长沙某大厦策划报告

哲华龙湘安大析厦策划报告超200欣9辛年隆10贿月材18日目录：匆一.长沙房啊地产市场研陷究梢1.长沙删社会及经济骡发展刮城市发展趋秧势驴长沙市房地或产发展趋势商市场竞争格洋局拨商住楼市场室分析翼二.洒区域环境及雕竞争对手分吧析垒1.血区域环境扫替描遣2.内竞争个案分忽析卫三.项目基嫁本胡情况完1.悠地理位置节2.阁交通论3.堤周边配套男4.庸晒项目四至彩5.雾项目技术参塌数弯四.项目S捉WOT分析瞎1.氏项目四至分急析黄2.垒项目SWO宗T分析针3.拘项目核心价乞值提炼越五.项目综灭合定位批1.哀物业定位忘2.运形象定位孝3.捞客户定位验4.图项目核心拜概念提练帅六.营销策新略营销战略销售时机趁销售阶段划时分及销售目傅标套主要销售阶嫩段进入必备扁条件检测地推售原则及寸推售顺序彻各推广阶段窄营销策略烧七.宣传推论广策略卖广告受众分父析广告诉求点研宣传口号建叶议川广告抓宣传数主线见媒体投放策享略际SP活动策某略雕八.定价策别略定价调价体系折扣体系茫九.销售组胁织浆人员组织及球安排呼现场工作人彼员形象建议贯展销现场人倍员组织及形新象建议附件亡1.烘营销策划及铲销售执行工村作内容艳2抱.营销泉合作方式（治销售底价、机营销收费标抽准、营销溢宗价分成方式婆）因烈敢钢慢血俭一、市场研谈究漏1.长沙牧社会及经济仆发展院1.1、蚕总人口及地弯区人口结构留长沙市人口丧结构表偿人口类型逮常住人口河市区人口倦郊县人口夫城镇人口故农村人口训人口数量交（万人）穗658.5梢6覆261.3猪397.2居6晚403膀.37庙255.1邀9床所占比重掘1菜00%锋3罚9.68龟%闭60.32锦%植61.25显%述38.75融%拜（数据来源势：长沙市统划计局）寺08年长沙羡市常住人口姨658.5洲6万人，总厅人口数量为致湖南地级市臣第三位，疲其中主城区爆人口达到2系61.3万寻,拼是湖南省城有市人口最多搂的城市。概随着长沙市饲工业化进程扣的加快和经把济的持续发坏展，大量的惠农村劳动力蜂逐渐向非农许业转移，人怨口的空间分声布也逐渐向怕城镇聚集,鼻喂根据最新统内计数据显示叠，长沙市城灭镇人口为4套03.37竖万人，农村键人口为25筛5.知19万人，司全市城镇化特率为61.区25%,词一年来提高群1.05个冶百分点。描长沙市城市殊化水平逐年围提高，正处攻于发展上升障型的城市。右湖南只有长菠沙是商业核段心乘城市，长株在潭城市群两拿型社会的建抬设，也会无网限放大长沙索的聚集力和成辐射力长沙苗商家的目标百消费群已不承仅止于26占0万人长沙绣人，而是6崖800万湖嫩南人。且1.2、规GDP发展系状春况纪（数据来源群：长沙市统妥计局）杰目前长沙市胸整体经济近霉5年来以1粱4-16%桨的速度继续区保持较快、槐平稳增长势烛头，并在0酬8年突破3启000亿，袄跻身300衰0亿中国实洞力城市俱乐作部，在中国梳城市排名第吃23洗位，中西部轧城市排名第精5位，人均术GDP达到堆45569谈元，合66跟67美元溪。酬长沙城市经欧济快速有序绩发展，经济券实力不断增饭强，城市活佣力得到进一迷步彰株显。膏1.3、降产业结构悔（数据来源迎：长沙市统接计局）嘱在农业产业铲区域布局上踢，形成了“扶一带三环、锻四廊四区、伐六园八业”详的城郊都市娘型农业双的基本格局熊。厌在蛛工陪业方面冠形成了冬工程机械、苗电子信息、困烟草食品播等支柱产业际和龟生物医药、步新型材料贡等新兴产业被共同领跑长沸沙工业的格此局匠。着长沙在商贸胳旅游和文化竹产业亮点频舰多，08年臣长沙实现社瓜会消费品零臂售总额12存70亿元，共增长22.捞5%，实现鉴旅游业斧总收入30话3.7亿元历，添入境旅游总批收入居中部肾城市首位喝。文化产业野方面形成巡了马动漫、电视墓、出版、报雀纸写等全国有影店响力的产业叔集群朋。怪长沙产业结稿构除08年约外均呈均三考二一排布，系第三产业较秃发达，无论贼是从规模、绘增长还是就幕业人数来说津，第三产业太的发展刺激候着长沙的经于济发展，而亮工业经济的谣支撑也带动坡了商业经济厅的发展。酷1.4结、尺全社会消费鼠品零售总额芬（数据来源蕉：长沙市统阔计局）务长沙城市消拌费力较强，机在中部城市乔中社会消费羊品零售总额浮仅次于武汉雅，高于周边疲省会合肥、县南昌一倍多简。在所有中霉西部城市中茫也仅次于重室庆、成都、债武汉三市。质长沙市区社阶会商品零售御总额与市区节人口之比在册全国过百万族人口的城市笨中，排第压7位，超过棕天津、哈尔丸滨、沈阳、骗南京、武汉纹、郑州等大近城市。全市循商业网点、绒集怎贸市场和商笨业从业人数逐也均居全国虏省会城市前间列。同时，献长沙以全省蜂排位第3的镰人口完成其扛他市州3-厉4倍的社会樱消费品零售喜总额，体现坟了长沙作为启区域性中心贞城市对周边袍地区的辐说射能力持续镜增强。浮长沙较强的救消费能力及朗独具特色的箭消费文化，朴为外来商家邻登陆内地的妹桥头堡，也谣为长沙的商面业地产开发洽提供了很好协的机会。很1.5、华城乡居民储昆蓄存款余额愿从近几年来男长沙城乡居羡民储蓄存款疲余额，除0源7年外都高兽于10%的旷增长，09皇年上半年达暑到1764层.18亿元工，增长1塌5.26%互。留城乡居民储欢蓄存款桥余额的增多互，栏城乡居民才键有能力去置梦业投资。长朽沙商业零售特业潜在市场车规模大。跟1.6、城涂市员居民人均可膜支配收入饱及消费性支却出烂（数据来源即：长沙市统祸计局）联近几年长沙抗城镇居民人善均可支配收需入发展较快臣，08年达数到1825煮3元，才居民消费能济力大幅提高虏，消费市场外空间进一步轮增大。连次续多年尸领先中西部猴城市的城镇衰人均可支配胁收入摆。08年长鲁沙城市居民茅人均可支配搞收入与人均充消费性支出喝之比为7隆0.89%而，消费特征申明显。莫长沙在城镇批消费性支出坛方面，从消锈费指数上看匪，长沙排名导全国第九，庆超前消费是浆长沙地区城诵镇居民最显愧著撑的消费习惯智特征狂，棕居民具有强行烈的消费意即识，只要能或对其有效引早导，将可产概生强大的购夏买力,这些别都成为商业感物业稳步发辟展的基础。蔬结论：长沙沫经济发达、莫城市化水平膜高、人民生扯活富裕、消槽费力强，但恋商品房价格前在同级城市寇中处较低位刺，商品房价改格上升空间岂大。伴2、捉城市发展趋战势罚2.1、长怎株潭整体规养划主中心主中心次中心次中心主中心主中心次中心次中心佣2005年鸽《长株潭城飘市群区域规伶划》完成，志为血“逗三个中心，穿四个次中心馋”统的功能亡组团结笨构。魔三个主中心版组团：长沙陈中心城区（哥城市商务中寄心和商业中隆心，集抱信息、金融子、商务、行好政办公于一段体的拆“占极核展”聚）；书株洲河西城目区（傻以行政、金宪融商务、文严化体育、教卖育科研、信捏息服务和高坝新技术产业扇为龙头的综筐合中心）；狗湘潭河东城阀区（怀湘潭城市主市中心，集行汪政办公、商菊贸金融和文珠化娱乐为一怖体）。米四个次中心方组团：长毛沙河西新城防（劣文化科教产言业中心）；凶长沙星马新环城（咬湖南省先进鞭制造业基地喊和信息产业风基地）；弱株洲河东城冬区（干以商业、贸嘴易、物资流削通、对外交问通为主体）每；割湘潭河西城全区（祥湘潭市区副缸中心）。各06任年纷4啦月中共中央拾、国务院发窝布的《关于艺促炒进中部地区垫崛起的若干烛意见》中，衡长谊株潭城市群慢作为在中部夏六省重点支慈持发展胶的四大城市堂群（带）之双一，标志着娘长株潭城市号群的发展已折经上升到为究国家战略。胞2007年黑12月，长喜株潭城市群洁成为为全国散资源节约型邻和环境友好适型社会建设古综合配套改们革试验区。徒长株潭彼此挠相距不足寿50公里采，车程都在处一小时之内钻。近年来通呀过政府的努瓶力码推进，长株别潭锋已构筑起来静一个交通同荷环、电力同蛋网、金融同自城、信息共启享、环保同杆治的基础大括平台梦；随着这个摘基础平台的替日臻完善揭，长株潭三卡市的经贸互哈动性得到了春进一步发展稻和融合。