分认识本痕身的工作职蚂责及工作氛薪围，同时灌课输正确的物厉业管理概念房及知识。膨2、在职培竹训：完成短歪期培训课程刮后，安排各侧级员工进入挑物业内做实于地训练，配同合物业入伙鹰，令物业管赤理工作能够列全面开展，朱为业主及时看提供高水准鹿服务。珠3、提高培朵训：物业进序驻后每六个批月，安排更势新培训，务鸦使员工服务恐的素质，保梦持公司所要庄求的标准。哗同时，所有腐员工桌牌上云醒目的文字捕时刻提醒公郊司对员工的早要求，辱“续真诚、善意扇、精致、完跟美避”驻的企业精神惩。柴（四）培训幸课程且1、管理处孟专业培训：峰确保管理处初正常及有效枯地运作。份·洒基本物业管抢理概况侍·垄管理处的具圾体运作耕2、客户服堤务培训：掌高握与客户沟者通的技巧，税达至星级酒改店服务的标铲准。眯·茅客户服务准算则哈·台用语、杨礼貌培训克·摇客户接待坚礼仪·客户投诉梯3介、客户管理协制度：包括痰邮件、停水颠、停电等夕·燃客户资料管牧理沈4妻、工程培训他：根据现场摊实际情况、缺安排具有针区对性地培训洪·蓬物业接管验免收没·月二次装修程良序控制竭·卡设备维修和茎保养盈·秆外委保养合秃同监督管理米5老、保安培训交：针对本物坊业的特性，酱加强物业保翻安服务意识绕·赢保安准则及声工作纲要改·鹰仪表、行为邻及纪律奇·能装备及使用良·蛛巡逻目的及者注意事项恭·尝处理投诉及摘客户的礼貌厅和态度驻·父交接班制度守·样处理紧急情佩况煤·盏火灾紧急处论理办法跨·稻车辆出入控煎制佩·迈保安人员组难织架构·事故记录雾6屑、清洁绿化骨培训：掌握骗清洁绿化标辈准和检查方禾法土·猎清洁流程和典标准倒·芦清洁器材和碰物料·检查标准派·遵外委合同的眯管理奔·缝植物摆放的椒管理撤·雕绿化养护的源管理隔培训工作流栏程示意图需求、分析、比较确定培训对象需求、分析、比较确定培训对象白悟翻竭顾确定培训计划确定培训计划反馈坟唤坚宣拾亿极慰洋途幼纲诸反馈设计培训内容选定培训方法准备培训条件设计培训内容选定培训方法准备培训条件捎畅勉线表实施培训计划实施培训计划勾奴罗晃钩分析、评估培训效果分析、评估培训效果董五、人员管洪理及考核坛我司在人员捧管理及考核险方面，形成利了一整套规撕范性强、操胸作简便的高姓效运作管理华体系。（一）考核须对管理处的帜员工，除必辰需的岗前培松训外，我司友还将按岗位狼要求跟踪考隆核，并建立初月度、年度汇考核制，做知好各种考核丧记录。对工叛作表现出色康的员工进行盗奖励、晋升田；对不能满啊足岗位要求惜的员工，则营予退出岗位打，进行待岗希学习。猪1、考核目心的赢保质保量地兴完成工作任未务，科学合峰理地运用分室配机制，客侄观公正地做缓好人员管理哥，充分激励兵、调动员工眉积极性。饰2、考核内骆容绳员工品行、旋工作能力、吹工作态度、题工作业绩。钩3、考核标密准铃把公司质量鸭方针、各岗景位工作操作浅规程作为考哈核员工的标姑准；把工作培计划、临时揉任务及工作愉目标作为考碰核员工的补窑充标准。宅（二）人员刃管理跨1、我司将炭在杭州【宋挽都究•金新城国际】铺管理处推行塞合理的奖惩突机制，真正爬体现岂“要能者上、平权者让、庸者那下唯”逮的用人思想伤，各岗位实帮行弯“恢末位淘汰制先”多。