保障性住房建设项目可行性研究报告

目录目录TOC\t"章名,1,节名,2"第一章总论 11.1项目背景 11.2项目概况 2第二章项目背景及建设必要性 52.1项目建设背景 52.2项目建设的必要性 11第三章市场分析 143.1投资环境分析 143.2##市房地产市场分析 193.3居民购买承受度分析 21第四章场址选择 234.1地址所在位置现状 234.2场址建设条件 23第五章建设用地分析 26第六章建筑方案 276.1建筑设计指导思想与原则 276.2总体规划方案 286.3建筑方案 32第七章节能节水 407.1节能原则 407.2设计依据 407.3节能措施 417.4节水措施 42第八章环境影响评价 448.1环境质量标准 448.2项目对环境的影响 448.3环境保护措施 478.4环境影响综合评价 49第九章劳动安全、卫生与消防 509.1安全卫生危害因素分析 509.2劳动安全设施及措施 509.3消防 51第十章组织机构与项目管理 5510.1组织机构 5510.2项目组织管理 5510.3开发模式及管理制度 56第十一章招标方案 6011.1招标范围及招标组织形式 6011.2招标方案 6011.3评标办法 63四、招标备案 64第十二章项目实施进度 6512.1建设工期 6512.2项目实施进度安排 65第十三章投资估算 6813.1项目总投资估算 6813.2投资计划 7113.3资金筹措 71第十四章财务评价 7314.1销售收入估算 7314.2销售税金及附加估算 7414.3土地增值税估算 7514.4利润与所得税估算 7514.5现金流量分析 7614.6项目效益指标 7714.7偿还能力分析 7714.8盈亏平衡分析 7814.9财务评价结论 79第十五章社会评价 8115.1项目对社会的影响分析 8115.2项目与所在地区互适性分析 82第十六章研究结论与建议 8416.1研究结论 8416.2建议 84第1页第一章总论1.1项目背景1、项目名称保障性住房项目2、项目建设单位概况单位名称：##公司成立时间：##*年**月代定代表人：##公司地址：##开发资质：叁级经营范围：房地产开发、商品房销售；房屋修缮、物业管理；建筑材料经销。3、可行性研究报告编制依据《##城市总体规划》（2010-2020年）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）；《廉租住房保障办法》（国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局联合签署，于2007年12月1日实施）；《经济适用住房管理办法》(中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月19日联合发布)；《##省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》；##省人民政府《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；##省实施《经济适用住房管理办法》细则；《##市城镇低收入家庭廉租住房管理实施试行办法》；《进一步加快推进住房保障工作的通知》；有关各专业的国家设计规范；项目建设单位提供的有关资料。1.2项目概况1、拟建地点项目建设地点位于##。用地范围：北起##道路红线，南至自有用地界限。东起##路道路红线，西至自有用地界线。2、建设规模与目标本项目规划总用地119746.73㎡，其中代征路20053.83㎡，净用地面积99692.90㎡。总建筑面积210787.98㎡。主要技术经济指标如下：总用地面积：119746.73㎡净用地面积：99692.90㎡总建筑面积：21087.98㎡其中：经济适用房多层91856.28㎡高层35264.00㎡廉租房多层33180.00㎡商业建筑面积17632.00㎡综合楼及裙房建筑面积 18302.00幼儿园建筑面积957.00物管用房建筑面积419.00容积率：2.00绿化率：30.30%建筑密度：29.70%3、投资总额及资金筹措本项目总投资为43936.40万元。资金来源为自有资金投入14000万元，占总投资的32%；申请金额机构贷款8000.00万元，占总投资的18%；预售房款销售收入转入21936.40万元，占总投资的50%。4、主要经济指标本项目建成后，预计可实现销售收入47619.72万元，上缴税金及附加2728.61万元，销售净收入44414.92万元。利润总额478.52万元，所得税119.63万元，净利润358.89万元。本项目预计总投资利润率1.09%，销售收入利税率6.73%，销售收入利润率1.00%。项目投资回收期2.98年。详见下表：项目主要经济指标表序号项目指标单位备注1项目投入总资金43936.40万元2销售收入47619.72万元3销售净收入44414.92万元4经营税金及附加2728.61万元5利润总额478.52万元6所得税119.63万元7税后利润358.89万元8总投资利税率7.30%9总投资利润率1.09%10总投资净利润率0.82%11销售收入利税率6.73%12销售收入利润率1.00%13销售收入净利润率0.75%14净现金流量358.89万元税后478.52万元税前15投资回收期2.98年5、结论本项目的建设是落实中省“扩内需、保增长、调结构、惠民生”决策部署的重要举措，是党和政府解决**市中低收入家庭住房条件的惠民工程，有着良好的经济、社会和环境效益。本项目的建设是必要和迫切的。

第二章项目背景及建设必要性2.1项目建设背景1、廉租房的概念廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。2、经济适用房的概念经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。3、国家政策分析（1）为解决城市低收入家庭住房困难国务院提出若干意见住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。实施住房保障制度，解决低收入家庭住房困难是改善民生问题的重要内容。解决低收入家庭的住房问题，是建设和谐社会的重要内容，是落实科学发展观和以人为本的重要举措。2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）（以下简称“意见”），《意见》提出了住房保障制度目标和框架。《意见》要求以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。①要健全城市廉租住房制度。新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构；城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力；采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应；地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。②要改进和规范经济适用住房制度。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，经济适用住房建筑面积控制在60平方米以下，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。③确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。④完善配套政策和工作机制。廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金；廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应；鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金；政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；对经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应在土地供应计划中予以优先安排，在申报年度用地指标时单独列出；社会机构投资经济适用住房建设，可同时给予相关的政策支持。（2）廉租住房保障办法为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，经发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局联合签署《廉租住房保障办法》，并于2007年12月1日起实施。《办法》中规定了廉租住房的供应对象，保障方式、保障资金及房屋来源，建筑面积、使用功能以及环保、节能的设计要求。廉租住房保障方式：实行货币补贴和实物配租等相结合。廉租住房保障的资金来源：年度财政预算安排的廉租住房保障资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠及其他方式筹集的资金。《办法》中规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应；廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金；对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。（3）经济适用房管理办法2007年12月1日新的《办法》是根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）的文件精神进行修订的，其目的也主要是为了解决低收入家庭的住房困难问题。新修订的《办法》规定了经济适用房的供应对象、销售管理办法，产权形式，建筑面积、使用功能以及环保、节能的设计要求，开发企业的利润。明确了经济适用住房建设项目享有的各项优惠政策：一是经济适用住房建设用地以划拨方式供应，建设用地应纳入当地年度土地供应计划，并在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应；二是经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房项目外部基础设施建设费用，由政府负担；三是经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。新《办法》所规定的各项优惠政策，其目的主要是为了降低建设经济适用房的成本，在允许开发商获得一定利润的同时，最大限度的降低城市低收入家庭的经济负担，其根本目的是为了解决城市低收入家庭住房困难的问题。4、地方政策分析（1）##省政策分析近年来，##省各级政府高度重视并大力推进城市低收入家庭住房保障工作，初步建立起了以廉租住房制度为重点、包含经济适用住房和其他多种方式的政策体系，在解决低收入家庭住房困难方面取得了初步成效。为切实解决##省城市低收入家庭的住房困难问题，2007年5月，##省人民政府发布《##省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》（*政发[2007]16号）。11月，发布了《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（*政发[2007]62号）。（2）##市政策分析为建立和完善##市城镇廉租住房制度，保障城镇低收入家庭的基本住房需要，根据《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，《##省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》，##市人民政府于2007年10月出台了《##市城镇低收入家庭廉租住房管理实施试行办法》。该《办法》中明确了##市城镇低收入家庭廉租住房的保障方法、资金来源，建设标准以及相关优惠政策：政府新建的廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，行政事业性收费一律免收，按规定给予税收优惠。根据建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合印发的《经济适用住房管理办法》和《##省实施〈经济适用住房管理办法〉细则》及有关规定，2006年1月##市人民政府出台了《##市经济适用住房管理实施办法》，《办法》中规定，经济适用住房的套型和建筑面积，应坚持以中小套型为主，中套住房建筑面积控制在80平方米左右，小套住房建筑面积控制在60平方米左右。《办法》中明确经济适用住房经济适用住房建设项目享有的各项优惠政策：经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划，并按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，合理布局，依法实行行政划拨方式供应；经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，原则上由政府负担；经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。2010年6月，为有效解决城镇中低收入家庭住房困难，促进社会和谐稳定，##市人民政府出台了《进一步加快推进住房保障工作的通知》（汉政发[2010]17号）。《通知》在贯彻落实中、省政府的基础上进一步规定：保障性住房建设用地一律实行行政划拨方式供应；廉租住房和经济适用住房均免征城市建设配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，经济适用住房的服务性收费减半收取。为进一步贯彻落实中省“扩内需，保增长，调结构，惠民生”决策部署，加快##市城镇居民住房保障制度建设步伐，2010年6月，##市发展和改革委员会、城乡建设管理局、国土资源局联合制定2010年第二批经济适用住房建设计划。其中##政府保障性住房项目总建设面积22万㎡，总套数2750套，计划投资39600万元。本项目的建设是对**区保障性住房的重要补充。综上所述，本项目有着良好的政策背景。2.2项目建设的必要性1、是坚持以人为本、全面建设小康社会的需要党的十六届四中全会提出了构建和谐社会的要求，要按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业，促进社会和谐发展。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设廉租住房和经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措。