淮安徐杨商业街项目总案策划报告

徐杨商业街总案策划报告PAGEPAGE51淮安恒隆地产开发徐杨商业街总案策划报告二00七年8月三十一日目录承前言原络环决廉肾轿讨德枯3P瞧第一部分市雪场调研--死复桨扁趁精甘星3P斥—喉10P惩第二部分市灯场分析--愧躺嫩奖届势贯1慢0P泉—算17P赏第三部分项支目分析--叔咸悄段战幕--岸--权1贵7P至—峰24P次第四部分项邀目定位--祸幕焦胡明掌冈反24P嫁第五部分项躺目形象塑造咸及媒体选择烛从腹塘柱-24P怖—瓜29P岂第六部分战耍略推广--拨--约冤高角宗快最-29P厚—流40P颂第七部分一未期媒体策略拦丰胖桃得肥应-40P站—聚43P丝第八部分肿前期推广执三行计划川巷壶土粱笛-43P贪—稿47P谱第九部分项梨目价格体系烧建立及控盘昼销售实施细讲则问妄4蜜7P盾—连5获2夹P追前热牌促言畅波商业地产傅市场从短缺讯价值—竞争乡价值—哈到敌整合价值的锻变化之迅速昂，是人们始拾料不及的。摊一方面商业曾门面销售火题爆，一方面兆零星店铺惨号淡经营；一卖方面大型商首城硝烟未尽颈已门可罗雀有，一方面专傍业市场相继像开业人头攒眨动……人们付无论如何也述不能明白：刷同在一块蓝闻天下，同处无一段热销期您，甚至同处诱一块黄金区援域，何以有蚀如此大的差皂异？其实，嚷这是市场规烦律使之然。悠历史的经验贝告诉我们：没“凡事预则弯立，不预则郑废。”越是倦规模大的项清目，越是醉非常重要瞎的位置，越何是要通过周拐密的调研、房准确的定位侨和精心的策爹划，才能保卫证在激烈的弄市场争夺战判中立于不败咱之地。

砍索摊我司轧荣幸地接受挖委托，为宁徐杨商业街舰进肃行了策划论头证。我司对具待每一个案蛾例，都是本奉着科学、务常实的态度，庆认真研究、串反复论证，取以期望能为喷开发商提供鸟最有价值的既服务，在为稀开发商牟取呈最大经济利桌益的同时亦法为本司获取渔相应的回报诵，实现合作洲双方的“双括赢”。

仓骡亚平在贵公司的陕配合下，经叫过详细的市抓场调查赴和足专业雕分析，我们饺对该项目商页业物业进行惰了较为准确坡的业态定位旁，提出了一孝系列建设规吸划的戚建议，以使盾产品更为完量善，减小未琴来入市障碍耍，并根据押淮安谋市场环境和白本留项目的市场和定位、产品聋定位，寻求辟最佳的温营销渡推广方案，辱以真实现快速翠销售橡和资金回笼未的营销目标抵。

诉悦狠糊妇配进警第一部分摸市场啊调研众一、淮安城澡市概况圣淮安市是一绢代伟人周恩施来的故乡，武地处江苏腹侵地，位于江举淮平原北部必下游，辖清臭河、清浦、怕楚州、淮阴节4个区和涟沾水县、金湖行县、洪泽县械、盱眙县4既个县；面积震约1007撕2平方公里穗，人口50资5万。市区钩面积337赚平方公里，未人口48万哈。柿淮安是我国球历史文化名非城，古称楚示州，兴曾见是漕运盐运外重镇，南北煤交通转运中敞心、军事要届塞，素有“蚀南船北马，锅九省通衢”柏的美称，曾龄与扬州、苏吉州、杭州并往称运河沿线攀的“四大都探市”。淮安蓄人文荟萃，照历史上先后岛诞生了大军照事家韩信、惰汉赋大家枚闪乘、巾帼英艳雄梁红玉、棚《西游记》推作者吴承恩弓、爱国将领紫关天培、《膏老残游记》芦作者刘鹗等捧。料淮安市经济榜基础相对薄新弱，在整个迈江苏省相对锁排后，属于似欠发达地区纯。淮安历史抛上曾为我国浙重要的交通访枢纽、商贸圾中心，但自神近代工业革建命的兴起和绳以蒸汽机为恢动力的现代量化交通运输洒工具的出现拨，淮安就因破水运交通的鞠衰落和陆上杀交通基础设低施的滞后，颠失去了昔日缎的交通地位怒，成为中国梢近代城市建念设史上典型知的衰落城市适。孝改革开放以巴来，淮安市犹对外交通条锋件逐步改善罚。如今淮安劫公路、铁路亮、水路四通趁八达，京沪迎高速、宁徐结高速、宁连闪高速以及新伶沂到长兴的用铁路均已在嗽此相会番;忧京杭运河、缺苏北灌溉总因渠、淮河及烂其入海水道封等纵横交错蹦，形成了一昨个以高等级胜公路为主骨植架、水路并宗举的交通网优络，又新成惯为了江苏南信北交通交汇桌中心。崭目前，淮安县工业主导地贴位逐步确立膀，形成了以仇机械、化工父、冶金、纺烈织、烟草为礼支柱的工业姓体系，拥有沙淮阴卷烟厂车、淮钢集团亡、韩泰轮胎对公司、中石兆化清江石化割公司、安邦哪集团、华新盐集团、辉煌透太阳能公司计、清拖、清瞒棉集团等一宝批重点骨干像企业。助由此看出:戚淮安市的交华通地位经历洲了成为区域冰中心赠、埋到衰落雨、搭如今又将兴挎起；因此其留商业的汇聚泻扩散作用也枕必将经历成繁为中心炮、付到衰落吓、稳到新的中心田兴起的历程杰。悠可以预言随攀着淮安新的他区域交通中捡心地位逐步无确定，其在头长江经济带私与陇海经济革带之间承南狭启北的作用钻也会陶逐渐体现，送淮安的商业壁、流通业必羡将进入一个供新的阶段，明得到进一步紫的发展。嗓复二、年度经玩济概况信断担

恨2007年滤1-5月份稼淮安市主要版经济指标砌（单位：万但元）

累计同比增长（%）规模以上工业总产值(现价)427043636.7规模以上工业增加值(现价)1102600（可比价）19.5全部财政收入53069343.2一般预算收入22118053.7财政支出29497239.6规模以上固定资产投资完成额165667731.5房地产开发投资34581232.1商品房屋销售额26639359.6社会消费品零售总额109743116.1金融机构存款余额5732130比年初+618666储蓄存款3164178比年初+274551金融机构贷款余额3790701比年初+463086城镇居民人均可支配收入（元）508218.7城镇居民人均消费性支出（元）324112.2市区居民消费价格总指数（%）103.0—市区商品零售价格总指数（%）101.1—烧

提由上面的数愤据和资料我邀们可以看出惊：变淮安市目前怖的贴经济指标管不仅在总量辛上还会有较路大的发展，会而且随着人窗民物质与文极化生活要求解的提高，在捆市场商品供矩应品种与质乳量上就以及堂购物环境的痕软、硬件条棕件都任将因有较大的提坛高，这必将仓对醋商业街、飞商品零售业兄的经营理念抱、经营业态友提出更高的获要求,同时俊也带来更大胜的机遇。核三、淮安座城市发展规线划建根据“三淮僚一体”的规吹划目标：到幕2023年龄，“三淮”柿城镇人口将幅达到115忽万，建成区筒面积120弦平方公里。西“三淮”将做建设成为钟“江苏新兴透的交通枢纽拉和工业城市尸、淮河下游嘱的商贸中心聪”。紧郊梁1、匙“柜三淮袍”低主中心区阀实施“城区霉东扩，中心推东移”战略染，形成由水殃渡口广场-茫-健康东路内淮海圾北路淘（淮海广场况）困河北东路-畏和承平路组成及蜂其周围4平矛方公里的金匆三角中心区果，成为“三备淮”新的具纵有现代气息李的行政、金诊融、信息、垒商贸、休闲罢娱乐中心。璃脚2、六大功腾能分区录1)淮安分召区：总面积煤30平方公详里，是以淮膜安市区为依勺托的历史文脚化名城、旅借游度假区，坛主要发展旅旷游业以及配吹套的餐饮、劈旅馆、休闲兆娱乐等服务顷业。序2)城南分呜区：总面积层271.8突平方公里,奖规划建成区尖15平方公球里,是淮揉安经外向型农业覆开发区，卖主要发展高悬新技术绿色见农业产业.碑3)共清污浦分区介：闹总面积15食平方公里,法是老城游购贝区和冶金、浙化工、烟草慕、纺织等工禁业区。兔4)尸城东分区痰：总面积1固5平方公里税，祸即膀淮攀安横经济开发区姐。消以高新技术级产业为主，苏是集经济技飘术、工业产栋业、洁生活居住造以及衡公共设施相保配套反为一体的枕的综合性新夹区常。(开发区牌是本项目所谷在区域,本音调研报告将蓝在第八部分扯进行详细分饿析)。歇5)休清河分区：蔑总面积20抗平方公里，典是以清河区畏为依托的政恭治、金融、缘信息、科教迫、商贸中心铲。仁6)王营分熄区：总面积岭20平方公丽里，是以淮截阴县城为依伤托的市域居慨住、仓储、爽货运中心。危从城市的未匠来规划可以净看出烤：祥本案途徐杨商业街梁位于城东经职济开发区，蝇具有非常好缠的累地位优势汇，闷在将来城市效的功能布局蔑中会得到一戚定的巩固与洗发展寒，但是我们爷必须看到这姻种巩固与发聪展的相对性律。水四、淮安商豆业环境研究苦1、厉总体概况膛淮安在某位置上、交税通上以及对熄苏北辐射面悠的优势与发绕展，有力地错促进了商贸抹流通的日趋浑活跃。目前突全市拥有商渡品交易市场巧418个,胁其中各类规坦模商品市场暗200多个狐，年成交额菠近110亿号元，其中成裂交额超亿元逗的市场20震多个。岂2、欺市场格局庭目前,整个铲淮安市市区苗(主要指淮福阴区、清河恒区、清浦区笛）的市场由捕北向南可以弟划分为如下怖几个部分：温淮阴区部分铜：唇淮海北路北勇京路以北，耳以苏北市场永为中心，包莫括小营广场狭、汽车北站犯等；只淮海北路部誓分：臭废黄河以南活，以汽配商翅城为中心；徒长途汽车站声周边部分：灵以汇通市场荣为中心，包哲括布匹市场度、五金市场若、食品城等臣；尺淮海广场部怜分：板主要以商场娘、商厦为主扩，包括新亚喇商城、清江依商场、新亚型家电城、通庄讯市场、家凯私市场等；竟东西两大街不部分：指以服装、鞋规类、各种小肾百货为主；货经济秘开发区部分鸟：欧包括建材装价饰城、南方绍批发市场等揪。醋总的来说：究整个淮安市毕市场分布布淡局上相对比烈较集中，基汁本上是以主疼街道淮海路顿为轴发展分邻布，形成了胃一定市场的争专业性和规贷模性，批发牛与零售同步殃发展。在经绩营商品品种悼与经营者的剧来源上均炒有曲较强的外来显色彩启。怜近几年以来遣,若由于社会丰、肤经济和观念封的进一步发戏展，本地从信业人员有一总定的发展和呈提高。穗3个、针对性商地业环境分析照1碧）旗商圈划分交·核心商业只圈

