济南市县西巷商业项目下

济南市县西巷商业项目研究（下）徐家汇徐家汇位于上海市中心城区的西南部，是上海市著名的商业中心之一。它的发展目标是要建成上海的“新宿”、“尖沙咀”，成为一个多功能、外向型、现代化、国际化，高标谆的一流新型城区。徐家汇以其“高、中、低、廉”并举的独特魅力，吸引愈来愈多的客流。同时其周边有龙华旅游城，衡山路欧陆风情街，宜山路建材家具街，及上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇藏书楼、上海社会科学院等重要文化设施。徐家汇商城的商品档次是多样化的，东方商厦、太平洋百货公司和汇金百货档次较高，六百实业公司以中档为主，汇联商厦多廉价商品，并在双休日推出特价商品。丹东路和漕溪路交汇的十字路口处美罗城（百货、数码、休闲娱乐等）、太平洋数码占据东南区域，东方商厦位于西南区域；太平洋百货位于东北区域；港汇广场在西北区域。加上中兴百货商厦、汇联商厦、汇金百货、百脑汇、第六百货、大千美食林、建国宾馆、华亭宾馆等圈。港汇广场是比较典型的国内流行的自成体系的商业中心，“双塔”是上海第一幢“双塔”建筑结构的高档商务楼宇，两幢商务楼均为51层，高230米，是徐家汇地区目前最高的建筑物，建成后将为徐家汇地区增加建筑面积12.9万平方米甲级商务楼。港汇广场中的商场，建筑面积达130000平方米，集购物，娱乐，休闲，餐饮，观光于一体，内有250个品牌商铺，包括33间特色餐饮，及5000平方米的国际美食广场，15000平方米的'富安百货'，8500平方米的'桥外桥'主题乐园及6500平方米联华超市，3500平方米的名店运动城，永华电影城共11个放映厅，1400个座位，最大的放映厅有350个座位，层高10米左右。整个购物中心有3个（1个圆形，2个长方形）贯通6层的中厅，但两侧长方形中厅被各层之间的联廊连通宽度在2.5米左右。店面退护栏3米左右。垂直交通以扶梯为主，辅以观光电梯。港汇购物广场档次和品牌组合略显混乱，中低到中高档都有。面积使用率在50％左右，整体感觉是一个典型的室内步行街的概念。地下一层与徐家汇地铁站出口连通，业态组合为联华超市、运动城、KFC和部分低档餐饮、品牌店及贯通6层的中厅广场。主要吸引地铁站的人流。1层和普通购物中心模式差不多：室外的美食广场及餐饮区（国内品牌加上日韩特色的餐厅）、珠宝、钟表、眼镜、工艺品、化妆品和少量的品牌服饰店。2层～4层以自主经营的传统百货店模式的富安百货为主，2～3层搭配时尚品牌服饰店，4层搭配经营儿童服饰玩具、家具、电讯产品。5层主要组合为国内特色餐饮和新华书店相结合。6层以永华电影城（与华纳影视合作）为主，组合西餐厅、咖啡厅，电影院自主经营冷饮、快餐。350座位的放映厅，设施中高档，放映效果不错。港汇广场是当前国内购物中心比较流行的模式即：以写字楼、酒店、百货、超市、电影院（或溜冰场、健身中心等休闲场所）、特色餐饮为主力区域，其它传统商业业态环绕搭配经营。恒隆广场爪恒隆广场包娇括核5纵万平方米絮的商铺和尾66纱层国际甲级概办公楼恒隆丛广场。购物档广场从牲B1浇层到卵5壤层为商场，其被分为商场板、健身房、倚美容院及餐缘饮等几个部鲜分。云集世还界各地的顶哨级品牌：法历国条Carti棵er尊、德国昏Escad匠a科、意大利坝Agnon话a揭、英国勺Dunhi搬ll陪、美国号BCBG仙、西班牙孔Loewe止、捷克仿Moser在等诸多国际虎著名品牌已权在此集中亮玉相。在一层邀，完全是顶桨级名牌的走群秀场：恩CHANE课L子、缺LOUIS通VUIT僚TON串、往CHRIS设TIAN共DIOR瓶…瓶LAGER奔FELD及、终FENDI宴、警HUGOB乒OSS骄……耳。而且，几毒乎每一个品跟牌都把它们请在中国的旗欧舰店设在了趣恒隆。灯恒隆广场的齿布局几尽奢拉华，不到污50庭％的实用率抵，玻璃透光闸顶棚，将近叨4绪米衔的过道，所宝有不便使用驴的角落都不羽使用，据测加算，世界商前场的人均使中用面积为匙1.2骗平米，而恒平隆广场的竟批达到浊1.5施平米。实数变国内少见的秀高级商场。乓对于济南是还否适宜参考阀还需慎重考庭虑。外滩三号遣外滩三号由感Hous丧eof射Three霉持有及管理落的在世界范为围的顶级商俱业店，它位狮于外滩一座郊历史上著名拴的七层大楼风内，是一个擦汇集了当代涉时装、艺术姨、餐饮、文展化及音乐之副都市生活地松标。除了仍Giorg裹ioAr燕mani您和如Empor丝ioAr蝶mani晴专卖店外，榆外滩三号之韵访客亦可同洽时体验处Jean-导Georg松es队法国餐厅、罪陆唯轩和黄资埔会、顶层查之新视觉餐允厅酒廊、三厚度音乐沙龙锅、三号品牌嫩专卖店、伊呢云水疗和沪萍申画廊。除菌了北京、上笼海中国商业史领先城市外戴，在其它城悠市里基本上阶没有其存在疫所需的商业宪氛围和条件渴。役4.2努广州广州天河城亿天河城位于韵广州天河区辫天河北路及滩体育东路交胁汇处，正对款体育西路地竖铁站出口，滤被视为广州参现时最成功得的大型现代薯化购物中心将。此项目由艘广东天贸支(锹集团林)舰股份有限公巾司投资发展盗，于赢1996之年开业。箱天河城是纯顷商业物业，历总建筑面积袜达诸130,0裕00茎平方米敬，共八层商枝场由地库一富层至地上七史层，另有地窜库二层及三蔑层为停车场哥可提供践900解个泊车位。吸96军年开业初期扣，天河城的秀天时地理人波和均不足，躲天河区当时篇仍是刚开发蔬之新区，地摊铁站仍未通咬车启用，人罪流、车流极徐少，到处是慈建筑工地，恼没有商业气锤氛，当时天思河城的云300以多个铺位出拢租率不足膀40%朗。嫌发展商坚持泡商铺只租不财售，并于震97佳年引入主力阔租户虹──畅著名日资百红货吉之岛，赤承租地库一刃层全层楼面仓，达万多平模方米，开设怕广州首家分擦店，引入销滑售鲜活食品恳的「未来超融市」概念，悉引来当时广赌州零售业界老的震撼，并鉴成功吸引大琴批消费者。尺同时发展商朴亦与南大集妄团合作开办汗天贸南大百萝货，共二及央三层部份楼呜面，作为商棵场另一主力白店。墓随着天河商唉业区逐渐成蛮熟，加上地肉铁开通、华燥南干线及京膛珠高速公路僻的建成，现果今的天河城黑位处广州主争要交通干道稍的咽喉位置明，是从旧城找驱车西往东脖走环市路必乏经地点顽;石同时亦是位包处周边城县迎居民如番禺距、顺德、珠狂海进入广州挽的东大门，抓吸引市内及糟市外的消费报者到来消费火;咏更是省外川──蓬港澳及国外割游客到广州泥的旅游景点盛之一，成为良广州甚具规直模的区域性默商场，可吸扑纳不只本区虫的消费者，捉甚至是全广筑州及市外的传消费者。贡天河城的商扛品组合如下涝:昌广州天河城刘商品及租户脊组合雁馅从上述行业摄及商品组合抚可看出天河新城的行业综厘合性较强，巴走大众化中索偏低档消费候，尤以两间敏中档百货秧──华天贸南大及石吉之岛最具玉吸引力店;反饮食及娱乐须行业也较齐冈全及多元化束;微唯服装品牌精的档次有逐扛渐下降的趋吵势，如原有叉的耽Episo俭de铲等档次的品锤牌已撤出天奸河城。发展列商现时的策预略以价高者鹿得为主，品金牌吸引力为恩次，整体上屈难免影响商爆品组合的档迅次。惠现时天河城纸首层平均租应金为每月每沃平方米人民嫁币喷800-1树,300妄元，二层平茂均租金约为亭每月每平方舟米人民币牧600-8峰00吩元，三层至禽五层平均租秤金约为每月哀每平方米人镇民币老250-5孝00炮元，六层至鸣七层平均租晃金约为每月岁每平方米人魂民币光60-15卷0幸元。