制度汇编-工程部管理制度

模拟验收管理办法2.1目的规定房屋模拟验收内容、方法、流程，明确工作人员职责，评估模拟验收工作效果，实现产品持续改进过程，保证交付房屋的质量。2.2适用范围适用于房屋接收前的楼栋本体内及室内外公共部位的模拟验收过程管理和控制。2.3模拟验收内容根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括如下四项内容：房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、交楼标准与合同附图核对、部品部件使用状态检查。2.4模拟验收工作小组模拟验收工作小组成员有：工程总监、工程部、物业公司、成本部、营销部、法务部、客服部，其中工程总监为工作小组组长，客服部为牵头组织部门。2.5职责2.5.1客服部（1）确定模拟验收内容、检查方法、验收流程；（2）负责计划、组织、协调、实施模拟验收过程，监督整改落实情况；（3）负责对发现的需改进的问题进行统计、分析并发布结果；（4）负责对施工进度和整改结果进行监督、验证和跟踪评价。2.5.2工程总监（1）负责组织协调模拟验收的整个过程管控，包括人力资源调配等；（2）负责对工程部的施工进度及整改结果进行考核。2.5.3工程部（1）模拟验收前项目经理部必须进行专项检查（自查）及整改。（2）统筹安排模拟验收问题的整改，整改完成率大于90%。（3）监督整改质量，并对整改结果负责。2.5.4物业公司（1）配合客户部安排物业技术人员参加模拟验收工作。（2）负责对室内外公共区域进行模拟验收检查，汇总问题并反馈整改情况。（3）负责对业主开放日、交付活动前楼体内的开荒清洁工作。2.5.5其他部门（人员）（1）负责配合模拟验收工作。2.6模拟验收工作程序2.6.1模拟验收准备工作（1）编制模拟验收计划，计划内容包括：模拟验收开始按公司计划执行，若有变更，需经分管领导审批；确定参加模拟验收人员（尽可能做到验收人员与验收单位在几轮模拟验收中保持一致）；验收时间、内容安排及任务分配；编制《模拟验收计划表》。（2）资料准备，包括如下：毛坯房模拟验收标准；装修房模拟验收标准；《交楼标准》；合同附图；《模拟验收检查记录表》。（3）工具准备，包括如下工具：红外线测距仪、卷尺、粉笔、标识贴、空鼓杆、相位测试仪、硬板夹、水性大头笔。（4）召开模拟验收动员会，安排如下会议主持人：客服部负责人、工程部负责人；会议内容：宣讲模拟验收目的及重要性；讲解模拟验收计划安排；简单介绍模拟验收标准；讲解整改要求：质量要求、时间要求；强调纪律要求；确定模拟验收培训时间以及参加人员；明晰奖惩措施。（5）确认模拟验收整改标准样板房：在大面积整改前，由工程部根据既定验收及整改标准安排做出一套验收及整改标准样板房，客服部和工程部共同现场验收确认，验收合格后，即成为整改参照标准样板。2.6.2模拟验收培训（1）集中讲授1）讲授人：客户关系中心具体负责人；2）讲授内容：模拟验收标准（见附件模版，实施中可调整）交楼标准合同附图及核对方法常见问题、以往案例讲解现场标示和记录方法检查人员奖惩措施验收过程中注意事项讲解，内容包括：避免干扰：工作人员按照工作职责范围进行工作，不受其它人员工作状态、情绪干扰；坚持原则；检查内容、标准严格按照模拟验收计划、验收标准要求进行检查、记录，在工作过程中不受主观因素影响擅自放松检查标准；单据交接程序：每天上、下午检查的单据在检查工作完成后组长安排检查人员签字，然后将单据交接给客户关系中心信息管理组，并确认单据数量。小组成员管理；组长要对组员进行考勤，工作情况进行及时指导纠正，严格执行检查纪律；电话沟通：验收现场出现有疑惑的问题及时与客户关系中心具体负责人或项目部进行沟通。提问与答疑。（2）现场示范1）示范检查方法：现场随机选取一套房，参照模拟验收标准逐项示范检查；对于空鼓等需要工具辅助检查的内容示范工具使用方法。2）示范记录方法：《模拟验收检查记录表》格式填写注意事项；规范问题书面记录内容、记录格式，详细记录问题便于整改。3）示范标记方法：问题标记工具选择：水泥面用粉笔标记，门、铝合金门窗、部品部件等用标示贴，玻璃用水性大头笔；问题标记方法：水泥面上问题用粉笔将问题点圈示及用箭头指示，并在旁边标明问题内容及日期；用标识贴标示的，在标识贴上记录问题内容，并粘贴于问题点位置。（3）模拟演练与检查1）每组模拟验房小组检查一套房屋，进行培训效果检验；2）对检查结果进行点评、纠正、规范。2.6.3模拟验收实施（1）检查内容：由客服部负责人在模拟验收标准中摘取相关内容。使用功能；交楼标准；现场与合同附图符合情况；设计缺陷；强制性规定；大面积空鼓、严重裂缝、起砂、层高、方正、水平等土建问题。完整性：部品、部件、电气设施是否安装到位成品保护情况水电：通水、通电试验观感色差卫生交楼标准（2）为了避免由于验收人员经验不足，造成检查品质不稳定，及时发现问题，纠正不规范行为，客服部负责人在模拟验收过程中要对新人模拟验收过程进行抽查：抽查时间：每天抽查一次，对发现的问题及时进行纠正；资料抽查：记录表填写是否规范，内容记录是否准确；现场抽查：检查内容是否全面、现场标识是否到位。（3）严格按照时间计划、培训要求进行模拟验收实施；（4）模拟验收中发现的问题点需拍照，并对需整改原因进行情况说明，编制《模拟验收不合格报告》。（5）每天模拟验收结束后召开验收过程碰头会：各小组通报检查过程中发现的主要和共性问题验收工作是否按计划执行；是否有需要协调的问题；记录、标识、检查内容等工作是否有不合理的地方需要调整。（6）客服部将记录表中的问题转换为电子文挡，于次日发给工程部，并要求工程部当日安排整改，同时工程部反馈问题整改情况。（7）模拟验收结束后编制总结报告，进行验收过程总结，问题分析，典型问题需配图片、说明；（8）召开决策会：组织者：项目总经理/董事长。与会部门、人员：派驻项目设计部、工程部、客服部、成本部、营销部、物业部、法务部等其他相关部门（视问题严重程度或整改效率决定是否需要请相关人员出席会议）。会议内容：制定模拟验收发现问题的整改方案，确定整改期限、责任人；设计缺陷问题原则上须整改，但经项目总审批同意后，可不予整改，但须纳入后期设计要求，防止缺陷的重复发生；不予整改的缺陷，营销部须负责拟定统一说辞,并须在集中交付前向交付接待人员做好培训工作。不予整改的问题需形成书面文件，由派驻项目设计部、工程部、成本部、客服部等相关部门会签审批，经项目总签字确认后，交部门存档。（9）客服部监督整改落实情况，并有序组织复检，保障整改效果。整改方案、计划落实情况检查；整改效果检查；推动整改方法：相关部门沟通解决、邮件形式进行通报、上报公司领导、冻结施工单位工程进度款、按合同罚款、提议委托整改等。2.7时间要求1、模拟验收小组成立、模拟验收准备工作、模拟验收培训工作需在交房前45天开始启动，在交房前1个月，客服部正式牵头组织开展模拟验收工作。2、模拟验收工作可根据工程进度情况按分项、分段流程验收，且需在12日内完成，同时必须确保模拟验收户数达到交房数量的一半及以上。3工程现场交付标准3.1总则3.1.1为规范交付标准，确保项目交付质量，特制定本标准。3.1.2本标准适用于工程部在将项目移交至物业公司前作为工程验收的依据，此外，物业公司也可将本交付标准作为其接管验收的依据之一。3.1.3凡是交付内容及质量未达到交付标准要求的，不得进行交付且物业公司可拒绝收房；只有通过验收合格后才能移交至物业公司，并由物业公司进行接管验收。3.1.4本制度所涉及交付验收内容及质量标准仅为最基本、广泛的要求，具体验收内容及质量标准还需结合当地政府及实际情况进行调整。3.2物业接管验收前提条件在各项工程完成后，公司工程部对各项施工项目进行验收，再移交物业公司进行接管验收工作。物业接管验收应具备的前提条件如下：（1）单体工程已按合同要求全部完工，并经竣工验收合格，且所提出问题已全部整改完毕；（2）绿化、景观工程完成，场地整洁，已提供各类种植类、硬质景观类、水景类、管线照明、背景音响、道路附属设施等硬件设施；中间验收资料，最终验收资料等软件材料。（3）供电、供水、排水、卫生、道路、消防、通风、电梯、智能化等设备和设施功能调试合格，可正常使用。（4）按设计标准设置汽车、摩托车、自行车停车车位（包括临时停放车位），并配套相关设施齐全，并能正常使用。（5）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备安装、智能化、配套设施、地下管网工程等竣工图已提供。（6）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件和物业管理所必须的其他资料已编制齐全。（7）房屋居住地、小区名称、邮编往来，幢、户编号已经由有关部门确认并安装好。（8）小区设置信报箱、宣传栏，其规格、位置须符合有关规定。（9）小区垃圾存放、中转的相关设施或处理方法均符合有关规定。3.3建筑交付标准3.3.1毛胚交付标准项目名称毛坯室内厅天花混凝土结构面，白腻子两遍墙身白腻子两遍地面细石砼找平入户门配置防盗猫眼、门锁、门吸、防盗扣卧房天花混凝土结构面，白腻子两遍墙身白腻子两遍房门预留洞口地面细石砼找平卫生间天花混凝土结构面，白腻子两遍，下挂10cm墙身砂浆粉刷找平卫生间门预留洞口地面地面设防水层，细石砼找平厨房天花混凝土结构面，白腻子两遍，下挂10cm墙身砂浆粉刷找平厨房门预留洞口地面地面设防水层，细石砼找平地下室（仅限带地下室单位）厅天花混凝土结构面，白腻子两遍墙身白腻子两遍地面细石砼找平房门预留洞口或安装普通门卫生间天花混凝土结构面，白腻子两遍，下挂10cm墙身全部白腻子两遍卫生间门预留洞口地面地面设防水层，细石砼找平设备灯饰厅、房、厨、卫、阳台预留灯位插座、电器开关户内总电源配电箱，采用漏电保护器；所有房间均预留开关底盒、插座底盒及线管；厨房给排水给、排水接口预留烟道成品烟道，预留排烟口燃气燃气管入户，预留接口卫生间给排水给、排水接口预留有线电视