以表淮海路为主怀线，汇通市掏场、淮海广较场为中心。掀·次级商业冬圈

围茅合淮海南北错路的北京路薯、承德路、天解放路组成滴。何·外围商业款圈

苏好北市场、南纠方批发城、劝淮扬装饰城置等组成闹。悲2杯）绞商业形态分福析枯淮烤安市商业物但业从数量看护，经营业态祥种类齐全，捆数量较多，若但都停留在诊较低层次白经营管理水决平，缺少梁商业规划及葵良好经营、似购物环境，盟商业形象有维待提升，管轻理水平有待休提高。作为砍一种城市商企业文化的专威门商业步行校街商业形态字还没有形成条。右五、淮安腾商业街研究币1、修主要商业街非：淮海南互、慰北路（新世递纪广场-解爷放路）厨，触昌盛路玉，处更鹅板碎东、西大街衔，盆健康路填，界淮海东、西烈路廉。辽淮海北路：诊最繁华商业委街，主要分捎布中、高档它服装、鞋类肥专卖店，宾械馆酒店、金痒融机构、婚航纱影楼、娱浊乐休闲中心奴镶嵌其中，意沿路分布英十貌多家专业市皆场，淮海广讯场有本市最精大购物中心玩。夹

东、吩西大街：主练要经营服装有鞋类及少数塞小百货延

昌盛偷路：女装一摸条街（匙200米收）;浸健康西路：粉电脑、办公纷用品较集中备（200米俭）深总结：淮安付市场格局已源经成形，主任要商区和市宜场各具特色膝，对周边区医域乃至整个达淮安产生影病响力和辐射假力，在消费雀者、经营者验和投资者心踢中形成一定惭的心理积淀蹄。载2、虎商铺权属形旗态分析笔

本昌市商铺在权怕属上分为业牛主自有经营四和青投资毕出租给他人积两种形式。鹿开发商投资秤建设商铺分东为两种情况琴：大型综合摧市场出租与景出售并举，刊临街商铺以祥出售为主，闪位置不同，殿租售水平相把差较大。返3、昏典型商铺租轿售价格情况菊灶1寻）耀苏北市场赔位置：盐河午与淮海北路假交界东北角块规模：经营融户460户绿左右劲概况：棚户姨与店面建筑粗相结合，典另型的初级市番场格局，共吃分7个区；五经营项目：拳包括小百货漂、服装、副越食酒类、五伍金水暖器材掠、鞋帽、徒文化用品等郑。穴租售情况：效由于目前进滑行市场改造器，市场经营害使用率在6抽0%左右，兔除经营副食通、酒类的一禁区、五区外石，其余各区立使用率在5猾0%。卡租售价格（葡抽样调查）显：劳地点坟面积（平米闲）些月租金弟年租金/平鸣米苍场内门市房疾11．8更210反210哈临街店铺筋30--4励0闯1200-粗1500哈450-4咬80竭临街店面终30--4车0佩总价15-链19万扔4500-弹5000元例/平方米耍2）狡淮海广场商疲圈内主要街纺道店面租金靠水平（单位盟：元）堵地

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点母经营品种裤面积（平米缠）云年租金/平拔米尘其他葬

印淮海东路新午亚商城北侧氧百盛服饰占50壤1200肿淮安人冈

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咬垄3）严东、西大街拔商业街某东西大街为主老商业街，呜商铺林立，隔西大街共有钢商铺约18誉0家，经营真品种较多，禾商街配套较谱齐全，东大躺街约有在营倡商铺90家栏，主要经营载服饰、鞋、较床上用品等步，本案所在渠地段因项目涨在建，主要舞为经营服装栋的临时摊位剥，抽样调查讨数据如下：映地点任经营品种共面积/平米际年租金仿/萌万灯年租金/平问米团其他棒乐园小区1怒1#楼西2敞0米锹服装场25评2．8万鞠1120江转让费70悉00元址乐园小区1佳1#楼西3疤0米骄服装系25帐3万黄909美年毛利约8晋万评乐园小区1霸、2、3、且4#楼共有保商铺129愈家，关门或员未营业26后家乱东大街晓国贸家私城杠一楼临街超家具豪180康12姿667滨温州人脖东大街秧化妆品采20禁2．4万哄1200腔

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胸庆华二期一棋商铺售价9趴300元/评平方，房价私980—1精350元/卫平方米督东大街玉鞋贫20踩2．6告1300棚温州人号东西大街点障评温：愈从商品档次肿看：普遍档茎次低，西大衡街档次比东触大街高；脖从消费者层睬次看：工薪食阶层，一般伏市民；们从经营品种拣看：最多的痕就是服装与槐鞋类，店铺偷多，东大街捕的经营品种征范围较窄；削从租金水平衡看：每平方钳米年租金基心本上在60块0—130飞0元之间，撇为淮安市中枯等水平，东坦大街租金水慎平由临淮海狭南路向东递放减；片从经营状态楚看：目前经疮营状况一般耕，普遍感到丽生意难作，深有经营上的醉压力，因此波从这个角度悬讲，商铺的塌升值潜力可泳能会因供量球的增加而冲瓦谈，价格提凭升已经陷入琴困境，犹故日缺乏商业业围绩的持续增衡长支撑。4、结论件从以上的调炼查数据我们密基本看出：永1靠）澡目前淮安市途区的商铺租哥金价格可以鲜分为以下三漫个范围档次虚：厕A)

每平骂方每年10韵00元左右贝及以上，主产要是主商业冶街道的沿街其店面图B)

每平适方每年50铸0元左右者袄，主要是中描心商业区里疼专业市场内辅及地段位置钥相对还可以影的沿街店面诉；谱C)

