长沙顺天集团洋沙湖项目营销策略P

谨呈：顺天集团——洋沙湖项目营销策略新鼎顾问/2012.1第一页，共一百一十一页。目录总目录第二部分：项目分析及定位理解第四部分：项目营销策略第三部分：营销策略思考第一部分：开发目标与问题界定第二页，共一百一十一页。开发目标与问题界定第一部分：开发目标与问题界定1、开发目标2、问题界定第一部分：第三页，共一百一十一页。开发目标与问题界定一、开发目标2、高品牌目标4、一期成功销售3、一定的溢价1、高速度目标年均10万方的别墅物业消化量顺天品牌在湖南再拔高，洋沙湖项目成为城市传奇项目高举高打，实现溢价首发区成功销售，为项目整体运营奠定良好基调第四页，共一百一十一页。开发目标与问题界定二、问题界定3、竞争分流1、整体运营策略4、持久竞争力2、客户抗性大项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心作为2万亩的超级大盘，面临的问题很多，但主要问题主要有以下几点第五页，共一百一十一页。第二部分：项目分析及定位理解一、项目分析二、市场竞争四至价值配套竞争项目竞争格局区位指标项目分析及定位理解第六页，共一百一十一页。项目分析区位四至指标价值配套湖湘地产史前巨无霸，湖湘地产格局引领者第七页，共一百一十一页。长株潭滨湖示范区，长沙北近郊，郊区陌生感强项目分析区位四至指标价值配套长沙北近郊洞庭洋沙湖国际度假区位于长株潭城市群滨湖示范区——湘阴县，北距长沙35公里，35分钟车程可达长沙市区，通过水上航线30分钟可达洞庭湖。便捷的交通网络芙蓉北路湘江大道京珠高速复线地铁一号线（北延长线）长岳城际轨道湘江水路滨江示范区长沙35分钟车程第八页，共一百一十一页。区位四至指标价值配套项目分析西临湘江，其它区域均为村落、荒山、或农田第九页，共一百一十一页。区位四至指标价值配套项目分析高尔夫，筑就湖湘领袖精英荟萃地第十页，共一百一十一页。区位四至指标价值配套项目分析万亩水域，20公里湖岸线，湖湘独一无二向东，那里有最美的晨曦累了，在这里最诗意地栖居吧第十一页，共一百一十一页。区位四至指标价值配套项目分析流苏酒店群，五星滨湖度假酒店，为婚宴、派对、会议、休闲度假等提供高端服务第十二页，共一百一十一页。区位四至指标价值配套项目分析游艇俱乐部，提供展销、婚礼、会议、培训、聚会等服务展销婚礼拍摄培训聚会第十三页，共一百一十一页。区位四至指标价值配套项目分析完善的旅游主题体系欢乐水世界波西米亚异域风情3000亩湿地公园滨湖度假小镇（购物、休闲）第十四页，共一百一十一页。小结这里将会是湖南湘首席旅游度假天堂，这里将会是齐名于韶山，凤凰，甚至是张家界的旅游景点！韶山凤凰张家界第十五页，共一百一十一页。小结华天城——卖灰汤温泉×燎原水库——卖湖景×青竹园———卖高尔夫×堤亚纳湾———卖湖景×竞争者停留在物理层面但别墅不只可解决居住功能的！我们的机会在哪里？第十六页，共一百一十一页。顶级富豪、权贵聚集，休闲商务专属领地塑造别墅的精神灵魂！