据本公关司了解，早洒期六及七层牺的特色行业格是由发展商吵联同零售商涉合作经营，状以提成百份只比作为租金斑。现时天河扮城的租金持芝续高企，发项展商的租金驾收入十分稳谋定。碑商场平面设工计方面，每她楼层的平面瓜方正，但均衫有第二走道错，形成较多乏遮蔽的商铺太。加上八层伶高的规律设网计，令高层辅商铺价值减杀低，出现人抹流断层的现抚象。因广州声人多年来均姐习惯于临街再购物，虚3忠层或以上的惕楼层除非是允有目的性的凑到访外，否炊则难于吸引禾他们到写3区层或以上作摔随意式的消详费。豆广州中华广贼场肿中华广场位面于广州东山川区中山三路鼓及较场西路守交汇处，为们烈士陵园地戒铁站上盖物姐业，属广州摸最具规模的令大型购物中附心之一，并讯于哲2000怀年督4耗月开业。侄此购物中心隆总面积达风168,0亚00校平方米着，共蚁9员层商场由地踪库一层至地粱上八层。皱发展商将部批份楼面以分丧契形式出售廊，但以报5锈年售后反租举方案回租小慨业主已买的炭铺位，以保免持商场整体鹿统一策划及傅管理。此方歼式可把已售添出商铺的管雕理权中央集俩中化，以确亚保此项目可借按发展商前反期的规划包译括商场主题晚、定位、档震次、行业商睡户组合等各设方面得以付惰诸实行。同爷时发展商可凳于商场发展删早期便从销责售商铺中收壳取一笔较可群观的收入，圣相对纯出租搏物业来说，窝此方式的回曾报期较早，最且可舒缓开饼发项目投入胡大量资金的感压力，但对郑于商场整体催的长远发展门及规划，则氧有极大的负瓦面影响。浸当时中华广伤场的商铺售产价为每平方愿米港币罩30,00羊0-100驴,000屈元，保证回秃报率高达厕10-12遍%勿，销售反应扁理想。沾但此售后回篮租的招商策草略也存在一槽定的风险危浊机，若市场童情况未如理尼想，商铺不娇能预期租出数，或租金水固平过低，将绒令发展商的袜收入减低，右甚至亏损。鉴再者，发展删商作为商场观策划及管理串人的身份只价有有限的时拐间，悄5搏年回租期满汇后，发展商慧对已出售的夺商铺不能再毫有经营的决趴定权，其行旋业及商户组饿合届时将以彼市场价格及见个别小业主蚊的意愿来主丘导，在大多傅数的情况下飞均因为租金坡利益的大前吵提而未能配昌合商场整体配形象及商品努组合。丢招商推广方卧面，中华广吐场于招商早柜期引入具号侵召力的日资招百货吉之岛傅作为主力店旗，于二层及乏三层开设逾莲14,00播0度平方米患的广州第二研分店，并为么每层规划明翠确的主题，冠其现有之商底品组合如下拍:撕广州中华广枯场的商品及器租户组合甜楼层洒商品组合图租户组合棒地库一层锯摩配城青电单车配件氏及维修零售兴个体户举首层吴名店城雷顶好饰品也,毁深圳发展银猪行搁,提中国工商银分行深,久班尼路肢,Coo衫l,深广州日报连罢锁店圾,剂休闲小站静,唉广州金银首达饰暑,展莱宝珠宝县,宪君兰抖,求古色栋,冰哥弟蜓,钻阁兰秀雹,喂卡丹达土苹,陈爱色彩添,季卡路趴.纵约翰兄,烫适时雅集数,绩佛罗伦串,拔卓比政,伯秀色腔,敞婷美唯,锻百丝辈,餐美的鞋庄,严鱼宝专卖店商,币丝路花雨阿,奋圣雅芙披,燕宾度胀,谅彩迅冲印炼,初尚豪电视购未物茶,益百事飞行鞋遮二层羊吉之岛汇(货未来超市煤+终服装世界即)气吉之岛翅(析未来超市及洗服装世界扫)漠三层膛俏衣裳壶,平半层吉之岛和赛西腔,疫虹化妆店中啊心纪,琴点石珠宝报,渴紫色盯,缺Eman过z,他尚品臭,糕容易桃,醋芭莎衣裳诱,陆审美品味全,奖姿蔓婷汇,崭百特预,门东尼幅,点四季风情屑,出佐丹奴顷,阔虹出口休闲沸专卖店可,霸摩登机械修批理连锁店链,芳英杰皮具歼,Oce岸anSp供irit,驳陶名镜廊级,Q斩博士脖,炕儿童廊互,绘水族世界执,雅创意家具慧,签万家好电视爆直销堪,虏李宁牌运动摔系列争,六飞行鞋专卖婚店袭四层贤中华数码城剃祺昌电器商剃行殿,味广州中唱人矩音像悠,眨天龙仰,CAV炎丽音响刺,摄奋达音响种,阴南方电讯网身络缝,简金中华通讯怨,索诺基亚喘,TCL察,障三星夏Anyca腔ll,旁爱立信汽,筛天音通讯去,尖一号通讯乓,饥欣泰计算机座,丹泰来计算机昏,芦白商务通巷,球康柏计算机虑,心广州窗口桃,梦槟城美食想五层盖家居世界议恒生家俬袄,决国际家俬极,裂高尚家俬列,倍华洋家俬功,痒健威家俬唉,垒创艺家具挤六层央凤凰文化城临(椅壹创书城宿)家闲逸书屋际,怪三地书店蔬,床广东标准校郑书店俭,类西红家俬席,健明济一品家辆具我,器水灵阁附,骨陆羽轩茶艺举馆眉,炒紫霞轩仓,吧醉茗堂茶庄挺,张西域风情牵,厨西兮槽,右凤凰琴行午,纱鸣之居谢,IRE港NZE,堂华叶坊穗,奶花肠.COM,王端搜偷,笛蓝宝石补,喷家居饰品展,作禧盈艺术廊泡,共中兴珠宝沃,Tri焦balS敬ilver懒Jewe助ll,妈中国一绝斤,以惜石小屋证,族宝石标本中馒心拘,非章易文化舍谊,颤龙凤戏服梯,初荣宝轩阶,数销之都音像巨总汇痛,宪声之源赏,舱七层妖美食广场超千筋串叉,植面家小吃膝,丢品味一号暴,译旺长安验,球食之味岸,酿为食坊芦,绞唐之风筐,涌江访军风味黄,撒天津包子集,站来者为美食仿,使瑞士卡多夫于,晴金牌猪手席,智友禾寿司渴,麦环宇美食扶,亏金顺风麻,死新标记熟,派上海小笼饱店,杀兰州拉面奉,邮东东高丽韩语国餐厅芳,蝶贝来鸟翠,丧快口夹析,渔天天豆浆大兽王陷,锦大兴美食易,技太平沙财记易驰名牛腩粉械八层钟电影院铁从上述商品苍组合可见，目地库一层安届排为摩配城狱销售电单车叨配件，并提扬供维修服务贤，与购物中绞心的形象大粘相径庭。此丽安排乃由于抢商场须解决欺原有商户回佣迁的问题，浊因此业主把梯所有原来的糊电单车配件教零售商归入棋于地库一层骡，并提供统璃一的商铺门阀面，以尽量鲁减低其对商毕场形象及其助它租户日常炸营运之影响回。帖现时的租金景平均为每月寸每平方米人铁民币池60-60脊0睛元。个别具聋知名度的租弓户以抽取营吨业额提成为佩租金。商场槽开业时出租士率已达诊70%特，商业气氛朋基本已成雏适型。标中华广场作屿为广州最具没规模的购物托中心之一，混已初步建立货其于市场的兰知名度，渐败为广州居民疮所熟悉，成绪为广州购物弓的新热点。传但由于业权淘卖散，始终熟有隐忧存在股，发展商只朵有回租贺5诚年的时间体暮现整体策划柴上的主动权以，且必须在惩有限时间内也尽力提高商末场的生意额街，以稳固现半有规划的基泽础及未来的怕发展方向，头否则日后商算场的商品及绕租户组合更旱难控制及维暑持，最终影动响商场的预糊计收益。正佳广场崭正佳广场是饼广州市目前权最大的单体法购物中心，勤主体建设基看本完成目前娃正处于销售埋和招租阶段越。据销售和方招租人员介在绍销售完成此90喷％，招租完核成故80名％左右（租窄金均价：通1姻层头750劝元院/疲平米/月；绵2湿层鸭480慈元依/律平米/月；扇3印层罚360说元仰/包平米/月；凯4碌层联230副元易/内平米/月；纷5着层泪150遗元却/病平米/月；侦6士层器95途元拼/安平米/月；狂管理费片60程元置/嚷平米/月）妄。至于以后架的经营效果嫂如何还要等翅以后的市场锯来验证。以剑下是摘自正咸佳广场网站豪的介绍资料知，对于我们驼有一定的借稻鉴意义。齿总投资额：眼约斜40蛾亿元人民币豪规模：占地满5.仇7虏万平方米沾，总建筑面知积蚀42墙万平方米裙营楼商场边:天商业面积幅30裹万平方米，员地上七层，汗地下两层半超东塔楼水:48备层五星级酒牛店式公寓西趴塔楼舱:30竖层超甲级写黎字楼春地利：天河宏路与体育东渡路交汇处据,健连通拥6获万平方米弟市民广场句,惜城市中轴黄隆金核心记,阔华南最大交晨汇点辅,势13编米所过道直驳地羊铁一号线与遍三号线换乘扩站皱,姐与广佛地铁清、珠三角城沾市轻轨网络释连为一体。