山东高端城市综合体项目调研报告

xx项目调研报告

战略发展部

2011-8-20第一篇

项目区位土地是项目发展的根本，只有认清自己，发掘自身价值，发现不足，才能在竞争激烈的市场中占据主动位置。位于xx主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，远眺花果山4A级国家旅游度假区，交通便利。地理位置:地处xx主城区、经济开发区（港区）、规划建设中的连云新城三区结合部，位于xx城市规划主要发展方向，区位优势明显。交通情况：项目邻花果山大道，东靠金桥路，南靠新东方大道，交通便捷；距大海仅七公里，远眺花果山4A级国家旅游度假区，景观环境优势得天独厚。向北约10分钟车程，是未来的行政中心，大学城、18洞高尔夫球场及即将投入使用的体育中心。区域属性区位、交通项目属性生活配套位置优越、交通便利关键词一：新海城区连云区海滨新城开发区赣榆城区文体中心区项目位置项目周边生活和商业配套不足，需依靠猴嘴商业中心得以弥补，区域发展潜力巨大。教育：开发区第1小学，高级中学；距大学城8分钟车程，区域规划有双语幼儿园等。医院：规划中大型购物中心：特易购、家得福离此最近文化、体育和娱乐设施、公园：猴嘴公园、

500亩昌圩湖原生态景观、10分钟迅速融入花果山景区、大学城体育中心，18洞高尔夫球场，8分钟即融滨海风情生活。银行：15分钟可直抵新浦区和连云区两大成熟市区。其他：猴嘴商业中心区域属性区位、交通项目属性生活配套生活和商业配套欠缺关键词二：优势因素1、位于xx规划的滨海新城猴嘴片区，区位优势明显。2、项目四面临路，两侧连接城市主干道，通达性佳。3、项目体量大，规划超前，具备打造高端城市综合体的基础。劣势因素1、区域实力开发企业云集，未来区域竞争较为激烈。3、消费者对地块所属区域认知度不高，心理距离较远。2、区域为新兴住宅区，周边生活配套暂不足，区域形象较差。小结本案所处xx规划的海滨新城猴嘴片区，未来区域发展潜力巨大，但存在一些不利的限制因素。属性诠释区位属性城市中心边缘地段猴嘴重点规划发展区域距主城区生活圈仅10余分钟车程，两侧连接城市主干道，交通便捷。处于xx未来重点规划发展区域，区域前景广阔。项目区域形象低，消费者认知度不高，心理距离较远。周边为新兴住宅区域，区域形象较低；周边配套不齐全，消费者认知度不高，心理距离较远。随着“一体两翼”城市布局形成，区域发展潜力巨大，将成为xx发展的主要阵地。项目临滨海新城交通要道——花果山大道、东方大道，交通便捷。地块傲居滨海新城城市中轴，“连接南北，贯通东西”，交通便捷，地理位置优越。核心地段,交通便捷生活和商业配套不齐全高端定位项目＋＋滨海新城猴嘴片区，交通便捷，生活和商业配套暂不齐全，超大规模、超前规划的高端品牌项目。项目属性界定第二篇

宏观环境分析我们将通过对城市发展及宏观经济的研究，了解项目所在城市的特性及经济发展状况。新浦区连云区海州区xx位于鲁中南丘陵与淮北平原结合部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望，区位优势明显。港城概况xx位于江苏省东北部，中国东中部，东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东接壤；西与区域中心城市徐州毗邻；南与淮安市相连。为新亚欧大陆桥东起点城市。下辖新浦、海州、连云三区和国家级经济开发区以及东海、灌云、赣榆、灌南4县。xx是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，港口吞吐量名列全国第八，已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港。xx以良好的区位优势、丰富的资源等，成为苏北地区最具代表性的城市之一，也成为海内外客商投资兴业的热土，加之国家政策的大力扶持，发展潜力巨大。

资源丰富xx是我国著名的海滨城市、港口工业城市、旅游城市，以良好的区位优势、丰富的资源，成为海内外客商投资兴业的热土。海运：xx是国家主枢纽港、集装箱干线港、中西部最便捷出海港。与世界上160多个国家和地区近1000个港口建立了贸易往来；在客运方面，开通了直达日本、韩国的国际航班（相距500海里，单程只需1天左右），对xx的旅游、外贸促进较大。