欣2、充分体族现绑“葱督促后进、籍共同进步晃”改的原则，被章退出的员工宗将经过待岗还学习、限期胀改进等阶段遗，得到重新爷上岗的机会查。对表现突与出、成绩卓混著者，将给懂以奖励，奖制励标准另定延；而对表现捆低劣、工作葛不力者，将腿予以批评，军并酌情予以寄行政处分。毁3、量化管忍理与标准化徒管理僻量化管理及届标准化管理青就是根据每染个员工的不比同岗位要求鸡以及应该具定备的能力，晕按标准对其莲进行评价。激我司将在杭土州【宋都扫•带新城国际】兽管理处按I周SO900亏1质量管理概体系的要素望对员工进行兼评价考核。扇（三）员工迁仪容仪表、获着装及标志鞭·拳仪容仪表规胁范氧男士头发不眠过衣领，鬓封角不过耳，魔不留胡须，博不梳奇异发系型；女士不膝浓妆艳抹，炭不佩戴耳坠高，不戴墨镜陕；不使用浓票烈香水、发择水等。走路牧时上身应保硬持挺直，双迎手自然摆动役，避免上身丢晃动；站立饶时不弯腰屈胡背，手自然寻下垂或交叉乐放在身前；骨坐姿要端正赞。侨·积员工着装要训求及标志规牛定倍工作人员在周工作时间，许必须身着干句净整洁的工垄作装。公司挨为每位员工妹度身定做统老一的工作服侧，具体分四哨种类型：管脸理人员、保紧安员、维修桥工和清洁绿存化工制服。脉我司为每位芦员工制作了孝明晰的工作月牌，员工上户岗时必须佩抹戴于左胸侧煮。办公桌左扰上角放置桌蔑牌，标明员猛工的姓名、脖职务和工号部。院六、物业管烤理物资装备柳名称颠单位寿数量庙单价（元）枯合计（元）音电脑咱台顺4允6000喇24000亦机些台挠1膝2500驾2500怨打印机乡台注2忍2000吼4000庆复印机箱台牌1两15000寿15000耽办公桌椅垮套侵20君500症10000份文件柜然只卧20瞒800愤16000掩柜式空调塘台毫1蝴6000呆6000弹壁挂式空调遣台锋5净2000岁10000溜客服办公桌药椅突套莲3势2000图6000都客服沙发叶套棒3顺30游00乔9000薪管道疏通机守台蜂2叮3500糕7000奸晶面处理机弦台桨1贤15000凡15000朽多功能洗地钥机惜台涌1没12000荒12000书吸尘吸水机竿台迟1丢7000衫7000叨风干机寇台验1满3000蜘3000默垃圾周转车狂辆栗6淘800骄4800丝割草机丧台送1简6000窃6000目绿篱机仰台葬1继3600受3600替对讲机景只挑25性1700怪42500焰小计业20340课0贸注：固定资夹产折旧年限裤按5年计，另残值率按5巴%计，年折遣旧为386迫46元。第五章暖前期管理及袄二次装修管举理柔一、前期介迁入方案索（一）前期秆介入的服务金内容趋·盗建筑设计方彻面识从物业管理跌角度，通过州审视建筑扩瞧初及施工图朗纸，对建筑巾单体及交通鄙组织、地下窗车库等提出学专业意见和高建议。送·恰水电设计方胶面均从物业管理猎角度，通过闭审视给排水引、电气的扩左初及施工图爆纸，就给排课水的供水方劣式、管路设延置，以及电朵气管路设置捧、照明控制替方式等提出圾专业意见和套建议。戒·从设施设备方班面贡结合项目的事整体定位及烫档次，从物饥业管理角度庙，对部分设督施（信报箱叙、标识系统铜等）、大型杏设备（电梯霞、水泵、智射能化等）的柄功能和定位焰提出专业意绩见和建议。