土地增值税清算文件

PAGEPAGE37房地产开发企业土地增值税清算操作规程第一节清算前准备工作一、清算资料的收集清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：1、纳税人应报送的资料①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料①开发项目立项批复；②规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；③土地使用权证；④建筑工程施工许可证；⑤建设工程施工图设计文件审查批准书；⑥商品房销(预)售许可证；⑦工程概况及备案意见；⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)；⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。劈⑩筝转让房地产中项目匹成本费用、那分期开发分吩摊依据忘；eq\o\ac(群○挥,愤11有)劳其他补充资支料：当期财心务会计报表统；项目的预垂算、概算书奥；此能够按清算姜项目支付贷订款利息的有国关样证明及借款逢合同；与转适让房地产有局关的完税凭滤证及清算项槽目预缴教土区地增值税的少完税凭证。悔3伟、税务机关加应掌握的内铅部资料致黄职①长房地产业项胳目登记管理妇的资料。核徒对房地产项填目登记管理谷的相关表格温，居掌握房地产焰项目的建设坝进度和销售们进度情况；下死②据税款入库资模料。从信息语系统中获取因房地产开发水企业营业税查的缴纳情况停、土地增值温税的预缴情葡况。有掉二销、案头审核话税械务机关要对炸纳税人报送色的资料进行皮核实，乞了解纳税人北与土地增值刚税清算项目米相关的合同笔、协议及执丑行情况。津主要核实项宣目枕开发用地面女积、房屋开竭发面积、可会销售房屋面导积、实际已沉销售面积，每各种面积确壳认可为销辣售收入的确逮认和开发宜成本的分配券奠定基础。旅案头审核中淋应至项目开惰发现场实地卡擦看，确认扩房屋开发面根积。稳寨①融项目用地面灭积：了解《吓建设用地规近划许可证》袜、《土地使扛用权证》中谋土地面积，情(主要以土轮地使用权证蓬中登记土地朝面积确认)求，对分期开厦发的项目帅（岩分期开发的那项目以发改今委批文为依趣据欢）姥还应了解土卡地的分期占午用情况，便偷于确认本期核的土地成本区。达击②羞房屋开发面挠积：建设工琴程规划许可谋证、备案表都中建筑面积欺的核对，备姐案的建筑面塔积应与建设帆工程许可证诊登记的建筑歌面积相同，废备案的所有浑子项目应与救建设工程许矿可证登记的重工变程名称相符筝，以核对所相符的建筑白面积确认房伍屋开发面积赶(与房产局屑复测的面积迅会有小额差弯异劝，如有差异躲则以房管局劫测绘数据为炮准庸)续。春往③帽公共配套设搜施开发面积狂：重点妙审核开发商侦向规划部门烫提交的《规讲划报告》中怀有关公共配必套的配置以长及开发面积犹情况；对于卫分期开发的映，可要求开额发商提供全亮部公共配套坛设施的配置挺总体情况脂。缺狱④炮可销售房屋呢面积(含地创下室)谋：商品房销拿(预)售许辩可证、建设倍工程规划许顿可证、备案脏表中可售建返筑面积的核疲对，鹰注意备案表响中的地下含人防面积(卷A)援与销售许捡可蒸证中守地下车库面遣积(B)场以及建设工疤程规划许可壳证中侧地膨下闯车库面积(例C)之间的寄关系，应该影是：A十B瓜=箩C杠，销售许可细证中只有车绳库数而没有钥面积，加车库的销售跑面积要参照斑房屋分户(格室)面积对砌照表上登记乞的面积宪。抛圈⑤厅实际己销售宇面积：房屋悉分户(室)迎面积对照表西、公司相关宜项目销售榜售楼处乔窗口表、销姓售合同及合暑同登记簿、丘销售发票存瘦根，结合财臭务上的账务雀处理，确认册实际已销售凯面积蛾。买⑥块未销售面积勇：房屋分户饲(室)西面积对照表鸣、砌公司相关项家目销售烈窗口持表，确认未疗销售面积。含⑦笔经营或转作骤固定资产的楚用房面积。古第二节虾土地增值税贷清算的审核纺工作如饲一、转让房析地产收入审辜核要点齐1移、审核收入司确认的完整抚性扁痕销售收入循应包括偷货币收入藏、趣实物收入赵及其它收入振，按照镇财务制度的疾规定，房地扬产开发企业会在房产销售见实现确认收我入时应当记秋入鄙“锁主营业务收澡入播”子科目。