交通发达xx五大运输体系健全，海运、内河航运、铁路、公路和航空为其经济发展提供纵横发展的有力支撑。铁路：xx是新亚欧大陆桥东端起点，通过陇海铁路经阿拉山口越过欧洲大陆抵荷兰鹿特丹，是贯穿中国中部的主要干线。航空：xx机场达到国际4D级标准，可以起降波音737等大型客机，极大缩短了城市之前的交通时间。两个xx：陆地的、海洋的

城市规划陆地的xx–新浦–行政、经济中心海洋的xx–连云–港口、产业区、工业园，城市发展方向连云区新浦区与连云区之间通过快速城市主干道连接。新港城大道长约25公里，车行半小时左右。新浦区总体规划核心：“战略东进，拥抱大海”、按照“一心三极”的组团式城市布局发展。

城市规划从城市发展上看，长期以来，xx处境尴尬。向北，融不进环渤海经济圈；向南，离长三角太远；向西，淮海经济区面临整体坍陷的困局，惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让xx徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。根据“东进”规划，xx将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局；以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局；以xx主体港为“一体”，南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。规划至2015年，全市城镇化率提高到60%左右，总人口规模达到523万左右。人口规划总人口年增加约13万左右规划预测xx市域总人口在2015年达到523万，2030年达到633万人。城市化率2015年达到60％，2030年达到75％。城镇人口2015年达到314万，2030年达到475万。城市整体经济增长迅速稳定，为房地产发展提供有力支持。——数据来源《xx国民经济和社会发展统计公报》连续五年增长率在13%以上整体GDP增长迅速宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展xx2006年-2010年GDP情况及增长比较2010年人均GDP突破23000元大关，约折合3557美元，处于房地产快速发展阶段。人均GDP突破23000元发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主

改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展型

根据国际通用衡量标准计算，xx目前处于房地产快速发展阶段：xx2006年-2010年人均GDP情况及增长率比较

人均GDP快速增长城市居民人均可支配收入即将突破12000元大关，市民将具备更强的消费能力。近三年平均增速达到13%左右人均可支配收入如图显示：2006年以来xx人均可支配收入大幅增加，近三年平均增速达到13%左右，随着人均可支配收入的增加，人们消费习惯将发生变化，为生活消费提供了基础保障。xx2006年-2010年人均可支配情况及增长率比较随着收入的增加，生活水平不断提高，大量的消费需求被释放。近三年平均增长率达20.8%

xx2006-2010年社会消费品零售总额及增长率消费市场稳中趋活如图显示：近年来xx消费市场稳中趋活，近三年平均增长率为20.8%，2010年xx社会消费品零售总额增幅达18.9%。人们的消费支出大幅增长，潜在消费需求大量释放。社会固定资产投资继续高速增长，为经济注入活力。2010年增长率达23.4%xx2006-2010年社会固定投资及增长率社会固定资产投资

如图显示：xx近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达28%以上，重大工程纷纷动工或竣工，掀开了xx城市建设的序幕，将大大刺激消费需求的释放。随着xx产业结构不断优化及与人口的良性互动发展，最终将

形成类梯形的较高素质人口结构，并促进中高端房地产市场发展。发展阶段农业、工业、基础制造业为主，人口数量少，高端客户以已有企业主为主第一产业向第二、三产业转变；高级管理人员和专业技术人员开始增多进入稳定成熟的发展阶段，中间力量和高收入人群壮大金字塔结构哑铃型结构高端人口中端人口低端人口人口结构的变化类梯形结构产业结构继续优化，三大产业结构调整为15.3：47.4：37.3，第二产业占GDP的比重远超过其他产业，成为国民经济最大产业。三大产业比例15.3：47.4：37.3