身份感、阶层感、领地感如何区别于竞争者？进入蓝海战略！第十七页，共一百一十一页。从而回答第3个问题，从定位区分，以减弱客户分流3、竞争分流1、整体运营策略4、持久竞争力2、客户抗性大项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心问题界定第十八页，共一百一十一页。项目定位理解整体定位：以休闲资源、高端住宅为核心的大型综合体休闲度假新城第十九页，共一百一十一页。第三部分：营销策略思考一、五大原则三、客户特征二、案例借鉴营销策略思考第二十页，共一百一十一页。整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺高尔夫会所交通第二十一页，共一百一十一页。整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺度假公寓波西米亚别墅商业街湿地公园度假酒店第二十二页，共一百一十一页。整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺客户忠诚度顺天品牌第二十三页，共一百一十一页。整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺这是一场马拉松融资成本第二十四页，共一百一十一页。整体运营五大原则配套先行产品多元品牌建设滚动开发借势反哺借势反哺第二十五页，共一百一十一页。从而回答第1个问题，五大原则确保整体运营成功3、竞争分流1、整体运营策略4、持久竞争力2、客户抗性大项目开发周期长达10年，需要全面的运营策略来支撑项目离长沙北35公里，展示面少，客户对旅游地产接受度低，郊区陌生感强，抗性大本项目虽然体量大，但同类项目或别墅项目不可避免将分流客户体量大，周期长，需要长久的竞争力来提升客户信心问题界定第二十六页，共一百一十一页。1、客户对“旅游地产”概念接受度低！更紧迫的问题:Risk2、距长沙北35公里，郊区陌生感强！第二十七页，共一百一十一页。他山之石，可以攻玉——《诗经·小雅·鹤鸣》第二十八页，共一百一十一页。其它案例简介：投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方公里。一期已于2007年7月28日隆重试业功能分区：1、旅游度假区：包括大侠谷、茶溪谷、5座特色鲜明的度假酒店等。

2、体育运动区：主要为云海谷高尔夫、体育公园。

3、高档居住区：天麓

4、商业区：天麓街区、因特拉根小镇、海菲德小镇5、佛教文化区：包括大华兴寺、观音坐莲像等。旅游配套先行，旅游资源展示面好深圳华侨城十里银汤海南博鳌云顶高原第二十九页，共一百一十一页。其它案例深圳华侨城十里银汤天麓：东部华侨城地产项目——天麓，依托主题生态公园，是有别于传统物业的低密度山海大宅，价值连城，以“平方公里”为价值单位，建构于东部华侨城9平方公里之上。幕天席地，天工开物，东部华侨城天麓执首中国山海大宅。天麓项目共有八个区，一区、二区、七区、街区、九区已售罄。当前销售的是八区，其中三区、五区尚在规划中。主力户型200-500平米，单价10万元/平米以上，目销售进度较慢。目前平均一月销售一到两套。别墅销售进度慢，以高溢价为目的海南博鳌云顶高原第三十页，共一百一十一页。其它案例深圳华侨城十里银汤商务型驱动，借势于博鳌论坛海南博鳌云顶高原位置：博鳌特别规划区三江入海口1号地块产品：看海别墅、海景公寓、星级酒店、产权式酒店资源：集江、河、湖、海、山麓、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。驱动力：主要依靠博鳌论坛的强势带动，形成了以商务活动驱动的旅游度假区第三十一页，共一百一十一页。其它案例深圳华侨城十里银汤壁暑胜地，马来西亚唯一合法赌场海南博鳌云顶高原云顶高原是马来西亚新开发的旅游和避暑胜地，位于吉隆坡东北约50公里处。面积约4900公顷，是东南亚最大的高原避暑地。这里山峦重叠，林木苍翠，花草繁茂，空气清新怡人。“云顶”是在亚洲范围内为数不多的、堪与澳门葡京赌场相提并论的赌场之一。1965年，林梧桐在云顶高原兴建酒店。1970年获首相特许在酒店开办赌场，现在林梧桐在云顶共有6座大型星级赌场酒店。