纱八大功能：虏零售、娱乐抹、餐饮、会独展、康体、阳休闲、旅游唉、商务码其它硬件：旅北面炒:德6000补平方米世夏威夷棕榈幅广场，设中津国最高的音书乐喷泉屠南面秃:涌室外广场设铅香港直通车炉、华南屋村电巴士、广州糟新机场巴士怖上落站正对票市民广场设醉有特大屏幕陡1500巧个停车位句承载客流量悦：日均客流滨量超过辉80闻万挣,蛾可供死40000廊人同场同时术消费秀,医每年吸引世凉界各地菠200棉万个家庭到厘场仁,支其中珠三角后及港澳、境疼外旅游团体弓占贷45%刊以上主力消屑费层：羞3疯至收60灰岁障,偶新世代家庭好,氧东南亚旅游拢团体；搅商品组合：掉餐饮标18%,钢娱乐饲30%,戚零售扫52%纪。主力商家痛:肥欧洲大型百非货公司，顶蚊级国际名牌魄旗舰店，跨渐国主题娱乐孩公司灭销售面积黄:弦占总面积的励3%廉（只有厘M闹层出售，其炎实只是个地喜下摄1耀层惨B1兵层和堤1鞠层之间的一过个夹层，总肾面积在叶1.5圣万平米左右绝，销售均价鄙10虫万元凯/订平米左右）腊。恢4.哀3钥踩深圳臭深圳考察的汉商业项目主胡要是：万象床城、中信城桂市广场、东槐门步行街万象城躬华润中心首粥期项目（包芝括“万荣象城”载和“华俱润大厦”败）于2是002年捡10月朗破土动工，珍洗2004年惑12月敢9日已经姓全面竣工开轻业。门万象城作为屈华润中心的炮核心部分，机建筑面积达朱18.8武万平方米啦，拥有近误300个缸独立店铺，室集零售、餐党饮、娱乐、平休闲、文化模、康体等诸术多元素为一陷身，是真正脑意义的“校一站式置”消费中投心，也是深忆圳最大的购史物中心。悟借鉴国外购锹物中心的成另功经验，万老象城的租户慌组合方面采柱取了主力店督＋次主力店掠＋专门店的谎形式游：见四家主力店把包括了第一求次进入中国扭大陆的R侮éEL时连尚生活百货菊、华润万家胁新业态O日'lé超胀级市场、深标圳最大的电拦影城——醋7厅嘉禾容影城、奥运劳标准的“支冰纷万象碰”滑冰倚场；笔次主力店有斩ESPR继IT、蝇NOVO烛、I.T访、Sp汤ort10牵0、王子氧饭店、A隶ZONA紧、顺电、垃Deli定City附美乐汇等；冤此外，近菠300个他国内外知名貌品牌专门店目包罗万象、哈异彩纷呈，公其中三分之听一的品牌商缎家是首次进运入中国大陆什或者深圳市炼场。肚在业态组合暂上，万象城唱的主力店占燕20％岂，次主力店祥占20犬％，国际品挽牌及精品店礼占25兴％，餐饮占泊20％深，娱乐占拨15％。宿万象城的业谨态丰富、各材业态比例合钟理，摆脱了把传统商业争“大卖场路”的模游式，摈弃了条传统商业购颂物功能“视一股独大刺”的硬节伤，引入国泄际流行的大乓型购物中心加概念，突出逝文化品味与仆主题特色，水给消费者以止全新的消费脏体验。拼以餐饮为例义，万象城设倘置了25耽家餐厅，话除了中国传若统菜系外，柔深圳人不走面出国门，也域能品尝到来涛自世界各地妻的风味，包宪括了顶级的与法国菜、意敬大利菜、日悠本菜、泰国辛菜等。尚特色鲜明，气旗舰店众多盖在市场定位绵上，万象城泛是一个中高阀档的购物中夹心，与深圳些现有的商业溪设施相比较健，有着鲜明涉的特色。在津这里，你可友以找到产品拒价值上万元拖的世界一线土品牌，例如宅Erme爽negil肝doZe予gna、测Alfr搏edDu平nhill恢、ES守CADA俘、HUG贿OBOS蛇S、V挑alent裂ino、纽KENZ专O等，也看可以找到例乖如ESP财RIT、存AZON污A、O够ZOC这想样一批定位折在中档或者梢偏上的品牌远，此外还有禾来自丹麦、椒英国、法国圆、日本等价悉位适中却又逃时尚的品牌搭，如ON切LY、内Jack私&Jon武es、轮Vero亮Moda签、Che贵vigon咬、Co稳rdier选、Uf回fizi粘等等。万象湿城凭借其庞骄大的商业面赢积囊括了国法际顶级品牌兵、国际二线住品牌以及国洋内的优秀品磨牌。北旗舰店多是窑万象城的重保要特点，许耻多品牌商家纵都在万象城瞒开出了他们灭在深圳、华庄南甚至是中并国的旗舰店洲。如国际品贺牌中的E块rmene圾gildo挽Zegn很a、A能lfred袖Dunh境ill、格ESCA士DA、元HUGO六BOSS躁、Val波entin衔o、K救ENZO缩、PAL少ZILE子RI、脂GIADA悉、An跑neKl陕einN拒ewYo史rk；著赶名的时尚品瓜牌ESP像RIT万菌象城店，拥佳有三层营业飘楼面，营业丧面积达到什1800等平方米羊，是华南地恰区第一家旗伙舰店，囊括撑了男装、女饿装、美发通Salon更等；餐饮蛇方面，“扑星巴克咖洋啡”以小及著名的延“意粉屋拘”均把础华南地区的轻旗舰店设在士万象城。这拉些旗舰店保太证了商品的亭丰富程度和块新品上市的软速度。房万象城定位护为董“棕深圳最大、横华南最好、表中国最具示蹈范效应的超筝大型购物及援娱乐中心傅”残，商业业态工丰富，功能晓齐全，囊括悦世界各类商圆品与商业服缴务，将为顾坐客营造出一永站式休闲购掌物场所。穷万象城主体戴建筑总建筑美面积虽然达泪18.怒8曾万平方米硬，拥有携6番层商业楼面湾，衡300串多个独立店背铺。全部通柳过上百部电暑梯连接，使组消费者在购膏物过程中并任不感到疲劳闸和烦琐，这价是因为万象缓城每一层都皆有一个明显巴的叹“凡动线埋”墓，所有店面屑都分布在动旦线两边，这夕样保证了整唐个商场中没惩有死角。而件当顾客在这最个面积巨大艺的商场中购嫁物时，宽阔眯的主动线可振以让顾客很掘容易找到要申找的店面和国商品，不会浇出现在其它合商场扩“蒸迷路孙”售的情况。而棵巨大的中庭泪直接通到建涌筑的顶部，损可以采到足福够的自然光卫。卸货区的允设置也很有膜特点，他们拢将卸货区安腿排在店面的劳后部，通过赞货梯直接进县入店面的货境物区，顾客当走动的位置胀完全看不到燥货物的物流墨过程。此外愉，华润中心垫一期还为顾宇客提供了吴1034羽个车位，二丘期将达到食3000打个。谈在招商方面对也是尽显国究际水准：去自年码12茄月成功完成秤R眼é赴EL脾时尚生活百晓货、华润万爪家不CITYV圈ALUE概超级广场、惊嘉禾电影城老（气4000诸㎡、谁1200眉座）、燥“序冰纷万象淋”海滑冰场（共毯3000欠平米，待1800徐平米的冰面谨）等四家主绳力店落户万飘象城以后（际据其市场部丘经理介绍：悼滑冰场的设凭计标准为目猛前亚洲最大某的符合奥林婚匹克运动标含准的室内滑喂冰场），今声年振4璃月份万象城骂的招商工作歉获突破性进库展，浸6欧个次主力店植———诱Espri竭t导、示NOVO救、诞I怎·元T积、运动兰100蚊、王子饭店性、膀Azona及以及痕Alfre叮dDunh辩ill妖、物KENZO扶、测GIVEN谊CHY餐、蓄CHARR凑IOL串、泳AnneK煮lain塔、余Joan截＆涝David榨、姥SoleA蔑llien便ce止、间EQ享：幼IQ格、皂Nine式、毫West机、洗MISSS显IXTY凝、捷Jesir困e欢、军color驱eight伴een析、厚oxyge练n严、轰weeke仔ndwor津ksh卡op泛、凑energ湾ie猛、播killa炊h臂、宗b其＋羊ab俩、难izzue哑、雹JACK百＆炉JONES付、旦RCCAI卧N撞、嫂D为．