因此铺，稼应当结合企廊业提供的商剂品房销(预特)售许可证扎(市房产管生理局核发)竞、物价部门严核价批复、雷房产部门房奏屋测绘面积精、相关项目款销售窗口表话、销售合同园及合同登记由簿和销售发后票存根等资摧料，遣与摄“登主营业务收延入简”竹科目进行比慎对，豪判定其是否垄存在未完全限确认收入的偿情况。对存汤在疑点的，摆进一步审核娘房地产企添业拿“质预裂收帐款牌”瞧、脏“楚应付账款遇”忧、猜“谦其他应付款赏”太、处“受应收帐款掩”坏、孔“宽其他应收款浪”著、部“妄营业外支出悼”屋、爸“来固定资产清舅理稠”膏、蝶“崇资本公积芬”躺、楼“喉待处理财产算损溢评”把等科目，确赶认是否存在浊将开发商品举用于职工福矩利、奖励、枣对外投资、浆分配给股东眼或投资人、灿抵偿债务、伞换取其它单材位和个人的驳非货币性资递产早等未确认收珠入和故意漏粱记、错记、悬隐藏项目收缸入的行为。来锐2、审核收楚入确认的符靠合性鲜对细于纳税人隐弃瞒、虚报房孙地产成交价路格的或转让即房地产成交业价格赵明显偏低嚷又无佛正当理由的壶（明显偏低姻原则上掌握光在低于物价迷部门核定价秘10%以下禾部分，无物仁价部门核定乘价的掌握在批同类商品房少均价10%赤以下部分）倡，疏地税机关应笼当对房地产榜开发企业相衬关项目销售蔽明细和物价惩部门批复进清行核对，确邪认同时期的竹销售价格是疏否存在不合宜理变动的情于况，恐对低价格销腹售的情况进仁行核实，尖对销售价格好明显偏低且家无正当理由璃的，按规定践进行收入纳稍税调整处理监，爸其收入按下翼列方法和顺辱序确认：证⑴宁按本企业在塑同一地区、殿同一年度销港售的同类房昆地产的平均稳价格确定；录⑵逃由主管税务顶机关参照当顶地当年、同枕类房地产的卡市场价格或靠评估价值确蹈定。绢狮3、审核收胖入确认的准建确性竭审睁核过程中要送结合喇“萝主营业务收怪入驼”售、宫“透其他业务收添入尾”师科目的核腹算，与房地邻产开发企业想提供的商品勤房销(预)风售许可证、言物价部门核醋价批复、房半产部门房屋唇测绘面积、挖相关项目销跳售恶明细讲表、销售合寄同及合同登课记簿核对，龙判定房地产杂开发企业是舍否准确划分沙了房产出售舌和出租的收越入。怨对纳税人按撇县级以上人品民政府的规融定在售房时曲代收的各项择费用，应区端分不同情形卵分别处理：脑⑴越代收费用计冠入房价向购携买方一并收舱取的，应将厨代收费用作旱为转让房地兼产所取得的艳收入计税。罪实际支付的竹代收费用，苦在计算扣除瓜项目金额时汽，可予以扣填除，但不允羽许作为加计禁扣除的基数锈。群⑵鞋代收费用在女房价之外单普独收取且未涨计入房地产淹价格的，不非作为转让房惑地产的收入皇，在计算增构值额时不允李许扣除代收果费用。伙在确认房地滴产收入时，交应当了解房勉地产开发企序业销售价格尝的组成，姨核对房地产萌开发企业归“再主营业务收猜入货”下、寸“宝开怀发成本泡”键、近“理预收帐款默”弄、驴“佛预付帐款胶”记、填“轧应收妨帐款多”预、场“刺应付帐款所”棕、目“递应收帐款吊”厘、罪“杜其他应收款税”但和汁“爹其他应付乱款绵”宣等科目，以垮准确界定房杯地产企业取征得的代收费咐用收入和房斧地产的销售毁收入。买掀二、取得秀土地使用权语所支付的金美额审核要点海1、审核取基得土地使用凯权所支付金友额的真实性愤取得土地使勾用权支付金悲额的审核，帖应当包括下般列内容：的⑴植审核取得土扇地使用权支咏付的金额是盖否获取合法恶有效的凭证秘，口径是否娃一致。叼⑵扣如果同一土普地有多个开金发项目，审帝核取得土地借使用权支付句金额的分配神比例和具体郊金额的计算颜是否正确。阴⑶川审核取得土页地使用权支草付金额是否斤含有关联方侨的费用。制⑷惨审核有无将齿期间费用记现入取得土地乌使用权支付作金额的情形纪。鹊⑸干审核有无预鼓提的取得土支地使用权支或付金额。性(6)写比较、分析成相同地段、蓬相同期间、恭相同档次项因目，判断其爸取得土地使删用权支付金街额是否存在揪明显异常盛。由顷房地产开发武企业在支付及取得土年地使用权所检支付的价款棵及按国家规顶定缴纳的有浙关费用记入水“豪开发成本善—岭土地征用及老拆榨迁补偿家”偿科目。因此医，应结合房抹地产开发企岗业提供的土桐地使用权证背、出让合同也、土赚地收据、契付税票据邮（契税可作前费用扣除，乞但不允许作违为加计20絮%扣除的基处数）允、银行支付帆记录和与政盈府相关部门际的协议，计窄算本期开发立项目的返“齿取得土地使权用权所支付养的金额亲”绿是否真实、本正确，审核寿其受让土地牙面积是否正抄确，判定其木是否存在政残府返还和以称地补路等情饥况。对存在活以地补路的采情况要结合贼政府的相关视文件和协议肢进一步核实川。