昆明西山别墅物业发展及产品规划建议

昆明尊祥和地产西山别墅物业发展及产品规划建议20070622公元二零零九年，云南别墅新巅峰.报告结构第一部分宏观环境第二部分竞争第三部分自身用地条件景观分析第四部分客户第五部分定位第六部分案例借鉴第七部分产品

建筑产品附加第八部分营销第九部分经济测算别墅政策2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发

2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅政策买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。别墅交易税费1、独栋别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。

第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%；2、购买第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况GDP增幅和房地产业发展状况的关系

小于4%

4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展昆明市历年人均GDP发展状况近年来昆明市GDP增长率保持在10%以上，2006年城市GDP达到1203亿元；昆明市固定资产投资稳定快速增长，2006年已达654亿元，增幅高达24.8%昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到203350元，人均GDP增长速度为11.8%；2006年昆明占云南GDP比例昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显万人次亿元昆明的旅游收入一直保持一个较高的水平在140亿元左右，游客的人数在2000万人次以上（除受2003年SARS影响外）；昆明的游客平均停留时间为3.3天，消费水平为人均1360元，国内旅客旅游的平均停留时间为2.9天，消费水平为人均426元昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求昆明置业人群结构现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。---------陈先生目前居住市中公寓，面积200多平米。有2套别墅，波西米亚和公园道一号，联排、退台洋房。再次置业原因很多，能和老人住在一起，所以面积要足够大；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平台（占比较大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样-------何先生二次置业比例达36%，三次置业比例达13%，再次置业比例高别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型昆明再次置业目的包括，个人生活品质的提高，个人商务的需要，养老需求等多种类型目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点---------翟教授数据来源：2006年昆明房地产市场报告宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户昆明市个人购买商品住房占市民所购商品住房销售额的９５％以上，居民私有住房的比例已达到７０％以上，在本地消费群体主导的情况下，外地消费者亦开始大量涌入，２００４年市域外购房者约占４０％，外地消费者已经成为昆明房地产市场增长的重要力量。昆明楼市也已经成为一个面对国内为主的区域市场。2004年省内州市及省外购房者占昆明房屋交易量的40％，其中省内州市占25％，外省购房者占15％。而数据现在颠倒了过来，外省购房者占22%，省内各州市购房者退居16%，双方“互调”了位置。昆明市已成为中国房地产市场“候鸟式置业”的又一个热点地区。而昆明市四季如春的气候特点和良好的自然生态环境，特别是现代新昆明建设的宏伟目标，把昆明建设成为最适宜人居环境的美好前景，吸引着海内外投资人士，外地人到昆明购房置业呈现上升趋势。昆明的很大部分购房群体主要还是购房自住，投机炒房者很少。据调查，在炒房的主要行为中，炒认购卡号的行为约占６％，投资性购房比例在２５％以内。休闲度假、自住目的置业非本地置业者比例高从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带后续大盘的供应量充足：世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前三期正在开发，即将发售。新亚洲体育城：占地2500亩的大盘，分四期开发，一期为别墅91套，二期、三期已经售完，目前四期星体花园在售。世纪新城：占地3500亩，目前销售80%多。滇池卫城：占地2500亩，分多期开发。未来土地供应计划：《昆明主城区住房建设规划2006-2010》的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下小户型供应比例不低于50%，二环路以外区域适合建设90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。2007年商品房建设面积500万平米，经济适用房40万平米。2008年、2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。整个五年规划期内商品房供地规模12894亩，折合860公顷。从2007年开始平均每年商品房土地供应3000亩。城市房地产市场整体特征总结昆明房地产市场目前已形成以城市中心为核心三个基础不同特征各异的圈层，其中城市近郊及新城发展带为昆明商品住宅的主要供应区，世博园板块、滇池板块和广福路新城板块为房地产市场核心区域城市房地产板块初步形成昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占比高，昆明房地产市场具有巨大的市场潜力。内外需求拉动强劲市场潜力巨大受房地产政策调整影响，2004年以来昆明房地产投资与销售大幅度上升，同时房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地产市场从宏观上看处于健康的快速增长阶段。行业大势处于健康发展阶段昆明市场的后续供应仍然较大，主要分布在城市近郊及新城发展带，同时根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场具有较大发展空间。未来供应持续旺盛市场发展空间大市场处于阶段性盘整期受07年以来宏观政策及金融政策的影响，行业处于阶段性盘整期，北京、深圳等一线城市房价有所回落，受此影响，消费者观望心态较重，持币待购现象较普遍。.报告结构第一部分宏观环境第二部分竞争第三部分自身用地条件景观分析第四部分客户第五部分定位第六部分案例借鉴第七部分产品

建筑产品附加第八部分营销第九部分经济测算一.昆明独栋别墅市场分析昆明市低密度市场分类根据价值资源及其在市场上的不同表现,可以将昆明市低密度市场分为三类。成熟板块内项目板块外项目特殊资源（高尔夫、温泉）项目板块价值—包含自然资源价值/城市价值等土地成本价值/自然资源价值/产品价值高尔夫、温泉价值依托具有完善的配套与市政设施、便利交通的城市资源与城市景观资源。依托良好的自然山水生态资源和区域潜在价值形成点式分布。依托高尔夫设施资源，位于高尔夫球场内或周边，或依托温泉资源及其他休闲度假资源。位于昆明主城内，交通便利、配套齐全、板块成熟度、认知度高、滇池板块、世博板块。位于昆明郊区，分为近郊和远郊，除呈贡已渐成板块，其他均分布较散，配套不全，认知度低。位于有特殊休闲度假资源的区域，如各高尔夫球场、安宁温泉小镇。第一居所、城市别墅。第二居所，郊区别墅，近郊项目可兼作第一居所与第二居所。第二或第三居所，休闲度假。少量独栋，联排及类别墅的叠加、花园洋房较多。独栋相对较多，联排、洋房等。多为独栋别墅和公寓的组合，有少量联排等类别墅产品，独栋别墅集中在350平米左右，公寓不超过200平米。独栋价格在15000—20000，总价在500——1000万；联排价格10000——15000。独栋价格在5000—10000，总价在200——500万，联排价格在4000——70000。高尔夫项目独栋别墅价格在15000元/㎡以上，离市中心越近价格越高，温泉项目价格相对较低。极少墅、滇池卫城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生态城。西山别墅、野鸭湖、村上春墅、云大知城、世林国际、智者的山丘。春城高尔夫、阳光高尔夫、滇池高尔夫、温泉山谷。分类价值资源产品区域价格代表项目功能特征昆明市在售独栋别墅项目项目项目地址独栋别墅面积（㎡）价格（元/㎡）西山别墅三期西山区国家森林公园碧鸡关立交桥旁252——495㎡10000海韵枫丹海埂度假区红塔西路18号345.05㎡、388.68㎡、394.32㎡、400.71㎡、514.18㎡17000-20000野鸭湖双龙乡天生坝野鸭湖度假区377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000岭东紫郡昆明市东郊石安公路旁386㎡、429㎡、497㎡、495㎡13000世林国际官渡区昆明市东郊石安公路旁（果林湖西岸）340—498㎡7800—9500极少墅西山区滇池路与前卫西路交汇处397㎡21000万辉星城昆明市太平新区290㎡、300㎡8000-9300昆明市即将推出独栋别墅项目项目项目地址规模独栋面积推出时间智者的山丘盘龙区金殿水库七公里处独栋400套150——200㎡（经济型小独栋）预计2008年5月世博生态城三期云岭邻里盘龙区昆明世博园旁总400户，包括多层公寓、双拼、联排和少量独栋别墅300——600㎡预计2008年5月村上春墅富民县大营镇成器墩村昆明西北23公里的螳螂川与昆禄公路交界处

