物区分所有权颜雪明某地产企业股份有限公司风险管理部总经理

从房地产开发视角看建筑物区分所有权——“民商法前沿”系列讲座现场实录第322期颜雪明万科企业股份风险管理部总经理内容提要:2023年5月17日晚，民商法前沿论坛与明德民商法博士沙龙第18期联合讲座在明德法学楼708教室举行。中心邀请了万科企业股份风险管理部总经理颜雪明作题为“从房地产开发视角看建筑物区分所有”的报告。中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学研究会副会长、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新老师莅临本论坛担任颜雪明先生报告的评议人。中国人民大学法学院博士研究生、山东师范大学政法学院副教授吴春岐主持了讲座。颜雪明总经理的讲座抛开以往学者报告中的业主色彩，完全从开发商的角度对房地产开发中的建筑物区分所有问题作了精细、缜密的解析，主要包括以下几个方面：第一，区分所有的“建筑物”问题。首先，他认为建筑物是否区分所有与体量及建筑形式无关；区分所有建筑物不全是商品房，但商品房基本上都是区分所有建筑物；区分所有权不仅体现在建筑本身，也包括建筑以外的设施、设备、空间；专有建筑物和共有建筑物都可以转变为区分所有建筑物。其次，他以深圳城中村的握手楼为例，分析指出握手楼是将共有部分压缩到最小，而将专有部分扩大到极限，其深层次的原因是私人物权得不到有效的保护，它的出现有一定的合理性，牺牲许多重要利益换取实实在在的所有权，是失地农民的最优选择。第二，建筑物区分所有权中的专有权。颜雪明指出，业主独立行使权利的部分，大致相当于房屋产权登记的部分。他认为所谓专有部分，是指具备构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的部分。专有部分是实体权利，而不动产登记是权利证明，不动产登记应当适应现实需要，如实及时记载权利，而不能以落后、不完整的登记制度否定权利人的实体权利。同时，他又从实务的角度分析了专有权利登记中存在的问题、界定专有部分的现实意义以及业主支配专有部分的法律限制等问题。第三，建筑物区分所有权中的共有权。颜雪明从实务的角度分析，共有部分是指该建筑范围内，由部分或全体业主共同拥有的部分，包括法定共有、约定共有、天然共有。他解释说，法定共有是指法律或行政法规规定为共有，如物业管理用房、道路、绿地；约定共有是指具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由合同双方约定为共有的部分，如架空层、地下室、会所、学校；天然共有是指在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分，包括构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。第四，颜雪明分析了实务中的焦点问题即车位、花园、露台及专营公用设施的权属问题。首先，他介绍了当前房地产开发中开发商销售、出租车位、赠送花园、露台的现状，及质疑这些现象的成本说、配套说、容积率说、投资者说等诸种争议观点；其次，他以“卖豆腐模型”阐述了因制造而产生的所有权，制造人是原始所有人，以及成本与所有权无关两个问题；最后，他还具体分析了实务中的附赠花园问题、附赠露台问题、开发商保留会所、外墙、屋面权益的问题、水电气热电视通信等专营设施的归属等问题。杨立新教授在点评中对颜雪明先生报告中清晰的条理表示肯定，对颜先生站在开发商的鲜明立场上做出的分析表示受益匪浅，并指出以后学者做学问时应当尽量抛开业主和开发商这两方的立场，站在客观公正的角度分析问题，同时杨立新教授对“卖豆腐模型”持保留意见。最后，颜雪明对房地产开发中一些实务问题、房价问题、格式合同问题回答了现场提问，现场气氛十分活跃。（魏芳）主讲人：颜雪明万科企业股份风险管理部总经理点评人：杨立新中国人民大学法学院教授、博士生导师中国人民大学民商事法律科学研究中心主任主持人：吴春岐山东师范大学政法学院副教授中国人民大学法学院博士研究生时间:2023年5月17日（周六）晚18：30地点:中国人民大学明德法学楼708会议室主持人：同学们，大家晚上好，今天我们非常荣幸的邀请到万科企业股份风险管理部总经理颜雪明老师给我们做一场报告，我们也非常荣幸的邀请到杨老师给我们做一个评议。在讲座开始之前根据杨老师的提议，我们首先为四川汶川地震遇难者默哀一分钟，以表达我们的哀悼。下面，首先由杨老师致辞！（掌声）杨立新老师：各位老师、同学，今天我们做这样一场报告有一个特殊的意义，我们过去的讲座一直是理论界的学者来进行演讲，今天我们第一次邀请到实务界的名人来做这样一场讲座，我们一直都说理论联系实际，但是真正在做这件事情的时候，往往就把理论联系实际给忽视了，光是做理论的研究了。这次讲座的安排就想突出这样一个特点，我们看一看实务界的操作以及研究是一个什么样的情况。我们都知道，《物权法》通过以后，关于建筑物区分所有权的问题是一个争论非常大的问题，也是一个事关老百姓切身利益的问题，同时也是物权法实施以后案件受理数量最多的一个问题，这些问题我们都进行了很多的研究，但是我们很少亲自去了解实务中操作的情况是什么。一个非常值得高兴的事情是，我们最近一年多的时间一直在做这方面的研究，也一直与颜雪明总经理合作对这个问题进行研究，这也是理论界与实务界联合起来对建筑物区分所有权的问题进行研究。在这样的过程当中，我们听到了很多问题，都是我们过去没有想到的问题，我过去经常说，我研究建筑物区分所有权的问题十三年，我什么问题不懂啊，但是真正去了解的时候确实是很多问题不了解。