每平块方每年30蚕0元左右者迅，主要是一眯般市场一楼胡及较中心地陷段商场2楼蛇及以上；除如果以此作障为目前护淮抛安祸投资商摄铺租金的年榨收益，以1苏0年作为可届以接受的投养资回收期，尿不考虑资金偶的时间价值乌静态计算其情理论价格水壮平，则目前枣淮安商铺售乐价可以分为客如下几个档集次：百A)10伟000--蚂-1500愈0元/平方文米；叙B)50鸡00元--榨--600抖0元左右/挂平方笼C)30页00元左右浅/平方王2所）磁在租金上，烛沿街店面与盖非沿街店面葱，主要商街题与一般住宅困商街，一楼漆店面与二楼业、三楼商铺乎均有较大的踏租金差别。脾条啄特别说明：昏从上面的价韵格上我们可扯以看出租金淋的范围从低道到高有数倍瞒的差距。而誉目前在建在箭售的店铺出朋售价格从位构置地段的角文度来说商铺肌售价没有相义应租金的差沟别大，价格响与租金对应求关系还不是酿那么准确，塘大的差别主挪要体现在店低面的层次上命。壮3惯）夸经营品种与冬经营范围的慰不同，对租炊金的承受水等平也不一样芒。其中服装坐类、以及各薯类品牌产品堡对位置要求揉较高。还4号）趋目前从淮安妈市开发市场任、开发商铺走的角度来看伴，作为专业市市场基本上电以招商、招徐租的形式为穗主，陪但其中伴有脑使用权的优罚先转让问题野，这使得商辟铺在不具备缝产权的前提猾下具有了一丹定的炒做行汪为，使租商昼铺本身具有着了一定的投仆资色彩，而棕不是直接的辆投资概念与疏行为；蜻而作为沿肠街商铺，尤胁其是小区的以商铺基本以搂出售为主。脱第二部分扶市场分吼析具一、宏观插环境因素分产析穿淮安经济现薄状及发展趋翠势分析装改革开放以唯来，特别是驾“九五”、荡“十五”以豪来，依托投劲入，围绕创掘新，泡淮安定的企业已具饥备了一定竞皇争能力。从撕机制上看，塔通过改革、烫改组，全市新国有企业的特竞争实力明潜显增强，特洽别是随着国腔有企业改革览的进一步深须入，一批国摊有企业彻底皂转机建制，精股本结构得扑到优化，职紫工身份和国比有股逐步置恼换，解决了在国有企业长婆期存在的体舱制性障碍，傍激活企业的龟发展动力。诉从装备水平墓看，“九五嚼”以来，全挨市技改投入渴一直保持快凶速增长，在窗主导行业引俘进了一批具调有国际先进禾水平的技术怨装备，提高绵了企业的竞眉争能力。烟成草工业的制畜丝线和卷接拥包设备，冶轧金工业的7君0吨超高功俘率和电炉—嘱连铸—连轧女生产线，化俘学工业的年掠产150万跃套子午胎生巾产线，纺织泛工业的松式雕染整线、气吗流纺喷气纺兴、自动络筒旧机、无梭织律机等设备，秩机械工业的身加工中心和俩数控设备等塞。从创新能改力看，“九折五”期间，掠全市共开发希新产品12贝00项，省森级、市级企钢业技术中心万20家。车淮阴卷烟厂娃的计算机集逃成制造系统秧（CIMS蓬）、华能淮盒阴电厂的企魂业资源（E船RP）等计苹算机管理系美统都已成为拢同行业的示拦范工程；淮剃钢集团从国戏外引进的热半风炉技术、遵清江石化公感司的催化加狡氢技术、井也神盐化的热车法脱硝技术伙等一系列新杆技术的运用串，为企业带蛮来了可观的炭经济效益；态东方清棉公租司引进的新椅型气流纺设翠备、清江电陡机数控机床暗等新设备的毕运用，加快淡了企业的产买品升级。迟淮安市的工某业经过几十肆年的发展，茄已基本完成忍了工业化发献展的准备阶她段的积累，梅正进入工业拐化发展的起龄步期，淮安贱工业加快发傻展的比较优裹势主要有工均业用原料、投矿产资源较叔为丰富。淮禽安为传统农建业大市，丰陵富的农产品舱为食品加工钻及制造业发威展提供了丰索富的原料。详淮安地下蕴忧藏丰富的岩涌盐、芒硝、围凹凸棒土及灯石油、天然肆气等非金属陷资源，其中要可开采的岩详盐储量达到介1300亿民吨，芒硝储祥量达到1.房7亿吨，为害淮安的化学掀工业发展提盘供了有力保改证。熄淮安是一个取经济欠发达愁地区，同时鼠淮安又是一输个具有学习虹传统的地区裕，因而淮安乎具有丰富的份价廉又具有奖较高文化素忧质的劳动力饭资源。名另外，淮安三交通枢纽地税位初步确立摸。淮安地处吧苏北平原，突地势平坦、盼水域开阔，丈京沪、同三杏高速公路，喷宁连、宁徐惭、徐淮一级迎公路，贯穿属境内的京杭凶大运河及已荣开始营运的旋新淮铁路，断构成淮安南布北交通交汇绢中心的地位交。还有就是架长期力量的统集聚形成淮背安工业发展笑的后发优势任。淮安工业轨经过几十年捕的发展，已踢经形成了机肯械、化工、贪纺织、冶金戴、烟草等五传大具有一定贤特色和较好配基础的支柱端产业，发展传了一批如淮交阴卷烟厂、挥淮钢集团、阳清江石化、纱安邦电化、蒸韩泰轮胎等张具有较大发脆展潜力的龙沫头企业，培撒养了一定数父量的具有较支高管理水平项、较强研发经能力的管理访技术人才，界这些构成加曲强了淮安工弱业发展的基旁础，亦成为赖发挥淮安工记业化进程后传发优势的主鞭要力量。遭三次产业实瓜现总量和质蛙量“双提升剂”。工业经做济增势明显啊。预计掩列糠统企业实现淘销售收入4补42亿元、膀利税61亿竹元，分别增与长32.5洁%、28.鸭7%。完成铁技改投入1石01亿元，裙实现投资超娱千万元项目械数、超50启00万元项适目数、重点演项目投入总丛量“三个翻暗番”，淮钢童“十五”技所改一期、韩混泰子午胎扩吊能改造、华贤尔润30万角吨联碱工程衫、淮阴卷烟召厂科技中心笼等重大项目捆顺利竣工，词新增列统企瓜业227户宗。工业园区步成为重要的象经济增长极尾，市经济开泡发区和8个墨县（区）工旁业园区实现托工业销售收阀入140亿渐元，入库税捉收4.4亿赶元，新增就鲁业2.7万失人。农村经榴济发展较快挠。以“一降蠢三补”为重敞点的惠农政怎策全面落实兔。粮食生产酱获得丰收，筑总产达33蝴4万吨，增英长40%。澡绿化造林势盲头强劲，新眼植杨树31滴60万株。凤新增无公害验农产品基地惭140万亩汁。农业综合创机械化水平终达到80%伤。农业招商婶到位资金1圣0.4亿元菠，新上投资生超千万元的避农产品加工取项目35个螺，新增省级掘以上龙头企惑业4户。成铲功举办第三脖届中国优质祖稻米博览交巴易会，落实技“淮米”订竖单78万吨悲。新输出劳耍务11万人难，其中培训背后输出人员送占70%以恐上。服务业露发展水平进谢一步提升。警第三届淮扬便菜美食文化嫩节暨纪念吴醒承恩诞辰5记00周年系技列活动主题洁鲜明，成效弟明显，84诊个投资超千委万元项目集团中签约，百芝团万名游客嘉汇聚我市。雅服务业增加体值、社会消会费品零售总蓝额分别增长诞14.1%鱼和14%，蝶易初莲花超壮市、苏源汽默车商城等1意07个投资烤超千万元的截重点项目顺价利建成。旅愈游业总收入这29亿元，胁增长31.背7%，提前赌实现“十五鸡”倍增计划鼠。金融运行厅态势良好，哪全市金融机垄构各项存款岂余额355宇亿元，贷款沾余额252归亿元，分别渐比年初增加躲58亿元和堂38亿元。政保险业务有啦了新的拓展巩，政府扶持狸、商业化运掩作的农业保液险试点走在击全国前列。亚目前袜淮安派始终坚持新箩型工业化第钓一方略，全跳力落实“工府业经济突破青年”的各项斗任务。加快拖重点项目建屋设。强力推灭进化工、纺跨织、机械、库冶金、烟草唇五大传统支滨柱产业发展食，加快培育丘食品、医药述、建材三大斯新兴支柱产疑业，完成技述改投入12如0亿元以上酒，组织实施智投资超千万折元项目60损0个，其中强投资超50证00万元项虹目80个、司投资超亿元散项目40个刊，实现投资乒超千万元项钳目数、超5邀000万元钥项目数、超嘱亿元项目数崖“三个翻番仇”，进一步桶壮大工业经峡济的整体实雨力。年内建剂成美的电机火一期工程等贿200个重边点项目，开轻工建设淮钢睁“十五”技犬改二期工程烤等200个模重点项目，论做好安邦电猴化离子膜烧绢碱等200廊个重点项目旁的前期调研天工作，形成筹滚动推进的业格局。学二、开发区绳概况和规划疤分析爷淮安经济开销发区概况泳淮安经济开技发区是19洗93年经江母苏省人民政锦府批准设立缘的省级经济副开发区，2革000年又磨被批准为高届新技术开发裂区，是淮安花市的几何中繁心。现有管辛辖面积73拨平方公里，肿区内设有高核新园区、工茧业园区、商健贸金融区、常高档住宅区颗、生态园区姨以及1.5寸平方公里的阳韩国投资园卷区和8平方遇公里的盐化慈学工业园区解，预计人口鹊将达到60痕万人。蜘徐杨商业街亡周边规划搂根据淮安经还济开发区的跑规划来看，库在未来的两撤至三年内，映项目500渠米的范围内旬将建成可容冒纳近20绩万人的居住匀的富巩士康企业因，亩拥有近7万雕人的明基电肢脑生产基地减，以及近万杀人的江苏无板锡红豆集团闲等等。葱同时，项目缠附近将建一当所实验中学紫和一个大的请公灶交慕汽车凶总站迅及泡富士康企业谎台干生活区深和几个大型已生活小区兴。企随着开发区油规划的实现讨，徐杨商业姜街将迎来近赠40万人流抢的商业氛围供，大的人流袖、物流、车归流，不仅奠唯定了徐杨商际业街的商业谱基础，也为浴项目的发展衬升值提供了发有力的保障枕。来三朵治、淮安商业告环境分析余1、庸总体概况非淮安在记位置上、交玉通上以及对旗苏北辐射面摊的优势与发徐展，有力地剃促进了商贸咐流通的日趋浅活跃。目前饲全市拥有商班品交易市场债418个,何其中各类规栏模商品市场榆200多个罗，年成交额敲近110亿军元，其中成抵交额超亿元性的市场20翅多个。洋2、侨市场格局谅目前,整个颠淮安市市区爬(主要指淮泡阴区、清河孕区、清浦区食）的市场由慢北向南可以谈划分为如下驼几个部分：抄淮阴区部分轰：佳淮海北路北惕京路以北，苹以苏北市场丈为中心，包姜括小营广场左、汽车北站爪等；压淮海北路部注分：蚊废黄河以南奴，以汽配商巡城为中心；航长途汽车站壮周边部分：豆以汇通市场怒为中心，包胳括布匹市场疼、五金市场仓、食品城等雪；置淮海广场部丹分：渗主要以商场搞、商厦为主覆，包括新亚音商城、清江愈商场、新亚路家电城、通走讯市场、家榴私市场等；滑东西两大街茄部分：软以服装、鞋煎类、各种小畜百货为主；当经济新开发区部分笛：艳包括建材装写饰城、南方灾批发市场等叛。恳总的来说：某整个淮安市板市场分布布加局上相对比找较集中，基垂本上是以主植街道淮海路怨为轴发展分蝶布，形成了杏一定市场的乔专业性和规殃模性，批发矩与零售同步往发展。在经严营商品品种政与经营者的芝来源上均驳有迁较强的外来衫色彩香。章近几年以来脾,敬由于社会趴、柱经济和观念歼的进一步发恒展，本地从云业人员有一辣定的发展和你提高。裁3馅、针对性商树业环境分析感1翠）醋商圈划分炊·嫁订核心商业圈免

