湘潭县和园小区工程建设项目投资建设可行性报告

湘潭县和园小区工程建设项目申请报告PAGE3目录TOC\o"1-2"\h\z\u105421概述 416601.1项目名称及拟建地点 4321941.2项目申报单位 4295821.3编制依据与研究范围 491521.4项目概况 5125712相关政策与规划要求 7305012.1房地产业的宏观政策 7171222.2与项目有关的城市规划要求 934673房地产市场分析 10198773.1房地产产业政策 10286823.2xxx房地产市场概况 13225094项目选址及建设规模 1734494.1项目选址 17219944.2土地获取方式及土地利用的合理性 17284954.3建设内容及规模 172965建设条件 19202125.1自然条件 19172135.2气候条件 19220905.3工程地质条件 21293405.4交通条件 21280735.5主要公用设施条件 21233356建筑设计方案 22191186.1设计依据 2262076.2总平面设计 22201076.3建筑设计 25134056.4结构设计 26306436.5给排水设计 28252166.6电气设计 2925876.7消防设计 3320326.7.2建筑消防 34272496.8环保设计 34166736.9无障碍设计 35194316.10人防设计 3589007环境保护 3634697.1环境现状 36164537.2污染源及污染物 36192817.3环境保护措施 3728837.4水土保持措施 3820728节能方案 39316908.1用电量估算 39167868.2燃气用量估算 39121148.3节能措施 399489项目管理与实施 41237689.1项目管理 412559.2进度计划 431190810投资估算与资金筹措 44767310.1投资估算 442194610.2投资计划与资金筹措 47449011财务分析 49526211.1经济评价参数 49232711.2财务效益基本分析 49407711.3项目临界点分析 503034711.4评价与结论 51614012社会影响分析 52812412.1项目对社会的影响分析 521650312.2项目对所在地不同利益群体的影响 5344912.3社会风险 531257813结论 54附表：建筑安装费用测算表其他工程费用测算表项目投资估算表投资计划与资金筹措表5、销售收入与税金及附加估算表6、项目利润表7、现金流量表附件：1、某某投资有限公司企业法人营业执照2、资质证书3、国有土地使用证5、某某小区总平面图

1概述1.1项目名称及拟建地点项目名称：xxx某某小区工程建设项目项目建设地点：本项目建地点位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑。1.2项目申报单位单位名称：某某投资有限公司住所：湖南省湘潭市岳塘区建设路街道麻园山综合楼3楼法定代表人姓名：注册资本：人民币叁仟万元整公司成立于2009年7月，主要开展房地产开发及其投资，城市基础设施建设投资、商业资产运营管理、高科技产业投资、融资咨询与创业顾问；房产经纪服务及商务信息咨询业务。1.3编制依据与研究范围1.3.1编制依据1)关于编制xxx某某小区项目申请报告的咨询服务协议书；2)《xxx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；4)《项目申请报告通用文本》；5)《房地产开发项目经济评价方法》；6)其他相关专业设计规范；7)项目申报单位提供的相关基础资料。1.3.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、与项目相关的规划、建设条件、建设方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供申报单位和政府审核部门决策参考。1.4项目概况1.4.1建设内容与规模某某小区总规划用地面积19179.86平方米，折合约28.8亩，规划总建筑面积34523.70平方米，容积率1.8，建筑密度29.9%，绿地率35.1%。居住户数291户，总停车位261个。其中商业面积1583.30平方米，住宅面积32428.00平方米，物管用房及计生管理用房211.3平方米，幼儿园建筑面积301.10平方米。项目分一期进行建设，主要经济技术指标详见下表：某某小区主要经济技术指标表序号项目数值单位备注1用地面积19179.86平方米2总建筑面积34523.70平方米其中商业建筑面积1583.30平方米住宅建筑面积32428.00平方米物管及计生用房211.30平方米幼儿园建筑面积301.10平方米4不计容积率建筑面积2673.10平方米计半面积架空层建筑面积2673.10平方米计半面积5建筑占地面积5734.77平方米6建筑密度29.9%7容积率1.808绿地率35.10%9总户数291户10机动车停车位261205个架空层停车位56个地面停车位1.5.2主要建设条件某某小区位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑，场址交通较便利，其配套的水、电、通讯、燃气等公用基础设施配套完善，配套设施条件良好。2相关政策与规划要求2.1房地产业的宏观政策房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。从2005年开始针对房地产的调控不断加强，2007年下半年国家先后出台的一系列抑制房地产行业过热的调控政策，楼市由热转冷。2008年下半年，为应对国际金融危机，国家扩大内需，实行适度宽松的货币政策。从中央到地方，刺激房地产有关的政策陆续出台，一时紧收的房地产政策逐步放松。通过采取减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。在相当长一段时间里，房地产行业仍会是中国的支柱性产业，对拉动内需、促进经济增长有很强的带动力。