宜对政府返还状的土地款一律律抵减土地猾支付款，即劲抵减土地成裙本。炉钉2、审核取奏得土地使用拆权所支付金枯额分摊的准想确性亮纳心税人成片受版让土地使用讽权后，分期页分批开发、谊转让房地产誉的，其扣除哭项目金额的鄙确定，砌原则上土地毛可按转让土矮地使用权的狠面积占总面念积的比例计昆算分摊，擦其它扣除项烦目按建筑面鼠积计算分摊夜。特殊情况徐按税务机关柿确认的其他利方式计算分耐摊幅。瓣对房地产开喊发企业成片假受让土地使肤用权后，分恳期分批开发氧、转让房地帅产的，以及丛建有公共配湖套设施的，报应结合房地像产开发企业阵提供的土地书使用权证，权经规划部门者审核同意的讽规划图、房产屋分户(室液)测绘面积挡对照表等资诵料(边加盖策市房屋产权狂监理处面积滴复核专用章补)，按照上六述原则分摊间土地成本，熊以判定其上懂地成本的分俭摊是否合理柏、准确。娘3、审核取赖得土地使用照权所支付金谁额核算的正村确性储土地征用及昨拆迁补偿费赤的审核，应嘉当包括下列采内容：春⑴跌审核征地费勇用、拆迁费沃用等实际支池出与概预算史是否存在明纽显异常。族⑵笑审核支付给订个人的拆迁蔬补偿款所需犁的拆迁（回盾迁）合同和遍签收花名册归，并与相关哗账目核对。夫⑶音审核纳税人踩在由政府或花者他人承担着已征用和拆油迁好的土地驾上进行开发帽的相关扣除宰项目，是否凤按税收规定响扣除去。冻晕以房地产开发某企业确认取预得土地使用愁权所支付的己金额，筛必须以实际向发生为前提始。因此，应武当结合房地滴产开发企业员“街开发成本偿—疯土地征用及义拆迁补偿费贡用评”圈、袭“鄙预提费用垄”现和往来帐等培科目的审核径，判定房地脚产开发企业未在核算过程见中是否存在杀预提尚未实垫际支付土地晕出让金的行器为。底虹三、房地胜产开发成本怕审核要点签1、绣审核成本费柜用的真实性拜在土地增值渴税清算过程裕中，允许扣球除的成本费御用必须是真集实的。红税前扣除的沙金额，除要毙求取得税务液部门监制的利票据或其他辰合法凭据眯（财政部门裙监制收据）氏外扭，还要求该土款项已实际卫支付。这要沃根据费用发内生的性质、搅与项目的关常联程度进行否判断。要重略点关注金额欲较大的成本论费用，调取页查看原始凭们证，确定发僻票真假情况衣、付款方式灰、内部报销密审核记录等乌，从而判断束其交易的真取实性。骆2、催审核成本费门用的配比性牙在计算土地艳增值税时，乞应特别注意较收入与成本迟费用的配比纺。对于房地京产企业存在铜几叶期项目滚动青开发的，应润着重划分本殃期清算的成拥本费用与下锤期的成本费岸用。对不属镇于当期的成钞本费用，应绣予以剔除；奶对当期的成细本和其他各牛期成本混合旨的，应确定闹合理的分摊粱方法，加示以合理分摊厉。在审核中哈，应工当分项籍目服核对项目预垄决城算报告，结途合判断，核毫对是否有串料用开发成本王的情况。对采于誉“蚀开发成本抛”瓜科目，还应扫当查看建筑侄合同，确认女合同工程造欲价，关注合彩同中明确的屿建筑工程款颈、材料费等找，要注意查沫看企业是否碎重复列支材今料价款。同使时，还应关拔注成本对象像计税成本在绣已售完工产格品与未售完狐工产品之间修分摊。检查答当期准予扣浇除的已销开钢发产品的计溉税成故本，是否按直当期已实现彼销售的可售军而积和可售盼而积单位工资程成逝本罗确认。可肾售面积单位盒计税成本和峡已销开发产悼品的计税成稳本按瑞下霞列公式计算究确定：坛沾可售面积单虾位成本=辅成本对象可膏售部分成本菊÷迁总可售面积宰已售开发产叹品的计税成好本=倚已实现销售腔的可售面积宾×占可售面积单状位计税成本棒通过去年下裹半年和今年许上半年的土妙地增值税清写算试点，我哭们发现大部扛分房地产企伞业开发的营谈业用房销售团率偏低，未洞售营业用房深用于自用或返出租，如果群以平均成本桃在已售面积亦与未售面积面进行成本分约摊，会造成毫售价高的营般业用房成本锡、售价低的票车库的未售港面积的预留销成本分摊不呀合理，市局唉多次进行调岂研，并征求险基层参与清乞算人员的意膨见，经研究产决定对房地粘产开发企业锯未售营业用师房及车库等慌采用平均售廉价系数分摊览法进行成本搁分摊，以确创保已售面积缺的成本、土汽地增值税增驱值额的合理牙性，同时解惑决了以后营延业用房销售泻后因售价与搭扣除成本差宽异太大、增弦值率高、税房负重等问题慌。具体计算让办法如下：暴将住宅商品味房的平均售伪价作为参数价，门面房平胖均售价、车鄙库平均售价泡同时计算成蓄本分摊系数僚，后按各自蜘的分摊系数约在总成本中丑进行分摊。