云顶赌场特点在于营造“赌亦有道”的“尊严”。第三十二页，共一百一十一页。其它案例碧桂园十里银滩位于深圳东亚婆角海滨旅游区，共160万方。背山面海，距离深圳40分钟车程，交通便利，这是一个典型的“房在惠东、客在深圳”的项目。拥有中国最优质、最原始的滨海资源，是广东省东部数百公里海岸线上最环保洁净的海湾之一。项目拥有区域最珍贵的五公里长白沙滩，众多亿万年礁岩共同形成优美的自然景观。周边的礁石公园、红树公园等旅游资源与穿项目而过的省2号绿道，共同演绎这份精彩的国际滨海度假的“低碳”生活。5公里白沙滩海岸线亿万年原生山海资源千年礁石5公里的白沙滩海岸线深圳华侨城十里银汤海南博鳌云顶高原第三十三页，共一百一十一页。其它案例价格战，薄利多销，精装洋房4000元/平米深圳华侨城十里银汤海南博鳌云顶高原第三十四页，共一百一十一页。华侨城——旅游配套先行×海南博鳌——商务驱动×云顶高原———博彩驱动×十里银滩———价格制胜×本项目不具备以上优势马克思主义哲学精髓：具体问题具体分析客户策略策略策略策略策略小结第三十五页，共一百一十一页。客户是营销的本源，下面来看看咱们的客户！第三十六页，共一百一十一页。客户特征富贵型权贵型地产界的“天上人间”，客户非富即贵！第三十七页，共一百一十一页。客户特征青竹园客户某企业家（富贵型）7点：起床7点半：园区内身体锻炼15分钟8点：早餐8点半：去公司路上，听电台10点：公司开会13点：休息15点：工作18点：赴宴，圈内某老板请于五星酒店聚会21点：回青竹园其它时间：“我出差比较多，节假日如果在长沙的话，一般陪老婆去美美百货等高档商场购物、王府井看电影；带小孩去打打高尔夫；或是参加朋友的一些聚会。有空的话我更愿意出去旅行，时间充裕会去澳洲、西欧、北美；时间短的话去国内著名点转转，有时陪老婆去香港扫货。当然，都是从黄花机场座飞机去。”传播渠道身份阶层感自然环境安全感特殊喜好第三十八页，共一百一十一页。客户特征堤亚纳湾客户某厅级干部（权贵型）7点：起床7点半：园区内身体锻炼30分钟8点：早餐8点半：走路去省委上班（现住王府花园）9点：工作13点：附近养生会所做颈椎理疗，办了年卡，定了个年轻漂亮技术好的技师15点：开会18点：大多去自己控股的酒店谈谈事情，打打业务牌22点：秘书开车来接我回王府花园其它时间：我有酒会比较多，经常会有很多人来找我帮忙，都是些亲戚朋友或是其它部门官员，涉及包工程、安排工作、上学、公安纪委等事情。但是一般我在自己的酒店固定的包厢里谈事情，去别的酒店最好也要是我熟悉的，安全第一。有时候陪朋友去平和堂、美美百货购物，或是去王府井看电影。假期长的话会去香港、澳门转转，或是出国。一般座飞机去。传播渠道身份阶层感自然环境安全感特殊喜好第三十九页，共一百一十一页。通过对典型客户生活轨迹研究，发现他们的传播渠道在以下五大途径，这对我们的媒介选择有着重大的指引作用，这是我们搞来客户，提高来访的重要指引。五大渠道高档商场：美美百化、平和堂等电影院：王府井电影院等高尔夫：青竹园高尔夫、植物园高尔夫高档养生会所：颐尔康等黄花机场：出省咽喉之地小结第四十页，共一百一十一页。传播渠道身份阶层感客户特征自然环境安全感特殊喜好美洲故事某矿企老板“其实就像古代贵族佩剑以显示身份和地位一样。”“我之身边好多朋友都买别墅了，自己不买的话有时候觉得没面子。有些买了别墅的朋友，去谈生意的时候，和别人谈的时候一讲到自己住哪里的时候心里底气都足一些，有时候对方也买面子一些，这对谈生意也是有好处的。”“现在社会比较乱，如果住的小区人太杂的话，什么人都有的话，一些朋友过来玩的时候觉得也不太好，如果像青竹园那样，一听到别人说起青竹园就知道是有钱人住的地方，别人觉得身份高些。有钱和有钱人住在一起，有着较多的共同点，同样也利于生意往来，那样多好。”第四十一页，共一百一十一页。传播渠道身份阶层感客户特征自然环境安全感特殊喜好青竹园某私企老板我辛苦了好多年了，这些年在商海里打拼，身体越来越差了，我之所里看中了青竹园，与这里的自然环境是分不开的。”这里离城市比较远，空气比市里人清新些，这是用钱也买不来的，这对我的父母来养老也是很有好处的。这里的有高尔夫，草地等绿化非常多，有比较多的小山包，初次来这里感觉回到了乡下，这里的自然环境给人感觉非常好。除此之外，还有一个湖，听说有三百多亩，有空可以去湖边钓钓鱼，不用跑到其它地方去了，况且有水的地方空气清新些，而且风水也好些。第四十二页，共一百一十一页。传播渠道身份阶层感客户特征自然环境安全感特殊喜好堤亚纳湾某高官“买别墅好，给人踏实感，安全感。其实早些年我在王府花园就买了一套房子，但这些年王府花园住的人越来越杂了，物业也是一般，住得没有以前踏实了。”“像堤亚纳湾这里，我第一次来这里看房的时候，物业公司的保安虽然看见我开了好车来，但是同样没有马上放我进去，而是仔细礼貌询问我，指引我停好之后然后引导我到售楼部。物业公司有责任心一些，这样就会有安全感一些。”“别墅里面住的人素质各方面相对要高一些，不会像一般的小区那么杂，自己的家人受不利影响也少一些，居住环境相对单纯一些。”第四十三页，共一百一十一页。传播渠道身份阶层感客户特征自然环境安全感特殊喜好美洲故事某矿主把自家前庭后院全部挖掉，改造成护城河。“护城河让我感觉有城堡的感觉，有领地的感觉，这一片都是我的地盘。有空我可以就在‘护城河’里钓鱼玩。”买别墅是为了喂鸡我比较喜欢喂鸡，但现在香港几乎找不到可以喂鸡的地方，所以就买了套别墅，这里有草地，大可满足我的喂鸡愿望。这类人的购买行为是将个人爱好或想法无限放大，上升到另一个高度的结果。就像前几年张艺谋拍《满城尽带黄金甲》一样，陈升当年举行演唱会一样。第四十四页，共一百一十一页。通过对典型客户购买敏感点研究，发现他们的购买决策因素存在以下四大敏感点，这对我们的销售策略有着重大的指引作用，这是我们搞定客户，提高转化率的重要指引。四大敏感点身份阶层感自然环境安全感个人喜好小结第四十五页，共一百一十一页。第四部分：营销策略一、明暗线全面出击二、全面的展示策略五、价格策略营销策略三、饥饿式圈层营销四、个性化设计第四十六页，共一百一十一页。明暗线全面出击常规媒介全面铺开，先建立项目知名度，减弱民众对项目的陌生感，达到全民仰望的目的，为项目定位“湖湘富豪权贵聚集领地”这一概念做宣传，塑造本项目的精神灵魂。常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动诉求主题：湖湘富豪权贵聚集领地网络（长期性）电台（长期性）户外（长期性）报广（阶段性）短信（阶段性）常规媒介全面铺开，其它根据客户传播渠道投放于高档商场、电影院、高尔夫等地第四十七页，共一百一十一页。明暗线全面出击郎咸平、宋鸿兵、任志强、潘石屹等名人微博营销常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动WEB*传播新途径：WEB营销新体验第四十八页，共一百一十一页。明暗线全面出击常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动简介:登机牌是旅客的登机凭证，旅客在接受了安全检查后须在候机厅等候60分钟以上，登机牌成了其惟一的登机凭证。据调查，在此时段内，旅客会对登机牌查看10次以上，广告到达率极高。*传播特殊途径：