产业结构优化与房地产呈正相关的宏观经济，一直以来健康稳定发展，预计未来几年将继续保持两位数的增长速度。为xx房地产发展提供了良好的经济环境。随着城市化进程、人口规模的增长以及居民可支配收入的提高后，人们在居住方面表现为对量的需求增加的同时，在质的方面也急剧提升。为xx房地产发展提供广阔的消费空间。20宏观环境分析小结第三篇房地产泪环境分贿析我们将衔通过对xx房产市场杆的发展研灶究摸清市孙场规律，尤找寻项目暂发展的契卡机点。xx房地产行筛业将在政楚治经济、坊人口红利乌等一系列跨利好因素咬的作用下旷继续维持盈上升发展背态势。社会稳定经济增贞长城市化项率人口红利就业增加未来中国毕房地产行洗业总体将继续维肌持上升发滚展态势经济增倡长期持唱续支撑——年均10%左右的GDP增长率误，经济修硬着陆跃可能性园低。城市化锁进程加腔快的刚厚性支撑——人口快胀速城市伪化，新回增居住匙持续放脑大。人口红摧利刚性堪需求支鞭撑——人口自左然增长框的首次辅置业，附换房等蜓刚性居洞住需求己居高不含下。宏观大定势：宏观大势金辉集团葱、绿地集名团、保利朱地产等品朝牌房企进坦军xx，将带领xx楼市进入恳品质化竞勇争时代。宏观大势金辉城观湖1号融侨华府09年以来，xx土地市起场较为罢活跃，务成交量盯大增。甘同时在2010年绿地花、保利哥、融侨森等国内既一线品户牌开发检商纷纷晶登陆港咬城，这磨也导致宵港城土淹地价格扔同比大滩幅增长览。2010年知名开陡发商xx市拿地众遇多，房地产已梳成xx拉动投资避增长的重物要支撑土地成舞交情况编号地块坐落

规划设计主要指标成交价竞得单位成交日期楼面地价（元/㎡）出让面积（亩）出让面积（平米）土地用途出让年限容积率（≤）LTC2010-01#海连路北、通灌路东3321837居住、商业、旅馆业70407.211320xx苏宁置业3.2721LTC2010-28#海郡路北、海湾路东侧12482456居住用地702.222260保利江苏房地产7.191227LTC2010-29#海郡路南、海湾路东侧9462580居住用地702.216900保利江苏房地产7.191228LTC2010-30#平山北路西、逐海路南侧223148488居住用地702.237870xx融侨金辉7.191159LTC2010-40#昌圩湖北侧地块（包含B3－3、B5－1两个地块）367244437商住用地4070B3－3：<2.2B5－1：<1.116230上海绿地集团7.19/

LTC2010-41#昌圩湖西侧地块（包含B4-1、B4-2、B4-3三个地块）435289773商住用地4070<2.018810上海绿地集团7.19

/LTC2010-42#昌圩湖西侧地块（包含B3－4、B5－2、B5－3三个地块）531354263商住用地4070B3－4：<2.2B5－2：<1.1B5－3：<1.16875上海绿地集团7.19

/LTC2010-62#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-2地块221147199商住用地4070216560上海绿地集团7.19563LTC2010-63#临港西片区昌圩路北、昌圩湖西B4-3地块12281483商住用地407029165上海绿地集团7.19562LTC2010-64#临港西片区东方大道南、昌圩湖北B5－1地块150100180商住用地40701.111270上海绿地集团7.191023LTC2010-65#临港西片区东方大道南、昌圩湖西B5－2地块281187077居住用地701.121045上海绿地集团7.191023合计25801719773/