所用数据纯营业用房平颜均售价遣住宅商品房容平均售价姓车库平均茎售价日营业用房总麦可售面积灰住宅商品跪房总可售面腐积纱车库总可售牢面积蜜营业用房已修售面积既住宅商品房织已售面积慨车库已驱售面积鹅总开发成本详（含加计扣释除费用，不遭包括已交的滨营业税等税称金）计算步骤农营业用房与庄住宅商品房桂开发成本分宁摊系数（M府1）＝营业银用房平均售喜价/住宅商峰品房平均售床价臭车库与住宅溪商品房开发嚼成本分摊系至数（M2）领＝车库平均柱售价/住宅添商品房平均柜售价除营业用房平酱均售价＝已笛售营业用房去收入/已售问营业用房面缓积诸车库平均售黎价＝已售车城库收入/已盐售车库面积呈住宅商品房钱平均售价＝房已售住宅商六品房收入/兽已售住宅商志品房面积虎营业用房应效分摊的总开去发成本＝[冷总开发成本犁/（营业用慧房总可售面畅积腔×蹄M1+住宅乐商品房总可醒售面积裙×匹1+车库总姻可售面积煮×浑M2）]桌×闻(营业用房睁总可售面积掘×功M1)饼住宅商品房泽应分摊的总驴开发成本＝艺[总开发成欣本/（营业良用房总可售故面积悔×折M1+住宅灰商品房总可愿售面积邪×珍1+车库总忠可售面积政×珍M2）]犹×奸（住宅总可六售面积肿×丛1）若车库应分摊包的总开发成抱本＝[总开拘发成本/（涝营业用房总局可售面积蹄×腥M1+住宅遵商品房总可斩售面积握×犬1+车库总应可售面积鸡×达M2）]鸦×映(车库总可莫售面积风×培M2)向营业用房单弹位成本＝营黎业用房应分方摊的总开发晨成本/营业轿用房总可售尽面积惰住宅商品房芬单位成本＝弹住宅商品房我应分摊的总析开发成本/涝住宅商品房塞总可售面积尿车库单位成锁本＝车库应欲分摊的总开哑发成本/车板库总可售面泡积坡已售营业用企房开发成本捎＝营业用房钓已售面积沿×目营业用房单存位成本押已售住宅商电品房开发成扰本＝住宅商虚品房已售面为积部×网住宅商品房掏单位成本颠已售车库开崭发成本＝车饼库已售面积迷×顷车库单位成仪本熟已售房屋总班开发成本＝六已售营业用粗房开发成本套+已售住宅疯商品房开发菊成本+已售脂车库开发成沫本孙已售房屋可喝扣除成本＝疯已售房屋总晒开发成本+庆税金骂未售营业用艰房开发成本悲＝营业用房咬未售面积枪×污营业用房单圣位成本拢未售住宅商迹品房开发成曲本＝住宅商扁品房未售面姨积冶×乞住宅商品房惨单位成本猫未售车库开抬发成本＝车甩库未售面积抚×增车库单位成燥本耍对成本差异忙、售价差异动较大的不同岛类型的房屋艰，如多层、辩小高层、高絮层可比照此敏方法进行计茧算服对苏于一些纳篮税人预提困“济开发成本轿”乏，摩“泥公共配套设倍施费浴”牲等，在项目序结算后，鸽应审查斤成本勺部分是否没辟有结转完毕纤以及结转的毁科目是否正泽确，是否有闭成本多提的柄情况存在。鸦3、盼审核成本费屈用的重要性扬对于在工程罗中出现的大觉额建安票据疤、材料票据帮，审核人员恨除核对视“察开发成本婚”“扔工程物资更”坏等科目外，鄙还应当查看粘相关合同，滋参照建设主膏管部门颁发键的料工费参努数标准，焰确认合同工东程造价，关愧注合同中明筋确的建筑工钞程款、材料谨费及单位用糖量等，同时治也要查验票环据的真伪及伯开票方与领在票方是否一供致。装审核监理方冠的监理日记耕，以判断料呢工费的真实迁耗用情况，岸必要时，外待调了解施工怎方收入、成览本、费用情扇况。桃4、北审核票据取们得的规范性过滩根据收款招方的性质、躁支付款项的滋内容，确定坑收到票据是茎否规范，主模要依据以下轿的原则：秩隐⑴纳如果对方单些位是经营性拜企业(例如宜：建筑公司类、设计院、捉运输队、材缺料供货商、伙监理公司)渴，就必须提狗供税务部门衰监制的发票特。元架⑵拍如果对方是赴行政机关(且例如：房产沾局、土地局僚、规划局、裳公安局等)敬或是政府行躺业管理机构浓(例如：质蓄监站、防疫拼站、测绘队牲、消防局、船市容管理等澡)，则可以就是行政事业提性收据，而粘并非一定为凉税务部门监患制的发票。惰以上部门若潮提供的是截应税行为，角则需提供发晚票，开发企不业妨一般屿可以相应的后计入成本费静用中；以上坝部门若提供水的为非应税庭行为的政府追性收费，则子提供行政事没业性收据，衔开发企业祸一般霞应将该部分蛇支出列入勒“扩开发费用凯”树或邀“期期间费用裙”农中。肥趟⑶理如果是征地庄及左拆迁补偿费及用，则要根证据实质重于劲形式的原则煎，只要有证穗明该项费用呀发生扒的书面凭据糕(合同协议沃、收据)府，具备对方既单睁位或个人签甘章要件，应傅予以认可催。面金额较大的套补贴合同，郑税务人员应灰至拆迁户抽荡查了解获取漠补贴情况。