以淮狂海路为主线郊，汇通市场寄、淮海广场避为中心。汗·次级商业跟圈

围肆合淮海南北废路的北京路养、承德路、庆解放路组成馒。谜·外围商业独圈

苏镜北市场、南尤方批发城、穗淮扬装饰城姐等组成报。赵2罗）围商业形态分鉴析笨淮安市商业基物业从数量宅看，经营业魂态种类齐全记，数量较多丹，但都停留庆在低价经营辞管理水平，那缺少良好瓜经营、购物航环境，商业围形象有待提捡升，管理水灯平有待提高易。作为一种爸城市商业文控化的专门商切业步行街商打业形态还没凭有形成。陆四、更罚投资者、经捎营者和消费峡者分析蝇1、投资者棍来源分析季

根窗据实地采访描调查收集资羡料来看，淮静安市的则投资者锡来源较散，苍大体可归纳具以下几个主摩要群体：找行1）量淮安市呆投资者券稳魂来源细分：头淮安市区、极郊区市民压、结企事业单位狼管理人员及系公务员等烤淮安人群消盈费习惯、投捷资倾向、投塞资能力抢相对来讲，绍淮安人的投监资理念相对受保守，在项景目运作的过荷程中，需要赌加强投资理踩念的引导。准备购买商铺用途分析准备购买商铺用途分析投资，为收取租金和日后升值50%先做投资，以后时机成熟了自己经营16%自己经营做生意34%蜜2）渐淮安市周边也县市坑投资者施京钳群体细分：率主要为盐城戒、南通、南俩京、扬州、为常州、泰州弟、连云港等。什左堵特节半点：距淮安舞愈近者，经漏营规模较少戒，多在专业侵市场经营，答秘忆蹲减而南京阳、常州、苏蒙州捉等沪宁沿线佣投资者路通常喜欢入睡住核心商业佣圈且经营规较模奸较拘大醉。撞3）安外省市商家撑倡闭群体细分：云主要是浙江妻温州、义乌袄、台州营以及谷海宁一带的庆私营业主，岩对淮安市的歌市场形成和奉发展起着了梢重要作用，浮也有山东、榆福建等地商情家。对于批吓零销售的各日类市场情有泛独钟，另外诊对专业商业容街较感兴趣第，多数人要具求中小面积欠。阳2、淡主要商家经行营者分析托通过对各个境市场经营户尼的调查访问拉，目前经营朱者胆存在如下特雄征：康1碗）蜘在小商铺零谢售商品经营岔中，本地经弊营者占有相厨当大的比重傅，在批发市季场中，尤其应是早期的市误场如汇通市跟场等，外地钱经营者、外亡地商品、外圾地品牌具有对相当大的比骄重，而且这截些经营户普厅遍属于市场完的早期收益抵者，具有一做定的经营年脏数；沈2画）贿对于经商较丑早的一批经缝营户，经营惠额较大，某皱些行业可以被达到数百万篮，乃至千万摆不等；但由畜于后来者的沃不断加入，许利润率方面植已有很大的客下降，大多恢维持现状，较对未来持一症定的观望态呆度。有进一仙步调整的需昼求与愿望。段希望再提升喜。趟3鲁）旬商铺投资的肯概念在大部弄分经营参者朽的心目中已智有一定的印弓象和理解，尺许多经营席者钉有商铺的转鹅让费用的经箱历，或者支彩付给别人，镰或者自己收味取；但是经甩营户普遍意幻义上对投资映概念不强，炼存在着一种虹投机观念，现希望在一次艇性转让商铺畏中换取投资暑回报，对产院权没有明确壁的概念。目绵前在许多市阶场铺位的转甘让金的费用窝成本很高，炎为年租金的钓几倍，由此菌可以看出经询营户对好的榨商铺位置的如需求；猜4营）锹对商厦、市谣场的整体印访象与服务水状平比较看重压，而对小商炸铺的软硬件艰缺乏较为不竖满，如果进稀一步提高经讲营环境和管问理水平，为局客户提供更宴多的方便与差满意，就能翻吸引更多的银目标客户，堂使生意更好而做芳。约3岁、淮安市消贺费者分析洒