魔EXTER婆IOR爸、赖MISSO踩NI障、誓Alexa帖ndreD殃ePari腾s暑、队FA而：岗GE列、扮CORDI秧ER筛、僚Moise烂lle张、戏Maris漫frolg萌、朽EXCEP良TION季、矿JORYA破、筛LeSau缴nda英、夺CnE录、擦Peace颠Angel聪、骄VEROM折ODA酷、趣FAIRW狸HALE肤、奏ONLY知、哨CHEVI伙GNON待、梁RBANS描OUL痰、抱VASTO冷、缴SKAP畏、壁DRAGO偷NSEA苗、孟Mount名ainHa猾rdwea蓝r攀、肆ochir招ly价、茂昌眼镜宾、博恩凯、词S敢tarbu愁cks漠、必胜客、食塔可钟、肯轨德基、和民麦居食屋、味蚀千拉面、面董点王、灯MamaG悟elato天等众多国内娃外知名品牌背店陆续进驻导；戏6核月，意粉屋袖意大利餐厅纷与万象城签秋约，同时，喊Chris偶tianD粒ior摊、嫂KOSE功、国GUERL耳AIN要、泳GUCCI赶、乎VERSA周CE伟、狸ANNAS聋UI蕉、余MAKEU结PFORE衰VER搅、棒Rober导ta盒、恐Marie次Clair香e洁、槽XAMAX坦、炉Studi隶o详－陡iff集、膊KOKOP枯ELLI渴、后Joy扑＆握Pease燃、社Basee嘴nuovo碧、更Emili观orobb凶o蠢、同1stet亲ageti燥mehea禾rts馆、介Klein笔D烦＇阵OEI菜L义、而MKKle再in礼＋、敢ofuon贪、蚂a抬．破v观．脏vladi粥es省、私iimk烘、知she储＇剂sKOOL谦、裳pourm含oi寻、爹Trium宴ph巴、东c确．滨aujar惭d劣、伊丝芬、丰LeSEN绕ZA张、妙palme届rs笨、此Wolfo蛛rd萍、源吉兆庵傍、尊HELLO待KITTY底、陷LEVI宽＇纪S柴、葡G燥－咽STAR忙、席Reebo戒k侮、嚼Dolie毒Vita缓、狂illy叠、甚NIKE观、纵adida湖s辫、跪PUMA完、凤Lee功、内UMBRO疼、絮THENO巾RTHFA瓦CE六、该Colum返bia脑、胃RAPID遮O颜、姜SPEED臂O拒、框GUESS压、慈ELLE缘、尚UCLA版、柱NAUTI旺CA赢、锅CONVE彩RSE睛、吧MIZUN插O犬、岂KAPP烈A危、考DUNLO揭P买、玉Colem抽an测、队NIKKO填、季Texwo数od红、伶asics笨、争K龙－络SWISS唤、卫HEAD太、稠AND1声、宅lafum链a遍、嘉arena招、蚕AVIA奴、条LININ准G首、描Wilso那nOSIM排、盛OZARK击、揉Jeep汗、吸princ锻e庸、耻CAT绝、皂lotto孙等品牌陆续滥进驻万象城存。陵由主力店、耽半主力店和脂众多国内外族著名时尚品闲牌组成的点“贿时尚联合舰遍队休”部无疑将使万危象城成为深县圳的时尚风绪源和潮流高铃地。啊中信城市广百场肿据了解，中隙信城市广场搏当初总投资闯10劫亿元人民币猫，商业面积兵在砌7汽万平方米掌左右。虽说土所处位置也遥属于市中心蔬，但并不在还传统的商业产区。该项目杨本着腹“鬼综合制胜，神主题经营狼”峰的策略，采驴取慌“躬只租不售，猜统一管理虾”比的招商方式槐，迅速吸引迅了国内外著禁名的商家加绪盟，继日本怠永旺集团旗穴下的吉之岛夫进驻之后，逐西武百货、思新南国电影碑城、海逸海建鲜酒家等著嫌名的商家，翠已于去年拖11向月进驻。此草次签约的缸3残家客户也是符业内名气很腿响的商家：酸哈根达斯是砖世界顶级冰漂淇淋品牌，虎茂昌眼镜是何在港经营逾双50牛年的老资格狮连锁店，必辨胜客为香港幸怡和集团旗您下的名店。浩吉之岛位于循中信城市广茎场地下一层捕，是典型的塞小型百货店吸，购物为主师（包括超市延、服饰、家粱居、电气、洲珠宝、钟表肯眼睛等购物晋业态。占怎90券％左右）其大它餐饮、休币闲娱乐、服袭务共占矛10稳％左右。档燥次在中档水揭平。另外一神个百货店是岗西武百货，改占据中信广峰场的猛1逝～毅3姻层以高档品抄牌为主。中左信广场的具1灵层也有少量狼独立店铺招炮租。象星巴沫克、肯德基府、屈臣氏、基哈根达斯等结一批各具特夹色的店铺经涝营。裤4蹈层为数码、性音像产品、催电影院、眠5淋层为特色餐拜饮，尤以王修子概念厨房待设计最为新豪奇，消费也钩近奢华。替总体来说，根中信城市广虾场主要面向钞高端顾客，显各方面做的瓜十分精致到懒位，但是能袭领先其它竞痰争对手的方赴面的地方很诵少，据深圳解至祥市场研组究中心调查糊认为：龙岗内世贸中心、装华侨城限SHOPP猴INGM店ALL纺、中信城市染广场和南山寸海岸广场只做是购物中心此的雏型，功朽能不够齐全闹。华润万象旺城、龙岗的辫五洲风情挺MALL拒和鹏达宵MALL石有望成为将挠来深圳真正伤意义上购物核中心。所以攀这也提示我么们在项目的蔽操作过程中剃精益求精是聪一方面，如第何做到人无宜我有、人有比我奇，也是诵不可万忽视坑的一方面。4.4重庆拳解放碑是重团庆传统商业翁繁华地区，穷该地区商业霸繁华，有闻提名全国的解恼放碑步行商耻业街，是全傍中国最大的酬商业步行街造。布局形式背是一个典型垂的津森十字及，由于商业繁的繁华，以标及商业建筑图的高度密集牲，解放碑还奔成为了一个纱旅游景点，缘平均每天人伐流量有还40再万人左右，容节假日高峰资时有近每天僚120伶万人流。根小据重庆市中淋央商务区统担一规划，解孝放碑为重庆美中央商务区说硬核，具体猪范围为：东倾起小什字，蝴北至沧白路州、临江路、钟民生路，西眼至金汤街，娃南至和平路炉、新华路，锣占地历0.92尊平方公里，叶核缘部分包姜括朝天门地询区凝0.69荷平方公里。咸重庆解放碑旗中央商务区咽面积共计为叨1.61歪平方公里。佩俭1999内年，渝中区脖政府成立解传放碑商贸中律心区。该中局心区高楼林锣立，商贾云过集，是重庆喇市集商业、油金融、餐饮像、娱乐、旅质游、中介、银信息服务于才一体的最繁坚华的商贸中关心区。该地角区常住人口康约携7崖万人，流动姐人口日均超时过红30核万人，重大逝节日最高日依流量可达煎90疾余万人。惕2003妹年，该中心炊区实现商贸痛销售总额达欣到桶162.万6桶亿元；实现妇社会消费品呼零售额达到倍76.8朵亿元，占全考区的比重为况60.4%顺，占全市的借比重为进9.2%副。区域内现收有商务类建公筑面积吴92茅万平方米，躁商贸类建筑团面积敞83仿万平方米，涂经我们现场很调查，各大麻型百货店、僚专业店就有哀20场多家，象重哄庆百货、大才都会、王府泊井百货、协启信扎·匆百年广场、轧太平洋百货撇、新世纪百匀货、中环咬·迹银座广场、肝纽约锣★烘纽约、商社盟电器、锦阳号数码、新华婆书店等等。熄酒店、写字急楼约有仔20侵～秆30凉座。住宅类伏建筑面积偏127姑万平方米，锹具有重庆市荣其它地区不铁可比拟的条认件和得天独产厚的优势。悠解放碑还是胳众多企业办追公的首选之街地，集中了壤最高级的写鸣字楼在该区园域。这一地姥区还集中了假许多家国内裂、国外银行袭、保险公司诚、证券公司稠等金融机构秒。其中有悠18损家国内外的做银行将其重借庆分行或办低事处设立在络解放碑地区摔。枯解放碑的步已行街架构组四成明显区别简于哈尔滨、规上海新天地泥、深圳老东骗门，它和北乱京的王府井性、上海的南臭京路相类似老，步行街主循要又大型独岂立的百货店唉组成，其它档形式的独立载店铺较少。淋但目前，该膝模式在济南棚实行难度太踩大。避4.工5哈尔滨演哈尔滨开发于区餐饮街倒被哈尔滨本擦地人称为省“应腐败一条街室”蹲，该区域内役的店户我80腿％以上都是肆餐饮行业，准单户面积在晃200常～鞭2000愈㎡之间，餐稳饮店数目大削致在清100会家左右。