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1195供应情点况分析市场销惕售量随咽宏观政亦策而波撞动，市购场供应肺持续增糊加，存按量房源较多，乳后市去化梳压力大。从供应来安看：从200溉3年—200各8年基本显上呈上团升趋势抓，2009年1—1造2月供应面寺积减少为199.提75万㎡，市泡场新增供歉应量快速妖下降，更牙多的是在驶去化存量菜房源。从销售面寄积来看：200库3年到2009年1—1屠2月份xx商品房销唐售量出现宽上升的趋戴势。从09年上半年怜开始，市坡场明显回树暖，成交辟量明显上泛升。从供销比因来看：除200幸3年以外，200汽8年之前供丽销比全部为大于1，200建9年当年挺供销比奖则迅速古下降仅0.59，原因在蚊于全市商删品房投资佛增长较快敢，市场供难应量逐年辛加大积累性了大量的拴存货，导剧致09年1—1侨2月份市汁场的新般增供应库量较小颤，同期尚市场销双量却放门大使得理当年供咬销比很狐小。——数据来源xx房管局供应情漫况分析201喊0年整体底成交量指同比09年降幅较道大，新增顺供应却同毛比有所增安加，成交溜价格稳步术走高，新仆浦区领先样。2010年xx月度楼市严供应与成智交特色明专显，主要病以4月“新政月”为分水岭乘。4月“新政”以来，识市区楼塘市新增扁供应量柜一直居煮高不下爪，4月是今偿年的最口高点，8月是又一潜个推盘小潮高峰。而课成交却在9月份创他出新高梨后，放废量的势言头被第夹二轮调恒控政策糕所遏制粮。成交量察来看，宇同比09年降幅组较大，繁月份同插比最大树降幅达嘱到60%，而新导增供应叔同比略挎有增长锐，市场表现江供大于需。从价格上僚分析，201退0年xx商品房成右交价格保进持持续增察长的态势，且新浦销、连云两福区价格明屈显高于全没市均价及赏其他区域拌。——数据来源xx房地产网供应情况慌分析201搜1年第一答季度港扔城供应兔量平稳冤。据统计:2011年第一筹季度市降区共推箱出房源3865套，总面葵积402盼420眠.65平米。代其中住诸宅类房梦源2999套，住宅布面积3428悄90.4训2平米；非住宅类痕房源866套，非俱住宅面铜积595蓄30.螺23平米。渴上图显论示，受塞春节影县响，201存1年2月市区散楼盘推理盘量明主显减少杨。——数据来源xx房地产网供应情况轰分析虽受宏侵观调控商影响，火但成交缝情况依谋然火爆赠，新浦蜓区销量乔先，市本场购买微力不容坏小窥。如图显示狐：第一季葛度港城楼趋市成交房源933属6套，成席交面积句约9751映13平米。割与去年筝同期相置比，其齐商品房成交套幸数同比断下降16%，成交翁面积同比下降4.7魔3%。其中御成交排叛行第一名是新凶浦区，该霜区商品房颗共成交198付6套，成交崖面积222择975平米。——数据来源xx房地产邻网宏观大享势和市也场供需蛋总结xx房产市续场以刚识性需求负为主，虏受宏观厦政策影借响较小岩。2011年，xx房产开发棵及土地市创场将迎来乎供应和竞保争的高峰雄，特别是悉一线品牌涉开发商的她进驻，将丈造成中高无端市场的微竞争加剧贩。中国房撤地产形植势长期岭看好，透但短期卷内将进靠入整固笋期。项目入救市期市肢场供应宪量放大歪、竞争小加剧，砍加之国循家政策矮调控的循影响，项目必闸须通过游标杆性竹产品打托造强大催的核心俗竞争力扑，通过应全面策核划包装枯和营销苗推广才读能实现劳项目目墓标。第三篇周边楼盘盘调查分析我们将通激过对区域哑市场、竞闻争个案的座分析，找婶寻别人的拔优秀之处惠得以借鉴做，发现别暖人不足之屠处得以规称避。楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象·西班牙开成高尔夫恒润郁洲府江南明珠苑润城东方总建筑面积（㎡）200万150万27万50万60万26万40万总户数（套）约700029052014一、二期210一期99527002200潜在供应量（套）约6500约2800约1000约300约4500约1300约800市场现状一期东方布查特花园96套已10年10月27日开盘售罄，面积157—379㎡，价格在8000—13000元/㎡。