XX物业管理有限责任公司博大大厦物业管理投标书

目录TOC\o"1-2"\h\z第一部分投标函2第二部分开标一览表4第三部分物业管理收费投标报价表5第四部分创新物业资格证明文件9第五部分创新物业资格声明11第六部分现场项目经理资格声明15第七部分物业管理主要人员情况表17第八部分创新物业近三年主要项目业绩表19第九部分规章管理制度一览表21第十部分中标后的服务计划及承诺25第十一部分创新物业技术文件40第十二部分其他说明和资料101第一部分投标函北京市京发招标：说北京创新物段业管理有限坟责任公司理（投标人全豪称）授权凳李红峰筐（违投标人代表瓶姓名）悼总经理助浙理扛（职务、职叼称）为我方傲代表，参加骄贵方组织的轧博大大厦阿物业管理和上餐饮服务（永招标编号：料BCMEC谨-2004旷-048）家招标的有关辆活动，并对察此项目进行核投标。为此：躁我方同意在术本项目招标酱文件中规定罩的开标日起网90天内遵要守本投标文及件中的承诺抖且在此期限续期满之前均职具有约束力屋。巴我方承诺已专经具备《中卖华人民共和辜国招标投标抓法》中规定漫的参加招投首标活动的供辣应商应当具校备的条件：据具有独立承彻担民事责任壶的能力；蹦具有良好的践商业信誉和扶健全的财务革会计制度；佣具有履行合海同所必需的和设备和专业港技术能力；具有依法缴纳救税收和社会血保障资金的咽良好记录；油参加此项采秘购活动前三穷年内，在经棵营活动中没斩有重大违法蝶记录。暖提供投标须捷知规定的全崖部投标文件伪，包括投标浴文件正本1勿份，副本4论份，开标一旗览表1份。玻按招标文件阵要求提供的松投标报价总刚价详见开标领一览表。拒保证忠实地丸执行双方所纹签订的合同干，并承担合判同规定的责慰任和义务。狭保证遵守招拐标文件的规背定。辩如果在开标旬后规定的投丽标有效期内建撤回投标，将我方的投标毯保证金可被来贵方没收。站我方完全理涛解贵方不一泡定接受最低风价的投标或躁收到的任何雾投标。脸我方愿意向判贵方提供任锹何与本项投侵标有关的数旅据、情况和蝴技术资料。纵若贵方需要生，我方愿意凶提供我方作量出的一切承疾诺的证明材布料。生我方已详细团审核全部投目标文件，包煮括投标文件水修改书、参踩考资料及有本关附件，确脸认无误。哑我方承诺接添受招标文件夹中合同条款来的全部内容醋且无任何异孤议。你我方将严格慰遵守《中华把人民共和国渣招标投标法元》的有关规兰定，若有下脉列情形之一菠的，将被处杜以投标金额愁5商‰碍以上10岸‰休以下的罚款扬，列入不良膛行为记录名哀单：有违法岩所得的，并抚处没收违法择所得；情节惑严重的，由厦工商行政管汽理机关吊销丢营业执照；塘构成犯罪的痰，依法追究胖刑事责任：吉提供虚假材攻料谋取中标绞、成交的；秧采取不正当陆手段诋毁、涨排挤其他投盲标人的；症与招标人、转其它投标人厨或者招标工未作人员恶意喂串通的；疯向招标人、轿招标工作人幕员行贿或者盲提供其他不察正当利益的便；欲拒绝有关部辫门监督检查题或提供虚假锁情况的。辟与本投标有具关的一切往坝来通讯请寄绒：膊地址：专北京市朝阳输区裕民路1河2号华展国德际公寓C座勿301室志：姜10002规9胁：且010-8诊22516昌77狱窄幕：僵010-8仗22504奶53尼投标人代表寇姓名：庸李红峰邮慌投标人（公条章）己衫奉投标姓人代表（签吴字）：开标一览表爪项目名称：群博大大厦物涨业管理享项目编号：烦BCMEC钉-2004惕-048薯投标人名称拖：衫北京创新物绸业管理有限那责任公司捉序号凉投标内容冲投标价（元注）旦备注熄1恭物业管理最28104踏54.06杠年度寄2六餐饮服务马12000嫁00.00偷年度英3校投标报价总道价费40104铜54.06章年度莲大写金额搬肆佰零壹万血零肆佰伍拾拉肆元零陆分剥整汽价格单位：做人民币元诊说明：开标肌一览表中礼“馋投标报价总品价姐”逢应是本次招挡标的物业管早理项目及餐宽饮服务项目狸全部费用的揭报价。局特别说明事独项：唯赴伙无塌讯投标人公章酿：关北京创新药物业管理有肺限责任公司吧绿投标人代表算签字：劈责半稼槐泊卵日期：海遇哄脾日氧象医心第三部分阅萌物业管理收车费投标报价住表泪（附：物业决支出预算）汉项目名称：床博大大厦物镜业管理叔投标人名称猎：北京创新去物业管理有草限责任公司烂激爪项目编号：辟BCMEC玉-2004住-048浓投标人公章兰：央北京创新催物业管理有蹦限责任公司虚宣投标人代表斑签字：械朵谜块日期：丸央燕翻训博大大厦剥物业管理支壤出预算宏一、永管理费支出国1)猫人员薪资骂(除见附表）弟合王共狡寨紫1,172滚,000.蹄00帜97,56岛6.67牛41.70骄%幅2)骄员工福利瞒全年支出聋平均每月疼餐庸费腿6.00芽170,6错40.00余弹14,22昂0.00阿员工福利费守35%时总薪资透386,4饰00.00返欧32,20瘦0.00河员工制服折垮旧费尚每套价格别每年每人套电数哗85记350.0车0永1骂29,75细0.00百2,479锐.17脖洗熨费旋员工人数仇每件制服洗诱熨費架每人每月可燕洗套数削85砌18.00汪1待18,36鸭0.00总1,530容.00惊合形共减高参605,1害50.00刻虑50,42址9.17寿21.53府%睡3)植行政费用(铅包括通讯、财印刷、文具挖等费用)乒全年费用某平均每月混交通费息18,00屋0.00草1,500挽.00梢通讯费巴24肃,000.声00锦2,000厘.00丢办公用品编3,600销.00斜300.0话0条纸张印刷比含各种表格冒、证件、期迫刊、宣传品库等往2,400舒.00过200.0酿0众卧办公设备折刺旧费际6,000差.00掩500.0禁0机审计费隐6,000则.00谨500.0奴0狸保险费用膨财产一切险沸、第三者责午任险、机器尿设备险摩30,00晃0.00括2,500英.00唇公关费盘含业主联谊荡、摄像照相昌等苦12,00凝0.00排1,000浅.00房员工宿舍肌保安员、服蝇务员永30拼,000.睁00忆2,500旺.00逮合煤共晃好们132,0涂00.00艺奥11,00努0.00剖4.70%雕4)火公共区水/玉电费（不包或含）抗全年费用泽平均每月接写字楼公共根照明电费惕0.00戴0.00蜓写字楼公共笛机电费抵0.00浇0.00挤写字楼公共系水费廊0.00渡0.00妇写字楼空调蜜费灯0.00安0.00国写字楼供暖掉费甲0.00谦0.00西合图共衫歉役0.00同0.00誉0.00%枪5)齿工程维修费击设备数量俱单台费用帜全年支出雀平均每月母电梯(婚外包）固8颈台述800.0和0终76,80册0.00锹6,400甘.00耽消防系统乱3,600磁.00倘300.0败0相弱电系统涨3,600确.00融300.0啄0今强电/照明货系统谷3,600药.00袋300.0筛0振空调系统霜3,600煎.00坛300.0决0蛮装饰装修有3,600佳.00田300问.00承给排水系统纽3,600道.00避300.0也0诊其泼它割3,600弄.00久300.0卫0灿合棋共罪绝鱼102,0截00.00泊铲8,500拌.00容3.63%选6)语外包维修费涝全年支出博平均每月好电梯检测费挖8甜900.0傻0诵7,200惨.00闭600.0老0洲避雷检测切1次厕3,000踪.00糟3,000勒.00惜250.0德0姓生活水箱清困洗喊2次厨8,000跃.00倾666.6它7敌幅空调水处理慕2次锄16,00糕0.00该1,333临.33沙消防系统检膏测费宴1次/2年森15,00困0.00注625.0艘0种其他检测战3,000失.00晓125.0傻0隙合情共罢末闸52,20护0.00躺3,600岸.00怜1.86%刊7)婆清洁服务费凳全年支出澡平均每月事清洁服务（栗全耗材）撇30岔人顽（含清洁设滋备）台396,0铜00.00责展33,00务0.00掉外墙清洗弄2赴次/年谎15,00或0.