持长株潭建设便增强了区域数经济影响力缴、向心力，感有利于吸引膏更多的外来藏资本，并形农成新的产业料中心，地区私整体形象将幼有较高的提转升，最终香将带动地区刊范围内的房叨地产投资量旗的增加，加呆快房地产的仗发展速度。据2.1、长罚沙市城市整堆体规划106平方公里106平方公里城市极核64平方公里文化科教产业中心88平方公里湖南省先进制造业基地和信息产业基地23平方公里河西高校发展用地和科技成果产业化的孵化基地34平方公里机械、食品加工基地27平方公里仓储物流中心、大运量的工业基地58平方公里面向长株潭的旅游、商贸中心蚊根据崭《长沙市城低市总体规划葱（2001沸-2023余）笑》，住到2023拘年，长沙城离区人口31傲0万、面积喂310平方全公里。畅规划注重婚发挥长沙冤山、水、洲娘、城融为一曲体的优势，衰坚持“显山系、露水、见六秀”的原则献，突出长沙蚕的城市特色蔽和个性，确袜立了“一江帖两岸、西文论东市、六桥瓦三环、山水对洲城”的格番局。青长沙城市空安间结构为：惑“叔榴一主、两次烈、四组团店”陡，即以市中驻心为主就，河西新城雪、星马新新城为次，滨高星、捞霞朽、含浦、暮希云四组团为歉辅，两级生影态阁圈、两条生凳长轴发展。泊在这一规划违背景下，省球府南迁，寄带动了天心讯区、雨花区伸的各项市政携建设、房产涉开发，简“橡城市向南舞”诚一度成为了搏市民的共识促。乏而长沙大河冤西先导区的锤成立让河西狂成为长沙规划划发展的战列略支点。砖3.长沙房摊地产发展趋宣势采3.1、长餐沙市发殃展现状爽冤、长沙房地魄产市场开发丘投资情况哨上半年全市互（含郊敏县种）完成房地供产开发返投疲资拖214饰亿民元，同比毒减遇少这2%，占全眼市固定诉资产坡投川资袋的米20%。赶销嘱售金汪额缝268链亿预元，冷与搅去年同期相植比增恐长恳56%。新伪建商品房炭销夸售金梳额为辜194.蜜85惜亿潮元，同比增峡长岛37.66提%，其中住躲宅成交金汽额为凉170.7剧7砖亿都元，撑同比增栗长徐61.26榴%。戏从寻上什图旨可我见疲，上半年全奉市疗商品房施工呆面掩积愉4484万稀㎡，丢与授去年同期比歌上涨36%羡。预其中新坡开浩工面闸积键643万㎡芹，处同比下降3期8%；延竣工面乖积藏527万㎡飘，同比增兄长林67%。累稼计舞批准叶预锈售宵592万㎡朽，同比诵减避少极29%朱；实现板商品房天销叹售面乡积厅772万㎡灭，姿同比增长6紫3。新开泡工面眠积碑和累蛮计卸批准喇预雪售面楚积拆都呈逗现乒出钥大幅度下降辉的趋势烟，而张与茂此形成新明虚对感比的毁则娱是施工面趴积幸、竣工面始积穿及商品房丢销师售面阵积档的代大幅度提升建，这凯表明，规07年房价摊的快速上涨董及市场哨供需肿两袜旺的案态势雅使得多颜数开发响商借死势南加快了邀项迷目的朋开发补步伐，测然而07年圆四季度及0冲8年全年行挠业兔低狗迷欣及消费起者的夕观霞望浇态势看又令应开发绸商延闯迟三了部惹分素项推目的跨启动时失机羊。今年上半叠年商品房销盆售面劣积秃的增床长文表明乏长杰沙市民宝购买轧房地阅产录的稻刚塔性需求在代迟阶延了半年后鲜集体井于喷麻，碑促成了上半棕年楼启市消旨费锁的乏“旷小染阳米春敞”饰。颗吧、暮在则建商品房累锁计柄供饼应洒和酬销统售笛总解量分析炉长份沙市上半年拴新建商品房泥累别计回批准湿预也售奖380.5貌0万㎡，同毛比树减集少患32.37政%，其中住格宅批准胃预挖售来345.4把9万㎡，同避比拍减碑少轮31.84邪%迫。划新建商品房贫累颈计销哥售煎498.4工4万㎡，同遣比增咸长环43.34吐%，其中住研宅仗销掀售糟462.8五4万㎡谨，同比增康长霞58.81召%垄。单从疼上半年的供铺求情仙况来冷看，叨长含沙市房地海产赞的供求抚结构偿呈忍现殿上供不俘应歉求的迈态势墓。庭但是，由于益200懂8年销优售萌市场向低迷叹，销绕量下降毅，程直接导桨致整体市华场份存量房增加娱，今年上半据年以俩来学，幕销蚁售情灰况从2月份能开先始好惹转限，炉销据售量逐月攀描升，写这蛛表明柏当盏前市景场尸上闸刚切性需求仍在乐，在持续兰了一短年的价格下条滑之后，基岗于政府货币架补反贴盗政策的击实膨施，在价格平利好的前提速下，耳市民的极购榜房意愿仍然眯强烈福，刚象性需求市扬场赢被激活眉，添去年以丙来积糊累的存量商僻品房得到了衬盘部活，唉虽匙然今年上半跪年上市量积趋缓医，但悼当蜓前市弊场怕供扛应替仍然麦较为佣充足，扇并开眼始疫趋保向供使销涝均衡的冬态势悼。垫芒、台新建吨纯构商品住房供疑求司结构栗分析杏从上图叶所示呼各邀户机型供絮销结构来报看，声今年上半年腾，却144㎡以饲下的户序型呈撑现伍出供不丛应弦求的慎态势膀，而让60-90跳㎡、120谜-144㎡恶则趋是供每销非量最大的件户还型面帜积区间堪，言其忽供祥销许量占贫总闻量比均超由过适了伶20%芦。这骄表明就面所积兆套型帝来说看，此支两四面衰积过段套型正是查当围前躁长弯沙马市连购怎房者的主力逮需求套型仿，同时摸，也可以还从昂另一沿侧圆面可饲以看怕出，搅长诞沙市上半年物住宅市真场刚没性需求特征眉明谈显滔。虽3.1.售4扩、虏长沙房地产月市场价格分它析程上半年橡长垫沙全市新建舱商品房（含客经盼适等）均价余为露3909元缩/㎡，其中闯住宅369销0元/㎡谋；痛新建烟纯轮商品房均价探为慈4254元例/㎡屯，其中，商兔品住夹宅平均售价宣为贫4019元似/㎡条；新建纯撇商品房期房挂均价为42凯92元/㎡辫，其中，住扔宅期房均价易为4092即元/㎡；新荣建纯待商品房性现慢房均价朝为3968提元/㎡，其商中，住宅现映房均价腹为3125丛元/㎡。拳从专上半年住宅藏销葵售的价位出结构来俩看，役3500-敌4000元呈/㎡价位段待住宅销恢售比例最高远，粱达励到了艰30.48揪%；其辆次为400揪0-4闪500元/合㎡、300指0-350析0元/㎡价梢位段住宅，父销仓售比例在呼15%-2肾0%之间密；交3000元历/㎡价位段搭住宅销爪售比例明万显缩隙小，隙仅通占黄总销激售比例的虽10.25致%；而45峰00-50寄00元/㎡戏价位段住宅耀销房售猪较为尴终尬您，烦仅制占熟总销犯售量的赢9.62%圾。与多去年同期种对爽比能来绸看，础3000元斥/㎡以下龄、4000败元/㎡以上括价位段住宅信销瞎售比例均滴有所柜缩减蝴，且5000元死/㎡以上住祥宅销雷售比例仪缩减牢更是倡达羡到变5个偏百分点。率综患上柜表明哀，邻随板着交通、配肺套安设争施、房屋品胶质纺等的逐步提怪升，低价位腔楼盘狡已沾经俱逐回渐甘消失；而持从较者高价位采楼盘来水看，由于董08年长正沙商品房市俗场的单巨大土供应善量，以及全阿国依性房地羽产行市首场羡低迷督态势染，使得房价桐上琴涨压垮力得到普遍乓抑制，多丹数楼盘开母始回黄归恳主流价位，队这余在一定程度吵上促摇进钥了房价匪进逼一步向全市你均价靠叙拢晶，同缩时氧，旷较为酸合理的价位序在一定程度蛇上吸引了更秋多珍购鸡房酬者，从改而形成供3500-掩4右000元/垂㎡价位段住韵宅销汤售熔独苹占慧鳌头幼的局面披。含3.2、孕后市预测泳未来博以弈或将加剧枕川务长沙房地产文市场坐一边是供诊应量的上扬去，而另一边猛，则是价格避的快速拉升百。在未来一袖季，博弈，挺很有可能是加楼市最关键妈的名词。据盐不完全统计鼓，9月份长奴沙新上市项与目达20个固以上，新货朴供应呈井喷僻之势，新货秩的上市弥补委了目前市场袋适合产品供猜应不足的局廊面，也是市涂场成交量的解有效保证，翻预计未来2越个月内，新粥推货量的销填售仍将是市悔场的主导。身烫而与成理交量继续下湿滑形成鲜明染对比的是，耐商品房价格厅本月继续呈雪上升之势，舍主要原因一铃是大多数开愚发商资金基岩本回笼，将倒重心转向对难利润的追求轻上，对价格昌方面不松口腔；二是大多住数项目由于椅剩下的房源铜都是高楼江层的房源，坝价格相对较岂高，因此整远体价格被拔卸高；三是新峡推房源由于乔属于市场主永流彼需求产品，晋且货源比较侍紧张，因而粱定价相对较煌高，从而也倾推动了整体涨成交价格的标拔高。综合音多方面的因族素分析来看担，未来2-烤3个月内，膨长沙市商品悄房价格仍将梁处于继续上味升的发展粘态势。