电话线

宽带分布室内配备有线电视插座端口；室内配备电话插座；室内配备宽带网信息插座。抄表系统水表每层集中设置在管道井内；阳台厨房阳台配备插座及地漏排水系统客厅阳台配备地漏排水系统智能化系统小区入口、单元门、入户门叁道设防；户内安装嵌入式可视对讲、安防、门铃三位一体集成主机；安装入户门磁、紧急按钮、红外探头、燃气泄漏报警器（根据项目实际情况选择安装）四防区。室外外墙外墙涂料铝合金门窗铝合金框料，采用钢化玻璃（参照设计图纸选用）阳台（不适用于底层单位）水泥砂浆，表面涂料或面砖（根据设计图纸施工）公共空间首层入户大堂天花乳胶漆，局部吊顶。墙身部分抛光砖，配石材波打线，局部乳胶漆，配花岗岩电梯门套。地面抛光砖配石材波打线标准层电梯大堂天花乳胶漆，局部吊顶墙身抛光砖，局部乳胶漆。地面抛光砖配石材波打线消防楼梯天花乳胶漆。墙身乳胶漆。地面水泥砂浆找平电梯轿厢内设精美装修。备注：如有特殊要求的，按设计图纸施工交付。3.3.2精装交付标准由于不同的项目有不同的精装修标准，需将设计要求作为交付验收标准。3.3.3建筑各部位质量要求以下各建筑分项内容包括了毛坯、精装修各部位质量要求，各工程项目需根据项目的实际情况比照项目中所涉及到的分项质量要求进行验收。地面——首先任何类型地面必须方正、对角等长（1）水泥地面：表面平整、颜色均匀，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂等现象。（2）瓷砖地面（厨、卫、阳台）：a.瓷砖铺贴平整、对缝整齐、勾缝饱满均匀，无鼓开裂、缺棱、掉角、色差、污染、灼伤；b.地漏口须设置在对角裁开的方砖正中并低于周边地面0.5cm，且收边美观、圆滑；c.厨卫和阳台地面肉眼可见明显坡向地漏，须放水检验排水畅通、不积水、不渗漏。墙面——任何类型墙面也必须方正、对角等长（1）水泥砂浆墙面：表面平整，颜色基本一致，无空鼓，裂缝、脱皮、麻面和起砂现象。（2）乳胶漆墙面：a.无裂缝、裂纹，无掉粉、起皮，无流坠、疙瘩，漏刷、污损、透底；b.刷纹通顺、无明显刷纹，光感均匀、无起伏阴影和色差；基本无返碱、咬色；c.阴阳角线条清晰、方正顺直；（3）瓷片墙面a.漆片牢固平整、无歪斜，对缝整齐、勾缝饱满均匀；b.无破裂、划伤；无空鼓、色差、污渍，缺棱掉角；c.阴阳角处瓷片搭接方向正确，排版合理，非整砖尺寸应大于二分之一；天花（1）水泥砂浆天花：表面平整，颜色基本一致，无空鼓、裂缝、脱皮、麻面和起砂现象。（2）乳胶漆天花：a.无裂缝，掉峰粉、起皮，无流坠、疙瘩、漏刷、透底；b.刷纹通顺、无明显刷纹，光感均匀、无起伏阴影和色差；c.阴阳角线条清晰，方正顺直；d.基本无反碱、咬色。（3）天花阴角线：线条清晰顺直，无可见接缝，无缺损、裂口。（4）天花吊顶：a.整体完好、安装牢固，表面平整、颜色均匀、线角顺直方正；b.无污染、折裂、锤伤、缺棱掉角；c.接缝均匀一致。预留——包括预留孔、室外空调板、百叶和预留接口（1）预留孔：a.空调、抽油烟机、热水器等预留孔无遗漏，并应靠近安装设备位置，高度符合设备安装要求；b.孔口内高外低，倾斜30度左右；c.空中无阻隔物，孔口收边平整、圆滑；d.外口无障碍物（管道、外墙装饰等），防雨水倒灌措施到位。（2）室外空调板、百叶：a.无遗漏且方便安装，长、宽、高应符合室外机安装要求，与空调插座及预留孔一一对应；b.装饰百叶安装牢固、垂直方正，表面完好，无破损、磕伤、划痕、锈蚀、污染等。（3）预留接口：a.泠热水管、煤气管、空调冷凝水管预留接口位置、高度正确合理、方便安装；b.与墙体结合处收口平整、美观；c.空调冷凝水管预留接口应为顺水三通；d.所有埋墙空调冷凝水管必须灌水检验是否渗漏。门、窗——规格、几何尺寸符合设计要求（1）开关、锁灵活自如、平稳、无噪音；（2）小五金配件（门锁、门吸、门铰、猫眼等）齐全，无松脱、晃动、磨损、划伤、锈迹等；（3）门扇与门套垂直平整，密合性好，缝隙适度、均匀；（4）外墙门窗不渗漏，厨卫门、框无浸水痕迹；（5）饰面板、贴脸线条颜色、纹路一致，拼接平顺，无明显疤痕、虫眼、脱胶、钉孔，无划痕、缺损磕伤、污染等；（6）油漆面润泽无色差，光感均匀、手感平滑，无起皮、漏刷、透底、反碱、咬色、流坠、疙瘩等；（7）窗边打胶均匀美观，密封胶条无缺损；（8）窗花制作安装精细，打胶均匀美观；（9）玻璃完好无损，无气泡、波纹、磕伤、划痕、污染、焊点等（中空玻璃无灰尘和水雾气）。阳台护栏、栏板（1）油漆均匀饱满，无色差、龟裂、脱皮、锈蚀现象；（2）连（焊）接牢固、焊点平滑，与墙面连接处平整美观；（3）栏板安装牢固，无缺损、划伤，固定件完好、无锈蚀；（4）栏杆预留装修完成高度符合规范要求；（5）防攀爬措施到位，封闭完整，无安全隐患。灯具（1）无松动、破损，表面整洁、开关正常、位置正确；（2）灯泡完好、规格型号正确，符合设计要求。开关、插座（强电、电视、电话、网络）、接线盒、配电箱（1）位置、高度正确合理，安装牢固、端正；（2）规格型号符合设计及交楼标准要求，使用、通电（测试灯试电）；（3）表面完好，无破损、磕伤、划痕、锈蚀、污染等；（4）开、关位置与标示对应，控制灯具正确；（5）配电箱无锈蚀损坏，布线整齐，接点紧固，负荷及支线开关标识清楚，漏电开关自检正常，箱体接地良好；（6）电表编号与房号对应正确；门铃、（可视）对讲（1）位置、高度正确合理，安装牢固、端正；（2）规格、型号、功能符合设计要求及交楼标准；（3）表面完好，无破损、磕伤、划痕、锈蚀、污染等；（4）使用正常，声音清晰，无杂音、串音；0卫生洁具——包括浴缸、淋浴，镜面、台面地柜，洗手盆、座便器，水龙头、花洒，结具小配件等（1）浴缸、淋浴：a.浴缸表面颜色均匀一致，无破损、脱瓷、划伤磕伤、锈蚀、污染；b.储水塞动作自如、不渗漏，排水畅通有吸力；c.浴缸侧面底部适当位置须设200*200检修口；d.淋浴门动作自如。（2）镜面、台面地柜：a.无破裂、划痕、污渍，周边打胶饱满均匀美观；b.镜面方正、配件齐全、安装牢固端正；c.台面与洗手盆接合处打胶饱满均匀无渗漏；d.地柜安装牢固端正、配件齐全，颜色均匀一致，内外表面无损伤，无虫蚁破坏；门缝均匀、开关灵活，不回弹、翘曲。（3）洗手盆、座便器：a.洁具及配件安装牢固端正，无破裂、脱瓷、划痕、水锈、污渍，洗手盆闭水器启闭灵活自如；b.洁具及存水弯无渗漏，排水畅通有吸力，无反臭现象；c.座便器紧靠墙面，水箱进水阀启闭自如不渗漏。（4）水龙头、花洒：a.安装牢固端正，开关自如，表面无损伤、锈蚀；b.出水流速及水量正常，无滴漏现象。（5）洁具小配件a.齐全完好，安装位置恰当、符合使用要求。1厨房设备——包括橱柜，洗菜盆、水龙头、抽油烟机、煤气灶等（1）橱柜：a.安装牢固端正、配件齐全，位置符合设计要求，周边与墙面结合紧密、打胶均匀饱满；b.颜色均匀一致，内外表面无损伤，无虫蚁破坏；c.门缝均匀、开关灵活，不回弹、翘曲；d.台面平整光亮，磨边圆滑美观，接缝平直紧密、打胶完好、手感平滑，无裂缝、缺损、划痕、磕伤、污染等；e.煤气软管预留孔大小、位置恰当。（2）洗菜盆、水龙头：a.表面无损伤、锈蚀；b.菜盆闭水器启闭灵活自如，关闭时不渗漏、开启时排水畅通，排水管存水弯不渗漏；c.水龙头安装牢固端正，开关灵活自如，表面无损伤、锈蚀，出水流速及水量正常，无滴漏现象；d.上水软管表面无损伤，与角阀及水龙头连接处无渗漏。（3）抽油烟机、煤气灶：a.抽油烟机安装牢固端正，外表无损伤、锈蚀；b.运行平稳无异声，操作按钮灵活，照明正常；c.有明显抽吸风力，且风向正确，逆风阀安装到位，排烟管连接紧密，不漏烟；d.煤气灶安装平稳，安装位置合理，配件齐全，无损伤，打火正常。