怖夏⑷港其他的白条爱和收据不能倍作为确认支彼出及扣除项严日的凭证。啊5、兴审核会计核税算的规范性筒你开发成本中门的各明细项祝目的划分方他式，可以直伤接参考企业蓄的明细核算蜜，如果企业选明细核算不盏规范或根本辫没有明细核乔算，应根据质上地增值税难条例及相关愤文件进行归亮集分类。具更体分类如下知：企哑⑴擦土靠地征用及拆愚迁补偿费，挡包括土地征尽用费、耕地胜占用税、劳束动力安置费纤及有关地上枯、地下附着查物拆迁补偿系的净支出、蛮安置动迁用么房支出等。沈煤⑵爬前期工程费菜，包括规划井、设计、项梅目可行性研析究和水文、柏地质、勘察雅、测绘、宾“俯三通一平部”罩等支出。巨誓⑶曲建筑安装工摘程费，是指霞以出包方式喉支付给承包回单位的建筑恐安装工程费弟，以自营方染式发生的建树筑安装工程疤费。块简⑷眨基疮础设施费，糕包括开发小裁区内道路、女供水、供电桐、供气、排尤污、排洪、间通讯歉、照明、环骂卫、绿化等抬工程发生的冶支出。赢撤⑸劲公共配套设北施费，包括趁不能有偿转告让的开发小西区内公共配绢套设施发生链的支出。容着绩(6)摇开发间接费机用，是指直胖接组织、管胶理开发项目唱发生的费用俩，包括：工遵资、职工福关利费、折旧陵费、修理费温、办公费、爸水电费、劳速动保护费、缠周转房摊销盗等。钢友在划分各项汤目费用时，粥要对房地产最开发的过程某、阶段有较练为清晰的姓了解，根据辛票据上的费汉用性质进行哀分类。要特供别关注释“难开发成本笛”乱、斑“天开发间接费亡用逗”欧科目以及惕“兼管理费用梯”犬等科目，液防止事企业会计对杯成本或是费盒用把握不准渡，把应该计径入悔“摆管理费用地”垄科目的费用贤计入闸“书开发间接费嫩用举”亭科目，从而罩导致多加计喇扣除。矛6、纳审核代收费若用的准确性诵社根据物价局姨有关文件，饭以下师列举的政府响性收费陆（县级人民展政府规定的病收费）吓已在房价中灵体现，可按愿照土地增值前税对代收费膀用的有关规派定进行处理从，即列举的弓各项费用可币计入对应的毫土地或开发永成本中，但殖不允许作为负加计20叠％扣除的基暗数。突轮⑴腥市政公用基嫌础设施配套眯费(经济适兵用房含安居跌工程免收)位—倚“脉土地征用问及拆迁补偿醋费酱”群；误跳⑵蜻建制镇市鬼政公用基础意设施配套费豆—仗“哑土地征用及唐拆迁补偿费铲”傻；活屋⑶伍发展新型墙塑体材料专顶邻用费(经济敌适用房含安拖居工程免收裕)全—缎“园建筑安装工集程费饰”仇；印景⑷注人防经费亡—脾“剧公共基础设竟施费椒”净；炊卷⑸担供电工程贴汗费冤—“裙前期工程费破”棍；末浓(6)泳消防设施建姥设费拼—报“鸦公共基础设座施费北”薄；荡菊⑺赛煤气建设费们—姨“鞭公共基础设删施费旋”赶；上浴⑻瓦散装水泥专诉项资金旷—死“槐建筑安装工冬程费道”伍；闯⑼松教育地方附旬加费(经济扑适用房含安蔽居工程和已电配套教育设算施的项目免碎收)运—士公共基础设涨施费(建委俭代收)。⑽其它。富7、蕉审核成本费沙用的可比性低盟在清算中，庄审核人员在眨得出各项成打本费用后，泪应与总成本逆作比较，得捞出各项成本泡占总成本的手比例，并拿炎该比例与其滔他类似项目性做横向膊比护较。对于比侮值较为接近走的，则基本鄙可确认该项捐成本费用基县本真实。如碎比值与同类科项目比值相猜差较大，则寄可能存在较午大疑点，审掌核人员应对脾此情况进一办步核查。蔽⑴策前振期工程费的赞审核，应当对包括下列内疯容：搜①告审核前期工借程费的各项坚实际支出与冒概预算是否灯存在明显异君常。强②宝审核纳税人碌是否虚列前方期工程费，良土地开发费糊用是否按税灰收规定扣除华。旬对于前期工南程费，主要午根据合同约好定的内容、局是否已取得孔合法票据及大对应的款项妥是否实际支惕付款确认。镜同时，审核搞人员还应计逝算出前期工班程费占全部脱开发成本的定比值，并将洞该比值与同犹类工程的比觉值相比较，困若发现有严蓝重偏差的，间则应进一步锻核实园。细⑵足建筑安装工谷程费的审核帆，应当包括间下列内容：丑①浩出包方式。支重点审核完侄工决算成本珠与工程概预崇算成本是否萍存在明显异论常。当二者迎差异较大时区，应当追加绸下列审核程圆序，以获取么充分、适当召、真实的证络据：蹲ⅰ怀从合同管理爽部门获取施肿工单位与开池发商签订的模施工合同，描并与相关账乌目进行核对饶；露ⅱ寇实地查看项雅目工程情况短，必要时，走向建筑监理顽公司取证；膜ⅲ重审核纳税人良是否存在利热用关联方（绑尤其是各企辆业适用不同痛的征收方式等、不同税率稿，不同时段笼享受税收优忌惠时）承包颠或分包工程窗，增加或减证少建筑安装燃成本造价的累情形。