顷·小公建配套方墙面指从物业管理床角度，结合萌项目实际情椒况，就公建卖配套用房（离物业管理用包房、社区用套房、会所）它的定位、综宝合管网（给萌排水、电气倚、弱电等）绍提出专业意耕见和建议。翅·迈环境景观方建面流从物业管理凡角度，通过仍审视环境景款观设计方案张和施工图纸名，对景观总文体规划、交腿通组织、使钻用功能、节塞点处理等方田面提出专业蛛意见和建议浓。壮·吗配合销售方摊面膀从物业管理腹角度，通过垄审视商品房闻买卖合同和酬楼书，提出领有利于物业奇管理的专业疮意见及建议驾，并组织营西销人员进行浸物业管理知斧识培训。橡·原物业管理成傲本测算刺在建筑基础召资料和主要奖设备确定后泰，结合我公穿司以往经验踪，利用数学挑模型，提供锻日后物业管永理成本测算理，为确定物寇业管理服务亮收费标准提描供依据。霜·仗工程现场方屋面讽从物业管理本的角度，通崇过跟进不同怀阶段的现场裂施工进度，慈提出有利于饺物业管理的浆意见和建议钞。·冠名授权滴授权客户冠别名气“庄浙江绿城物誉业咨询有限重公司帜”答或崭“忠浙江绿城物圾业管理有限干公司佣”命提供前期物抢业管理顾问龙咨询服务。感（二）翅前期介入的盛服务形式狐组建【宋都份•检新城国际】改前期介入小补组，通过参炉加评审会、呢审视图纸资终料、赴现场责巡视、面对念面沟通等提杠交专业建议才报告书。内（三）钞前期介入的捷服务期限和锅费用蕉【宋都塞•萌新城国际】篇的前期介入功服务期限从隔2005年雪9月1日仗至靠2023年你5月31日毙止，根据物纳业的实际交电付时间，届致时前期介入污服务期限可逆延后三个月炊，即至乒2023年政8月31日宪止；服务费梳用为人民币幻肆拾伍万元啦整。监二、前期进溪驻管理方案尺（一）前期羡进驻服务·管理内容醒1、了解园消区的基本情弓况。大2、编制《跨物业接管验误收计划》，才确定物业验菜收标准、方抖法和日程安职排。厉3、依照接商管验收标准升，对园区现雪场进行初步用验收，并将疗验收结果记惰录在《物业机交接验收表勤》上，对验善收情况及时隙汇总，并报屈送相关单位乏限期整改。晶4、配合相皮关部门实施帽对共用设施垄设备整改的叛监督，直至称符合规定的稿要求和标准菜。跳5、进行物肥业交接，并鸟对验收资料积进行分类、撒归档。·管理措施倒1、组建接蒸管验收小组缠，负责接管扯验收工作。居2、依据新海建物业接管叼验收有关标只准，制定接符管验收规程逐。健3、接管验辽收小组各成期员，熟练掌温握物业验收百的标准和程坑序。弃4、制定《荷物业接管验库收计划》，刃明确接管验机收人员、时追间安排等。行5、按规定铅办理接管验够收手续。违（二）前期绳进驻起始时混间及进驻费涌用鲜前期物业管榴理进驻起始懒日期是物业城交付前第三梁个月（20筐08年5月半）。繁前期进驻费海用在物业交拘付前另行测礼算，费用由贵开发商按实诞承担。恒三、招聘人手员社为了优化人讯员结构，我甲司将以公司咳抽调和对外挡招聘相结合各的方式配备工【宋都犬•饶新城国际】狗物业管理处饱员工。次（一）招聘遮方式荒公司网站招别聘；登报招聘；颠公司员工介歉绍等。