2给排水——包括给水，排水和防渗漏（1）给水：a.给水分户总阀开关正常，操作灵活自如、无渗漏、无进水；b.水表无损伤，运转方向正确；c.外墙管与外墙涂料颜色一致。（2）排水：a.试水：排水顺畅、有吸力，不渗漏。b.洗衣机滴漏不应设在厨房菜盆、灶台、冰箱、卫生间洗脸盆的前方或阳台上经常行走的部位；c.配件齐全，安装到位；d.预留口位置准确，保护有效，管内无异物；e.排水管无污染、无划伤，外墙管与外墙涂料颜色一致；f.预留排污口防返臭措施到位；g.层间阻火圈安装牢固。3屋面、阳台、露台排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。屋面上的排水管下有承水板。女儿墙上收口有腰线。4煤气管、表（1）无损伤，接口密封好，无泄漏隐患，分户总阀开关正常；（2）煤气管道安装平直，与墙面间距均匀，接口处麻丝清理干净，管道表面应刷银灰色油漆，且均匀美观，管卡安装牢固美观；（3）管道穿墙处封堵完好、平整美观；（4）管卡进行专门防渗漏措施。5室内卫生（1）彻底清洁、窗明几净，无建筑垃圾、建筑标记机遗留物品。6楼梯钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑，扶手无裂缝，无表皮剥落，下口扁钢用胶合板封盖。7电梯电梯井道前坡度设置正确，井道底坑防水施工满足要求，无积水、垃圾；桥箱内成品保护设施安装到位，照明、通风等自动控制功能正常，三方通话功能正常，电梯轿厢至监控中心呼叫正常，通话清晰。8地下车库（1）车库出入口刷卡系统、道闸运行正常，减速带设置位置合理，各类提示标牌齐全。（2）车库内无渗漏现象，地坪洁净，分割逢设置合理，保护、防撞设施安装到位，车位线、车位号、车位锁各类指示、提示标志标牌齐全。（3）防火卷帘门升降控制功能正常，应急照明、疏散指示灯显示正常。（4）各类消防设备安装牢固，位置合理，标识清楚；消防泵、喷淋泵等手动、自动启停控制、状态显示功能正常；火灾探测器、手动报警按钮的报警功能正常、报警部位显示正确，报警信号发生后消防联动设备在规定时间内发生动作的功能正常。（5）地下室伸缩缝盖板安装平整，线条顺直，面层清洁无污染，美观大方。3.4公共配套设施交付标准3.4.1天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好，排气管出屋面高度符合规范。3.4.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。3.4.3屋面避雷设施连接牢固，焊缝饱满，搭接长度满足规范。3.4.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常，灯柱无锈蚀、油漆剥落等现象。3.4.5绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。3.4.6主干道沥青路面平整，无污染，坡度设置正确，排水通畅，无明显积水，交通标识线、路牌清楚完好。3.4.7铺装面层拼砌整齐，缝隙均匀，无空鼓现象，路面排水畅通，不积水，无污染。3.4.8消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全。3.4.9消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足，管道上下细部收刹到位。3.4.10幢、户编号已经由有关部门确认，楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。3.4.11保安岗亭安装，配件齐全，标识清晰，完好无损。3.4.12道闸安装牢固，人工、自动开启灵活，标识清楚，完好无损；减速带安装平整，牢固，位置合理。3.4.13明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。3.4.14各类检查井、化粪池排水畅通，井壁粉刷，无裂缝，池、井内无杂物、堵塞现象，管道坡度合理，排水顺畅。3.4.15护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。3.4.16台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。3.4.17信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。3.5设备交付标准3.5.1电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。3.5.2变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。3.5.3中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚、机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。3.5.4保安、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。3.5.5给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。3.5.6一卡通系统：设备安装齐全有效，刷卡、道杆、监控、收费、授权等功能良好。3.6市政景观交付标准3.6.1园路、广场、景墙铺装面层平整、线条流畅、缝隙均匀；道路铺装无空鼓现象，不积水、无污染。3.6.2喷泉喷水正常，程序控制柜控制正常，无漏电现象；水池无渗漏现象，池内无杂物，水体洁净，安全性符合规范，给排水系统运行正常。3.6.3橡胶垫、木平台平整，缝隙均匀，有排水措施、表面无积水，木板无开裂。3.6.4亭、廊结构安全合理，表面处理美观。3.6.5花架钢构件表面经除油、除锈和磷化工艺处理，木制构件经除虫、防腐、烘干处理，户外持久耐用。3.6.6小品、雕塑等有艺术美感，景石、陶罐等布置安装自然、合理，无安全隐患。3.6.7休闲桌椅、运动器材安装牢固，安全性能符合规范要求。3.6.8喷灌系统喷头布置合理，管道达到设计要求、给水正常，无漏水现象，有放空装置。3.6.9庭院灯、草坪灯等照明灯使用正常，管线无外露，无漏电现象，配电箱位置合理、安全。3.6.10草坪、地被植物修剪平整、自然流畅，无杂草、枯死苗，种植密度合理均匀。3.6.11球类、大灌木、乔木规格达到设计要求，种植后地型同四周保持平整流畅，无死树、较大枯枝等，支撑保护符合标准。3.6.12路牙石砌筑整齐、灰缝饱满，无明显裂缝，无缺棱掉角，排水井排水通畅。3.7智能化交付标准3.7.1设备安装质量要求：（1）系统前端设备：应安装位置合理，安装牢固、整洁美观，走线规范、线缆整理顺直，标识齐全并牢靠。（2）机房设备：安装平稳、合理、操作方便、便于维护，机架线缆绑扎整齐，标识齐全并牢靠，机房防雷、接地符合规范和设计要求。3.7.2访客可视对讲系统可视图象、通话清晰，开启单元门的的开锁功能正常，CCD红外夜视功能、密码开锁功能正常，若遇掉电情况，备用电源供电时间能满足设计要求。3.7.3门禁控制系统（1）刷卡开门、出门按钮开门功能正常。（2）门禁控制器储存信息功能正常。（3）联网状态下，门禁控制器和管理中心电脑之间的信息传输功能正常，实时、准确显示刷卡信息并能储存、查询信息。3.7.4家庭安防系统（1）探测器安装位置、安装角度、探测范围、防拆保护等符合产品和设计要求，紧急按钮便于操作，能及时准确传输紧急求助信号。