占地107亩，包括独栋、双拼、联排300——500㎡预计2008年5月恒大金碧天下安宁市以东太平开发区总建筑面积：38万㎡，一期约1380户包括别墅、小高层，其中独栋别墅28栋190—260㎡预计2008年9月项目容积率密度绿化率建筑风格建筑类型世博生态城0.3520%69％现代简约独栋、双拼、联排、洋房、公寓滇池卫城(微风岛)0.620％40.5%西班牙、现代简约别墅海韵枫丹0.5934%52%欧陆经典独栋、双拼野鸭湖0.4/70%现代简约三期为独栋、联排、双拼智者的山丘0.55/61%欧陆经典独栋、联排、叠加万辉星城1.07/47.32%法式独栋、联排、花园洋房、小高层极少墅0.628.6%56.4％现代简约独栋、叠加、联排、双拼、岭东紫郡0.28/60%欧陆经典独栋、联排、叠加金家大院0.36/70%独栋滇池高尔夫0.48/62.2%现代简约独栋高天流云0.2918%70%北美加州独栋62昆明独栋别墅项目经济指标分析昆明有恨独栋别颜墅的纯慎别墅楼柱盘容积避率在0板.28卷—0.棒6之间悬，最高冻为滇池微卫城（尝微风岛励）、极阴少墅为退0.6麻，主要掘是这两常个别墅葛楼盘不即是纯别幕墅楼盘兼，有一献些洋房许和叠加共别墅产姜品。最断低为岭京东紫郡恩为0.哈28,玻其次为递高天流离云为0椅.29妇,其建序筑密度揭仅为1惑8%,修舒适度竞、品质拌均较高办。昆明独栋蚕别墅项目移容积率分咐析昆明有迎独栋别渴墅的纯笼别墅楼扑盘绿化映率在4疫0.0颠5%—端70%遭之间，爸集中在假50%词—60倘%之间冬，野鸭扮湖、金卧家大院犹、高天鸟流云的诉绿化率田均为7葡0%，题舒适度痒较高。昆明独据栋别墅排项目绿寨化率分例析昆明独源栋别墅域项目建屋筑风格布分析在所调乌查的昆闸明独栋仆别墅建狗筑风格坛以现代倾简约为宽主，其重次是欧莲式建筑驼风格。项目独栋别墅面积（㎡）海韵枫丹514.18、300-500滇池卫城254-263滇池高尔夫361-486高天流云350-450世博生态城300-600野鸭湖377.91、427.5、481.29、512.03岭东紫郡386、429、497、495世林国际340-498极少墅397万辉星城290、300智者的山丘150-200昆明独栋出别墅产品伞面积分析昆明独栋扬别墅面积建最小15妨0㎡，最氏大600喉㎡，主力返面积集中繁在300归—500肉㎡，除即反将在今年谊5、6月砍推出的智坐者山丘项讽目为15脚0—20猛0㎡的经腔济型小独盈栋产品，屡其他均为厌适舒型独确栋300瞧—400动㎡，以及伙部分豪华匆型独栋4叨00㎡以阶上。项目独栋别墅面积（㎡）价格（元/㎡）总价（万）西山别墅三期252-495按均价10000元/㎡252-495海韵枫丹345.05、388.68、394.32、400.71、514.1817000-20000587-1028野鸭湖377.91、427.5、481.29、512.035000—6000189-307岭东紫郡386、429、497、49513000501-643世林国际340-4987800—9500265-470极少墅39721000833万辉星城290、3008000-9300230-280西山别墅三期海韵枫丹500万700万600万300万200万野鸭湖800万900万1000万以上总价极少墅400万岭东紫郡世林国际万辉星城城市别墅郊区别墅昆明在善售独栋典别墅价尸格分析昆明在贪售独栋盛别墅价剑格分析昆明市在把售独栋别忍墅单价最乞低为野鸭撒湖500锐0—60织00元/蜻㎡，单价子最高为极惰少墅21肺000元启/㎡；城市独栋弦别墅的主捉力价格区吸间为17宫000—地2000录0元/㎡臂，郊区独融栋别墅的您主力价格蒸区间为7浑000—沾9000随元/㎡，毙只有城市落独栋别墅笛价格的一竟半左右；城市独栋菜别墅的总雨价在50燥0—10茂00万，肥郊区独栋窗别墅的总右价在20践0—50筒0万，其首主力价格汪区间在2意50—3甚50万；拥有高畜尔夫资熔源的独倒栋别墅企价格（帖如春城税高尔夫阶150肆00元度/㎡）夺介于成削熟板块服内城市谅别墅与缘瑞非成熟寺区域的拳郊区别剂墅之间牲，比城掘市独栋腹别墅价弟格低，已比郊区如独栋别怎墅价格窑高。昆明独栋肤别墅产品松分析项目面积（㎡）价格（元/㎡）产品附加值极少墅独栋397㎡独栋2.1万/㎡独栋赠送地下室196㎡，海韵枫丹独栋474—511㎡独栋：680万（1.1-1.3万）赠送花园面积300—400㎡野鸭湖377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000独栋赠送与建筑面积1：1的花园面积，部分双车位岭东紫郡386、429、497、49513000独栋赠送精装修花园面积800—1000㎡、双车库、带游泳池世林国际340—498㎡7800—9500赠送1：0.8—1的花园面积，80—120㎡地下室面积万辉星城独栋：290、300㎡独栋：230—280万（8000—9300）赠送地下室70㎡、及露台、阳台等。茉莉唐朝独栋1套250㎡年后推出，具体价格未定独栋赠送地下室100㎡，下沉式庭院一层中庭院二层露台、阳台昆明独牌栋别墅这产品分杀析—【嫂野鸭湖蛇】野鸭湖译产品附驴加值主笨要是下计沉式庭允院、一岔层中庭鉴院，二耐层多个衔露台、鸭阳台，野鸭湖独幼栋别墅：汗D户型，烘建筑面积家259.僚92㎡昆明独荐栋别墅旦产品分蛛析—【侧万辉星盘城】万辉星城尼，独栋别跌墅：S1裤户型，建圾筑面积2侵97.7昏3㎡万辉星炊城产品赏附加值蓝主要是析大型室妥外门廊毁、下沉割式庭院查、一层山私家游肢泳池，赌二层多津个露台限、阳台遇，地下锣室不算涝建筑面培积，赠遵送地下躁室面积色73.朱28㎡失,通风析采光俱析佳，产魔品附加盲值较高莫。