在当前国际金融危机的大背景下，作为国家经济支柱的房地产业的适当增速，对于“保增长”至关重要。2008年10月份，中央政府推出了救市七政策：将购买第二套房的首付比例降至20％；将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年；首次购买90平方米以下住宅可减免契税；降低政府房地产交易环节的税费；降低土地保证金、规划费用及缩短流程；鼓励银行适度放松贷款。统计数据显示，2008年11月份以后，北京、上海、深圳、南京等二线城市的房地产市场交易量呈现不同程度的回暖。2008年11月16日，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》[湘办发(2008)18号]，明确提出如下意见：强化住房建设规划的调控作用；加大住房保障和棚户区改造力度：进一步开放房地产市场；规范建设项目规费收取行为；开放建设项目服务领域；降低建设项目资金监管比例；规范房地产开发企业税收收取行为；鼓励推行经济适用住房分配货币化；充分发挥住房公积金贷款的作用；积极发展个人住房消费贷款；降低交易门槛；培育房屋租赁市场；鼓励发展节能省地型住宅；加大金融支持服务力度：加强房地产市场监管；建立房地产市场分析和协调决策机制；加强对房地产市场的协调服务；坚持正确的舆论导向。坚持以科学发展观为指导，提升县城房地产业的品牌形象，推动房地产业持续健康快速发展，按照《xxx县城住房建设规划（2006－2010）》的总体要求，坚持调整住房结构和引导合理消费，坚持依法规范房地产开发和管理秩序，坚持分类指导和区别对待，促进房地产业又好又快发展，将房地产业培育成为县域经济发展的支柱产业，为推动全县经济社会发展作出积极的贡献。县城易俗河位于长株潭经济一体化核心区，自然条件优越，区位交通优势明显，拥有得天独厚的投资环境。房地产业是我县重点发展的十大基础产业之一，引导和促进县城房地产业持续稳定健康发展，有利于满足广大人民群众的住房消费需求，对提升县城品位、扩大社会就业、促进县域经济快速发展将起到积极的推动作用。2.2与项目有关的城市规划要求项目位于xxx县城易俗河镇，根据《xxx城市总体规划(2006—2020)》，xxx城规划用地13.05km2，规划人口13.5万人。以商业、娱乐休闲、食品加工和农副产品加工、生活居住等为主要功能。项目所在地块现已规划为生活居住用地，交通极为方便，生活配套设施齐全，水、电、气等公用基础设施已基本到位，且项目正处于长沙、株洲、湘潭“金三角”一体化的核心区；项目申报单位在该片区内拟建设商品住宅楼，对缓解xxx住房供应紧张状况将起到积极作用，同时也符合xxx城市发展总体规划。3房地产市场分析3.1房地产产业政策在“十二五”开局之年，为保证国民经济平稳运行，降低通胀风险，国务院出台新国八条房地产调控政策等一系列房地产调控措施。2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的序幕。2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50％改为不低于60％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。4月17日中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。分析人士认为，此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。根据国家发改委的有关规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。虽然2011年，国家出来了一系列限制房地产开发的政策，但是xxx房地产市场整体趋好，房价稳中有升，成交量保持增长势头，据xxx房产信息网统计，截止2011年5月中旬，县城房产成交均价达到2648元/平方米，年成交均价达2462元/平方米，累计成交商品房超过960套。3.2xxx房地产市场概况2011年4月，在针对房地产的新政和《xxx商品房预售款监管实施办法》全面推行的影响下，我县开发企业及购房者观望气氛浓厚，新建商品房与二手房成市场各项数据全面下降。一、房产一级市场（商品房）项目名称数值环比（%）同比（%）今年累计商品房批准预售面积（万㎡）0.81-38.2-77.83.22其中：商品住宅批准预售面积（万㎡）0.49-62.6-88.82.9商品房登记销售面积（万㎡）2.8255.6-28.89.87商品房销售均价（元/㎡）25372.332.22587其中：商品住宅登记销售面积（万㎡）2.7159-27.38.88商品住宅销售套数（套）26572.1-19.5819商品住宅销售均价（元/㎡）24924.836.22410本月，我县商品房销售274套/间，环比增长66.1%，与去年（347套/间）同比下降21%；总销售面积28246.14㎡，环比增长55.6%，与去年（39690.62㎡）同比下降28.8%；商品房销售额71653437元，环比增长59.1%，与去年（76176623元）同比下降5.9%；商品房销售均价2537元/㎡，环比增长2.3%，与去年（1919元/㎡）同比增长32.2%。其中：商品住宅销售265套，环比增长72.1%，与去年（329套）同比下降19.5%；销售面积27148.49㎡，环比增长59%，与去年（37361.31㎡）同比下降27.3%；商品住宅销售额67664186元，环比增长66.6%，与去年（68322522元）同比下降1%；商品住宅销售均价2492元/㎡，环比增长4.8%，与去年（1829元/㎡）同比增长36.2%；商业营业用房销售9间，环比下降18.2%，与去年（18间）同比下降50%；销售面积1097.65㎡，环比增长1.7%，与去年（2329.31㎡）同比下降52.9%；商业营业用房销售额3989251元，环比下降10%，与去年（7854101元）同比下降49.2%；商业营业用房销售均价3634元/㎡，环比下降11.5%，与去年（3372元/㎡）同比增长7.8%。