霸00择30,00卧0.00汤2,500惩.00槐杀虫灭鼠门3估次/年菊3,000望.00指3,000获.00上250.0剑0雾绿化服务做9,000恢.00访750.0返0息节日装饰框4,800划.00溜400.0吧0捉化粪池清掏狼3催次/年腐1,000婆.00辜3,000金.00岩250.0设0徒垃圾清运费害视9,600衔.00暑800.0圾0彩清洁费合共由秃霞455,4当00.00危寿37,95输0.00苏16.20司%膝8在)色管理者酬金亡全年支出货平均每月杂合妇共付尿120,0邮00.00妹狮10,00杆0.00目4.27%截9畅)由不可预见的朋费用锤全年支出垄平均每月扛合团共觉（1~7项皆）尝×顾1%泳25,18矮7.50暮2,098礼.96雀0.90%描10)亭1~9项小帝计喝定霞2,663次,937.峰50饿221,9钟94.79刷鞭11)重税跳项复全年支出埋平均每月筝合壮共党5.5杜%绿146,5抱16.56厨么12,20只9.71委5.21%晨12)袄总支出湾全年支出规平均每月澡合绳共狱语警2,810累,454.倘06忍234,2寨04.51床句100.0形0%朽第四部分怨墓创新物业资柳格证明文件颠北京市京发篮招标有限公做司：桨关于贵方第溪BCMEC父-2004确-048（终招标编号）蛋投标邀请，昌本签字人愿暮意参加投标表，并证明提照交的下列文顾件和说明是啄准确的和真潜实的。欲法定代表人让授权委托书岂。耻企业法人营惠业执照（副照本）复印件苹（加盖投标蚂人公章）一涝份。狐税务登记证锻复印件（加暗盖投标人公慈章）。盐组织机构代谨码证复印件碍（加盖投标萌人公章）。缺北京市物业碎管理资质合捉格证书复印脚件（加盖投消标人公章）稠。骄投标人基本槽帐户开户银你行在开标日胸前3个月内尽开具的资信讨证明（原件会）。撒投标人公章捆：法北京创新物韵业管理有限看责任公司江投标人代表市签字：肿烦蒸存些声日期：舞横偶毯昏填法定代表人矩授权委托书备北京市京发塞招标有限公献司：换本授权书声塌明：注册于宴北京市朝阳狱区裕民路1杠2号华展国侵际公寓A-校405爽（投标人住外址）的煮北京创新物浅业管理有限肝责任公司乔（投标人名挪称）法定代蛙表人胃赵钢肺（法定代表般人姓名、职返务）代表本束公司授权在患下面签字的揪（投标人代饺表姓名、职混务）为本公集司的合法代疮理人，就贵辨方组织的北泪京经济技术女开发区博大滑大厦物业管秧理项目，招辆标编号：B判CMEC-袄2004-怠048，以顺本公司名义判处理一切与劝之有关的事各务。虎本授权书于钥2004年教6月29日凯签字生效，现特此声明。思法定代表人训印刷体姓名组、签字盖章着：卷赵钢使垦投标人代表耳印刷体姓名调、签字盖章则：电李红峰镜之投标人全称周、投标人公记章：救北京创新物锅业管理有限通责任公司担第五部分竟窝创新物业资识格声明泛项目名称：界博大大厦物艇业管理龄项目编号：京BCMEC尽-2004家-048史妨郊投标人名称汉：少北京创新物死业管理有限晋责任公司稳1、华名称及基本鸽情况蛇：游=1\*GB2掉⑴依投标人榜名称：误北京创新物已业管理有限量责任公司方=2\*GB2笔⑵料地址：服朝阳区中非国国际科技算会展中心A残—伟1901塌低：10获0029摄：读0闸10尿—堂82251站677波语：景0随10舅—现82250庙453喘光罢=3\*GB2主⑶塞成立和煮／或注册日售期：今1998季年4月6日讽=4\*GB2姿⑷皆公司性质够：待有限责任芦公司览获=5\*GB2挖⑸牌法定代表匀人或主要负视责人：矩赵钢刑=6\*GB2殖⑹权职员人数蚂：烂350人呼=7\*GB2搞⑺刚注册资本那：免1000万曾元人民币新=8\*GB2晃⑻飞实收资本修：佣1000万打元人民币行=9\*GB2苗⑼恰资产负债任情况（附：难近一年资产弃债表）：壳‹需1)固虎定资产：原冻值：忧350.1伍万元稀人民币素富选净值只：震252.2咬万元酒人民币饮‹茄2)流岔动资金：棚1225.激4万元础人民币名‹无3)长巡期负债：宰13.8万烤元帅人民币沙4)短毕期负债：博1566.差1万元遥人民币帜2、与投标历有关的情况仇：博大大厦项目主任（1人）裕⑴俭本项目人员燕安排情况：谁博大大厦项目主任（1人）综合服务副主任（1人）行政副主任（1人）工程副主任（1人）服务部保安部环境部会计出纳1人行政人事兼任强弱电10人空调水暖5人综合维修3人物业助理3人服务员18人监控运行8人门卫值守6人巡视疏导24人保洁外委园艺工2人工程领班（1人）综合服务副主任（1人）行政副主任（1人）工程副主任（1人）服务部保安部环境部会计出纳1人行政人事兼任强弱电10人空调水暖5人综合维修3人物业助理3人服务员18人监控运行8人门卫值守6人巡视疏导24人保洁外委园艺工2人工程领班（1人）投类别搭职务笔名额洁职责咏备注寺管理层（叔5名）最管理中心经吓理纤1添负责管理中侮心日常事务勾管理、并分馒管安全部和旬工程部工作精；恒副主任惕3旅协助主任工误作，并分别停分管保洁部绘、接待部、秤保安部、工顾程部工作；慨行政/出纳仰1邀负责管理中掌心档案管理婶和仓库管理漏，负责大楼标的日常巡查愁及财务收支琴管理；肠服务部(2础3名)奏物业助理葛3哀负责服务部物日常物业事下宜的接待、眼协调、处理秧工作；两园艺工蛋2稿负责园区内豪绿化、园林纱维护；建服务员遇18文负责会议及排贵宾来访接野待，负责领滨导办公室的露卫生保洁工镜作；促保安部均（38名）菜监/消控室薪保安员阴8锹负责监/消艘控室24小刊时值班工作棒，时刻监视或监控、消控导系统，发现师异常及时与拾巡逻保安员搬联系，以防勒止一切突发束性事件的发样生；父三班运转唇门卫保安员县6漏负责外来人蚂员来访的查失询与登记，矿证实来访者戏经被访者同障意后方可进林入辖区，负雁责大楼正门峡的标兵形象反岗；蒜三班运转失巡逻保安员补24竟负责露天停舟车场车辆停玩放的指挥与所检查工作，蛮保证交通秩在序，无违规诚停车，负责食楼内、外一颗切情况的巡锁查、巡视，攻发现并消除援各种事故隐恢患；倍三班运转麻工程部（1效9人）夕工程领班灭1棚负责水、卫座、中央空调艰系统、强弱门电系统、土乞建的综合管封理、监督、孕指导与检查塘工作；助空调、水工躁维修员吃5隙负责各种水亿、卫、中央喂空调系统、滔供暖系统的为运行维修、样养护和局部蔑小型技术改运造；伍强弱电人员才10颠负责高低压于供电系统、赖弱电系统、皆电梯的值班果运行工作；匙负责高低压荷供电系统、众弱电系统、会电梯的维修星、养护和局头部小型技术抓改造；负责民各种会议的旨音响操作及恢维护。搞木工剃1企负责装修家惠俱的日常维隆修工作；灰泥瓦工勉2耐负责房屋土借建主体结构鞠的维修工作名；侮3、投标人薯认为需要声肯明的其他情思况：层本投标报价陆不包含政府日专用的日常庆消耗物品。小如：铅笔、庆橡皮、茶叶奶、毛巾、纸例巾等。庆与西塔朝林钉房地产公司史的能源费、竿管理费等分伪摊事宜需开失发区管委会户会同朝林房纪地产公司签腹定相关协议腹。费因同一项目迎中有两个业耽主的同时存陈在，而两个激业主的业务雄范围有相当嫩大的不同，响决定了在保候安管理上（煌特别是大门胃警卫）难度厘较大。希望化开发区管委祥会会同朝林矿房地产公司锦就此明确管戚理方式和责巨任分区。饭兹证明上述薄声明是真实溉的、正确的店，并提供了串全部能提供览的资料和数抗据，我们同搬意遵照贵方躁要求出示有子关证明文件历。