常州某地产世纪城B地块项目后评估-设计总结N

绿地集团苏南事业部常州公司绿地世纪城B地块

2012/06苏南事业部技术部项目后评估-03设计总结

项目后评估设计总结后评估的目的序言项目启动会纲要！知识是可以管理的！总结过去，指导未来！不同管理者，基本的品质！设计师有问题，问题在管理者！项目后评估设计总结3.1项目简介3.2政策解读3.3总图规划3.4地下车库（人防）设计3.5方案设计3.6施工图设计3.7室内设计3.8景观设计3.9效果把控3.10产品创新3.11规划报建与验收3.12技术管理项目总体概况及评价土地分析与产品定位设计总结营销总结合约总结工程总结物业总结项目总结3.1项目简介设计总结城市区位项目区位周边情况周边交通规划条件已有优秀现场照片大区域区位：直线距离省会南京约115公里，距金融中心上海155公里，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。大区域交通：市区北临长江，南濒太湖，京杭大运河、京沪铁路和沪宁高速公路穿越而过，民航机场通达北京、广州、厦门、深圳等国内多个大中城市，并具备了开通中程国际航线的条件；长江常州港万吨级通用码头已建成投入运行，石化码头和集装箱码头也在建设中。

3.1项目简介——城市区位设计总结沪宁铁路沪宁高速公路常州市政府武进区政府城市人口数量：2010年末常州户籍人口为360.8万人，与常住人口之比为1：1.3；十年间常州户籍人口共增加19.3万人，增长5.7%，年平均增长0.6%。城市GDP总量：常州市2009年GDP总量为2518.66亿元按可比价计算增长11.7%，其中第一产业91.6亿元，增长4.7%；第二产业1429.73亿元，增长10.8%；第三产业997.33亿元，增长14.1%。GDP增速在全省13个城市中列第10位，在苏南5市中列第2位。城市经济状况：

2010年全市完成财政总收入841.7亿元，比上年增长23.5%。

3.1项目简介——城市区位设计总结城市人口（万）GDP（亿）销量（套/日）价格南京80010.18%4170200-250

苏州100013.30%7400400-410

徐州85810.91%2220150-200

南通7289.26%2760

盐城7269.23%

无锡6378.10%5000150-200

常州4595.84%2430200-220

扬州4465.67%1800

30-50

镇江3113.96%1580

50-80

常熟

注：人口统计为2010年6月全国人口普查数据城市规划：城市用地发展战略是：“控制东西，发展南北，重点向北发展的新区也与母城基本连片，故布局结构形态是：以老城为中心，以对外交通干线为发展轴，形成以戚墅堰、湖塘、新闸、龙虎塘为四翼的“一城四翼”城市布局。

飞龙居住区介于新老市中心之间，南行北往都很方便。随着周边生活配套设施不断完善，飞龙居住区的远景成长潜力及投资价值十分显著。而区内其他大型生活社区的建设崛起，更将为该片区插上发展的翅膀，振翼高飞。3.1项目简介——项目区位设计总结文字图片3.1项目简介——项目区位设计总结BCA3.1项目简介——周边情况设计总结一、周边配套：商业：绿都万和城商业配套较多教育:幼儿园：待定（项目C地块）

中小学：新闸小学、中学医疗：三井医院景观：常州荷园、飞龙体育公园二、周边竞品：

绿都万和城均价7000元/平方米银河湾第一城均价7-8000元/平方米天山花园均价6000元/平方米三、周边优劣：生活配套设施不断完善，居住区人流量稀薄，需3-5年的规划发展四、后评估：

周边配套少。项目商业配套和幼儿园规模不大，提前出形象有利于销售3.1项目简介——周边情况设计总结自身条件有利条件：童子河（泄洪河道）景观不利条件：飞龙居住板块端头，外环高架外

紧龙江路高架，有绿化带隔离噪音干扰西侧紧临工厂（非化工厂）对策

有利条件：临河设置别墅不利条件：城市绿化带堆坡，临高架设小户型3.1项目简介——周边交通设计总结周边交通龙江路为贯穿常州南北并连接沪宁及沿江高速的重要交通干线，龙城大道东西向贯穿城市，两条道路的交汇处即为常州第一高架—龙江路高架。周边道路：龙城大道---用地北侧、城市主干道

龙江路---用地东侧、城市主干道

飞龙路---用地南侧、城市干道

新闸路---用地内部、城市之道道路断面：道路标高：小区内部场地抬高周边交通：公交98路、内部设公交回车场交通站点：新闸路段，在地块周边可开设机动车出入口市区主要人流3.1项目简介——规划条件设计总结规划要点B地块：

用地面积：98255平方米建筑面积：≤216161平方米容积率：≤2.5建筑密度：≤30%％绿地率：≥30%％层数：4层～32层配建：占地8000平方米的12班幼儿园配建：建筑面积2000平方米的菜市场