尝浇今年级四季度金融洪信贷政策将疯有所收紧，透市场供应量塑将明显放大乓，开发商之歌间的优胜劣钟汰将使得价固格的上扬保甲持平稳，避更免市场价格仓的大起大落惑。概4、市场竞彻争格局辫4向.1、从行摔政区域划分户分析好4.1绵.1友、长沙市济各行政区霸域市场开发辩投资情况崭上半年，雨士花区榆新建商品房扇、住宅的驰销龙售否金沃额毙分乌别达聋到了月67.29销亿调元、饺60.83磁亿思元，其鸭总续体芦销登售炎额雨是裤开下福葱区纳、岳麓封区松、芙蓉慎区雀的一倍，其界开发轨投驾资种行情明炸显优润于其鞋它萝各行政由区球。球4.领1.挽2年、华长沙市各行硬政区域市场直供求结构分半析召从沸各斯区把供否应纪情研况来风看，续今年上半年盗，不论乌是新建商品厘房炊还更是取住起宅，雨花刃区究和夜开雕福扁区住的供堡应咽量均管远远僵超海过返其锄它贤各瑞区尖，但柏从咬同比情泼况来发看，除了芙本蓉沙区煮以外，各午区女均呈渡现却出下滑的狗态势当，天心涉区轮、岳麓娃区圆和雨花袖区欧下降梨态势烫明拿显拴，其住宅的叛批准送预屡售面狡积勺分吴别蚂下降了简47.58蹈%、39.朽55%、3尽4.98%孕，惯降幅较确大。端这医表明，受败2023年小市场低迷的六态势圆所影赢响确，码各区幸于挂08年下半融年缩减开煎工面淘积，致使今萍年上市量减卧少，供磨应杰量下降。捐开束福好区风由于湘江世劲纪浙城、万董国代城等躬项猾目之总鹿体供竖应仙量大顶，缓荐解了整体些区固域市控场萍的下滑爆态势好。旨从错各熄区销航售情饭况来踪看，今年隐上半年长耕沙市新建商届品房、住宅婶的销践售价总服量以雨花商区也最高，分枝别达糠到了崭174.0五9驾万㎡、16错2.69万鹅㎡，的开株福屿区泄、岳麓野区销虚售悉总挪量的赔2倍，芙蓉敢区销破售发总白量的瓣3倍。而从目住宅冰销棚售面俭积坐同比增幅思来站看，雨花气区完和岳麓篇区哲也宰远远优欲于其肺它滤各丧区幕，分蹦别达槐到了饺86.06合%和80.黎08%。嘱结事合上述供衣销笋情刮况进际行破对才比可以晕看出股，今年上半类年，开库福梦区顽新建商品房舌和住宅均呈讨现钱出供最过偷于求的暮态势焦，而其令它粪各钞区则笼呈略现幅出供不那应六求的戴态势翻。组这甜表明，雨国花锯区胡的供铁应舱量描虽查然座较常大，但其强扰大的需求行朝情足以消化线其供渐应熟。而稠开舍福耀区掌下半年的供震应常如果兵继续幻上遍扬量的确话盯，其下半年风的绪销严售啦将策不容合乐观踩、专销宵售茧压染力半将闹明渗显届增大。熊4.智1.靠3免、长沙市各冠行政区域市晚场价格分析膊上半年，长遭沙市恶新建商品房桥（含酱经陕适等）均价果为钓3909元记/㎡，其中父，商品竞住宅（含仆经验适等）均价监为哈3690元泰/㎡督。从幼各咬区型情框况来吹看，芙蓉玻区罚均价最高，遵而天心仰区景、雨花滑区、岳麓区挪的新建商品佳房（含民经夺适等）的均缸价均低于全努市平均水平鸟，这丧主要是由于俗此三哨个区风域的采经峰适房及非市福场运经作宴项目如九峰表小区层、德鬼润园飞、鄱简阳旋小偏区筹等幼项蔬目的凳销历售拉低了整每体市电场江价格。送剔除经池适房及非市爪场运舞作型商品房循的稀销累售价格丧来质看，细长饭沙疫市厕新建皇纯篮商品房均价撕为拖4254元疮/㎡，其中慎，商品住宅受平均售价邻为供4019元虽/㎡。电从佣各巧区香情挪况来翁看，芙蓉皇区搞均价最高，端商品房、商馆品住宅均价豪分滤别达会到拆488关2元/㎡、块4282元尊/㎡；岳麓苗区枕均价最低，坟商品房、商乌品住宅均价怀分叔别为搅3876元激/㎡、36要93元/㎡座。料4.2、按摸发展板块划稿分川五大区域、姐十一劝大板块害目前长沙坏房地产市场逗形成净五大区域、安十一大板块的的市场竞争槐格局眼。随着城市管拓张速度加撤快，古各区域嫂楼盘盐不断涌现，形逐渐丘会跃形成新兴板卸块么。东城:尚东板块、体育新城板块（武广新城板块）东城:尚东板块、体育新城板块（武广新城板块）西城:市府麓谷板块、麓南含浦板块、金星北板块北城:芙蓉北板块、金鹰月湖板块、经开星沙板块南城:板块、红星洞井板块、省府板块中心城区:中心板块掩率沉巩承析5、商住楼园市场分析洁5.1驱﹑强商家纷推“穷商住”概念手芝目前长沙的躁临街单体被楼盘中有7双0%以上,对或多或少地稠打有“商住绪楼”的概念岔。其实,随炮着SOHO蒙、EC等概功念的引入,练很多公司的高地区办么事处喜欢选艘择兼有写字熄楼与居住功解能的公寓作相为根据地。私唐5．2、商例住楼劣势纪当然商和住菜也有矛盾。折首先,居家速讨厌那些川御流不息的商肝业人流,商遥家则抱怨居端家者“事多袋”,每每产初生对抗情绪委。时下,讲岛究居住环境朴的人正远离遇商家氛围,膨他们要求居叉住得安宁,殊那些已经入耕住在“商住原两用”楼宇辜的人,不少醋人已有撤肺离迹象。其报次商住楼的挎结构设计往劈往以考虑居男为主,难以谊满足现代办诚公发展的需续求工,可以相信床,一旦楼市爷冒出介乎于寄纯星级办公厚楼和商住楼锅之间的另一删种潮流写字偷楼,“商住阻楼”无疑成座了过渡商品蹈了。煤5．3、验商住楼前景危看好虾众所周知,林IT行业的久大量补出现使其从盛业人员对居崖住和右办公的需求店越来越高,蓬除此之外,询网络、广告兽、期货、信煮息、贸易投芽资等诸多新白兴行业亦有雷大量人士对址居家办公情码有独钟。这胜就为商住楼首带来广阔的真前景。判二、区域环懒境及竞争对跑手分析前1、区域环馋境分析当根问据作华龙湘安大桂厦的位置，桨区域市场界独定为正“澡中心板块械四方坪闪片区朝”产，即以三一洗大道与车站志北路为中心斧浏阳河京广妹线围合的区闸域。雪自2003随年以来，四效方坪区域开给始成为一个否备受关注的寸地区，开福唱区政府出台挠许多规划，筛譬如四方坪傅美食城、四捷方坪商贸城助，家具超市眠、汽车超市处等。同时该妇区域西接伍慌家岭商圈，迅东靠金鹰城府板块，这两哀个板跟块近年来发婆展迅速，直歇接提升了四车方坪板块的饼商业价值和镜文化旅游开差发潜力。宅1.1、畜区域优势分仪析列①啦综合区位优律势好，与市捧中心距离适叛中，俩邻纷近伍家岭立鸡交桥柳和东二环路浮、车站北路初，龙可达市内的姑各个方向，宵交通便利。堤②集区域配套齐善全，禽大型超市麦斧德龙、16顿3医院近在滨咫尺，生活嫩配套设施完藏备。没③押居住氛围委浓端，至作为新居住拴圈，秀美的塞浏阳河风光绿带、与市中趁心恰到好处鹿的距离、金坡鹰城极版块文化氛浪围的辐射、各便捷的交通犹网络、初具照规模的区位怪生活配套体汪系都可以作至为商家业主哄共同看好的奥升值点。龟④专区域有齿作为新商圈声的潜质春，汽车品牌酱集聚，餐饮危业品牌形象蚀已深入释人心。政府我规划完善，悔四方坪汽车裤城、四鸣方坪美食城循、家具超市蛇都彰显这个宁新商圈的潜搬力。自20救03年开始捡大量涌入的主居民也给四诉方坪带来不约可估量的消续费力。扮1.2、郑区域劣势分爬析谷土地资源日引益稀缺、板品块发展空间保日益缩小柏，催土地日旱渐耗尽则、开发空间嚷小齐。愉2、米竞争个案分谢析奇根据华龙湘粱安大厦的性腐质，竞争鸦项目为单体醉楼或者小型蒜综合体项目迹，在普选的易基础上过滤袭掉配套商品歌房、经济适瘦用商房、住宅小熔区甩。所以根据端此标准本案仇直接竞争项遵目为膊SOH电O胖天都议、解永通商邸颜和泽华府·壹航撑线世。以下进行房项目竞争产亦品分析。阵2.1、亦产品力分析为穗、项目规模剥对比分姨析感项目名称侵占地面积尿容积率赌建筑面积仰总户数赞SOH资O羞天都兼12670婚㎡其6.6帖93115蜻㎡泻856游永通商邸适8708岸㎡罢5.2爷50268脱㎡的472容华府·壹航间线浙2710叔㎡岸5.48撞48009极㎡差540持本案剧6348诵㎡页6.05善8563富㎡贱120茅竞争项拖目为窃单体楼或者炒小型综合体闻项目屡，体量小删。抖本案在竞争蔑项目中无规谊模优势，体记量最小，户胞数最少，治只有突出项蓝目特色、实北施差异化战冶略才能在竞锅争中脱颖而兵出。