赠送地下室面积73.28㎡私家游泳池露台、阳台地下室勾双车库据、储藏架室9C户桥型，面首积48甜6.1巷5㎡,训7室4树厅6卫库，入户前淡厅屋顶平缝台花园客厅使用泄面积43㎡独立主市卧区、使带双步户入式更逼衣间昆明独栋爪别墅产品锐分析—【溉滇池高尔乐夫】一层平截面阁楼层平挣面二层平面24#户钩型建筑面积炼：359栏.01㎡洲，4室5房绞2厅4卫宪（带游泳麦池）花园面沸积：7咬60㎡欢（1：武2.1吗2）双层挑高碎客厅赠送阁楼境用作书房昆明独盾栋别墅薄产品分锣析—【壳高天流主云】独栋别墅米产品分析摊—【智者棚的山丘】经济型持独栋，鸭G户型辩，面积扯179攻㎡，3臭房2厅柳3卫中庭院岂，可改佩成两间占房双层挑高非客厅车库前中后多帅重院落设财计；通风采光漂俱佳；功能紧贿凑，小叔面积大棒感受露台、诸空中庭首院三层独雄立主卧场区昆明独栋捆别墅产品网分析—【绕小结】独栋别笛墅产品神分为三纵种：经埋济型独拿栋（面点积在1恒50—汗300累㎡），粘舒适型关独栋（侵面积在帝300伍—40卷0㎡）药，豪华雁型独栋婆（40际0㎡以穴上）。计昆明市扶经济型唐独栋比班较少，撒目前仅蜘有即将刑在6月抓份推出畅的智者寨的山丘扔，50聪0—6蹈00㎡姐豪华型奖独栋市钳场供应躬比较少段。昆明前帝几年的解独栋别拒墅如高羡天流云弄、西山贝别墅三诊期均比确较封闭挠，与外协界沟通肝的大露紫台、大胸阳台、馅中庭花斩园、屋略顶花园耍、大幅横落地玻添璃窗及弯其他过刑渡空间袭、灰空籍间均比才较少，奸200栋7年以火后新出等的产品商在这方挺面均有络较大改厅进，如昆万辉星谊城、野猫鸭湖、阅极少墅数等。独栋别钓墅产品便发展趋江势，即踢其品质挨重点体颜现在：身份的标姐签：每户妖外立面、杀户型均是患唯一的，衡拥有私家殊码头、私科家果岭、忠私家泳池卫；花园赠送的面积：大物多在1：朴1以上，渣有些达到侧1：2（敞如高天流泥云、岭东抓紫郡）；产品附加蛛值：赠送捞地下室或宴半地下室这、阁楼、具大露台、酒大阳台、走室外门廊中，多重庭驾院（前院普、后院、屡内院、侧坛院、入户秩院、空中待庭院等）较；尊贵、阔帝绰的尺度榜空间：大坑面积双层雾挑高中庭奸、舒适型俩独栋客厅杠在40㎡雪以上，面唉宽在6米党以上；大牲面积独立务主卧区，泡舒适型独芦栋主卧区摆（含衣帽悠间、主卫角生间）在方50㎡以掏上，面宽善在6米以史上；特殊的功滋能空间：腥多厅（客桐厅与家庭索厅分离）诵，多卫生末间，增加劲一些保姆境房、工人朵房、视听熄室、健身鸡房、储藏劈燕室、酒窖欢等。昆明独训栋别墅酱产品分墨析—【固小结】楼盘名称广告语举例推广主题、主推卖点主诉求点岭东·紫郡多数风景可以人造，半山坡地例外自从视野里有了GOLF果岭这玩意儿坡地、半山创意别墅生态、森林、山地滇池卫城（微风岛）味道建筑，简单生活天生王者基因，天生鹿港品非主流一群的居所高尔夫水岸别墅、岛居别墅高尔夫景观、岛屿规划同德·极少墅纯粹的建筑只献给极少数人景中景的典范风情地下室，理想生活，广度延展滇池.纯水岸别墅，区位、园林景观滇池地段、园林景观、产品附加值海韵枫丹海韵枫丹送你北京看奥运“亲情别墅”受宠别墅生活鉴赏与奥运亲情赠送社区亲情、成熟社区亲情文化昆明独无栋别墅抄楼盘营蹈销推广俯主诉求长点分析楼盘名称广告语举例推广主题、主推卖点或诉求要点主诉求点野鸭湖纬度决定气候，气候影响心态谁都不例外，上月，每10位惦记别墅的人就有5位选择了纬度别墅山林里生长的房子生态、野趣假日小镇—纬度别墅村上春墅稀世原乡绝色情怀大宅景观美学4500平米绿地景观园林东元山谷6000平米山泉水景、1：2每户赠送私家花园，山泉、水景、庭院、园林智者的山丘46万知识分子的圈子，1000栋缓坡地创意别墅1000栋缓坡地组院住宅，客户、产品茉莉唐朝上帝造人？时间造物，高科技造别墅高技技产品高科技产品昆明独栋字别墅楼盘勇营销推广偿主诉求点罚分析昆明独栋规别墅楼盘虑营销推广槽主诉求点室分析类别代表楼盘生态环境、山水资源岭东紫郡、野鸭湖、村上春墅、园林景观同德·极少墅、村上春墅特色资源（温泉、高尔夫）滇池卫城产品茉莉唐朝、同德·极少墅、滇池卫城地段同德·极少墅、社区亲情海韵枫丹生活方式野鸭湖（假日小镇）同德·极少墅（只为极少数人）其他野鸭湖（纬度别墅）城市别墅伙大多以地肥段、产品泻、园林为巧主诉求点认，而郊区蹦别墅大多剪以山水资汽源、生态燥、野趣、现休闲度假傻、或特殊或资源如高添尔夫、温守泉为主诉丙求点，集弱中在客户痕购买别墅吊的主要驱恋动因素上岩，差异性脸并不大，荷唯有智者勺的山丘以宫客户圈层棕为诉求点瞒，野鸭湖府提出了差冷异性比较绞大的纬度存别墅概念艳。二.区域都竞争恒大地产监－金碧天桃下本项目万辉星城项目周睡边超级超大盘有使2个，赢在售的钞为万辉讽星城，覆即将出严售的为眼金碧天馆下。项目名称恒大-金碧天下项目总体规划投资商/开发商恒大鑫源(昆明)置业有限公司地理位置安宁市以东太平开发区总占地面积9500亩总建筑面积38万㎡物业类型别墅、小高层住宅总套数一期约1380户价格洋房3000以上（精装修）别墅7500以上物管费/销售率目前没有售卖使用率/户型面积区间77——206畅销户型/开盘时间预计2008年9月入住时间2009年底绿化率/容积率/建筑密度/停车位/电话/交付标准小高层精装修、别墅物业设施会所、娱乐中心、休闲中心、运动中心、会展中心等周边配套目前没有形成配套推广主题/营销手段/该项目叉位于安诉宁市以汪东太平灵开发区失，处于止以昆明缸市为中脑心的第易二圈层蕉。项目是集鞭酒店、会般议、会展捷、饮食、酸娱乐、运竟动、保健愉与商业于这一体的超粘大型综合狸旅游度假洲居住区。拟规划总延用地面积闻9500符亩，总建犯筑面积约垃320万衣㎡，预计已投资85扁亿元，计袖划8年建眉成。计划每仪年竣工饲并销售申旅游度航假住宅锻38万稍㎡，年缺销售额夹15亿告元以上江。住宅生活绞区体育运莲动区商务休谎闲娱乐逼活动区教育生活申区规划分清析金碧天有下体量杆巨大，组为超级扔大盘，煤开发周跑期较长嚷。其每森年竣工黎近38钞万的旅颠游度假身住宅对替我们项修目构成逢较大威烦胁。高尔夫球场五星级酒店娱乐中心运动中心配套物业配套物业面积白金五星级酒店，总建面197000㎡会议中心，总建面8500㎡会展中心分二期建设总建面100000㎡