根据规划局意见调整至C地块龙江路（高架桥）20米宽绿化隔离带3.2政策解读设计总结规范要求规范突破风险管控规范原则已有优秀现场照片3.2政策解读——规范要求设计总结常州市地区规范要求：1、地块内部建筑须满足：（1）低层住宅建筑满足1：1.32；（2）高层住宅满足大寒日连续日照不低于2小时，且地块最北侧建筑日照阴影（满足大寒日不低于2小时日照标准）不得超过相邻地块南侧多层建筑控制线及建筑阴影控制线；（3）地块内建筑对外部建筑日照无新增影响。2、根据常州市关于《江苏省城市规划管理技术规定》的补充规定，高层住宅（35m-50m）山墙之间最小间距不小于15m。3、车位配比要求：控规要求机动车每户1辆，非机动车每户2辆。实配机动车别墅每户2辆，高层住宅每户1辆，非机动车每户2辆。4、公共绿化要求：绿地率不少于30%。（绿地率：居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率）5、小户型要求:无70、90配比要求。6、容积率计算规则：（1）车库顶板抬高要求：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高一半者为地下室，房间地平面低于室外地平面高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者为半地下室。实际地下室房间地平面低于室外标高2.0米超过房间净高（3.7米）的一半，为地下室，不计入容积率。（2）层高限制：住宅建筑层高不能超过3.0米，公建不能超过4.5米，底商总高不大于7.4米。（3）阳台面积限制：空中花园（阳台）进深不能超过3.0米。7、退让要求：北，西，东建筑退让用地边界及绿化绿线均为10米。（详见附图一）；南侧多层退让道路红线10米，高层退让道路红线15米；新裕路两侧多层退让道路红线8米，高层退让道路红线10米3.2政策解读——规范突破设计总结规范突破规划指标三个地块平衡小区场地标高抬高，场地高于市政道路标高≯

1.5m后评估：B区场地并未抬高规范要求规范突破风险管控规划原则3.2政策解读——风险管控设计总结风险管控规划风险后评估：规划风险规范要求规范突破风险管控规划原则参考表3.2政策解读——规划原则设计总结规划原则单体复制原型货值最大原则节约成本考虑场地抬高原则规范要求规范突破风险管控

规划原则后评估：考核设计在规划上溢价需要设计师清楚并明确提出3.3总图设计总结指标业态分布分期规划样板区交通分析物业用房小区出入口场地标高场地剖面管网综合管网专项已有优秀现场照片3.3总图——指标设计总结经济技术指标表总用地面积：98255平方米地上建筑面积：145420平方米

其中商业：10070平方米地下建筑面积：24540平方米容积率：1.49总户数：1388户总人数：4442人机动车总停车位：622个非机动车停车位：3891个B地块位于总体项目的东南角开发顺序B—C—A3.3总图——业态分布设计总结业态分布表低层住宅高层住宅商业配套车库占地面积10035.2310356.86占地占比建筑面积建面占比套数套数占比货值货值占比注1、住宅有底商，统计占地面积，此占地归入住宅注2、车库只统计货值和货值占比，不考虑建面占比3.3总三图——分期规三划设计总三结分期规三划表分期建面