抗②垦自营方式。气重点审核施刃工所发生的猴人工费、材榆料费、机械介使用费、其队他直接费和贤管理费支出竖是否取得合材法有效的凭宽证，是否按底规定进行会贫计处理和税名务处理。州⑶旦基础设施费格和公共配套土设施费的审萍核，应当包挠括下列内容峡：钞①失审核各项基零础设施费和仪公共配套设遗施费用是否屠取得合法有捷效的凭证。翁②还如果有多个堤开发项目，仔基础设施费京和公共配套刷设施费用是什否分项目核疲算，是否将俘应记入其他壤项目的费用老记入了清算善项目。皂③蜻审核各项基桶础设施费和虾公共配套设议施费用是否喇含有其他企求业的费用。晨④糠审核各项基缓础设施费和撇公共配套设宋施费用是否愁含有以明显母不合理的金攻额开具的各钳类凭证。折⑤捐审核是否将近期间费用记哭入基础设施至费和公共配禁套设施费用资。践⑥胜审核有无预闸提的基础设疯施费和公共羡配套设施费断用。捆⑦鱼获取项目概粥预算资料，蝶比较、分析替概预算费用舞与实际费用软是否存在明们显异常。还⑧崇审核基础设肠施费和公共咱配套设施应唉负担各项开爷发成本是否闪已经按规定床分摊。颂⑨杆各项基础设谋施费和公共售配套设施费乌的分摊和扣辈除是否符合唇有关税收规野定。薄对于基础设婶施费和非营帖利性的公共再配套设施费晓，审核方法才同上，注意霉不可预提未前建设施的费黎用。审核人博员还应计算扬出基础设施鹅费占全部开弹发成本的比帝值，并将该庆比值与同类递工程的比值乖相比较，若莲发现有严重容偏差的，则帜应进一步核脊实。侵⑷食开发间接费际用的审核，棵应当包括下魔列内容：构①业审核各项开栋发间接费用牺是否取得合膀法有效凭证圾。烧②稳如果有多个脂开发项目，级开发间接费税用是否分项并目核算，是轿否将应记入芝其他项目的诊费用记入了幼清算项目。刘③疗审核各项开熊发间接费用吓是否含有其陵他企业的费登用。疼④烫审核各项开眨发间接费用忽是否含有以翅明显不合理茫的金额开具硬的各类凭证病。迷⑤碗审核是否将厉期间费用记咐入开发间接荷费用。减⑥尾审核有无预誓提的开发间员接费用。湾⑦廊审核纳税人僚的预提费用雁及为管理和御组织经营活固动而发生的刻管理费用，请是否在本项涝目中予以剔雁除。牢⑧趣在计算加计壳扣除项目基泰数时，审核乓是否剔除了民已计入开发岂成本的借款拥费用。欠对于开发间瓣接费用，主奇要审核其实撇际发生情况无，合法凭证丈中包含了部裕分自制凭证里，如：发放识工资、计提付福利费、领蝴用的劳保用恶品、计提的阅折旧等。对胖于房地产企羽业借款产生临的利息支出钥，是否列入林房地产开发疾间接费用核悟算，如已计请入该科目的读，应将其剔潮除并计入库“落房地产开发债费用牢—易利息支出蜜”说科目核算。旋审核人员还预应计算出开兰发间接费杰用着占全部开发猴成本的比值之，并将该比拜值与同类工资程的比值相料比较，若发播现有严重偏钩差的，则应下进一步核实腊。亏妨千⑸怀前期工馋程费、基础画设施费和非摇营利性的公广共配套设施后费等不能准钳确划分的，删应按喝各个伞成本对象(啊含未完工)核占地面积、伏建筑面积等狼方法计算分栗配。烦偶施四、开发土梢地和新建房克及配套设施躬的费用审核神要点嘴1、审核开旗发费用列支输的准确性殊。沃房地产开发哀费用的审核副，应当包括吧下列内容：撒⑴宝审核应具实午列支的财务豆费用是否取单得合法有效灵的凭证，除筹具实列支的悼财务费用外虽的房地产开支发费用是否平按规定比例笔计算扣除。门⑵蹈利息支出的判审核。企业显开发项目的肾利息支出不漫能够提供金挎融机构证明记的，审核其意利息支出是御否按税收规例定的比例计遗算扣除；开碧发项目的利袋息支出能够躁提供金融机院构证明的，视应按下列方踪法进行审核杨：惨①领审核各项利锯息费用是否归取得合法有诉效的凭证；斯②写如果有多个涌开发项目，颤利息费用是抗否分项目核邮算，是否将纠应记入其他勇项目的利息炸费用记入了位清算项目；路③完审核各项借德款合同，判库断其相应条评款是否符合怪有关规定；长④歌审核利息费产用是否超过喷按商业银行晌同类同期贷夺款利率计算箱的金额。腊房地产项目娱的利息支出敌，凡能够按玉转让房地产双项目计算分静摊，赢向金融机构恋贷款淘并提供金融兰机构证明的录，允许据实核扣除，但最渔高不能超过缸按商业银行垄同类同期贷盐款利率计算裹的金额，冶向非金融机凳构借款其利析息支出超过成5%的按5梯%计算扣除拖，低于5%那按实计算扣引除。阁其他房袍地产开发费才用按取得土辰地使用权所馋支付的金额肉及房地产开除发成本之和紫的5％以内任予以扣战除；凡不能忧提供金融机调构证明的，杠利息不虏单独扣除，碎三项费用的式扣除按取得元土地使用权听所支付的金幼额及房地产装开发成本的浊10％以内等计算扣除。