《xxx商品房预售款监管实施办法》已正式施行，为了确保购房安全，请于购房前认真查验开发项目的相关证件、预售款监管银行及监管帐号等相关资料，及时签订电子合同并即时备案，并将购房款存入指定的监管帐户，共同防范开发企业不能按时完成房屋的建设而造成业主的损失。《湘潭市新建商品房交易价格行为实施细则》也已正式施行，各开发企业须在醒目位置放置标价牌、价目表等方式对商品房价格和收费进行公示，请广大购房者对开发企业的商品房销售明码标价情况进行监督，确保“一套一标”。三、房产二级市场（二手房）项目名称数值同比（%）环比（%）今年累计二手房成交面积（万㎡）0.7124.6-17.43.85二手房成交金额（万元）1067.4934.3-406230.4二手房成交套数（套）6312.5-12.5294二手房成交均价（元/㎡）15047.8-27.21618二手住房成交面积（万㎡）0.6418.5-14.73.54二手住房成交金额（万元）948.7931.5-32.15181.74二手住房成交套数（套）5612-5.1253二手住房成交均价（元/㎡）148211-20.414644月份，我县二手房成交面积0.71万㎡，成交金额1067.49万元，成交63套，销售均价1504元/㎡，同比分别增长24.6%、34.3%、12.5%、7.8%，环比分别下降17.4%、40%、12.5%、27.2%；其中二手住房成交面积0.64万㎡，成交金额948.79万元，成交56套，销售均价1482元/㎡，同比分别增长18.5%、31.5%、12%、11%，环比分别下降14.7%、32.1%、5.1%、20.4%。截止至4月底，我县二手房共成交294套，销售均价1618元/㎡，环比下降1.6%，其中二手住房共成交253套，销售均价1464元/㎡，环比增长0.3%。4项目选址及建设规模4.1项目选址本项目选址位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑。某某小区项目总规划用地面积19179.86平方米（折合约28.8亩），项目用地呈不规整长方形。4.2土地获取方式及土地利用的合理性本项目为某某投资有限公司于2010年在他人手中转让获得，并于2010年8月3日在xxx国土局办理了国土证，国土证编号：潭国用（2010）第A17058号。项目申报单位拟在该宗地从事住宅小区开发，优化配置资源，将较大地提升土地资源的利用价值，发挥该宗地更大的经济和社会效益，符合xxx土地利用总体规划。项目用地规模合理，符合因地制宜、集约用地的原则，符合有关土地管理的政策法规的要求。4.3建设内容及规模某某小区总规划用地面积19179.86平方米，折合约28.8亩，规划总建筑面积34523.70平方米，容积率1.80，建筑密度29.9%，绿地率35.1%。居住户数291户，总停车位261个。其中商业面积1583.30平方米，住宅面积32428.00平方米，项目分一期进行建设，主要经济技术指标详见下表：某某小区主要经济技术指标表序号项目数值单位备注1用地面积19179.86平方米2总建筑面积34523.70平方米其中商业建筑面积1583.30平方米住宅建筑面积32428.00平方米物管及计生用房211.30平方米幼儿园建筑面积301.10平方米4不计容积率建筑面积2673.10平方米计半面积架空层建筑面积2673.10平方米计半面积5建筑占地面积5734.77平方米6建筑密度29.9%7容积率1.808绿地率35.10%9总户数291户10机动车停车位261205个架空层停车位56个地面停车位5建设条件5.1自然条件xxx位于长江中游平原与江南丘陵的交错地带，西靠雪峰古陆北东缘，东滨湘江，涟、涓两水自西南向东北贯穿其境，地貌轮廓为西北、西南、东南三面高，中部和东北部低。最高为西南的昌山，海拔755.1米，最低为湘江沿岸原九华的万家塘，海拔33.2米，相对高差为721.9米，地势比降为10%，造成平原、岗地、丘陵、山地四种地貌俱备，以平原、岗地为主。其中平原占全县总面积的39.54%。岗地占35.21%。丘陵占18.61%。山地占6.64%。县境属湘中丘陵，地势由西南向东北倾斜。5.2气候条件xxx域属亚热带季风湿润气候。全县多年的年平均气温一般在16.7~18.3℃之间。1月最冷，月平均气温一般在5℃左右。极端低温为-12.1℃。7月最热，月平均气温一般在30℃左右，极端高温达41.2℃，冬夏温差24~25℃。年最低温度一般在-2℃~-8℃之间，年最高温度一般在39~40℃之间。全年冬、夏时间长，春秋两季短，暑热期长，严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水的地域差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特性。自然条件A：气温年平均气温17.2℃最冷月平均气温4.7℃最热月平均气温29.3℃极端最高气温40.6℃极端最低气温-11.3℃B：降水量年平均总降水量1394.5mm一日最大降水量192.5mmC：湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%D：最大积雪深度20cmE：最大冻土深度50mF：年雷暴日数49.5天G：风冬季平均风速2.7m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月S.20%一月NW.31%H：全年日照时数1677.1小时5.3工程地质条件参照周边现有建筑工程地质情况，初步推断项目场址的地址条件稳定，适宜于本工程建设。根据《中国地震动参数区划图》，xxx地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，属地震稳定地带。5.4交通条件本项目位于xxx易俗河镇海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑，交通便利，周边107国道、京珠高速也毗邻项目。