登机牌（1元/张）第四十九页，共一百一十一页。明暗线全面出击常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动*传播特殊途径：

小桌板（17万/架/年）简介:餐桌板是指在南航所属飞上，供旅客用餐的活动小桌板，它位于座椅后方，每位旅客的正前方，具有良好的视觉效果.南航目前飞机有300余架，每架飞机日利用率都在8小时以上，餐桌板每天使用多达5小时以上，广告效果非常直接，客户受益显而易见。第五十页，共一百一十一页。明暗线全面出击常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动*传播特殊途径：

椅头片（17万/架/年）简介：座椅头片广告是指位于前排旅客头部所靠处后方，后排旅客视线正前方的头部枕片。广告有效面积为16cmx9cm。

座椅头片是旅客进入机舱首先接触到的广告内容，是旅客视线接触频率最高的机上用品。广告客户的名称、LOGO、联系电话等信息可以籍由头片清晰传达。第五十一页，共一百一十一页。明暗线全面出击常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动简介：航空水杯是航班上为旅客提供饮料的用具，航空水杯广告创造品牌形象与旅客零距离接触的机会。

*传播特殊途径：

机上水杯（0.5元/张）第五十二页，共一百一十一页。明暗线全面出击常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动*传播特殊途径：贵宾厅简介:南航贵宾厅每天覆盖超过100，00余名南航明珠会员（含金银卡），南方航空以及天河联盟成员头等舱乘客。直接接待各级党政机关、企事业单位领导等高端人士。