我也希望我们有了这样一个开端以后，我们会更多的与实务界进行联系，真正做到理论联系实际。控下面我介绍育一下颜雪明幼总经理，我懂们都习惯叫叮他大雪。大赢雪的经历比屯较传奇，过吼去做了很多良种工作，差跟不多与我一郑样属于跳槽席专业户这类歌的，过去当猜过兵、做过虫警察，也做捎过公务员，侍最后到企业轿里面去做企民业的法律工抖作，并且通爱过自己的自希学通过了律纺师资格考试廉。大雪对建拥筑物区分所饺有权的理论合有着自己的窜看法，我们规去年召开了破一次物权法携适用的研讨钉会，大雪做常了一番发言确，提出了一忘个终“宽卖豆腐模型左”偷，然后我们摄知道了开发剃商在怎么样机思考问题。吃后来我们也炒讨论了很多披次，并且也追提出了不同礼的看法。大故雪是一个有四思想，并有舍着探索精神常的实务家，风同时对理论娇问题也非常钥感兴趣。今球天我们把他懂邀请来，我湖们能够听到董一场别开生化面的报告，喂也同时让我窗们认识一下骆大雪。（掌舍声）胆主作讲人：尊敬育的杨老师，鹅尊敬的各位玻老师、同学竟，今天到这荷个课堂对我截来说非常的联荣幸。人民贤大学的法学终院的民商法交在学术界享智有崇高的地击位，一直是译我非常向往衡的地方，因摸为我本人没扒有上过大学龄，这也是我院终身的遗憾沃。自己后来禾学习了一些盛法律知识，扬在88年取粒得了律师资纯格，现在有泉一点心得能错够在这个学仙术殿堂向大驻家报告，我次觉得这是我逐一生的荣幸汪。特别是杨呀立新老师能示够亲自到场出给我做点评迅，更是我极局大的荣耀。棉下面开始我腰的报告。挖建筑物区分闯所有权应当呢说是一个理偿论问题，如做果我要谈理挤论问题就班跑门弄斧了。深但房地产开央发与建筑物胃区分所有的馒关系非常密叨切，而且我青注意到在物筹权法立法的讲过程当中，愁包括实施以造后很多学者神宣讲的过程记当中，甚至股司法机关在获裁判的过程挎当中，对实欲务当中的很馒多问题是有睛所忽视的。斑所以，我觉尾得从房地产刘开发实务的涨角度，把这装些问题提出延来有一定的写意义。我主珍要讲四个问蠢题：第一个筑问题是区分赤所有的挪“做建筑物叉”存；第二个问奴题是建筑物友区分所有权含中的专有权踢；第三个问困题是建筑物盘区分所有权惧中的共有权怖；第四个问逼题是实务中糊的焦点问题枯：车位、花垃园、露台及括公用设施的源权属。铃第纷一个问题，胸建筑物区分血所有权的松“厘建筑物胞”勇从碑物权法公布洋草案的时候狐我就注意到饶这个问题。尚公布的物权旬法草案第二丛百六十六条滥是对概念的牺解释，其中筐第二项就解邮释哑“贫建筑物区分煮所有权举”幅。条文说是细“妙高层建筑物乘出现后，各骨业主对住宅毒等专有部分给享有所有权孕，对电梯、具过道等共有迁部分享有共括有和共同管糟理的权利。扬”白它强调的是吼“蛛高层建筑物货出现以后渡”职。王利明老婆师主编的《戚中国民法典漫建议稿》第体810条说严，建筑物区闹分所有权是鼠对一栋楼房骂中专有部分份的专有权、奴对共用部分鲁的共有权以疮及因共有关乒系而产生的景管理权的结秤合，这里面呆也提到是录“龙对一栋楼房君中利”围的区分。台称湾《公寓大更厦管理条例其》解释区分裁所有，是指框数人区分一损建筑物而各燃有其专有部金分，并就其援共用部分按锻其应有部分左有所有权；镰这里面也提宪到振“网一建筑分”塌。我们的物爬权法第七十璃条规定：兽“堆业主对建筑争物内的住宅非、经营性用掀房等专有部鼻分享有所有五权，对专有耕部分以外的写共有部分享哄有共有和共云同管理的权悉利挪”阔，也是说杆“抹建筑物内的魂住宅藏”奴。傅从牙实务来考察许，我们国家凉的房地产与螺国外的情况朴不大一样，岸其特点之一阿就是体量都赠非常大，有伏些小区大的夺有几百万平蛮方米，小的蝇也有好几万裂平方米，往闹往都不是一斤栋楼。这就鸭存在一个问嚼题，除了这竖一栋楼之外帜，其他的部甜分是不是区锋分所有权的钞组成部分？网因为我们看伞到，前面的条定义都只谈蜻到建筑物本询身。吧首逢先，我觉得夕建筑物是不穴是区分所有贴，与它的体班量、形式是腾没有什么关主系的。比如林有些体量非仿常大的建筑殿物，据说你衬们的明德楼食有七万平方假米，但它不徐是区分所有翼建筑，它是枯单一业主。稿再比如故宫炸，据说有九汪千九百九十掌九间房屋，丑它也不是区针分所有，它腹也是单一业质主。所以，我体量大小没接有关系。建艰筑形式上，受是高层还是菠平房好象也搞没有关系。久现在常见的答区分所有建惹筑是高层建司筑物，但是恳平房我认为僻也可以存在六区分所有，烟比如一个家佣里面的私房屯，老一辈去基世之后，弟正兄几个分家罩，把平房做梦一个分割，恭办理产权登僵记之后，就站形成区分所仗有的形态。职其减次，商品房渔基本上都是韵区分所有建乞筑，因为商拿品房建造的帽目的就是为戏了将来分割略销售。但是暴，区分所有害的建筑不仅驻仅商品房一构种形式，商枝品房以外的胶建筑也可以危成为区分所些有。煌第召三，区分所赴有权不仅体锄现在建筑本倍身，建筑以置外的设施、狂设备、空间提，也是建筑吉物区分所有恢权的对象。忘比如物权法典规定，道路萍、花园、绿头地属于业主剂共有，这就肝说明建筑物服区分所有权分已经延伸到颠建筑物以外桌。寄第扫四，专有的洁建筑物可以齐转变为区分沃所有建筑物蓝。我看到一敲个案例，一裙个人取得了油建造三层楼划房的规划许戴可，盖了两侍层后因缺少构资金就封了呼顶，后来他骡把二层卖掉贝，二层的买富房人也办理绿了产权登记薯。之后盖房泛子的这个人备想在二层上占面再加盖一切层，因为他传有规划许可士证，但是遭产到了二层业尝主的反对，臭后来就到法号院诉讼。对怜原建造人有虾没有权利再书盖一层，法渴院内部也有狼不同的意见茫。我认为，戏这个案件的上关键就在于蜘，原来建造膊的房屋，属漏于建造人专渴有，当他把扣房子卖给了回第二个人以磨后，这个房站子就由专有迷变成了区分期所有的建筑电物，这个时楚候新的业主校与他都是这升栋建筑的所胞有人，两个喊平行、相互渣独立的区分曲所有权，这驰种情况下，拌你再做处分洲，影响到他兰人的利益时攻，别人当然跌有权阻止。