一期100套合院别墅于10年12月底开盘，目前还有20余套未售；二期全湖景英伦高层将在5月开盘，面积在87—131㎡之间，均价4000元/㎡，总价35万起。一期已交付使用，目前在售8#楼，86—142㎡，均价4300元/㎡一期已售罄交付使用，二期欧罗旺斯150余套已售近半，8月份加推法式湖景小独栋，面积在260—296㎡目前在建，5月底售楼处将公开，价格暂不详一期已经顺利交房，二期11-18层小高层于3月26日开盘。均价6800元/㎡一期已售罄，二期于10年5月底开盘，均价5000元/㎡（说明倡：以上鱼列举楼本盘为主裁要竞争甜楼盘，舞基本可门反映xx中高端巷房地产府市场现闭状）重点在售同楼盘剖析供应量分紫析楼盘名称锦绣香江绿地·观湖1号印象·西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方产品形态一期200套双拼联排别墅，面积区间158㎡～470㎡，此外还包括商业街（4590㎡）、国际双语幼儿园（3284㎡），以及8万㎡的10+1小高层产品。项目由多层、小高层、高层、花园洋房以及shoppingmall、五星级酒店等多种物业形态组成。映象西班牙共38幢建筑物，其中有13幢花园多层洋房，13幢小高层、7幢中高层、4幢高层和一座12班幼儿园191栋独栋、双拼、联排别墅，以高尚居住区域为主题，融合高教科研、旅游休闲、商务于一体的高尚居住复合社区一期共有13栋高层。共计995户。其中有3栋18+1层，3栋24+1层的高层，另有6栋12层的小高层，1栋18层的高层。由18幢高层建筑群组成，涵盖6万平米大型商业以及星级酒店、音乐幼儿园等，一期15幢多层和5幢小高层组成由24栋小高层和高层组成，社区规划4万平米的大型商业物业以及高档商务办公、酒店、公寓。产品创新引入布查特花园精湛园艺，以“艺术型的园林，艺术型的建筑”的标准，打造xx高端休闲住宅产品暖气别墅，ARTDECO建筑风格、融入“城市养生”概念，围而不合的建筑布局，三重私家花园设计西班牙风情建筑群落，产品外立面装饰红陶水泥瓦，外墙文化石和外墙真石漆欧式山地居住建筑，定位为融运动、休闲于商务、生活为一体的国际化城市大型高尚居住复合社区欧美经典的ARTDECO新古典主义风格，户型设计丰富，格局方正。欧式后现代建筑，将古典艺术与现代审美完美结合，以新疆天山红大理石材、陶土砖、油面瓦，成就不凡峰范。现代简约风格，外立面以明快的砖红色配以灰色为主，强调层次与节奏感重点在端售楼盘陪剖析产品形燥态对比拨分析楼盘名称锦绣香江绿地·观湖1号印象·西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方车位配比1:0.8共计1863个配备了地上、地下停车库共计10803停车位约1:1--1:0.81:0.8景观设计欧式皇家园林欧式皇家园林水岸景观西班牙庭院式围合景观庭院景观和坡地景观结合--欧式皇家园林组团式绿化道路设计人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流人车分流立面风格新古典主义立面风格新古典主义立面风格新古典主义风格，基础石材搭配外墙涂料法式风格，基座石材搭配涂料--三段式欧式立面风格现代风格，以砖红色搭配灰色内部配套商业配套约3万平米，企业家俱乐部、休闲度假酒店、国际特色商业街、风情酒吧街、休闲运动中心、森林公园等拥有4000㎡欧式星级会所，集休闲、购物、娱乐于一体的商业街2000㎡会所、中央休闲广场等全功能会所、高尔夫球场等近10万㎡大型商业广场、幼儿园、会所、商业街星级会所，配备恒温泳池、室内高尔夫球场等、商业街等社区规划4万平米的大型商业物业、1660㎡6班幼儿园重点在售来楼盘剖析产品规划份对比分析从车位配比上来看从道路设计上来看从立面风格设计上来看新建楼盘价车位配比难率比较高研，基本达河到80%的配比正率。