2、是政府维护人民群众切身利益的需要本项目的建设是##市政府关注民生、以人为本、执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事、履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心的问题，最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着##市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大人民群众的居住条件、居住环境有了较大的改善，由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题不可能完全依靠市场去解决，因此，建立包括经济适用房在内住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房要求，既关系到中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐社会具有重要的现实意义。本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用房和廉租房，有步骤地解决##市中低收入家庭住房困难为原则，是保证社会的和谐稳定、建设小康社会的利民之举。3、是满足中低收入家庭住房需求，改善居住条件的迫切需要住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。截止2009年底，##市城镇居民人均可支配收入12562元，人均居住建筑面积29.5平方米。随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭的住房问题日益凸显。因此，按照##市的实际情况，加强保障性住房的建设，确保中低价位、中小户型住房以及廉租住房的有效供应已是十分紧迫的任务。4、是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措随着##市城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，市区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。2009年底，家庭人均住房建筑面积低于15㎡的住房困难家庭占城区家庭总户数的6%。其中的大部分家庭，人均住房建筑面积在10平方米以下，住房拥挤，条件较差，有一部分家庭不得不在外租住房屋，增加了经济负担，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。本项目的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户入住后，将带来开发区人气的增加，带动第三产业的发展，相对来说就业机会也会增多，生活条件有望进一步改善，将获得更广阔的生存和发展空间。5、是改善##市城市面貌、提高城市形象的需要近年来，##市政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区的建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升。在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进##市发展的作用十分明显。本项目的建设并投入使用，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，将大大改善了##市城市居住环境，提升##市人居水平，使城市面貌焕然一新。对于促进##市的发展具有十分积极的意义。第三章市场分析3.1投资环境分析1、##市经济环境分析（1）##市全市地区生产总值分析可以看出，**的经济发展速度逐年增大，经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。（2）##市全市固定资产投资分析从2005～2009年##市房地产投资和开发形势看，房地产投资额逐年上升，由于受2008年经济危机影响，房地产市场出现了放缓的现象；与此同时，房地产竣工面积也呈现出放缓发展之势，发展势头减慢，但是随着国家一揽子经济政策的刺激，2009年**房地产目前已显示出复苏的迹象，房地产的投资势头进一步加大，居民对住房的需求也在不断增加，表明房地产需求市场也呈现出上升的趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了房地产市场在整个固定资产投资中的重要性。以上数据说明，##市的房地产市场目前正处于刚起步后的上升期，其发展前景十分广阔。2、社会文化分析（1）##市概况##市位于##省西南部，北依秦岭，南屏巴山，西出甘陇，东控荆襄，汉江横贯，辖10县1区和1个省级经济开发区，面积2.72万平方公里。##市物华天宝、人杰地灵，生物、矿产、水资源十分丰富，常年气候湿润，属最适宜人类居住生活的地方。2006年被中央电视台评为“中国最佳历史文化魅力城市”。随着改革开放，##市的经济建设和城市建设有了飞速发展，正在努力打造成为一座综合配套、功能完善、现代化的中型城市，**将成为西安的后花园。##市处于天水——关中经济圈和成渝经济带的战略要冲，是连接两个经济圈的区域性枢纽城市。随着京昆高速的通车，以及建设中的十天高速和计划建设的宝巴高速、西成高铁等工程的建成，**其优越的地理位置将进一步凸显。（2）##市人口情况分析 ①人口数量分析2005～2009年全市人口统计年份城市总人口（万人）非农业人口（万人）非农业人口所占比重2005年376.5673.4519.51%2006年378.1774.5419.71%2007年379.3674.8119.72%2008年380.1475.5619.88%2009年381.5576.7120.10%##市总人口增长缓慢，城市化水平总体来说不高，非农业人口仅20%左右，但非农业人口占总人口比重逐年递增，说明城市化进程仍然取得一定进展。##市政府目前正在实施的大规模旧城改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动**城市化水平迅速提高，带来城镇人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产业行业带来了难得的发展机会。②城市居民收入状况分析城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从2005—2009年，**城镇居民可支配收入呈现稳步增长趋势，且2009年增幅较大，增幅为23.7%。3、相关规划要求西汉高速公路的建成通车，**桥闸工程的建成以及飞机场的搬迁，将会对汉江北岸的城镇及生产力布局产生重大影响。随着西汉高速公路、桥闸工程、益州路等一批重大项目的建设，本项目建设地成为投资理想地的优势逐步显现，将会吸引大量资本和人才、技术的流入，为市域经济的发展注入活力。因此，本项目开发建设符合##市“一江两岸”的规划要求及##市城市的发展方向。4、经济和政策环境对**房地产市场的影响在国家西部大开发的大背景下，##市正努力改善各种城市基础设施，力图创造一个更加良好的投资环境。投资环境的改善，必将吸引更多的外来投资，带动本地房地产市场的需求。对内、外交通改善：为配合新的城市定位，##市实施了大规模的旧城改造和新城区的开发，其中最重要的是“西汉高速公路”、“天汉大道”工程。西汉（西安—**）高速公路将西安到**的地面通行时间由目前的10个小时以上缩短为3个小时左右，交通的便利吸引了很多的外地人来**旅游和定居。“十天高速公路”、“宝巴高速公路”、“西成高速铁路”建成后，将进一步扩大**的影响力，增强**的吸引力，为**的房地产市场提供了发展机遇。