饮食中心，总建面10000㎡康检中心，总建面3000㎡娱乐中心，总建面6600㎡运动中心，总建面12700㎡；商业中心，总建面3200㎡18栋高尔夫球场1250亩会馆面积5000㎡青少年游乐场，占地100亩文化教育配套，幼儿园、小学、中学总建面30000㎡

，占地150亩配套分析饮食中心会议中心做为超级坚大盘，金词碧天下的棉配套设计锅十分完善怨，但其建禁设周期也锤较长，因冰此我们有为先发优势伞。项目名称万辉星城总体规划投资商/开发商昆明万辉房地产开发有限公司地理位置昆明市安宁太平新区总占地面积2800亩住宅建筑面积2243587㎡物业类型多层、洋房、叠加、联排及独栋别墅住宅总套数16290户价格多层均价2800元洋房均价3200叠加联排均价5000-7000联排别墅均价9000物管费多层1元、洋房1.5元,别墅2.3元销售率目前推出物业销售35%使用率/户型面积区间60-300㎡畅销户型70-150㎡开盘时间入住时间绿化率38%容积率1.14建筑密度21.4%停车位12475个电付标准毛坏物业设施项目内部有商业街、中学、小学周边配套目胶没有形成配套推广主题200万平米自由之城营销手段户外、电视、车身广告、网络、现场营销、活动营销物业类型单价区间（元/m2）总价区间（万）退台2500

19~32

多层2500

33~41

公寓2500

16~31

独栋11000——联排3500

58~59

宽景3700

75~76

合院3700

62~71

L型3700

77~79

街墅3900

无万辉星叛城一次好开盘价粥格区间房交会期间万子辉星城渣开始进负行价格测试衣，测试均价虫起价为4乞000元吧，认购当金天公布价乐格联排3条500吓元，低于测试贯均价。万辉星城把样板园区彼总盘值共族2.6亿斯，开盘供盘蠢量为1.匪2亿，成交59但00万。本次开盘桶主要以测试市戴场和奠瞧定市场百基础为目的，汗开盘供货调的物业类型宾齐全，大部分物佳业供盘量招在50%箱以上，多派层和公寓嗽的供盘量沫达到10雾0%。退台洋房供盘量尿较大，成交率渴较高，成交金额特占到总成加交金额的萍31%。万辉星城更为全现房忠销售，产槐品线齐全闪，洋房供贴货量较大寒。推盘策蒜略类型供盘量成交量均价套均价（万）供盘值成交盘值总盘值各物业成交率各成交物业占总成交盘值比退台847025002621830523181921034054240083.33%31%多层32272500361142050096360471142050077.14%16%公寓60325002112456975622848124569754.29%1%独栋5011000320211530000423060000.00%0%联排40103500582323880058097003253432025.00%10%宽景1414370075105671861056718758119526100.00%18%合院108370065646599651727971551839280.00%9%L型00370077002778751800街墅13133900709109269910926919619964100.00%15%合计271145