目前市场序上大部分舟中高端楼秘盘均采用戏人车分流超，主景观圣为步行休云闲区域、国均体现了矿人性化的做设计理念分。目前市场凉上均以明墨快的砖红甚色、灰色丸等，此为饮市场所接悲受的主流买色调，但潮也有色彩策相对艳丽狐、格调相狮对张扬的膊风格出现匪。由此可习见，当地烛人传统上孔比较喜欢笋简约的异餐域风格，从景观设计上来看中心集慈中景观巡寿成为大互中型已微建和再戒建楼盘偿的共同过选择，璃几乎每压个楼盘垮都设计报有中心然景观。缸同时，中心景观伯带作为其休启闲生活的以一部分将辈在楼盘规席划设计中怪重点关注彻。从内部配套上来看目前市谣场上大迟盘休闲哗运动配蹄套设施驰一般比内较齐全僻，有会丈所、高告尔夫球口场、商梦业街等救，楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城·东方主力户型4-3-23-2-23-2-24-3-23-2-23-2-23-2-2主力面积（㎡）158—470合院别墅175—200高层87—13190-130220120-12511090—130面积范围（㎡）157—379㎡高层88、9986-180160—35085-12886—15090—190销售均价（元／㎡）8000—13000别墅6800高层380045008000暂未开盘68005000促销措施一次性优惠6%，按揭优惠4%免费入会，抽奖活动，5千—2万，最高95折优惠一次性优惠200元，按揭优惠100元特价房5999元／㎡暂无VIP钻石卡最高优惠4万抵8万！楼王4800元/㎡起售总价两万抵六万，购买150平方米30天贷款到账或一次性付款优惠100元／㎡重点在售锤楼盘剖析户型、价梁格对比分中析楼盘名称锦绣香江绿地观湖1号印象西班牙开成高尔夫郁洲府江南明珠苑润城东方推广主题世界级湖山花园豪宅城市中轴150万㎡湖滨新城卢西亚居印象生活价值恒久远一栋永流传黄金城道新地标城市之巅极致荣耀城市向东生活向上主打卖点布查特花园精湛园艺，世界级花园景观、休闲地产等暖气别墅，ARTDECO建筑风格，“城市养生”概念，500亩原生态湖景西班牙风情社区、学区房、便捷交通、地段18洞国际标准杆高尔夫球场，引领休闲优雅的国际人文生活60万㎡精邸名宅、10万㎡大型商业广场、大润发、海鲜美食街、港师一附小等18万㎡郁洲公园、6万㎡综合商业配套、学区房、便捷交通、品牌物管地段、中央水景、品牌、学区房重点在售亩楼盘剖析推广主题斜及卖点对抄比分析重点在企售楼盘燥对比小筝结在售中高紫端住宅后负续供应量请巨大，总煤体呈现供荐大于求的突状态。随链着各品牌房点企地块深的陆续柱启动和甜建设，后市竞争钢日趋激烈勇，楼盘之偿前两极分化的态沈势更为明退显。住宅市场翻去化表现惜整体突出粮，整体去嫩化率达约70%，市场菠中高端冬个案月均去化亲套数均在犯两位数以娃上，未现应滞销个案颜，住宅市道场表现异拴常火爆，可量见xx中高端产培品购买力谣较强。从xx中高端住聪宅市场近泪期去化偏代好看，95平米左右降经济两房殿，110—狱120平米左熊右的紧致凑三房膀去化较梯好。中高端日住宅单轰价在4300辣—520民0元∕平贷米之间松，部分景观服房售价高垦达600究0元以上，根据项堤目的自视身情况谱分析若悼有较好舰的概念何策划和雁产品创烫新，则拌有机会扛将均价控制宣在4500元/平米的平怠台。供应：去化：偏好：价格：观湖1号个案剖霞析项目地址花果山大道东/新东方大道南（猴嘴）开发商上海绿地集团xx东部置业公司联系电售商占地面积1332亩建筑设计英国UA国际总建面积150万平米容积率1.73绿化率30.6%均价高层4000元、合院别墅7000元物业管理总户数约2800户周边配套开区发第一小学、高级中学、500亩昌圩湖、花果山景区等项目基本薯信息表个案剖析规划布局:组团式僵、分块状行列布圾局外立面:颜色：咖啡色用材：基座采舅用高档石殿材，墙滨体采用高述档涂料溜搭配面砖建筑风格:英伦风予格观湖1号1期观湖1号个案剖太析入口效磁果图高层效果你图售楼中仔心轴线景观观湖1号个案剖析亲水平台步行街观湖湖景效果别墅院落效果一期主推部合院别墅108套望、1栋高滑层住宅2小32套，菌别墅销售筐约80套差左右，1幸81平米鬼产品去化丑较好，均弄价700调0元；高寒层住宅于鸭5月底开委盘，均价害4000蚀元左右。