我牲们将消费者烦按区域划分扬为市区消费索者和郊区、巩郊县消费者摆及周边地区震消费者，从问调查资料来夕看：呼（1）市区画消费者的主尾要消费行为爹

·日常宵生活用品的未消费，目前战在超市消费岸越来越成为命主流时尚冷

·大件格耐用消费品根首选新亚商鲁城、清江商刊场再

·服饰困消费主要在食购物中心及门淮海路、东网西大街、昌耀盛路专营店赶

·购买稍小百货及各辆类材料和卫修洁商品时会戴去汇通市场屑和各类专业折市场榨

·消费辈对象以中低严档为主，国煌内品牌普遍磨接受，国际仿品牌消费量打不大，多为较假庆冒锁品牌产品。枯（2）郊区响、郊县消费稀者鸣

·这类闸消费者购物倾针对性较强损，购买昂贵燕商品主要在勤大型商场，陶购买生产资虑料在各类专承业市场，购所买日常生活叹品和服饰等膜，汇通市场去有较强的吸脂引力。陡

·消费堵季节性相对禁明显，节假国日通常是他颂们的采购高武峰哈

·消费估对象以低档煌为主宴（3）市郊嚷、县和周边互地区批发商纪

·根据匀经营品种定控期到各专业铁市场进货吸

·一般皇消费量较大紫，是汇通市云场及其他市戏场发展的主束要支撑力量寿增塑找冻母第三部分慈项目分添析项目概况填烦徐杨商业削街初位于淮安经卵济开发区的忌徐杨乡，项树目一期为6净栋商铺、一锐栋商务楼、粥一个大买场绞和一个菜场臣，总杨规划用地为斥32042节.57平米衣（约48.揭06亩），荐地上建筑面汁积为134糟19.01满平米，总建费筑面积为4及0394.系31平米，纳其中商铺面亏积为344构25.74炊平米、渐商务中心为柳5愁967.9后2平米墓。铁根据开发区顾总体规划，使项目周边将鹿建成台资企消业富士康的射企业管理层撇的宿舍楼，傅以及明基电偿脑的生产基丘地、红豆集塑团，同时还格有一所实验佳中学和一个怠占地15亩裹的大型公交西总站将在项忆目附近落户奏，这些都为晃项目的商业桐氛围营造和倾项目的维发展，提供挖了实实在在井的保障。隐项目经济指舌标脱驳篮一期笼诚二期蝇名称谁单位幻数值嫁名称屈单位称数值逢总用地面积虚㎡芬20247垮.42午总用地面积熊㎡路11795悠.15刷地上建筑面片积违㎡喉7807.苹02未地上建筑面甲积寒㎡席5611.心99洒总建筑面积肝㎡精27867辱.35烈总建筑面积犬㎡四12527鞋.31兽商铺面积礼㎡补21898建.43掠商铺面积畅㎡童12527拥.31烛建筑密度挪－厕3霉8.56孕％咸建筑密度宣㎡捷47.58串%-杂容积率被－诱1.376阀容积相率安㎡史1.062乘绿地率限－佩—先绿地率专㎡梯31.6%议1#商铺泽㎡蔬4210.况01她大卖场造㎡渔10372标.98旋2#商铺摄㎡嘴3240.川72练菜场债㎡半2154.鸽33牢3#商铺本㎡刺1714.猜76针6#商铺建㎡卷3327.鸣13均4胳#商铺榨㎡推3461.构86燃商务中体心兆㎡醋5967.黑92常5丧#商铺通㎡作3461.变86赏7膀#商铺歉㎡答2483.驼09劝项目现有的贺市场空间分烈析装目前，本项惩目项目周边恒几乎没有上签规模的商业纱综合体；敞虽说本痕项目相对目掠前的徐杨镇苏这个区域来渠说，规模有副一点岩偏铺大，但结合义开发脖区的总体发贝展来看，未翠来的区域环垄境改变、流烟动人口加上气固定居住的恩人口增长（猜达到40万侄，人流量是皇商业发展的张一个最基本娇的保障锯）危，锅前景优越；僻加之，本项招目为开发区桑唯一的商业筒项目，对此匹，可以预测辜，未来的的些几年里，本妻项目的发展蔑将会看好。治所以本项目立此时切入，复是一饿个机会点，挨把握时机，肚就是抓住商稻机。经过政针府两之三年去的规划变迁绣，这里商业俭的发展将成雨直线垂直上雹升趋势。羡项目可拓展怠的市场空间棉分析超1爬、通过与开帅发区区域内软的商业体宵在规模上检的差距士比较靠，掠可以大代打规模效封应、市场向扣心力的牌，毙而卡与市区的商寒业体阁则形成错位待竞争公；她2、通过对躺项目未来的欧发展前景分弓析，微坚定客户信晌心，制造市般场凝聚力，觉争取更多的纳客户；胀3、通过对克开发区未来拥的规划案、发展侄和将来的人牛流量分析鬼（特别是富线士康效应）玻，勾勒出未悼来人气和商丰机登及增值潜力蜜，勇以群吸引残、打动更多认的客户鉴；纤4也、通过昨商务中心异精准划分播和定位晒，形成产品耍上的错位竞乖争，吸引商兄家到项目上非投资经营。秘项目整体去拼化分配捐在没有得到畜工程部工程赚进度安排和叮工程蓝图的累前提下，庭认为在淮安查这样的三线泄城市开发区焰下面的一个蜂小镇，总体壤量达8万多颂平米的纯商悦业项目，其床操作的风险箱还是有的；舟为避免不必狂要的风险，役需要在项目聪运作之前，凉做好详尽的晒推盘计划和离应急防范措隙施，同时各以个部门之间单要做好无缝落对接工作，徒保持工作步命伐的整齐一吩致，保证项店目有条不紊奴的良性发展秋。个人建议胞如下：欢项目整体开夺发周期和销拖售周期按照术先宁沿街商铺蜘、谢后绞综合楼李、再菜场、修最后罩大卖场暴的开发销售合顺序来操作呈。因为沿街缘商铺在销售买上来说相对鲜容易，一旦籍沿街的商铺蝶在销售上取碍得了佳绩，象在销售上聚辰集了人气，忧对后期项目戴的销售将会荐有很大的帮戚助，这样可弃以实现快速圾销售和短期剖资金回笼的周目的。歉可以根据实魄际情况进行匠调整。卷开发宾周期可分为中2先个案阶爬段，殊第一易个冷阶旦段迁为沿街商铺封（2189仓8.43㎡衣）浅，单这个一阶段布能实现快速蛾销售和资金敬短期回笼，姿和人气的聚俗集，为第二举阶段的销售汁打下基础，资另一方面，啦形成旺销气旅氛，在市场违上形成莲“堵千金易得，仅一铺难求胸”跳的市场效应广；再一方面铲，有利于后砌面价格的提扑升。柿将第一阶段套回笼的资金悲用于第二阶丽段的开发，淘保证一阶段栗和二阶段的给完美衔接，锈利用第一阶损段聚集的人火气，促进第藏二阶段的销园售。粪分霜阶拥段的划分上绸，要充分考昼虑各个分期售、各个都阶读段在项目中闷的地理位置宴，建议每期蛛每个标段都书是临街门面挡与内铺结合宏，一期的开桥盘以客户蓄屈水保证销售阿为基础贿六、除项目销售周辩期预测傅销售周期的窝设计与工程返进度分不开陈，待工程进悉度和工程蓝染图确定后与我销售经理共成同协商设计赴。程项目市场认绍知度预测抗项目（一期生）蓄水期通亿过推广策略瘦的整合，使赞项目的区域倡市场认知度绞达到80％料；元项目（一期直）开盘期通沸过推广策略莫的整合，使幼项目的区域于市场认知度杨达到100白％；女项目（一期霞）旺销期通歼过推广策略秀的整合，使暮项目的辐射哭区域市场认否知度达到6反0％；属项目（一期墨）持销期通晶过推广策略夹的整合，使素项目的辐射勿区域市场认企知度达到8似0％；婶项目（一期添）尾盘期（赞与二期蓄水胁期重叠）通逼过推广策略鲜的整合，使休项目的辐射僚区域市场认搏知度达到1缓00％；使项目市场认咸同度预测抖项目（一期序）蓄水期通备过终端发力扩，使项目的娱区域市场认乡同度达到3政0％；哨项目（一期挽）开盘期通油过终端发力姻，使项目的疮区域市场认批同度达到5哭0％；饭项目（一期初）旺销期通号过终端发力亲，使项目的靠辐射区域市替场认同度达稍到20％；每项目（一期瓜）持销期通多过终端发力咳，使项目的脚辐射区域市妥场认同度达迁到40％；科项目（一期吓）尾盘期（挽与二期蓄水称期重叠）通董过终端发力贷，使项目的危辐射区域市途场认同度达缓到60％；各项目成交比舞例预测窑在工程、推德广、销售等汤多个部门协折同合作的前离提下，各项撞工作顺利开惨展，销售终汪端的落单能匆力可以保证似的情况下，桑来电、来访坊与成交的正子常比例为1徐5：10：默1；理想比披例为13：晋10：3。疯其中任何一君个环节出现若错误或者衔脑接脱钩的话国，将会导致损项目整体滞蒜后。箭本案SWO胸T分析（S引优势W劣妻势O机会索T威胁）肚1、袜项目优势分支析：款1）徐杨殊商业老街僻具有一定的姓商业氛围，漂原有的集市养形成的固定酿消费人群和偏消费习惯将声为本案的奠轰定一定的消中费基础；谊2）徐杨踩商业老街灿具有一定的神商业基础配变套。乡政府快、医院、移亭动、电信、租学校和正在街建设得社区槽等配套设施氧，能够积聚报大量的人气弃；驳3）开发区改建设是淮安倘经济发展的遥主方向，政步府支持力度缴大，为本案爪提供了一个哭良好的发展氧平台；疯4）筑开发商的信骑心和亦综合拾实力茫为项目的顺盟利运营奠定澡了良好的基尚础；否5）科学夜、邀专业逆的开发经营排战略保障录了项目整体息稳定的发展能；出6）把握住姨城市发展的鱼主动脉和市惭场需求的空斜白，为本案免打开市场创鹿造了良好的垫天时和地利卫优势；鉴7）薪在贵我双方砌的共同努力蹄下,可进一龙步营造项目忙的更多优势瞒,主要体现虽在以下方面表:枕商业规划合,知商业环境与北配套设施颂;缺商业前景不,荷项目包装炼;平营销推广僚,困经营管理茄;鄙物业管理工,速服务体系扑;咳项目投资价材值胸,毛项目升值潜班力旨。献2范项目劣势分煌析：弄1）本项目写处于开发区登城乡结合部龄,离开发区担地理中心有到一定得距离涨,相对滞后唯的生活环境蝴将会烦影响蚊到苹目标客户对墓项目的投资辛信心；偏2）邮营销策划操贵作时间短，渡要在极短的战时间内进行逐有效的前期夜宣传与招商盯铺垫腐、煤提升喂项目她形象汗、引起图投资者和商性家的注意和盯购买意向并、妨避免认知模认糊，毕具有一定的桶困难萝。吗3）破淮妹安仔市场现有的豪商业轰街、典商铺扑价格扎相对协不高,市场邻对本案的销第售价格心理衬期望可能和赤实际售价有怀一定的差距教,在观念上山对价值判断梅缺乏理性。霉4）本案目学前周边配套惹不健全，商以业氛围不浓隙，市场培育闹需要一定的虫时间，影响香投资者和经碗营者的消费候信心广3单项目机会点彩分析：阿1）商业老纱街改造是市核政府旧城改恰造的重点形廊象工程，冲本案又是开斗发区目前唯匆一的规划中梳商业脾街。由于新颜小区的兴建卫，供这使得本商有圈内的人流士量会额有一个大的镇增加与提升胸。慌2）以台湾贿特大型企业既富士康为代苍表的大型企爬业的进驻也塘将控使本案的价跪值有较大的后提升。讲3）亲随着经济的奴稳定持续发声展，居民收仪入的稳步提府高，在市场朵商品供应品晶种与质量上妄和购物环境逝的软、硬件忆条件都有较墨大的提高，鲜这必将对商迫品零售业的放经营理念、毒经营业态提夕出更高的要够求,同时也穿带来更大的绸机遇。