拐投标人公章局：速北京创新物定业管理有限昨责任公司律穿投标人代表灰签字：指匹债角寇日期：壳主增年牌掉月灰雪日忆第六部分慧躲现场项目经脉理资格声明多项目名称：决博大大厦物辰业管理狂项目编号：丛BCMEC治-2004界-048早投标人公章饲：妈北京创新物怎业管理有限约责任公司哄投标人代表触签字：穴旷箱牙窄钩具正秩日期：启尿年消恒月偿社日梁姓名忆杨海直主要业绩绩性别石男透戴德梁行项点目经理排嘉铭桐城项辉目经理总宝嘉大厦项巨目经理缎博泰大厦项盖目经理姿中国国际科袭技会展道浆中心项目副乎经理农年龄暗34怜专业此国际贸易牙学历辉大学专科退工龄爬13年腔职务楼项目总经理忧从事本岗位纪工作时间翠8年羽联系肚82251安677脏第七部分街滋物业管理主奴要人员情况脖表左项目名称：填博大大厦物签业管理雅项目编号：披BCMEC谱-2004拣-048定投标人公章笑：临北京创新物暴业管理有限碧责任公司予投标人代表呜签字：肠爪电核匀剪辉恼疲日期：鸭场年蠢历月碑辫日毒序号企姓名零性别渗年龄伟职务辰（工种）辨职称言（等级）女1邀王少军顾男逝45蓬高级策划恭香港测量师具协会含2耐邓国江父男鱼3晃4剪高级策划煮建设部物业拾经理继3依李红峰剥男狡38僵高级策划澡建设部物业守经理腊4贼李斌寸男礼36顺高级策划末建设部物业迅经理篮5去杨志刚刮男爪34身工程经理符建设部物业寻经理丹6色刘海军脸男手40胞物业经理央建设部物业引经理测7元冯岷意女便31翻财务经理郊会计师字8供刘佳罚女领40生人事行政经卫理先建设部物业贝经理繁统计师捏9寇齐红建摊男贪42纤法律顾问钢律师执业证赞10杜杨海欧男虹34吹项目总经理翁建设部物业忆经理忘注：其他人怜员实行社会弄招聘。估第八部分芒拘创新物业近牵三年主要项浪目业绩表将项目名称：匀博大大厦物誉业管理沉项目编号：克BCMEC卷-2004洪-048悉投标人公章腐：岭北京创新物端业管理有限态责任公司饰投标人代表索签字：惕阅械技觉云贿把否日期：汪徒年耻退月幸生日屑项目名称按名商大厦秆建筑面积（熟m富2饮）辈20300威业有主膊鸿卓地产幅层蔽数（层）折17层手项目地点拜中关村仆物业管理时殊间张两年炕项目经理娘田秀坤业合同金额持2.8美金匪/㎡/月成质量评定结样论圾优愈合同期慈2001.畏12颈–鬼2005.任7袭业主联系人绕姚桂山于备注牧5A涉外写搏字楼搁业主联系方炉式忠010-6庭20261谊90睡项目名称梳湖北出版文祖化城搞建筑面积（棕m洞2陆）逗12000席0敲业您主熔湖北省出版流总社川层汉数（层）著25层堂项目地点裕湖北武汉脏物业管理时蚂间脑一年辆项目经理荣杨志刚也合同金额涨13元/㎡兰/月席质量评定结午论却优准合同期传2003.麻4-200炸6.3袋业主联系人梅邱久钦解备注唇写字楼、酒渴店公寓、商遥业综合楼宇阻业主联系方头式谜027-8肌66200感46膛项目名称介宝嘉大厦验建筑面积（谦m粮2躬）虚30000安业疑主象宝嘉大厦公傻司他层创数（层）球20层她项目地点跨大连投物业管理时渗间泳两年橡项目经理军李文涛阴合同金额孝15元/㎡促/月对质量评定结注论跑优碌合同期拦2003.侨8-200吼4.7款业主联系人烂高启君副备注乌甲级写字楼少业主联系方引式误0411-辈28288此88竭项目名称穿新天地商业紧城蛛建筑面积（美m糠2妥）坛47000犁业饿主国豪脉房地产药层兄数（层）均6层艳项目地点越大连庄河炎物业管理时祖间骨一年够项目经理置王昌荣湿合同金额答13元/㎡继/月篇质量评定结骆论唐优京合同期遍2003.尖9-200爱6.8钱业主联系人姓卢馨有想备注套综合商业城卫、润酒店公寓严业主联系方克式哥0411-责87033稠33求项目名称浑博泰大厦纵建筑面积（驳m旱2叉）百24000狱业判主胸博泰隆地产幻层浮数（层）课20层市项目地点磁望京开发区啦物业管理时脱间不一年辞项目经理泄杨海桐合同金额睡16.5元怎/㎡/月浪质量评定结惜论原优羽合同期责2004.出3-200薪7.3争业主联系人蚊刘宝刚性备注宏甲级写字楼贞业主联系方党式消010-6拍47890喷36胡第九部分哄熊规章管理制好度一览表快项目名称：煤博大大厦物西业管理待项目编号：造BCMEC训-2004桂-048部投标人公章档：峰北京创新物盟业管理有限遇责任公司塌投标人代表扩签字：决器唤书绞伍冲太雨日期：添刃年既悲月贺致日宫公司管理规肌章制度一览络表取编号矿规章管理制伶度名称拒I客务服务胶部岗位职责尽CXWY-图KH-GZ飘SC-01僚客务服务部陵经理岗位职蔑责于CXWY-羽KH-GZ差SC-02淹客务服务部大主任岗位职碧责桃CXWY-肝KH-GZ读SC-03价客务服务部议清洁主任岗做位职责故CXWY-异KH-GZ旬SC-04依客务服务部烛秘书岗位职文责敲CXWY-葛KH-GZ侵SC-05姨客务服务部侧助理岗位职肤责步II工程部吐岗位职责遇CXWY-害GC-GZ蓬SC-01剂工程部经理快岗位职责并CXWY-灵GC-GZ汽SC-02醒工程部副经悲理岗位职责沃CXWY-盾GC-GZ晕SC-03胃工程部领班携岗位职责端CXWY-盗GC-GZ叛SC-04鸟工程部维修坑工岗位职责经III保卫伞部岗位职责笛CXWY-源BW-GZ隆SC-03韵保卫部经理怖岗位职责及储权限痛CXWY-轨BW-GZ爆SC-05琴保卫部副经斑理岗位职责挣及权限哄CXWY-与BW-GZ矮SC-07舒保卫部文员拐岗位职责及启权限炉CXWY-辫BW-GZ想SC-14虫车管主任岗草位职责及权咽限局CXWY-兼BW-GZ付SC-16持车管班长岗烧位职责及权河限古CXWY-父BW-GZ直SC-25慈保安主任岗溪位职责及权孟限暖CXWY-耻BW-GZ都SC-27消保安班长岗兴位职责及权炕限率CXWY-迁BW-GZ虫SC-28薯保安员门岗阀岗位职责政CXWY-文BW-GZ尝SC-31刻保安员巡视秘职责车CXWY-妄BW-GZ丽SC-47赶消防主任岗挪位职责及权状限殊CXWY-堪BW-GZ猪SC-49服消防、警卫拜领班岗位职栗责及权限械CXWY-偶BW-GZ加SC-51捡中控室值机头员、警卫岗柳位职责撞CXWY-兽BW-GZ您SC-63蛛义务消防队柱员职责杯IV行政人惨事岗位职责素CXWY-沾ZH-GZ初SC-02羡经理岗位职能责鲁CXWY-形ZH-GZ旺SC-05傻人事、行政短主任岗位职腐责息V客务服务享部制度登CXWY-下KH-GZ甚SC-10晒客务服务部鹅投诉管理制必度币CXWY-屠KH-GZ仿SC-11阔客务服务部马回访制度胃CXWY-垂KH-GZ贸SC-15茧客务服务部睡收楼工作流停程床CXWY-金KH-GZ葬SC-17网车位租赁工谱作流程仗CXWY-仿KH-GZ伙SC-35更自行车存车斑牌办理流程耗VI工程部弃制度刊CXWY-销SCJL-撇GC-00次9共工程部交接品班制度烧CXWY-割SCJL-酱GC-01符0逗工程部值班她制度商CXWY-胀SCJL-财GC-01耻8仿工作票制度飘CXWY-骨SCJL-路GC-02歪0牙发电机房管咱理规定识CXWY-掩SCJL-台GC-02逃1掠配电室管理寒规定锡CXWY-凯SCJL-从GC-02刃2楚水泵房管理讽规定鼠CXWY-甚SCJL-天GC-02讯3大直燃机房管叔理规定产CXWY-朴SCJL-敌GC-04磨9帜停电应急处黄理措施箩CXWY-孤SCJL-联GC-05漠0易电梯发生故忌障应急方案置CXWY-副SCJL-敌GC-05最1跌直燃机紧急播情况处理规即程艇CXWY-形SCJL-跳GC-05普2溉跑水事故处唤理规定肺VII保卫啄部制度移CXWY-况BW-GZ兔SC-13迷保卫部三级都警卫工作方梨案输CXWY-融BW-GZ咱SC-18拌停车场（库滨）管理规定剂CXWY-拣BW-GZ降SC-22伸车管员交接刊班操作规定小CXWY-添BW-GZ仔SC-32晋保安人员交另接班制度船CXWY-芦BW-GZ血SC-34禾保安队员请泉销假制度揪CXWY-朽BW-GZ姿SC-35姜保安队管理暂制度衡CXWY-懒BW-GZ码SC-36崖保安队宿舍保内务管理制胜度道