（㎡）业态开工

时间开盘

时间竣备

时间交房

时间一期11205小高层商业

09.5

09.8

10.10

10.10

二期57910别墅商业

09.8

09.11

11.12

11.12

一期二期后评估：实际一三期分两三次交付三，间隔6月以上带来交三付区业三主不便三，带来交三付区地三库、停三车等无三法验收技术说三明：结合规三划和交三通，控三制分期三规模、三分隔地三库分期相三对独立三、分期三开发、三分期验三收和交三付3.3总三图——样板区设计总三结关键点三说明样板区三展示范三围内景三观、道三路等要三可控样板区兼顾三后期开三发的使三用样板区三要提供三最佳展三示空间三和景观后评三估位置合三适，如三往内部三设置，三许多不三可控兼顾后三期开发三使用占用地三块一角三，避开三地下车三库3.3总三图——交通分三析设计总三结交通(流线)分析B区分三三级物管三，分为B1、B2区---三2个组团三。B1区：主三入三口：人三车分流三，人行三大厅、三车行地三库消防通三道：S2与4#楼之间三（平时三不对外三开放）人行入三口：S1和S2之间，三平时外三开放B2区：主三入口三：人车三混流（三现场设三计存在三缺陷）次出入三口：为三消防通三道不对三外开放图例：城市道三路小区车三行道路地下车三库入口半地下三车库入三口紧急消三防通道小区入三口小区人三行出入三口3.3总三图——交通分三析设计总三结交通(静态)分析B1区机三动三车：三地面停41辆、地三下停247辆B1区非机三动车：三设置地三下室261三2辆（B区）B2区机三动三车：三基本是三地面停三车后评三估：中低端三项目，三地面停三车尽量三做足小区内三适当人三车分流三，无成三本的提三升品质除样板区三外，地三库未做三足导致后期停三车过多三，地库三压力过三大有些住户停三车不能三直达住三宅图例：住宅非三机动车三出入口小区车三行道路地下车三库入口别墅区三停车半地下三车库小区地三面停车商业、三公建地三面停车3.3总三图——交通分三析设计总三结交通(消防)分析提前征三询：消防通道环三通并到三达每个三单元门口消防通三道一侧三硬化，三一侧可三以做隐三形车道消防登三高面尺三寸：18x三8m，可否三局部隐三形消防登三高面对三绿化的三的要求道路宽度为4米，样三板区采三用宅间三路2.5米+隐形道三路1.5米，图例：消防登三高面紧急消三防通道消防通三道高架道三路城市道三路3.3总三图——物业用三房设计总三结关键点三说明：物管用三房面积三必须满三足总建三筑面积三（地上三地下）三的4‰，共112三7平方米三。后评三估：整个项三目物业三管理用三房集中三在B地块其他地三块使用不便其他地三块不利三于委托三不同物三管公司用途总面积(m²)类型备注居委会300地上社区卫生服务站300地上基层文化室30地上物业客服中心1127地上公厕120地上门卫（三人车混三行岗）三级物三管系统三：小区入三口（一三级）三组团三大堂（三二级）三单元三大堂（三三级）物业客三服中心3.3总三图——小区出三入口设计总三结关键点说明：机动车三、非机三动车、三人行出三入口并三行设置三如左图三所示，三功能需三求：人、机三动车、三非机动三车混行三，实行三一卡通三进入一三级管理三区域，三二级管三理（小三高层）三人车分三流，别三墅区域三人车混三行，道三闸控制三。机动车三车道宽三：600三0mm人行道三路宽度三：25三00m三m后评估：B区主入三口空间三狭小未详细三结合物三管方式三设计别墅区三入口空三间过小3.3总三图——场地标三高设计总三结关键点说明：内部场地标三高比市三政道路标高抬高0.0米住宅正负零三标高比三场地标三高抬高0.2米商铺室内三比市政三道路标三高抬高0.1米；注：标三高均采三用绝对三标高。后评三估：后期场三地标高比三市政道三路标高抬高1.5米抬高省土方，三有利排三水，减三少外部三干扰图例+4.60市政道路标高住宅标三高+6.10+4.9+5.35+6.10+6.10+6.10+6.10+5.35+5.35+5.35+5.35+5.35+6.10+6.10+6.10+6.10+4.60+4.90+4.2+4.60+4.70+4.70商铺标三高3.3总三图——场地剖三面设计总三结图例+6.三40+5.三15公共地三下庭院地下车三库+4.80市政道三路标高内部场三地标高+6.三403.3总图——场地剖三面设计总三结关键点三说明各设计三单位之三间交界三部分是三设计盲三点表达场三地周边三剖面关三系，此三点易疏三漏关键部三位提醒三景观设三计单位南侧与三学校场三地有高三差后评估后评估3.3总图——场地剖三面设计总三结关键点三说明场地与三北侧城三市道路三存在高三层和绿三带需景观三重点处三理的部三位3.3总图——场地剖三面设计总三结关键点三说明场地东三侧（右三侧）临三港闸河三道场地西三侧（左三侧）临三商业地三块3.3总图——场地剖三面设计总三结3.3总三图——管线综三合设计总三结关键点说明：1.给水:水源由三市政管三网供给三。市政三管网直三接供小三区内1-5层生活用三水及市三政消火三栓用水三。小区三内设给三水加压三和消防三加压泵三站各一三座，加三压后供三超过5层的住三宅楼生三活用水三及小区三室内消三防用水三。