城市综合体内部培训

城市综合体介绍

（一）2013/08/30第一页，共五十七页。目录一，城市综合体的定义二，城市综合体的特征三，城市综合体的本质/意义/产生的条件四，城市综合体的演变五，综合体的五个价值六，城市综合体的分类七，华润和万达城市综合体的模式八，开发综合体面临的困难九，综合体实例

○上海龙之梦○上海大宁国际○上海陆家嘴IFC○常州新北万达广场○上海五角场万达广场○深圳华润万象城等十，城市综合体的风险---广州西城都荟十一，雨润城市综合体的方案第二页，共五十七页。一，城市综合体的二个定义定义A：HOPSCA。其中:H：HOTEL（酒店）；O：OFFICE（办公）；P：PARK（公园）；S：SHOPPING（购物）；C：CULUTRE（文化）；A：APARTMENT（公寓）

将商业/酒店/办公/居住/文娱/休憩集合为一体的多功能复型，相互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。定义B：将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通（九大城市活动功能）中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城市综合体。简单讲,MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全第三页，共五十七页。二，城市综合体的特征1，城市综合体的典型特征A，超大空间尺度。B，通道树形交通体系：将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公树干和树枝共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型”体系，形成丰富多变的街道空间（内街/外街/广场）C，现代城市景观设计D，高科技集成设施E，功能的复合性F，高可达性G，整体的统一性H，土地使用的均衡性J，空间的连续性,对内/对外交通联系的完整性K，巨大的社会效应和升值潜力L，投资巨大，建设周期长。第四页，共五十七页。三，城市综合体的本质/意义/产生条件本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合,达成组群内建筑,互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集，获取更大的商业性升值意义:A,提升城市价值和形象B,动区域经济增长，创造社会就业岗位C,成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府行变为企业行为，产生条件：A,城市经济GDP高增长/产业集聚B,人口的高密度及流动性C,城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约化利用（资金高投入/建筑高容量/效益高回报）第五页，共五十七页。四，城市综合体的演变A，国外的综合体：1，罗马卡拉卡拉浴场2，美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯3，日本东京六本木（历经17年建成）B，国内的综合体：1,解放前，北京的东安市场2，自2000年后，深圳—中信城市广场/华润万象城等；上海—新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等；北京—华贸中心/东方广场等；常州---新北万达广场等；泰州—华润万象城；无锡---华润万象城等3，杭州市政府提出“要建100个城市综合体”4，城市化的推进，掀起综合体建设的热潮C，不同历史期的“MALL”有不同的形态，现代的“MALL”是商业竞争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备高附加值的效应，Mall在欧美的成功引为样版，成为国内发展商投资商业地产的主流模式，第六页，共五十七页。五，现代城市综合体的五个价值1，可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报2，酒店/自持商业的长期租金回报3，城市化对建筑群组的资产价值的倍增4，资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现乘数的变现5，商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高，

商业附加值的提升，是通过以下要素而实现：A，好的项目策划/商业策划B，优秀的项目建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计C，好的运营管理D，时间成本沉淀第七页，共五十七页。六，城市综合体的种类城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类A,按性能分：商务综合体—没有住宅的纯综合体

生活综合体—住宅比例大于30%单一综合体—没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集合了三种功能的超高层建筑，

泛综合体集群—一个以上的综合体或都市商圈B,按地段分：都市中心型综合体

副中心（区域和新城）型综合体C,按品味分：高端奢侈型综合体—常指一线城市的都市中心型综合体,以五星酒店/五A写字楼和国际一线奢侈品牌为主的高端商业中心为代表

中档生活型综合体---常指二/三线城市/一线城市区域商业中心，以三星酒店/较小体量的写字楼/以大卖场为主力店的的商业第八页，共五十七页。七，华润和万达综合体开发的模式华润万象城：首座深圳万象城，目前在杭州/沈阳/南宁/成都/郑州无锡/常州/青岛/重庆/合肥/泰州/上海等落户商业模式：主力店+半主力店+次主力店+专卖店特点：A,汇集众多顶级品牌B,业态组合丰富C,垂直同步停车楼+中庭+哑铃型动线发展新战略：自2008年，华润提出全新的综合体商业模式“住宅+商业+增值服务”三位一体模式第九页，共五十七页。万达的城市综合体自2001年至今，经历三个模式第一代：2001年规模：5.0万平米，建筑形式单体盒子业态：超市+家电+影院（购物功能组合）选址：城市核心商圈回款：单店/小商铺的销售纯商业产品第二代：2002—2004年规模：15.0万平米，建筑形式盒子+街区+高层组合（住宅+写字楼）业态：超市+家电+影院+建材（增强购物功能组合）选址：城市核心商圈回款：单店/小商铺的销售纯商业产品第三代：2006年规模40-80万平米建筑形式盒子+街区+高层组合（写字楼+酒店+住宅公寓）业态：超市+家电+影院+百货+美食

回款：住宅/小型商业/写字楼的销售选址：城市副中心/城市新区/新区CBD城市综合体第三代模式的特点：街坊式（街区布局）/市民广场/地标式建筑第十页，共五十七页。八，开发综合体面临的困难---不等同于传统地产开发1，定位难（商业定位/酒店品牌的谈判/写字楼容量的定位）相吸和相斥定律2，融资难：要实现项目自身的造血机制，开发顺序很重要3，招商难上海中山公园龙之梦，开业二年，招商不满一半，租金收不齐，运营困难，后转移50%股权，100%经营权，改由凯德经营，招商和运营大为改善4，设计难:体现在各种动线转换，人流/物流/车流/避免交叉等（交通组织）/结构超限设计/机电系统复杂/消防审批难/建筑整体设计难