CXWY-象BW-GZ扰SC-37疾保安管理六纽条禁令融CXWY-篮BW-GZ就SC-38品保安管理十亲不准规则撤CXWY-筐BW-GZ织SC-39粪保安队会议蓄学习训练制猜度劫CXWY-铸BW-GZ倍SC-40翼保安队卫生月制度小CXWY-贱BW-GZ扰SC-41羽保安队文明旺值勤规定激CXWY-迫BW-GZ目SC-42卧对讲机的使括用管理规定垦CXWY-珠BW-GZ躲SC-43多保安岗对邮尸件暂存管理置规定岗CXWY-枪BW-G嫩ZSC-4搁4糖保安队储物惧间管理规定责CXWY-失BW-GZ铁SC-46予防火安全三禽级检查制度岸CXWY-急BW-GZ诸SC-53革中控室值机冶员、警卫工旨作标准时CXWY-露BW-GZ偶SC-55嘱消防中控室猾管理制度晓CXWY-梁BW-GZ珍SC-56旧消防中控室燥门禁制度邮CXWY-窃BW-GZ迈SC-58缓施工动火管刻理规定絮CXWY-流BW-GZ强SC-60旱电、气焊施晶工现场管理像规定及防范禁预案遭CXWY-遣BW-GZ杜SC-61铜消防器材、刃设备设施检往查内容及规气定会CXWY-电BW-GZ点SC-62对消防安全检钱查制度非CXW援Y-BW-罪GZSC-善64叙灭火与应急筒疏散预案婶CXWY-消BW-GZ配SC-65冠发生火灾事背故时警卫应滩急措施刷VIII行去政人事制度勤CXWY-储ZH-GZ坏SC-01饶员工守册浩CXWY-变ZH-GZ纷SC-15败有关劳动合超同的管理规虾定尺CXWY-磁ZH-GZ障SC-18鼠工服洗涤管猜理规定薄CXWY-爆ZH-GZ音SC-19协钥匙管理规熄定石CXWY-额ZH-GZ赶SC-20止管理规附定光CXWY-灵ZH-GZ昌SC-21注员工餐卡、抬餐券使用管哗理规定瞎CXWY-劈ZH-GZ侄SC-23痰办公用品申锄领制度拒CXW搞Y-ZH-匪GZSC-乘24肯档案管理制厘度括CXWY-油ZH-GZ出SC-25挥公司保密管新理制度款IX财务制蓬度段CXWY-嫌CW-GZ否SC-01熔财务管理制钻度总则渔CXWY-呈CW-GZ填SC-02虽账簿的设置险及管理制度脉CXWY-用CW-GZ题SC-04持流动资金管耀理制度鞋CXWY-洞CW-GZ瞎SC-05蜻财产物资管闪理制度姐CXWY-璃CW-GZ翻SC-06斜固定资产管圣理制度勤CXWY-抛CW-GZ课SC-07献债权债务管袜理制度封CXWY-缝CW-GZ轨SC-08县发票票据管欣理制度搭CXWY-摘CW-GZ录SC-09兰财务档案管瓦理制度丑CXWY-因CW-GZ艳SC-11滚库房管理制生度注:此以上岗位职砍责及规章制浅度是按照I榆SO900死1、ISO踢14001骆认证体系制帐定的。饲以上岗位职键责及规章制取度是北京市根市优项目的肾标准。究待博大大厦潜项目正式入桌住以后，需班根据项目的适实际运作情仔况，修改和改完善以上岗担位职责及规栗章制度。痕岗位职责及改规章制度汇状编详见附件若。南第十部分续套中标后的服垒务计划及承辈诺仆项目名称：绍博大大厦物驴业管理丰项目编号：坟BCMEC耍-2004昏-048痛投标人公章湿：划北京创新物涨业管理有限聋责任公司壤投标人代表骗签字：涛第苏欢仰甜差浑过日期：游继年杜稻月捐都日垦物业管理服殿务的整体设称想及策划李博大大厦是币一幢智能化振程度高，集米政府办公、室会议、餐饮李等功能为一参体的高档公皆众服务型甲蓬级写字楼。表大楼从规划唉、设计、建尼设以及物业跨管理上都有披全新的创意速。博大大厦盐追求更加优速秀之立意，宿坚持以人为赏本之理念，面强调办公环页境的自然和相谐，每一细静节都力求完敞美，无论从丙整体规划还申是从局部设填计来看，博防大大厦都是虎一座高起点挪，高水准，也高品味的智厌能化高档写础字楼。咽针对博大大陵厦物业管理耻的各个要素支，我们开展垒了周密的市男场调研，在舞深入挖掘设挂计思路的基段础上，牢牢封把握博大大矛厦跨世纪办叹公需求，针尺对机关办公耽大楼物业管高理的特点，质紧紧抓住物下业管理工作剩的难点和重近点，确定出食我们的整体沫构想和管理两策划思路，灿可概括为：速一.严格采雪用四星级酒首店管理模式吨博大大厦的肥硬件配置及苍规模等方面编都达到了四志星级酒店标碎准，同时又志是一座智能鼠化程度高的恨高档写字楼俱。为此，我博们郑重承诺稠：劳1.自接管误博大大厦之洒日起，严格连按照四星级蔬酒店的管理株模式对办公绩大楼实施物拥业管理；预2．一年内锁达到路“谜市级物业管秤理优秀大厦润”子标准，两年及内达到熄“笋国家级物业量管理示范大腐厦尤”淋标准；横3.严格I蝇SO900腔1国际质量渡体系标准进搬行物业运作属，.严格I省SO140糖01国际环聪境管理体系终进行环保管颂理，并力争赴两年内通过践ISO90锻01、IS球O1400欠1两项国际坐管理体系认栗证，使博大酱大厦成为能投源、资源无渴浪费，环境菜无污染的环乐保、安全、蛋舒适、便捷求的现代化高算档办公楼。骗二.我们的扰工作重点毫重点之一：票确保安全管寿理万无一失龄。博大大厦丘的合理布点养和安全警卫离任务十分艰们巨，由于该冬项目为政府薯行政机构，估大型会议、横群众上访、绿贵宾来访比筒较频繁，因汉此安全保卫透任务负担较袖大，智能设巴施的高效正举常运作需要饮一个过程。霸从我们长期滴管理写字楼霜、酒店及高且层公寓楼的众经验来看，宝治安的好坏瓣是业主衡量咸管理绩效的坐关键。所以议，我们在现沈场勘查，实帮地考察的基仔础上，与专躺业人士反复库磋商研讨，歼根据智能化恢防范的条件最，结合我们齿在其它管理拦项目取得的秆经验，从实臭际情况出发粒，确立了入危驻期治安管腐理：放“本人防为主，曾技防为辅杯”煎，常规期治锄安管理交“太技防为主，哲人防为辅，拒全面防范夕”熔的整体治安渔防范思路。袖同时教育员挎工严格遵守编保密制度，勺人人树立安铲全意识，做寒到全员防范当。我们有理论由相信，经到过我们的管渴理，可以确拳保博大大厦垮因物业管理狡责任而造成眨的治安事件励发生率为零匪。君重点之二：幸贵宾接待与省大中会议较循多，接待任冰务繁重的同个时，为开发抹区管委会各庆机关领导营贞造一个妇“面舒适、便捷页、温馨蜘”机的办公环境穷,是接待部棚的重要工作丛之一。我们射将根据多年喉来管理高档江写字楼以及摆深知政府机劳关业主需求流的基础上，滋按四星级酒盟店的接待模脆式，确保每副一次的贵宾腰接待，会议础筹备的接待响都准确无误串。骨重点之三：塞智能化设施漆的运作、维任护与开发。扫博大大厦的游智能化设施局提高了业主睬的办公条件致，办公质量满与办公品味懒，改变了办裹公方式。与抬此同时，也购必将给物业方管理带来了茶革命性的变掘化，它将实捆现管理理念怕、管理机构事、管理方式氏的现代化。妥智能化设施耕要求高、操闲作严、范围兽广，涉及到晶管理、安防着、通讯、消祖防、停车等皆方方面面。诉我们在理论棉学习、现场炕参观、实际售运作的基础议上，制订了衡科学合理、克切实可行的霜智能化设施遵运作计划、杀设备养护、聪维修计划以敞及智能化开惧发的规划，驰来确保智能沟化设施的有睡效运作。详重点之四：殖为博大大厦葱导入CIS租大楼管理服冲务形象识别活系统，体现冷政府亲民、轿爱民、服务染公众的新形茶象。我们将辅积极配合开漆发区管委会盒设计大楼各栗类管理服务架标识、安全烂警示标识，馆使区办公楼饭的导向、环蛇境和标识系铲统形成一体浇化，为开发搅区管委会塑详造出良好的白社会形象。盛三.我们的毁工作措施稻措施之一：丙人文关怀与青智能管理有夕机结合，充哨分实现20其08年人文场奥运所倡导向的精神。我阵们成立智能旧化技术专家爆小组，全面恰培训辅导并哨派驻专业人路才，在充分亡掌握本项目仆智能化系统旨的基础上制浙定一套管理份服务方案。卖在具体操作伏上我们强调缺“吴三个到位外”串。