加压三生活给三水及加三压消防三给水自三加压泵三站接至三地下汽三车库后三送至各三幢住宅三。2.污水:小区污三水排入三市政已三有污水三管。3.雨水:小区雨三水结合三景观、三总平面三布置，三部分雨三水考虑三收集处三理后补三充景观三用水，三其余排三入市政三雨水管三。4.燃气:小区内三设置燃三气调压三站一座三。中压三燃气由三市政已三有中压三管接进三。5.供电.电力由三外围城三市管网三接进，三均应埋三地敷设三。小区三内设小三区变七三个，中三间变两三个。6.弱电.电信、三有线电三视由规三划道路三接进，三均应埋三地敷设三。电信三、有线三电视等三管线同三管位敷三设。7.小区宅三间路灯三结合规三划审批三的景观三图设置三。图例路灯电三缆管线污水管给水管三线煤气消三防报警三等综合三电缆管三线电力电三缆管线有线管三线3.3总图——管综剖三面设计总三结3.3总图——强电方三案设计总三结关键点说明1、小区三变电所:1）平均250户建一三座终端三变电所三（终端三变电所三将10k三v变至4kv），变三电所的三供电半三径不超三过150米（供三电半径三是指配三变低压三柜至计三量表之三间的低三压导线三长度）2）3-4座终端三变电所三设置一三座中间三变（中三间变为10k三v到10k三v）3）变电三所设计①轴线三尺寸中间变三电所尺三寸：7Mx三16M终端变三电所尺三寸：7Mx三11M箱式变三电所尺三寸：3Mx三5M②室内地三坪：高三于室外三地坪≥0.3三5m③室内净三高：室三内净高三应三≥4.4三m，局部三梁底净三高应≥4.0三m最新要三求：小三区变尺三寸：15*三8中间变三尺寸：10*三19中间变+小区变三尺寸：16*三16小区变三与建筑三防火间三距北面18米，南三面13米。2、煤气三进入小三区为中三压、高三压时应三设煤气三调压站3、居委三会、物三业管理三用房、三社区活三动中心明确其三位置和三面积;结合公三建配套三要求4、卫生三服务站5、公共三厕所3.3总三图——弱电方三案设计总三结线路插图关键点说明：一、电三信：（2家运营三商)电信总三机房设三在一期三地下室三内各15M三²位置根三据建筑三布置；小区合三院、住三宅单元三内设电三信交接三箱；线路由三河海东三路引入三。二、有三线电视有线电三视总机三房设在三一期地三下室内10M²位置根三据建筑三布置；小区合三院、住三宅单元三内设有三线电视三分配箱三；线路由三河海东三路引入三。三、消三控、监三控、周三界、巡三更、对三讲消控、三监控、三周界、三巡更、三对讲总三机房设三在一层三物管内40M三²位置根三据建筑三布置。四、路三灯管理三间路灯管三理间设三在一层三住宅架三空层内20M²位置根三据建筑三布置。消控、三监控、三安防2家运营三商,电信总三机房设三在一期三地下室三内各15平米有线电三视总机三房设在三一期地下三室内10平米图例电信、三有线电三视线路三由河海三东路引三入电信、三有线电三视线路三由太湖三东路引三入（备三用）3.3总三图——给三水设计总三结关键点说明：图例3.3总三图——雨三水设计总三结插图关键点说明：1、车库三顶板以三上雨水三重力排三放。2、下沉三庭院及三车库地三板雨水三提排，三在车库三设置集三水坑提三排。3、小区三绿化灌三溉及水三景用水三取至东三支河，三经机房三提升后三补充小三区绿化三灌溉及三景观用三水。灌溉标三准按2升/立方米三每天，三全年按180天灌溉三。灌溉水三量：W=2三x32三711三x2x三10=三130三m/d；蓄水池三：130三x1=三130三m。经复核三常州年三降雨量三，满足三补充水三水量要三求。4、南侧三雨水排三入太湖三东路雨三水排放三点。5、检查三井盖尽三量避开三道路。雨水管三网排放点图例3.3总三图——污三水设计总三结插图关键点说明：1、住宅三区污水三重力排三放。2、负一三层设置三卫生间三，污水三提升后三排放。地块北三侧污水三排入河三海东路三的污水三排放点三，南侧三污水排三入太湖三东路污三水排放三点。3、检查三井盖尽三量避开三道路。图例污水管三网污水排三放点3.4地下车三库设计总三结经济性三分析平面及三车位指三标人防车三库人员疏三散非人防三车库高度控三制暖通平三面暖通剖三面暖通机三房车库排三水已有优三秀现场三照片3.4地下车三库——经济性三分析设计总三结面临的三问题：1、常州三的地下三室成本三高，超三过5米的地三下室需三做基坑三维护。三基坑维三护费用三测算如三下：2、常州三的车位三设计标三准高，三且验收三严格。三（见三右表）地库设三计原则三：1、场地三标高抬三高1.5米，减三少车库三挖深。2、提高三停车效三率，尽三量在负三一层解三决车位三需求，三不做多三层地下三车库。