2015年上半年台湾省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷

2015年上半年台湾省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是年。．

A：37

B：40

C：60

D：63

E：工业用地的监测点评估价格2、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能3、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。(2009年试题)

A：房地产行政主管部门

B：房屋拆迁管理部门

C：城市规划行政主管部门

D：房屋登记机构

E：房地产估价机构必须加盖公章4、下列关于现行中国城市土地使用制度，表述错误的是__。

A．采取拍卖、招标、协议挂牌等方式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者

B．土地使用者的建设用地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护

C．住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

D．非住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期5、关于房屋转租，下列表述错误的是__。

A．房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

B．房屋转租合同不用办理登记备案手续

C．转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

D．转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止6、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。

A．A

B．B

C．C

D．D7、数列“12、13、14、15、16”的算术平均数是__。

A．12

B．13

C．14

D．158、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平

B．租金清单

C．押金收入

D．欠租清单9、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该统计总体的全距为元／㎡。

A：1500

B：1950

C：2131

D：3000

E：执行层的组织协调10、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。

A．过去数据简单算术平均法

B．过去数据加权算术平均法

C．未来数据简单算术平均法

D．未来数据资本化公式法

11、物业管理的基本特征不包括。

A：社会化

B：专业化

C：市场化

D：职能化

E：执行层的组织协调12、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。(2004年试题)

A：305万元

B：463万元

C：636万元

D：961万元

E：执行层的组织协调13、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。

A．小于5年

B．在4～5年之间

C．在5～6年之间

D．在3～4年之间工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一2、下列不属于房地产保险估价范围的是。

A：房地产投保时的保险价值评估

B：保险事故发生后的损失价值

C：价值的最差值的评估

D：损失程度评估

E：执行层的组织协调3、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。

A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估4、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是。

A：住宅小区建筑容积率在2．0以上

B：住宅小区建筑容积率在1．0以上

C：单套建筑面积在140以下

D：单套建筑面积在120以下

E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下5、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。

A．分期付款

B．收取预售款

C．收取定金

D．返本销售6、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。

A．工程竣工

B．物业验收合格

C．购房人实际入住

D．开发企业向购房人交付房屋7、目前我国的社会保险主要有等。

A：政策性保险

B：出口信用保险

C：社会养老保险

D：劳动工伤保险

E：失业保险8、某房产面积10000㎡，要求测绘精度为二级，则其限差为。

A：4

B：6

C：12

D：24

E：执行层的组织协调9、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有。

A：有效市场大于服务市场

B：服务市场大于潜在市场

C：潜在市场大于有效市场

D：渗透市场大于有效市场

E：服务市场大于渗透市场10、__是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为

A．房屋出租

B．房屋承租

C．房屋转租

D．房屋抵押

11、根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在可将合同分为。

A：典型合同

B：实践合同

C：诺成合同

D：主合同

E：从合同12、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四三二一法则）

A．150.8

B．160.8

C．170.8

D．180.813、下列保险险种中，属于商业保险的有。(2007年试题)

A：责任保险

B：失业保险

C：工程保险

D：人寿保险

E：劳动工伤保险14、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。

A：长期趋势

B：季节波动

C：年度波动

D：循环波动

E：不规则波动15、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。

A．第一阶段

B．第二阶段初期

C．第三阶段初期

D．第三阶段

E．第四阶段16、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请房地产估价师注册的，应当向聘用单位或者其分支机构工商注册所在地的提出注册申请。

A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门

E：直辖市人民政府房地产行政主管部门17、业主大会履行的职责有__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施

E．选聘、解聘物业企业18、申请强制拆迁必须提供__。

A．行政强制拆迁申请书

B．仲裁决议书

C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书19、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。

A．2593

B．2619

C．2727

D．286220、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。(有修改)

A：适于进行长期投资

B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D：易受政策影响

E：借款合同21、设计方案评价原则主要有。

A：经济合理性与技术先进性相结合的原则

B：充分考虑近期效益的原则

C：充分考虑远期效益的原则

D：近期与远期效益相结合的原则

E：考虑项目全寿命费用的原则22、下列，属于加重纳税人负担的措施。

A：附加

B：加成

C：减税

D：免税

E：规定起征点和免征额23、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。

A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B．贷款期限越长，期限系数值越大

C．项目风险越大，风险等级系数值越大

D．用商品房抵押与用其他房屋和