一是培训百到位（包括改业主及使用删人与物业管第理人员），芽我们将定期衰举办智能化黄系统使用的燕专题讲座和辣开展智能化拌系统使用的折宣传活动，若通过业主对粮智能化系统其使用的熟悉租，让业主和逝使用人切实镜感受到智能浅化系统给工拢作带来的快姐捷高效。二侵是服务到位记，建立服务岁满意体系：闹“慢一个目标铺”—婆服务的终极脂目标，让业箭主满意；店“沙二个理念沈”—瓶全程跟踪，嫁亲情服务；裹“谱三个干净辅”—贞办公环境干蚊净、设备干店净、机房干刷净；化“崇四个不漏不”—怜不漏水，不糕漏电，不漏雕气，不漏油净；雅“妙五个良好娃”—粮房屋及设备洒维护良好，淹安全管理良伟好，保洁绿未化管理良好县，服务质量蹄管理良好，蓝业主及使用阔人反映良好巨。真正体现皮“广人文关怀拳”贤的管理服务脑理念。我们纹要在现有设盟备的基础上脱，最大限度炕地发挥管理罩设备技术的烂综合功能，迟体现人性化缓服务。三是朵人员到位，悔公司将选派名一批懂管理饲、通技术、侨善经营的物跌业管理专业饿人才，组成董本项目高水添平的管理团器队，为了确片保本团队总效体的管理服愿务质量，我踪们将全面将棒导入ISO悦9001服态务质量体系恶，使我们的展管理服务能滩够得以不断呆地完善与提较高。集措施之二：晶治安管理上平，取引进我公司针管理大型写镜字楼宇的安登防经验，运芝用现代科技壳手段，耽“奶三防滴”翼结合，确保咸安全。历博大大厦智同能化程度较野高，功能涉详及面广，拣“省三防亚”划结合是我们芬的基本治安错思路。动“吊三防滩”祝结合即是人卫防，物防，指技防相结合跳。辩“恳人防退”姻上我们实施呆阶梯式快速绑推进体系，朴由管理中心独统一指挥调碗度，强调多五重结合，即怀流动岗与固赚定岗相结合蜂，全面防范痰与重点防范顷相结合，小闹围合与大围寸合相结合。袜物防上用围灿栏，障碍栏航等手段提高区防范能力。签在充分强调傍人的因素的轿前提下，以恢技防为主，壳运用博大大些厦已有的先副进保安设施烧如闭路电视肌、监控系统椅、警卫和流医动哨等，结洪合管理中心薄的统一管理吊，快速调度眉，确保治安友防范万无一勇失。通过梦“驶三防英”甚的全面实施红，为开发区沉管委会机关得提供安全、验舒适、温馨巷的办公环境材。殖措施之三：世做好大楼的惰环境管理工森作，实施垃脚圾分类，加殃强大楼的环需境文化建设干和环保建议坝。针对博大泼大厦的档次居和环保要求代，我们在管既理机构内设姻置环保部，份将单纯的卫棍生保洁升华浙为环境保护广，不但要保芬障大楼及附针属设施的清包洁与卫生，刑而且要建立谷一整套IS决O1400肉1环境管理福体系标准，吃全面符合2父008年奥缴运精神，做雕到能源、资辉源最大节约捕，污染、废成弃全力控制阿，环保意识弹不断提高，播环境绩效持钱续改进。力瓜争成为符合针ISO14纤001环保脆认证的政府姥办公机构。赵1.按照四坚星级酒店标镜准要求,做凭好大楼公共荣区域,公共碧设施,设备蜂,机关领导姜办公室以及含会议室、接怖待室的全面抵卫生保洁工电作,加强对乔大楼环保意串识的灌输,失使每个业主费都自觉热爱亿、维护大楼眠的环境;公2密.垃圾分类观收集,建立棕绿色环保回释收系统;矩3袄.开展环境诱文化建设,妖实施环境形洞象(EI)煤战略,整合艇大楼环境形灰象,统一规杜划大楼的各目种自然景观脆.我们将拟卷定视觉手册锻,环境手册桑和环境管理呆方案.我们信深信,经过取我们的努力防和科学管理矿,博大大厦刮必将能通过刘ISO14描001环保地认证,成为懒一个绿色环绸保大楼。所团根措施之四:闷运用科技手己段,进行合卧理调度,有贱序停车。流据我们调查添了解,博大慕大厦的车位坡较充足，基历本能够满足萍业主的需求安,但遇到召莲开大型会议奏或贵宾来访相,车位将相絮对紧张,如吵不进行科学劫合理的调度倚,必将导致燕车辆停放的悬混乱和无序访。我们将在仁车辆主要入现口和停车场即入口,设置再车管员现场醋指挥,加强莫对停车的引捧导,对于乱闭停乱放的问源题,我们将杨尽力向车主竞(司机)劝踩阻,令其改旬正,在说理贱无效的情况啄下,坚决予炉以解决,以稼维护大楼的屡停车秩序。滨措施之五:栗发挥公司规执模优势,实标施对各专业榴系统设施、抓设备等方面角的专业化物闲业管理。易物业管理行矛业向专业化说方向发展是姑市场的选择芒和时代的要松求,在博大叙大厦物业服脸务工作中,阁针对大楼建蠢筑面积大、自机电设备、富设施及电梯馆多等特点,蹲我们将充分洞发挥公司的陈规模优势和笨技术优势,命实现桂“族资源共享、巩技术共享处”支,逐步实现隙保洁、保安词、机电设施溉、电梯养护替等方面的专摆业化管理和龄服务,全方宣位降低管理荒成本,力争质为业主提供族更多的无偿区服务,充分幕体现创新物乔业公司庸“芬以客户为中笋心,优质服挨务,低价收舒费迟”众、军“学取之于民，轿用之于民彩”填的经营思路笼，确保业主嗽真正受益。匀措施之六：咏充分借鉴成达功经验，开混展卓有成效做的社区文化傻活动。码“堆一手抓酒店浇式服务和经循营，一手抓础精神文明建秒设秋”矛是我们管理暮高档写字楼触的一条重要枣法则。大楼肃文化定位是昼中国传统文荒化与现代科温学技术的有桌机结合。我窃们将在环境裕文化，行为障文化，制度展文化，精神帐文化，网络具文化等五个园方面全方位惰展开，通过乡循序渐进，束潜移默化，粗寓教于乐的碧文化建设，层来培养大楼雹文化精神，唱增强大楼凝姐聚力，发挥轮大楼文化的劣凝聚功能，女激励功能和荣约束功能。找在文化建设塑上，我们还诉注重大与小赖，老与少，躬教与乐，雅练与俗的结合狠。我们将实杨施名牌与形颤象战略，积只聚博大大厦庄的无形资产术，创造中国血名牌。我们盏规划的各种诊活动、各种微仪式等，富失有新意，切蒸实可行。题针对博大大堡厦的特点，另我们将超前僚性、创造性逐地实行24泰小时的酒店俱式服务，我笑们将在贯彻尚ISO90胡01国际质蝴量体系认证樱的基础上，庆进一步规范休服务行为，糟一方面超前乒挖掘业主的示潜在需求，谱满足业主深若层次的需要乱，业主想到坐的我们一定妹尽力做到，交业主没想到害的我们也要狠想到并且做叠到。宗第二节闯管理承诺一、总承诺络成为北京市妖新政府、新防形象公众服旅务型办公大男楼的典范。伐全年不发生奋重大安全责凡任事故。托导入ISO耻9001和取ISO14台001质量案/环境管理足体系。青正式使用后董，一个管理刊年度内达到模《北京市物轻业管理优秀列大厦标准》派；两个管理宪年度内达到滴《全国城市随物业管理优滩秀示范大厦米标准》中的明各项管理指铁标。田割二兄、各眨项指标的承岸诺及为完成捐承诺指标采桥取的措施车本章参照《村全国城市物保业管理示范昏大厦达标评凑分细则》，食以及我公司银ISO90暖01、IS里O1400阵1国际质量聚/体系标准溜，我们对投载标书所要求擦完成的(办挺公楼)物仆业管理的各沙项指标予以医承诺。承诺雅指标共分九崭项，以表格紫的形式对各湖分项指标进同行承诺，并姑在列项中概瑞述保障各项赖指标完成的译实施措施。之针对博大大苦厦物业管理杯工作中的新天要求，我们胳还创造性采劳取体现创新欧物业高度自腊律意识的承惧诺百分制形讨式，对反映牺开发区管委星会机关办公茄楼管理水平秒的各类关联纲指标进行级长化，并予以率补充承诺，旷由上级主管旁部门和业主局委员会考评陵和监督实施哲。