满足工程材料运输车辆通行需要。5.5主要公用设施条件本项目位于xxx县城易俗河镇，根据城市总体规划和建设现状，周边道路的供电、给排水、燃气、通讯等市政基础设施已全线铺通，并敷设到项目用地红线指定接口处。6建筑设计方案6.1设计依据（1）《民用建筑通则》;（2）设计任务书;（3）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）;（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）;（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）-2005年版;（6）国家现行其它相关规范、规程及地方标准。6.2总平面设计6.2.1现状分析项目区位条件良好，本地块位于xxx城区南大门,紧邻吴家巷工贸区，周边有xxx人民医院、xxx汽车南站、吴家巷农贸市场等完善的配套设施，拥有得天独厚的环境优势。6.2.2规划原则1、人本—充分考虑现代人的生活方式，兼顾社区的生活特点，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。规划设计以人文环境、绿色生态住宅为导向，建设高标准、智能化小区；2、自然—贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的花园式经典高尚商业居住空间。以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。3、融合—讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合。4、实际—适应土地开发与建设实际，面向商业消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系。5、安全—适度的人车分流，既消除人车混车的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。针对不同出行设置路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保购物和居住的安全性。6.2.3规划设计整体框架本小区处于xxx城区内优越的地理位置之中，周边环境优美，如何利用好现有环境特点，将优美的自然风光与现代化的居住概念结合，创造出独特的精品居住小区，体现花园特色，是我们努力发掘和设计的目标，本规划以“人本、自然、文化、融合、科技、实际、安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为准点，着意刻画优质优美的生活居住区。正对大门设置中心花园，沿中轴线设置小区中央景观带，小区景观由此中央景观区沿景观轴线方向发展。各景观区通过景观节点、景观轴线相互贯穿。在造景上利用水景、雕塑、铺地,植物互相结合，将小区各区域连成一个整体，建筑置于园林之中，园林成为小区主体，真正实现“以人以本，以爱为宗旨”的设计手法，将生活要素融入和谐的社会氛围中，让生活空间成为舒适、怜悯的载体。识别性与认同感：住宅布局强调空间塑造，通过对住宅造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，邻里空间又依照不同地点的不同景观要求，营造居住者自己的绿色“游走路径”。道路系统：整体性与景观性结合地形特点与空间布局、整体道路交通系统以小区内部环形道路和周边城市道路为框架，同时将小区步行系统与中央景观相结合，将道路设计与广场空间，绿地空间与建筑空间相结合，共同营造户外空间景观。绿化系统：系统性与生态性，结合整体布局与组团规划，以中心绿化为中心，自由漫步道为延展，庭院空间相为呼应，形成丰富的小区绿化系统，随着季节的变换，色彩斑斓的植物配置不仅仅是一种休闲和娱乐。本小区结合绿化系统布置居民运动场地，比如在小区内设置运动场、结合景观而设的休息区与活动场地。6.2.4道路设计原则和交通体系：1、道路系统延续xxx总体规划的道路系统，，并与在建或已建道路相衔接形成机动车道路系统。2、道路网体系构造人车分流：通过居住区各组团人、车出入口数量和位置的合理设置，分流大部分的人车交通线路，减少冲突点，避免逆向交通给居住区环境带来的干扰。城市外部车流从居住区的边缘通过，降低噪声对住区环境的影响，提升住区整体环境质量。3、道路网框架地块内道路相交都以平面交叉口形式，地块设置两个主要机动车出入口，避免高峰时期逆向行使带来的危险。人行出入口与车行分开，中央景观绿化步行系统构筑人性化交通空间。4、竖向设计说明根据现状地形和地貌，以及水位关系，在设计中区内道路中心标高与对外出入口处的城市干道平滑连接，场地标高均高于周边道路标高，以避免场地积水。区内道路纵坡坡度不小于0.3%，横坡坡度大于等于2%，以利两水排泄。6.2.5景观规划设计1、总体布局以人为本，体现尊重自然、和谐生长的精神，利用基地整体空间形态、现状地形、规划路网等作为构建绿化景观的基石，小区内部结合广场形成多个景观节点，通过横穿地块的景观轴线把这些节点串联起来，形成核心发散的多层次、多样化的景观空间体系。2、规划理念规划从点、线、面三个不同的层次构建景观体系。点：利用尺度和功能的局部放大，在小区构建主要景观节点，有入口空间过渡性景观节点，有居住区中心功能集中性景观节点，通过建筑的高度控制和空间通透度的变化突出景观渐变的韵律感。线：绿色生态廊道和水系构成了住区的网状景观生态链。通过节点的衔接和过渡，生态景观效应不断向各组团内部渗透，体现异质邻里外环境的公平性。3、植物绿化设计：小区内基调树种以常绿乔木为主，但同时充分利用植物的形体、色彩和花期，形成丰富的植物形态景观、季相景观。植物树种选择以乡土树种为主，同时以生态原理进行植物种植组合设计，提供其自我维持度。考虑近、中、远期的绿化效果，相应选择一定比例的速生、中生、慢生植物。