店蓝户多为独立视1睡～较4弹层店铺，主倍要是国内及脏日韩的餐饮瓣品牌如：回小南国、上街海私家菜、宝聚福隆、阿贪一鲍鱼、梅新龙镇、美林妹阁、京桥铁峡板烧（日本往）、青瓦台贸（韩国）、围汉斯啤酒坊绸等。还有部匙分写字楼、聪银行、典当怒行、隙KTV箭、足浴城等漏店面相配套梁，使该区域支形成了以餐棍饮为主题的醒休闲娱乐区贷，在中午和莲晚上该区域崖内的停车位世都爆满。翠哈尔滨当地社人的消费习殖惯大都以衣病着和餐饮为绿主，政府机县关腐败消费榆严重，为此“顺腐败一条街围”哥的成形奠定吃了深厚的基软础。考虑到财济南与哈尔牺滨极为相似汽，所以以餐刺饮为主题的丘休闲娱乐区干在济南市的陶前景也是比渔较令人乐观白的。侵中央大街步眉行街先中央大街六是哈尔滨市旱最繁盛、最彻有规划的一物条商业步行普街，始建于绸1900黄年，街道建后筑包罗了文腿艺复兴、巴伸洛克等多种衣风格的建筑暂70科余栋，总建妄筑面积属30麻万㎡左右。秒中央大街南猪北长庭1450击米石，宽：主道警10.7剖米叉；辅道骑5.5们～舅10.5阳米邮。东西向的肯次道路共芳20也余条，沿中摘央大街呈错贷口鱼刺形排独列，使东西闪向的人流及笑视线不会对满穿，起到玄痛关的效果。摄东西长朗40炮～六60迟米城，宽以7岗～创9寻米吸。多为鼓2巨～惹4候层的建筑结涛构。耕码整条街区分锡为多个不同希的段落，每涌段沿中央大笑街方向长旺50梅～撕90绘米倍。段落之间缘大都是休闲淡广场，由附虏近的餐厅经升营或独立经锣营的冷饮小妻吃店，形成颈步行街的人初流锚留区。掏人流量约在斜20怠～藏30滔万人历/情日左右。商整个步行街典区业态主要夕包括商业、缩餐饮、休闲丛、娱乐、住湾宿。商业以搂中低档次为提主，主要是折分布于沿街宜建筑的一～佳二层的服饰组品牌店、音炮像店、工艺营品店、药店定、钟表店、佳化妆品店等般；少量独立垂的百货店（旧3胶个已建成、谅1组个在建）、泡高档服饰店匀（房1创个）、书店逝（旱2洋个）等规模丝约占兵50祥～群65滥％左右；餐任饮在中央大缸街惩2反个地段以独渣立店面的形蝇式聚集形成桥小的区域，岂还有一部分斜与其它业态缴混合分布，爸大都分布于箱2馆～参3仪层，患1湖层只保留门晌面入口，规隐模占选20直～煤30嫂％左右；休焰闲娱乐主要赢分布余僚3隆层以上，与易商业相结合磁，多数为：赛电玩、网吧闹、足浴等，密约占饱5伶％左右，住巩宿多数分布盆于叮4柳层以上，规潜模不大但档溉次较高，一老层主要是商土业，自己只抬留大堂，费每用也较贵，键规模占泄5处～茎10晒％；其它如枯银行、证券孔等金融机构悔，主要是自肃己君1价层的店面，判规模较大的耀独立一栋楼溜座，规模占俊3喘～颈5啄％。盼总体感觉中北央大街，商粘业氛围浓郁皆，人流和驻趁留数量令人溪乐观。但是窜商业档次明识显偏低，且冒组合不尽合委理缺少统一轻的管理。如石西三道街上某有两个毗邻视的鞋店泰克牵名鞋、兄弟屡鞋城，前者震的皮鞋价格哗在穷1200逝元苹/扁双左右，而骄后者价格在鼓60编～负200犁元矿/仪双左右。档样次差别太大终。丽4.械6风升宁波天一广场鸽宁波天一广关场坐落在宁雅波最繁华的册商业中心，音东起日新街许，西至开明豪街，北沿中名山路，南临屈药行街，总替占地面积趴19.趟3挪万平方米惕，建筑面积烤22虽万平米。有赞10霸个商业区，秀分别是超市速区、百货区券、精品区、颂服装区、儿盆童区、数码吼区、酒店区胆、娱乐区、赴美食区和综蓝合区，集中静了大、中、园小党300美多家商店。究其中精品区右汇聚了一批哪国内品牌。边天一广场具斧备了河“策吃、行、娱侵、购、游最”奶等基本旅游双要素内容，肝是宁波市中弟心最具活力绞、最时尚的叛商业广场和颂最新的商业糟形态。广场街集购物、休沃闲、娱乐、赚文化、旅游窗于一体仁简，被誉为宁潮波的商业航慨母。但现场素观察出租率阳在撇70云～霞80反％左右。型天一广场由浙美国摩尔莫排达设计师事胖务所和宁波斯市建筑设计榜研究院设计滩，引入城市抵设计理念，要注重整体效泥果与周边环愿境的协调。祥广场四周的赞主体建筑由本22名幢风格迥异颈，及具特色筝的低层建筑共组成，使贝3.岭5痕万平方米算的中心广场溉更加宽广，追气势恢弘，恢还使广场周差围的高楼凸家现出来。广剖场上所有的董建筑沿中心纸广场环形布女局，南北以污中山路口为再轴线呈对称撇分布。西南币斜轴线从开拦明街路口直规通三江口，婆形成强烈的等现代气息。炭洒在中山路环1拍号门主入口壤上，种植着伟6赌棵树龄约牵100俗年的来自澳耳大利亚的热“禾加拿列海枣皆树宫”鄙，树枝婀娜致，形象生动帆，是广场的溜迎宾树。天之一广场有亲栽水、绿色和架现代等三个饰主题，广场搂的绿化率为涛32%收，由主入口搂进入后，就渠是耀3.钥5州万平方米惩的休闲、演匹绎中心广场情，广场宽阔淋、壮丽、往着南可以望见南歌德式教堂缘的高耸屋顶钳。这座教堂役是根据厚1702瘦年法国传教薪士郭中传在岂灵桥门内建贺筑的药行街敲天主教堂，接在甚1997咏年扩建荐2000概年竣工，大伯厅脊高习31消米泊，钟楼高蚀66棒米瞧采用顶尖造血型和色彩窗貌玻璃，是一你座典型的歌倡德式建筑。商凳进入广场后齿跨过二座平传行的小桥，允便是亚洲最哈大的音乐喷狂泉和超大水华幕电影。总日投资采4000宴万元的水景引系统呈柄“脏L油”宣型，总长骡200租米满，主喷泉长友达作95尚米周，与广场的待中心舞台遥伞相呼应，主霸喷泉的核心段是两座桥之屡间的号称鞋“办擎天柱榆”狼的喷泉，中啄心的一支大挂口径的喷嘴风射出直径达剪38矿毫米社的水柱，喷眠高可达辉40锻米诞，形成一柱投擎天之势；平整个音乐喷常泉有狐2000缠个喷嘴，棚400叔多台水泵，呈全部由电脑板控制。有跪10惹个商业区，哥分别是超市设区、百货区天、精品区、掠服装区、儿械童区、数码茫区、酒店区宽、娱乐区、饭美食区和综阳合区，集中真了大、中、告小查300凯多家商店。甚其中精品区购汇聚了一批宝世界著名品蛋牌。天一广森场具备了序“卸吃、行、娱通、购、游借”荡等基本旅游货要素内容，灭是宁波市中阴心最具活力躬、最时尚的害商业广场和揪最新的商业币形态组就我们现场娃感觉整个天授一广场还是朋档次较低，至各个区域只淡是一个批发浴市场。整个峡广场虽然也连划区分片，今但是管理混麦乱，商业、燕广告、物业言管理就没有敲统一的考虑叙，整体形象吧较差。业态浇组合和传统名商业差不多杆：搂1孩～氧2退层作为批发铺零售业态的布店面，栗3依～才4会层为会馆、救电玩、家电研、家具、美溉容美体、茶祝楼、书店、事咖啡等或者粱作为仓库或吵办公，祥2眠座百货店，宿2吗座批发很城。总体感命觉该区域的垫商业氛围还年是比较浓郁门，同时也不漫能排除天一亡广场区域本捆身就是宁波逼市传统的商木业中心，周咽围大型百货劈店、专业店烛、酒店林立燃（现场观察询百货店有茎8喘座：如银太些、联华、新蹈联华等）造廉就了天一广粮场的商业氛伐围。内街宽碑度掏7.5防米抗左右，调脚碧楼形式比较怀多，下面的很廊道宽度究2.5冻米广宽，主要入吓口的宽度在罩21祸米薄左右。老外滩闯宁波老外滩蓝总建筑面积之8树万平方米剩妥宁波老外滩抽体现了络1853善年的历史风蜡貌，建筑与流上海新天地炎相似，属于赵难得的建筑蠢精品之一。讨分设餐饮娱摄乐区、商业康会馆区、个偏性商业区、饲酒店公寓区情、城市公寓袜区、建筑展视馆区等六大述功能区，主哄体工程于刘2003爆年吉5培月份完成，挥合作方式可胸采取产权转斩让或局部合掉资方式。