路（二）录用抵标准械品行兼优、映近五年内无敌违法违纪记昼录；井仪表端正、木身体健康，观无任何遗传问或慢性疾病蓄并经体检合摄格；婶从事简单、敏重复劳动工当作人员的录期用时一般须贡具备：受过讲高中或高中县以上文化教逐育，年龄在拿十八周岁以检上；危管理人员及艺工程等工作会人员的录用惕一般须具备戴：受过大专控及以上文化苹教育或拥有被相关专业证择书，并有一宴定的同类工冈作经验。苦招聘工作流虏程示意图根据需要确定应聘岗位人数及条件招聘根据需要确定应聘岗位人数及条件招聘磁僚钩民初步筛选初步筛选合格合格御兆容爽复选（试）

复选（试）

砖诚颠面试面试必要测试验内燥勒晨咳肢保留以备参考不予录用不合格合格基本合格驻路似帖短间腰窗艳乱辉保留以备参考不予录用不合格合格基本合格录用码骗于冈录用重新招聘是否接受录用是否有保留参考价值序碎里刊寨否垦响北词佛逮哗识否重新招聘是否接受录用是否有保留参考价值越册金转西骑评戴缎办理入司手续保留录用漆胀是穷贷板尼畜眠肠是办理入司手续保留录用着彩竭抖池币秩宜距纲晕葛四、清洁开般荒作业诚（一）清洁粉开荒时间粒在园区交付江前一个月左倦右，我司将传从公司保洁坛中心抽调专洁业人员，协吨助管理处做战好园区涂“谨开荒陵”框工作，为以闭后的日常保饺洁打下良好首的基础。秃（二）清洁瞧开荒范围婆1、小高层饲、高层住宅内公寓、商铺咏、办分楼的绳室内保洁，窄其中包括：否地面、阳台财、踢脚线、童室内玻璃、亚门、窗、开院关、灯具。笨2、公共楼崭道保洁，其武中包括：楼腊道玻璃、花桥岗岩地面、花可视门禁、题有线网柜、秋栏杆、扶手此、电表箱、兔单元门、台丙阶。头3、地下车葛库保洁，其凡中包括：地烫面、缓冲道喊、管线、集吐线盒、标识琴牌、消防栓切、灭火器。搏4、外围道沉路、绿化带伪（公共设施储）保洁，其涛中包括：地左砖道路、草茧坪灯、公共抱路灯、绿化禁带垃圾、石除块收集。剂5、外墙清叠洗：园区所狡有楼宇的外脊立面墙面、坑石材、玻璃肃幕面。买6、大堂地袋面的晶面处周理及大堂玻摊璃的清洁。唤（三）质量享标准惊1、楼道台丈阶、电梯门赵厅花岗岩地议面无明显灰末尘与垃圾，令地面上无水慨泥结渣，充祖分体现花岗剧岩应有石材酿质地。谦2、门、窗甘目视无积尘慢、无污渍，情玻璃干净透毁明，门框、遍窗框内缝隙膏无明显灰尘桥。坐3、踢脚线蜜、有线网柜惜、开关、消摊防箱、灭火施器、可视门旧禁、栏杆、拜扶手、电表新箱、标识牌燕、灯具目视补无积尘、无幻污渍，干净夸、清爽。杨4、地下车障库地面、缓海冲道冲洗干骡净、无积沙蔬、浮尘，管崖线目视无污哲渍、无积尘良。野5、外围道病路地砖冲刷展干净无浮尘登、无垃圾，嫂地面能充分订体现出地砖谎应有的光泽架。功6、楼宇外暗立面墙面、拖石材、玻璃遭干净、明亮烟、无污迹、井无灰尘、整剥体均匀。鸣7、大堂石进材地面做晶捆面后光亮，续达到星级酒户店相关标准葡，玻璃清洗鞋后干净、明驱亮、目视无苗污渍。望五、建筑成泉品保护个（一）成品相保护范围往大堂（包括食地面、大理询石墙面、柱撤子）；走廊专（包括地面冬、大理石墙游面）；消防填楼梯（扶手版）；电梯（摸包括电梯厅志门、电梯厅托顶部、门套挪、电梯轿厢山）；电梯前斧厅（包括地沈面、大理石游墙面等）；瓦住宅户内（用包括进户门熊、地漏、下解水道预留口抖）。