1193890845910995126030559549.51%100%洋房与完创新产会品的销鹿售情况己较好。赚退台洋社房与多柱层洋房罪的成交厚比例分皂别为8低3%、衣77%妄；合院荷别墅成捡交80达%，而街宽景别等墅与街敢墅成交态比例达葱到10腔0%。联排产品顶与创新性睁类别墅单谊价相同，拍导致产品刘没有鲜明百特点，不眯能充分吸狗引客户，体成交比例透为25%失。独栋别迁墅的面瓜积较大隙，单价种、总价详较高，芽所以没雪有成交浅。公寓的屋面积较捉小，功大能性较旺差，成歼交率低浓。各物业斜成交分竭析客户在料购买该寨项目物异业类型裂时，因患其单价哑较低，东主要以划面积较劳大物业筐为主，鬼将其作病为提升堂居住品柱质的第领二居所酒。本次推浙货约9凑90套独栋别河墅联排别墅雄约300宵套，已卖档200多止套洋房约壤600匙套，总体销寺售率8挎0％万辉星甚城于1晚月12毅日再次羽开盘，结销售价盾格依然伙维持上邪次开盘趟价，销刘售情况吊较好。二次开正盘物业类型均价多层2800元/平米洋房3200元/平米叠加联排5000-7000元/平米联排别墅9000元/平米项目名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米）上城名筑48天华苑17.3728.99丽景嘉园12.3219.32西苑馨园4.516.5江东天然居1118.49万辉星城186.67224.36恒大金碧天下633.37320保利安宁项目16.0819.21-28.81总计885.32644.87-654.47目前安宁坦市场开发糕占地面积超885.右32万平讽米，开发貌总建筑面舍积约65字4.47惊万平米，狮整体供应钱量大，市葡场消化力拾不足。市场同质款化竞争激耀烈，如要旬赢得市场亏就要实现飞产品差异彼化，做高脸品质物业锅。竞争环境景总结12006年安宁铲城市的危重新规闪划，小坏城镇发泻展加速淘，市场箩土地放杏量过大号，未来狸几年安国宁房地悠产市场竞盲争激烈匀；从金碧天下和万辉星熊城的推盘谁策略来枪看，房唯地产市珍场已经价进入了现房销宽售时代犹；郊区大盘形成较高瞎威胁，需矩要通过精雅准的推卡盘策略骆回避与咸其正面泳交锋；太平新妻区房地板产发展刘速度迅虚猛，竞低争异常取激烈，产品的差受异化定位胁将决定项歉目的成败半。竞争环肺境总结泪2.报告结哄构第一部稻分宏观环境第二部分竞争第三部分自身用地条捕件景观分临析第四部分客户第五部分定位第六部沾分案例借鉴第七部分产品建筑产品附加第八部进分营销第九部冲分经济测算一.用地羡分析四期用地踢基本情况210M370M362M584M368M用地面积:294.83亩(196553.14平米)最高点高程:2018最低点高程:1949H:69米五期用滤地基本插情况127M47M74M85M580M用地面积:63.79亩(42526.62平米)最高点高程:1980最低点高程:1955H:25米六期用地暂基本情况108M51.5M242M598M52.1M120M80M165M97.5M316MA地块:用地面积:84.37亩(56246.6平米)最高点高程:2000最低点高程:1960H:40米B地块:用地面积:31.05亩(20700.0平米)最高点高程:2043最低点高程:2006H:37米C地块:用地面积:28.54亩(19026.6平米)最高点高程:2035最低点高程:2005H:30米四期用地患剖面分析AA-A剖潮面图I-I缩慧剖面图II-I脑I剖面图IAIIIIII-I剖帆面为横向讽地形断面泪，研究坡区度变化,助判断取景挥及道路布尤局的形式剧.其中,阿1986贤到200兰0高程为剂陡坎,坡烫度变化较脖大。II-I抬I为南北安向剖面，挪研究地势树变化，思命考建筑间椅距影响。A-A剖面为陡坎较集中的区域,平均坡度tg14.5=0.26,H:40地形条件较差。。五期用地普剖面分析I-I剖墨面图I-I次为横向蓄剖面，苏该地块益地势变胶化较小错,地块遭较平整葡,高程效沿湖面秘递减。III-I剖面：平均坡度：tg9=0.16H:20M。六期用久地剖面根分析A地块哈:I-I眉剖面图II-I喘I剖面图I-I剖面：平均坡度：tg8史=0.疤14H=2栋0米II-I哪I剖面：平均坡度侦:tg14岸=0.忌25H=3筐7.5棕米IIIIII。。六期用地障剖面分析B地块扣:I-I剖面：平均坡漫度：tg6.膊8=0骑.12H:3祥7.5鸟ＭI-I骑剖面图I-I惯为纵向肿最长边初剖面，滑研究山炒势变化胞情况。II。六期用地扑剖面分析C地块狐:I-I挡剖面图I-I剖面：平均坡析度：tg1辫8.8颈=0洗.34H:35满MIII-I剖面山浴势变化柳较大,镇坡度较变陡,傍超出车烫辆上行衫最大坡殖度,车浑辆通行黎困难,选地形条皱件较差崭。。四期用地话进入性分女析大坝三期四期用竭地与四期搜地块相疾接的部朗分有大折坝及西赏山别墅串三期地抹块，其锦余为林允地．大坝方向使禁止机动奖车辆通行妹，车行进格入性差．结论：妹四期用岸地的进据入性考舍虑利用廉与西山售别墅三矛期道路跪的关系鼓，连接竭进入四赌期地块迷．一期二期五期用地此进入性分承析与五期地窝块相接的星部分有大群坝及西山键别墅一期片地块，其知余为临水川林地．大坝方向域禁止机动伤车辆通行归，车行进淋入性差．结论：旗五期用盯地的进抢入性考舱虑利用集与西山策别墅一爽期道路云的关系庸，连接弓进入五愉期地块尤．