城市基础设施建设：桥闸工程（“一江两岸”规划的控制性工程）、石马立交桥（天汉大道的重要组成部分）、拜将坛、饮马池、滨江绿化带、城市道路改造以及旧城改造力度的加大，使城市面貌焕然一新，大大改善了投资环境，更加有利于房地产市场的发展。3.2##市房地产市场分析1、##市房地产市场概况分析##市自改革开放以来，在##市政府的带领下，经过**人民的努力，城市面貌经已发生了巨大的变化，人们生活环境得到极大改善，这些变化主要得益于房地产业的快速发展。“九五”以来，**就一直着手房改工作，全市共有800多个单位的7万多名职工参与了标准价及成本价出售公有住房工作，出售公有住房面积总计达到400余万平方米，占可出售公有住房的95%，并将回收的2亿多元用于支持住房建设和职工购房开支。同时，##市不断摸索住房货币化道路，并为全市住房分配货币化方案打下了良好的基础。近年来，随着国家西部大开发战略的实施，省、市对基础设施建设投入力度逐步加大，##市城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局，提出了“开放兴市，工业强市，农业稳市”的战略方针，对外招商引资的力度进一步加强，城市经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着**经济的发展，城市人口将不断增长，预计到2015年将达到60万，人口增长近3倍，由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。在房地产市场形势一片看好的下，全市开发企业也呈现同步增长，截至目前，##市纳入统计的房地产开发企业已达180余家，房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展，建材、装饰等行业也因此拓宽了发展空间。2、**房地产市场宏观分析整体**房地产及区域市场有如下表现：（1）宏观经济形势较好，**近年来的经济发展速度十分猛烈，市民生活水平不断攀升。##市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。（2）**房地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，**房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循“国六条”。（3）**房地产市场主流产品呈现以市中心和一江两岸区域为中心，由高向低的分布特点：主要项目密集分布在老城区内及江边；从##市城中、东、西、南、北及高新区的分布看，以城中、江边均价较高，城西、城东次之，城北最低。（4）##市人口分布以城中、城南区最为稠密，且购买力较强；城东、西次之，购买力相对不足；限于##市交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。3、##市保障性住房需求分析由于##市经济基础薄弱，城市居民收入普遍较低，经市（区）、县各级政府部门调查摸底，全市城市居民人均住房建筑面积低于8㎡及无房户共13209户，人均住房建筑面积在10㎡以下14416户，人均住房建筑面积在12㎡以下15709户。加之##市房地产市场起步较晚，城市居民住房大多为老旧房屋，住房条件普遍较差，低收入家庭由于购买能力弱，住房困难问题尤为突出。据统计，**区人均住房建筑面积低于8㎡及无房户有2360户，人均住房建筑面积在10㎡以下的有2571户，人均住房建筑面积在12㎡以下的有2695户，人均住房建筑面积在15㎡以下有2839户。由以上数据可以看出，**区人均建筑面积在15㎡以下的共有2839户，其中无房户和急需改善住房条件的共有2360户，这些数据表明，**区城市低收入家庭对经济适用住房的需求是十分迫切的，要让全社会共享改革开放和和谐发展的成果，重要的是对社会弱势群体的关注和扶助。因此，本项目的建设可以在一定程度上缓解这种社会矛盾，为**区低收入家庭提供切实的住房保障，是名副其实的“民心工程”。3.3居民购买承受度分析由于本项目是##市保障性住房建设项目，因此必须认真执行保障性住房建设及供应的各项政策，加大监管力度，规范保障性住房在供应对象申请、审查、户型面积和建设标准限制、销售管理及上市交易管理等环节的行为，并在住房管理和周转机制上制定相应的配套政策，不断完善经济适用房的准入和退出机制。由于其出售价格受当地政府统一管制，市场影响因素不强。因此，可就##市城区居民收入进行购买承受度分析。据统计，2009年##市城镇居民人均可支配收入为12562元，以每个家庭3.5人测算，家庭可支配收入为43967元，按##市中低收入家庭标准衡量，城区家庭85%为中低收入家庭。根据国内房地产经验，房价的合理定位应是家庭收入的4～6倍，即17.59～26.38万元，另据世行联合调查组的经验结论，房价的合理定位应是家庭收入的3～5倍即13.19～21.98万元，综合两种经验结论，折衷取值为15.39～24.18万元。项目产品为80㎡左右户型，以平均每平方米2670元左右测算，购房价款为21万元左右，位于上述房地产合理定价的区间范围内。结合当地城市居民收入水平来看，本项目在##市低收入家庭的购买承受度之内。第四章场址选择4.1地址所在位置现状1、地点与地理位置本项目建设地点位于##市**区中心城区城东。北临汉宁路，东临博望路。地理位置优越，交通便利，拥有良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件，发展前景广阔。（见附图1）2、占地面积本项目总用地面积119746.73㎡（179.62亩）。其中，项目净用地面积99692.9㎡，代征城市道路建设用地20053.83㎡。3、土地利用现状本项目建设地点为非基本农田，公司在取得该地块土地使用权后，作为本项目的建设用地。4.2场址建设条件1、地形条件该场地地形平坦，无明显起伏，自然坡度较小，适宜修建。2、工程地质条件**区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的**断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的**断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。项目建设场地所处地层为第四系全新统与下更统新的河漫滩冲积层及湖泊沉积层上。主要岩层为亚砂土及亚粘土，下部为细砂、中砂及砾石层。总之，地质情况较简单，无大的不良地质现象。3、水文条件**区属长江流域，区内河流主要有汉江、褒河。汉江是长江最大支流，区内流程27.4公里，是本区与南郑县界河，年均径流量34.76亿立方米，日均流量90.5亿立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量1.66立方米/秒；褒河古名黑龙江，让水，汉江主要支流之一，流至龙江镇孤山村注入汉江，区内流程27公里，年均径流量15.8亿立方米；另外有小河沟4、气候条件**区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔800米年平均气温14.3年平均最高气温19.2年平均最低气温10.6年极端最高气温38年极端最低气温－10.1年平均降水量905.3mm年平均主导风向东北风年平均日照时数1707.9小时多年最大冻土深度8cm最大积雪厚度9cm5、项目市政配套条件（1）给水：项目地块水源由城市给水管网供给，给水压力由城市管网提供，能保证昼夜连续给水。（2）排水：项目周边已铺设较为完善的排污管网系统，采用雨污分流的排放体制。地块内的雨水排放采取就近排放的原则，雨水在地块内经雨水管汇集后就近排入地块内的各条雨水管网，然后汇集进入城市雨水管网；根据道路和场地竖向设计，地块内主环路设置污水截流主管，然后排入沿城市道路两侧布置的排水管网。（3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网，项目用电由城区的110kv变电站和供电。（4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好，可直接从项目四至道路接入。6、交通及周边环境条件项目所在地处于城东片区，北临汉宁路，东临博望路，周边有汽车站、火车站，交通条件十分便利。7、满足城市规划的要求项目用地位于##市城东片区，项目建设符合##市城东片区控制性规划及##市城市整体规划要求。