荒博大大厦指屑标承诺百分旺制考核标准震（按国优标幼准考评）：墙序号撕标准内容欧规定分值漆评分细则煮一拨基础管理思22贪1、按规划皱要求建设，邻房屋及配套矮设施投入使所用目1刺符合1.0萝，不符合0协2、已办理浪接管验收手凶续宿1仇符合1.0也，不符合0昂3、由一家霸物业管理企模业实施统一越专业化管理屡1画符合1.0肆，不符合0访4、建设单樱位在租售大批厦前，与选州聘的物业管感理企业签订犁物业管理合圆同，双方责扯权利明确骆1翠符合1.0蔑，基本符合贿0.5，不皇符合0搬5、在房屋液销售合同签知订时，购房去人与物业管产理企业签订临前期物业管绿理服务协议锦，双方责权洞利明确研1泳符合1.0流，基本符合晌0.5，不番符合0箩6、建立维恭修基金，其垄管理、使用尤、续筹符合光有关规定畏1碍符合1.0阴，已建立但趋管理、使用姻、续筹不符况合规定扣0行.5，未建轨立0平7、房屋使愤用手册、装美饰装修管理舌规定及业主哪与使用人公因约等各项公盖众制度完善脉1庆完善1.0烂，基本完善肉0.5，不愁完善0劣8、业主委昂员会按规定殊程序成立，炭并按章程履散行职责腿1锋符合1.0帽，基本符合剃0.5，不皂符合0赔9、业主委项员会与物业理管理企业签颗订物业管理坝合同，双方自责权利明确钓1澡符合1.0辆，基本符合远0.5，不唉符合0绿10、物业词管理企业制鸡定争创规划侍和具体实施紧方案，并经爱业主委员会观同意荷1何符合1.0溪，不符合0宰11、大厦页物业管理建锐立健全各项扁管理制度、鞭各岗位工作岁标准，并制券定具体的落傅实措施和考路核办法俊2轿制度、工作渡标准建立健瞧全1.0，爆主要检查：摊物业管理服都务工作程序导、质量保证童制度、收熊费管理制度冷、财务制度尖、岗位考核肠制度等每发废现一处不完屡整规范扣0村.2；未制含定具体的落避实措施扣0敲.5，未制玉定考核办法课扣0.5何12、物业挥管理企业的炸管理人员和疫专业技术人放员持证上岗泛；员工统一退着装，佩戴滨明显标志，蔬工作规范、俘作风严谨怠1灭管理人员、兰专业技术人秘员，每发现梅1人无上岗划证书扣0.环1；着装及阴标志符合0神.3，不符临合0穗13、物业腐管理企业应雕用计算机、隆智能化设备纳等现代管理图手段，提高茶管理效率巡1舒符合1.0退，基本符合页0.5，不换符合0丸14、物业蔬管理企业在现收费、财务铜管理、会计雾核算、税收梳等方面执行采有关规定；任至少每半年做公开一次物土业管理服务扔费用收支情灵况桃1贯执行有关规锣定0.5，胳未执行0；剂公开0.5剩，未公开0唐15、房屋页及其共用设尘施设备档案绪资料齐全，辞分类成册，舍管理完善，价查阅方便当1岩包括房屋总极平面图、地酷下管网图，驴房屋数量、雕种类、用途致分类统计成导册，房屋及虹共用设施设创备大中修记盗录，共用设唱施设备的设纽计安装图纸震资料和台账玩。每发现一波项不齐全或尚不完善扣0赶.1洲16、建立杀住用户档案旨、房屋及配词套设施属清宗册，查阅方灰便易1醒每发现一处此不符合扣0垃.2效17、建立缎24小时值张班制度，设座立服务帖，接受业主盲和使用人对柏物业管理服卖务报修、求筐助、建议、卫问询、质疑占、投诉等各碌类信息的收稳集和反馈，恒并及时处理漂，有回访制合度和记录酸2卖符合2.0悠，没有值班上制度的扣0净.5，发现涛一处处理不研及时扣0.登2，没有回枯访记录每次灿扣0经.1践18、定期宣向住用户发或放物业管理筐服务工作征辫求意见单，方对合理的建堡议及时整改单，满意率达劈95%以上逢1稼符合1.0疯，基本符合坡0.5，不孩符合0逆19、建立抱并落实维修瓣服务承诺制敬；零修急修搅及时率10僵0%、返修斯率不高1%换，并有回访俗记录值2续建立并落实诊1.0，建屋立但未落实泳扣0.5，沫未建立扣1叛.0，及时泳率符合0.凶5，每降低痕1个百分点帆扣0.1；磁返修率符合迈0.3，不沃符合0；回野访记录完整扫0.2，记教录不完整或仁无回访记录蝇0巾房屋管理及丹维修养护知9让二盟1、大厦、粉栋号、楼层顷、房号标志漏、明显，大材堂内布置合贯理并设立引照路方向平面毁图，驻大厦斩各单位名录重标识在大堂款内显著位置如1独符合1.0滑，无示意图抄或发现一处亚标志不清或增没有标志扣臣0.2慕2、无违反棚规划私搭乱庆建，无擅自逢改变房屋用秒途现象代1杨符合1.0咱，发现一处扭私搭乱建或院擅自改变房季屋用途均扣风0.5济3、大厦外闸观完好、整肿洁；外墙是扶建材贴面的探，无脱落；眯是玻璃幕墙波的，清洁明奥亮、无破损欺；是涂料的字，无脱落、岛无污渍；无傅纸张乱贴、吹乱涂、乱画亲和乱悬挂现条象拦2使符合2.0加，大厦外墙相是建材贴面川的每发现一锤处脱落扣0须.2，是玻滋璃幕墙的每体发现一处破莲损或不洁扣辨0.2；是膜涂料的每发廊现一处褪色蚀不一致扣0恨.1；每发算现一处纸张电乱贴、乱涂居、乱画和乱威悬挂扣0.岛2鸟4、室外招弓牌、广告牌持、霓虹灯按漆规定设置，陪保持整洁统玩一美观，无鞋安全隐患或贤破损硬1育符合1.0喝，未按规定仔设置0；按印规定设置，鸽但不整齐或姥有破损每处饺扣0.1，盲有安全隐患糊每处扣0.慧5鼠5、空调安将装位置统一口，冷凝水集痕中收集，支鸡架无锈蚀启2辟符合2.0壁，每发现一亮处不符合扣特0.2竞6、封闭阳罚台统一有序厨，色调一致黎，不超出外货墙面；除建问筑设计有要犬求外，不得删安装外廊及寄户外防盗网继、晾晒架、禽遮阳蓬等嘉1稿符合1.0裂，发现一处领不符合扣0挎.1尺7、房屋装麦饰装修符合雄规定，未发泻生危及房屋出结构安全及睁拆改管线和击损害他人利晋益的现象铺1降符合1.0驼，发现一处垄不符合扣0疾.5彼三颗共用设备管坡理比35艘（一）综合设要求役4良1、制定设底备安全运行随、岗位责任现制、定期巡阻回检查、维页护保养、运斩行记录管理侍、维修档案钞等管理制度扬，并严格执抄行这1扁符合1.0银，发现一处稳不符合扣0彩.2胁2、设备及皆机房环境整梢洁，无杂物尝、灰尘、无瓦鼠、虫害发便生，机房环睛境符合设备筑要求滋1休符合1.0泪，发现一处活不符合扣0嫩.2差3、配备所续需专业技术足人员，严格嗓执行操作规停程液1挨符合1.0标，不符合0腾4、设备良罚好，运行正迎常，一年内绸无重大管理直责任事故层1奇符合1.0沿，不符合0距（二）供电打系统信3暑1、保证正敲常供电，限梯电、停电有件明确的审批议权限并按规棋定时间通知袖住用户疫1犯符合1.0烫，不符合0见2、制订临休时用电管理塑措施与停电鸭应急处理措法施并严格执洽行度1毅符合10，每临时用电措次施或停电应羽急措施不符疯合均扣0.凶5坊3、备用应必急发电机可品随时起用说1夜符合1.0莲，不符合0反（三）弱电队系统插2悠1、按工作租标准规定时货间排除故障断，保证各弱止电系统正常更工作屋1跌符合1.0劫，发现一次猜不符合扣0羡.5痒2、监控系速统等智能化陪设施设备运明行正常，有景记录并按规虽定期限保存位1须符合1.0神，基本符合译0.5，不腰符合0泡（四）消防拖系统答5方1、消防控监制中心24扫小时值班，走消防系统设贪施设备齐全星、完好无损凤，可随时起颂用斑1乔发现一处不顽符合扣0.创5霉2、消防管眨理人员掌握黄消防设施设俩备的使用方遗法并能及时屈处理各种问棋题柱1惊每发现一人排不符合要求钞扣0.2声3、组织开液展消防法规企及消防知识厌的宣传教育强，明确各区镇域防火责任误人猪1袍符合1.0戴，责任人不绘明确每发现英一处扣0.铜2礼4、订有突污发火灾的应止急方案，设降立消防疏散她示意图，照市明设施、引饺路标志完好垫，紧急疏散平通道畅通驶1知无应急方案互扣0.5，搞各种标志每喂缺少一个及仪每发现一处愉不畅通扣0橡.1披5、无火灾蕉安全隐患撒1弦每发现一处魄安全隐患扣尾0.5蹦（五）电梯乖系统姓6腊1、电梯准鼓用证、年检政合格证、维恨修保养合同劲完备抗1在符合1.0垮，不符合0烧2、电梯按以规定时间运估行，安全设摄施齐全，通蝴风、照明及园附属设施完录好泰1廉每发现一处首不符合扣0项.2缩3、轿厢、旧井道、机房灾保持清洁物1王轿厢应干净团，井道应清图洁，无垃圾气杂物，机房杏门道槽应无爸杂物，发现态一起不合格桶扣0.2种4、电梯由刑专业队伍维援修保养，维讯修、保养人曲员持证上岗渐1铃符合1.0财，不符合0龙5、运行出敌现故障后，彼维修人员应嘱在规定时间盲内到达现场馅维修饼1坐符合1.0菜，不符合0映6、运行出煎现险情后，钩应有排除险鹿情的应急处识理措施爽1帖符合1.0肯，不符合0渐（六）给排朵水系统胖9筐1、建立大扭厦用水、供饮水管理制度塔，积极协助郑用户安排合螺理的用水和挠节水计划添1惩符合1.0乔，基全符合察0.5，不贴符合0廉2、设备、仿阀门、管道酿工和正常，污无跑冒滴漏刑1射每发现一处屠不符合扣0泰.2渠3、按规定三对二次供水顶蓄水池设施敢设备进行清建洁、消毒；泻二次供水卫恳生许可证、扩水质化验单涌、操作人员脏健康合格证兽齐全；水池膛、水箱清洁萝卫生，无二粪次污染全2汇符合2.0农，每发现一嚷项不符合扣淋0.5暮4、高压水至泵、水池、拌水箱有严格纪的管理措施煮，水池、水低箱周围无污股染隐患忌1学没有管理措景施扣0.5杜，水箱周围铺每发现一处纸隐患扣0.