（2）住户报警主机布防、撤防、旁路和报警显示功能正常。（3）管理中心能正确显示住户各种报警信号，并能正确记录、确认报警的性质、报警住户。3.7.5视频监控系统（1）摄像机安装位置、监控范围、系统功能应达到设计要求。云台转动平稳、镜头光圈的调节，变焦、变倍等功能正常。（2）矩阵监控主机的切换、控制、编程等功能应达到设计要求。监视图像应清晰，无明显干扰，应能正常显示摄像时间、位置，图像回放清晰，出入口图像应能识别车牌号，辨识人的面部特征。录像系统图像记录的保存时间，记录的检索、查找、备份满足设计要求。3.7.6周界报警系统（1）入侵探测器的安装位置、高度合理，对射探测器形成的警戒范围应无盲区。（2）系统布防、撤防、旁路和报警显示功能正常。（3）有联动要求时，报警后对应的灯光、摄像机、录像系统等联动功能正常。3.7.7电子巡更系统（1）巡更棒识读巡更点信息准确、可靠，巡更点分布合理。（2）系统具有的巡查时间、地点、人员和顺序等数据的显示、存储、查询等功能正常。3.7.8停车场管理系统车辆检测器能有效探测车辆、自动落闸功能正常。读卡器功能正常，能正确识别卡的有效性，读卡距离和灵敏度满足设计要求，刷卡开启道闸功能正常，手动开、关道闸功能正常。联网系统的信息存储、监控管理等功能正常。带收费功能的系统，计费、显示、收费、统计、信息储存等功能正常。具有发卡器功能的自动发卡功能正常，并能正常记录车辆入场日期、时间。3.7.9背景音乐系统（1）音箱分布合理，播放背景音乐、公共广播功能正常，分区播放符合设计划分要求。（2）如与消防共用广播设备，当火灾或突发事故发生时，应能自动强制切换为紧急广播播出。4物业接管验收管理办法4.1目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。4.2适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。4.3职责（1）交房前3个月，物业公司负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。（2）验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。（3）验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。（4）验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。（5）由物业总公司跟发展商办理接管手续。4.4工作程序为确保物业接管验收工作能够得到顺利开展，确保工作质量，物业接管验收工作共分为三个阶段：第一阶段：验收准备阶段在交房前3个月，验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准（详见附件1：物业接管验收标准）。第二阶段：预验收阶段在交房前2个月，物业公司/物业部开始采取一房一验的形式对入伙楼栋进行预验收，预验收内容重点集中在工程质量、使用功能性和设备检查等方面。（1)预验收小组依据验收计划、标准，按专业分工对楼栋进行一户一验。（2)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。（3)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。（4)设备的实物验收,要做到符合以下几点：①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合；②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。（5)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。（6）预验收结束后，物业公司/物业部将《预验收不合格报告》交至客服部，由客服牵头组织项目总、工程部、营销部、设计部、施工单位、监理单位等对《预验收不合格报告》进行评审，明确哪些问题点需要进行整改以及整改完成时间（整改完成时间原则上要求在7天内完成）。第三阶段：物业接管阶段在预验收合格通过后，物业公司和地产公司进行移交档案、资料验收操作，根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。第八节非流程性管理标准1工程交底管理标准1.1目的为规范工程管理，统一在工程建设过程中工程条线各项交底的流程、标准、交底内容、时间限制等，特制定本标准。1.2适用范围本标准适用中南房地产目前开发的所有项目。1.3主要交底内容及要求序号名称主要交底内容交底人交底对象交底时间备注主责部门配合部门1合同交底明确双方的责权利，工期、质量、工程价款的确定及支付、结算、违约责任等。招标部工程部、招标部、成本部、核算部项目公司各部门、条线负责人合同签订完毕后1月内2公司管理制度交底明确公司的现场管理办法、签证、进度款、竣工结算等的办理流程、内业管理、会议管理等内容。工程部设计部、招标部、核算部监理单位、施工单位、设计单位、物资供应商等。甲乙双方合同签订完毕后3工程策划交底明确施工界线、规划布局，内外部围档做法等，便于施工单位进行平面布置工程部总承包施工单位、监理单位。施工单位进场施工前4图纸交底建设单位组织，由设计单位向施工单位、监理单位主要交代建筑物的功能与特点、设计意图与要求等设计部工程部、总工办施工单位、监理单位。施工图纸发放后一周内根据项目总体规划可分阶段进行5质量、安全目标交底明确工程施工过程中的质量管理目标、安全目标及为此采取的必要措施等工程部施工单位、监理单位。工程施工前6基础交底明确基础施工采用的新工艺、新材料、建议性施工注意点工程部设计部、总工办施工单位、监理单位。土方开挖前7主体交底明确主体施工采用的新工艺、新材料、建议性施工注意点工程部设计部、总工办施工单位、监理单位。可根据实际与基础交底合并进行8装修交底明确装修（粗装修、精装修）施工采用的新工艺、新材料、建议性施工注意点设计部工程部、总工办施工单位、监理单位。可根据实际与基础交底、主体交底合并进行9材料交底明确施工全过程中采用的新材料、材料封样、材料验收、甲供材、甲指乙供认价材料、乙供材料等工程部招标部、设计部、总工办、物资部施工单位、监理单位。施工单位进场施工前也可在合同条款中规定10内业资料交底明确施工单位进场前、日常工作中、竣工验收各阶段提报资料（主要侧重房地产内部表单资料的交底）工程部施工单位、监理单位。施工单位进场施工前。11变更、签证限额交底明确施工过程中各阶段（基础、主体、装修）变更、签证限额（必须在合同条款中明确）工程部设计部、成本部、核算部施工单位、监理单位。施工单位进场施工前也可在合同条款中规定12工程进度款支付程序交底明确日常工程进度款申请、支付的程序、上报的资料、扣款的标准、延期支付的标准等工程部成本部、核算部、财务部施工单位、监理单位。施工单位进场施工前也可在合同条款中规定13竣工结算程序交底明确工程竣工结算申请、支付程序、上报的资料、扣款标准、延期支付标准等工程部成本部、核算部、财务部施工单位、监理单位。施工单位进场施工前1.4支持性文件附表1：合同交底（适用于招标部、工程部）编号：合同名称合同编号交底人交底日期交底内容：接受交底人附表2：设计图纸交底记录（一）工程名称建设单位施工单位监理单位设计单位勘查单位建筑面积m2工程造价万元层数结构类型层数交底地点承包范围交底时间图纸编号参加会审单位名称参加人姓名（签字）