骡燕2某、桃审核利息支爷出的扣除标笛准棵舅⑴姨利息的上践浮幅度按国狼家的有关规映定执行，超沉过上浮幅度侧的部分不允慕许扣除；定辩⑵慧对于超过贷犯款期限的利局息部分和加本罚的利息不赚允许扣除。唉叶五、与转让欠房地产有关臣的税金审核巡要点腰1、审核放印花税、土胡地使用税膝的扣除层。谣与转让房地猛产有关的税饶金审核，应绸当确认与转覆让房地产有霜关的税金及纪附加扣除的情范围是否符许合税收有关妙规定，计算雅的扣除金额民是否正确。枯对于不属于孕清算范围或终者不属于转颂让房地产时箱发生的税金渴及附加，或固者按照预售后收入（不包居括已经结转盟销售收入部兼分）计算并株缴纳的税金颤及附加，不歪应作为清算隐的扣除项目弓。稼房地产开发酬企业狠在房地产省非转让画环节辰缴纳的印花珠税倚、土地使用砍税域列入管理费回用，已相应仓予品以阔扣除债，不得重复滤扣除丧。沈可2奏、审核教育群费附加的扣戏除执。因转让房车地产缴纳的遭教育费附加节，也可视同材税金予竖以搅扣除。对省程政府开摊征的教育地遥方附加费，渔可比照教育画费附加予以用扣除。狼六、财政部脆规定的其他俭扣除项目审活核要点逗国家规定的判加计扣除项狡目的审核，舌应当包括下添列内容：昂（一）对取谣得土地（不禾论是生地还咬是熟地）使于用权后，未浮进行任何形皮式的开发即督转让的，审丧核是否按税辩收规定计算孝扣除项目金仅额，核实有届无违反税收祸规定加计扣详除的情形。贤（二）对于护取得土地使捆用权后，仅往进行土地开唇发（如"三党通一平"等砌），不建造范房屋即转让购土地使用权磨的，审核是闭否按税收规含定计算扣除帽项目金额，宵是否按取得宗土地使用权刺时支付的地浙价款和开发李土地的成本磨之和计算加困计扣除。贪（三）对于肠取得了房地涨产产权后，挣未进行任何锁实质性的改术良或开发即棒再行转让的辈，审核是否范按税收规定棍计算扣除项匀目金额，核爽实有无违反不税收规定加剩计扣除的情符形。躬（四）对于示县级以上人哀民政府要求河房地产开发巾企业在售房秘时代收的各坚项费用，审禁核其代收费丢用是否计入醉房价并向购绪买方一并收危取，核实有凳无将代收费蒸用作为加计颗扣除的基数款的情形。矩七、清算需碰提供表格及嘉材料鸭1洋、橡土地增值税封纳税清算申竞报表的2阶、井申龄报明细表及史相应的证明垒资料：渴（1目）双房地产转患让测收入明细表脂附相后关证明资料莫：煎①甚房屋分户(做室)面积对迎照表；僚②葬商品房购销型合同统柏计后表；浸③斑当期财务会殊计报表；风④胶其他销售房疮地产的有关谈证明资料；付（肤2）伶取得土肺地使用权所筒支付的余额趟明细表乓附植相关证明资华料：旧①惠国有土地使椅用权出让合置同、转让协煌议等；牌②这支付地价款汇的取得的发夜票或财政专堆用收据：幸③趣契税凭证：群④蛇付罚款纪录，如踩转让支票、敲汇款单腥；冠（题3）哗土惧地征用及拆附迁补偿费明致细表港测附相关证明惕资料：掩①雪拆迁补偿合温同、协议；晨②箱被拆迁单位旷开具发票或估被拆迁闷人签乡字确认而的相关单据绍；琴笑（奋4顶）套前期工晃程费明细表评遮附相关证明唉资料：处①驱合同及凭证历②伙代惕收费用的财邻政收据：呢（谜5下）弄建安工程费拿明细表从附寻相关证明资搞料：贝①隔合同及凭证出；案②农代收费用的狠财政收据；胳（择6）头基础设施费田明细表授附饭相关证明资讲料：碎①沫合同及凭证缴；寸②怠代收费用的槽财政收据；剖（伐7篮）覆公共配套设薄施费明细表疑沿附相关证明抽资料：杂①瓣合同及凭证绣；种②弄代泡收费用的财尤政收据；灭（静8荷）侮开发间接费抚明细表旅附宏相关证明资侨料：浴①临合同及凭证糕：稳②甲代收费用的眼财政收据：善（另9泰）夹利息支出明帽细表蛮附京相关证明资探料：银行贷夺款利息结算剧通知单及借坊款合同妹辱3割、企业证明惑资料屿(胶1)查开发项目立茄项批复；汽(嫌2)商品房搂销(预)售龙许可证：壤(扑3)腹土地使用权辩证、建设用好地规划许忘可证；耗(母4)市建设浮工程施工图赢设计文件审菌查批准书：何(池5)适建筑工程规叨划许可证、练建筑工程开恨工许可菜证；电(汗6)项目工筑程预算、概灭算书；夕(兼7)保项目竣工牲决算报表，碑工程概况及忧备案表。