目查前老外滩一定期招租还未胸完成，但是捡就现场看由末于过分强调燕对原建筑的添保护、模仿宗，没有考虑功现代商业的耽要求，门窗歌设计不太适馅合现代商业羡橱窗设计。渡另外，小区唤域内建筑形进态经常出现赖雷同，也将弦对以后租户阵经营要求的棵差异性产生蒜一定的影响椅。但总体说胞来，该项目筐前景我们还经是比较看好且的。顽4.春7多拉国内考察总仔结灯结合前一段摄时间对全国钓先进商业城毁市的考察，蜓以及针对济孟南市部分商太家的访谈，方对于，作为餐一个综合高脏档商业中心临，在目前济扰南市还没有豆形成成熟、井完整的商业天中心的状况担下，有很大境的机会，但侮是也有很大饰还存在许多昌的风险。*涨注：鉴于商铁业保密，我生们不便透露刘原项目的资镜料。束一、商业区蚂域内的商业柳形式组合模袋式：杀1汪、以大带小孝模式：届损仗在适当划分塔业态组合区久域的前提下吊，由少数几狂个规模大的丝百货店、专险业店或购物周中心做为吸喘引人流的主声力店，带动殖整个区域的呀商业氛围。干和其它数量烦较多但规模取较小的独立剃店铺共同组灵成一个商业深区域。主力温店和散铺基摧本上均分人僚流和营业额跨。秋这种模式典庙型代表是哈贿尔滨的中央购大街。其主辰力店有：中省央百货、连新卡佛、索非够亚鞋城、东努北虎皮草行划、三联家电悠等。散户店宪铺多数集中析于扔1鹿～赌2意层及地下枕1伴层，多数是境服饰、鞋帽煤、工艺品等滴零售业态。届3更层以上零售筐业态较少。仙这种模式的涨优点在于：丙2刚、大大联合药模式：掉耍整个区域由伟十几个以上方的百货店、赵专业店或购穴物中心各据纲一方，业态巧组合区域划倚分不明显，郑规模较小的锐独立店铺数沸量较少难以难形成气候，孕主要的人流惑和营业额集郑中于大店中饭。雨这种模式典自型代表是重伸庆的解放碑鼻步行街，在炉不到言1披平方公里的修范围内聚集够了币20限多家屋5000袍㎡树凑以上的大型淹商场、专业矮店。云集了荷重庆百货、番大都会、王坚府井百货、挑百年广场、太太平洋百货脆、商社电器拼等大型商场摄。另外，国初内著名的北对京王府井、衫上海的南京膛路、徐家汇雕商圈也是这温种模式的典隙型。慨这种模式对们于地段的要鸦求极为严格吩，一般都要辈在商业氛围该极为浓厚的暮省市级的商拜业中心，足烈够的人流及唯消费能力。呢还需要多家陕实力雄厚经贱验丰富的商量家共同打造件。作为散户帜的独立店铺乳在这中间所公占的份量较谁小，很难和辣各个大商场它抗衡，多数伐只是采取一浩种跟随战略汗。因此，所胃有散户店铺缎占的人流和助营业额总和军只是很少的枪一部分。引禽要想形成这饮种模式所需絮要的建设、惜经营周期较故长，一般没煌有十几年以鬼上的时间磨酿合根本不可咽能打造出来全。但是一旦而形成，其在奇城市中商业颤地位一般难隐以被撼动，笑除非是城市绘发展和经济尾发展重心发归生重大偏移柔（象济南的沾西市场就是馅因为城市经恭济中心东移欠，而逐渐没礼落，这在我教们洪楼项目面操作过程中池也是需要我赚们注意的）腥。陶另外、这逮2搅种模式周边伸还需要配备精一些酒店、久办公、银行沈等附属业态隶，以满足各薪种消费阶层昂不同的消费蝇需求。我们茄看到的各个群商业区域，晶基本上都有宴这方面的组层合。有些是貌商家根据市穷场需求单一狸经营某一种赌附属业态。习近几年兴起谋许多商业地攻产项目，许司多是一个项秃目同时包含戚上述所有业桂态，所以现骂在很多商业勺项目动辄几走十万甚至上拐百万平米，绝其实是包含悠了办公、住芽宅的。树板例如万象城耀、正佳广场绵、第一国际埋、港汇广场讽。其实在国哥内被视为商吴业地产成功箭典范的上海疼的新天地，肤对其开发商拍瑞安集团来佣说只是其太价平桥旧城改镜造项目一部酿分，后期开枯发的住宅、番办公等工程用反而被人们哈忽略了。但血是从房地产佛开发的角度心来看新天地遣，如果脱离拳开整个太平泼桥项目单独状来匡算，它贼其实是一个欧赔钱的项目辩。这一点是奖需要我们全割面的来看待产的。僻二、商业项愧目的选址模申式：景商业区域内卧的各个商业虽项目，作为兴整个区域的寻组成部分，演必然要依托锅该区域的商乎业氛围。商碑业项目进入药一个区域时但选址的地点念和时机，就乳我们考察的营项目来说一桂般分为驴2孕种情况：故1墓、跟市模式泼：轿阅既在原有的史商业氛围、黑规模都比较售成熟的的市锣场区域内充锯分利用原有慨的设施、条兄件建设新的飞项目。多数汁是老城区或女老的商业中跟心内。灵这种选址模通式为大多数蚂的开发商和评经营商所采励用，项目也勉比较多。象凝哈尔滨中央冤商场改建；感上海港汇广恢场、重庆的润百年广场、闲中环贪·魔银座广场、烘纽约奏★零纽约；宁波裁的天一广场膀；深圳的万劝象城；济南路的泉城路改葬造等等，基忘本上都是在析现有的商业光中心区域内啄。再却晓这种选址模南式短期风险叨小、见效快秆，但是由于课周围的商业吗项目多竞争汉激烈，对建养设经营团队喊的水平要求洽较高，如果牌没有高人一弯筹的特色，丈最后只能沦板为平庸，甚咽至彻底失败玉。济南的泉评城路、杭州斜的湖滨商业沉街都是这种曲例子，宁波捐的天一广场依也有这种趋扁势。俯扇2怪、造市模式漫：妄氏原有的的商元业氛围、规涛模都还不成趟熟的的市场慎区域内通过旗自身项目的尚特点造就、崇提高该区域莲的商业氛围途，达到市场国和自身共赢掏。多数位于苗原有的商业虾中心边缘或钱新城区规划搞的城区中心登、商业中心点。奶这种选址模欢式多为实力杰较强的开发缝商和经营商吸所采用，项钢目也比较多夕。象上海的赵新天地，位脂于淮海路的纱边缘；东莞肯的第一国际德，位于市政转府新址附近联；宁波的老代外滩位于原拒市商业中心妖附近，广州稀的天河广场虫位于广州市有新商业区天藏河区的商业妄中心。而单严这种选址模窄式短期风险乞较大、见效缠慢，但是由呈于周围的商彻业项目少，局一旦成功，介将会占领该堂区域未来商析业环境的制衰高点，长期咬效益巨大。冷这也是各大愈城市内大型伏购物中心和逝Soppi海ngmal眉l回项目日渐火己热的根本原影因。洪楼项振目无疑肯定虾要采用这种杀模式。发三、商业地侵产项目中地柳产业态组成腾模式：香鸽厉钳商业项目发汁展到现在，棉国内的发展通商在市场竞锅争的压力下虫，不断学习尤借鉴国外及威其它经济发销展先进城市搁的经验，商执业项目的开恒发模式也已书经发生了很忧大的变化。搬粗略的说来挽现在的项目浮地产业态组集成模式也可古分为馒2唯种：傲1伐、单一商业买模式：稿豆开发商、发愉展商只负责悟开发某一区碍域内单一的慰商业部分，症如：单一的胆商场、百货盲店、购物中陶心或酒店等贡。区域内的培其它地产业耽态又另外的侄开发商完成趁。由于受地搞块规划、开束发商经验和惠实力等各方匙面因素的限买制，某些商及业开发项目守只是单一建共设。应该说域这是目前商集业地产的普怕遍现象，我软们这次考察齐的城市中，斤象上海外滩厉3尽号、中央百宽货、天一广烫场、中信城宋市广场等等娃都是这种开卧发模式。雾但是随着各毙地经济的飞蔽速发展，国悄家对地产的蹲宏观调控力赢度加大，房凑地产行业竞理争日趋激烈冶，许多有实绳力的开发商盛开发的项目僚业态组成不蛾再局限于单沫一业态，而魔是日渐多样张化。次捆2镇、复合业态赚模式：诚每舅开发商、发腰展商负责开裕发某一区域伐内的商业地说产项目中除往了主要的商宣业部分的地济产，还包括陶办公、住宅音等两个或两拴个以上个地薯产业态组合铜。副抬国内倍受推栋崇的号称商足业地产典范古的上海新天碎地，前面我宰们也提到了饱其实它只是淹太平桥项目碗的一个组成胞部分。太平荒桥项目规划兔占地败52脚公顷替，总建筑面芬积约僵130孟万平方米，鸟是属于旧城袍区改造项目裁。新天地是息下图中的守B逃区，占地仅护为岛3感公顷贴。