附表3：设计图纸交底记录（二）序号审图意见交底意见设计人员签名：（盖章）年月日记录人：说明：1、本表由设计管理中心汇总相关部门评审意见后填写，经相关人员会签后发施工图设计单位进行施工图修改；2、本表在项目竣工后保存2年。2图纸管理2.1目的规范工程图纸管理，确保其有效性和保密性。2.2适用范围适用于工程图纸的形成、接收、更新、标识、发放、执行、回收、销毁及归档管理。2.3术语和定义3.1标识图纸：对工程图纸版本及修订状态进行标记的工作。3.2图纸更新：工程更改图纸替换原作废设计图的工作。2.4职责2.4.1设计管理部（1）按照合同和建设要求配合设计单位提供施工图纸；（2）负责与设计单位对接项目的设计图纸、施工图纸，做好与设计单位之间图纸的接收、登记、标识、更新、日常管理和归档管理；（3）负责将设计单位设计的图纸向相关部门进行发放，做好图纸的发放、回收、移交工作并记录。（3）负责回收作废图纸，并进行报废图纸销毁；（4）将经规划部门审批通过的原图及批文交行政管理部登记存档；（5）将审图部门审查通过的原图各移交一份给行政管理部登记存档。2.4.2工程部（1）接受设计部发放的图纸并妥善保管和登记，确保使用图纸有效性。（2）负责将图纸下发至施工单位，并做好登记工作（2）督促各项目部完成竣工图纸的编制和组织；（3）检查、指导各项目图纸管理工作。（4）接受图纸并妥善保管和登记，确保使用图纸有效性。（5）组织进行竣工图纸的收集和整理；（6）负责将设计变更及时标注于施工图上；（7）负责督促施工单位完成竣工图纸版本的编制；（8）负责审核施工单位编制的工程竣工图纸。2.4.3行政管理部（1）负责项目报建审批通过的原图及批文的存档管理；（2）按规定在工程竣工验收后接收应归档施工图的纸质及电子版本、竣工图的纸质及电子版本。2.5工作程序2.5.1方案图的管理（1）设计管理部负责方案图的管理。（2）设计管理部收到方案图后，需要标识图纸版本号，并登记，建立目录。（3）如日常工作需要利用方案图，须通过《文件借阅审批单》办理借用手续，利用完毕，及时归还。（4）政府审批通过的方案图及审批文本须移交纸质版和电子版各一份至行政管理部进行存档。方案图移交须办理《图纸交接登记表》。2.5.2报建图的管理（1）设计管理部负责将报建图送前期管理部进行报建。（2）报建图再送前期管理部之前，须进行图纸台帐登记，图纸版本按以下编号规则登记、标识：根据图纸不同版本的产生时间及内容标识，修订状态从0、1…到9依次递增，版本由A、B…到Z依次递增。（3）报建图要求折叠成A4大小，图标栏一律在右下角，并要折叠露出图章。（4）报建图通过审批后，由设计管理部将经规划局审批通过的原图及批文移交行政管理部登记存档。方案图移交须办理《图纸交接登记表》，并由双方签字确认。2.5.3施工图管理（1）设计管理部负责提供施工图，并对图纸进行标注。所有图纸要标明项目、专业、图名、图号、版次及出图日期，并有完备的签字盖章手续及施工图目录。图纸版次编制规则同2.5.2的规定。（2）施工图分别由设计部分发给工程部、成本部，并由工程部下发至监理单位、施工单位。（3）设计管理部向项目其他部门下发图纸，须办理《图纸交接登记表》，并由双方签字确认。（4）交项目现场用于施工管理及成本核算的施工图纸，按图纸原图幅分专业装订成册。（5）移交项目部的施工图，要求折叠成A4大小，图标栏一律在右下角，并要折叠露出图章。（6）图纸提供给工程部人员从事项目施工管理使用，非工程部人员借用、调用、查阅要填报《文件借阅审批单》经工程部经理批准后，在《文件利用登记表》中登记，方能借出。2.5.4竣工图的管理（1）竣工图编制的责任人竣工图由施工单位根据施工图以及全部的签证变更资料进行负责编制，工程部负责督办。（2）竣工图的提供在工程竣工后，由设计管理部负责协调设计单位提供四套新的施工蓝图给施工单位，专门用于绘制竣工图。新的施工蓝图根据原始的施工图以及施工过程资料进行绘制。工程部负责向施工单位提供所有施工过程中的签证变更资料，用于绘制竣工图。四套竣工图分别用于城建档案馆、建设单位委托的物业公司、建设单位造价及工程审计部、建设单位档案室。（3）竣工图绘制=1\*GB3①凡按施工图进行施工没有变更的工程，由施工单位负责在原设计施工图上加盖“竣工图”标志章，经施工单位技术负责人、编制人、审核人和监理单位现场监理、总监签字后即作为竣工图，（竣工图标志章尺寸统一为60mm×40mm，按当地城建档案馆要求制作）。=2\*GB3②凡在施工中有一般性变更，能够在原施工图上加以修改补充的，可不重新制作，由施工单位负责在原施工图（必须是新蓝图）上=3\*GB3③由于修改较大而使在原图上杠改后图面不清、辨认困难的应将修改部位框出，在本张图的空白处或增页绘制。竣工图的绘制，必须依据在施工过程中确已实施的图纸会审记录、设计修改变更通知单、工程联系函以及隐蔽工程验收或对工程进行的实测实量等形成的有效记录进行编制，确保图物相符。=6\*GB3⑥竣工图的绘制（包括新绘和改绘）必须符合国家制图标准，使用国家规定的法定单位和文字；深度及表达方式就与原设计图相一致。=7\*GB3⑦不论是施工单位编制的竣工图，还是设计单位重新绘制的竣工图，均需要施工单位技术负责人、编制人、审核人和监理单位现场监理、总监签字，并盖上竣工图章后才能作为竣工图。（4）竣工图收集、整理=1\*GB3①竣工图应按专业整理成册，归并至单位工程档案资料。=2\*GB3②由总包单位发包给分包单位施工的工程，竣工图由总包单位按专业整理成册，并归入单位工程档案资料。=3\*GB3③由建设单位平行发包的专业竣工图，施工单位整理成册后，由项目部（下属公司工程部）归并入相应单位工程并编号。（5）竣工图审查=1\*GB3①监理单位负责审查竣工图绘制是否真实、完全反应了工程实体的状况，是否将设计变更内容反映到竣工图中，如出现不真实的情况，必须跟踪、监督施工单位整改直至完善后并签认。=2\*GB3②经监理审查后、签认后的竣工图，方可报工程部、设计部专业工程师审查。如竣工图绘制未能真实、完全反映工程实体的状况，未将设计变更内容反映到竣工图中，必须返回施工单位重新绘制，直至完善后才能予以签认，特别是对于安装部分的管线预埋，要按照实际且符合规范标准进行审核。经工程部、工程总监、设计部专业工程师审查后的竣工图，流转至成本部，由成本部对竣工图进行复核。=3\*GB3③在竣工验收前，所有竣工资料（含竣工图）必须经过城建档案馆的档案专项验收。=4\*GB3④严禁监理单位、建设单位专业工程师不审核竣工图，或由施工单位代为签字。（6）编制电子竣工图纸质竣工图编制完成并经审核无误后，由设计管理部交由设计单位编制竣工图电子版本。（7）竣工图移交=1\*GB3①工程竣工验收后，施工单位在工程部组织下向城建档案馆移交工程全套竣工资料（含竣工图）。=2\*GB3②工程竣工验收后，施工单位在工程部组织下向建设单位委托的物业公司移交工程全套竣工资料（含竣工图）。=3\*GB3③工程竣工验收后，施工单位在工程部组织下向建设单位行政管理部档案管理员移交工程全套竣工资料（含竣工图）。=4\*GB3④工程竣工验收后，为了配合工程结算和审计工作，施工单位在建设单位项目部组织下向建设单位核算部移交工程全套工程竣工图。（8）竣工资料检查1）项目工程副总为施工过程资料管理的第一责任人，对项目的施工过程资料负责。工程总监应定期检查成本部、工程部和设计部的签证变更记录及相关的施工过程资料，核查施工过程资料的一致性，并形成检查记录。