第五章建设用地分析1、项目选址本项目场址位于##市**区七里办事处，占地179.62亩，全部为农田。2、用地性质根据经济适用住房及廉租住房相关政策规定，本项目的建设用地为政府划拨土地。由于增值额小于扣除金额的20%，因此项目免征土地增值税。3、建设用地指标分析根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93（2002年版））和《##市城市建筑工程规划管理技术规定》，本项目的容积率在1.6～3.0之间，项目区内各类绿地面积综合不得低于用地面积的30%。根据估算，本项目的占地面积为119746.73（约为179.62亩），总建筑面积210787.98，其中地上建筑总建筑面积为197610.28㎡，容积率为2.0，建筑密度为29.7%，绿地率为30.30%。本项目符合土地利用总体规划。4、节约用地分析本项目的规划、设计、布局、建设，将严格遵循##市总体规划，执行经济适用房户型标准，执行关于建筑容积率、建筑密度等规范指标。小区主要建筑物为住宅楼，其建筑标准统一，住宅建筑净密度相对较高，可达到合理利用土地、节约用地的目的。

第六章建筑方案6.1建筑设计指导思想与原则1、规划设计依据《中华人民共和国城市规划法》《城市规划编制办法及实施细则》《城市居住区规划设计规范（GB50180-95）》《建筑设计防火规范》（GBF16-87）《住宅设计规范》（GB50096-1999）《城市用地分类与建设用地标准》（GBJ137-90）建设单位提供的用地红线图和用地坐标2、设计目标将项目建设成为文化底蕴深厚，节能环保、低碳建筑的保障性住房小区。以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施、安全的环境努力打造成为##市的亮点工程。改变##市落后的传统居住环境，建立起具有现代人文情怀的宜居环境，将小区建设成为一个健康节能、舒适安逸的居家场所，为##市城市建设更上一层楼做一份贡献。（1）继承和创新传统的空间模式。规划中充分尊重地方文化传统，沿袭地域文脉，既运用院落手法组织小区空间，又突破传统空间格局，营造现代居住空间氛围。（2）创造以人为本的绿化空间环境。采用中国现代园林式环境绿化手法，强化庭院空间环境，把握宜人的尺度，达到小区绿化的均好性和亲和性。（3）构建通而不畅的交通体系。小区内部的交通便利，但交通流线并不顺畅，保证小区不被外部车辆穿越。（4）创造完善的现代生活设施，构建环境清新优美、温馨祥和、结构清晰、独具个性、富于时代气息的生活住区。3、规划设计指导思想与原则（1）坚持“以人为本”的设计原则理念，把新观念、新技术、新材料与传统居住区生活需要相结合，以提高居住环境品质、建立生态型居住空间环境为目标，并满足住宅的舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理，功能完善，交通便捷，具有优美环境和温馨氛围的家园社区。（2）建筑布置强调均好性，无论是自然景观，还是人工环境，都力争是每一户居民都享受到平等资源，共同成为小区真正的主人，造型追求时代感，高雅、清新、响亮并体现浓郁的地方文化特色。（3）贯彻“尊重自然”的设计理念，合理协调小区与城市总体规划以及周边环境的关系，充分发挥地段优势，综合考虑住户对物质文化、生理和心理的需求，为住户创造一个良好的居住生活环境。（4）充分利用原有城市景观，结合小区中心绿地及组团绿化，创造优美宜人的自然环境，并结合建筑空间布置，造就一个优美的生态环境。（5）在规划条件许可的条件下，注重土地资源利用的经济效益与合理性。6.2总体规划方案1、规划设计整体框架规划体现“以人为本”的概念，强调人与自然的和谐为本，以现有的指标体系最大限度的创造出人与自然沟通的绿色空间，满足现代人健康生活的需要。2、设计定位项目设计目标：本项目在立足经济适用的基础之上，突出环境景观特色，对小区的整体空间框架、道路结构、绿化及景点布置和停车方式进行构思，创造一个自然景观与人文景观相互交融的住宅区。户型设计为正南布置，使客厅及卧室尽量朝南。建筑单体造型结合屋顶花园进行设计，力求与整体环境协调统一，简洁明快而又变化丰富，体现人们对美好生活的向往追求。3、环境和建筑标准本项目景观主要由小区内部和外部景观构成，努力营造自然，和谐的生态环境。小区内绿化采取点、线、面相结合的形式，同时加强人行道绿化、院落绿化，通过中心绿地、花池、花架、树木、小品等构成有主有次，层次丰富的景观环境。小区按照现代人文品位，将项目工程建成一个配套设施完善、使用功能齐全、既能体现城市文化特色，又能引领绿色健康理念的现代生活社区。在总体布局上，以行列式为主，将建筑物沿周边布置。这样最大限度争取了内庭院的面积，使整个小区拥有一个内花园。优美的园林绿化空间为居住其中的居民提供了一个休憩、娱乐、观景的舒适居住环境。4、建筑单体设计（1）住宅设计根据总体规划设想，在小区不同区域集合具体功能要求，分别设计了许多住宅套型，并根据实际需要，重新组合个户型，以适应不同的地形功能要求。本小区均为六层的多层住宅，建筑物错落有致。（2）套型设计本小区为经济适用房及廉租房住宅小区，经济适用房户均面积70㎡、80㎡、90㎡，廉租房户均面积50㎡，户型均选用经典户型。住宅平面设计从满足人的生活需要出发，突出多元性、合理性、创造性和科技性：多元性表现为多套型、多户型、多空间形态、多种变化可能；合理性为明确的公私、食寝、洁污分离，设备管线的合理设计；创造性表现为住宅公共交往空间的开拓与创造，为适应性和多元性而设计不同的住宅形式；套型科技性表现为新技术、新工艺、新材料和新产品的应用推广，合理安排个功能和行为空间。（3）建筑造型在建筑造型上采用现代的建筑手法和形式，吸取中国古典建筑中的精华，形成现代设计理念，运用新的设计手法，设建筑形式给人以清新的感觉，富有时代气息。通过建筑物的局部退台等处理手法，使建筑表现出一种灵活自由的韵律，增加了住宅的亲切感和生活气息。5、道路与交通组织（1）道路体系从组团的基本要求出发，根据用地周边城市道路的现状，在汉宁路设置小区主入口，博望路设置小区次入口；内部形成环道，车行道道路宽度7米，形成了本小区的道路骨架，小区内结合景观设计构思，小区内出满足消防车通行的机动车道外，小区支路及入户道路宽度均为3-4米。小区机动车停车位规模按总居住户数的20%设置，共需设置420个停车泊位，结合机动车交通组织方式，停车场布置采用地面绿地停车的方式，可布置420个停车泊位。机动车的集中停放，既减少了对小区内部交通的干扰，又便于集中管理。（2）道路分级

小区主干道——路面宽度为7.0m；

消防车道路——路面宽度为6.0m；