观湖1号个案剖耳析观湖1号个案剖析02户型建识筑面积蔬：88平米主卧增混加景观怀飘窗客厅与寄阳台相泉连餐厅面倡宽太窄01户型建她筑面积舟：99平米赠送入户森花园餐厅与客桶厅相连客厅与阳叙台相连观湖1号个案剖惕析08/蛇11合院别亡墅：199平米赠送共计垒约200多平米休庭院3卧3卫设计双会客厅澡设计，赠帖送约100平米露台观湖1号个案剖析A、销售盯期：项目销卸售为一戴期合院聚别墅和梨沿街高腊层；B、销嫌售率：一期开爽盘，推笛出合院既别墅108吩套，成阁交约8非0套。孤5月底猫加推1识栋沿街裂高层，污预计均市价40在00元多左右。C、优浸惠措施贴：凭身份猜证免费拥入会，互开盘当刑天享受姜优惠活延动。D、销售苦价格物业合院别墅高层商业车库储藏室/车位销售均价元/㎡6200—87004000左右暂未销售暂未销售暂未销售项目销售劲情况观湖1号个案剖六析项目评判类别评分评述产品8.51、滨海新城规模最大项目，总建筑面积150万平米；2、新古典主义立面风格，石材搭配面砖质感较好；3、户型面积设计适中，格局方正。4、采用集中供暖、外墙保温隔音系统等科技建筑手段，产品附加值高。价格81、一期合院别墅和高层产品起价较低，给一期购买客户预留了一定的升值空间。地段6.51、属于滨海新城核心地段，但离主城区距离较远。2、交通便利，位于城市主干道东方大道。3、区域发展前景广阔，是港城规划重点发展方向。配套6周边配套：开区发第一小学、高级中学、500亩昌圩湖、花果山景区等；内部配套：双语幼儿园、会所、商业街、SHOPINGMALL等营销81、销售人员专业素质良好。2、案场包装整体简洁、大气，有助提升产品价值。策略81、成立绿地会，凭身份证免费入会；2、一期别墅开盘举行隆重的庆典活动；3、在市区设立售楼处，安排售楼专车接送看房客户等。博威·江南明幕珠城个案剖搂析项目地址新浦区解放东路129号（解放路、郁洲北路交汇处）开发商xx亿人城建开发有限公司联系电告推广上海三麦至立广告有限公司占地面积19万平米景观设计香港贝尔高林同济大学建筑设计院总建面积36万平米容积率1.89绿化率45%价格均价6800元/㎡物业管理博威物业总户数2804周边配套大润发、解放路菜市、市东小学、新浦中学、欧式风情商业街、尚客忧、喜来登、郁州公园、网球场等项目基会本信息棚表个案剖析规划布胳局:围合式行宿列布局外立面:颜色：米黄、咖持啡用材：基座采莲用新疆天丙山红石伪材，陶土砖掀、油面识瓦墙体采生用高档闸涂料外饰不面建筑风格:欧式后爷现代风伐格博威·江南明卷珠城个案剖便析项目效果商业街效枯果项目大笋门会所效果博威·江南明珠食城该项目折户型设历计紧凑堪方正，蝴面积范扎围从86-1晓80平米加不等，格认局方正，勿得房率高垂，主力户太型为11心0-12龄5的经济肺三房；1急32-1沫46平米润的占比也遣较高。个案剖棍析博威·江南明珠红城个案剖械析主卧增加观景阳便台视野更开钳阔生活更舒扎适客厅连惰接阳台视野更呜广阔两房户阅型建筑泪面积：94平瘦米3房户型耐建筑面积经：120买平米餐厅与厨携房相连、类外接操作小阳台奔、生活更笛便捷卫生间干湿分离厨房与冻餐厅相蚂连，外纽奉接生活赔小阳台客厅连壳接阳台博威·江南明珠讽城个案剖析A、销怒售期：置一期已杆经交房贷，二期修4月2放3日开锡盘，目前销静售情况讲较好，铺均价6800仪，下半年可还会有一栋批房源推丸出；B、销售扯率：前几期开侧盘房源几惜乎售罄，如上月月推因出的高层尼，销售率蒜约为65%。C、优梨惠措施间：暂时无佳优惠。D、销售性价格物业（小）高层商业储藏室车位销售均价元/㎡6800一期已交付使用暂未销售暂未销售项目销箱售情况博威·江南明珠闷城个案剖析项目评挖判类别评分评述