如发现不一致，需查清遗漏之处并补齐。2）工程审计过程中，如果发现竣工图和结算资料有签证变更的遗漏项、错项，或不符合项目实际情况之处，则由工程审计中心反馈至工程部予以整改。3监理工作管理3.1总则3.1.1为了规范监理的工作行为，明确工作责任，更好发挥监理公司的作用，特制定本管理细则。3.2监理方职责3.2.1监理单位职责：（1）工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、建设工程监理规范、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。（2）监理单位应依据监理合同配备监理组成员进驻施工现场和需要的检测设备和工具。（3）本工程使用或者安装建筑材料、建筑物配件、设备必须得到监理工程师的签字认可，单位工程的验收、隐蔽工程的验收、工程款的支付及竣工验收须得到监理工程师的签字认可。（4）监理单位应该督促项目监理机构按照工程监理规范，采取旁站、巡视和平行检验等到形式，实施监理。（5）监理单位应该监督项目监理机构遵守国家有关的法律、法规及技术标准；全面履行监理合同，控制本工程质量、造价和进度，管理建设工程相关合同，协调工程建设有关各方关系；做好各类监理资料的管理工作，监理工作结束后，要求项目监理机构提交完整的监理档案资料。（6）监理单位应对项目监理机构的工作进行考核，指导项目监理机构有效地开展监理工作。项目监理机构应在完成监理合同约定的监理工作后撤离现场。（7）监理单位负责在工程监理期间所发生的一切安全事故，如因监理单位原因造成的安全事故由监理人自行负责。（8）监理单位不按照委托监理合同的约定履行监理义务，对应当监督检查的项目不检查或者不按照规定检查，给建设单位造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。工程监理单位与承包单位串通，为承包单位谋取非法利益，给建设单位造成损失的，应当与承包单位承担连带赔偿责任。（9）在合同期内或合同终止后，未征得业主方同意，不得泄漏与本工程、本合同业务有关的保密资料。3.2.2项目监理机构职责：监理机构是指监理单位依据监理合同派驻工程现场，由监理人员和其他工作人员组成，全面履行监理合同的机构，监理机构应在监理合同授权的范围内行使职权。（1）监理机构的基本职责与权限:1)协助发包人选择承包人、设备和材料供货人。2)审核承包人拟选择的分包项目和分包人。3)审批承包人提交的各类文件。4)签发指令、指示、通知、批复等监理文件。5)监督、检查施工过程及施工现场安全和环境保护情况。6)监督、检查工程施工进度。7)检验施工项目的材料、构配件、工程设备的质量和工程施工质量。8)处理施工中影响或造成工程质量和安全事故的紧急情况。9)审核工程计量，签发各类付款证书。10)处理合同违约、变更和索赔等合同实施中的问题。11)参与或协助发包人组织工程验收，签发工程移交证书；监督、检查工程保修情况，签发保修责任终止证书。12)主持施工合同各方之间关系的协调工作。13)监理合同约定的其他职责与权限（2）监理机构的其他职责：1)监理机构应制定与监理工作内容相适应的工作制度和管理制度。2)监理机构应将总监理工程师和其他主要监理人员的姓名、监理业务分工和授权范围报送发包人并通知承包人。3)监理机构进驻工地后，应将开展监理工作的基本工作程序、工作制度和工作方法等向承包人进行交底。4)监理机构应在完成监理合同约定的全部工作后，将履行合同期间从发包人领取的设计文件、图纸等资料归还发包人，并履行保密义务。3.2.3监理人员职责：（1）总监理工程师应履行的职责：1)确定项目监理机构人员的分工和岗位职责。2)主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，并负责管理项目监理机构的日常工作。3)审查总包，分包单位的资质，并提出审查意见。4)检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况可进行人员调配，对不称职的人员应调换其工作。5)主持监理工作会议，签发项目监理机构的文件和指令。6)审定承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划。7)审核签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算。8)审查和处理工程变更。9)主持或参与工程质量事故的调查。10)调解建设单位与承包单位的合同、索赔、工程延期等争议事项。11)组织编写并签发监理周、月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结。12)审核签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收。（2）专业监理工程师应履行的职责：1)负责编制本专业的监理实施细则。2)负责本专业监理工作的具体实施。3)审查承包单位提交的涉及本专业的计划、方案、申请、变更，并向总监理工程师提出报告。4)负责本专业分项工程验收及隐蔽工程验收。5)定期向总监理工程师提交本专业监理工作实施情况报告，对重大问题及时向总监理工程师汇报和请示。6)根据本专业监理实施情况做好监理日记。7)负责本专业监理资料的收集、汇总及整理，参与编写监理周，月报。8)核查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及质量情况。9)负责本专业的工程计量工作，审核工程计量的数据和原始凭证。（3）监理员应履行的职责：1)在专业监理工程师的指导下开展现场监理工作；2)检查承包单位投入工程项目的人力、材料、主要设备及其使用、运行状况，并做好检查记录；3)复核或从施工现场直接获取工程计量的有关数据并签署原始凭证；4)按设计图及有关标准，对承包单位的工艺过程或施工工序进行检查和记录，对加工制作及工序施工质量检查结果进行记录；5)担任旁站工作，发现问题及时指出并向专业监理工程师报告；6)做好监理日记和有关的监理记录。3.3监理工作内容和要求3.3.1总体明确监理工作内容和要求：（1）工程质量。（2）施工安全与文明施工。（3）建设工期。（4）施工阶段的主要职责：1）审核施工单位编写的开工报告，核查建设工程办理计划立项、规划许可、招标投标、工程质量监督、施工安全监督、施工许可等情况，审查承建商及其从业人员资质，督促工程建设依法进行。2）对施工单位选择的分包商进行审核确认。3）参与施工图纸会审。4）审批施工单位提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系。5）督促、检查施工单位严格执行工程承包合同和国家强制性技术标准。6）查验施工单位或者建设单位提供的材料、构配件和设备的数量及质量。7）严格控制工程质量，协助业主做好工程进度的推进和投资的控制，督促施工单位落实施工安全保证措施。8）组织分部、分项工程和隐蔽工程的检查、验收。9）负责施工现场签证、处理工程变更的其他事宜。10）签发工程付款凭证。11）督促施工单位整理合同文件和技术档案资料。12）组织工程竣工初步验收。13）督促办理竣工验收及其备案手续。3.4监理各项工作制度：3.4.1图纸会审制度（1）图纸会审包括专业会审和综合会审两种形式。专业会审一般是通知承包商自行组织，问题汇总后，在综合会审中解决。