害骂、项目物业峡形态对比分稳析萄项目名称蚕项目物业形倘态干SOH巧O灿天都薄高层东住宅缠、堪酒店帖式公寓、写胶字楼、裙楼准商业疤永通商邸斗高层写字楼雷、住宅、勒裙楼商业箱华府·壹航幅线鞋高层住宅割、框裙楼商业网本案萍高层住宅波、喝裙楼商业蜜目前竞争项彼目都是失高层那建筑馅，谱体量较大的嫂项目业态规困划丰富，许SOH须O轧天都宵规划住宅和浮酒店式沟公寓和写字绢楼，穗永通商邸辩规划了写字何楼与住宅，首本案为单体纹楼，业态规鲜划单一诵，面临客户末面窄蚁的思销售对难题。绒捉2.1追.渐3坟、户型配比跳及面积区间浆对比分析荒项目名称拐户型配比烫一冬房比例厦两房比例获三帝房比例谈四非房比例毛五鄙房比例头SOHO天挺都穗45.7-屯83.56料㎡,67.佩3%茫81.5-签83.6㎡休13.1%下118-1默19㎡惭19.6%理/值/苗永通商邸蜂/吨/殃127.3添8㎡,33粉.3%例149.6愚6㎡,33款.3%浇193.0表5㎡,33诵.3%衡华府·壹航眼线健48-55复㎡，66.肿7%傅77-80骗㎡粪11.1%精89核-106㎡戚，22.2乘%锋/稿/余本案转/第78.7㎡针,20%话12起4.1㎡,挪40%标166.7仁㎡,40%旁/贫从值户型配比及程面积区间对杏比分析可以良看出，详SOHO天体都与害华府·壹航像线发都是中小户屡型，并且小蒜户型占大部穷分，篇永通商邸都肥是中大户型昂，并以大户齐型为主，与靠本案类似转。本案与径永通商邸桌在户型上面后临着直接的男竞监争。授兔﹑灿户型特色茅项目名称晨户型特点河SOHO天管都任1、首创双淋阳台+超大施空中花园设读计；

奴2、大开间渔短进深，全包明房设计，润间间通风，倡户户采光，诚让每个房间如都充满阳光棒；

惰3、洁污、驳动静、主次究、公私皱分区；

上4、L型厨缓房设计，方膏便操作；

先5、户型方旺正、面积紧容凑、凸显舒正适性与经济嫁性；

闲6、超大客俭厅、大卧室若，空间灵活就多变，是居馅家、办公双振面王；角歌永通商邸毅户型方正，化室内空间分怠布完美流畅泳，各功能区蝇布局合理；夏南北双阳台弃设计，室内忠空间动静分绣区、干湿分纯离，人性化圆布局，彰显隐舒适性；日体贴式家居载理念，厨病房自带独立评生活阳台罗。肯华府·壹航释线东全明室设计蕉，主卧、次搬卧均带飘窗弄，大面积南吓向设计，舒碍展更多阳光专。脖本案胀户型普通无桃特色看世从户型特征杠来看，由于乒都是开发商梢聘请知名设刊计公司设计钩的，户型设仁计都较好，旦但从整学体上看，以界SOHO天饺都劲为最好，本春案在户型设初计方面处于贿劣势。超2.2、姥营销力分析派克、营销推广滚分析倾项目名称拥营销推广主肤题帮营销推广策鬼略闻营销策划代苏理袜SOH僻O牢天都炸一个阶层的眯SOHO图洗腾夸户外、报广寒、网络、单汁页历好百家究永通商邸礼高端商务综铺合体突网络、单页袭敬知堂广告脏（推广）列华府·备壹航线葛新生代商务乌公寓虚报广、网络欢、单页仔合富辉煌腾本案丰屯/裳/办/刊拍在竞争项目伪中，营销推双广主题上都伴打出商住两耕用的概念；致在推广策略刻上采用传统平的营销手段堪，都有营销赵策划推广公筋司进行销售挪或推广。其甲中嗽SOH锯O尚天都请在营销手段赢上，充分考纺虑市场和客葵户因素，力脏求创新思路逼，聘请丧《青瓷》作违者浮石百万势代言项目，稼走文化地产攻路线，提高液文化品味装。种对本案而言野，营销推广惨的提升空间距很大，通过泻系统化的营究销组合、深东入目标客户谷群内心的营讲销组合，能态够为项目的抛快速去化提退供坚强而有葱力的支撑，岁并对项目品任质的提升起采到关键作用债。押2.哄2.2捞、销售率及汗销售速度分遣析嘴项目名称嘱销售率付销售均价箩去化速度末元/㎡圣㎡/月况套/月牌SOH传O本天都担93%板4400仇5439知50偷永通商邸弊28%椅4388嗽2343界22螺华府·壹航谦线鲜85掏%贩4400念3734荒42押本案翅/睡/搅/侵/辱在本案的寄竞争项目中衡，关SOH喜O勤天都属与萄华府·壹航读线显有专业的策制划代理公司误进行营销代兵理，去化速康度相对较快雀。而茅永通商邸损营销推广的急手段过于落阔后和简单膜，血重开发轻营顽销，未能通牵过高水平的色、系统化的吊营销策略及以推广手段催废化市场，实倡现项目的快妻速去化。也寇正因如此，提造成部分楼硬盘的销售周叹期过长。使识、区域客户诉分析授项目名称铁客户属性冰SOH感O斤天都皂白领鞭、公务员、粗个体户、购教师、私营漏企业主绕永通商邸盗白领移、公务员、焦个体户、逝教师、私营穿企业主澡华府·壹航游线穿白领讯、公务员、议个体户、创教师占本案区沈左/滥企事业单位吉职员臣、撞公务员、个眠体户、老师观，客户面窄太，目标客户命群体单一。斯浴四区域开发项补目的目标客肃户人群或者恼成交客户都双存在雷同，旋客户人群瓜感分激烈。本肆案应走差异阿化路线，并辩且提高产品路的附加值，番导入区域外突的客户，避裕开直接正面装竞争。快三、项目基举本情况收1、地理位篇置半压神车站北路与压三一大道交枯汇处东南侧逢，碗车站北路3赞60号铲。2、交通槽区域弹畅达路网：更150,1摄15,9鼠01,80耳1,80罩8,603雄,136糖,131天,906,屿132,1番43,50料1等多路公残交全面陕渗透，上下亚通达、左右厨逢源。寨3、周边配叨套嫂成熟配套：详麦德隆超市宅、伍家娘岭生活商圈碍；国防科大皮，十八中、雀黑石渡中学休；163医寒院；10分油钟钻石生活腔圈说。偷4、景观环随境寇很近秀美的浏阳烘河风光带暴近在咫尺，加往南一公里竭为城市绿肺槽——绵烈士公园。俗5、项目技绒术参数宪项目技术参盒数表敌占地面积阴6348.掘3

m喷2桨建武筑爸面积皇28563籍.6

m够2穿容积率燃6.05诚绿化率贱19.82充%莫建筑密度姑34.65可四、项目S田WOT分析扫1、项目四然至分析爬西临车站北床路桐贼父很照留南临民居妥沃蜜北临兴结佳名苑小区渣冒踢洞绿东临民居型壤旅尿本案一面临溪车站北路，扫三面临民居河，居住氛围执浓厚。仍2、项目S通WOT分析嫂优势分析（左S）①区位优势仇地处长沙北断城门户，占没据着中央北脑区的核心地轧段或。②配套优势圣周军边属银行、名校兼、超市、食捎府酒楼林立炭，诸多的成夺熟配套，注刚定这里必将帽成为长沙新蔑的区域商务玩中心。③交通优势志车站路、东辅二环路、三读一大道在此镇汇聚，垒十几路公交露线路通达市酿内，巨四通八达纯。杜劣势分析（范W）①规模小讽本案为单体撑楼项洪目，规模小巡，绿化及自觉身配套少，疑与周边住宅钳小区相比缺胖乏竞争力。驶②抄户型园设计过大且在无特色制本案拆户型为普通铸户型无亮点跌，并且以消中大户型为取主，效总价过高稀肚释了部分首薪次置业者和轨投资客户，旅导致客户面疯过窄。年机会分析（么O）棒与竞争项目登形成差异化盛竞争项目S什OHO天都况、华府较·坟壹航线为尾导盘，销售殆沾尽，而永通电商邸则是大唱户度型根。本案与竞熟争项目形成对差异化。乎区域发展潜龄力大丑，带动项目涉的升值空间酱四方坪板块予为长沙市发享展的新商圈螺，询未来发展潜昆力大刻，项目升值紧空间大。驻威胁分析（捧T）总①耗未来周边项灿目的激烈竞晨争岸周边住宅小娘区的批量上惊市，翠市场放量过医大，毒短期内供应衔量将桶远大于涌消化舟量占，似将对本案销排售造成冲击方。团②飘国家政策的怀变化捎国家有关政朽策特别是二呢套房信贷政香策的变化，宿将影响投资怜客户的投资删信心，影草响项目的去淡化速度。烦4匹﹑徐项目核心价叛值提炼扑4.1浸﹑撇项目价值点堂分析底通过对项目找的初步研判腾及项目SW逝OT分析，洽总结出项目昂的产品价值声点包括：汽中央北区脸核心地段啊——聋车站偶路与两三一大道的贵轴心，金鹰式月湖板块与箱伍家岭板块跨的交汇处；厌商业圈辐射顿经济增——赔正处于新商守圈四方坪商尾圈，未来新边的经济增长宋极，提升居湿住商务功能踪。诚与完善的生裹活配套为邻死——铃大型超市麦用德龙、16比3医院活、汽车4S雁店、餐饮菊近在咫尺厉。腾区域便捷交稠通侦——辈区域恒畅达路网跳，否上下通达、摆左右逢源盐。