业态机动车停车标准（停车位/户）非机动车停车标准（停车位/户）住宅12商业机动车停车标准（每10000㎡）非机动车停车标准（每10000㎡）50750车位设三计数量三要求车位设三计尺寸三要求分项常州规范国家规范车位大小2.5*62.4*5.3车道65.5微型车位无折算0.7折算自行车1.5㎡/个1~2㎡/个基坑情况场地地质条件地区常用手段估算指标单层地下室挖深5m左右一般土质条件1:0.3放坡土钉墙200元/m²淤质土1:0.6~0.8放坡土钉墙300元/m²2层地下室挖深8~9米一般土质条件1:0.3~0.5放坡土钉墙350元/m²淤质土(视土层分布情况)1:0.8~1放坡土钉墙500元/m²土钉墙+支护桩2250元/m²3.4地下车三库——平面及三车位指三标设计总三结项目小高层区低层区地下室总面积地下车库层数地下车库面积地下车位数车库效率比平均效率比户数户数比地下自行车库面积地下自行车位数3.4地下车三库——人防车三库设计总三结地下车三库局部三平面图(人防车三库)关键点说明：征询当三地人防三政策，合理设三计和控三制成本1、未结三合主楼三设置，三住户地三下停车三不方便三。2、超配三的政策对完成三依法配三套建设三任务以三外建设三的人防三工程，三享受减三免各项三政策性三规费后三，按以三下标准三再给予三相应的三奖励：2.1超配建三按照50元/㎡,多造的三应配建三按照300元/㎡；2.2建设单三位按照三省政府三办公厅三苏政发【20三01】三40号文件三规定民三用建筑三按地面三建筑总三建筑面三积每平三方米56元缴纳三易地建三设费（B2别墅）三。3、免规三费3.4地下车三库——非人防三车库设计总三结地下车三库局部三平面图(非人防三车库)关键点说明：3、有产三权履行人三防法定三义务以三外由社三会投资三者出资三建设的三具有防三空功能三的地下三民用建三筑，无三论是单三建式还三是结建三式，由三投资者三负责房三地产登三记。房三管部门三负责进三行产权三登记，三发放产三权证；三国土部三门负责三进行土三地结建三式，由三投资者三负责房三地产登三记。房三管部门三负责进三行产权三登记，三发放产三权证；三国土部三门负责三进行土三地使用三权登记三，发放三国有土三地使用三证。4、增投三资普通地三下车库三造价约三为：170三0元/㎡人防地三下车库三造价约三为：200三0元/㎡3.4地下车三库——高度控三制设计总三结地下车三库局部三剖面图关键点说明：1、场地三标高比三市政道三路标高三抬高1.5米。2、地库三顶板覆三土厚度1.5米。3、高层三、商业三地库为三一层，三别墅地三面停车三，地库三层高3.4米车库层三高3.4米覆土厚三度1.5米设计总三结关键点三说明：地下车三库层高三有限，三净高紧三张管线需三要详细三排布标注管三径和水三平和垂三直距离避免地三库管线三从地下三室门厅三进入地下车三库的标三示和立三面可以三更好3.4地下车三库——暖通平三面图后评估三：地下车三立面有三些单调设计总三结3.4地下车三库——标示设计总三结排风机三房补风机三房主楼核三心体下三面不能三做隔夹三层，要留管三线穿越三空间。关键点三说明：1、由于三主楼下三面与车三库相连三，其面三积要按三车库来三算排烟三通风量三。2、由于三主楼下三面以后三要隔夹三层，伸三到主楼三下面的三风管要三受影响,层高受三影响。3、主楼三核心体三下面不三能做隔三夹层，三要留管三线穿越三空间。图例喷淋主三管3.4地下车三库——暖通平三面图设计总三结后评估三说明：1、B区一期三地下车三库总建三筑面积三为410三5平方米三，其中三人防401三8平方米三。A区停车三数量133辆，B区停车三数量117辆。A区防火三分区面三积为386三4，设2个独立三室外人三行出入三口，疏三散距离三最远点三为56米。B区防火三面积为367三9平方米三，设2个独立三的室外三人行出三入口，三疏散距三离最远三点为45米（柱三网尺800三0mm三X50三00m三m）。B区A区3.4地下车三库——送排风3.4地下车三库——暖通剖三面设计总三结图例关键点说明：1、由于三主楼下三面与车三库相连三，其面三积要按三车库来三算排烟三通风量三。2、主楼三下面以三后要隔三夹层，三伸到主三楼下面三的风管三受影响,层高受三影响。3、主楼三核心体三下面不三能做隔三夹层，三要留管三线穿越三空间。喷淋主三管风管主三管桥架3.4地下车三库——暖通机三房设计总三结金属减震器支架消声静压箱关键点三说明：1、排烟三机房设三置在庭三院下方三空间。2、排烟三风机采三取减震三，风三管采用三减震支三架。排烟机三房大样设计总三结3.4地下车三库——人员疏三散示意关键点说明：车库人三员疏散三口设置三：每个三合院设三两个直三接的疏三散口，三经下沉三庭院疏三散至一三层。设计总三结地下车三库及汽三车坡道三集水坑三示意3.4地下车三库——排三水3.5方案设三计设计总三结效果图实景照三片住宅户三型综述住宅标三准层平三面住宅首三层平面住宅地三下一层三平面住宅一三层门厅三平面住宅标三准层公三共部位三平面住宅造三型住宅材三料选用住宅立三面控制住宅重三点部位已有优三秀现场三照片3.5方案设三计——效果图设计总三结图片设计总三结3.5方案设三计——效果图设计总三结3.5方案设三计——效果图设计总三结3.5方案设三计——效果图设计总三结3.5方案设三计——效果图设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片设计总三结3.5方案设三计——实景照三片3.5方案设三计——住宅户三型综述设计总三结物业类型面积/栋户数层数所占面积舒适排屋经济排屋小高层住宅点式高层沿街商铺合计舒适排屋经济排屋小高层住宅沿街商铺点式高层3.5方案设三计——住宅标三准层平三面设计总三结后评估三：一、优三点---赠送空三中花园三，由原三来二房三可变三三房，提三高了户三型的性三价比；二、优三点---功能的三灵活性三、可变三性比较三强，可三根据客三户的不三同需求三进行二三次装修三；三、缺三点---中间户三型厨房三间的采三光不足赠送空三中花园6㎡,可改成三小卧室三或书房阳台赠三送3㎡。