小区支路以及入户道路——路面宽度为3—4m；6、消防设计（1）各主要建筑耐火等级为一、二级；（2）各主要建筑物周边设有消防车道或长边与消防车道相邻，并设有消防高面；（3）建筑物间距满足防火间距要求；（4）其他消防技术措施详见其他工程设计说明。7、环保设计（1）防噪音处理基地外侧住宅可考虑采用双层玻璃，增设隔音墙等措施来减弱规划城市道路的噪音影响。（2）调节和利用自然风除了考虑防噪音的同时，充分考虑调节和利用自然风，本规划方案的住宅组团基本为统一的布局，形成小区内部的辅助风口，是邻里组团的通风条件良好。住宅设计尤其强调南北通风，餐厅、客厅双向看景。（3）其他环保设计措施设计上尽量采用节省能源的建材，避免用对环境有损的物质。6.3建筑方案1、概述该项目总用地地面积119746.73平方米，其中城市道路带征用地20053.83平方米，规划净用地面积99692.9平方米，总建筑面积210787.98平方米。其中地上建筑面积197610.28平方米，地下建筑面积13177.7平方米；其中住宅建筑30幢，多层26幢，高层住宅建筑4幢；其中多层廉租房建筑面积33180平方米，多层经济适用房91856.28平方米；高层经济适用房建筑面积35264平方米；综合楼及其裙房1幢，建筑面积18302平方米；幼儿园建筑面积957平方米；商业建筑面积17632平方米，物业管理用房建筑面积269平方米；公厕、垃圾回收站、门卫室等建筑面积150平方米；会所及超市建筑1幢，层高为3层，建筑面积3228平方米，沿街商铺建筑层高两层，建筑面积518平方米；该项目建筑密度29.7%,容积率2.00,绿化率30.30%,住宅总户数2100户,停车位420个。主要经济技术指标如下：序号项目名称单位经济指标1总用地面积㎡119746.732城市道路代征用地面积㎡20053.833规划净用地面积㎡99692.904新建建筑物基地面积㎡29655.125新建建筑物总建筑面积㎡210787.986地上建筑物建筑面积㎡197610.28多层廉租房建筑面积㎡33180.00多层经适房建筑面积㎡91856.28高层经适房建筑面积㎡35264.00综合楼及裙房建筑面积㎡18302.00商业建筑面积㎡17632.00幼儿园建筑面积㎡957.00物管用房建筑面积㎡269.00公厕、垃圾回收站、门卫等建筑面积㎡150.007道路、广场及硬化面积㎡39830.838绿化面积㎡30206.959建筑密度%29.70%10容积率2.0011绿化率%30.30%12总户数户210013总人口人735014户均人口人/户3.515停车位泊4202、工程设计指标建筑等级：一级耐火等级：一级基本风压：0.30KPa抗震设防烈度：七度3、建筑工程（1）结构部分本工程采用现浇钢筋混凝土框架—剪力墙结构。（2）建筑部分①外墙面：其余为彩色外墙面砖；②内墙面：混合砂浆上刷普通水质涂料。所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖；③楼地面：沿街面台阶室外平台均铺贴花岗岩板。住宅考虑到入住户二次装修，仅做水泥砂浆拉毛地面。所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴300×300防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道；④天棚：均为混合砂浆刷普通水质涂料；⑤屋面：沿街建筑采用柔性防水卷材防水，内侧住宅均采用机瓦屋面，为上人屋面。4、给排水工程（1）水源：本工程采用自来水作为水源。（2）给水系统本项目生活给水由城市给水管网直接供给。每层管道井内设置计量水表，在建筑红线内市政自来水管接管处设置总水表。生活用水量计算表序号用水类型用水标准最高日用水量1住宅100/人.d735.00m32绿化、道路浇洒2.0L/m2.d140.17m33未预见水量10%87.5m3合计962.67m3本项目最高日用水量为962.67m3/d。（3）排水工程设计采用雨水、污水分流的排水系统，分别对生活污水和雨水进行组织并排至室外。楼层污水采取伸顶透气加专用透气相结合的排水方式，底层污水单独排出；厨房污水经立管收集后接至室外污水系统。生活污水经化粪池处理后方能排入城市污水管网。污水排入量按用水量的80%估计，则排污量约为770.15m3/d。屋面雨水采用有组织进行排放，屋面设置雨水斗收集雨水，用管道将其排至室外，与室外雨水管汇集统一排至城市雨水管网。雨水排水系统：暴雨强度计算公式q=434×（1+1.041lgp）/（t+4）0.518（L/S·ha）雨水量：Q=Ψqf重现期：屋面p=2年，室外p=1年室外雨水管道设计降雨历时T=10min室外综合径流系数Ψ=0.6小区内雨水量为100L/s每户空调室外机的冷凝水，有组织排入沿外墙设置的冷凝水立管，然后排入室外雨水管道。5、配电系统（1）电源：从区域10KV线路引入一路电源，采用220/380V低压电缆向小区内各楼供电。备用电源采用柴油发电机组。（2）负荷：消防栓泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟风机、消防及安放系统用电，应急照明及疏散照明等消防及人防负荷为一级用电负荷，普通电梯、生活水泵为二级负荷，住宅及其他负荷为三级负荷。（3）计量：在变配电室内低压配电屏上设置总表，对商业、办公及住宅回路单独计量。（4）用电负荷：住户每户用电负荷按5KW、人防负荷按20W/m2考虑。（5）主要电气技术数据：小区变压器装机容量2500KVA，备电负荷（发电机）250KW。（6）各楼进线均采用YJV22－1KV电缆（7）照明标准及照明节能：小区内照明按现行国家标准穿混凝土套管埋地敷设，进楼处套钢管保护。《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）规定的照度及照明功率密度值标准严格执行。6、弱电系统小区内各住宅楼均设置楼宇对讲系统，并实现小区内联网，主机设置在小区入口处物业管理用房内。7、建筑物接地与防雷（1）防雷保护小区内各建筑物均按二类防雷建筑考虑，在大楼屋顶设置避雷带，并且利用建筑物结构柱内主钢筋作为引下线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础底板、桩钢筋焊接为一整体作为接地装置，并且在地下层四周外墙适当位置甩出热镀锌扁钢，以备将来增打接地极用。（2）接地本工程接地系统统一设置，即：利用建筑物的基础作为共同接地系统，故要求实测总接地电阻R≤1欧姆。当接地电阻达不到要求时，可补打人工接地极。（3）安全措施接地保护采用TN-C-S制。各建筑物内均采用等电位联结，卫生间等部分场所设局部等电位联结。电话机房，消防控制中心配电柜，配电间低压进线柜处及其他须防过电压的设备就近配电柜，须加设不同级别的SPD浪涌保护装置。8、弱电设计说明（1）设计范围及总则小区内设计内容包括通信系统、有线电视系统、安全防范系统、火灾报警系统。本工程弱电系统，运用通信、计算机和自控等技术通过有效的信息、传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务等方面的功能。小区内各类弱电管线、监控信号汇集后实行统一管理。核心筒内设置弱电竖井，用于放置楼层分线箱。室外弱电管道与人孔、手孔统一设计和敷设。每个住宅单元及其余各建筑单体均设置一个弱电进户点，在地下室或一层用线槽引至弱电竖井。小区内设置消防安保中心及电话机房。（2）通信系统内部管网与公网连接，充分利用公共信息资源，向住户提供话音通信、视频广播、宽带接入等信息服务。在小区内设置一电话机房。由市话网引市话光缆至电话机房，小区内部管网均接入电话机房，机房内设置光电转换，交接设备与窄带网，宽带网连接，每户起居室内设置一个家庭通讯配线盒，每个可分居住空间内均设置双孔信息插座。（3）有线电视系统与市有线电视网联网，系统采用862MHz网络设计施工。对于住户，每个可分居住空间内均设置电视插座。