岸4.2、忌核心丰价值然点肆提炼中央北区发展中央北区发展轴心宜商宜住升值物业核心区位优势综合性交通优势区域配套优势旬通过项目价闯值点分析，势得出甲项目核心价识值点：途中央北区发猛展兆轴心赚宜商宜住升醋值购物业业物业渔。垫五.项目综桥合定位裂凌立地产倾经过分析长味沙房地产市孩场的发展趋乓势，并且针垒对性的分析缩长沙城区内控商住绵写字楼市场找、区润域内住宅市猪场和瞒四方坪确商业物业的妹市场情况，鱼结合本项目勾的实际情况妨，初步完成淋了本项目的心客户定位、酸物业定位以答及形象定位脉，本项目换为单体楼综怪合体项目，顿项目物业兰分为笼两纲种类型：商弱住部分络、商业民裙楼部分贞。惧1.持物业定位转1.1.皂塔楼物粒业定位忍区域核心品物业升级版木，宜商宜住腥新标准。坟项目位于四楚方坪板块，型属区客域核心位置揪，躬中央之上的碧建筑给都市斩成功人士药，泽带来城市的怎繁华与便利喷的快乐淘，辉享受狂四方坪板块握日渐成熟的院商业与居住振配套，程宜商宜住尚，区域交通学便利，的把握城市动横脉咱，部领悟成功人粉生蹦。睁1.2.仇裙楼物业定工位差区域商业核伟心，餐饮配禾套新亮点爪。冬通过暗塔楼下两层秆裙楼规划，挂突出本项目蔑所处有利商汪业的核心区构位，撤交通便利、警人气兴旺、睡商业绝气氛冷日趋采浓厚成为万四方坪区域侨最为成熟和照繁华核心地注带，践商业裙楼可库有效与四方葡坪日益发展盼的餐饮业和虫汽车业进行葵有效接轨废。住2茂、拨形象定位区2.1返、共塔楼形象定符位潮为：浇区域核心比，生活高尚习层悟，真项目的目标斗客户向往恢该区域的核庙心位置梁﹑俘便利的昼区域配套、壮快捷的交通饿网络、拥有刃都市层次和递品味艘的新型生活享方式，享受匪悠闲、享受减浪漫的都市费生活情调。剑2.2赢、骄裙楼形象定思位为：健餐饮休闲之漆都贩，快乐体验记。睁餐饮休闲之膀都矿内在涵义嫌——杀美食铜的天堂，涛与四方坪日南渐发展的餐奶饮业进行链冠接，并有效叮补充。岛快乐执体验黄主要是指消姓费者享受到分了殿特色美食。很3、修客户定位职3.出1看、雹商住客户定炎位为史：间向往买区域便捷生话活配套、成系熟交通网络方,对熊该板块有着翅眷恋情结唤的城市精英孔、金领、白钓领阶层，及改看好圆该区域温商住物业的证升值前景的跌投资客户社。喂3.2沸、介裙俯楼傍物业的客户淘定位为：投棚资客以及对博四方坪餐饮舰业、汽车配关套产业持有浓厚兴趣贴的商家降，河注重物业地择段以及续四方坪区域钱的商业佛氛围哨。绪4或、盖项目核心概嫂念提炼导4.1衫、庭四方坪付中央物业升户级版格长沙商住楼胃的新标杆融“谦5R花”尤如同美丽的异光束照亮星钳城,标识星饱城中央物业千的新高度席。耐居其一便是相得天独厚,饿同时享受食“姓5R婚”岂更是尊贵的纠身份逢体验靠。伴4.基2柱、固倡导空间自厘由转换模式住休闲办公模聪式仿在杂区域难的核心腹地叛，没有闹市腐区的喧嚣与悄嘈杂，但商过业发展前景坦却非常活跃庄，有着成熟劫的交通配套义与生活配套猛；稿传统的办公愁模式受空间框、颂时间士、守环境的限制射，坝在追求效率窝、型业绩与利润好时饲，殖上班族承受既着超负荷的亦压力货，债甚至扭曲了说个性与工作塌极积性亿。在此处办苏公生穗活自然成了鹅最好的选择屑，便捷与优费雅生活两不盾误。颂湘安大厦瓣休闲办公模俗式不，舞办公完全不仗受时空限制蜻，泉空间自由转石换幸，仓考虑人性化隙自由与工作王效率伍。世激发一切积通极的因素叠，标充分享受资再源优势带来稀的坛便捷与成熟诉，训工作并快乐卷着薪。呀情景居家模词式委：调情与景完美奴结合滚，在四方坪缩区域核心，辰繁华与幽静田两者兼有，窑商业氛围日云趋浓厚，生蓬活配套日渐英成熟，居住电于此，是在伟城市中功演绎一个个缩爱情故事忆，六制造一段段始传奇茧。享受便捷傲交通，雅自由出入核触心腹地饺，策家雹已不受空间迎的限制，区家的范畴在第扩张伴，笋意义在延伸疯。稠六蚀、富营销策略泽1宏、歉营销战略汤凌立公司自期望通过务猴实而周密的址营销达绕到发展商的丹期望，因此挑，餐凌立公司便在结合市场症因写素（包括供崖应市场和客决户市场），税根据项目特杨点，制定邀湘安大厦液的营销战略过，其关键词虏如下：撒借势---僵-口碑--来---应变逮得天下释义：继借势疫：隙主要是指充科分利用泻区域办公物漆业紧缺的原市场机会点部，及项目续在秒四方坪板块顽的核心张地段,营造蔬湘安大厦成扭熟便捷券的生活摧与办公锻氛围午。本口碑铸：绩借助踪四方坪在餐泳饮及汽车配拥套产业文市场旺势及累有利地段关，胁商业裙楼部危分因规模不济大情，您不宜采取大职众广泛传播航，主要针对议特定目标客书户群体，采相用小众传播劈（如直邮、粒客户营销、挑网络营销）益，其效果将奉更明显。偏应变得天下永：因目前市美场竞争激赴烈，营销推雪广节奏和思窑路不应一成买不变，而是竖要密切关注却市场发展的渠最新动向，隔在秧不同的时间势段内宣传攻发势和产品推枕售节奏应有故所不同，对瞒于我们这样社一个体量不信是很大的项表目而言，不算宜火拼，尽占量避开直接祥、正面竞争规。通过借势茂，铸顺势臭，柏口碑传播获喘取我们的市扰场下。侦2裕、险销售时机贴2.1唉、润形象展示切隆入时机商：帮根据项目的裕工程进度可，项目在1雷2月初即可外取得预售资怖格，而堆商业裙楼在厉整个项目的吨营销推广中柳以后期口碑申传播为主，炊在前期不是易推广的重点艇。块因此越凌立公司宰建议括塔楼部分先乱入市，商业追相脆对拖后；塔康楼部分的形跌象展示切入异时机应尽早绑动手，大概芒时间应控制哑在200侄9昆年怠11紫月躲中上旬汇（具体时间零视具体情况告而定）苹，提前进行瞧项目的形象伸宣传与预售扭造势军。厕2.2泛、节公开发售时协机：贺根据房地产党项目操作经鄙验，体量较半小的项目形阀象展示期不乘宜与公开发战售期相隔时敏间太长，一借般控制在2到个月内，时势间拖得搜太长容易流贵失目标客户回。浙因此建议公台开发售时间蜂定为201毛0年元旦为浪宜。扯3析、古销售阶段划滚分和销售目鼓标核根据项目的赴规模和对整驻体销售进行饶分析，认为浇在各项工作齿配合密切、朗广告投入紧划扣销售的情港况下，塔楼逼部分棚半夕年左右可以贫结束销售。映在面市时机弦和公开发售叮时镜间确定的情释况下，私凌立公司贵根据以往的疯经验将整体夺销售划分为扁五个期，即傲形象跌展示期、开圾盘期、强销让期、销售持抛续期和尾盘桌期，不同的落销售期有不旗同的策略倾腐向性：蜘3.1溜、焦形象展示期却（200赤9孩/罩11季-200笨9问/诸12虚）：优楼盘硬件不兵具备可展示睬性，因此，她策略倾向是圆楼盘整体形让象的对外描龙绘，通过各筐种活动堡、地盘围墙既包装、报纸半广告、客户采营销、网络灿营销础、2023逮冬季房交会娇外围宣传相等多种宣传撞渠道组合，吗实现目标客吸户对塔楼商观住楼特点认樱知。销售以较收取客户认界购诚意金（裁可无理由全莫部退还）、欺派发VIP笑卡为主，在航促销策略上下额外让利优星惠。惕3.2翼、德开盘期家（腐20敢10鹿/毛1夺-20畅10想/辞2设）：汪是项目正式皂销售的开始亿，利用紫元旦节假日松宣传罢及通过大量捎硬性广告宣嘴传造势。此调时项目硬件室具备较强的筑展示性，更江容易打动客舞户，尽快促御成成交，并庭且在形象展测示期积累交桨诚意金的客咸户在此时完躁成成交，因届此，将此阶居段的销售任蚕务定为售出日可售户数的研35％。觉3.3长、叔强销期正（垒20轨10得/些2湾-20丰10哀/者3唇）：喜此阶段依靠茫开盘的造势嘱形成累计客涂户的成交，忠期间丘利用春节这墨一生盛大的节日寻，可以持续把的利用针对鞋性的主题活细动和宣传，币大力的挖掘购返湘购房宽客户，因此美，将此阶段喇的销售任务跨定为累计售葛出可售户数闯的75％。泉3.4厘、扛持续销售知期捷（20晶10妄/跑4城-20虽10立/焰6这）：塞此阶段楼盘敬整体外观逐皱步显露直至备入梁伙，期间经馋历热销期、牢楼盘入伙使、2023优年长沙春节县房交会外围漠宣传软等重要事件希，因此，将举此阶段的销猜售任务定为掌累计售出可辈售户数的9朽0％。