五期用地大坝水库一期六期用地稻进入性分津析用地A用地Ｂ用地Ｃ林地林地小水库大水库198惯5高程196混2高程1950高程1965高程1989高程201躺8高程203均2高程2005高程A:1垂24MB:98丈MC:10婆2MD:25班7ME:1服42MA段高静差15帜米,坡度t绝g6.猛8=猾0.1跟2.B段高不差4米凯,坡度tg蝇2.3=姓0.04C段高掏差33把米,坡度tg殃18=0肆.32D段高抛差70激米,坡度t羡g15炉=0.冰27E段高窃差43制米,坡度tg则16.7困=0.3结论：除突A,B段应外,其余覆坡度较大摘,车辆通挠行困难.地块边界棋高程地块间眉最低点泽高程。。。。。二.景观淡分析项目资源芝：大面积村山体/一说座水库/划保护性开各发项目位置滇池片区周箩边山水驴资源丰厦富，紧邻西山内国家森林零公园，地丘块旁有一算座水库及竟大面积湿且地，森林梁资源丰富墨。西山国原家森林醉公园项目地块狱以山峦和稻谷地为主塌，地形地猪貌丰富，爷植被茂盛围，空气良骆好；有水工库一座；腰内部有少愈量坟墓。项目地块美森林茂密叠，主要以杨山峦和坡收地为主；地块优势晴分析：地块内部甘起伏的坡贝地地形，妖适合高端售山地别墅况的建设，贼依山而建妻可相应降吵低建设成都本。地块总体原落差明显滥，同时森昼林覆盖茂怠密，具备峰优良的山甜景资源。有一定赵的自然哨水资源混。地块现状景观价脾值分析ⅣⅤⅢⅡⅠ地块Ⅰ补东侧及及南侧有丽山景，杂北侧有网水景，戏西侧为邻万辉星施城及西视山别墅惯三期；地块Ⅱ东誓侧有大面劲积水域及造山景，西僵侧为戒毒关所及油库归；地块Ⅲ东旦侧及北侧伙山景，南轻侧及西侧缎大面积水志景；地块Ⅳ抹由于地瞧势较高伐，视野彼非常开屑阔，四音面山景会，一面柳水景；地块Ⅴ惕地势较婶高，四梯面山景垫，西南补侧可远篮观水景艺。地块景观搭资源优势秀明显，其妄中Ⅱ和Ⅲ听优势较大工。.报告结构第一部分宏观环境第二部孔分竞争第三部分自身用地条件景观分伴析第四部分客户第五部愈分定位第六部分案例借稿鉴第七部米分产品建筑产品附缴加第八部滨分营销第九部付分经济测算滇池板块项目名称物业类型客户群海韵枫丹独栋别墅双拼别墅医疗、制造业老板，资产在2000万左右的娱乐界成功人士、少量政府官员。滇池卫城联排别墅双拼别墅叠加别墅洋房煤矿老板居多、娱乐明星居多、省外营销推广公司的老板滇池南郡独栋别墅双拼别墅联排别墅叠加别墅（4层，每2层一户）公司白领高收入人群、私企煤矿、重金属矿老板40-60岁滇池时光独栋别墅双拼别墅联排别墅餐饮、娱乐界40-60岁商人、公检法政府公务员滇池高尔夫独栋别墅多层公寓70%本地大型企业老板、经理人，喜欢高尔夫，外省外籍人士较多列侬溪谷联排别墅城市中高收入者律师、财务等职业，昆明省内客户居多地州餐饮老板，也有少量省外投资者，知识层次较高人群莱濛别墅独栋别墅南市区烟、酒等副食品供应商，策划代理企业老板香槟小镇联排别墅景观洋房职业经理人、司法部门政府官员、公务员、极少墅独栋别墅叠加别墅联排别墅双拼别墅未开盘客户分析世博板烛块客户分边析项目名称物业类型客户群世博生态城独栋别墅联排别墅私营企业主公园道一号联排别墅叠加别墅（仅有六套）私营企业主高天流云独栋别墅（57套）每套户型不相同政府高级公务员，私营企业主，上市公司CEO，矿老板茉莉唐朝未定未开盘百大博园世家独栋别墅联排别墅医疗、制造业老板晨曦街洋房叠加别墅联排别墅双拼别墅多层建筑行业老板、果林湖犹板块客户分析项目名称物业类型客户群岭东紫郡独栋别墅双拼别墅联排别墅港、澳、台在昆明做餐饮、旅游生意的人居住，资产在2000万左右的娱乐界成功人士、少量政府官员，昆明地区农业厅等公务员，及收入较高的白领，或高层管理人员。世林国际别墅联排别墅双拼别墅独栋别墅广东、港、澳、台在昆明做服装、装饰材料生意的老板，在昆明从事高新技术软件开发的高管人群，省外营销推广公司的老板。西亚山庄独栋别墅50%候鸟置业群购买夏冬自己居住，其他时间交由物业公司管理或出租，50%昆明本地人。昆明购吨买别墅把客户总崖体特征相对于另一线城桑市公务陆员低调某的生活矛方式有段所不同算，昆明消购买别暮墅的客德户有相煤当大的沸一部分避为公务柱员；特征三高尔夫蛾别墅的崇客户以聪外省市逃酷爱高棉尔夫运梯动的人乡丰士为主葛；特征二特征一主要客彩户为大粪型企业嘴老总，冲矿主及愧政府高循级公务酿员；从昆明别衣墅的入住辅率情况看监，购买昆信明别墅的拴人群中，幼投资客占霜相当比例丝式。特征四.报告结构第一部彼分宏观环自境第二部毛分竞争第三部侮分自身用地条泛件景观分析第四部陕分客户第五部分定位第六部分案例借鉴第七部阵分产品建筑产品附加第八部分营销第九部姨分经济测胖算云南将摄成为东帮盟的桥鸭头堡，年昆明将任成为东样南亚的思休闲度帜假中心鸟，太平酒奥林匹粉克小镇睛将成为骑新兴高据端旅游欧区域。四大支绵撑点：中国在东绩南亚的经拼济地位；云南是东冬盟的桥头序堡；昆明良番好的气森候，丰起富的旅剑游资源嫁；太平镇确减定为60跌个旅游小影镇之一。定位的背己景一第三富人虎区西山独献有的自讯然资源策，太平脂新区特告有的地染理位置丛以及太泰平新区陕奥林匹腿克小镇泽的确定倍，都使臭该区域帖拥有了菜富人区锣的基本雅特征，葡随着西竹山别墅轨产品升该级，万授辉星城衣项目的谎逐渐成东熟以及绑金碧天片下的休场闲度假苹社区的投定位，阴太平已悬经初步狗形成昆霸明第三亮富人区秩的雏形贪，未来乎随着区贞域产品介的整体姑升级，声该区域蝇必将成钥为云南站乃至东音南亚的忍富人休敌闲度假毙乐园。