6.3建筑设计6.3.1平面设计1、住宅根据当地的实际情况设置为南北朝向，使得每户都有充足的采光，又有良好的穿堂风。2、住宅户型有两室两厅、三室两厅、四室两厅等多种以供市场选择。3、住宅户型为一梯两户，平面方正适用，通风采光良好，平面功能分区明确。4、户型设计：a.户型设计做到：“四明”，明厅明卧明厨明卫b.客厅与餐厅相通，有利于穿堂风c.根据户型设置双卫生间，公共卫生间和主卧配的卫生间d.力求客厅及主要房间朝南6.3.2立面设计建筑外观造型为简洁、明快的现代风格。立面简洁大方，建筑顶部局部退台，增加构架与蓝色坡屋顶结合，色彩低部为黄色面砖，上部为白色面砖，对比强烈，清雅明亮。主卧室的凸窗，次卧室的空调机位处理，丰富而精致的建筑细部，使建筑平添了高贵品位和雍容贵气。客厅和卧室外部均采用视野开阔的全景式飘窗，飘窗之间的空间处理为空调为，在合理利用空间的同时保证了立面的整洁。坡屋顶结合建筑实体的错落布置，形成极为丰富的天际轮廓线。建成后的某某小区个性鲜明、与周边建筑融为一体。6.4结构设计6.4.1设计依据及设计要求1、设计依据（1）现行国家标准、行业标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）（2）建筑专业提供的建筑说明，平、立剖面及总平面图2、设计要求本工程结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级二级，结构重要系数1.0，地基设计等级为乙级。6.4.2工程地质及水文地质由于场地尚未进行地质勘探，场地地质情况尚不明确。6.4.3荷载及地震作用取值1、恒荷载钢筋混凝土自重取25KN/m2,内部墙材料采用烧结页岩多孔砖（自重不大于19KN/m3）。2、活荷载楼面活荷载按照国家规范《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）及《全国民用建筑工程设计技术措施——结构、防空地下室》（2003年版）的有关规定取值。楼梯间考虑消防疏散楼梯载荷。项次类别活荷载标准值（KN/m2）准永久值系数1二层店面3.5KN/m20.92商住楼楼面2.0KN/m20.53商住楼外挑阳台2.5KN/m20.34上人屋面2.0KN/m20.405非上人屋面0.5KN/m203、风荷载《建筑结构荷载规范》第7.1.2条，本工程结构计算时高层100年一遇基本风压值：W0=0.40KN/m2，地面粗糙度为B类，风荷载体型系数为1.4。4、地震作用根据根据《中国地震动参数划图》（GB18306-2001）、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）有关规定，所在地区的抗震设防烈度为小于6度,按不抗震设防设计。6.4.4结构选型本工程共计11栋建筑，商业门面部分为框架结构，住宅为砖混结构。6.5给排水设计6.5.1工程概况项目区位条件良好，本地块位于湘xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑。给排水专业设计内容：本建筑的给水,排水,雨水及消防给水设计。3、给水水源及排水受水体本工程给水水源为市政自来水，自来水由海鸥路及海棠路引入DN110mm供水管入小区，在小区道路上布置成环状管网，水压≥0.45Mpa，120M左右布置一个室外消火栓，工设计4套室外消防栓。本工程雨污排到小区附近的市政雨水排水管网和污水排水管网。6.5.2设计依据1、设计规范2、《建筑给水排水规范》GB50015（2009年版）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《建筑设计防火规范》GB50015-20063、建筑专业提供的建筑平、立、剖面图及小区总平面布置图4、业主提供的有关设计基础资料6.5.3给水设计1、给水系统设计：采用市政给水,室内给水管网布置：采取上行下给式布置，商业用水与住宅生活用水设一户一表，分户计量。2、给水管材：室内生活冷热水支管用PPR，其余立管和干管用钢塑管；室外采用离心球墨铸铁给水管。6.5.4排水设计1、污水排水量：生活用水量的90%。2、排水系统设计室内排水系统：住宅生活污水与废水：室内为分流，排至室外后再合流排入化粪池，经化粪池处理后再排入市政污水排水系统。小区室内排水管：一层单独排除，排水系统为单位管伸顶通气排水系统。屋面雨水：层面雨水主要采取内排水，少部分为外排水系统排水，用87铸铁型雨水斗收集屋面雨水引至地面，再排入室外雨水排水系统。污水局部处理：设多座化粪池处理生活污水，生活污水经化粪池处理后再排入市政污水排水系统。排水管材：室内采用厚型UPVC硬塑料排水管，在各层穿楼板和设阻火圈；室外雨污水系统采用砼管和钢筋混凝土、水泥砂浆抹带接口。6.5.5消防设计整个小区按要求每120m设置一套地下式室外消火栓20L/S。6.6电气设计6.6.1设计依据一．设计依据(1)《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；(2)《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；(3)《低压配电设计规范》（GB50054-95）；(4)《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）(2000版)；(5)《住宅设计规范》GB50096-1999；（2003年版）；(6)《建筑照明设计标准》GB50034-2004；(7)《公共建筑节能设计标准》（JGJ50189-2005）；(8)《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；(9)《建筑电气常用数据手册》；(10)委托方及建筑专业和各相关专业（给排水、暖通）提供的用电及设备控制要求等文件及设计资料。6.6.2强电部分（一）概况：整个住宅形式以多层为主体，总建筑面积为34523.70平方米。