欲3.5国、庙尾盘期难（20肯10作/岔7慈——礼）：陵楼盘现楼阶午段，是整体龄形象最丰满汁的阶段，将菜剩召余的单位用胳适当地手法补进行尾盘促会销，实现楼墨盘的利益最萄大化，因此绳，将此阶段善的销售任务未定为累计售鸣出可售户数捕的100％虾。忙具体如下表猪所示：尘阶段味阶段细分祝时间谈销售目标符第一阶段咳形象展示期朴200腊9坝/吸11恐-200薪9洁/此12饱（约扇2辅个钻月）导接受咨询岸内部认购2挽0%件第二阶段伯开盘期心20僚10菌/宅1持-2枝0族10霜/羊2畜（约1个月贷）睡销售总套数庄的35%，陵累计为35曲%韵第三阶段纺强销期蜘20厅10阶/香2颗-20敏10贷/叶3搭（约2个月享）寸销售总套数快的40%，文累计为75殊%巧第四阶段激持续销售期嘴20狡10兆/吗4磨-20推10帜/令5央（耍约2个月）星销售总套数练的15%，坡累计为90止%手第五阶段樱尾盘期挡20概10段/矮6李——崭销售总套数硬的10%，黄累计为10枕0%仿4．主要销殖售阶段进入乌必备条件检称测苦根据本项目龄的定位和实室际情况，明关确要进入各茄推售阶段的纠必备条件，城尤其是进入碌形象展示材阶段和开盘班阶段，有利么于我们对各砖项工作的把粱控。烂4.1穿进入形象展令示阶段键：构销售步骤和声面市活动、确媒体等策略而确定；晴临时接待处宗装修及展板暂等展示包装屿完成；壳地盘围墙包盲装完成；兽沙盘模型和形至少前期推撑介户型模型绢完成；蚊部分宣传资柏料，包括折泄页、户型单基张、手提袋陪完成；树贵宾礼品、孙活动礼品到傅位；膊相关部分销诉售资料包括庆VIP卡、脖诚意协议书仪等到位；耽销售人员、丢保安和财务宣人员培训完村成，进驻现岁场。蚂4.2悟进入公开发污售阶段：艳拿到预售证住；致销售中心装剧修完毕，并窑可投入使用猾；场地盘包装到伞位，楼书、绵模型、广告羞指示等相关渣售楼必备工煮作到位；承样蜘板房、看楼妄通道装修及碰展示包装完赴成；给销售相关法彻律文件，包蒸括交楼标准摄、延物业管理及顺收费、按揭救银行、各项陪收费表、认茎购书、买卖领合同等到位适；冬销售价格表甘、付款办法蒜等确定。获4.3扫、波两阶段之间你完成事项并既投入宣传和绩使用事项：投宣传片拍摄膀及多媒体演睁示；网络展示。僻5挣、拿推售原则及弦推售顺序换本项泳目因为只有朗一挽幢塔楼，体默量不大，因扶此在推售上若仅考虑销售稍控制即可，溪凌立公司读建议销控主扒要通过楼层珠来实现，遵链循抱“栏优差结合叨”猜的原则借，在不同阶丹段可针对不闲同的消费心钟理更容易制创造销售策略山。销控策略：掩前期采用分网层控盘测，吧后期采用分乏层静﹑剑分区间控盘绝。（注售：卖22-27尺层不纳入营标销范畴。次）沸时间爪推售单位刷内部认购期策单耻数伪层耻（5、7、种9、11、越13、15歇、17、1册9、21）兴开盘期藏单数嘉层伙结合部分大模户型产品淋强销期胆双数河层储（4、6、竞8、10、脱12、14酸、16、1香8、20）爽大部分大户自型产品结合泡裙楼商业门枯面戏持续销售期陶以中谜小户型产品恼为主粮尾盘期族推售精典户谷型编号:鸡楼层编号:较1---虑2尿层裙楼,雹3涛楼转换层,址4微---2式1赌层为住宅不模间断尺（22-2强7层不纳入柄计算）报,尾–广1,丧–步2独层懒为地下车库侄。狠区间编号:洗遵循以楼层环为基数,层隆数以由西往宝东,由北往霉南的顺序进差行编川号,由01岛—翻12不间断蛮。爽6转、毒各推广阶段抛营销策略记6.1涝、形象展示医期庸:府时间：(2梦00债9括/榜11限-200三9特/盘12肯)极销售推广目金标：卸通过有目的若前期酝酿和熟宣传工作，度使本项目塔乔楼部分成为巧市场期待的叨焦点娇；洪参与冬季房票交会小展厅毯宣传并进行妻外围宣传；室聚集人气，掩为掀起公开桐发售的热销炕势头造势差；桥达到一定数里量的VIP钢卡诚意认购烦，实现开盘留即可达到一蔑定销售率的弯目标。销售对象：翻公司长期积折累的客户；纯投资者；叶项目的宣传白炒作所吸引隙的客户。销售渠道：岸利用前期的停报纸广告及松新闻炒作；侍利用公关等有主题活动、踩推介会等方尿式膏；辟利用冬博季房交会小充展厅宣传及农外围宣传；艺利用DM宣针对性上门绵宣传仰；直利用网络营无销（楼盘网畏页）归。轧造势安排及骑促销手段丘1勺.湘安大厦沿面市还VIP卡发式售仪式美，引发媒体滴炒作；同期骂推出裕：扒VIP卡（桃含金量50情00元人民咽币）VIP交卡下面解释扭2.党商务之夜鸡板尾酒会带3.前卫时挤装秀团（以上活动茎视具体情况软而调驳整）贱VIP贵宾领卡：腔VIP贵宾亭卡的运作主夹要在高尚住结宅项目的诚堂意认购阶段悉，目的是：错营造项目的室高贵形象，佣同时体现客担户非一般的隐社会身份遥吸引目标客移户诚意认购并本项目密VIP贵宾祥卡的价值，涛体现在拥有涨此卡的客户针，能享受到遥什么样的优快惠及待遇。热但为了吸收岗客户，所以虽极有必要采掘用VIP贵荒宾卡诚意认寄购的形式。茧VIP锦卡的形式：迈VIP卡的枣价值为人民冬币5000天元，享受发林展商提供的屡会员优惠及领服务；虽而这些服务启及优惠发展山商的成本是蛛比较低的，颗例如：预联络长沙市印档次比较高询的咖啡厅或件茶座，共同贺向客户提供胞会员优惠及怪服务，比如标：上岛咖啡误、渗咖啡之翼等代；吹汽车美容的薄会员卡，（凑视费用多少巴而定会员期段限）。悄VIP卡的鉴运作形式：淋于项目正式贞开盘前，为风了积累更多微的诚意认购秆客户，采用知VIP贵宾躺认购愉的推广形式兆，所有前期胶诚意认购的屯客户，都必假须缴获50乡00元的诚淹意认购金，击并可以获得材发展商福提供的一定丈折扣的购房朗优惠，比如池所有诚意认国购的客户，烧均可以获得荡总楼价3潜%的优惠，回而诚意认购说的VIP卡笋购买金额，价将会自动转神为楼价（或检订金的一部染分），并且碰或可以享受跳VIP金卡男的优惠及服皂务；乞但触如果诚意认财购的客户，碧在开盘时期魂未能成交，拒5000元壳诚意认购金啊，将如数退凶还。茧6.2个、开盘期疼时间：20奋10毅/功1鉴-20划10犬/剖2姿阶段介入必逐备条件：谨前期造势基渡本完成，并丢达到预定效芬果；阶前期销售目距标基本完成前；亦广告投放安串排到位；纲市场造势准殿备工作一切纸就绪，随时酷可展开工作佣。政销售推广目档标：税利用开盘活拥动聚集人气火，形成开盘紫火爆之势；繁将前期诚意莫认购的客户铜转化为实际夕购买，回收瑞资金；革利用开盘火储爆的优惠护之势，垦抓住春节返沸湘购房群体冠，推出春节卷购房促销策层略，仔产生一批新爽的购买力量此。销售对象：鸡前期持VI胀P卡客户；旅前期已经来忆过接待处，羽但未认购的势客户；若前期持VI洞P卡客户带渗来的亲朋好普友；表各种整合宣宏传吸引的新争客户航，特没别是春节返普湘购房群体考。肢销售单位：模开盘推出的利单位赴，贡同时考虑放谅开选择策略葵。销售渠道：它销售中心现乞场展示；第销售中心现联场文化活动鞋；堆网络、报纸绵广告等整合盆宣传；斗口碑宣传引存起的老客户矩带新客户；猪造势安排及哪促销手段:僻开盘庆典妄——“麦香车美女屠”吉展；西开盘当日到千现场签认购恩书的客户有院额外2个点趁的优惠，开用盘一周内到岗现场的客户花有额外1个陶点的优惠（赔开盘当日除雾外），所有叉落定客户都悟可以获得V分IP卡；五凡开盘当日牙到现场登记火的客户，可梦参与有奖活鞋动（具体待寻细化），并漂均可获赠精忽美纪念品。枕（以上活动挂视具体情况盏而调整）捎6.3舌、强销期制时估间：戒20界10日/研2云-20导10骆/菌3张销售推广目轨标：面持续开盘期退的热度进行饮强势销售；催充分利用该臣阶段的瓣春节治进行促销；他尽可能的实蜡现销售，回耳收资金。销售对象：箩新开发的客辈户；芝老客户带来贸的新客户锈；井春节返湘购遮房群。销售渠道：剃销售中心现获场仙展示；济网络、报纸立广告等整合烛宣传；淋口碑宣传引漠起的老客户黄带新客户；捕造势安排及们促销手段:盐有1.蜻美食烂文化节律视2.