定位的背耀景二太平第三富人究区世博第二富升人区滇池第一富怪人区定位的背择景三项目所在垂地优美的为山水资源形象定最位一世界顶级帐会所水生态匆活别墅湾区富外贵生活法权时克代豪宅东南亚层的峰阶层总排部-笼-中国昆晃明.半山誉湖景度假弊天堂定位的侨支撑点量在哪里汁？[湖滨湾盖区生活是盘？]从中东的拥石油富豪粉到硅谷的灾科技新贵猛再到好莱急坞的国际亏明星，滨签海湾区从医来都是他伞们的最爱伟。把时间眠花费在尖海滨步被道、游察船码头旗、有些茄成就感畏的海钓钳，或者卡干脆邀冷请朋友息们在自讲己的高罗尔夫球辱场挥杆矩，亦可庄以在自钳家湿地寒公园领户略各种隆珍惜鸟墙类以及馒享受私鸭家滨海魂浴场…怀…抛开繁特喧的城薯市，似澡乎仅仅沃一山之常外的湾瞒区世界葡，宁静毫的海、便私密的称领地和欠同样悠讽闲的住厚者；自由的忽心境，樱湾区生延活尤如倒悠长假抬期（L待ong波va灯cat太ion悄),酬在这个照剑拔弩医张的时龄代，因身为有了旗湾区物学业，你脖才可以套换一种际方式生鞋活，换针一种观充念生活鄙。湾区生活吓，一种慢泊城（SL圣OWC胸ITY）隙文化，承比载“在家歉度假”的亦理念，迅腊速被世界支富豪认同伯并流行于巾国际。湾区生疗活是：——世贪界级的润居住潮押流——国侵际化生稍活典范——CE做O们反思卫中的向往——湾区邀的自由与嗽独立——有闲易阶层的特检权——尊含贵的全笨新演绎——最湖佳商务店度假生愧活国际顶级湾区物业浅水湾螺的秀丽术景色,撕使它成衫为港岛横著名的足高级住衣宅区之兽一,区框内遍布挠豪华住毕宅,其则中包括味香港巨斥商李嘉探诚、包民玉刚的止豪华私左宅。这雕些依山奥傍水的切建筑,磨构成了膛浅水湾辽独特的比景区,牵令人流沃连忘返惭。香港浅水何湾霍克湾区在位于北岛团中东部地缎区，这里贿气候温和膀，面临浩附瀚的太平正洋。霍克霉湾区地势户险要，风吗光明媚，票盛产葡萄织，有许多紫历史悠久威的葡萄园拔。霍克曲湾区的内抬皮尔和哈栋斯丁斯有雾“双子城悲”之称。模以现代的驼Art坝Deco百风格重建麦，游客可同以漫步在松内皮尔的伪Art祸Deco膜大道上，衰欣赏世界搭闻名的独己特建筑风季格及艺术满文化。峡湾国家瞧公园--件号称“世匙界第八大毕奇观”，僻公园内湖烛光山色，踩自然恬静取。蒂阿疮瑙萤火虫煌洞--奇证幻幽深的责溶洞内生欧长着许多住萤火虫，埋犹如繁星伞点点。沫奇异岛-磨-斯图尔廊特岛人迹招罕至，有原如世外桃露源，岛上物有野生的盾奇异岛栖较息，海岸谣风光明媚撕。新西兰霍俯克湾区双海湾妹就像它扩的名字盘一样原置来是由混KEL潜TIE迈海湾和半BLA司CKB者URN辩海湾组湖成的，届dou雨ble膊ba粱y双湾电豪宅，喷豪宅沿温途海湾另也是风舅景如画买。那里肆的建筑烟充满了顷地中海都城镇的旧气氛。贴在双水引湾鸟瞰僻悉尼全膀景，悉苦尼城内名多为中征世纪的毒古建筑拳，在双鉴水湾看录悉尼，决见到的廊是一个符风光秀图丽的海册滨城市与，城内柱城外建除筑风格歌迥异，学或许这下正是澳突大利亚躁多元文腹化的象蛇征。●双水馆湾（DOU叫BLE拘BAY）●玫瑰湾（ROS和EBA还Y）悉尼双水湾座落于洗小小半回岛上面勒临蔚蓝貌大西洋标海滨的欲Sea饥Po炎int借是开普志敦的高倾级住宅与区,从咱Sea鼻Po工int烦到Cl进ift变on之碧间的美吨丽海滨旁公路旁昨，坐落纹着众多展古典的薯维多利卫亚式建象筑、各稍种欧式妥别墅和批现代化哄住宅楼锁。查尔镇斯王子璃和天皇伴巨星麦疯克尔.咽杰克逊好的别墅联也在其弱中。这魔里是最废能代表沟开普敦敏美丽和挺魅力，位也是开姐普敦房厨产最昂睁贵的地谎方。开普敦湾叫区物业案名定位四期案阶名：西迎山世家五期案名容：森林原门墅六期案价名：西杜山峰境四期六期五期建筑风税格定位蜡—四期现代风格特征：主张“询形式追味随功能桐”。反对过派多的装拉饰，并哀主张抛萍开历史帆上已有刺的风格突和式样热，充分鼓使用现周代的材顷料和构趋筑技术隔创造符烧合现代挪特征的则建筑作张品。现代主墨义建筑葡多采用街简单的休几何形续体为构持图元素螺，以不少对称布冒局，自底由灵活己，设计钱中追求警非对称樱的、动小态的空注间。代表楼盘架：万科17冬英里现代、简泛洁、体块爽感强成功案例哑：万科1陕7英里同德极少侦墅建筑风格槽定位—五夜期欧式庄园释木屋11栋端单独设编计的木鸽质庄园蜓式别墅衬。建筑风绳格定位负—六期欧式古堡11座剂建筑风艰格各异咸的古堡邮式别墅产品定位进——建筑愁类别及户略型面积定挺位四期150平纺米度假型复小独栋、登400平裂米舒适型未豪华独栋五期600懒平米庄引园型超匙低密度岂独栋六期800平还米企业会弹馆型定制鹿式别墅超低密辉度庄园昏式纯独孤栋别墅功能定咐位功能定位企业查会湾馆居住萍功通能度假象功争能.报告结构第一部分宏观环境第二部分竞争第三部分自身用地条件景观分旺析第四部分客户第五部分定位第六部分案例借曲鉴第七部沟分产品建筑产品附捉加第八部症分营销第九部骡分经济测扛算长城脚晴下的公似社长城脚佣下的公搅社“小长城脚巩下的公捉社”是钳由SO伪HO中半国有限努公司携证亚洲地共区的１酷２位著少名建筑晶师设计轨建造的胡私人住窗宅性质逆的当代独建筑博屯物馆。融这个项沙目旨在其激发和项鼓励建兼筑师的度创造性虚，并以快此影响舒亚洲新补一代的姨建筑师脚、开发承商和消像费者。磁威尼斯警建筑双墙年展获肯奖2圈002贞年9月逗，长城淘脚下的削公社应脸邀参加缴威尼斯悲建筑双勉年展，渡成为有根史以来鞋第一个锅受邀请坟参加威托尼斯双肚年展的乡丰中国建野筑作品乏，而携框该作品李来参展酒的张欣秧也因其岗在本项惨目中的烈特殊贡朱献被破浓例授予负“建筑统艺术推世动大奖舌”。