衡2开5、限水、惧停水按规定验时间通知住考用户悦1此符合1.0鸟，基本符合倾0.5，不夺符合0诞6、给排水惨系统通畅，赴汛期道路无惩积水，地下湿室、车库、米设备房无积未水、浸泡发茄生煎1咏符合1.0乖，每发现一咸处不符合扣箩0.2忠7、遇有事团故，维修人味员在规定时笨间内进行抢晕修，无大面效积跑水、泛罚水，长时间巴停水现象罢1蜂符合1.0嫌，基本符合嘱0.5，不宅符合0偏8、制定事房故应急处理巧方案述1寺无处理方案沈扣0.5，贱方案不完善户扣0.5至（七）空调封系统此3附1、中央空缝调系统运行腿正常，水塔劫运行正常且蓄噪音不超标甩，无严重滴忍漏水现象板1佛符合1.0倡，基本符合绩0.5，不今符合0棒2、中央空醋调系统出现位故障后，维详修人员在规尺定时间内到斧达现场维修象1蜜符合1.0箩，基本符合劫0.5，不暗符合0柔3、制订中票央空调发生林故障应急处货理方案督1保无应急处理奇方案扣1.倡0，有方案坚但不完善或目执行不够的器扣0.5倡（八）供暖启供气系统重3臭1、锅炉供愁暖设备、煤梳气设备、燃鸦气设备完好愿，运行正常蒙1挤符合1.0幼，不符合0高2、管道、序阀门无跑冒枕滴漏现象及肉事故隐患壳1患每发现一处枕不符合扣0析.2腾3、北方地炭区冬季供暖朱居室内温度径不得低于1暮6彻℃访1绍符合1.0叔，不符合0呢四疫共用设施管摩理露4蜓1、共用配绵套服务设施辞完好，无随愿意改变用途超1燥符合1.0比，每发现一玩处不符合扣互0.2固2、共用管闭线统一下地膊可入公共管腊道，无架空巧管线，无碍唤观瞻状1溜符合1.0淹，每发现一寇处不符合扣更0.2蔽3、道路、桂楼道、大堂且等公共照明碧完好殃1欧符合1.0卵，每发现一历处不亮扣0久.2紧4、大厦范廉围内的道路伶通畅，路面巷平坦挤1滑符合1.0度，每发现一药处不符合扣材0.2南五艺保安及车辆阿管理验9环1、大厦基纹本实行封闭饭式管理苦1唱符合1.0姻,不符合0茅2、有专业登保安队伍,局实行24小窜时值班及巡代逻制度；保倾安人员熟悉壳大厦的环境缺，文明值勤奸，训练有素石，言语规范渴，认真负责蛋2报符合2.0朵，无专业保卖安队伍扣1恨.0，值班培及巡逻记录仁等不规范每下处扣0.2婚3、结合大誉厦特点，制蔬订安全防范咬措施育1龟对特殊的部赔位要有相应杠的防范措施跳，每发现一垮处无防范措诊施扣0.2角4、进出大项厦各种车辆坦管理有序，药无堵塞交通灰现象，不影晓响行人通行呜1国符合1.0辨，基本符合展0.5，不酒符合0桶5、大厦外俘停车场有专冤人疏导，管丢理有序，排狐列整齐尿1潮符合1.0鹿，基本符合蹦0.5，不鞠符合0婚6、室内停丙车场管理严宁格，出入登尖记疑1椅符合1.0纹，基本符合遗0.5，不玩符合0忌7、非机动收车辆有集中串停放场地，匹管理制度落午实，停放整蓝齐，场地整剪洁教1萝符合1.0沈，基本符合怖0.5，不鸭符合0绒8、危及人芒身安全处设旷有明显标志俗和防范措施悼1源符合1.0代，不符合0鸭六腹环境卫生管迈理歼10乳1、环卫设屯施完备，设相有垃圾箱、忌果皮箱、垃去圾中转站结1或符合1.0茧，每发现一嘱处不符合扣胖0.2享2、清洁卫际生实行责任该制，有专职扩清洁人员和尚明确的责任顺范围，实行励标准化清洁像保洁透1产未实行责任妇制的扣0.缩5，无专职幕清洁人员和竞责任范围的亩扣0.3，拼未实行标准恭化保洁的扣念0.2部3、垃圾日崭产日清，定滤期进行卫生块消毒灭杀缘2胡每发现一处白垃圾扣0.扬2，未达到酷垃圾日产日行清的扣0.辈5，未定期脸进行卫生消潮毒灭杀扣0倡.5倦4、房屋共害用部位保持逃清洁，无乱美贴、乱画，驰无擅自占用柴和堆放杂物谅现象；大堂航、楼梯扶栏纪、天台、共胸用玻璃窗等山保持洁净；敌大厦内共用肯场地无纸烟愤头等废弃物扎2咐符合2.0持，每发现一杂处不符合扣答0.2跟5、商业网胀点管理有序旷，符合卫生脆标准；无乱孩设摊点、广康告牌和乱贴拨、乱画现象贫2畏符合2.0达，每发现一脂处不符合扣府0.2氧6、无违反扫规定饲养宠穷物、家禽、拜家畜管1摄符合1.0巨，不符合0叙7、大厦风陆排烟、排污姨、噪声等符姻合国家环保蹲标准，外墙青无污染丝1思每发现一处攀不合格扣0赞.2，发现常一次保环保轰部门下放整靠改通知扣0厕.5款七绿绿化管理偷4惯1、绿地无候改变使用用制途和破坏、得践踏、占用弟现象惩1猪符合1.0树，基本符合什0.5，不芦符合0抽2、花草树棵木长势良好犯，修剪整齐丸美观，无病洽虫害，无折扯损现象，无中斑秃扩1执长势不好扣串1.0，每产发现一处不搂符合扣0.贩1手3、绿地无榨纸屑、烟头仅、石块等杂共物菠1盒符合1.0躁，每发现一尘处不符合扣涉0.2朗4、对大厦级内部、天台抱、屋顶等绿沫化有管理措炸施并落实杜1裤无措施扣1饶.0；有措拦施，但落实各不利扣0.绞5欺八臣精神文明建史设孟3燥1、全体业闸主和使用人味能自觉维护陪公众利益，农遵守大厦的圆各项管理规枝定恰1恐符合1.0连，基本符合晒0.5，不见符合0肥2、设有学济习宣传园地植，开展健康渴向上的活动拔1过符合1.0授，基本符合驳0.5，不毫符合0绘3、大厦内失的公共娱乐扛场所未发生解重大违法案据件讲1妻符合1.0法，基本符合袍0.5，不按符合0仍九境管理效益适4皆1、物业管栏理服务费用失收缴率98堂%以上站2感每降低1个恢百分点扣0势.5屈2、提供有峰偿服务，开沟展多种经营浮1场符合1.0裂，基本符合狗0.5，不够符合0搂3、本大厦仅物业管理经姜营状况垫1铜盈利1.0兼，持平0.补5，亏本0运第十一部分晴样创新物业技厉术文件胶项目名称：睡博大大厦物突业管理雨项目编号：朗BCMEC阵-2004岗-048们投标人公章编：魄北京创新物挥业管理有限目责任公司悟投标人代表跑签字：港终梳沟育身虫霞忆日期：阳轻年岔阿月错宣日隙第一节创锣新物业的实朋力及承接该侨项目之优势增北京创新物惧业管理有限苹责任公司稠，是由直属沸国家科委，箱执行国家火朱炬计划的中依国技术创新承公司和致力男国际高新技牙术与发展的层北京北辰创逼新高科技发飘展娘共同出资注收册，以物业刺管理为核心纺并设有餐饮肢服务、综合臂娱乐、康体花休闲、装饰肾装修、代租涨代售等业务翻的大型综合壤性管理服务皮公司。齿北京创新物纪业管理有限码责任公司，表积极开拓，钞锐意进取，挣先后承接了赵华展国际公点寓，中国国竭际科技会展添中心、中关肠村名商大厦帆、望京博泰睡大厦、武汉县出版文化城潜、大连庄河觉新天地商业厉城、大连宝扎嘉大厦、石吓家庄裕园综阳合广场等项僚目。嫌北京创新物拜业管理有限律责任公司，绩以岁“蔽关注业主需蛇求晚”涨为基点，在邻做好物业管泛理基本内容旱的前提下，赏与时俱进，层勇于创新，炎推出障“窄定制式服务出”常，根据不同签项目、不同脱业主做出最及适合的服务横方式。使业锈主效益、项后目效益、物全业效益全部哈最大化。扁北京创新物螺业管理有限匪责任公司，赚明确方向，将苦练内功，崭优势尽现。匹（一）人才挑优势虑：铃管理层平均毛年龄35岁企,均有十年易以上物业经步验或经过正炸规的物业考酒赤店管理培训磨和教育。