塔这就是专有德建筑变成区柔分所有建筑丝物的一种情途况。漫还尝有一种情况狭是共有建筑翅转变为区分育所有建筑物爷。不少人会肚把区分所有周与共有混淆先，觉得都是须有挺多业主许，看上去形叫式差不多。嚼但是共有只掌有一个所有蹄权，区分所貌有权是同时饭平行存在的旷、彼此独立毕的多个所有撒权，我卖掉袄我的房子，归对别人没有磁影响。但如课果是共有，拔就需要征得奉共有人的同老意，任何一苍个共有人不基可处分。有休这样一个案亚例，一栋大身楼原来是一桥个家族的产竹业，家族的离成员应该是吐一个共有的化关系，后来寄这个企业破先产了。很多谷债权人追债桌，法院就主币持把这栋大耽楼进行了拍寄卖，拍卖的悔时候疏忽了请共有的问题片，只作了简击单地分割，脖一层、二层裁、三层、五得层等等，有附一个香港商扩人买了这栋弱大楼的一至虫六层，其他耻人买了以上笋的各层，后眉来港商就把雨一层大堂作娃了豪华装修型，一部分作碗为商业铺面驶，一部分作减为通道。楼兵上的人要走缘大堂，这个惭香港业主就毛不让他们走墓，说一层是虚我买的，你辅们不可以走嚼，如果要走屋，你要按照皂平方米每个倾月给我一元萝钱。结果媒烫体报道说是洋买路钱现象抛。可能有些宽人会想到相碎邻权问题，骄但这栋楼是印有负一层的扣，负一层也遥是有出入口肤的。香港人发认为楼上的茎人可以走地设下室嘛，你侮要想方便、疏体面，要走添我的大堂，惧就得给我付晨钱。我觉得浇这个问题的坝关键就在于痒，原来是一豆个共有建筑沈，现在变成蛾了区分所有势权建筑，在叠这个变化的航过程当中，禽主持拍卖的痰人没有考虑租到区分所有黄权里面共有还部分的划分口，这是法院述犯的一个错旧误。现在这厘个问题有两启种处理办法他，一是把一每楼大堂重新慰分割，分摊由到楼上面积似中去，等于潜楼上的业主祝共同把它买够下来，作为布共有部分。趣二是按照地峡役权规则：美即利用他人较的不动产以特增加自己不步动产的效益俊，这需要订舱立设定地役匹权的合约，庸支付对价，蠢也就是所谓饶的买路钱。缝另亚外，区分所浙有建筑物转俩变为专有或俗共有的建筑湖物。比如开翼发商建造的欧商品房，本脸来这些房子嫩都是区分所侮有的，有一史个单位买了艳一栋楼，就庄这一栋楼而蓬言，就形成禾了单一所有燥人的建筑。戚下挠面我们看几减幅图片（图候片略）。这购些图片是深萌圳城中村的需面貌。这与年区分所有权骡也是有关系沸的。深圳的设城中村，本狡来这些人全箭部是农民，隙后来随着城蜻市的发展把象农民的土地拥征用了，只寒给农民留下层一片宅基地馆，农民就在激这个宅基地风上盖起了楼启房，现在这式些农民就靠示出租房屋生辜活。我们看馅到的现象是授，他们都是慢可着自己的嫌宅基地的范挽围来盖房，玻楼与楼之间董可以握手，樱建筑密度非恼常高。城中狸村现在形成肝了一种很特搜殊的社会形犁态，据说里贸面的物价与枯外面的市场认都不太一样宾，基本上是很低收入的人脊群住在里面织。城中村与而建筑物区分颈所有权的关寿系是什么呢借？一个是他披们把专有的果部分扩大到送了极限，自均己的部分都纸会用足；然励后把共有的右部分压缩到土最小。他们狗为什么要这叶么做呢？开欢始我不理解的，认为是由运于农民的素圆质低，为什蔑么大家不能尊团结起来好骡好规划一下匆，统一建造钳密度小一些机、容积率高态一些的楼房涛呢？但是后尽来我发现，猴事情不是这槽样的。一个证因素是，失沟地农民对自知己的未来具考有一种恐惧标感，对政府蒸不信任，他辣们要立足于予自己解决自岁己将来的生贸活问题。再适一个因素是谷，以我们社衔会的现状，月一旦你与别团人发生了产绪权纠纷，没笑有有效的解隶决机制，就璃算去打官司杰也可能三年沾、五年不会叔有什么结果鞋。最后，就睛只有自己解隐决自己的问像题，牺牲掉瓣采光、通风械、通行、隐谷私以及生活越的舒适感，富这样一系列隙重要的利益掌，换来一个蜜踏踏实实的咐所有权。而念且大家彼此湿互相容忍，倾都是这样盖筛房子，从来糠没有听说城室中村因为盖棵房子发生纠骄纷的事件。娇所以，我觉厦得这对农民翅来说是一个港最现实的选仔择，也是一改个最优的选剂择，反映了奶农民在这样牲环境下的一币种智慧。他俱们不这样做触，还有什么海好办法？如弱果由村干部好牵头盖大楼盖，肯定是村岔干部选择最瑞好楼层。所昨以，城中村属是一个非常唯有意思的社扔会现象。现冷在有人提出蒜要对城中村娇进行改造，毕说影响深圳挪整体形象，休我觉得这种脱看法是有问摔题的，你首醋先要搞清楚踪为什么会出层现这样现象大？症结在什健么地方？美厉国为什么没促有城中村？休欧洲为什么粥没有城中村爷？因为他们加没有这个必界要。详第董二个问题，丘建筑物区分城所有权中的咐专有权赢建萄筑物区分所累有权中的专宫有权是业主挪独立行使权歇利的部分，找这是大家都盒能认可的。龙它大致相当乘于房屋产权抚登记的部分迹。为什么说乖“贤大致相当于尤”施，我后面再预做解释。拜王祖泽鉴先生在等他的《民法土物权通则驻•茧所有权》一作书当中讲到明专有部分，压他说，基于舞区分所有建漂筑物专有部繁分的物权性隐，应认为其愈须兼具构造查上及使用上积的独立性。屡也就是说，各专有部分有委两个特点：口一个是构造凑上的独立性讲，一个是使朵用上的独立怎性，具备这贵两个特点就孙可以认为是且专有的。王范利明老师主好持编写的《娘中国民法典尖草案建议稿缺》第811焦条说，专有育部分是指在凤构造上及使滨用上可以独双立，且可单抚独作为所有宋权标的的建射筑物部分。齿如果把这两填位王老师的肿观点结合起括来，专有部宝分应当有三片个条件，具绿备构造上的逼独立性、使篇用上的独立似性、可以单县独作为所有余权的标的。怠首托先，构造上木的独立性，障在实务当中略是一个很有斤分歧的问题祥。比如说车披位，有些登市记机关就认岭为，你的车脊位没有墙，表怎么能够区奸分呢？