（4）火灾自动报警系统在小区内设置消防安保中心。火灾报警系统形式采用区域报警系统，在消防中心均设置一台区域火灾报警控制器，地下车库内设置火灾报警探测器，属二级保护对象。集中火灾报警器能显示火灾报警部位信号和控制信号，可进行联动控制，系统消防泵、喷淋泵、防烟排烟风机的启、停、显示工作故障状态能控制，显示消防泵启动按钮，水流指示器、报警阀的状态能控制防火卷下降，并接收其反馈信号。9、暖通设计（1）设计范围：采暖设计，通风设计；防排烟设计；空调自控设计；节能环保设计。（2）冬季采暖室内设计参数：各区域设采暖计参数房间名称室内温度（℃）卧室、书房18客厅、餐厅18卫生间23厨房15（3）采暖系统设计：采暖系统设置分户热计量和室温控制装置，以达到节能效果。（4）防排烟设计：①消防楼梯间及其前室、合用前室；采用自然排烟，开窗面积满足规范要求；②走廊、房间排烟；采用自然排烟，开窗面积满足规范要求；③空调、通风系统防火技术措施。（防火阀的设置、防火风管的使用）。10、绿化随着社会的不断发展进步，人们日益重视环境质量的塑造，对于改善居民生活整体质量，建设现代化文明小区起到相当重要的作用，项目采用“点、线、面”相结合的绿化景观系统，将整个区内绿化景观进行系统优化，统一梳理。在整体布局的基础上，着重强调小区整体绿化环境的塑造，以“人与自然”和谐发展的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。

第七章节能节水7.1节能原则 1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。3、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。4、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。5、总平面布置：根据用地条件尽量合理布局，使其采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。7.2设计依据《中华人民共和国节约能源法》（2008年《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005第65号）《节能措施经济效益计算与评价》（GB/T13471—1992）《三相配电变压器能效限定值及节能评价值（GB20052—2006）其他相关的节能规定、规范。7.3节能措施1、设计阶段节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，《##省建筑节能管理规定》，进行建筑设计图纸节能方面的会审，主要体现在初步设计和施工图设计阶段。该项目节能技术措施要点:（1）总平面布置应满足建筑朝向、通风的要求；（2）各朝向房间的窗墙面积比，当不满足相关要求时，应采取改善热工性能的节能措施；（3）屋面采用坡屋面、平屋面的节能技术措施；（4）外窗采用节能型窗的技术措施；（5）采用有利于建筑节能的新材料、新技术。2、建筑施工中节能技术措施建筑施工中节能措施应制定合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（1）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（2）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。（3）合理配置采暖、空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。（4）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。（5）施工机械和运行设备应选用节能降耗的先进设备，如给水、消防泵采用变频水泵等。3、建筑节能采用新型节能墙体和屋面的隔热、保温材料；采用节能门窗，选用断热铝合金框料，中空玻璃保温节能。建筑设计易采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。4、电气节能（1）主要动力设备应尽量采用节能型产品。（2）利用科学管理方法是节电有效措施，分别对动力设备和管线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。（3）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。（4）采用节能型变压器，降低变压器的能耗。（5）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。（6）设置集中与分散相结合的无功功率自动补偿装置。（7）制定节电管理制度。7.4节水措施建筑节水是一个系统工程，除应制定有关节水的法律法规、加强日常管理和宣传教育、利用价格杠杆促进节水工作外，还应采取有效的技术措施，以保证建筑节水工作全面深入的开展。给水系统设计时以最短距离将水输送到用水点点，减少输送过程中的压力损失。各用水单元装计量水表，以鼓励节水。卫生洁具及阀门、水龙头均采用节能、节水型产品。冷热水管均采用节能的化学材质。采用高效率、节约电能的给排水机电设备。水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时水箱长时间溢流排水。所有供、用水装置、计量装置必须定期进行检测、校验和维修，使其处于完好的状态。加强管理，树立良好的节水、节电意识。养成使用后关水、关灯的良好习惯。部分走廊、楼梯等采用声控灯具。卫生洁具均采用节水型产品。第八章环境影响评价8.1环境质量标准《建设项目环境保护管理条例》（1998年《声环境质量标准》（GB3096-2008）；《污水综合排放标准》（GB8978-1993）；《大气污染物综合排放标准》；《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）规定；《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》。8.2项目对环境的影响1、项目在施工期对环境影响项目施工期对环境产生影响有：水土流失、施工噪声、施工人员的生活污水及施工过程中产生的生产废水、施工人员的生活垃圾及施工过程中产生的建筑垃圾、施工地面扬尘和施工机械设备排放废气等。（1）施工噪声对环境的影响由工程污染源分析可知，施工期噪声源主要为各类高噪声施工机械，施工期间多种机械噪声叠加，噪声达110dB(A)以上。根据以往的预测，昼间，除切割机需70.6m、电锯需44.7m外，其它施工机械的衰减距离最大不超过28m，施工场界噪声就可达到（GB12523-90）规定的限值。本项目开发施工量相对较小，只要切割机、电锯均置于地块较中间位置工作，其它机械工作位置也尽量靠地块中部，仅在必须时至地块边缘工作，这样本项目施工时场界噪声基本能达标，少数时候即使出现超标现象，超标值也较小。应采取以下措施以控制噪声超标：昼间将噪声较大的施工机械如切割机、电锯尽量置于与地块临敏感点边界距离大于70m的位置上操作，并搭建临时工棚，施工噪声经距离衰减基本可达到（GB12523-90）的规定标准；夜间，由于本项目施工现场距离附近的居民楼较近，故建设单位在施工期间要合理安排施工时间，无特殊的工艺要求严禁夜间高噪音设备的施工，如确须夜间施工的，一要报请城乡建设管理部门批准，二要在这些噪声较大的施工机械周围设置临时的隔声屏障，以阻隔噪声，减小影响，并尽量安排在地块中部进行施工操作，以增大噪声衰减距离。三要在夜间施工前将施工时间、天数告知附近居民，在夜间施工期应按照有关规定给予受影响的居民一定的补偿。