赠送空三中花园6㎡,可改成三小卧室三或书房三。厨房窗三户位置三不合适三及影响三采光赠送假三凸窗1.5㎡1、溢价三点分析2、赠送三风险分三析3、特殊三与一般三户型分三析3.5方案设三计——住宅标三准层平三面设计总三结单独户三型关键三的：1、户内三标高变三化2、单体组三合关键三点：1、公共三部位管三井和消三火栓（三位置、三洞口高三度）2、公共三部位吊三顶管线三（水电三管线、三煤气管三线）3、公共三部位不三同位置三地面做三法和标三高（室三外连廊三、电梯三厅、户三内）3.5方案设三计——住宅一三层平面设计总三结后评估三：一、优三点---首层门三厅面积三约12-三15㎡，适三合经济三型住宅三，避免三堆放非三机动车三；二、优三点---门厅、三楼梯、三电梯的三结合方三式动线三顺畅；三、缺三点---一楼公三共部位三的表箱三设计未三到位？门厅面三积约12-三15㎡，避三免堆放三自行车3.5方案设三计——住宅地三下一层三平面设计总三结后评三估地下非三机动车三库未设三置门禁地下非三机动车三库缺少三采光地下非三机动车三库没有三负一层三门厅3.5方案设三计——住宅一三层门厅三平面设计总三结后评三估：建筑出三入口，三考虑信三报的形三式及位三置，同三时布置三相应的三设备用三房缓坡三无障碍三设计单元号三的位置3.4方案设三计——住宅标三准层公三共部位三平面设计总三结后评三估：11层住宅三楼梯为三开敞式三楼梯，1部电梯电井可三设在楼三梯的休三息平台三处，水三及消防三需设在三楼板层三，方便三走管设计总三结3.5方案设三计——住宅造三型后评三估英式设三计元素三经典，三运用有三度英式别三墅设计三元素，三在小高三层体现设计总三结3.5方案设三计——住宅造三型后评三估英式设三计元素三经典，三运用有三度英式别三墅设计三元素，三在小高三层体现设计总三结后评三估英式设三计元素三经典，三运用有三度英式别三墅设计三元素，三在小高三层体现3.5方案设三计——住宅造三型设计总三结3.5方案设三计——住宅材三料选用后评三估屋面瓦三：小高三层屋面三，距离三较远波形瓦三，造型三明显涂三料：三土黄色三与砖红三色搭配劈开砖三：1:2三:7砖红色三，主色三为7增加墙三面质感多彩石三：仿门三头石材三涂料，仿石材三分格，三远看乱三真石三材三：单元三门头，三局部干三挂好钢用三在刀刃设计总三结3.5方案设三计——住宅材三料选用---瓦关键点三说明坡屋面三的瓦别三墅用平三板瓦坡屋面三的瓦小三高层用三波形瓦瓦的颜三色同色三系跳色2.2三:7.三8后评三估瓦露出三的水泥三要刷同三色涂料设计总三结3.5方案设三计——住宅立三面控制后评三估要求设三计单位三提供，三立面控三制手册三控制甲方组三织施工三交底*三以上方三法的实三施，立面材三料基本三可控设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——屋顶关键点三说明坡屋顶三空间的三利用和三高度预留进三入坡屋三顶的楼三梯位置坡屋顶三空间的三采光屋脊形三式和使三用空间三关系平屋顶三构架结三合成本三和档次后评三估小高层三坡屋顶三成本过三高、工三期长小高层三坡屋顶三与售价三不匹配设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——屋顶露三台关键点三说明避免因三造型影三响户型三实用因保温三厚度，三栏杆高三度影响三室内考虑露三台门上三雨棚的三设计后评三估屋顶露三台擅自三搭建，三破坏外三立面设计避三免业主三擅自搭三建的可三能性有意赠三送空间三，最好三业主直三接安装三门窗就三可使用现场照三片---更远（三马路上三）局部三的照片设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——太阳能关键点三说明方案设三计中就三要体现明确太三阳能的三位置、三尺寸太阳能三机型提三前确定分体水三箱位置-地下室三、屋顶后评三估早确定三基座位三置，减三少支架三高度分体承三压需优三化室内三管线设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——落水系三统后评三估落水管三未详细三定位，三影响立三面檐沟尺三寸较小三、位置三不当，三大雨时三，雨水三易冲出原因是三未考虑三屋面厚三度影响三檐沟定三位关键点三说明方案设三计中就三要体现明确太三阳能的三位置、三尺寸太阳能三机型提三前确定分体水三箱位置-地下室三、屋顶设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——外遮阳关键点三说明方案中三与建筑三整体设三计明确外三遮阳形三式确定外三遮阳位置确定外三遮阳处三理方式确定外三遮阳节三点做法三和形式后评估外遮阳三与建筑三未一体三化考虑外遮阳三卷帘盒三与窗眉三冲突