（2）综合图纸会审由总监负责组织也可由业主总工程师组织，参加单位有业主代表及相关的施工单位、设计院和各专业监理工程师等。

（3）综合图纸会审由施工单位负责做好记录，记录整理后参加各单位签字盖章后生效，作为正式技术文件，与施工图有同等效力。

（4）图纸会审记录应在会审后一周内送发给各有关单位。

3.4.2施工组织设计审查制度

（1）施工组织设计是工程建设项目施工的总规划，也是工程监理的主要依据。

（2）项目监理组进入施工工地，要向建设单位索取施工承包合同、施工图纸和施工单位上报的施工组织设计。

（3）施工组织设计审查的主要内容：

1）工程概况；

2）工程项目总进度计划（或网络计划）；

3）主要分部分项工程施工方案或施工技术组织措施；

4）工程施工所须主要施工机具，实物工程量，主要材料数量；

5）劳动组织与劳动力动态图；

6）承包单位的项目组织架构、质量保证体系及措施、安全施工保证体系及措施，环境及职业健康保证措施。

7）施工总平面图。

（4）审查施工组织设计的重点应放在主要分部分项工程施工方案与施工方法（技术、安全和经济是否合理）、施工进度计划及施工平面布置（施工水电、线路、交通、消防畅通、机料堆放合理）三个方面。

（5）对施工组织设计的审查，要先进行专业审查，然后由总监理工程师组织综合审查，审查结果应用书面形式通知设计、施工、业主等单位。（6）施工组织设计审查后填写《施工组织设计或方案审批意见表》作为现场项目监理组织的档案资料保存。3.4.3隐蔽工程检查、验收制度（1）隐蔽工程检验的标准应根据工程施工图纸、施工验收规范、中南集团企业标准及其它有关标准或规定执行。

（2）在本道工序完成之后，下一道工序开始之前，由施工班组负责人填写自检记录，施工员和单位质检人员检查合格签注意见后，再交由监理工程师进行隐蔽检查。隐蔽工程检查是分项工程质量检验的重要工序，应检查被隐蔽的材料数量、质量、合格证书和复验报告等。监理工程师检查确认合格后签字隐蔽。

（3）工程质量验收符合规范要求，监理单位应对隐蔽验收资料及时签字确认，监理工程师不在验收记录上签字，可视为监理工程师未批准。若总公司检查发现隐蔽验收资料未及时签字确认，将对未签字部位做破坏性检查，如果检查结果不符合规范要求，总公司将对监理单位和施工单位进行处罚。（4）隐蔽工程必须留置相关影像资料。（5）未按规定填写隐蔽工程记录，监理人员有权制止下道工序施工，未经检查擅自隐蔽的工程，监理人员有权拒绝在记录上签字。由此造成的质量事故及返工损失，由施工单位自行承担。（6）监理工程师验收后，通过其他相关部门检查不符合规范要求的，要对监理公司进行处罚.

（7）基础和主体工程完工时，要分别组织中间验收，汇同有关部门对质量等级作出评定意见。3.4.4实测实量、平面简图三检制度（1）实测实量是以中南企业标准为检查依据。（2）实测实量检查范围：按照分部分项验收程序，以每一楼层为一个单位对施工单位检查数据进行100%复查，并对复查结果数据准确性负责，检查数据在平面简图上予以记录，检测人员签名确认。3.4.5原材料送检制度原材料是影响工程质量的重要因素，为了加强原材料的检查验收，严格把好材料关，确保投入工程使用的材料符合设计及现行规范、规定的要求，特制订本制度。

（1）严格遵照国家、地方现行规范、规定、条例等的要求进行原材料的有见证送检。送检由双方共同执行，即由监理单位的送检见证人和施工单位现场质检员共同按要求进行取样并送检；

（2）材料质量检验取样必须有代表性，即所取样品的质量能代表该批材料的质量。在采取试样时必须按规定的部位、数量及采选的操作要求进行。

（3）当对材料性能不清楚、或对质量保证资料有怀疑、或对成批生产的构件，均应按一定的比例进行随机抽样检验或按有关规定进行试验。（4）工程中主要的原材及构配件必须具有厂家的批号和出厂合格证。钢筋混凝土成品构件应按规定的方法进行抽样检查。

（5）在现场配制的材料，如混凝土、砂浆、防水材料、防腐材料、绝缘材料、保温材料等配合比，应先经有见证送检，经试验合格后，才能使用。

（6）主要材料取样批量、取样方法、取样数量按当地质量监督部门规定。（7）实行样品引路制，现场使用材料质量必须符合封样样品质量要求。3.4.6工程变更处理制度：（1）设计变更指由设计单位、业主提出的设计图纸修改，而工程变更指由承建商提出的设计图纸修改。

（2）设计变更和工程变更必须通过监理单位审核。

（3）监理单位对“设计变更”和“工程变更”的审查重点在于是否符合现行规程、规定，技术是否可行；对工期有无影响，对工程投资有无影响；与工程合同是否相符；变更的性质（设计错误、施工错误）等。对现场工程由于变更产生的工程量变化，项目监理工程师必须在现场配合业主现场工程师予以确认。若发生对签证工程量弄虚作假行为将对监理单位进行处罚。3.4.7现场工程例会制度（1）工程例会分为第一次工地会议和经常性工地会议，第一次工地会议在开工前进行，经常性工地会议在开工后每周召开一次。监理单位必须收集各承包单位有效签名人的委托证明，并上报业主备案。

（2）工程例会由总监理工程师（或总监理工程师代表）主持，参加人员应包括监理工程师、业主代表、承包商项目经理、技术负责人及其它有关人员，以及指定的分包商。任务主要是协调施工、解决施工过程中存在的问题。

（3）第一次工地会议的主要内容为：1）第一次会议的主要议题由业主向承建商通知监理单位、总监姓名、监理范围。

2）监理工程师向承包商和业主介绍监理工程师现场工作的有关规章、制度和工作程序，就如何配合做好监控工作对承包商、业主提出要求；

3）检查承包商和分包的资质；

4）检查施工准备情况；

通过第一次工地会议，监理工程师对是否签发开工令提出结论意见。

（4）经常性工地会议的主要内容为：1）确认上次工地会议纪要的执行情况；

2）检查预测工程进度；

3）检查施工人员和施工机械设备是否满足工程进展情况；

4）检查通报进场材料及设备情况；

5）检查通报工程质量和安全施工的问题；

6）检查合同执行情况；

7）其它方面。（提出工程进度、工程质量控制、相关的控制措施）（5）对于技术方面和合同管理方面等比较复杂的问题，一般采用专题会议的形式进行研究和解决。专题会议由总监理工程师主持，参加会议的人员根据会议内容确定。

（6）工程例会上解决的问题和提出待解决的问题均应作出纪要，以便备查，并作为归档资料保存。3.4.8现场协调会议制度（1）现场协调会指由项目总监理工程师组织和主持，项目部配合,按一定程序召开的,以研究工地出现的包括计划、进度、质量及工程款支付等许多问题的经常性工地会议。

（2）现场协调会每周召开一次。

（3）参加人：监理单位为项目总监理工程师及有关监理人员；承建商为工程项目经理及有关人员；业主负责人或代表，必要时还可邀请其它有关单位（如质检单位、设计单位、分包单位）参加。

（4）会议议题一般为:

1）对工地存在问题的解决和会议纪要的执行情况进行检查;