只划暮一条线这是两不确定的，旗结果不予登海记。他们认门为，专有部承分一定要有许物理上的独充立性，有四蛮面墙，有顶兼有盖，才算言是一个建筑欠物。但从现臂实情况来看有的话，只要届是在使用时雪能够满足区般分的要求，验就应当认为映它具有构造绸上的独立性爱。也就是说厉，这种独立裤性是法律意窃义上的独立折性。孙宪忠展老师在一次普讲课的时候凉讲到这个问份题，他就说挑，中国的土某地与俄罗斯购都是连着的纠，难道就不别能区分了？奇土地都可以吉区分，建筑异物就更不用免说。其实我锹们很多商业统地产的开发顽商，他在销跃售铺位的时脏候就是划线膝，只要这个栽线是确定的扩，就可以认彼为铺位具有暖构造上的独纱立性。武其愤次，关于使挖用上的独立姐性，我的理乓解，应当是钱指该物的使钻用价值，与耕其它专有部悟分的使用价浅值相互之间荐没有必然的糖联系或依赖值性。这也就喂是说，可以丘不依赖其他扒专有部分而伶存在，并且坏同样可以发副挥它的作用竿。比如小区拳的游泳池、呀会所以及车丘位，都具备赔这样的特点甲。斩第饮三，能单独愤作为所有权赚标的，我的雕理解，应当老是指符合交嫩易习惯，不老违反法律强扣行性规定。裹比如我们到吧餐厅吃饭，畅餐厅对餐巾消纸收费，这闸个大家还能弯理解，毕竟诚它还有一个矿实物形态；丹但如果餐馆疾对碗筷也要抓收费，就非轰常不合理了咳。按照交易骆习惯，我到诵你的饭店去串吃饭，你就漂必须给我提常供这些东西恒。现在深圳挎流行一种用山塑料膜包装趁起来的消毒柜碗筷，顾客朋使用这种碗主筷要加一块邻钱，普通的叛碗筷不用另吧外收费。这尖种方式看来忘会成为交易付习惯，但前谜提是不能违例反法律的强养制性规定。编前谈面谈到，专忆有部分大致擦相当于不动互产登记的部细分，为什么思说是彻“下大致相当于扫”淡？第一，我剧们现在房产炎证登记的部匆分并不完全甲是专有部分交，比如你房篇产证上登记优一百平方米仰建筑面积，趟实际上套内拼的使用面积吩只有八十平逼方米。其他延部分是什么捕呢？是分摊竹的公共面积鸦。按照物权夸法的原则，汽分摊的面积崖不应该算在抱专有部分里墨的，但是我荷们的房产证毙面积包含了拢分摊的公共简面积。还有渡更大的共有央部分是没有车进入分摊的挥，比如设备零用房、配电久房等等。一湿个住宅小区蛙里的建筑面杜积，有三个带层次，一个恒是总面积，木包括专有面片积、分摊的寇公共面积和沈未分摊的公阶共面积；二拜是销售的建故筑面积，它去包括专有面会积+分摊公架共面积；三腥是使用面积世，即物权法幻所称的专有罪部分。艘第这二，很多没脂有登记的部概分，事实上放是业主专有槐的。也就是任说，有一部曲分该登记的盈没有登记。雀现在的商品详房的形式非出常多，有些陪送地下室，雄有些送储藏王室、露台等恰等，但是除争了少数地方甜，车位可以贫登记以外，弟多数地方是狼不给办理登右记的。事实蹄上属于业主闸专有的部分纠，不能体现汉在业主的房株产证上，这老就形成了一内个矛盾：一浪方面法律规王定不动产登啄记为房屋所妇有权归属的拒依据，而目缠前的不动产论登记制度又坟不能满足现链实需要。所浪以我认为，考在目前不动鉴产登记制度弟不完善的状嗽况下，如果统依照登记的档状况判定不广动产的所有左权，无异于锤刻舟求剑。受从实际出发柔，业主通过群购买、附赠牵等方式合法壶获得的不动愚产，即使没剃有登记，也愚应视为专有盼部分。式我创们为什么花掩费这么多时脏间界定专有谱部分的界限竟呢？我觉得核有三个意义浩：一是稳定缓财产关系，栗减少纠纷；问二是，发挥粮物的效用，糊提高社会效词益；三是对伯专有部分有帝一个科学、员合理的界定挑，使业主的督权利、义务陶符合实际情拔况。罩业部主对专有部屈分享有所有乔权，包括支堵配、使用、汽处分的权利电，但业主在粱支配专有部艺分的时候法洗律也有明确夺的限制。从恒物权法来看像，物权法第坏七十一条规叶定：百“廉业主对其建旗筑物专有部且分享有占有缴、使用、收肯益和处分的踪权利。业主惹行使权利不闸得危及建筑西物的安全，摘不得损害其纳他业主的合煤法权益。狼”均物权法第七春十七条规定孟：分“匠业主不得违既反法律、法完规以及管理扬规约，将住镰宅改变为经杯营性用房。竭业主将住宅纽改变为经营泽性用房的，绘除遵守法律胖、法规以及惭管理规约外土，应当经有鸭利害关系的帐业主同意。造”浩但这两条规轮定实施起来钩存在很多问嫁题。业主行还使权利不得增危及建筑物参的安全，这腐是一个非常退好的规定，吸但是实务当己中，如何判坑断业主是否享危及建筑物青的安全？我校们公司就遇币到这样两个筹案例：一个宣是连排别墅卸的底层业主面觉得地下室菌不够大，于惑是就进行改吴造扩大，这屈就涉及到把霞原来基础里护面的部分墙层体挖掉，并朋且朝着背靠崖的山体部分鞋延伸。我们冷认为业主的膜改建危及到洁建筑物的安究全，就向法播院起诉，要铺求他停止侵虾害、恢复原纵状。庭审的哥时候法官提徐出来，原告之必须举证证澡明业主的这截种情况已经豆危及到了建婚筑物的安全裳。还有一个染案例是，我圈们开发的一撤个高层建筑抛，结构形式戚是框架加剪闲力墙，剪力炮墙就是用钢椒筋混凝土现慎浇的承重墙鸭体，有一个先业主买了两颜套房子是连抢在一起的，馋他打算在剪捆力墙上开一拴个门洞，把蔑两套房子连威起来。这个念业主于是找斯了一家设计尘院给他做了鲜一个设计，不并且给他出活了一个证明你，说只要按株设计作了补脾强处理，对刃结构安全没吵有影响。他轿拿着这份文胀件向房管局底申请装修许狐可，房管局约也给他出了月一个批复。睬这样一来他曾的手续看上途去就很完善泥了。但是在诸动工的时候睁，遭到了其陶他业主的抵壳制。这位业嘴主认为他取枕得了这两份粒文件，装修韵行为就是完波全合法的。部但我觉得，住剪力墙和非热承重墙是不灵一样的，非逢承重墙打掉回没有什么问耳题，剪力墙株的作用相当桃于柱子，是落不能随便动粥的。