建筑面积失不过酬6服万平方米绑。织A本区为太平桥档人工湖：水太面面积超1.2则公顷普，绿地并4.4迟公顷断。而其芽C厅区翠湖天地泄住宅区、绍D驼区企业天地沙办公楼区建托筑面积分别宰达到了嗓68痕万平米和挪50铜万平米。从提建筑面积来截看，无疑新炭天地只是商弓业配套工程坊。但是瑞安梯集团在整个隔项目的策划营过程中，成峡功的将新天丛地打造成为染整个太平桥鹊项目乃至上猾海市的主要跌新的经济、广文化亮点。纪妨瑞安集团的朴开发理念就消是先改善环聪境来提升该叶地区品质和运价值，带动肢整个地区的平房地产开发评。开发新天凑地，为该地但区营造了一网个高品位的泪人文环境；观开发人工湖斥绿地，为该厕地区创造了嚷一个优美的罩生态环境，写提升了化52野公顷土地的搞品质，再进住行房地产开举发，经济效宇益、社会效炉益双赢，这兄个房产开发桨的新理念已潮被许多房地哭产开发商学慌习和运用。滤这种模式的坏商业是整个伐项目的一个该主题，一个席整体项目的哲卖点，如果义操作得当会奋提升整个项愈目及开发企冷业的品牌。姥其它象港汇楚广场，商场俘面积昼13而万平米，而催双塔甲级商来务楼抱51歇层，达高困230廉米驱，建筑面积穴12.9离万平米。深孔圳华润中心惯项目占地抓8窃公顷杆，总建筑面已积达到耐55森万平米，作还为购物中心覆的万象城建盼筑面积为那18.8晚万平米，其错它部分是酒砖店、写字楼耻。正佳广场隐商业面积斯30佛万平米，写恳字楼、酒店除12齐万平米。栽四、商业项毫目运营模式违：津险狂1慧、全租模式徐:茎桃商业部分由肃发展商组建膏经营管理公笔司统一经营限、管理，所吃有店铺只出号租不对外销释售。包由于产权全稀部归一家开罚发商所有，盏有利于以后生组建的经营厨管理公司进锅行统一经营烈和管理，有违利于树立商窄业项目的整间体品牌和形乱象，而且一芳个成功的商货业项目给企选业带来的长颗期利润和现办金流是相当储可观的。所资以作为经营成方、咨询策匙划方还有部独分资金实力锡雄厚开发商踏（尤其是国珠外的大型投誓资集团），动都支持商业荡项目采用全禾租模式。复佩由于租赁方婶式短期内收烛回的资金相咐当有限，对阶于一个资金煮实力一般的唇公司来说面滔临的资金压虹力是相当大痒的。象瑞安胶集团的短期锄资金回收其需实是靠后面禽的住宅和办据公项目实现联的。华润中旅心、港汇广站场都是采用添的这种模式分。在有雄厚歪的资金实力退做后盾的前牵提下，全租努模式是商业累项目运营的按最佳选择。世削嚷2鲁、全售模式范：粉始商业部分全利部对外销售泥。择由于产权被坑分割给多家桃商铺，想要仗统一的经营旺和管理，基传本上无从谈于起，多家散陵户混乱竞争肢的结果是：蹄要么大家降食低档次和价乘格，最后整根个项目成为留低廉的商品挑批发市场，树要么赶紧转独手，离开这贤个是非之地林。绢目对于一般开小发公司来说电，这种模式嫂最利于短期简内收回投资缝实现利润。省如果一个处色于刚起步急瓶需资金积累舒的公司来说糟这种模式也棚是相当好的尖选择。但是渗这种只顾眼乘前经济利益轨，不顾社会曲效益和长期挎的品牌建设颜的做法，将所给该公司的社持续发展、质正规化发展诸带来带来严治重的负面影倒响。因此针妙对于乐成集粉团在社会上堡已形成的口泳碑和品牌，闹以及集团的颜可持续发展旨战略要求的啦方面考虑，涨这种模式是软万万不能采听用的。揭壳斤3种、租售结合枪模式：料蓄商业部分部躬分由发展商川组建经营管醒理公司经营昆、管理，部戏分店铺对外膝销售。酿由于上述两毫种模式的优苹缺点十分鲜会明和对立，选所以有些开捐发商就采取集了一种折中晶的模式：租条售结合。但融是租售数量阳及位置的分香配的问题，连却是一个十盯分模糊，并拉令人挠头的叔问题。早期竞的开发商为格了能较大限森度的收回投芹资，将一部届分位置较好繁的商铺出售没。但是严重斩影响了整个先项目的档次欲和形象。比仿如广州的中蚁华广场，由物于当时是和触空军某部门搁合作建设的剪。地下一层棕作为空军某贷部门的土地责补偿费，而天归其所有。筑结果地下一已层被用作了驾摩托车配件赛城。中华广椅场经营管理窗部门根本无模法管理它。闪1撑～胸2痒层部分店面倒采取的返租译模式情况稍悟好一些，但若是经营商在插返租的时候话每平米净赔族400垄元杨/谜月，（目前吐国家已出台并有关法规开裳始禁止返租蚀模式）。虽晃然目前中华病广场效益还宅算比较好，灭但是和天河早广场相比还老是有不小的餐差距。宴另外东莞的捏第一国际，倘由于开发商蛙开发之初本冠意是全部出究售，并且已私经销售了一布部分，后来救考虑到长期砖效益又决定版自己经营。谢聘请的经营休顾问就是中怒华广场的经视营公司，我鼻们在和其经策营顾问交流党时发觉其信畏心不足积极千性不高。宁标波的老外滩储基本上也是怀这种模式。挂但是由于其嚼还未正式营绢业，经营效飘果还有待关缓注。估相对来说广晋州的正佳广拜场的处理方揉法比较巧妙碍一些，他们休出售的敏M奥层，准确的收说是地下车百库和地上害1套层之间的一屡个夹层，售贝价也比较理雷想（暑10烘万元宗/低平米左右）质。算是较好态的保持了商优场的形象。党但是，其也M材层与一个地惠铁站出口相剑联，能够有予足够的人流级支撑。对于哥洪楼项目无穴论是地下一饭层还是半地捐下商铺能否世吸引的到足娇够的人流，也从而使商铺霜卖到合适的极价格，还是配个未知数。燃浊就济南市目钞前的地下商滔业来说，泉也城广场比较前成功，但是相是商业集团磁独家租赁统转一经营，再码加上泉城广肤场无可比拟鱼的城市中心薄地位才会有笔此良好的经糖营效果。而扭另一个规模疫相对比较大吸的地下广场军就是经四路格上的人防商负城，由于市放人防只以租那出去为目的删，整个商场资缺乏统一科撕学的管理，迎经营效果明艺显不如泉城泛广场。所以军如果我们出券售部分商业兆店面，对于秃以后的统一文经营管理还这需要有一个属系统全面考蓝虑。航五、县西巷狗项目的开发罗模式定位：阀从一、区域祖商业形式组贺合模式来说忙，由于受该念区域的城市匪规划的限制怠，只能采取谣以大带小模殃式。梁盏从二、选址牧模式来说，裤我们的分析丑认为，该项椅目虽然从表感面上看是一甲个标准的跟扇市模式，但楼是由于我们浆在SWOT望分析中提到终的，还需要君有一定的的宅造市模式的菊手段和投入隐。设剩从三、项目诚中的地产业宾态组合来说惑，建议采取粘复合业态组鼻合。湿棵从四、运营苏模式来说，怖根据集团资袖金状况建议能采取全租或掩租售结合模珠式。作从这次考察座情况来看从三四个方面与字项目综合内干容比较接近沿的的商业项裕目就是上海送的太平桥旧忘城改造项目表、宁波的老谁外滩。在以摄后的操作过华程中我们应桥该结合济南芳的当地情况谷进一步的对芹这两个项目配重点研究、御探讨、借鉴割。蒸第五部分婚傲商圈分析惊5麻.1壤锤商圈范围界事定互5识.1.1经草县西巷项目潜周边交通实幻测困以项目为中镇心，分别采叶用徒步也15差分钟、自行烈车治15畏分钟、小轿娱车删10盘分钟、30祥分钟进行的逆交通实测，市在地图上进警行围合。（辣由于该项目挨并非本职工矿作，所以本疮人并未进行层过深入测算至，此处仅将针研究程序列辰出，资料略凳）（缺）锣5折.2.2矮鸟一级商圈（湿步行竿15狂分钟围合紫奋色）否该级商圈围榜合面积约平幼方公里，人雪口密度平均勿为人深/创平方公里。漠人口总数为秋1霜人左右。股5虹.2.3久择二级商圈（旺车程连15碗分钟围合红猾色）尸1裁、自行车窝15气分钟车程围秒合蓝色抛该级商圈围散合面积约平匀方公里,所虾有办事处的勉平均人密度专平均为：人犬/量平方公里左上右。总人口况为：人左右槐，。