同时，尽量避免物料装卸碰撞噪声及施工人员人为噪声，物料运输需要选择两侧居民区较少的道路，大型车辆进入施工区附近时要减速行驶。（2）施工扬尘对环境的影响项目地块周围的居民区与项目紧邻，位于一般建筑施工扬尘的影响范围（150m），因此，必须做好施工过程扬尘削减措施，采用湿法作业、及时对场地进行洒水抑尘，加强管理，做好扬尘控制的各项措施情况下，对附近的居民区影响较小。车辆扬尘主要影响为道路两侧各50m的区域。做好扬尘控制的各项措施情况下，车辆扬尘对周围敏感区的影响不大。（3）施工废水对环境的影响拟建项目施工期废水主要包括车辆、机械清洗废水和施工人员产生的生活污水。施工废水和余水均通过排水沟流入到沉淀池当中，沉淀后将上清液循环使用，实现废水零排放。施工期生活污水量是12m3/d，主要污染物是CODCr、BOD5、NH3-N及悬浮物，项目施工期应在施工前建化粪池，对生活污水进行预处理后，定期由环卫部门用槽车清运集中处理。（4）施工固废对环境的影响施工固体废物主要来源于建筑物拆除产生的建筑垃圾、道路及各类管道修建开挖的土方量及施工人员的生活垃圾。本项目施工过程中施工人员产生的生活垃圾，应设置集中存放点并定期由环卫部门外运，不会对环境造成不利影响。2、项目运营期对环境影响（1）大气环境影响分析与评价项目建成使用后，产生废气的地方为车辆尾气。项目设有机动车停车位。汽车废气包括排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱燃然系统的泄漏等。汽车废气中主要污染因子为CO、HC、NO2、SO2和Pb等，由于已禁止使用含铅汽油，因此PO因子不再考虑。汽车废气各污染物排放量与车型和车辆数等有关，一般项目进出车基本为小型车，如轿车、微型车、摩托车等，并且在项目内行驶速度较慢，可以视作怠速。一般车辆不会同时进出，同时停放，产生尾气排放量不大。产生的尾气可迅速扩散，对周围大气环境影响不大。（2）水环境影响分析与评价项目运营期产生的污水全部进入城市污水管网，处理达到《水污染物排放标准》（DB11/307-2005）二级排放标准，从环境保护的角度来看是合理的，因此本项目排水从水质水量来讲都是可行的，水环境的影响很小。（3）噪声环境影响分析与评价项目建成后，水泵、消防泵、抽排风机等布置在封闭的设备间内，泵和风机进行基础减震，风机进出口管道加装消声器，排气管道出口采用微穿孔板消声器等，通过采取上述降噪措施后，至地面上时噪声不超过55dB(A)，对周围环境影响较小。小区出入口车辆噪声一般约为65dB(A)，汽车鸣笛时，噪声可达85dB(A)。地上车辆行驶的噪声比较容易达标，昼间汽车行驶7m以内即可达标，夜间虽然达标距离较长，由于夜间汽车行驶减少的缘故，达标也较容易，因此，机动车进入场地后应减速慢行，车速应控制在30km/h以内，且严禁汽车在场地内行驶时严禁鸣笛，采取上述措施后，因机动车行驶时产生的噪声对周边环境的影响较小。（4）固体废物影响分析项目运营期的固体废弃物主要来自居住人员产生的生活垃圾。生活垃圾只要按照有关规定进行渣土运输和处置，对环境的影响很小；生活垃圾按照统一规定采用集中管理，先由物业管理部门收集到垃圾站临时密闭存放，及时外运，同时确保按规定运往指定地点，由环卫部门统一处理。因此，项目产生的固体废弃物只要制定较严格的收集、存放、外运规定，采用封闭存放和外运措施，防止飞扬、异味和运输过程中的遗洒，不会对周边环境造成不利影响。8.3环境保护措施1、施工期污染防治措施（1）避免在同一地点安排大量动力机械设备，以避免局部声级过高；各高噪声机械置于地块较中间位置工作。（2）制订施工计划时，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工；尽量不在夜间施工。（3）施工机械选型时尽量选用低噪声的设备：对动力机械设备进行定期的维修、养护，避免设备因松动部件的振动或消声器的损坏而增加其工作时的声压级；设备不用时应立即关闭。（4）严格施工现场规章制度，减少施工扬尘的来源：采取封闭式施工，施工期在现场设置不低于1.8m高的围档，外围护采用密布网；道路地面要硬化，渣土要在拆除施工完成后3日内清运完毕。（5）每天在施工活动的区域至少要洒两遍水，防止浮尘产生，在大风日增加洒水次数；施工现场可利用的空余地进行简易绿化等。（6）材料的使用和储存中减少扬尘：尽量采用商品混凝土和混凝土预制件，尽量少使用散装水泥；混凝土搅拌应密闭操作。（7）施工现场应建临时简易冲水厕所，将生活污水集中收集后通过简易化粪池处理，由环卫部门定期清理；或建立临时免冲厕所，粪便及时清运处理。2、营运期污染防治措施（1）本项目产生的污水全部进入城市污水处理管网，处理达到回用水标准用于绿化、冲厕及道路浇洒，剩余部分处理后达标排入汉江河水系。（2）消防泵、风机、水泵等布置在封闭的设备间内，设备间使用隔声门，泵和风机均采用低噪声或具有消声功能的设备，并设减振器或进行基础减振，风机进出口管道加装消音器，排气管道出口采用微穿孔板消声器，水泵、风机盘管进出口处的水管均设可曲饶橡胶接头。（3）加强进出车辆的管理，采取必要的管理措施：如限速在30km/h以内，小区内限制鸣笛；应合理设置进出通道，降低车辆拥挤程度；保证小区内道路平整，避免车辆在行驶中产生意外噪声。（4）建筑应设置隔声窗，隔声窗的隔声要求应至少满足《中华人民共和国环境保护行业标准―隔声窗》（HJ/T17-1996）表1中的Ⅴ级隔声窗的要求。（5）物业部门应建立严格的垃圾收集、储存、运输管理制度，保证生活垃圾实行分类管理、应及时清运，并采用封闭存放和外运措施，防止飞扬、异味和运输过程中的遗洒。（6）在有条件的地方进行立体绿化。既可净化空气又可减少交通对项目的环境影响。8.4环境影响综合评价本项目地块环境现状较好，无特别污染源。周边为主要干道，存在少量的交通噪音污染，但也无特殊环境条件。本项目的在整个施工过程中和运营期间所产生废水、废气、噪声和固体废弃物等环境污染物，但其治理方法是可行和有效的，在全面落实本文提到的环保和污染控制措施后，均达到有关排放标准。本项目建设对周围环境影响不大，在此情况下，可认为本项目环境保护评价是可行的。第85页第九章劳动安全、卫生与消防为了保证员工的身体健康，应有完善的劳动卫生和劳动安全规章制度，严格按照国家有关法律，法规和安全标准进行生产。9.1安全卫生危害因素分析主要隐患部位：1、噪声的危害；2、空气中粉尘；3、配电设备可能产生的危害。9.2劳动安全设施及措施1、工程在施工中的劳动保护主要体现在施工现场管理，应由施工单位出台详细可行的施工人员及甲方人员劳动保护方案，包含施工人员现场安全生产作业管理方案、施工人员与甲方管理人员的施工现场劳动保险方案、施工机械安全生产作业管理方案等。2、在施工过程中采用噪声小的机械，最大程度减少噪声对生产工人的危害。3、制定严格的作息制度，保证施工工人的休息时间，避免施工工人因为过度疲劳而造成误动作，保证工人人身安全。4、为确保人身安全，所有配电设备的金属外壳必须良好接地。5、住宅阳台栏杆（板）净高1.10M时设有防护措施。9.3消防1、总平面布局消防车可由小区主要出入口进入小区，顺着整个小区的环线主干道，消防车在小区内部可完全环通，并可直达建筑下，建筑留出足够的消防登高面和相应消防登高场地。也有紧急通道可以让消防车直接通向城市道路。小区内道路均按规范要求设置室外消防栓。基地内建筑间距均大于13m，基地内消防道路环通，满足消防车转弯半径要求。2、建筑单体防火设计（1）本方案中的住宅和均按二级耐火等级设计。（2）住宅每单元设2个封闭楼梯。3、消防电气设计（1）在小区内设置消防安保中心。（2）火灾报警系统形式采用区域报警系统，在消防中心均设置一台区域火灾报警控制器。（3）集中火灾报警器能显示火灾报警