接300多名乏员工中，大奸专以上学历约的占80％烦，管理人员众持证上岗率洁达100％滋。娱先进的人力窃资源管理，敬在秆“子公开选拔，头择优录取咸”际的原则下注法重经验、素也质、实际、捞适合，按项剖目特点配备保人才。（二）企业背景：（二）企业背景：中国物业管理协会正式会员单位ISO9001国际质量管理体系认证和ISO14001国际环境管理体系认证企业北京房地产业协会会员企业国家建设部二级资质物业管理企业华展国际公寓和中国国际科技会展中心双获2003年度“北京市优秀管理居住园区”和“北京市优秀管理大厦”称号“京式管家”商标注册单位锁（三）先进呢的理念：管理体制：人性化管理、标准化管理、科学化管理、安全化管理、信息化管理。管理体制：人性化管理、标准化管理、科学化管理、安全化管理、信息化管理。三大效益：社会效益、环境效益和经济效益三大效益：社会效益、环境效益和经济效益质量环境方针：服务完善管理规范注重环保节能降耗顾客满意持续改进质量环境方针：服务完善管理规范注重环保节能降耗顾客满意持续改进服务理念：关注业主需求、延伸业主需求、解决业主需求、超越业主需求服务理念：关注业主需求、延伸业主需求、解决业主需求、超越业主需求经营方针：服务、融合、环保、开拓经营方针：服务、融合、环保、开拓理论依据：ISO9001、ISO14001国际质量/环境管理体系标准、管理学、管理心理学、管理经济学、酒店管理学、零缺点的质量管理等管理学前沿理论。理论依据：ISO9001、ISO14001国际质量/环境管理体系标准、管理学、管理心理学、管理经济学、酒店管理学、零缺点的质量管理等管理学前沿理论。术第二节低拟采取的管绿理模式，工携作计划，齿人员配备、残培训和管理芝及物资装备吊情况辽拟采取的管渔理模式群博大大厦是禽一座政府机宋关办公楼。比大楼智能化绑不仅提高了滥业主的办公朽质量、办公翠方式，也必筹将促进物业武管理机构在盒管理方式、映管理手段和瘦管理人员素重质方面的现昏代化。面对穗这样一个现扭代化高档写孟字楼，到底家选择怎样的摔管理模式才捆能达到最佳广的管理效果跳呢？我们在瞎深入调查研凶究的基础上迟，认为创造姿性采用鸽“纵四星级酒店书式服务管理族模式嘱”谁是最好的选肉择。扮我们的基本借思路是：严味格资质管理罗，确保各类时人员的专业雀素质和综合骨素质。提供乒全方位专业基化酒店式服惕务；严格法雕规和标准制瑞约，规范组青织和个人的侄管理服务行无为，运用现为代管理手段巴，实现办公霉自动化，致钓力于精神文侵明建设，实浆施品牌和形针象战略。兽我们的管理俯方式分组织致系统，整体牧运作程序系庄统，信息反届馈系统和激求励系统四部设分阐述。组织系统方1、北京公朗司组织机构尸图：董事会总经理总经理助理总经理助理总经理助理市场北京总部市场各地分部写字楼项目部商业项目部公寓项目部采购部人力资源部财务部办公室董事会总经理总经理助理总经理助理总经理助理市场北京总部市场各地分部写字楼项目部商业项目部公寓项目部采购部人力资源部财务部办公室伍2、北京公库司主要管理押人员情况一礼览表柜序号尝姓名绕岗位及职务鄙持何种资格延证件柜发证时间钉从事本工作页时间薯1性王少军搞高级策划鼻香港测量师殖协会没1988年鸦5月贝30年政2坐邓国江熊高级策划萝建设部物业散经理单2000年查3月狸20年尾3江李红峰舞高级策划刮建设部物业旁经理择2000年遣5月旅20年颠4驼李斌叉高级策划悟建设部物业吓经理呢2000年止12月四20年仍5召杨志刚舱工程管理签建设部物业弄经理章2001年报1月校15年奥6闷刘海军慌物业管理圣建设部物业腰经理否2001年香7月遣18年世7貌冯岷幕财务管理培会计师怎1997年泥7月愁9年瓜8兄刘佳拒人事行政科建设部物业傅经理挥统计师质2002年尖9月辟1993年油12月摇20年痕9恐齐红建湖法律顾问尽律师执业证灭1998年液11月巷6年膜3、创新物岔业公司主要巴业绩表丧序号腔项目名称叼物业类型什承接时间蚂物业面积总（型平方米）尽服务方式此1猪中国国际科卡技会展中心各写字楼预1998、娘6芳12800眉0洒全权委托托2沿华展国际公弱寓呈外销公寓难1998死、6辟60000参全权委托戴3但名商大厦隐写字楼父2001、宵12盟20300问全权委托棍4豆博泰大厦术写字楼蛙2004、被3文25000益全权委托授5灵湖北出版文板化城努文化广场烤2003、正4杆12000李0齐全权委托问6斩裕园广场迟商业广场石2003、右7戒12500袍0羽顾问吃7造大连庄河新齐天地商业城荣商业广场停2003、含9派47000乐顾问戏8误宝嘉大厦周写字楼贼2003、项8愁30000始驻场翠4、物业管丙理服务中心繁组织机构图星（共85人蚁）博大大厦项目主任（1人）综合服务副主任（1人）行政副主任（1人）工程副主任（1人）服务部保安部环境部会计出纳1人行政人事兼任强弱电10人空调水暖5人综合维修3人物业助理3人服务员18人监控运行8人门卫值守6人巡视疏导24人保洁外委园艺工2人工程领班（1人）博大大厦项目主任（1人）综合服务副主任（1人）行政副主任（1人）工程副主任（1人）服务部保安部环境部会计出纳1人行政人事兼任强弱电10人空调水暖5人综合维修3人物业助理3人服务员18人监控运行8人门卫值守6人巡视疏导24人保洁外委园艺工2人工程领班（1人）宿（人员架构导将根据项目估实际运行情氧况进行调整尊）挽组织机构图叶说明:斑(1)组织笑机构的设置宝原则是精干设高效,一专赴多能。管理倍服务中心直疮属公司总部雷管辖，实行不整个大楼管幼理中心整体讯管理和各分喝片管理相结渐合的管理方纺式。津(2)管理佳服务中心彻内部实行重轿在领导,减叼少管理环节虑,提高工作舒效率.主任磁和副主任属词于管理层,捆下设各部为悲操作层。管谦理层人数相主对较少,操赖作层人数相抚对较多。购(3)管理族服务中心泽设三名副主免任,一名分型管接待部、闹保安部和保齿洁部;一名抖分管财务部吐和行政部；宇一名分管工盛程部。主任宝直接分管三需个副主任。齿(4)管理乒中心是指挥混,控制的枢倡纽,24小刘时轮流值班枯。设置服务捉热线，负责弃收集,归档午整理和日常锋指挥功能。突(5)保安削部负责大楼花的治安,交秒通与消防管支理；工程部盛负责设备维燃修,养护及贷运行；接待骑部负责来访阁贵宾的接待云,会议接待买和领导办公蜡室卫生保洁饰；保洁部负床责大楼所有盆公共区域的稼卫生保洁。碍(6)人员掩素质上要求率一专多能,末员工起点要绸高,拥有智辉能化知识,惨会电脑,骨四干层要懂外夹语,提倡贸“责高门槛进,棍高门槛出出”豪,所有员工湾既是自己所爬在岗位的专捆家能手,同案时又是其他砌岗位的得力幕助手。姓二、整体运善作程序系统怕整体运行流阳程图：购买招标书规章制度拟定方案购买招标书规章制度拟定方案拟定方案拟定方案机构组建验收接管日常管理涛整体运作流梁程图说明：秋（1）整体序运作流程的绩设计原则是高全面、合理鞠、高效，环欧环相扣，相殖互制约，保及证各环节紧礼密衔接,既贪无盲点,又步无积淀。宇（2）整体淘运行各个环陪节的详细工贫作分解流程狱严格按照我傻公司计划导夹入ISO9序001、I欧SO140剧01质量环真境管理体系董进行运作。大（3）所有诵运作过程均较有严格的监象控保证,充猾分体现管理听效率。整体余运作流程将练实施电脑化银管理。从任罢务下达直到扁完成的检查密都实现智能箱化、电脑化熔。反馈反馈指挥管理服务中心操作层各部员工监督行内部运作类流程图说明搂:伞（1）在内尽部运作流程重设计中,坚赞持全过程管罗理,保证指滨挥,监督的纳封闭性。管忧理层既是指诵挥者,又是疤监督者,计勺划、组织、传控制、反馈沙集于一身，邻避免管理环狡节出现缺漏翼和盲点，有草效保证管理朱及时到位。呢（2）操作贩层职责明确冻，工作程序景有严格的质北量文件进行塌规范。同时醉我们倡导全呆员质量管理之，