（二）设计范围：1、电气负荷计算2、供电电源及配电系统3、照明系统4、防雷和接地保护（三）电气负荷计算：1、负荷性质：本建筑为属三级负荷2、负荷计算：总计算负荷：610KW，安装变压器台数：一台800KVA户外箱变（四）供电电源配电系统1、本建筑高压电源采用一回路10KV电源单环网供电，由市变电站供电。2、变配电所设置和供电范围根据负荷计算和实际分布情况，本工程共设一个变配电所负责整个建筑群的供配电。3、低压配电系统低压配电系统采用一台变压器，分一组为小区供电。低压配电系统为树干、放射式混合形式。4、线路敷设本工程电缆均采用聚氯乙烯绝缘电力电缆YJV-0.6/1KV，电线采用铜芯导线BV-450/750V。低压配电室配出的所有回路均采用沿电缆沟引至各栋配电间，经电缆桥架或配电主配电设备引至各层用电设备。主干线和支干线穿钢管沿地面暗敷设，导线穿PVC管埋地、沿墙、楼板暗敷设。（五）照明系统照明设计贯彻“绿色照明”的原则。照明灯具有优先选用高效荧光灯、节能灯。门厅大堂、中厅、阳光厅等大空间选用金属卤化灯和节能灯混合照明。环境景观泛光照明选用金属卤化灯。照明系统正常照明有事故照明、疏散指示照明。正常照明的照明度标准按以下顺序设计：楼梯间、公共通道：30LX住宅：75LX（六）防雷与接地保护1、防雷保护本工程属三类防雷建筑。（1）在建筑屋面，屋面设置不大于20米×20米网格的避雷带防直雷击。所有凸出屋面的金属管道或设备等均应与避雷带可靠连接。（2）利用建筑物柱内的主筋（2根≥φ12）作为引下线，上下焊接贯通至基础钢筋，并与底板钢筋可靠焊接。引下线间距≤25M。（3）建筑物内各种竖向金属管道及金属物的顶端和低端与防雷装置连接。（4）将五层以上外墙的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接。2、接地保护：本工程低压配电系统采用TN-S系统，即三相五线制，PE和N线分开设置。本工程采用联合接地方式。电气系统的变压器中性点接地、防雷接地、保护接地及弱电系统的工作接地等共用装置，其接地电阻值不大于1欧姆。各用电设备设置防感应雷措施。高压配电设备设过电压保护和防雷保护。（2）变压器低母线上装设电涌保护器。6.6.3弱电部分（一）设计范围1、电话和综合布线系统2、有线电视是系统3、门禁对讲系统以下就各个子系统分别说明：1、电话和综合布线系统（1）本小区设一电信机房，由市政电讯管沟引一条电话光缆至电信机房，转换为大对数电缆再放射式引入各栋首层弱电竖井电话配线箱。分配后沿竖井弱电线槽引至每户多媒体布线箱。住户每户预留2对外线，商场按每50平方米一条外线考虑。（2）由市政电讯管沟引一条网络光缆至电信机房，经光纤配线架分配后引单模光纤至各栋地下室或首层弱电竖井宽带网络机箱，转换为超五类双绞线后沿竖井弱电线槽引至每户多媒体布线箱。住宅每户预留2条数据线。2、有线电视系统（1）本小区有限电视采用邻频输方式接入市政有线电视网。有线电视系统采用分配、分支方式。（2）市政有线电视电缆由室外埋地引入。（3）预留与有线电视系统的接口。（4）住宅每户预留一条视频线，住宅的客厅、主卧室设电视插座，用户电平为：65±5db，要求图像资料不低于四级。3、门禁对讲系统（1）本系统采用分布式结构，住户门禁对讲分机，电控门锁，层解码器及系统电源组成。（2）住户可通过对讲机并与来访者，通过住户对讲分机上的按钮开启本栋入口处大门。6.7消防设计6.7.1设计依据1、《建筑设计防火规范》GB50016-20062、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；4、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）；5、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；6、《住宅建筑规范》GB50368-20057、《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219-1995。6.7.2建筑消防消防水源采用城市自来水，室外消火栓的用水流量为20L/S。室外生活用水和消防用水管道合用，共设4套室外消火栓，间距不超过120米，距路边不大于2米，距建筑物外墙不小于5米。建筑物楼道内设置灭火器箱，每个单元设置2个，每箱放置2个手提式干粉灭火器。6.8环保设计1.厨房及暗卫采用专用排烟、排气道，均上至屋顶，废气高空排放。2.建筑设备尽量选用低噪低振产品，减少对小区的居住环境影响。3.每层楼梯间设置垃圾收集空间，整个小区设置一个垃圾站，统一收集、统一外运。4.本小区室外排水采用雨、污分流制排水方式，雨、污水管网各自独立设置。污水来源主要为生活污水，生活污水在小区内经过化粪池处理后，排入规划路市政污水管道。5.为减少泵房内水泵震动所产生的噪音污染，水泵均选用低噪轻震的立式水泵机组；同时为最大限度地减少固体传音，水泵与基础之间设置隔震器，水泵进出水管道上设柔性橡胶接头，管道吊架采用弹性吊架。6.在生活给水系统配水管网的设计中，严格遵守《建筑给水排水设计规范》第3.2条“水质和防水质污染”的各项规定，坚决杜绝水质在配水管网中受到污染。8.消声与减振6.9无障碍设计1、本工程公共道路均为无障碍设计。2、商业门面入口设置残疾人坡道。6.10人防设计1、设计依据a、人民防空地下室设计规范(GB50038-2005)b、人民防空工程设计防火规范(GB50098-98)（2001年版）c、人民防空工程防护功能平站转换设计标准（RFJ1－98）d、现行国家有关设计规范及相关规定2、本项目为多层建筑，不具备建设人防设施的条件，人防建设费用投入较大，根据建设方要求，人防考虑异地建设。7环境保护7.1环境现状项目场址位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑，无大的工业污染源和其他危险品物流设施。环境状况较好。7.2污染源及污染物项目对环境的影响分为两个阶段，即项目建设阶段的环境影响和项目投入使用后的环境影响。在项目建设阶段，建筑机械的噪声、施工的扬尘等对环境造成的影响；项目建成后，生活污水、生活垃圾等对环境产生的影响。