跳（二）成品瓣保护具体措站施◎大堂抱1控、地面：先样采用防潮纸贱做底层铺垫愁，再铺设地姻毯，中间可且用双面胶加葡以固定。各咳幢楼宇均只脆设一个出入扯口供人员进司出，装修施妻工人员原则检上要求其从神地下车库出缴入，具体根哑据实际情况缘确定。佣2侄、大理石墙偏面、柱子：肥采用防潮纸级做好保护，怒具体保护部蛮位可视具体蒸情况决定。◎走廊投1增、地面：先呜采用防潮纸谦做底层铺垫盾，再铺设地牛毯，中间可辈用双面胶加虹以固定。亿2夕、大理石墙市面：采用防驴潮纸做好保愤护，具体保妖护部位可视岸具体情况决并定。龙◎腰块消防楼梯艇扶手：采用滑双层防潮纸研包装扶手木迈材部分，并袄用透明胶加屠以固定。◎电梯枝每单元为两压台电梯，成首品保护期间唐将安排一台地为货梯，另冲一台为客梯抽。所有装修雹材料和垃圾绍要求只能从危地下车库通你过货梯运载叫。货梯轿厢拳内各部位保拖护措施继续兆沿用施工方棋已做好的保为护措施。敏客梯现暂不倾作保护。在益装修高峰期促间，业主进澡出较少，因神此采取关闭筋客梯的措施婶。根据具体丸情况，再开瑞启运行。同这时配备相关圾提示标识牌辅。红◎抬构电梯前厅仅1系、地面：先恰采用防潮纸滔做底层铺垫葱，再铺设地竖毯，中间可雄用双面胶加推以固定。杰2挎、电梯门口扶转角（大理舱石）：由于说此部位着力吩点难确定，冬且考虑到外温观美观统一菊，暂不做保杏护，因此采置取的保护措诸施为：怒（债1速）事先向开读发商索要该期部位大理石具材质的有关夫资料，包括币分摊至每平薯方米的费用姨标准；贤（尺2魂）装修户申赵请装修时，餐向其说明该覆部位的损坏洒将由责任人做按实赔偿。甜3执、涂料墙面迷：由于墙面百表层为涂料江，较难做成医品保护措施缎，因此采取份保护措施为春：甜（涛1鞭）事先向开漠发商索要该食涂料的颜色鹰配比标准、鸟涂料品牌、串厂家等具体键资料等；价（讯2姐）在业主基著本装修完毕照后，管理处地按照上述涂承料相关资料挥作统一粉刷梁。蒸◎辆雀业主户内矩要求业主自床行采取保护欺措施，管理免处提供具体看保护措施相刻关做法，供悟其参考。亭1丧、进户门：椒采用防潮纸双或包装纸板杜将进户门易俩损伤部位包璃装起来，并棉用双面胶加抹以固定。抵2于、地漏：采恋用较宽的透坛明胶加以封绝闭。伐3沟、下水道预纵留口：采用膀塑料袋或其牺他可利用材汇料将预留口猎捆绑密封。业六、后续工剩程管理燥我们在【宋俘都亡·蚂新城国际】窜的管理中，叠将整合绿城看物业的工程垒管理资源，运针对本物业稍有小高层、剧高层、商铺漫和办公楼的啄多种物业类胆型的情况下苹，详细制定骤各类操作规耍程和程序，矿结合实际情锡况制定好工社程管理队伍膜的建设方案恒，如管理程辅序上墙，员扔工定期组织橡不同形式的说培训等。工誓程管理方式非主要采取表仔单式管理，玉通过各物业讽类型和设施醋设备的种类愉制定不同工鲜程管理、维茎护、维修表皇单及标准，俯对设施设备减进行维护、衔检查及监督特考核。设施骗设备工程管把理的模式：搏以预前维护隶为主，维修然为辅的管理融模式。返七、搬迁入喝驻服务·管理内容随1、在业主井领房前将所洁有资料准备源齐全，布置剩业主入伙现异场，为业主男办理领房手竟续提供一条悦龙服务。彼2、凭业主猫所持的入伙姨通知单和各诊类必备证明青，发放交房衔资料。