兼汽车试驾活忆动埋（以上活动积视具体情况素而调整）区6.4草、持续销售驱期汤时间：语20辟10鞋/赤4含-20插10党/烦5惠销售推广目杀标：揉利用长沙楼门市传统的营负销旺季实现涉本项目的铁持续旺销；毙利用工程进担度的阶段性升成果作为宣别传的阶段主急题；躬利用入伙形乎成旺销月，延并进一步树鉴立项目和发投展商的良好墨品牌形象三；犹利用201迹0年春季房泊交会进行外制围宣传。销售对象：倍新开发的客且户；酸老客户带来熄的新客户荡；类房交会看房脏客户。挖销售单棚位：膝所有剩余单庸位藏及裙楼商业容门面此。销售渠道：旷销售中心现颤场展示；抽网务络、报纸广悲告等整合宣怎传；织口碑宣传引在起的老客户含带新客户；疲6.5烘、尾盘期庆时间：间20摇10认/剂6费——烟销售推广目敬标：售实现发展商屯利润最大化炸，争取实现急零剩余。销售对象：锯优惠让利信携息吸引的客北户；浸老客户带来煤的新客户欲。向销售单位弦：所有剩余贯单位攀及裙楼商业佛部分牺。销售渠道：压报纸的优惠登信息；阶口碑宣传引纯起的老客户哲带新客户。趣造势安排及下促销手段览利用购房送杏名牌家电、乖部分装修等词暗降价方式铺实现让利，兴促使购买。锈现楼姿态发往售，即买即弟住。歌区域商业前狂景展示活动青，提高裙楼踢商业价值。美七、宣传推僵广策略赤1、熄广告受众分怜析刚由于项目定巾位为宜商宜腹住类型，兼融有部分裙楼圣商业，羞针对的客户受群体有着的番区别，宣传趴推广策略也委应有不同的顾侧重点：勉1.1茶、省针对住宅哭部分裤目标客户类桂型主要为：烟●骨区域敬内的商务精暮英状●租附近生意人利士仿●球长沙金领纯，幅白领阶层●纯投资客羽目标客户的逃共性：作→帐居于长沙，消对长沙的社肃会、城市相钓当熟悉，关览心长沙的发留展，常浏览唤媒体，所以仔长沙的媒体病能起到覆盖做所有目标客势户的范围；缺→扛生活层次较枝高，追求比绳较有品位的槐城市生活，罚认同都市生级活,并依恋芹城市生活的况形象包耻装；巷目标客户的衰心理分析：往→艘购房动机多驼以投资为主堆，少数用于著自用，购残房信息主要醋来自特殊途熟径及公众媒平体，但有特叉定的倾向和防喜好，比如隆流行时尚,述财富类杂志蚕；昏→极计算投资前共景种，胃利益回报.加物业的升值路空间嫂。电→朵喜欢有品位闹的广告信息傲，软性的系禽列报道文章紧可能比单独欠的功利性的林硬广告更有绢成效；轰→轰富有积极意肠义和品位的盟主题性参与近活动可能比姜单一的售楼忙广告更能吸田引其对楼盘犁的关注；冰→折目标客户追胖求高品位，圣高素质的物旁业，向往有抖格调的生活筹，注重物业尸的实用性，写但更注重物连业的文化形掌象，媒体的轿宣传，应该躲以软性的形晴象提升更符尾合此部分人控士的喜好。广告诉求点团项目的总体权形象以遍四方坪核心土物业升级概档念为统领搏，中心便捷散的肯生活为诉求潮点,涵盖项钻目所有卖点启，眉撑起项目形帆象大旗吧，建主要作为项吗目的主轴贯屈穿始终宴。分诉点:中小户型:喝升值空间符：昂区域位置秃，成熟生活盖配套及便捷确交通优势所顿烘托膏的升值前景垮。印紧凑户型算空间考：巷个性生活的唤一次革命斩，燕颠覆过去损的方式党，挂品味与格调鞋的追求弯。彼上火便利性键：组居于财区域核心，厘繁华与幽静挡兼有，航把握城市序脉搏，俭生活就是一惜种追求浑。大户型：轮地段洽：幻:核心地段解，掀核心位置睬，成熟交通晋，判城市生活世，懂身份体验饶。乐功能并：粱居家是种心丹境买，售气质越纯孩，辨境界越高很，链城市的居所惹一样可以敞和开心扉企，奇明亮开扬内。留景观秆：核心路段厚的商业意繁华与自然策景观的完美皮组合盆。接建筑：俊美律的建筑外形胸，锹恢宏的气势载楼宇。槐投资：芳宜商宜住，塔新型理财概猛念，稳健回趁报模式。铲1.2忙、绘商业裙楼茧地段优势：渗四方坪板块烫的核心扇地段,利三一大道与辽车站北路交舌汇处东侧。购商业前景罚：饥区域内日趋行成熟的餐饮酷配套发展及驳汽悦车配套发展茂优势。犹投资概念：粗本项目因价园位、升值前斯景等因素影炊响磨，丙预期有较高会的投资回报旦率载。棚2串、族宣传口号建刑议移区域拜之上的画城市选生活察城市贵族的省身份权印张别人还在上遭班的路上，移我已经在我励的OFFI因CE鹊夜喝咖啡杰3崖、称广告宣传主墙线弃广告宣传主核线表:扫销售期失内部认购期跪开盘期唇强销期拢持续销售期举尾盘期惜推广阶段余形象导入期煎强势宣传期块主题活动期绵持续渗透期拢促销期偷宣传渠道遭现场户外广丸告；VIP徒卡推介会、辛公关活动；键DM及宣传聋片派送；网蜂络；报纸软桥宣传等。舰更换户外广依告；电台广霜告呼、楼宇计广告；报纸南软硬性宣传梅；网络；开地盘活动等。煤户外广告；逼楼宇陕广告；报纸烘软、硬性宣穷传；主题活毕动；网络等禽。天更换户外广劫告；蕉楼宇徒广告；报纸白软、硬性宣酬传；主题活碑动等。拥部分楼宇广蝇告宣传接；泉POP宣传置；盾网络等。寒诉求点备区域露之上的生活街形象导入利，成熟的生免活配套及便狗捷的交通鄙网络优势。使开盘活动，姨便捷居家办踩公概念洽等录。也利用主题性湖活动的宣传糕强调形象篇景、配套篇证，加强项目谅的区域竖认同感史及配套的便布利性剖。逝良好销售记许录的传播，闪工程进度信萄息的传递，双素质提升的露传递，入伙字主题活动。陶现楼促销策姥略检4屿、孙媒体投放策购略标针对项目不洞同的物业瘦，匹不同的消费脏者及消费者赖不市同的生活方允式昌、膊与兴趣爱好馒，崇工作习惯与额接触的媒体冠不同,制定胸不同媒介策草略始，慰合理利用媒会介资源袄，欢做到传播效凡果最大化恒，饰因为本项目饼体量不大碎，彼所以尽有可纳能的节约媒远体投放费用缸。雨A栗、矮报纸媒体:与以《长沙晚柳报》或《潇罚湘晨报》丽为饼主，长沙主进要的报纸媒因体，发在行量大，接塔触客户群体扮较广，宣传炭速度相当快夜，主要阅读族此报纸，针踢对性极强舅，报纸广告冶主要用作项畜目的发售信添息，项目的敢形象推广及笨项目各个阶睁段活动的信聋息等。《潇祸湘晨报》和矿《长沙晚报总》将作为项给目的宣传主价要媒体，以叙投放硬性广于告和新闻炒畜作为宜；猾B踢、坦户外广告（姻路牌广告）屿户外广告一梦直来都是房识地产蒜宣传选择的牢强硬媒体凶，醉能随时的接明触到客户的碗注意，也可遣以为项目在扫社会上树立头高贵物业的钢形象，具有做接触人流多热,费用相对乏较低等特点婆。霞可以考虑项考目附近奇，三一大道态与车站路酒交汇处设置劳的户外广告壮牌，楼体悬乖挂下垂的巨政幅广告牌，懒项目入口处背即车站北路撒，可以考姓虑安排指示拌路牌。拣C遭、蛙DM杂志广庙告槐幅考虑到咽项目针对部洲分商住办仇公客户和投对资客户，因瞒此针对性的祸高端杂志投钥放也很有必察要，而且费搏用不高。《柒天》红<<柒天>语>杂志的风鞋格特点侵，染与我们的目置标消费者相狡吻合屿，精具有发布面饼广速，绘涵盖内容丰挥富雪，摄档次相对较曾高等特点溉，姓不失为树立波项目形象的族一个好渠吩道饱。痰《长沙房地谁产》动此为长沙房化地产专业杂浩志代，姻直接受众面肿广事，号但广告费用繁相对较高洗。篇建议适期选丘择投放它。D．广播输广播的听觉折冲击力对有撞车阶级人士艳有较强影响驴，但受众范役围有限，可愁作华为提升知名罢度之辅助工铸具，预算较储低。推荐长融沙交通电台贤，长沙音乐穷电台。膨E．网页广亏告饮电子资讯业柿的发达砌，搜现在没有接虚触网络的人沿很少或，愿而乳且我们的目猜标消费者当，圣更是频繁使寄用电脑网络晌，景所以网络是霞我们另一个桌树立项目形贫象的窗口字，邻更是消费者蹲直面项目获忽取信息的渠训道闲。孟建议在长沙瓦专业的地产各网上发而信让息倾，楼同时制作本词项目专属网盟站或，妖在长沙搜房谢网等各大房真地产门户网宅站上建拣立链接填。算F.车体广恭告桶公交车通过洋其流动的特说殊性抽，式有利起到受绵众面广党，只而信息直接希，挂直观易于目吴标客户接收棍的作用欢。偏考虑背选择性做为硬项目形象展凑示的另一会窗口找。互另铁：匪建议可以考终虑一些小众响传媒中。股比如急：幼茶楼惨、矿咖啡厅学、对西餐厅等场烘所结合他们储的产品印制海宣传苹物堪。越针对性传播票，虽提高有效性栽，猫具有成本低块等优点险。李5候、铁广告投放计寇划及费伞用预算惭本案的宣传筋推广费用预形算，应根据叔市场整体情见况和项目运服做需要而制寄订。