土垮严迈4）诊随着淮安交血通的进一步拦发展，娃淮安的苏北遮中心作用会艇更一步突现前。厦商流、物流活、人流的交类往会更加方荒便，其辐射断力与影响力莫将会进一步裁的加强，这拌对于叛本案绕会起到一个烟大的促进作讨用。捉5）拍项目附近正逢在建设的台蚁湾富士康等老企业将为本起区域带来街近锹4况0万目消费群体智,急需完善当的商业配套攀来满足其日碧常生活,而使目前区域内圈没有御统一规划经块营的革商业配套妙,脸工宿舍在项澡目附金随着富士康筝企业员队近的落户，款它不仅仅为裤项目带来了还一部分器的固定消费浴群体，同时厦也为项目的亲升值提供了织巨大的发展虹空间。前例高可见，昆山储的富士康在读进驻之前，掠它周边的买商业几乎是壁过客廖廖，加门庭清淡，煎但在富士康员进驻之后，距它周边的商鸽业氛围开始斧变得浓厚，柳商业物业和焰住宅物业的形价格，呈直以线垂直飙升须的势态。由局此可见，富尼士康的加入奇，将最大限征度的推动项戒目的发展。翅4截项目威胁点滔分析：企1）希市场对商业幸地产的投资静观念不强,拥而投机心态萍较重,赢在市场培育懂期将严重制叫约本案的销缘售及其价格饶。崇2）淮安商没业发展整体哪不平衡，很领多区域的商挤场、商铺经醋营惨淡，空酬置率高，对磨投资者和经测营者信心打锈击较大。闯3）开发区荷富士康工业竞园区周边项犹目底商对本视案的直接竞风争和市场冲依击不容忽视跃。滤4）艇市场对商业迟地产产权、需使用权,销炊售与租赁的拿概念混淆,额利弊得失判唯断不清,观蓬念上的滞后饲会成为本案装招商的巨大注抗性以。歇5）本案临理街门面的产秩品设计上单光元面积过大午，导致总价丸过高，相对谜制约部分投及资者和经营宿者的投资。意6）淮安含市内其他大陶中型商业设怜施、商业建雨筑的开发勤以及返主要街道、领好地段的住兽宅小区沿街风铺面的市场第供应对本案昼形成竞争压冈力,造成冒了销目标客户市遣场分流，加息剧了市场竞定争的残酷性疏。5、建议泥1）绝、州淮安商业项盾目较多，且颜规模不大，侮多为同质化更的竞争，本沾案应该在结启合小区域市购场，在题开发的规划稀和项目周边轻的规划羊上做足文章链，以提高本仅案的核心竞拌争力；虑2）、性本案位于开朱发区的一小钞镇，负体量旦相对来说比吹较红大，区域消摸化能力有限础，竿提议加大在谨市区的澡广告宣传尤揭为重要；讯3）、项目瑞区域环境特正殊，传规模杏相对较片大，推盘节道奏一定要把贤控好，戒骄袋戒躁，要有暗条不紊步步岭为营；申4）、各相护关部门和外斯联单位的工陡作一定要协哗调好，保持光整体步调一粗致；徐5）、鉴通过政府关智系，为未来锡的业主争取扰更多的优惠皆政策症，股将优惠政策膏融入销售蚊，讲促进销售。康最终以销售育聚人气，以凯人气带销售菌，以政策促阅销售，裹让市场持续补发热；回第四部分吵项目定位暮A产品定位秧B客群定庄位C形象帝（传播）定旺位产品定位瑞淮安开发区肿商业地产原方始股客群定位聋寻找资本滚得动良机的智蛇者樱形象（传播陈）定位独淮安开发区屑唯一醋集购物、娱哗乐、休闲于勤一体的大型法商业步行街项目定位始以酒店、餐提饮、洗浴、尿休闲、娱乐持、购物等于唐一体的综合倒性商业步行拣街。林第五部分幕项目形象塑塑造及采媒体选择迷一、箩项目VI系特统脚1、基础部丙分设计屯LOGO设谋计、主色调搂选择等纵2、应用部联分设计哗胸牌、便签矮、名片、水亡杯等双二、培项目传播周只期设计及广极告费月度核罪算放四位一体整旺合形象出街活动信息传达开盘仪式信息升级项目认知各种物料设计制作完成蓄水定购（认购）形象出街活动信息传达开盘仪式信息升级项目认知各种物料设计制作完成蓄水定购（认购）媒介组合活动营销团购谈判形象保温卖点深入挖掘定购（认购）媒介组合形象提升定购（认购）推广战术户外广告宣传动工仪式活动户外广告宣传动工仪式活动VI设计SLOGAN确立形象出街培训价格测试价格体系确定招商优惠政策确定蓄水客户破土动工媒介组合，活动营销小众传播，团购谈判形象再造定购（认购）蓄水客户主体工作不在这边推广策略推广策略召2、可选择奸媒体信息分搞析浇3、膀可用媒体裳电视字幕、脸电视专题短兄篇、报纸硬球广、报纸软置文、报花、葬杂志、裁大牌、高炮辽、横幅、海侧报、灯箱、翼道旗、工地缸围墙广告、谊吊旗、车身骨、站台广告谦、楼体彩虹路、单页、楼由书、邮政D甜M、短信有效媒体沸电视字幕、虹电视专题短要篇、报纸硬突广拍、杂志清、大牌、高教炮、横幅、扑道旗、工地绑围墙广告、伏吊旗、车身康、站台广告附、楼体彩虹妇、单页、楼数书适用媒体趋电视专题短礼篇、报纸硬腿广、阁淮安楼市专离业地产杂志怀、池大牌、高炮路、道旗、工萌地围墙广告广、吊旗、车恨身、站台广柴告、楼体彩筑虹、楼书舱6、摘建议陆媒体端■

报纸媒展体邻爸推荐《锄淮妨安要晚报》显勤优点：传播俱范围广，

慎广告驻留时错间长，图文商并茂，信息足清楚，影响楚力强。驼■

电视媒醋体硬芝推荐神淮安沸电视台雨地产遵节目。净壳优点：传播点范围广，受财众面广，图宁、文、声并盒茂，传播速割度快，感染骂力强；纤含缺点：制作允费用高，驻晚留时间短，棵受播出时间芬局限，且需违要一定时间桌连续性，才违能出效果，办但电视媒体烈的感染力最贤强，能迅速剪建立楼盘的陶形象。泥■

杂志广锋告辜纤推荐《毫淮安楼市律》。杂志可题配合报纸广谢告发布，进尚行梯商铺她新闻炒作，循是一种驻留暗时间长和针笼对性强的媒殃体。扬皇优点：驻留扑时间长，针坛对性强，图呢文并茂，印热刷精美，信宋息量大，具袄有独特的可太传阅性，发扑布费用合理舟；相清缺点：发行薯量不如报刊滤。礼■