手提箱长城脚解下的公阀社手提箱设左计构思：坚固平边纷的箱匣，洲可供外出稼旅行时，赶用来放置组个人物品笼等。建筑否物，特指功供家庭生熟活的场所必--解读逝家居生活撤的情趣机芽制。抱持着盖对典型端住宅形性象的怀爱疑，本押案企图损重新思牲索亲密假感、隐柄私性、呈自发性需与弹性害的本质省。以无挠限想像毁及感官个愉悦面扎为原则糊，提出吐一件满脉足最大江弹性空栏间要求答的简单奴设计。这个住宅物的主要概凑念是阶层业的叠置。鸣底层的机众能如同一默盅供给家鞠庭基本配误备与服务锹的容器，笋同时含括违收纳功能碧。隔间隐璃匿在楼板胖地景中，膨升起的同醋时也先指茄引了通往盘下层空间腰的门径。衔上层空间辜设置一排抓可随意升勇降的遮帘盖，形成室阳内的次隔淹间系统。挪同样的手悠法也出现扇在立面上穗，建物的馋外壳以垂怖直层板组纠织层理。递外层是一爱整圈全高拴的双面玻屈璃折叠门台，内层则尺由帘栅组朽成开口矩启阵。抽象籍的立面纹泛样源于使伶用者导向趋的操作逻眼辑。两者杰共同地塑象造中介层饲。中间层是悬一个供住哗居、活动怜或通行的笼重生的杰肉出的主楼外层。配合并外壳的活吨动元件及览非阶级式岛的配置，管空间可根卷据活动性大质、住民乌数量、及熔个人对封队闭性与隐起私感的重碗视程度，缝轻易地被范改变。除贴了必需的矛基本元件眯外，其他匹隔间皆可截遁没于空辈间之外。那根据使用情者的特定浪需求，一段个变化的配量体可以受不费力地踪蝶从开放空悄间滑行到罚其他房间区之中。这栋住宅撇位于Sh偷uiGu坡an的N通ango乐u谷中，证基地朝北紧骤降，相痛对地使北疫侧暴露。旷该地属大才陆温带型辫气候，为蝴了一揽万舒里长城盛找景并享有撕最大的日非光照射，慰本建筑采瞧南北走向跌。也因此有让住宅中扇的每个重戒要空间，锄得以坐拥桥长城美景艰。选择权钉是奢华的文必备条件评之一。因帽此住宅提俘供多处同唯等重要的屠出入口，桌而房间则填以个别的荡舒适感为世考量，刻距意区分。地板的呆形式可咳以让人赤即刻联骆联想到悔华丽巡妄航艇的准内部，拉在轻松染方便的柿原则下闹，充气妖式家具剖为主要淡配备，系与中层谎相同，乔利用隔任间即得询以解决庆大部分蛙需求，住而藉此矿减少家义具的数甲量。此持外，家衫具配合万建筑可骗调性的寇特色，蛮也都有裹可活动窑的功能啦，仅使爸在建筑过内部扮筒演积极胸的角色捎。建筑师：爆香港张智趴强(建斯筑面积3民47m队2，4清间卧室)俱乐部设脉计构思：将景观的城概念从它炒原本与土奴地严苛的高关联中解沸放，并且末将之放在伴传统都市舍风格中解粗读，可能班开启探索然超越科学防疆界的现分存特质的肤机会。心中涌上源一阵对本北案的执行膀将可能将李是人类无浑理意志的秘感慨。甚挎至是一些辨平房的遗勉迹都像是友被伟大的吹自然击倒期而毁坏。衬我兴奋地克思考该如洲何在此作加设计。从至基地勘查柴回来后，韵首先想到挠说自然元撤素应该被饮保留，如饲石、树木贼，甚至是惜一些既存康的人造物杯也是。考虑基疯地以及虽其估据麻斜坡所同需的最员体，考浩虑量体疗该被切关分数个诸个别的郑部分以钱优先设贝计虚空瓦间。这绞是与自咏然沟通忍最好的裙方式，围室内外蚂与虚体愧实体空杠间。被稼分割的贫最体将欠会融入贱环境与拉其经房料屋当中饰。建筑雪做为景城观元素败是这个携设计的闻用意，企它容纳墓了相异趋的文化竭与不同结的机能字。所以在盘这里建凤筑并不蚂是视觉怨的表现慈而是一萍个不同算背景的椒人们可而以与彼昏此以及妄自然会喉面沟通坟的场所洒。现有伴的自然漫与人造轨建筑以碑及人们驱共同创集造新的阳景观。源我称之艺为"文汇化地景迫"。长城脚下城的公社俱乐部建筑师堆：韩国轨承孝相响，可帝容纳1咽50人携就餐。双兄弟长城脚惨下的公妄社双兄弟傲设计构泽思：在许多舞传统中君国绘画影中描绘撇的地景孝存在着骡自然与漫人造之猎间模棱尺两可，班这形成杆了本案寸的出发者点，它术位于水究关山坡店上，并凭以著名见的人造始物－长育城为邻野，令人茎生畏的生基地因快其位置案而有所洲启发。住宅设刺计得与抓所处的哭自然涵抵构密切蒸的结合酷。当地雀的石材纸作为主耽要材料桶之一。觉住宅的生量体是砖以一个己较大的花建筑物档与一个联罗小的卵附件小质心的配夸置于山湖谷的基锄地当中搂，两者取者是L窜字形，狮这有助疤于前述刊的结合底。厨房应与餐饮梳空间在覆小量体附内位于斤北侧的所陡崖边龟，并且谷主建筑紫成45高度角。这两个母建筑和喇北边的月悬崖包贺被一个棕称得上主安静的骑庭园，算在住宅朋中形成简一个隐健密亲密感的区域李。阶梯删状的木饿头平台徐像爬行束动物一炸般爬过嚼这个庭炕院，绕咬建筑一饰圈而后跪延伸到袍地景中劝。连结营山谷与申房子的毙小径提谁供了休贸息与冥齐想的场偿所。并售不像普月通庭园脑围闭的者模式，惕它在各司个方向钻都有特犹殊的开昏口穿透雕，让虽奏然是置端于内部疮的庭园痰也可以肿一直与扯外部有次视觉上简的连接番。这是键本案形肚成其纹途理，与财自然环漂境共事归肯借景披的一个胞描述。建筑师：投陈家毅加(477竿m2，薪4间卧室唱)竹屋长城脚下婶的公社竹屋设自计构思伏：我们的冠第一个难目标是曾从长城锋的礼俗木中学习思，我们恭时常受冰长城从仍未是孤暖立物体查的事实怕吸引。泳它绵延鸭不断着狂波浪起落伏山脊退的特质缘瑞是吸引偏我们性唯抩。对孕我们而条言它是族对有在爬环境中茶自我孤车立倾向医的建筑采常例型禽式的评街伦。所括以我们效的目的洪是企图迹将长城差的此种陆特质运团用到居穴住行为须上。这呼样一来龟房子被段称作"驴墙"而玻非"房救屋"。至于材税料，既否然它在制中国与格日本文染化中具兽有独特撒涵养，症我们仅暮可能使细用竹子圆。视竹