僚2闪、小轿车腔15旨分钟车程围宫合红色罚该级商圈围熊合面积约平臂方公里，我千们将所有办仔事处的人口乱密度进行平敬均得：人钱/昨平方公里。崇总人口为：限人左右。狐因此，二级崭商圈人口数味量约万人。断5解.2.4贝思三级商圈（批车程什30刘分钟）婶从县西巷向沾外令30陵分钟车程分针别到达：们本商圈人口握：万人。招5打.2.5要货机会商圈（污旅游者及车竹程筐2丰小时）争另外，以济歼南为中心，识“航五纵连四横勺、一环绕山州东芒”贡的高等级公熟路网络格局戴已经打好框没架，省内触17岛个市均实现舟了高速公路郊连接，咸2411咳公里窝高速公路使香整个山东半边岛形成了半蹦日生活圈。岗距离济南市架最近的城市逗：到泰安甚80淹公里啦，妹1县小时公10娱分钟车程（魂长途汽车）拉；莱芜呜135凝公里即，硬2刘小时车程；螺淄博干116咽公里马，如1.5金小时车程；气德州旨125汗公里远，确1.5械小时车程；择济宁交201监公里害，趁2舌小时车程。恒距离最远的央城市是威海铸，也只不过嚷是污571铁公里束，后6.5购小时车程。镜山东任意两筐个城市之间滚都可在一个招白天中往返梦，朝发夕归团已不是什么胜新鲜事，清制晨外出午间太回更是成为播公路客运班猾车中的主流荐，这在中国盒所有省份中赵绝无仅有，侵“呢半日生活圈巷”序正日渐展现律出惊人的魅淡力林奖。尿加上外地来犬济的旅游者叮，本项目的萌机会商圈亦统将带来大量终的人流。究第六部分禽痒零售商户访亲谈液6落.1畏业零售商访谈规概况列表内6久.1.1欢板国际品牌优6惰.1.合2港朗国内品牌怀品牌名称娘所属业态镰北京总店数胶及分布西消费者特征喉未来计划拓衬展区域润对项目兴趣臂度常运动100南运动服装服晋饰主力店获4驻西单文化广赴场、东方广锻场、家乐福糊17-35默岁，学生占章大部分，月研收入300暮0元以上，等热爱运动人构士。震中关村悠有兴趣，但玻开店难度较诵大。裙俏江南镜餐饮（四川扑）鹿11徐国贸、东方硬广场、东方盗银座、盈科池、融科资讯偿写字楼白领虽，商务宴请俩和公款消费停。痒香港、上海尽有兴趣。冬青鸟渠健身中心切11挨兆龙、炫特惭区、百盛、筋阳光100衣等。奉26-45处岁，年薪6朽万左右，白茫领以上阶层趁、外企职员毙、老板，女铅性消费者多腾于男性。田高档写字楼长和住宅聚集距的地方。爽基本不会考械虑。墨晨曦蜘百货球2变国贸、东方糊广场勤月收入40歉00元以上停，写字楼白尾领、企业小辉老板、时尚悠女性。妄金融街四季乎商城搁不确定，要端具体调研再杜定。但通常症会选择成熟余商圈。毫奥纳电影城据影院毕1橡大连铁家庭、情侣廊、学生，中潜产阶级以上所，有生活品查味。勒北京中关村纵有兴趣。门恒基中心相家具家居未全方位人士未。年轻前卫多一族喜欢时两尚家居，中日老年人青睐艺高贵稳重的剂。惠世纪金源踩恒信钻石宫句殿亩钻石饰品创1陶影视明星、旋社会名流、弱情侣。龟上海蒸没兴趣。榆6桑.1.绩3兴习总体前景溜通过访谈，举我们获得了帖零售商对未枪来商业发展懂前景的一些裹看法：燃1、随着城劝市GDP的居提高，人们奸的消费意识策将逐步加强闯；眉2、未来商雹业有很好的胜前景和潜力乓，一线城市溪表现更为明蛇显；佛3、商业市当场将愈加追因随西方sh感oppin规gmall牲的模式，更毯多国际品牌骑将触觉伸向根外阜市场；谢4、消费者恼品牌意识越慨来越强，商幻品和消费者洪也是双向选悉择；犁5、大多数凝零售商更看拥好一线或省腹会城市的综输合物业；堵6、商家将希不再盲目设圾点，内外交掉通、商场整蹄体设计、位索置、档次等下诸多因素表闻明商家对新统兴物业有了蛾更多更高的旗要求；火7、消费者蔑消费趋于理负性化，不会座轻易受品牌吗表象的诱惑涛。庙6址.是2涉挎选址因素查1、商场位座置勺商场位置要愉交通便利，死拥有多种交帝通工具到达档。商场最好灰能够临街，冶可视性好。炼2、商场定滑位耍定位要科学腥合理，应针猜对主要消费钟群体的特征汽，收入水平阶、消费习惯略、以及潜在笑的消费需求竹等。嚷3、商业氛丰围（设计）碗未来消费者坚对商场的购穴物环境要求盯将有更高的恨要求，不论俗在外观设计胆还是内部结谊构设计都与草以往不同，傲因此，新兴魄商业设施应图该具有先进观的设计，同聚时为消费者错提供舒适的反购物环境。茫4、商场管大理惜许多零售商获表示，商场蝇管理是影响醋选址因素的越因素之一，敏其他还包括耐商场总体规井模、停车情警况、人流量托，是否与写强字楼、酒店私连接，周边灿同类物业情袄况等。护券注：下列内怖容鉴于商业疲保密考虑不佩便全面公开王6自.垒3天违租金水平及乔商场技术要所求要品牌名称电商品类别返店面要求（援平方米）山租金（US绑D/平米/口月）含物管到费牵租期年灵技术要求倡6今.他4轻卡项目概念测浮试防6粗.鹿4愿.1挂悉对项目反馈1、有兴趣蠢品牌名称害兴趣度尼主要原因2、无兴趣兰品牌名称糟兴趣度啄主要原因愿3、其他反隆馈思品牌名称甘开发计划待要定吊主要原因自6惊.箩4深.促2氏抚对购物中心溪开发与管理充的几点建议嚷现代购物中撕心shop述pingm主all是城掩市化经济向戚都市化经济你发展的必然柜产物，已成诉为集中资本息、商业、娱羞乐、资讯、愉文化等方方菊面面的综合蚊平台。范现代购物中停心的特征舱：善1、观念和尘技术的先进阶性满2、开发过效程的整体性旁3、地点的址便利性奸4、景观的张一致性餐5、商品组蠢合和功能的我多样性房6、营销策办略的灵活性赖第七部分摧誉项目规划建丛议株7此.1市器县西巷项目麦物业组合及育分布格济南零售市滩场主要以单两栋独立式的晋大型超市，涌传统百货店亭及专业市场仇及购物步行显街为主。干济南目前并匆无真正意义易上的购物中急心，除中高把档的贵和中在心外，有影止响的是中档贯的百货业态口为主的银座佛商城，最大疾面积不过5沈万平米，且松购物环境，化动线设计及屈商场硬件都矿已经落伍，尽济南缺乏大虹规模的一站常式购物中心养。而另一方颗面，零售商棍及消费者都退已经展现此行方面的需求拨。售本项目必须霜有明确的市救场区隔与主塘体，以吸引行特定族群前旷来光顾。桑本项目必须狸吸引高阶客丸层前来消费颗，且凭着购价物环境，停胀车位及业态澡综合性，吸纲引中阶及中碌高阶；喜欢痰时尚、休闲瓶、体验性购性物，追求文虎化品位的客僵户层光顾。鸣并以独特的喜泉文化主题观、全新的建团筑形态、全涛新的购物环岗境、全新的炊业态组合及米全新的主力足店展示给消务费者。预7椅.1.1茶锐市场定位及筒建议依据市场定位泉是根据商场陆内出售商品燕的价格高低粉幅度，以及茫其大众化、梯时尚以至设底计家的风格混为标准。若部要确保购物蜘中心成功，勒市场定位必咸须能迎合商臭圈现有人口违的消费力、辜需要及期望疏，才能招来昂顾客。抵根据商圈覆泻盖范围之人攻口状况，本个项目主商圈喉的目标顾客至以25-5青5岁的中高尤收入上班族妙及居民为主迷，有汽车的宗高收入阶层叼及18-2尊5岁的包括六学生在内的真年轻一族为绩辅。个人及损家庭收入略枝高于济南平挑均水平，接荣受过良好教燃育，拥有较籍好职业，是溜具有较强消诞费力的消费彩者。霉本项目的市搬场定位应以悟中偏高档为室主导。验本项目建议锣规划成室外切购物街的形田式，使用率纽建议在65心%左右，不跑超过80%贺。地上四层营。吃本项目需规众划充足的停糖车位，以吸宽引高收入的税汽车族光顾龄，并扩大商训圈覆盖范围盛。（也是个仓很矛盾的问歇题，能否与柜规划局协商饰能利用部分依地下空间）建议依据荒在此前的章张节中，详细将的考察了国稿内零售物业鼻发展的个案铸，