公交车穿站广告殖删公交车站每漫日人流量及精车流量庞大往，受众面广贼阔，到达率辈高。建议本匀项目在裕淮海葵路沿线靠近结中心区路段贿发布公交车廊站广告。缘■

户外广京告牌袍或户外广告牌决发布成本不镇高，对本项辅目来说，是数一个较为合洁适的媒体。撑在项目北面软和西面可设渠置大型户外伐广告牌，今剩后应争取获差得该户外广娇告牌的广告遇发布权。模项目形象建挠立剑形象塑造策雾略秋公司实力展见现，项目形兼象宣导兄形象塑造媒高介选择冬通过电视专乞题短篇、报诸纸硬广对区显位发展进行疲炒作问通过大牌、凡道旗、工地搂围墙广告、迎吊旗、车身忙，显示公司述实力，树立前项目形象项目开盘叮开盘前期工饶作私详见开盘前智工作计划表裳开盘时机的掌选择抵1）栏、五证齐全献2）迟、客户蓄水肥达到一定量朗3）呜、相关道具澡全部到位惕4）符、销展中心眠建设装修完枪成嫂开盘目标效裹果武形成项目旺钩销氛围，达威到震撼登场斯的效果孤开盘活动及沟煤体选择偶详见开盘方绿案菊项目强销期净传播隔（详见后期粥阶段性方案翁）僚项目焦点运完动期传播员（详见后期以阶段性方案渴）圣尾盘促销宣塌传梯（详见后期纺阶段性方案日）掉敌述字第六部分贯战略弹推广章整合营销沟靠通的要点，页是从整体着弓眼，综合运屑用媒体广告梅、活动行销锹、新闻报导粘、海报、D休M等营销推牧广工具，建潮立统一的、重高品位的品逐牌形象，同文目标顾客进泪行最全面、仰最密切的信遍息沟通，最差后取得客户尝的广泛认同着。砖每一次面对筛不同的项目筝推广，就如塑同整装待发轻地要与客户恼展开一场时俊间与空北间的巷“及拉锯战匪”哑，首先应将彻所拥有的资抚源进行完整善地梳理，并聋进行优化组帜合，以便形悲成最佳的投挺入效益比和沟最大化的、慧强有力的信斩息传播体系支，在此基础爹上，才能对大目标市场实如行最有效的控冲击，有的票放矢地对客遇户实施说“致信息包围袖”亏。如果将全朋程营销推广证活动进行一蝶次全面的清贱点和铺排，这我们可以用班营销工具和旱推广阶段时暗间所构成的锯坐标象限，授清晰地界定下每次营销活汉动或事件的坑指向、营销悦主题、营销炮对象、推广择方式、推广谁效果等要素峰，相关的作堂业流程与任帆务分配便一斑目了然。低一、项目整献体推盘策略童（1）本案合位于坝江苏省淮安焦市开发区,却29路公交承车底站旁.溉项目地块位售于徐杨犯路桃西侧，烟台处路难侧,为前徐杨镇老街托改造工程。史项目地块地朴势平坦，与惠开发区规划榜中的汽车总搅站、大型超践市、以及有根着近漫3柜0万人的大衡型企业界相赤邻。建议栏项目裤和一期工程胳为沿街商铺龄（心21898讨.43㎡咳），绸由南向北推灭进疤，这样便于勤后期的销售波，尽可能实污现快速回款餐的目的。养二、宣传推输广策略推广目的音根据项目目贫前的实际情豆况，紧扣项醋目的市场定玻位，以本身猜具有的唯一舱性和产品的邻排它性的独妇特营销思路砌，贯穿于整岛个项目的全夹程宣传推广边中，不仅要止达到我们最仙终的销售目私的，还要借链助本项目的垂成功提升奸淮安开发控阔股努的市场认识掏度和知名度镇。回宣传推广策墨略制订禾考虑到项目愧的体量较大书，目标销售去期长等因素胆，综合衡量智目前所拥有低各方面资源盲，因此在宣李传推广应采衫用赏——膊重型媒体、踪强形造势、牺点面结合五高端运作：稿本项目的运骆作策略、思真路、定位要避高位、新颖陡、前瞻，充乞分体现本项肚目的大气、规霸气和领导笼地位泄重型媒体绣：通过轰淮安晚报、伪电视、户外哲、公交等为沈项目品牌形榨象主要展示狐方式，提升持项目的认知唇度和接受度垦。辽强形造势舱：以高姿态坏的角色进行古强势引导，贿在最短的时块间内向受众童进行全方位勤的信息灌输捎从而形成有鞋效市场。迫点面结合坡：宣传渠道次不宜过于分泽散，只选取混主要的媒体塔进行投放（阀“应面伴”赚式覆盖宣传身），并采取搅具针对性且岂行之有效的矛渠道作为补季充（展“骗点进”栋式针对宣传杆）。将宣传栽力度主要集赠中在开盘前慰的铺垫期和依开售初期，膛厚积薄发，席追求首发的停火爆热销，蛙后期主要靠课客户活动串悄联营销。非项目营销策贸略分析侍寻阶拥辛谈疼蜻遥聚柜酷策略一：借拜助塌徐杨老街原乒有的商业基千础帜，和开发区适的整体规划多，来提升项记目。汤策略二：强呢化客户关系挂营销。错策略户三紧：以创新的竞产品设计，阵将项目塑造娃成一个专业腥、规范、综题合型的言大型商业步股行街店带策略四：雹通过昆山拼和本地馅的客户，做情好销控，制靠造项目热销启的扣场景。腾策略五：本猎地及异地销打售并举斩各策略点分伞述：氏策略一：仍借助老开发区的总沿体规划环境公，世现有的一些佳不成熟的小证商业成分方，通过对比搂，突出本项陡目的优势所亏在。在前期博的推广当中兔，以软文宣笨传为切入手岩段，将洽徐杨商业街重包装成为领集购物、娱嘴乐、休闲于截一体的大型殊商业步行街催，以较少的哄广告投入达天到较为理想炎的推广效果命，事半功倍卵。俊策略二：查强化客户营社销，建立泛蹈销售队伍扯鉴于项目的耐销售期匪短同，资金回笼潮要快等具体研特点，建议唯在销售方面众采用强势的各宣传推广，帆通过积累客胖户进行推广描，并以他们魄为中心向其抓周边的馅亲朋好友传刮播。驴结合营销各粱个阶段的工为作重点，组纠织一些客户幼活动，加强刘与客户之间示的联系，获掩得客户认同思。声策略拉三夏：玉以创新的产命品设计，就将项目塑造倡成一个购物锣、娱乐、休中闲的大型商绍业街抹，以一种较翼高的姿态进含入市场，通验过媒体炒作锹，让人们从扁一定的高度谦认识叔徐杨商业街秩，提升板块国价值。背策略四：爪项目很多的榨大客户都是感来自昆山，储不论这部分绕客户的需求赏量有多大，孙我们可以利葛用这部分客暖户，通过销饥控，来制造肤项目热销的库氛围，来促杜进项目在本妖地的销售振，利用本地纹的客户在昆窑山销售点，迅做好销售控桂制，促进项皇目的销售。验策略五：猜在昆山设立送一个销售中忆心，作为项喇目在昆山的丽展示窗口，双并利用这一虑窗口，做好梯项目的本异端地销控，实煎现两地销售显并举和销售灵促进。搂三、大众传程播策略桌形象推广策话略教【建立并完秀善户外导视绕系统，前期赤强化视觉形贼象，中期依糟托产品丰富拼营销主张，倘后期利用口赠碑升华品牌洞主题】挎在此策略中凭，主要选择捧对目标受众碗最能产生强纱烈视觉刺激开的宣传道具承——谱户外导视系直统，建立项坊目清晰识别此并具有鲜明乡个性特征的肤视觉形象，鸟将项目所要吐传达的视觉都标识、广告苦主题等要素咱烙印在目标颤客户群心中县，为后期的薪推广打下透“傍伏笔君”讯。将项目的观整体形象以逮最鲜明的方辛式告之于众陶，吸引目标阳市场的关注绞，建立客户希认同的沟通馋桥梁。嗽【营销工具按】：摸大型户外广蒜告牌、候车李亭广告、街懂道路牌指示束、公交车体境广告。诸【实施建议铃】：倾☆盯大型户外酱广告牌：户廊外广告具有搞可操作性强馅、到达面广概、暴露频次事高等特点，耳容易树立产锁品的品牌形即象。不论是乒从体量还是学时效而言，剖此种广告发系布都是最具盆视觉冲击力茶的，在市中侨心、汽车站寸选择等人流遭量较大的地葡方进行投放吉。靠☆手候车亭与础街道路牌指喘示：此两种振发布方式除勿形象宣传外滴，兼具路标怪导视的功能挺，因此须考丰虑其联贯性味，一致性与散指向性，建庄议在通达现救场的主要交假通要道，可盼做为路导标吵示延伸至项木目地，形象乞要统一，指孔示须明确；多候车亭广告括建议出现裙醒目的大字始，给大众以秧直观的视觉闲冲击。辨☆做公交车体愿广告：此种赌发布方式是何对固定广告降形式的有效知补充，由于骡车体面积有添限，因此，枝广告画面须侵“届抢眼笨”汤，且风格一夏致，尽量避扣免与其它车翻体广告色彩解雷同。带媒体推广策闻略荷【集中火力烟于主要的宣白传主题，即血项目的主要锅核心亮点，辉按不同销售革阶段的不同煤情况而有所它侧重】栗针对目标客旱户群的喜好厘，将项目的禁主卖点、分退卖点及项目开的业态划分地等信息点分景步骤、有计葛划的传递给雄目标受众，哥确保较高的庭“威亮相率糠”乘及押“抱到达率誉”呆，运用平面硬媒体、电子保媒体、网络瑞媒体及无线肆通讯媒体等颗资源优势，搁对营销推广徒的预热期、天升温期、恒棵温期进行有择步骤、阶段窃性、分层次颤的宣传，促商使消费者从衡不同层面了们解产品，认际知项目，引时发其兴趣，母进而撩拨其硬购买欲望，突力求在短期劣内让捷徐杨商业街颤成为市民以展及目标客户训群关注、谈度论的焦点。豪奠定劝徐杨商业街糟项目品牌的讨市场地位和晃强劲提升整思体形象推广味攻势，持续闭品牌市场号恭召力以及深垫化产品优势腿分卖点的重咬要手段。狂【营销工具旗】呼：报纸等、挑电台广播、晌广告宣传片果。颜【实施建议拆】：窃☆遗报纸：因江考虑报纸彩光版广告的费你用较高且时牺效性较短，柱故此阶段的嘉纸媒作为与灭相关重要信干息发布结合悔的形象宣示洁，不作为主款要推广工具约来考虑。其帆发布形式不柿仅局限于传胸统的硬广告驴，还要采用胶报中刊的形景式对项目进砌行软炒作，疾其中报中刊漠除对本周发廉布的硬广作便软文阐述之御外，其它部秃分建议以系毙列专栏形式优出现为最佳毒。局☆踪电台广播洗：作为平面鞭媒体的立体忠补充。15专秒钟的广告元片段在电台沉黄金收听段公作滚动式播服放；悉☆系广告宣传牺片：将项目扇的整体概况废，录制成3墙0秒的广告执短片，在电杆视台播放。竹【全方位包补装，展示为师主】生各种销售道豆具须完备，狡各种宣传道帖具的发布有咳冲击力、刺列激力和感染币力，让刑徐杨商业街瞧的VI充斥邻客户的眼球暮，让来到现拥场的客户感筝受精品建筑元的品质感。阀其主要目的增是希望在开刻盘之际，通傻过前期大量摆的市场推广辽投放和客户宴积累工作，尺让项目主卖般场以最炫丽忍的姿态展现扮在客户的眼服前，利用主律卖场良好的反售卖环境氛衫围，展开情霜景营销攻势露，加强综合掌感官刺激，怨形成实质性自的成交热卖蛾势头。准备姐完善的现场芦包装，可为锈现场烘托热恳销气氛，聚休集人气打下务良好基础。贼后期销售要怀尽量加大主刺卖场环境的悼情景感和商轧业的营造，用为客户提供鸟可预期的商距业前景，通肾过现场人气柔与客流量的拳保持，让客列户感受热销男势头，从而帖制造一定的膛销售恐慌和请购买紧迫感粒，加快签单伞进度。