2）工程进展情况（对下月、下周进度的预测）；

3）承建商投入人力、物力、财力情况；

4）施工质量、材料设备质量情况；

5）有关技术问题（具体问题另议）；

6）有关工程款支付及索赔问题；

7）现场文明施工及施工安全问题；

8）外部条件问题；

9）与工程有关的其它问题。（5）会议纪要：

会议纪要由专业监理工程师整理，经与会各方代表会签认可，然后分发给有关单位并签收。

会议纪要的主要内容：

1）会议地点和时间；

2）出席者姓名、职务及其所代表的单位；

3）会议参加单位提出的主要问题；

4）议决事项（包括何人何时执行）。

（6）除定期召开现场协调会外，还应根据需要组织召开一些专业性协调会议，由监理单位或业主主持。3.4.9监理记录制度（1）监理记录是工程监理不可缺少的环节，监理记录有：监理例会会议纪要、施工协调会会议纪要、工程款支付台账记录、质量安全问题及处理结果记录、材料见证取样台账等。（2）所有的会议记录必须有书面及音频记录。（3）施工过程记录一般包括监理日志、监理月报和往来文件等，所有往来文件必须进行收发文记录。（4）监理日志要求各项目监理组所有人员人手一册，逐天认真填写；专业工程师和监理人员的监理日志由总监理工程师（或代表）审阅。监理日志主要记载内容包括1）天气记录;

2）施工部位和内容;

3）完成工程量及工程进度;

4）工程质量情况;

5）施工存在的问题及处理情况(如工程质量问题、材料供应及材料质量问题等；6）水电供应问题；

7）上级指示及会议决定有关项目；8)其他事项。

（5）监理月报记录1)每月由总监理工程师主持编制监理月报,有关监理人员参加,于次月5日前报送业主和监理公司（存底一份）。

2)监理月报包括如下内容：

a)监理月报(综合性):eq\o\ac(○,1)本月工程情况概要；eq\o\ac(○,2)本月工程质量控制情况评析；

eq\o\ac(○,3)本月工程进度控制情况评析；eq\o\ac(○,4)本月工程投资控制情况评析；eq\o\ac(○,5)本月工程安全文明施工控制情况评析；eq\o\ac(○,6)本月工程其它事项。

b）施工进度计划审批表;

c）工、料、机动态月报；

d）工程进度款审批表。(6)往来文件包括：

1）监理工程师对承包商发出的各种指示（以函件为准）；

2）承包商发给监理的各类文件；

3）监理工程师发给业主的备忘录；

4）业主发给监理的备忘录；

5）地方政府及上级机关发出的有关文件和指示；

6）工程例会和专题会议纪要。（7）投资控制记录主要表格有：

1）工程付款申请和拨款月报表；

2）费用索赔审批书；

3）工程变更审批书。

（8）质量记录。工程中的每个分项及分部均需按照有关验收规范和评定标准进行验收，主要表格有：

1）实测实量记录，平面简图。2）分项分部工程质量评定检查签证（承包商保存）；

3）隐蔽工程验收记录签证（承包商保存，监理留底）；

4）质量事故处理结果、验收签证（承包商保存，监理留底）。

（9）竣工资料主要内容有：

1）竣工图（承包商编制，监理审查）；

2）竣工验收资料（承包商编制，监理审查）；

3）质量验评资料（承包商编制，监理审查留底）；

4）工程付款资料（承包商编制，监理审查）；

5）工程结算资料（承包商编制，监理核定并留结算总数）。

3.4.10现场巡视检查制度

（1）监理人员每日上、下午各巡视检查一次。每天巡视检查时间不少于三个小时。（2）监理人员每天填写《巡视检查监理记录表》，项目总监（或其代表）审阅《巡视检查监理记录表》，并于次日上报建设单位。（3）巡视检查的主要内容有四大项：

1）进度控制情况与存在问题；

2）质量监控情况与存在问题；3）投资控制情况与存在问题；4）安全文明施工控制情况与存在问题。监理单位现场巡视检查发现问题应与现场及时指出，并视情况适时发放《监理工程师通知单》，指出问题并限时整改。施工单位不及时对监理单位提出的问题及时进行整改并及时回复的，监理单位有权对施工单位的工程款支付，或工程签证等其他事项进行相应的处罚或延期签认。3.4.11旁站监理制度

为了确保工程建设中的施工质量，防患于未然，及时纠正和严格控制违章操作、不符合设计要求、违反施工规范及质量标准的施工现象，特制定本制度。

（1）旁站监理是监理工程师进行施工质量管理的重要而有效的方式。所谓旁站监理是指监理人员在施工过程中对施工工序的工艺操作过程进行旁观，监督各工序操作人员按设计要求和施工规范和质量标准进行施工，严格控制违章操作和施工质量问题的出现。（2）现场监理人员应有高度的责任感，正确认识旁站监理的重要性和必要性。各项目监理组要认真安排和组织好旁站监理工作。

（3）旁站监理的主要范围：

1）特殊结构的关键部位：如预应力筋铺设绑扎及张拉，高压注浆，水下混凝土封底等。

2）重要隐蔽工程：如地基与基础工程，钢筋绑扎安装工程，混凝土灌注桩的浇筑，地下连续墙的浇筑，大体积混凝土的浇筑，冠梁锚杆张拉等。

3）无法事后检验或返工的工序，如：

a)地下室防水层的保护；

b)混凝土工程中施工缝的处理；

c)门窗工程密封处材料嵌填；

d)屋面落水管、排气管等的作法；

e)卫生洁具安装工程接头及嵌填密实。

f)电气工程接地作法。

4）对工程质量重大影响的工序：如重要预埋件、预留孔的定位和施工等。

具体旁站监理内容见附录13.4.12监理日常工作制度（1）监理公司项目部办公要求根据实际情况由中南集团总公司确定，监理部现场办公接受现场工程部日常监督，具体要求是：1）监理公司项目部现场办公场所不得与施工单位在一起。2）监理公司项目部人员日常吃住不得与施工单位在一起。（2）监理部所有监理人员必须每日在甲方指定地点，指定时间进行工作考勤打卡，若监理人员有事离开工地需提前一天向建设单位书面请假并经同意。总监理工程师，不得在其它工程兼职，并保证每周至少5天在施工现场工作。总监理工程师若离开工地需提前向建设单位书面请假并经同意；若未经批准3次及以上，建设单位将要求监理公司对总监理工程师进行撤换。3.4.13监理廉洁工作制度监理公司一般工作人员有索贿、受贿或故意刁难施工单位行为的，由工程管理中心要求监理部撤换直接责任人；发生2次以上的，由工程管理中心要求监理单位撤换总监理工程师和直接责任人。总监理工程师有此行为的，由工程管理中心要求监理单位撤换总监理工程师。监理公司发生一起接受施工单位宴请、礼品、礼金的馈赠，经举报或检查核实存在有违监理工作职业道德行为的，视情节轻重给予处罚。

3.4.14单位、单项工程中间验收制度

（1）验收条件：

单位工程（单项工程）按照批准的设计文件所规定的内容和施工图纸的要求全部建成，具备投产和使用条件，如因特殊原因，工程虽未按设计规定的内容全部建成，但对投产、使用影响不大，在征得业主同意的情况下，也可将承建的建设项目报请竣工验收。

（2）验收程序：

承建商作竣工预检：其中包括基层承建商自检、项目经理部自检、公司级预检、提交验收申请报告。

监理单位初验：由总监组织监理人员进行，初验中发现的质量问题，应及时以书面通知施工单位，初验阶段可邀请业主和设计单位参加。

正式验收：以业主为主，监理单位协助，组织设计、施工、质检部门等参加，并由质检部门认定质量等级。单位工程的监理验收意见由总监理工程师签署。

工程项目交接：项目竣工并通过监理工程师的竣工验收后，由监理工程师协助承建商向业主进行项目所有权的交接，并由监理单位签发“竣工移交证书”。工程交接时，还应将成套的工程技术资料进行分类整理，编目建档后移交给业主。

在办理工程项目交接前，承建商应编制竣工结算书，以此作为依据向业主结算最终拨付的工程价款。竣工结算书应通过监理工程师的审核、确认并签发“工程结算审核表”，同时还须经有关论证部门核准。

（3）工程资料的验收：

工程资料的验收是工程项目竣工验收的重要依据之一。承建商