册根据目前我月们对本案的第了解廉，繁结合现有的贤策划思路，爆并参考其它滔项目的运做唤模式，暂将票本案的宣传跃推广费用预虚算拟订为总厅销售额的切1.5娘%伶左右风。老6浸、扛S绩P活动策略怠活动策略根恩据销售周期犯时间节点虫，优制定相关的趣行销活动方纲案洋。拾形象展示期权(蓄势期)升(200钞9碧/诞11斤-200资9服/由12醒)均A露、石湘安大厦V避IP卡发售腥活动暨项目陶新闻发布会轧活动目的优：宋项目初次形腥象公开展示麦，溉希望瞒吸证引众多媒体华关注校、从业界注意障。犹目标消费者稳开始关注项挣目情况遍，并推出项矮目VIP卡桐。岭内容及形式之:绪以址项目现场公络开亮相慢的形式趟，两召集长沙媒险体资深人士杠及相关业内懒人士通，结合脑新闻发布的唯形式拨，译正式向社会疑推出项目翻并发售项目梁VIP卡。哗B、稍活动公：商务之夜辽鸡尾酒会幼活动目的冠：醋项目体量不唇大尝，高但相对蓄势孔期有点过长缝，馆为了拢集意爸向客户院，颗增强购买信羽心洞。笑期间适期举每行高档的鸡查尾酒之夜较。资内容及形式抄:锦邀请已内部红认购客户太、乏意向客户烂，预通过高规格拳的鸡尾酒会塑更深入的让千目标客户认尺同缺，旺项目倡导的幻文化及格调杆。排C陶、染冬网季房交会胜活动的目的量：庄借房交会的畜盛会充分展俗示项目形象鸭，老积累客户唱。战内容及形式纷：烤房交会现场汁小展示厅宣浊传及房交会吹外围宣传。众充分利用房港交会警活动赤，拦截客户佣，达到蓄客薯的目的。妙（以上活动美视具体情况柔而调整）库开盘期(2忆0担10宿/携1错-20掀10摸/跪2饮)啄开盘活动-拥----香献车美女展少活动目的尽：方项目进入公纽开发售阶段学，陪前期的蓄势姓积累的客户桶，罪通过造势及膝项目的进度鼓展示砖项目的美好议前景馒。候内容及形式狸：肚结合区域汽扩车配套产业五的发展前景细；恳通过香车美味女吸引眼球懒达到美女经榴济效应帆。香车美女怠向来是众多顶楼盘选择佳绸伴傲，婆更好的体现呀楼盘的驼特质与区域欢优势。师（以上活动否视具体情况地而调整）脏强销期(2恨0威10晕/路2就-20验10排/员3古)戚A.活动考：美食文化艇节掠。勾B.活动：族汽车试驾活帐动息。划目的：配合柔持羽续开盘期的毛热度进行强移势销售；尽想可能的实现顺销售，回收律资金。闭持续期(2昼0缸10量/本4斧-20蝶10织/随5床)挣A.活动:码春季房交会拦内容及形式挡：倘通过房交会值的人气，进猪行外围宣传灾,大量派发带宣传单及发春放小礼品等信聚集人气的旧小型促州销活动以拦形截客户，对棍项目进行持焰续销售。疗（以上活动粒视具体情况俯而调整）坛八、定价策具略1、定价掘1.1寺﹑虽定价原则恶1历)谢、以类比项紧目作为考照挠2因)狼、以本项目五工程投资作透为困基础扇3刘)缺、结合市场牢设置合理的碧利润空间摸1.2食﹑帅定价方法途采用谜市场比较法穗，脸即以同类市谎场的主要竞拦争楼盘为参槐照系，通过燕各因素的评异判对比，结扶合其所占权斗重，得出综革合分数，算绸出比较系数画，与竞争楼常盘均价相乘面得出本项目就对比均价，晨经平均后得心出本项目物扫业均价。赌SOHO天星都砖均价：44熔00元/㎡街永通商邸肆均价：43际88元/㎡赵华府壹航线个均价：44拦00元/㎡隙各类比她项目均价为东：似与峡SOHO天盯都拦相比得出均爬价：插4400/戴104=4玉230.7昆7昂元/㎡带与永通商邸摆相比得出均熟价：凶4388/览103=4飘260.1录9燕元/㎡租与美华府壹航线滥相比得出均恶价：宾4400/蔑103=4错271.8拆4桑元/㎡山调整后得本密项目物业均之价锯：踏(4230插.77+4你260.1盆9+427租1.84)斩/3=42个54雕元/㎡念1.3艰﹑铅市场均价竹从以上得出忠，搂建议项目总斧体市场均价叔为：命4250待元/诊㎡荒。盲1.4、定翼价策略啊定价策略上治，以覆“休震憾价入市猛，爬坡式升花价挡”塔的策略，吸呀引客户。只所以，初拟骂以3898营元/㎡起价挡，同时降低摩大户型的总蜂价。恰2、调价体摊系记2.苏1各﹑庭建筑物朝向旧角度考虑：败本案户型设厚置为南北朝段向，南向价触格比北向提扔高50秋—只100元/晨㎡。崖2.控2辜﹑筑从物业层差爷及结构设计命考虑：定层协差价为30莫元/㎡，后子期可考虑调晒至20元/浮平米。邪2.偏3休﹑蹈提价时间节裕点：竖内部认购期霜:(2若009年1贷1月术—润2023杨年1美2淡月)以38潮98元/㎡狱起价入市。蜡开盘期欲:(201探0月抖1弃月-泽2贞月)项目正压式对外公开捏发售及春节直期间,根据济内部认购实丙际情况,提泰升50炕—其100元/磨㎡。霸塔楼外立面暗开始装饰野(09年4妹月)时,准既现房面世，班价格上扬5却0兽—杰100元/福㎡,体现物却业的超值及椅升值空间潜剂力。迫项目进入交哪房时,销售讲作最后冲剌嘉,价格再度吐上扬50听—疯80元/㎡逆。疲3、折扣体考系宁①梨、内部认购陶期：从顾客毫购房心理考胖虑,采取银愤行按揭9.美9折，一次探性付款9.务8折，特殊嚷考虑9.7配﹑校9.6折，涂底扣9.5努折。慌②汁、开盘期：医实行(内部厌)9.7甲折。仰③臭、啊封顶：公开捉折扣9.7查﹑普9.8折，阅内部折扣9弓.5折。当④饭、袄销盯售后期：视便销售情况采纵用相应的折达扣体系。呜九.销售组酿织:年1．人员组寇织及安排敬项目成立项示目小组，包早括有策划小铺组、公司顾鼓问小组、销返售小组等，钓由策划小组雷统筹，伴随滨整个项目的楚销售代理期残开展各项工苍作。镇项目小组睁成怒员发职能碍策划倘策划监控合总监渠监控策划叉及前期准备蛇的各项工作枣，项目协调团与指导驾项目策划何项目策划经堵理钱进行策划，姻广告宣传等工工作雪与有关合作雁公司沟通，友讨论及总体甲销售问题旧销售违销售监控扣总监虎监控前期准约备工作的进枪展，调整销雄售朵策略劫项目销售择项目销售经斧理热负责项目的行销售工作，寿总结销售情培况强客户公关、番调查稳反馈客户的休反应和意见沾销售刻顾问年佳照项目小组在央展开工作时径，均需与有普关合作单位污沟通、合作载，在项目正净式开盘时，池销售工作将希会有物业管事理公司的介扯入，人员的费组织将会由熔凌立公司侨﹑藏发展商和物亡业异管理公司三胃方构成，各蹲人员负责具写体的事务，恨确保销售活所动顺利进行霉。1．1架构全销售小组由着委派之项目斗经理负责筹赴组及管理，屿销售人员包兆括上销售蒙顾问和高级宪销售洒顾问（须经右考核通过）飞。委派之销牌售总监负责惭监控整个项妨目的销售工白作，随时提稿供支援及协兽助。销售总监销售总监策划经理项目销售经理高级销售顾问销售顾问策划经理项目销售经理高级销售顾问销售顾问纸1．2项目炼销售经理职摸责岗鉴于项目震所合针对的客户很层的层次较雹广，所以在盲销售杨顾问或销售蝶经理的培训更和选择上，枯都将慎重把旦握，以求挑冬选较全面的首项目销售经职理。界按发展商和酿凌立垒公司的共同豆目标，以公晚平、公正、汉公开的原则将开展工作。决与发展商各河部门协调并跌沟通相关工排作。资负责销售部斯的筹组，包渐括销售部人详员的培训和芦工作指导。蹦全权负责地驼盘售楼处及火其他销售点窝之管理工作遍；全权负责无地盘总销控榜。办负责销售人恶员的监督、良管理及培训花工作。稳负责组织销煎售人员进行抄相关的市场慌调查、总结国并结合项目弱情况与策划在部及时沟通愧。菊负责够与发展商沟上通、汇报每温一阶段的销特售工作，并启负责提出需裹要发展商支互持配合的蔬各项事宜。筒协调发展商花关系客户的满接待工作。柿1．3人员批要求矿所针对的客丹户层次较高耳，在选择物既业顾问人员疼的时候，将蓝会首选销售赞投资类物业嫩经验比较丰虽富的奶销售号顾问，并且防在综合质素奶及形象上，拌以挑选较高咱层次的醉销售蛋问。铃销售鲁顾傍问必须具备养以下基本条义件够年龄：22鞠-30岁公仪表：五官山端正、得体材大方趁身高：男性正168CM择以上，女性层158CM眯以上偷学历：大专侧以上程度，爬和具有销售疏经验谢语言：标准救普通话及