滚3、收回业壳主按规定填蛮写的各类表众格，收取业胳主应缴纳的余费用。退4、陪同业好主验房，办忆理领房手续是。在验房过跃程中，发现丈的房屋质量蒸问题经业主派确认后，填摆入《业主验受收交接表》这。氧5、对验房帝交接中发现喷的房屋质量扮问题，协助钳开发商解决抖，做好与业友主的信息反朽馈。·管理措施蔑1、制定《榜业主领房程冲序》；佣2、策划业粮主入伙现场禾布置方案；拒3、按照业威主领房程序庄，安排工作熔流程；仿4、按规定若办理业主入念伙手续。图八、二次装挨修监管方案贤（一）装修征管理·管理内容兆1、在交付趁时与业主签帝定《装修管堂理服务协议昼》，告知业腔主在装修前新需办理的有横关手续以及容装修注意事京项。剧2、业主填何写《装修备吨案表》，详童细说明二次锻装修的装修删范围、工期靠、装修设计补及装修施工钓单位等，管霜理处进行备凶案，并书面抓告知业主及烧装修施工单湾位《宋都氏·搂新城国际装胞修管理办法美》。盏3、按照业拒主装修申请制中填写的装贤修范围、装笛修设计对装埋修现场进行百不定期巡查鲁，是否按《针宋都谦·诸新城国际装陡修管理办法肺》进行文明龄施工。·管理措施伪1、制定《基装修管理办谊法》以及相泽关《装修管他理服务协议朴》。丑2、明确《么装修登记程金序》，便于洒业主及装修撑施工单位办掉理相关手续昼。壶3、做好装正修进场的备木案以及装修胁现场的管理奏工作。倘4、对装修金的物业进行酒分区域管理牙，并确定区宋域负责人。北5、对违章辆施工的行为报，采取停工疫、恢复原状读等方式进行蒸处理。俱（二）违章械处理办法及侵措施·管理内容挎1、把好装兴修备案关。扣严格根据装甩修设计图纸绑，结合房屋休装修范围，怨在装修手续决办理过程中道尽杜绝违章够装修行为的朱出现；祝2、对装修淘现场进行严周格管理，做导到每天有重港点的巡查，间避免违章装马修的出现；编3、巡查中漏若发现违章企装修或乱搭万乱建现象，孩立即予以制映止，把违反渗规定现象消榜除在萌芽状妄态。对不听轧劝阻者，报惹政府主管部烟门处理。·管理措施绸1、制定完愧善的《装修拾管理办法》贼；习2、与业主碧及装修施工饶单位签订相进关《装修协峰议》，明确若责、权、利蓬；挨3、确定专眠人负责装修嫩管理工作，砌加强装修巡撇查管理力度导。第六章愤制度和档案势的建立与管湿理洪一、公众制踩度酷物业管理业塌主临时公约融楼宇管理规客定由装修管理规筑定箭车辆管理规距定昏健身娱乐场网所管理规定角绿化养护管乒理规定壤消防安全管档理规定音环境卫生管闭理规定碑治安管理规醒定浓电梯管理规棚定断商铺管理规瓦定狂二、内部运错作制度及服隆务标准锅（一）内部荡制度赠员工行为语跪言规范粥员工职业道旬德规范痰员工培训制闪度础档案资料管灭理规定均财务管理制裳度迹管理处值班像制度鬼管理处回访施制度弹投诉处理制险度气上门维修服脏务规范锤住宅区设备病管理规范房保安服务检趟验标准蒸保洁服务检户验标准勾各部门岗位柱职责修（二）服务诞标准斗【宋都语·糖新城国际】繁的物业管理焰服务标准严冻格按照IS呼O9001辅国际质量保朗证体系文件件的要求进行奴制订。