对改变记原承重结构播的行为，应杨当推定为危栋及建筑物的耳安全。但是哲如果这个案香件一旦诉讼距，装修的业召主有专业设励计单位的证贡明和房管局啦的批复，反适对的业主说颈危及建筑物卫安全，很难稳举证证明。含这个规定实蚀际上就被架敌空了。要利玩害关系人来必证明别人的营行为是危及搜建筑安全是帐不现实的，眼这些业主要停花费金钱、稼时间、精力愈，甚至需要冬请勘测设计拣单位来检测汽鉴定，这个丘成本就负担恒不起。织另驶外一个问题心是住改商的序利害关系人练的问题。到寄底谁是利害窝关系人？比录如一个小区喉分为几个层逼次，本单元被是第一个层戏次，整栋楼含是第二个层知次，相邻的奶几栋楼可能替又构成一个锯层次，最后致是全体业主紫。要住改商浓，到底要经业过多大范围而内的业主同镜意，恐怕就默是一个非常杏困难的问题无。就算我征傲求了这栋楼猪业主的同意那，到工商局滨办理登记，怀工商局说了胖，单是这栋吨楼的业主同枪意行吗？前扶后两栋楼的覆业主的意见处怎么样呢？刻现在大量的摇住改商可能其也不去申请予执照，他就恩在家里进行馆了某种商业轮行为，例如鉴在家里教钢控琴，这个算熊不算利用住银宅进行经营王行为？这个权问题是非常文不明确的，响有可能这个许条文也会被策架空。回第设三个问题，掉建筑物区分顽所有权中的突共有权摇我姐觉得，共有院权的问题要臂比专有权复意杂得多。首童先，我国的篮法律没有对鬼共有部分作择定义和分类温。物权法上炕只是规定，仰专有部分以丹外的是共有萝部分，根据窜这个逻辑，帝好象是除了哑专有部分，配其他的都是除共有部分。船这就存在两斑个问题，第朵一个问题是坝，专有部分拢本身我们就数没有说清楚约，专有部分怜的标志到底搜是什么，按婆照不动产登斩记的内容其览实是不准确御的。专有部羡分都不是十毫分清楚，专炊有部分以外讯是共有，就劈成了皮之不派存，毛将焉虚附。其次，冠除了专有部酷分之外，也橡并不都是共破有部分，可玉能还有第三傻种情形，例裁如现在许多务小区在建设侵的时候，政窗府有关部门介要求小区必甘须配备邮电裤所、卫生室置、社区用房茎，这些东西奖最后既不是但业主的，也浑不是开发商差的，开发商叛无偿移交给桌政府相关部例门。对于共粮有部分到底故应该怎么来需定义，是值慈得我们思考宏的一个问题端。缝物霞权法七十三渣条规定：沙“迁建筑区划内哭的其他公共插场所、公用声设施和物业窑服务用房，攻属于业主共种有。抛”糖物业服务用责房这是确定厦的，但琴“福公共场所、纳公用设施核”晴能否界定产旷权？我觉得马这两个概念席都是一种功房能属性的描被述，它与所捷有权是什么铜关系？比如谷小区的会所挪是供业主活允动的，肯定奶算公共场所鞭，但会所是迅不是就必然汤属于业主共该有？公用设絮施的问题就起更复杂了，跳例如小区里韵面安装的I失C卡，本这是最典型词的公用设施售，它的所有版权人肯定是孔中国电信，待而不可能是椒业主共有。必从赌实务分析，算我觉得，共厅有部分应该青是指该建筑赶范围内，由主部分或全体科业主共同拥杂有的部分。文部分业主共思有拥有的，魂在台湾地区爸的法律里面嗓称为危“颂小公悦”器，比如说我迷们这个单元惜电梯到了使丸用年限必须鲜要更换，换出电梯需要一烟大笔资金，桐维修基金是舍不够的，要类进行续筹，记续筹的时候顺多大范围的块业主出钱？劲当然是这个数单元的业主保出钱，与其赠他楼的业主寿是没有关系汉的。办“锁大公燕”格就是全体业鬼主的概念，言也就是整个勾建筑区划内雪的全体业主竟。事实上，剖涉及到全体溉业主的事项立是非常少的劣，大多数事延项都只涉及汉到一部分业鲜主，就是森“溉小公植”武。厚共狗有的部分按敞照其权利的箩来源，应当陈分为三种情轨形：法定共膝有、约定共葡有、天然共虎有。法定共效有就是法律泥或行政法规纪规定为共有番，比如物业鸡管理用房、船道路、绿地盈。约定共有打是指本来具踢备了独立性川，可以单独寸作为所有权勾标的，但由告权利人通过房合同约定，料成为共有的逐部分。比如坡架空层、地豪下室、会所驶和学校。天吊然共有是最壤为复杂的，巴它是指在构寄造上和使用皂上不具备独考立性，仅为配专有部分提四供某些功能丑，与专有部枯分存在必然逝联系，不能止单独作为所容有权标的的错部分。包括躬构造部分、舅交通部分、杰设备部分与锄公共空间。芦下桑面我重点解淡释一下天然挑共有的四个宽组成部分。搂构造部分，士包括基础、辈外墙、梁柱艺、屋面、围塌墙、大门等袖。交通部分元，包括走廊赏、楼梯、门殃厅等。设备乖部分，分为旅两种，一种视是基础设施枣，包括上下孔水、消防、即变电、电梯辛、照明、化岭粪池、垃圾泉房等必备设鱼施；一种是倒增益设施，艺包括园林、悦小品、雕塑阔、公告标示物、安防系统览、休闲坐椅菜、健身设备扯、儿童游戏辜设备等改善龄住宅性能、秋提升生活品置质的设施。坦公共空间，狡包括道路、斩绿地以外的劳广场、园林丹等。爷第偿四个问题，鞭车位、花园化、露台的权玻属妨（蔬一）几种观避点的介绍旧问不题的起源是独开发商销售娘或者出租车斥位，另外开口发商在买房伞子的时候附惊赠花园、露妄台，由此产犬生一些争议宏，反对者主洋要有以下几掏个方面的理皮由：臣1构、成本说。理认为开发商件的房价里面衫已经包含了家车位的成本串。物权法在射全国人大进功行讨论的时每候，有一位谦代表发言就而认为，开发腔商在卖房子旅的时候已经各包含了车位败的价格，如签果再卖车位装，就等于车恐位出卖了两挑次。这种观惰点认为，成诱本可以决定弹所有权。河2悉、配套说。锡有人认为，拾车位是为小判区的住宅配固套的，开发羽商不应该单行独出卖，业丙主在买房子虎的时候，这海些车位就随恩着住宅的所吹有权一并转缺移了，故应躁当是业主共骆有。鲜3盖、容积率说补。什么叫容针积率呢？就阁是土地面积断和建筑面积息的比例。也醒就是说，一罚平方米土地敲建造多少平涌方米的房子捏。比如一个舒小区的容积崭率为二，那忘就是一万平挽方米土地建糊造两万平方挥米房子。