垂直轨三道未预三埋，节三点需优三化设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——阳三台后评三估考虑业三主阳台三和花池三封闭，三避免业三主会拆三除栏杆确定外三墙材料三包进阳三台收头三的位置三，避免三封阳台三铲除*三考虑业主日三后改造，三破坏立三面设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——栏三杆后评三估考虑业三主阳台三和花池三封闭，三避免业三主会拆三除栏杆铁艺栏三杆靠外侧或内三侧，便三于封闭三阳台玻璃栏三杆的玻三璃周边三联通，三窗直接三坐在栏三杆扶手三上*三考虑业主日三后改造，三破坏立三面设计总三结后评三估个别空三调外机三位设计三考虑不三当，三造成空三调凝水三管外露常州最三新的日三照要求三沿线分三析，众三志9.0软件，三空调突三出外墙三，边上三房间日三照很可三能不过3.5方案设三计——住宅重三点部位——空调机三位关键点三说明方案需三明确外三机和管三线隐藏方案需三有确定三的外机三位空间外机位三明确，三避免外三移设计总三结后评三估通气孔3.5方案设三计——住宅重三点部位——厨房外三风帽关键点三说明厨卫通三气孔有三局部横三穿水平三线条，三雨水易三顺通气三孔进入三房间。三建议方三案如下三：1、通气三孔需采三取防雨三水倒灌三措施。2、通气三孔位置三需标注三位置设计总三结原设计方案成品线三条3.5方案设三计——住宅重三点部位——线三条关键点三说明控制线三条数量三和成本确定线三条尺寸三和做法注意线三条的收三头和出三挑注意线三条部位三的漏水-节点做三法设计总三结成品线三条3.5方案设三计——住宅重三点部位——线三条关键点三说明外墙面三有大腰三线，宽三度约50公分,存在两三户间相三互攀爬三的安全三隐患建议后三期设计三能考虑三腰线问三题与安三防的关三系设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——雨棚关键点三说明控制成三本，首三先采用三结构做三法谨慎选三用玻璃三顶考虑雨三棚排水三方式后评三估顶部玻三璃容易三脏，清三洗较难侧边采三用玻璃三收头，三略显粗三糙雨棚坡三度小，三产生顶三部积水设计总三结三角形三石材线三条应为光三面的做三法保证线三条的形三状石材拼三缝关键点三说明控制石三材成本三和产品三外观清晰石三材降低三成本手三段确定石三材和其三他材料三的交接考虑石三材内部三包管空三间后评估施工单三位漏做三一种面三层的石三材未现场三放样，三线条处三空隙过三大3.5方案设三计——住宅重三点部位——石三材设计总三结后评三估自行车三坡道栏三杆高度三过大三对三景观环三境影响三较大非机动三车坡道三两侧挡三墙高度三已超出三可踏面三的规定三，可计三入安全三护栏总三体高度自行车三坡道要三考虑对三邻近住三户的影三响3.5方案设三计——住宅重三点部位——非机动三车坡道关键点三说明坡道与三住宅的三关系坡道形三式与景三观的关三系坡道反三坡和明三沟防水设计总三结后评三估自行3.5方案设三计——住宅重三点部位——地下室三采光关键点三说明别墅地三下室采三光井别墅地三下室考三虑通风设计总三结后评三估地下非三机动车三库使用三效率很三低设计上三可以改三进车库的三现场照三片3.5方案设三计——住宅重三点部位——非机动车库关键点三说明车库的三有效使三用车库的三位置（三大高层三在负一三层）车库的三采光和三通风，三提高舒三适度车库的三门厅和三门禁考虑集三中收费三停车，三避免上三楼设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——通道入三口后评三估台阶带三来使用三不便，三后物业三改造出入口三和道路三上尽量三坡道处三理关键点三说明主要出三入口和三道路上三避免台三阶住宅单三元入口三无台阶三可避免三残坡减少台三阶也是三减少成三本设计总三结3.5方案设三计——住宅重三点部位——表箱、三管线后评三估配套部三对专项设三计不够三重视设计部三经验不三足，需三积极补三位景观设三计环节三也未能三及时补三位关键点三说明室外管三井和箱三体对品三质影响三明小区室三外管线三、箱体三等专项三设计不可控三专业设三计委托三合作方三深化3.6施工图设计总三结设计说三明总平面三图平面图立面图剖面图节点详三图已有优三秀现场三照片设计总三结设计说三明后评估三：面层做三法表达三不清3.6施工图——设计说三明后评三估问题：B区交付三后发现三，箱变三和管井三盖对景三观品质三破坏较三大分析：三专项管三线与景三观的协三调失控三，施工三图设计三单位对三总图不三够重视办法：三明确责三任，加三强从综三合管线三到专项三管线到三局部管三线详细三审核---详见专三项分析设计总三结3.6施工图——总平面三图设计总三结后评三估问题：三公共部三位的消三防、弱三电箱位三置随意三、混乱分析：三建筑师三和甲方三缺少对三机电和三设备专三业的协三调，管三控缺失办法：三明确建三筑施工三图提供三公共部三位立面三图（包三括箱体三在内）3.6施工图——平面图设计总三结后评估---落水系三统问题：三个别位三置不当三，破坏三立面效三果和产三品品质分析：三甲方、三方案和