祸对于物业管竹理行业来说宣，导入IS侄O9001估国际质量认鞠证体系，有叫利于加强对葬管理与服务珠过程中每一恳个环节的质围量控制，及伍时纠正和预池防影响质量架的负面因素绪，确保只有蚁合格的软硬耻件产品才能哑投入管理服风务，并按照朋严格的程序驴对全过程进酿行跟踪监控柿。避免了人献为管理的随捉意性和不确浆定性，促使窗了向用规章芝制度来管理鞠的彻底转变哗，真正实现贝了住“转常效管理叼”忌，保证物业你管理和服务浅长期维持在胜一定的高水径准。暂1、质量手尼册（第一层欺次文件）课质量手册是世阐明公司的例质量方针和定描述其质量雁体系的文件巧，对内是企腊业的纲领性互文件，对外朴是企业质量子保证能力的贪文字表达。嫌2、程序性丈文件（第二乒层次文件）恒程序性文件伙是质量手册阻的基础文件拖，涉及所选防要素的各项的活动，阐明勤活动的组织仇分工、活动形的方式方法榨、应采用的图文件、资源也和控制方法字等。它对确漠保质量体系婆运行的有效侵性起到极为鼻重要的作用馒。伶文件控制程冻序络质量记录控代制程序象管理策划控非制程序扣管理评审控痒制程序粪人力资源控委制程序永基础设施和便工作环境控君制程序糖服务实现的膀策划程序秘与顾客有关拴的过程控制虎程序千采购控制程海序颗顾客财产控蛾制程序饥楼宇入住及刃装修管理控搁制程序翼物业服务计嗽划控制程序萌清洁服务控颜制程序印绿化服务控翅制程序障保安服务控扔制程序锡维修服务控过制程序刮监视和测量堡装置的控制渐程序门业主和住户斯满意度测量壶程序兴过程和服务御的监视和测葛量程序建不合格品控功制程序召数据分析控外制程序扎改进控制程蛾序涉3、支持性啄文件（第三敢层次文件）驾支持性文件威是规定质量可基层活动的缸操作性文件国，是程序性宵文件的细化乔。趋文件管理制望度棋各级人员质细量职责克资源管理制廊度糕采购管理制唇度两服务标识管月理制度平顾客财产管济理制度置楼宇管理制见度包小区服务管蹲理制度桃保洁服务管市理制度堵绿化管理制飘度遣保安服务管腔理制度袜设施设备管丘理制度周管理改进制滑度惕三、档案建房立与管理澡档美案资料管理独是物业管理窜工作中的一筛个重要组成奋部分，科学撤的、规范化趁的档案管理球能有效地为献园区的公用贼设施的使用棋、维修、改寺建和各项管群理工作提供我指引和服务绘。为此，管份理处将配备搅档案管理人谊员，建章立掩制，充分利看用智能化系站统、电脑系未统和原始文幼件资料管理焰三个手段，愧建立与完善南【宋都气·欧新城国际】足档案管理体见系，对所有吸档案资料进静行严格的、淘科学的、集乱中的管理，姜为业主服务览。舟（一）档案辈建立裤档案资料的愈分类：祸1、开发商渗提供的资料各类图纸；野各类设施设编备单位和联召系人、保修过卡和说明书幻；色所有房屋验挥收的合格证等明；栗所有业主商畜品房买卖合您同的复印件朱；肝业主基本情墙况表等；舱房屋维修记肯录。壮2、管理处窃自建档案资芒料物业资料；住户资料；莫日常管理资捕料；永车辆管理档白案；鞭装修管理档云案；室工程返修档铁案；袭维修服务档宴案；棋收费管理档饺案；怪设备管理档豪案；论社区文化档锄案；腐业主意见征巾询、统计记欺录；氏服务质量回溪访记录；破住户投诉及杆处理记录；航员工档案管暑理；培训档案；行政文件；吼业主管理委爷员会文件。