通饮常车位是不房计入容积率诞的，有人就净认为，小区碑的车位作为他不动产是建尸在小区土地谣上的，既然乳车位不计入半容积率，没种有分摊土地枪指标，那你痰的车位建造鸦在哪里？所触以就认为，狡根据容积率惜的原理，也详应当属于业巩主所有。杯4布、投资者说认。有人认为胆，业主承担岔了房价，所俗以业主才是弹真正的投资狂者，根据谁汁投资谁所有令的原则，车辰位应当属于装业主所有。竞另思外，对开发疤商附赠的宅肆旁绿地和屋稼面露台，也毯有观点认为拐，这些是属著于全体业主手共有的部分夹，开发商无祝权在销售相持关房屋时，状赠送给特定圆业主，这种不赠送，是处赖分了全体业黎主的利益。遇（绪二）卖豆腐拖模型检我奔用一个决“次卖豆腐模型逐”皆来说明观点芒：榜张列三每天做1触00斤豆腐晕，成本是5渗0元，每斤答豆腐卖1元呀左右，到天夺黑的时候卖柴了80元，必这意味着张养三已经收回柴了成本，并株且有了盈利饼。现在，张环三还剩下1赴0斤豆腐，植这10斤豆储腐属于谁？致如昆果按照成本脱决定所有权添的观点，这遮十斤豆腐应弦该属于当天隔全体买豆腐狂的顾客，因香为他们分摊戒了成本。但言事实上，哪社一个头脑正池常的人会认拿为，我还有王一块豆腐在医他手里，他询拿回去吃就师侵犯了我的灿权利呢？饮另观外，张三在数卖豆腐的过住程中，经常标会给某位顾捡客多搭一小叛片豆腐，他氏有没有这个趣权利？其他平买豆腐的顾食客能否主张锦，张三搭赠泽的是属于全坡体顾客的豆贩腐？依我们却的生活常识铺，不会有人侨这样认为。闯这向就是我们用马“边卖豆腐模型眼”目要说明的两雾个问题：第之一，物因为梦制造而产生躬所有权，它弹的制造人就羊是原始的所孤有权人。物溉权法第三十岂条规定，因营合法建造行疗为设立物权应的，自事实区行为成就时盟发生效力；骑第一百四十量二条规定，有建设用地使换用权人建造初的建筑物构篮筑物属于建遭设用地使用核权人，就是困这个含义。葵第二，成本顾与所有权是虫没有关系的轻。成本是经猫济学概念，总它与收益有桥关，而与所傅有权无关。榨但很多人谈掉车位问题的芬时候都要扯非进成本，其奶实不单车位扛的成本与所夹有权没有关鲁系，所有东他西的成本都散与所有权没孔有什么关系出。比如我现骑在手上的两识本书，它是围我所有的财丰产，成本是丙谁支付的，纽根本就不重崭要，无论是惭我花钱购买游，还是杨老屯师送给我，股所有权都是劲我的。所以均成本不但不芒能决定所有答权，而且与续所有权没有真什么关系。牲房地产开发凑虽然过程复塑杂，其原理趴同做豆腐一张样，开发商罩就好比豆腐饱生产者，它请首先取得土秆地，然后经倚过规划设计胞、施工建造肿，到最后销般售交付，在梳整个过程中般，开发商是衣唯一的所有斑人。开发商脆作为原始所年有人，它处邻分的是自己交的财产，这租个时候并不糊存在贺“充全体业主狂”愧。如果开发第商处分全体极业主财产的叹观点成立的薯话，就等于肥说张三的豆闷腐自始就属附于全体顾客菌。假如全体驻顾客是向张老三定做的豆病腐，这个道炒理可以成立如，事实上不畏是这样。业叔主以后来继垃受取得的区万分所有权，串来质疑开发喇商最初处分蛙商品房的权至利，这无异叛于全体顾客饶在买下豆腐饼之后，再回浙过头来否定暗张三对豆腐罢分割出售的框权利。扫我达的占“办卖豆腐模型搅”玉是在200场5年提出来恶的，当时车晌位的问题就臂争论得非常仇激烈，我写浑了一篇文章猾《卖豆腐模所型估——岔住宅小区里础的车位究竟喘是谁的》，瓦发表在《深璃圳法制报》柔上。去年在厕福州的物权峡法实施疑难唯问题研讨会崖上，我也谈拌了这个观点钳，杨老师给刷我做了重要党的指正，杨便老师说，你赚要注意到不暴动产与动产哭是有区别的首。确实如此湿，不动产的江转让，法律秒法规有许多烫要求，不能莫像豆腐那样傲自由买卖。搜另外，我后犯来意识到，变商品房与普牌通的房子也滥有不同。商板品房从开始聪建造的时候袖，就已经确增定为它是区滚分所有权的吉建筑，也就豆是说，这块悦豆腐在做的眼时候，基本额上已经分好蝴了，不能随拘意乱切。什载么叫乱切？敏什么叫正确尚的切？这就置看法律、法塑规、合同以球及广告宣传瓣的内容。如锈果开发商处谱分不动产，愚没有违反法握律、法规的凶强行性规定寿，没有损害肌社会公共利铜益，没有违牛反已经作出萄的约定或承笔诺。这个前逆提之下的民张事行为，就短是合法有效冷的。片面强姐调我建造的理房子我愿意钞怎么切割都拖行，也是不亩对的。董卖豆腐模型椅是一个通俗蒸的比方，它恼的意义只在风于两点：一苗是说明制造字产生的所有般权，制造人躬是原始所有巴权人；二是美说明成本与际所有权无关舰。如果大家纸对这两点有睁不同看法，闪欢迎给我指赴正。鼓物攀权法公布后爆，我的应“佛卖豆腐模型仇”陡在这部基本悔法律中找到摄了依据。这嘉就是前边说戏到的物权法者第三十条和麻第一百四十摩二条。后者颜规定矩“择建设用地使锈用权人建造台的建筑物、均构筑物及其斩附属设施的皱所有权属于涛建设用地使孩用权人，但冠有相反证据译证明的除外也。韵”腐实际上就是境说，张三做打的豆腐、豆堂浆、豆渣属荡于张三所有貌，有相反证壳据证明的除打外。着（展三）车位的进问题花通汪过以上的分猪析，我们现质在可以回答辈前边列举的见几种观点：冬关泛于成本说，胡我们已经论方证，成本与届所有权没有尊关系的，成避本作为经济贺学概念，只蹄有在核算收术益的时候需蚀要考虑。辰关奴于配套说。浑配套是一个揪功能上的概的念，与所有说权也没有关毕系。我们知敬道，小区里涨面除了车位贺之外还有大皂量的其他的止配套设施，器比如现在很厕多公共交通岛的配套是由允私营企业来丢承担的，它信的功能是公西共配套，但尽所有权另有秃其人。抓关季于容积率说势，容积率是基一个规划指捡标，本质上蒸是行政许可多，只涉及行歌政法律责任冶。超容积率今或未计入容闲积率，都只裙涉及开发商葬是否承担违拔反规划管理饺的责任，既吩不影响业主设已经取得的纷财产，也不肤会因此增加半业主的财产猛。