康【营销工具阶】：材☆笛道旗、挺灯箱、海报摊、导示牌、啦指示牌、挂较旗、条幅、宰DM单张（辣夹报）派发捏、短信平台拳；模型展示矿展示。穗【战术建议缩】：谨☆知工地围工墙：沿项目灵工地竖起围霸合墙面，并猛喷绘主题广蛾告语及LO安GO标示。轮特别是临街摆面，明确指谨示项目地所这在的同时，泊可带来极佳椅的广告展示陆效果。爪销售中心：返售楼处本身获就是一种很室好的广告宣悲传道具项目造新售楼处要哗展现出你拌兼与众不同，士焕然一新的喘风格：立面芬上做到色调家明快，造型衰出挑，宽敞捉的大面积展暮厅，对比强面烈的大色块冠的运用，室缓内部分绿化村植被覆盖，茂有助于先声苏夺人的树立瞒良好的市场雪口碑，加上温精心装饰的为内装修：从名座椅、X展谎架、沙盘模险型、到精心盼设计的销售牵资料，处处讯体现专业地姓产开发商的蓄精品意识和之品牌形象，就带给客户直呈观的不同寻狡常的体验式迫营销感受，厘让客户感受额到浓厚的商昏业氛围，进量而印象深刻搬；来卖场销售组降织策略撤【充分物料扩准备，流畅园购买流程设庆置，展现专泄业服务水准鸽】砌销售人员到劲位，销售组她织建立，销如售资料完整往清晰，各项我售买流程需幸清晰、完善凶、通畅、便湖捷。令来到秩现场的参观商客户或意向巴客户有可取艳阅的项目资溪料，并提供红最佳的职业洞顾问服务。伐【工具配置币】：括楼书、X展萍架、易拉宝适、手提袋各花类销售工具鲁及须知等德【实施建议侄】：拌编制项目《走统一说辞》渔文件，并发董放至相关销碗售人员学习姜，参与销售坐的迷你展示田区的销售人主员集中进行监上岗前的培梦训，有必要铜请项目主设独人员对产品披设计理念、族创新设计、巴户型特点进街行一次全面氧的介绍会，锁培训内容包汽括项目规很划设计理念练，项目营销寇主题设定的槽内涵，项目晋产品层面的伯相关内容等敲，进行上岗报考核，以保谣证产品推荐鼠的统一性。累楼书：完整剑的楼书资料钟、户型插页碌、项目介绍管等，主要强栗调画面与设穗计感，对项广目规划设计下进疑行建筑理念煮阐述、对项鸭目案名的诠前释，加强客反户对项目的矩认识。裂☆乔张考虑有部分应客户是来自硬昆山，为了虎满足这部分幅客户的需求狮，方便这部荣分客户了解拌项目和登记到。其我们可以考阀虑在昆山设蚂立一个销售包中心，访这样在蓄水慨期间有利于圆积累更多的棉大客户，这鞭样对项目的慨快速销售和慈资金回笼，壳有很大的帮偶助。畅在昆山销售叉期间，我们盲利用单页作般为主要的宣弹传手段，对款来访的客户楼，我们做好顾登记工作，竿并定期回访响，等客户蓄捐水达到一定娃的量之后，纤我们在昆山形找一个酒店目，做一次项逝目解析会，惑通知客贵户参加，对绒意向好的客绢户，我们可获以组织客户挡统一来现场占参观。有必公要的话，我缩们可以先在诊昆山做一次扇小型的开盘猴仪式，制造毅昆山销售点镇的氛围，促剪进昆山地区罗的销售。徐杨商业街总案策划报告咬四、阶段营恰销推广策略户外广告户外广告入市准备期第一次发售第二次发售形象导入期媒体宣传户外广告现场销售展示现场销售展示媒体+报道销售铺垫期开盘期6月引起市场关注，树立项目形象让客户逐渐了解项目，并保持好感引爆市场，制造开盘热销10月11月12月9月平面媒体现场销售展示持销期捐（一）形象仔导入期思【阶段性目双标任务】幼：项目形象营诉求广告及澡LOGO以抽大型户外广跳告、候车亭乌广告、公交探车体等形式挺的陆续出街排，通过户外承广告，引发附市场广泛关页注，传递并胜树立项目形典象。众【阶段性推割广方式】龄：户外广告状【形象导入虾建议】：姑主要以硬广开的形式导入剩（二）入市煌准备期叶【松阶段性目标识任务】秩：由于此阶奉段展会排期爽频密，就项凳目本身而言瞒，歇就娘是借势豆开发区未来况的规划，布将遗徐杨商业街涝以全新的视酒觉形象推向勉市场，同时托开始为公开淹发售积累意难向客户。首扩先要培养精色品销售人员磨，结合全方码位的楼盘包芒装（围墙、同折页、海报槐、销售中心祖），使客户螺产生高质素拢商业楼盘联诵想，为销售跑奠定基础。傻阶段性任务印侧重于项目剖的形象宣传乏，以及项目怨产品的主要渣信息，如常伪规性的经济哨指标、户型瓦、位置、交挡楼标准、预鄙计认购时间绞等传达给市浇场，旗帜鲜鲁明的将项目翁主题释放，季引起市场的舱足够关注与潜认知兴趣，公有意识的提印高市场预期那。此阶段无味需涉及太多简的售价问题轨，但可给出非一个大体价摆格范围，让旨市场对产品亡保持一定的须悬念，同时袭也可以通过场市场对产品而的反馈为后般期价格制定科提供有利的两判断依据。曲【阶段性推飘广方式】贪：现场销售穗宣传为主，丝平面媒体营妄销为辅。滥【工作配合惠】：洲1.项目简工地围墙广刷告展示；瓶2.各销役售展示区的恩背板宣传，惭模型制作，晒楼书编辑、辫印制；泼3.做好茶登记、追踪颜客户，以细展节促进销售被4.配合掉活动，以活佣动融洽客户书，进行情感箱销售枣5.拟定或、完善价格缎体系，以专滩业促进销售办6.分析邀上门客户情么况，面临难鸦点要素、提雄供修正参考便，管理促进忌销售析7.统一桑的户外导视议图标：固定赚或可移动的遍灯箱、条幅块、彩旗、弱刀桥旗等；绘（摸三驼）开盘热销故期魔【阶段性目允标任务】：巡随着前期各般项工作的逐竟步到位，市压场进入了最阴后仁“档引爆期电”骄，推广方式熔也将以最直吴白的方式冲弟击市场。通辆过营销中心脚现场环境与计氛围的营造抛，以吸引意畏向客户来销旁售现场感受通项目品质，货全方位开展碗体验式营销盏。沟【阶段性推丹广方式】：极活动营销、芳现场营销中锻心展示、开肤盘系列广告搏、活动预告钟式广告、热氧卖新闻报道清。箩（哑四援）持销期同【阶段性目循标任务】：钓12辫月止和08年1遮月，将会是迫本项目的持锄续销售期，呢在此期间，端平面硬广告对与销售花絮改报道穿插进利行，保持开识盘后的持续乎曝光率，同不时活动营销帜也需进一步谨跟进，以培糕植朋徐杨商业街锯的茄“裳口碑效应辉”翼。喂【阶段性推剥广方式】：宏一期开盘后馋，筹备二期圾推广工作，眼并通过举办续一系列相关造的客户活动庆，加强与客鄙户的互动联睁系，销售上骡充分挖掘已至成交客户以凤及配合各种均体验式营销浸活动，维系钻客户情感，硬借老客户人烧气烘托销售农氛围或直接凤促进以老带眨新。裹（融五脆）阶段小结礼因项目目前寨报批开工等的一些因素尚识不能明确，兵以上时间阶寺段仅为大体俗估计。一期旬销售完结后爬期，也就是恨恒温期后部赖分工作，除择消化一期剩朵余单位，也塔应承接一期脂的销售情况钩，开始二期杆推盘工作的朵展开。注意任在工作中定纤时关注反馈业信息，进行毒合理安排与诞调整宣传推捡广计划。因利销售不可预雁测因素，密杯切关注市场泳反映，及时洒进行总结检呜讨，客户反陕馈信息的统工计分析相当加重要，在总傻体思路的延退续条件之下被，及时调整沸、更新宣传肾推广的操作辣。荡第度七夹部分漫一期媒体策茂略提一、形象引眉导期（鼓2007-沾0诵9-15甚～颠10饭-趁15事）目标毁让死淮安棍人知晓，笛徐杨商业街森是淮安开发牛区唯一蜻集购物、娱考乐休闲于一绵体的大型商揪业步行街取让潜在的客蚁户知晓阴开发区徐杨墨商业街洁——抄集购物、娱墙乐休闲于一典体的大型商睛业步行街规让潜在的客嗓户知道奸徐杨商业街怎的核心价值禁吊—葛填补海淮安开发区夫大型商业街彻空白液。媒体策略到户外：大型馅广告牌倦2-3美个有、一年。粱公交车：胡2多辆复、一年。丢报纸：秘淮安抱晚报道旗候车亭广告电视广告魄二、内部认到购期（看2007-赴10以-塘15懒恶～狸11-10干）※目标讯1、在前期情形象宣传的俊攻势下，继铺续强化客户养的认知度。宏2、挖掘潜色在客户的群期体，形成投厕资热潮。感3、制定低齐开高走的价商格策略，底妻价入市，营宿造强烈的需循求态势，并福造成市场的亭稀缺感。渠※棍贝媒体策略万1、报纸：换淮安晚报开2王、DM：出2西万份练3、与横幅：血60异条于4、楼书级：20颜00胁0弹份苍三、开盘强傲销期目标尊完成内部认肺购的签约和晃收款。衣利用开盘的串选房活动强犯势营销，再切次造成本项脖目的稀缺感球。那继续强化形绣象宣传，增旷加本项目在更市民中的好蜂感度。媒体策略野电视：泄淮安电视台虏报纸：圆淮安晚报造3吃、生脸DM：忽陷3疮万份塌4将、婶蒙横幅：10创0条颠在缎淮安击各小区及能震挂的街道（烟包括各县镇佛）发布，吸槽引普通百姓弊的眼球，造欧成投资的热诵潮。君总结：通过愚以上滋徐杨商业街师一期开盘媒哗体运作，本摄项目在咏淮安堆地区有了很齿好的知名度两和公众好感坡度，同时也酸积聚了很强稿的人气，为劣二期销售阶窜段继续热销楚奠定了坚实少的基础。构第杂八贺部分前期扔推广执行计堆划形象推广：左媒介你媒体田主题萝内容巾平面表现建惹议用备注镇户外广告智工地围墙广他告遗项目形象宣修传影淮安徐杨商逼业街配——蓄开发区唯一阅集购物、娱选乐、休闲于旋一体的大型斥商业步行街阿背景图：项旷目效果图丧富士康打造弯新城区，徐绞杨街引领新蜓生活娱战背景图：掠项目效果图镜3、新城老斤街黄金铺，守商业地产原息始股世背景图：琴项目效果图漂商业投资绝中佳地恼财富源泉聚森宝盆死背景图：牵项目效果图闲老城旧貌换嫌新颜，财富气神话述新篇焦企业形象宣亏传黎1用、叠恒隆地产该——化商业旗舰摧垃海纳百川提背景图：布钱有战斗机的宋航母泡2英、毒恒隆地产争——疯倾力打造歪鼎力钜献渣背景图：繁氏华的商业街怎夜景业3晚、栋恒隆地产调——择巨资铸造特盟实力呈献傍背景图：繁拍荣都市上标风志府公交站台广寿告络项目形象宣度传宰淮安徐杨商锣业街夺——仓开发区唯一畜集购物、娱绵乐、休闲于之一体的大型救商业步行街乒背景图：项煌目效果图尾新闻媒体视电视专题广捉告百项目形象宣立传＆企业形钻象宣传诱项目卖点做够片段联播形同三维动画芒一起由专业荐设计制作公鹊司操作耀报纸硬广桥项目形象宣助传骡淮安徐杨商供业街闸——眨首席集购物效、娱乐、休反闲于一体的粪大型商业步甜行街界背景图：项踪目效果图届报纸软文振项目炒作挡地段发展炒斑作橡商业地产投境资理念炒作圈项目前景炒技作牧销展中心包朵装辞门头临项目形象展沟示代公司实力展汤示、项目特撤色展示悔形象墙功项目形象展津示缸项目特色展经示飞展板办项目卖点阐疫述妙项目卖点展林示溉精神堡垒孟项目形象展无示貌公司及项目屠形