三施工图三三方都三忽视了办法：三施工图三单位协三助，方三案中明三确位置后评估---外遮阳问题：三外遮阳三影响立三面效果分析：三新使用三的产品三，设计三单位缺三少经验办法：三了解产三品，厂三家提前三介入方三案设计3.6施工图——立面图设计总三结后评估---屋檐问题：三屋檐下三门窗不三能外开分析：三设计师三经验不三足，剖三面为详三细表达办法：三增加关三键部位三剖面数三量后评估---栏板高三度问题：三顶层露三台栏杆三遮挡室三内视线三，高500三+11三00分析：三露台和三室内有三高差和三防护高三度要求办法：三过高部三分采用三通透铁三艺栏杆三或玻璃三栏板3.6施工图——剖面图设计总三结屋面工三程墙体工三程楼面工三程门窗工三程景观工三程3.6施工图——节点详三图立面索三引檐口设三计纵剖面说明檐沟：34.三63元/米，挂三于檐口三外，檐三口为混三凝土材三料，侧三向收于三山墙线三脚处。三注意收三头平整三度平剖面成品檐三沟设计总三结3.6施工图——节点详三图——屋面工三程立面索三引檐口设三计瓦屋面三与老虎三窗设计纵剖面说明老虎窗三为采光三通风用三，注意三其与瓦三屋面交三界处平三整度。3.6施工图——节点详三图——屋面工三程立面索三引檐口设三计天窗设三计纵剖面说明威卢克三斯天窗三注意与三瓦面交三界处防三水处理平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——屋面工三程亮点与三经验亮点：1、英式三坡屋面三形成高三低错落三的天际三线，并三结合大三坡屋面三形成一三定的赠三送空间2、檐口三与山墙三交接自三然，檐三口错落三有致经验：1、太阳三能集热三板位置三合理设三置，避三免出现三无法隐三藏的情三况而影三响立面三效果2、注意三雨水管三位置，三设计时三尽量布三置在阴三角处3、檐沟三接不到三雨水，三考虑屋三面厚度三与檐沟三出挑的三关系4、屋面三瓦水泥三收头部三位，要三用与瓦三同色涂三料粉刷设计总三结3.6施工图——节点详三图——屋面工三程立面索三引墙体工三程突窗台三下口处三理纵剖面说明注意石三材与天三窗的交三接处理三特别是三不同厂三家之间三的配合平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程涂料外三墙基座三处理纵剖面说明注意施三工平整三度，突三出部分三最好做三滴水线平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程石材基三座处理纵剖面说明转角处三拼缝的三好坏对三石材效三果有重三要影响平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程石材墙三面处理纵剖面说明注意石三材与涂三料交接三处的平三整度，三与色差三的控制平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程造型烟三囱处理纵剖面说明平剖面3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程山墙收三边处理纵剖面说明注意平三整度，三斜切面三砖的平三整度平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程露台栏三板处理纵剖面说明与栏杆三交界处三做好防三水与找三坡平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程一般墙三面处理纵剖面说明除一般三做法外三，应注三意面砖三拼花的三自然设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引墙体工三程局部交三接处理纵剖面说明檐口与三女儿墙三处留有三施工距三离，且三此处屋三面应设三置水舌三排水。设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程亮点与三经验：亮点1、立面三线脚丰三富，增三加了产三品的品三质；2、局部三设置不三规则形三状外窗三有助于三丰富立三面，起三到点睛三作用；3、凸窗三起到了三丰富立三面的作三用，增三加的立三面层次三。经验1、窗外三遮阳提三前设计三，若为三外遮阳三系统则三设计应三考虑预三留位置三；2、若此三处须设三置这样三，则应三在方案三时期考三虑，以三便控制三完成效三果；3、在英三式风格三中应注三意其与三檐口的三距离；4、线条三收头厚三度，涂三料、面三砖、石三材的墙三面厚度三不同，三线条压三顶出挑三也要不三同；5、不同三材料的三交接收三头，本三项目不三同厚度三的面砖三和石材三在户门三处的收三头。设计总三结3.6施工图——节点详三图——墙体工三程立面索三引楼面工三程露台处三理纵剖面说明注意设三计中避三免“可三踏面”三情况发三生平剖面设计总三结3.6施工图——节点详三图——楼面工三程立面索三引纵剖面说明注意为三外遮阳三导轨设三置预留三空间门窗工三程一般窗三处理设计总三结3.6施工图——节点详三图——门窗工三程平面索三引纵剖面说明注意防三水处理平剖面门窗工三程固定天三窗设计总三结3.6施工图——节点详三图——