车位也是锦同样的道理否，即使说车恨位没有计入广容积率，是监违规的，也意是政府处罚跃或者向政府猾补交地价的坛问题，这与倘业主的财产您是无关的。通所以，是否初计入了容积熄率，不影响再所有权的归锅属，更不会逃决定所有权描的归属。笼关致于投资者说贺。业主是不袜是投资人，稍这个问题就佳更简单了，暴投资是一种骑策划项目、待筹措资金、膛承担风险、诸享受收益的碌经营行为。坝业主购买商势品房等于购夫买商品，这少和投资完全测是两回事，嫁虽然业主承貌担了房价，捉也不能算做玻投资人。如港果我们承认度了业主是投倒资人，那就笋不是只享有勇车位权利的纽问题，整个秆小区的开发摄利润它都有个权分享。我锁们知道中国躲电信有几千轨亿的资产，千它的资产从亚哪里来的？充是全体用户骑交给它的电登话费。那能持不能说，全番体用户都是国中国电信的徒投资人呢？晒这显然是不款能成立的。虹在朵实务中还有哲一个问题非族常令人困扰袋，就是政府打的规范性文皮件设立或变某更所有权的增问题。现在傲有的地方政艺府连规章都牧不用制订，喇就是政府下染面的委办局扇发一个红头份文件，就可矛以确定你的颗这一部分财双产是谁的，蔬比如规定幼淡儿园、学校谱要无偿移交怪教育局，人们防车库要无叙偿移交人防窜办，社区办块公用房无偿肠移交街道办紫等等。从法赌律上看，所优有权的确认脸和变动是一责件非常重大洪的事情，涉酱及到民事主椅体的重大权江利，政府没塔有权力裁断邮这个问题。晒政府自身要密取得其它民塔事主体的财佩产，除了购巡买和征收，亿其它方式都向是不合法的民。我们希望饲靠法制的完嫁善解决这个饭问题。历下球面我介绍一纤个案例，是炭广州海印南杏苑车位的纠眠纷案件，这鸦个海印南苑砌有1300吴户，配建了将159个地超下车位；这老个比例是非伍常低的，大乒概是八点二码户拥有一个携车位。然后矿在2001堂年楼盘交付播后供业主租康用，200昂2年开发商母取得车位产艺权证，20烟03年开发拦商将车位抵浑债给银行。赔2005年乡，银行委托驼拍卖这些车辈位，王某就酷把这159悦个车位全部肚买下，并且众以9至14准万元的价格哈公开出售，誓其后遭到业玻主抵制，至善今大多数车叔位一直闲置疗。陡我声们分析一下它这个案例：跳开发商之所扁以把这些车畏位抵债给银匙行，无非是堡希望车位变欣现。在此之旺前，开发商垦一定是对业恨主有出卖的同要约，我们鱼知道抵债物写品的价格一孙定是低于这蜡个物品原有厕价值的，开宇发商如果能熟够按照正常堵的价格把车猪位卖给业主胸的话，它不隔可能走这条蔽路。所以可画以推定在此拣之前，开发致商是想把车还位卖给业主远，业主不买蹦。业主不买付的理由并不欧是不需要，垫在车位很紧窝张的情况下陈，业主是有纤需要的，无险非是价格的额问题。其后垦，王某把所单有车位全都腹买下来，最因后卖出是以夕9万至14蚂万元的价格邪。可以判断尺，王某买进丛的时候一定耳是低于这个炊价格的。那冠么在王某买扛进之前，业为主应当是有屋机会的，为生什么别人都饰认为有利可总图，业主却纲不买呢？你始不买别人就饺买了，别人扎再卖时你又讨阻拦，宁可略让这些车位送闲置在那里购。没现田在的情况是脖，业主要求跌政府撤销车凯位的产权证梦，否则要告帅政府违法行欣政。后来业旁主又发现一悲个情况，认跨为这个地下脚车位属于人般防工程。按答《广州市人龄民防空工程袜建设和使用徐管理实施办怎法》第三十雷七条规定：滋“俯凡建设费用镜列入商品房仇综合开发成泡本，按规划达统一建设的陪人防工程，危均列入本市连公共人防工赞程管理，作腾为国家的人污防战备设施颗。开发建设遮单位不得出座售，并按开淋发建设单位很的隶属关系卸，移交市、承区人防办统废一管理和使码用。包”不这就是我刚犯才讲到的，吨规范性文件酸涉及所有权对的问题，这希样一个广州贿市的规范性靠文件，它就颠可以决定你蔑的人防工程青要上交给政参府。事实上秘按照我国《热人民防空法屯》第五条的索规定，人防攻工程也是谁扭投资谁受益绳，在产权方毛面并没有特刘殊的规定。浅只有国家投断资的人防工毛程属于国家量所有，鼓励裕其他社会主触体投资人防肃工程，鼓励尊的措施就是病谁投资谁受举益。这个案销子现在也没君有什么结果带。我觉得，阳从这个案例千可以看出，胸现在车位争般议的症结到呼底在哪里。珍从这个案件坛本身来看的衫话，开发商命是没有什么留问题的。现把在确实存在第一种舆论的期误导，包括炮有一些律师血也给业主误杯导，本来一亚个很简单的膝道理，最后纤搞得混乱不剖堪。犹今鲁年3月5日翁在西安发生漠一件劫持澳理大利亚人质寄的案件，这披个事情《凤狭凰周刊》有葛很详细的报丧道。这个犯填罪嫌疑人其兵实是一个非顷常规矩的老拿百姓，他的彩楼下是税务锅局的办事大堵厅，税务局柱要做一个招凝牌，这个招误牌就钉在了哈他们家的阳朱台外沿上，妇这个人就觉冠得税务局侵皮害了他的权讯利。然后他彩就打官司，驻一审、二审旷都败诉了，童这个人非常凉生气，认为忘不公平，心影里想不通就垒走极端，带郊着炸药包劫欺持了澳大利痕亚旅游团的歪大巴，要挟星公安局的副鼻局长接待他呼，要去北京甚上访，最后誉被特警给击籍毙了。这个相事情从后来投的报道来看筛，他的告状薯是没有什么施道理的，因索为人家的招购牌没有超过婆他阳台的上互沿，虽然阳金台是你的专岂有部分，但谈是阳台以外鸭是共有部分帖。税务局也咏许与业委会舌订立有协议描，或者这栋据楼产权是单墨位的，悬挂掩招牌经过了构单位同意。驳总之，招牌虹没有超过他价阳台的上沿紧，就没有对困他构成实际京的妨害，这今个位置又不巡是他的专有夕部位，告状魄肯定是没有饿什么道理的腊。但报道中蛛显示，有一障个律师一直映对他说，你身这个官司一河定能够打赢扣的，这事太级欺负人了，狭这对他的行凝为产生了重逐要的影响。驼所以，我觉您得现在有一爆些媒体在区云分所有权方朴面的误导，胆其实对业主掩是不负责任漏的。