第五十三页，共一百一十一页。根据人的记忆曲线，通过在机场封闭的环境中的进行五重重复传播，加深本项目在客户脑中的记忆度。据某保险公司调查，98%千万身价富豪长途旅行时交通工具为飞机，此举基本可以网尽湖南富豪。第五十四页，共一百一十一页。明暗线全面出击会所竣工仪式暨高尔夫会员办理活动常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：作为项目亮相仪式，聚集人气，建立项目知名度，为蓄客做准备活动内容：竣工典礼、高尔夫球馆会员办理第五十五页，共一百一十一页。明暗线全面出击全球旅游地产高峰论坛常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：推荐项目，给客户洗脑，让客户逐步接受旅游地产概念活动内容：投资理财专家现场与客户互动，现场解说旅游地产第五十六页，共一百一十一页。明暗线全面出击洋沙湖首届钓鱼大赛常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：让客户体验、感知洋沙湖之美活动内容：钓鱼比赛，并设立相关奖项目，颁发正式勋章、荣誉证书、奖杯，充分满足客户的荣誉感、虚荣心。第五十七页，共一百一十一页。明暗线全面出击洋沙湖首届划船大赛常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：让客户体验、感知洋沙湖之美活动内容：划船比赛，并设立相关奖项目，颁发正式勋章、荣誉证书、奖杯，充分满足客户的荣誉感、虚荣心。第五十八页，共一百一十一页。明暗线全面出击洋沙湖首届足球宝贝选美暨摄影大赛常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：建立客户的美誉度活动内容：邀请所有诚意客户当选大众评委，由客户投票决定选美结果，同时现场举行摄影大赛，所有客户均为参赛选手，并颁发相关奖章。第五十九页，共一百一十一页。明暗线全面出击春秋古董鉴定大赛常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：建立客户的忠诚度，淡市之下客户的忠诚度尤为重要，是区别于竞争者的决定性因素之一活动内容：现场对瓷器等古董进行鉴定比赛，并设立相关奖项目，颁发正式勋章、荣誉证书、奖杯，充分满足客户的荣誉感、虚荣心。第六十页，共一百一十一页。明暗线全面出击国宝级油画鉴定及拍卖大赛常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：建立客户的忠诚度活动内容：现场对油画进行鉴定比赛，并设立相关奖项目，颁发正式勋章、荣誉证书、奖杯，充分满足客户的荣誉感、虚荣心。同时可以进行油画拍卖活动。第六十一页，共一百一十一页。明暗线全面出击专属直升机体验20公里湖岸线常规媒介特殊媒介特殊活动常规活动活动目的：360度体验、感知洋沙湖之美，给客户打造尊贵感、特权感活动内容：雇用专属直升机带游客畅游20公里湖岸线，让客户充分感受洋沙湖之美。大多数男人都有军人情结第六十二页，共一百一十一页。总结：客户接受过程从客户接受过程来看，首先向客户灌输旅游度假休闲概念，建立项目知名度，减弱客户的郊区陌生感，弱化客户购买抗性。第六十三页，共一百一十一页。第四部分：营销策略三、饥饿式圈层营销一、明暗线全面出击二、全面的展示策略四、个性化设计五、价格策略第六十四页，共一百一十一页。全面的展示策略展示原则售楼部展示园林展示全面系统的展示策略，事实胜于雄辩，用实景说话，让客户切切实实地感受洋沙湖之美，将体验营销做到极致，以达到“先旅游，后地产”的效果。水景展示高尔夫展示第六十五页，共一百一十一页。接下来，要展开的这不是看房，这是一次尊贵的旅行！一场寻找dreamhouse的奇幻之旅。第六十六页，共一百一十一页。begin……第六十七页，共一百一十一页。第一幕：进入售楼部的路上树影斑驳的夏天，我驱车进了洋沙湖开始心灵之旅！第六十八页，共一百一十一页。4/20/2023第二幕：售楼部第六十九页，共一百一十一页。样板间入口OpenHouseentrance