折(8)项目劫竣工决算审元计报告填一、土地增慈值税清算通睛知书舅土地增值税冶清算通知书迈税土增税清罢字(苹)第骗号躲(纳税人名滤称)饮：调杂河耀绸伤根据《中写华人民共和俩国土地增值肌税暂行条例谎》、《中她华人民共和头国土地增值档税暂超行条例实施渐细则》和赵《国家税务拢总局关于房悲地产开发企冈业土地增值膏税清算管理章有关问题的镜通知》（国叮税发[寇2006赌]187号负）、卷江苏省地方身税务局、南签通资市地方税务混局土地增值牺税清算有关逐管理办法夏的规定，你臭单位的嘉辜牌歉流项日，已符塘合土地增值部税清算的条好件，请你单吗位自收到本掘通知书量后，做好自菠行清算或委溜托中介机构始的清算膛，理并于到2008载年11月1育0日前召到摧所管辖分局她办理土饥地乎增值税清算票申报傅手续躺，逾期按《轨征管法》有侍关规定执行慎。拖特况此通知目毛圆稻锋阁怀税务机关(宋公章)倡舞叠报功熄镰年疫月侮向日注注：钩一、千本表一式二携份，舟一述份交纳税人俭，一份税务吐机关留存。服二、土地增览值税清算补骤税通知书波土地增值税旱清算补税通乒知书库纳税人名称汗：卡扫拒控辈微机代码：细叛过依据你单位括的土地增值忙税清算申页报情况辅，经审核，烈你单位的谨矛意受馆翼项目，需逝补缴土地增卫值税努狡肥也元瓣。唐以上款项限荒你单位在接恢到本通知董书诸之日起15伶日内动办理有关手想续，芒并调整有关卷帐目。舞蛙税务机关印野元找晋迎疤盛公免懒年股月滤式日宜告鲜知燥事城项锅同税务机关肯在纳税上有执争议时，必蚂须先依照法炮律、行政法嫂规的规定缴亚纳或者解缴漠税款及滞纳百金，然后可督以在收到税鼠务机关填发哗的缴款凭证秧之日起六十洗日内向上一产级税务机关幕申请复议。泪泳骑拳影凡捎恳唯捏类销票吧被甚深晴袭镜蛙差陈当货撒核逗衡坟靠客喝梢恨状须鸦议估千萄载笔费押将奏扫避葱倾突闭辱撑探彻注：本表一奶式二份，第玉一联交纳税邻人，第二联恭交管理所岩（科）害三灌、土地增值爸税纳税清算煎申报表骗土地增值税浓纳税上清算申报绒表躁税款清算没期：敌计假责结切痰从纷沾缩金额单位盐:元继纳税人名称印项目名称籍微机代码丈项目驰序号渐迈概偶金额牺申报数亚审定数鹿一、转让房屡地产收入总乐额（烛1=2+3误）殖1外其中殊货币收入栏2他实物收入及忽其他收入拔3霜二、扣除项豪目金额合计拖（欧4沾=克5肉+片6伞+1她3早+1只6告+2尤0杏）求4饲1.取得土拢地使用权所毕支付的金额输5颈2.房地产睡开发成本拘6峡其中闲土地征用及幅拆迁补偿费奶7剪前期工程费金8触建筑安装工烂程费宝9核基础设施费敬10赞公共配套设搭施费醋11您开发间接费高用寨12载3、房地产损开发费用镜13规其中时利息支出惊14黑其他房地产养开发费用铸15师4、与转让荣房地产有关概的税金魔16志其中拼营业税冒17插城市维护建晚设税冶18禾教育费附加楚等艰19枕5、财政部躬规定的其他家扣除项目蹦20闲三、增值额亿（行21=1-穿4绪）剑21乌四、增值额时与扣除项目口金额之比（棉%）（忌22=21社÷胡4党）婶22漫五、适用税纳率（%）度23诚六、速算扣惧除系数（%北）罗24撇七、应纳土光地增值税税肆额（蓝25=21贤×妄23-4肝×宏24范）肾25骤八、呜应纳税额合磨计懒26晋九、量已交税额症（含预缴）聪27语十、缓交语税款貌28香十一、应补朝（退）土地兰增值税税额苏（总29=26袭-27-2萌8当）尘29翅纳税人代表祝（签章）：废纳税人公章逝：粘日期：跨年扶月日粒代理申报中网介机构（签市章）：唤经办人：饱经办人执业肉证件号：予日期：覆年尤月驶日弱主管税务机葛关尖经办人：漂日期：机审核人;兴日期：奏年暖月驰日盐主管税务机哨关公章：逮四老、各类明细浮表虽表一订、绸援烈桑胁锈超房地产开发酒及转让收入丙明细表家膏税款单所属期：茎查四墙上点责资航航泉浇霜车按兆删夫金额单位躺：元雀乳衬驰叔训拌众浑恳估寇联嫩铸晶玻单位名称：奔可出售房产母公共配套设溜施瞒类别艰行次艘住宅改非住宅绝帐面数昏调整数与审定数镜帐面数胶调整数惧审定数催实际开发面拜积切1街实际销售面搭积泳2岛——坊平均销售单匹价饿3=8共/2辆3抽——惭收入位阴类别只现金懒4插——际实物核5鲜——含其他取拆一还一业6架——捞7妇——高收入合计两8=4+玉5+6+7卧8慨——私其中好房产转让收详入承9捕——桐代收费用闻10肢——表二、慈扣除项鉴目分崇摊计算纵明细表净税款所属期抢：饮遭困盲将抱书敬玉榆锦店郊玉平裤身金额单位：职元驻单位名称：然项目名称:裹项吩伤赌垫目秤行次匠审定数蒸各扣除项目斥每平方米分独摊额得准予销售房桂产锣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