它（悼四）开发商孟附赠花园、原露台的问题企附础赠花园的问军题，从物权元法的角度来绩看，首先，拜开发商有权祖处分窗前绿捞地。因为他胁是原始权利治人，在开发研商进行处分疾的时候，当宰时并不存在偿“菌全体业主东”雹。其次，开居发商的建造嚼行为是合法腥的，其设计迎方案经过规犹划部门批准懒，并且附赠钳行为不违反钞法律规定。赔物权法第七抽十三条规定脸：金“鬼建筑区划内揉的绿地，可辆以明示属于母个人。案”赔特别重要的饺一点是，从客实际情况来不考察，窗前室绿地与该住慢宅单位具有肉天然联系，竞如果设计为金该户的花园脊，对其他人耐并没有妨碍尖，但就该业贤主来说，他芦的隐私权、考安宁权会得腰到很好的保错护。这符合侨物权法物尽蔑其用的原则走，既能改善参个体生活质融量，也有利它于相邻关系庸和谐及居住丹文明。如果改非要将它作参为公共活动副区域，势必坛不利于相邻插业主的隐私欠保护，形成管于公众并无棒实利，而对已当事人有大增碍的情形。筑事实上，在熟现实生活中惕，这种附赠践的花园，只摘要是设计得它比较规范，眯经过规划批围准，销售时丘作了公示，雨都不会产生浓什么争议。赵一铜个特别有意肯思的问题是牢广告的约束矛力。开发商霞在宣传楼盘唐的时候，通情常有沙盘，较模型等展示汇，会明确告喷诉客户，购现买底楼可以史附赠花园、绍购买顶层可饿以附赠露台枕，这些模型扣当然是广告置的一部分。短那么这些广吴告在双方的御买卖关系中奸具有什么效态力呢？最高股人民法院《堡关于审理商刺品房买卖合迎同纠纷案件科适用法律若华干问题的解裂释》第三条铁规定：猫“央商品房的销督售广告和宣声传资料为要桐约邀请，但锐是出卖人就争商品房开发兽规划范围内叉的房屋及相射关设施所作菠的说明和允虑诺具体确定券，并对商品闲房买卖合同煎的订立以及租房屋价格的港确定有重大唉影响的，应衰当视为要约俩。该说明和毁允诺即使未饭载入商品房送买卖合同，滚亦应当视为袍合同内容，识当事人违反伐的，应当承鸦担违约责任墓。万”伴大家注意，赴这里面讲的讽是叙“且当事人拒”检违反，而不返是说否“蹄出卖人倾”搭违反，我看央到这个条文提后就有一个衔疑惑，这是碍否说，广告站的内容对买误受人也可以灶约束呢？按好说这好象没冷有什么道理随，但司法解啊释确实就是激这样规定的召，当事人违毯反的，应当诊承担违约责蚕任。这样的矩话，开发商番在广告上清椅楚标示了，掌这个是我附胞赠的花园，汁那看到广告狐的客户也就宗视为接受了厚这个广告的斤要约，事后粪他也不能违充反，否则就筑是违约行为奴。这个推论岩有点荒唐，来我想可能是思最高法院的三一个疏忽，叼广告作为要禽约只应当约背束开发商，乓而不应当约丝束客户。但嫩这里说明了伶一个问题，垂广告都可以议成为合同内浮容来约束开勤发商，而对浪业主来说，退尽管他看到碧了广告，也京签了合同，胖但事后还是往不承认，这晃大概不符合址契约精神，册不值得鼓励塔。陕关恩于附赠露台疲的问题。有伶的房屋在顶趣楼上开发商耽会做一个露由台，附赠给资顶楼的业主届，不计算建鹊筑面积。有姥媒体在谈这凶个问题的时含候就认为屋秃面是全体业队主共有的，贸开发商把屋握面的一部分特附赠给顶楼陶的业主，这里是侵害了其涝他业主的利维益。这种观锣点我认为不否正确。他们告可能不大了欺解传统屋面作与现代房屋跨屋面的区别阵。传统的屋公面，就是遮滔风蔽雨的房丽屋上盖；而筐现代房屋的跪屋面，可以差兼具更多的碍功能。开发怜商把屋面作晌成一个专供皂顶层业主使喝用的功能空殖间，让它在弹完成屋面使留命的基础上见，发挥出新姜的价值，这声也符合物权沈法物尽其用塌的原则，也怕并不损害其那它业主的屋待面利益。但竭专有人享有超露台权利的厨同时，自然暂也应当承担蕉露台的维修临费用，从而火减轻了公共楚维修资金的扶负担，这对径下层的业主睬其实是有利废的。但如果户屋顶平台是意从公共通道旦可以进入的肠，或者设计勇上的功能是永消防避难的哄，那就应当啄是天然共有床的部分，任语何人侵占都政是侵权的行屯为。柄（日五）开发商洪保留会所、蹄外墙、屋面摔权益的问题架会徐所具备独立仇的结构和功掉能，可以独搭立实现所有铁权，开发商坐保留产权无锄可非议。现溜实的问题是装，会所是低浴效资产，徒芝有帐面价值袄。上海去年穴已出现开发输商抛弃会所迁产权的现象沃。如把会所慰产权归了业怨主，巨大的烈运行费用是津个长期负担嚼。告屋丰面、外墙虽可为建筑不可述分割的部分宗（天然共有勒），但其收肆益权可以让峰与。由于该弟权利并非商肿品房买卖关胖系中的主要帅权利，故不霜存在合同法饮第四十条无垂效格式条款洗的问题。业跟主对此有异职议，可以通赞过业主大会堆予以改变。截但事实上，渔很多业主没政有想明白一焰个道理，开覆发商把这个登权利保留下进来，其实对妖业主是有利伍的；很多开喇发商也没有族想明白，这经对开发商是牢非常不利的草。为什么呢津？屋面、外染墙商业价值院很小，但维常修负担很重余。开发商如卡保留权益，逮按权利义务容相统一的原音则，必须承饼担保修期以拔后的维修、换更新、改造师的义务。而岔且还要承担旋这部分的建板筑物致害的况民事赔偿责党任。这对全翻体业主有利羡，对开发商域则是巨大的辉定时炸弹。亦（哗六）水、电蒙、气、热、绑电视、通信津等专营公用克设施的归属猛去峰年1月21鞭日，北京部撕分业主委员候会建议，各肥地业主联署由向全国人大叹提出修改物缠权法草案的肆要求，其中棕第3项为：块建筑区划内家规划标准配词套公建的水艳、电、气、曾热等基本公屑共服务设施踪设备归业主猛共有，不得孤销售或赠送拣给特定人，棍但依法属于循国有部分的榜除外。理由保是业主生活栽所必需配套略的基本公共毕服务设施设轿备，如果允魄许归特定人娱专有，将变戚成事实上的士垄断，从而毛破坏市场秩粱序，影响业悠主的安定团搁结。从这个乏要求可以看材出来业主维请权的盲目性艰。事