(1)建设阶段主要污染源和污染物1)噪声污染源：项目的噪声污染主要来自建设期施工机械作业、运输车辆运行时的噪声。作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和生活区居民的生活产生的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对周边人群的生活产生的影响。2)粉尘污染源：项目的粉尘污染主要来自建设期粉状物在存放、搬运时遇风所引起的扬尘。在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。(2)投入使用后的主要污染源与污染物1)废水：项目所产生的废水主要是生活污水。生活污水占项目日常排水量的80％以上。废水的排放对水环境产生一定的影响。2)固体废弃物：项目的固体废弃物主要是生活垃圾。3)废气：厨房餐饮产生的含油烟气。燃料采用天然气，废气排放量较小。7.3环境保护措施(1)废水处理项目的排水采取雨、污分流制排放体制。生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082.1999的水质标准后，经项目内的污水管汇集后排入城市污水排水系统。(2)环境空气防护严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修各种车辆、机械，散装水泥运输采用密封式运输设备。对施工现场拟定时洒水，减少起尘量，并适时清扫路面，防止多次扬尘。燃料采用清洁能源，减少废气排放。(3)噪声控制对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运行时间并定期进行维护。严格按照有关部门规定的工程施工作业时间进行作业。(4)固体废弃物处理在建筑物周围的适当位置设置一定数量的垃圾箱，生活垃圾由项目内的物业管理人员负责及时分类、收集至垃圾中转站，再由环卫部门转运至城市垃圾填埋场处理，保证项目环境的清洁卫生。7.4水土保持措施本项目在工程建设过程中的场地开挖等项作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，按水土保持要求实施。施工过程中应认真贯彻实行《水土保持法及其实施条例》，严格按照水土保持的有关规范执行。根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。8节能方案8.1用电量估算根据xxx易俗河城镇居民住宅用负荷电一般情况进行估算可得：本项目商业部分单位负荷按容量按80W/平方米，每套住宅用电负荷标准按10kW计算，估算本项目总装机容量为3036.66kW。按商业部分2kW·h/平方米.月，住户110kW·h／户.月估算，年用电量约422119.2kW·h。8.2燃气用量估算根据xxx易俗河城镇居民生活用燃气消耗量一般情况进行估算可得：按住户15m3／月·户估算，预计年消耗约52380m3。8.3节能措施本项目在实施过程中，拟按照国家《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《建筑照明设计标准》和湖南省《居住建筑节能设计标准》以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。主要节能措施如下：(1)建筑节能：①主体建筑采用新型节能墙体材料，屋面采用架空等隔热措施；②采用新型节能型门窗，改善建筑热工性能。(2)电气节能：①选用SCBl1节能型电力变压器，并采用强迫风冷方式提高过负载能力；②空调、水泵等设备采用变频调速运行方式；③变配电所设置在负荷最集中的地方，以减少长期运行所造成的线路损失；④在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网功率因数达到0.90以上；⑤所有照明灯具均选用节能型灯具，萤光灯的光源选用三基色高效光源；⑥选用电子镇流器，提高功率因数；⑦建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。(3)节水措施：①充分利用城市供水管网压力进行供水；②在各给水进口装设计量水表，以利统计和节约用水；③选用节水型用水器具和卫生设备。9项目管理与实施9.1项目管理本项目属房地产开发项目，根据国家招投标法有关要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。（1）招投标制（一）招投标依据招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的准则，根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》以及湖南省发改委制定的《湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的有关要求，本项目的勘察、设计、施工、监理以及材料等采购活动均以招标形式进行。（二）招投标原则为确保工程质量，缩短建设工期，提高投资效益，秉着公开、公正、公平竞争的原则，该工程在湖南省范围内公开招标，择优选定施工单位。（三）招标范围及方式由于本项目是一个综合工程，项目的招标可采用公开招标或邀请招标的方式，以节省施工前期工作的时间和资金。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发改委印发的《湖南省工程建设项目自行招标试行办法》中对自行招标作出的规定：①具有项目法人资格（或者法人资格）；②具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；③有从事同类工程建设项目招标的经验；④设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；⑤熟悉和掌握《中华人民共和国招标投标法》及有关法规规章。