俯首抬眼，皆是风景。尚在门口，就闻到家的味道。第三幕：样板间第七十页，共一百一十一页。客厅Living－room第七十一页，共一百一十一页。厨房Kitchen第七十二页，共一百一十一页。地下室Basement一个红酒窖，是我多年来终于得以一偿的夙愿；台球室，是太太在我四十五岁生日时候给我的惊喜；影音室，儿子上中学后，经常带同学回来看大片；保姆阿姨，是我们全家最辛劳的人，所以她的房间，也一定要舒服。第七十三页，共一百一十一页。主卧室Masterbedroom

刚结婚的时候，老婆总是说，以后的卧室要有落地的玻璃窗，漂亮的窗帘，大大的梳妆台，柔软的大床。每当说完这些，老婆总会甜甜的傻笑，说：只要两个人在一起，想想就很开心。这么多年，我还记得你说的话。这间卧室，都是按你想要的样子做的，还多了一个大大的阳台，周末的早上，我们可以在那里吃早餐。第七十四页，共一百一十一页。女儿房Angle有人说，女儿是爸爸前世的情人；有人说，女儿是爸妈的贴心小棉袄。无论别人怎么说，这个4岁的小女儿，是我们全家的宝！无论每天多么忙，无论生意上遇到什么不开心，看到她粉嘟嘟的笑脸，我就什么都释然了。她，就是我们家的公主。第七十五页，共一百一十一页。儿子14岁了，他刚出生时，我的生意刚刚起步。一直担心，给予他太多，会让他骄纵、纨绔、不思进取。好在，儿子从来不多要求什么，只是钟爱航海和骑马，每次我出国，他唯一期望的礼物就是原版的动物读本。看到老王为他那只知道追女仔，买名牌的儿子一筹莫展的时候，我总是无尽的欣慰。儿子房Prince第七十六页，共一百一十一页。客人的卫生间要整洁；儿子和女儿的卫生间和他们的房间一样，由他们各自做主；我的卫生间，必须要有一个大大的，可以看得见风景的浴缸；老婆的要求最实惠，她要一个大大的洗脸台，可以放得下她那些我永远不知道是用来干吗的瓶瓶罐罐。卫生间Bathroom第七十七页，共一百一十一页。老婆最爱的，户外的餐厅；户外的麻将桌；户外的下午茶；露台Terrace

第七十八页，共一百一十一页。书房Study全家唯一一个完全按我要求装修的房间；地板、墙纸、书桌、台灯、壁画，都是我亲自挑的。只有阳台上那一株绿植，是细心的老婆放在那儿的。第七十九页，共一百一十一页。我们家的衣橱很大，当然，多半，是老婆的衣服。我的衣服很单调，来去就那么几个颜色、几个牌子、几个样式。老婆的裙子，是我们家衣橱的风景，长的短的，花的素的，丝的绒的，华丽的简约的，厚的薄的……我喜欢我老婆穿裙子。衣帽间Cloakroom第八十页，共一百一十一页。夜幕降临，华灯初上，一家人接受了辛苦而幸福的一天。。。。。第八十一页，共一百一十一页。

不知道，这是不是你梦想中的家？第八十二页，共一百一十一页。在中国体验异域托斯卡那风情欧洲最纯粹的乡村古典主义，以乡村之名铸就的避世居所。将恬静、悠闲、健康的庄园情怀融入最原始的自然。自然的洒脱与居室的艺术混合在一起，如同一组摄人心魄的交响乐。品味慢调的地中海岸风情，是享受生命向自然致敬的另一种奢侈。

托斯卡那的庭院处处充满了生活的气息,温馨的爱意散布在庭院的各个角落--------.细细地品味生活,漫漫地享受阳光,静静地倾听花语,这是梦想的生活.第四幕：园林第八十三页，共一百一十一页。