外部动线系统：将分散的街区有序整合，避免“三流‘’交叉，在一个大型的基地上以城市公共交通为中心，辅以出租车/私家车和出入综合体的“三流”完整衔接内部动线系统：整合不同功能建筑的内部交通，运用垂直/水平管道快速/方便的输送“三流”抵达，避免不同的流线交叉，注意多种交通工具换乘的效率，为客群节约交通距离和时间5，运营管理难第十一页，共五十七页。九，综合体实例

A，上海中山公园龙之梦第十二页，共五十七页。第十三页，共五十七页。第十四页，共五十七页。第十五页，共五十七页。第十六页，共五十七页。A，公交站B，轻轨站C，地铁站大型商业（付中心级）/酒店（丽晶）/写字楼第十七页，共五十七页。建筑形态：广场/大空间/天光中庭/步行街/环型动线/无死角商业业态：主力店（百货/超市）/半主力店（旗舰店）/次主

力店/专卖店/影院第十八页，共五十七页。第十九页，共五十七页。第二十页，共五十七页。第二十一页，共五十七页。第二十二页，共五十七页。B，上海大宁国际广场项目占地：5.5万平米总建筑面积：25万平米其中地上：20万平米/地下5万平米业态：酒店/商业/美食/影院/办公

教育/公寓/生活配套等街坊式综合体—街区式布局，适应城市副中心及三、四线城市的商业综合体模式此项目设11个大小广场和庭院，2km室外步行街，1300个车位

第二十三页，共五十七页。第二十四页，共五十七页。第二十五页，共五十七页。C,上海陆家嘴国金中心购物中心/酒店/写字楼/公寓第二十六页，共五十七页。都市中心型城市综合体/高端奢侈型城市综合体总高度;260M/250M占地2.5万平米总建面：40万平米其中酒店：10万平米

写字楼：21万平米商业/公寓：9万平米容积率：6.21写字楼：汇丰银行酒店：利兹卡尔顿设计公司：西萨佩里投资：80亿港元工期：34个月土地集约化利用范例第二十七页，共五十七页。第二十八页，共五十七页。第二十九页，共五十七页。A,国际流行时尚B,优质购物空间C,商品丰富独特D,服务机能聚集,E,文化艺术联

动F,活动丰富多样（结合节日举办主题活动）G,交通便利通达H,购物停车方便第三十页，共五十七页。D，常州新北万达广场项目占地：7.44万平米，总建面：38.11万平米（地上29.81万平米/地下8.3万平米）容积率：4大型商业建面：10.74万平米（酒店/办公/卖场/商业/公寓/住宅）第三十一页，共五十七页。街坊式城市综合体A，设内街和外街—形成外铺和内铺B，通过小商铺的销售，实现资金快速变现C,设二条消防环道D，设二个人流集散广场第三十二页，共五十七页。没有大的中庭，有狭长天井和天窗设众多小商铺与大空间百货/超市/卖场相结合楼层四层，按10000平米防火分区容易满足商业功能的需求5000平米防火分区易满足商业空间的布局第三十三页，共五十七页。影院设于五层，可设直达一层的疏散楼梯可进行屋面疏散高层部分：设4000平米防火分区，可用于百货/购物中心/大型超市------自持商业物业持续回报设三个高层办公塔楼，租/售大量的办公面积，调控资金短期/长期回报第三十四页，共五十七页。E,上海五角场万达广场商业+办公+影城的城市综合体/属万达定单式商业综合体区位属上海市副中心/市级商业中心/第二大商圈/覆盖周边200多万人口项目占地：6.012万平米/总建面：33.47万平米

商业：21万平米容积率:5.56/800多个停车位第三十五页，共五十七页。第一食品5F/2.1万平米；巴黎春天百货7F/4.万平米；和乐家居5F/3.3万平米；沃尔玛4F/2.8万平米第三十六页，共五十七页。第三十七页，共五十七页。F,华润深圳万象城深圳万象城以优异的地理位置/项目设计/招商运营保证了项目良好的经营，成为华南/全国商业地产学习和借鉴的对象公共交通：二个地铁站 /五个公交站，距罗湖口岸/黄冈空岸都很近（最远六站抵达）第三十八页，共五十七页。-1F1F业态：百货/超市/影院/写字楼/酒店第三十九页，共五十七页。2F3F第四十页，共五十七页。4F5F第四十一页，共五十七页。G,南京河西汇金中心项目总用地：132,916.8平米总建筑面积：1117,454平米地下建筑：340,868平米地上建筑：776,585平米容积率：6.0限高：400M第四十二页，共五十七页。五栋写字楼/万豪酒高端购物中心/公店/寓2个300米高双子塔(超5A级甲级写字楼/2个甲级写字楼/1个精品办公7.0万高端商业2个高端公寓/1个精品公寓第四十三页，共五十七页。这样大的规模—110万平米，没有配建地面停车楼第四十四页，共五十七页。F,宝龙常州钟楼城市综合体----调整后方案第四十五页，共五十七页。宝龙调整了综合体方案1，减小了综合体规模2，增加了社区商业的规模3，提高了住宅的规模4，提高了写字楼规模5，体高了公寓的规模6，降低了投资风险第四十六页，共五十七页。宝龙经过多年的实践已形成自己的品牌摸式第四十七页，共五十七页。第四十八页，共五十七页。第四十九页，共五十七页。第五十页，共五十七页。十，城市综合体的风险A,和记在广州开发的城市综合体项目—西城都荟B,项目占地:7.1万平米，

总建面积：8.8万平米/地下一层/地上三层C,业态：商业（百货+时尚名店）/餐饮/影院E,目前状态：2012年底开业，4F购物中心，人气不佳，招商未见起色，已被和记25亿出售。第五十一页，共五十七页。商业物业的价值不在于租金回报，而是物业升值，现金回报远不