招标范围、招标组织形式及招标方式详见《招标基本情况表》。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√（2）工程监理制为有效监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。9.2进度计划目前项目进度为：项目已完成初步设计报批，进行前期工程的准备工作。建设期共需三年，建设工程具体安排如下：2011年8月，完成规划设计、及相关立项报批手续。2011年9月，进场施工。2011年12月底，完成的基础工程。2012年5月底，开工建设的建筑主体土建工程完成至50%以上并开始预售。2013年12月，工程全部封顶，完成销售。10投资估算与资金筹措10.1投资估算经估算，本项目总投资为6622.35万元，详细构成及估算依据见表10.1，说明如下：（1）土地费用土地面积共28.8亩，按60万元/亩估算，合计1728万元。（2）建筑安装工程费用项目建筑安装工程费用合计为3236.94万元，详见下表：编码工程或费用名称计算基数数量基数单位估算指标指标单位估算价值(万元)1工程费用1.1商业1.1.1建筑工程按建筑面积1583.30平方米1250.00元/平方米197.911.2住宅1.2.1建筑工程按建筑面积32428.00平方米830.00元/平方米2691.521.3杂物间1.3.1建筑工程按建筑面积5346.20平方米650.00元/平方米347.502合计3236.94（3）前期工程费用前期工程费用为64.74万元，按建安工程费用的2%估算，包含勘察费、工程设计费、可行性研究报告编制费、环境影响评价报告费和项目实施前其他协调管理费用等。（4）场地平整费本项目地块中原有一水塘，地块最低现状高程为49.50米，比周边道路低3米左右，最低处低于道路达4米，是一个低洼地，根据估算要使场地标高到达设计标高和项目建设要求，按照土方回填量约为26800立方米，每立方米回填夯土按45元计价，场地平整费为120.6万元。（5）基础设施建设费基础设施建设费为194.22万元，按建安工程费用的6%估算，包含外水、外线、电信、消防设施、燃气管道等。（6）公共配套设施费公共配套设施费合计为97.11万元，按建安工程费用的3%估算，其他公共配套设施费按实际发生额20万元估算，包括绿化、垃圾站、围墙、道路硬化等，共计117.11万元。（7）开发期税费开发期税费主要是报建费，为310.85万元。按建筑面积，商业门面120元/平方米，住宅90元/平方米收取。（8）其他工程费其他工程费主要包括临时建设费、施工图预算或标底编制费、工程合同预算或标底审查费、工程监理费、竣工图编制费等，合计为135.95万元。编码工程或费用名称费用分类计算基数数量基数单位估算

指标指标单位估算价值(万元)1其他工程费135.951.1临时建设费综合按建安费比例3236.94万元0.1%3.241.2施工图预算或标底编制费综合按建安费比例3236.94万元0.2%6.471.3工程合同预算或标底审查费综合按建安费比例3236.94万元0.1%3.241.4招标管理费综合按建安费比例3236.94万元0.3%9.711.5工程质量监督费综合按建安费比例3236.94万元0.5%16.181.6工程监理费综合按建安费比例3236.94万元2.5%80.921.7竣工图编制费综合按建安费比例3236.94万元0.2%6.471.8工程保险费综合按建安费比例3236.94万元0.1%3.241.9城市规划管理费综合按建安费比例3236.94万元0.1%3.241.10审图费综合按建安费比例3236.94万元0.1%3.24（9）管理费管理费为97.11万元，按建安工程费的3%估算。（10）销售费销售费为224.29万元，按销售收入的2.5%估算。（11）不可预见费用不可预见费用主要包括备用金，不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用，合计97.11万元，按照建安工程费用的3%估算。综合可得，项目总投资为6622.35万元。具体估算详见下表：投资估算表表10.1序号工程或费用名称合计（万元）1开发建设投资4881.291.1建筑安装工程费3236.941.2土地费用（含契税）17281.3场地平整费120.61.4前期工程费用64.741.5基础设施建设费194.221.6公共设施建设费117.111.7开发期税费414.281.8其他费用135.951.9管理费用97.111.10销售费用224.291.11不可预见费用97.111.12开发期利息1922经营资金03项目总投资6622.3510.2投资计划与资金筹措为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则：（1）前期费用该期工程开工前1季度或开工当季度一次用款。100%（2）基础设施建设费、公共配套设施费该期工程竣工前（含竣工当季）3个季度平均用款。比例15%，75%，10%。（3）开发期税费该期工程开工前1季度或开工当季度一次用款。100%（4）其他工程费用按该期工程“工程费用”每月（季或年）比例分配。（5）管理费用从项目开始季度至该期工程竣工季度为止，每期平均用款。（7）销售费用从该期工程开工至开盘前（不含开盘月份）25%按季平均分配，开盘（有第1笔收入）开始至最后一笔售房款收到为止，75%按销售收入比例分配。（9）不可预见费：与主体工程同步进行。按工程费用使用比例分配投资。项目总投资6622.35万元，项目资金来源申请银行贷款1500万元，自筹5122.35万元，其中项目投入资本金3000万元，其余资金通过房产预售收入筹集。11财务分析11.1经济评价参数（1）本项目自取得预售许可证后便可预售，本项目产品为商铺和住宅；（2）根据项目周边市场情况，结合公司项目开发成本，对本项目初步定价为住宅2200元/平方米，商铺3500元/平方米，架空层（车库）2400元/平方米。（3）本项目营业税及附加费用按照xxx地