告（二）档案蚊管理仁·后档案建立和脑管理流程挽收集帅—汁整理各—银分类漏—离分级胃—硬编号免—犯登记蓝—付输入电脑乡—薄入柜争—齐利用袍—欧检查旁·那档案管理要倾求译1、多种形赢式的档案储杰存方式并利亚于保管。粘2、电脑储搬存，便于查罚找和利用。帮3、原始文冒件按照其使活用性质及重匹要性分类并沃编制相应文小件目录。帽4、档案按平不同业务性酿质分块，以谜内容分类，坑逐一编号，狸登记造册，豆编辑目录并役分柜保存。垦5、档案管忆理人员必须冲做到档案标保识清晰、分旧类明确，易查查找，档案据借阅必须办舌理手续并及发时收回，防拴止文件流失葡和泄密。蛋6、档案存藏放的环境要白求达到防火丝、防潮等，更配置有效的洋灭火器材，陪遇潮湿天气池需放置生石窗灰等物质，恼以保证档案匙资料的完好隔无损。第七章似管理指标及凳措施漏一、各项服挖务指标的承盾诺托序号汪指标名女称染指标码承诺签实施望措施挂1关房屋及配套妇设施心设备完好率把98%裁专人负责，志实行巡视制裂度，文件记和录，确保房草屋外观整洁铃完好，公共从设施无损坏肉。淘2息偶滔使煮100%驱急修15分白钟内到达现咳场，小修项近目2天内完鸡成。及时修怀复，并做好浴回访记录。那3象维修质量合轻格率迎100%错逐项检查，穴保证质量，三实行回访制确度，确保维耀修质量合格株。辨4您绿化完好率荣98%数专人养护，铅定时巡查，航建立档案，斤确保园区绿警化无破坏、宅无践踏，发偶现问题立即杠整改。范5惕清洁保洁率幼98%摩专辆精再致只捆摘匪遭6锡大型及重要莫机电设备完墨好率冲99%嗽制订严格的香设备操作和唐保养规程，援落实岗位责春任制，建立掌设备档案，逼定期维护。蠢7觉众歉务100%槐专人养护，怖定时巡查，哪建立档案，墓确保设施完坊好，方便使环用。敏8略治安、消防牺责任屑事故发生率弦0删保安员全部浑持证上岗，谎落实职责，床明确责任，撒实行24小默时巡逻制度浅，确保园区眯的安全。划9焦业主有效投纳诉率渣2估‰阳加强管理，兵优质服务，萍帮助业主解圾决实际困难旨。栽10互业主投诉处淋理率吗100%很专人管理，响区别情况，谢分类处理，犁做好思想工集作，建立档便案。印11肠业主综合满榆意率点95%围科学管理，旁优质服务，诵建立业主（袖使用人）回知访制度，虚减心听取业主秆（使用人）边意见。勤二、管理措哄施雪（一）指导舒思想拾以人民群众店满意为宗旨脸，以国家级痒物业管理优脆秀小区为榜瞧样，以达标镜创优为目标司，通过争创脉全国物业管容理优秀示范郊住宅小区活跑动，树立良劣好的企业形歇象，提高物粮业管理队伍到的整体素质窝和小区的管扛理水平。抛（二）具体说目标崇1、房屋及踩维修管理方推面：并·燥房屋外观完危好、整洁，控定期清洁或晴粉刷。槐·脚小区内有明缎显指示标志杨：交通指示押牌，小区平艺面图及楼宇邪和单元标识凡等。洁·玩房屋完好率播达到98%宅。相·愧无违章搭建望。蝴·椅物业管理费照收缴率达9桐8%以上。纲·历房屋维修及冠时率达10停0%，做好揪回访及记录津。虚·戒档案管理完盈善，有专人过管理，做到伪完整、清晰也、安全、准蚊确。透2、设备管丢理方面：死·剪小区内所有紫公共设备图哪纸、资料齐阀全，管理到胀位。也·再设备良好，某运行正常，恒无事故隐患鉴，保养检修滩制度完善。抄·福每日有设备愿运行记录，朽操作人员严