花草的芬芳充斥在透明的空气中,让托斯卡那的艳阳洒在熏衣草的海洋里.第八十四页，共一百一十一页。选择最令人神往的风景画面，用本地化的植物语言，描述托斯卡纳的诗句。。。。第八十五页，共一百一十一页。第八十六页，共一百一十一页。87好比一次托斯卡纳的精神旅行——随心随性，呼应人居价值与生活态度的人生景致。在体验区，超越物质本身，悠闲舒适、热情浪漫于自我的生活世界。针对这些客户的特点和心理需求，其战略就是创造区域前所未有的震撼景观效果，前所未有地满足目标客户的精神需求。体验区与体验客户的关系第八十七页，共一百一十一页。4/20/2023第五幕：湖景看完了售楼部、样板间、托斯卡那异域园林，再去感受湖水的洗涤。第八十八页，共一百一十一页。我们虽然在内陆，在洋沙湖同样可以品味海的辽阔第八十九页，共一百一十一页。铺满鲜花的垃圾箱示范区中的雨伞善待自然的环保理念刻有企业理念的井盖第六幕：无处不在的细节第九十页，共一百一十一页。秉承托斯卡纳建筑原貌，细节处理精巧细致第九十一页，共一百一十一页。停车场标识的与园林浑然一体烟灰缸和垃圾桶精致的树根处理维护中的大树露台的烧烤场景保洁对园林细节的维护第九十二页，共一百一十一页。让细节赞美建筑，让细节征服客户！第九十三页，共一百一十一页。以上各种策略是保证项目成功销售的基础，这也是新鼎“以正和”和传统手法。但淡市下我们应该有更多办法来搞定客户，下面看看新鼎历年来的“倚奇胜”的经典之笔——内外卡“饥饿式营销”！第九十四页，共一百一十一页。第四部分：营销策略一、明暗线全面出击二、全面的展示策略五、价格策略营销策略三、饥饿式圈层营销四、个性化设计第九十五页，共一百一十一页。内外卡饥饿营销案例借鉴操作流程执行要点其实我们并不孤独，并不是一个人在战斗。前段时间热炒的iphone4，在中国市场通过“黄牛”人为制造供不应求局面，进行饥饿式营销，从而实现了热销。前几天开卖的小米手机，也使用同样的手法，首批产品同样实现了热销。在长沙，万达公馆更是把这种手法用到了极致，并且获得了极大的成功。Iphone4、小米手机、万达公馆第九十六页，共一百一十一页。手法简介：阶段一：针对八方公务员小区的公务员群体发行内卡，凭内卡在龙柏湾购买商铺比市场客户有几万元优惠。阶段二：这些公务员手里有“内卡”指标，市场客户想到买商铺千方百计想弄到内卡，这使得内卡指标在公务员群体内疯抢，公务员群体为卖出指标竭力宣传龙柏湾项目，逢人便说卖卡的事，使得项目名声大震！阶段三：项目开盘当天销售一个亿！那是在2004年！龙柏湾案例借鉴操作流程执行要点内外卡饥饿营销第九十七页，共一百一十一页。案例借鉴操作流程执行要点内外卡饥饿营销第一阶段：发内卡发送人群：高尔夫、游艇俱乐部会员、证明资产500万以上人员、证明为厅级干部，针对传播力较强的圈层进行精准打击通过发行内卡人群的筛选，一方面建立客户的特权感、阶级感、优越感、以契合“湖湘富豪权贵聚集地的定位”，另一方面适当营造供不应求的假象，以营造客户的饥饿感，为未来开盘哄抢局面埋下伏笔。简介：针对部分特殊人群发放内卡，内卡购房比外卡有较大优惠，持内卡人员为利益驱动而传播项目，无内卡想购房人员为寻求优惠会通过各种关系寻找内卡人员打折，从而在市场上形成供不应求哄抢局面，促成项目热销。第九十八页，共一百一十一页。案例借鉴操作流程执行要点内外卡饥饿营销内卡优惠额度：建议3个点左右。因为本项目价格高，如果优惠幅度太大，会造成面价太高局面，直接吓走市场客户，同时容易给客户造成“先涨后打折”的感觉。同时优惠额度不能太小，太小没有吸引力，难以形成强有力的传播点。市场客户索要内卡如何处理：前期如遇这种现象，坚决不发行内卡，让市场客户去公务员手里买内卡指标，让公务员觉得确实有利可图，制造公务员为本项目传播的动力，给项目形成良好销售氛围。中后期如遇这种现象，可根据具体情况做灵活处理。注意事项第九十九页，共一百一十一页。案例借鉴操作流程执行要点内外卡饥饿营销第二阶段：客户传播持卡人员被利益驱动，四处传播项目价值，项目在长沙富豪、权贵圈层形成热议，长沙市场逐步被项目所搅热。第三阶段：客