廉租住房建设项目可行性研究报告

PAGE某廉租住房建设项目可行性研究报告建设单位：某开发区房地产开发公司项目负责人：项目联系人：联系电话：某开发区房地产开发公司某咨询公司廉租住房建设项目可行性研究报告2011年10月电话：PAGE73目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目名称及编制依据 11.2项目背景 31.3项目概况 41.4结论与建议 6第二章项目建设的必要性 82.1项目建设背景 82.2廉租住房与经济适用房的区别 92.3项目建设必要性 10第三章项目社会环境分析 133.1宏观环境分析 133.2中观环境分析 173.3某市市中低收入家庭住房现状及保障性住房需求分析 20第四章建设场址及建设条件 234.1项目建设地点 234.2区域环境 234.3项目建设条件 25第五章项目拆迁安置及土地成本核算 295.1项目主管部门及工作职责 295.2项目工作流程 305.3拆迁安置政策 345.4项目征地和拆迁安置 37第六章项目廉租住房建设方案 426.1总体指导思想 426.2住宅小区建设规划原则 426.3项目建设内容 446.4建设方案 456.5其它设计 49第七章环境保护 537.1环境分析 537.2工程施工期环境影响分析 547.3工程运营期环境影响分析 557.4绿化 56第八章劳动安全卫生与消防 578.1劳动安全卫生 578.2消防措施 60第九章节能 649.1编制依据 649.2能源消耗分析 649.3节能措施 669.4成立节能机构 70第十章项目组织与实施安排 7110.1项目组织实施 7110.2项目建设管理 7110.3项目经营管理 7210.4工程实施 7310.5项目进度安排 73第十一章项目招投标 7411.1项目招投标相关政策规定 7411.2项目招标方案 76第十二章投资估算 8012.1投资估算编制依据 8012.2房地产开发投资估算 8012.3资金筹措计划 82第十三章项目建设风险分析 8313.1风险因素识别 8313.2风险程度分析 8413.3风险对策 87第十四章社会效益分析 8914.1社会效益 8914.2互适性分析 89附图：1.项目总平面布置示意图附件：1.企业法人营业执照2.组织机构代码证3.房地产开发资质4.建设用地规划许可证廉租住房建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目名称及编制依据1.1.1项目名称某廉租住房建设项目1.1.2项目建设单位及简介1.项目建设单位某开发区房地产开发公司2.建设单位简介某开发区房地产开发公司（以下简称某地产）是某市某集团公司下属的全资子公司，控股上市公司天地源股份公司。某地产成立于某年五月，注册资金亿元。历经近年，某地产累计完成某市某开发区集中新建区4平方公里的开发建设，商品房地产开发面积200多万平米,积累了35亿企业资产，成功塑造“某地产”企业形象和“某系列”产品品牌。所开发项目有：某系列、某系列、某系列、某系列、某系列、某系列等“某”系列以及系列品牌的高品质项目。目前，公司在建项目主要有，代建项目极大的支持了某市市的城市建设改造工作。公司地址：某市市某开发区法定代表人：1.1.3可行性研究报告编制单位编制单位：某咨询公司工程咨询资格等级：甲级工程咨询资格发证机关：中华人民共和国发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：地址：1.1.4可行性研究报告编制依据1.相关政策依据（1）财政部、国家税务总局联合发出《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）（2）国家建设部等五部局下发了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（第120号令）（3）《某市市城镇廉租住房管理办法》（4）《某市市城镇廉租住房租金管理办法》（市政发[2006]63号）（5）《某市市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发[2010]36号）（6）某市市财政局、市房管局、市发改委、市建委、市规划局、市国土局《关于加快推进我市保障性住房工作实施意见》2.相关技术规定、标准、规范（1）《某省城市规划管理技术规定》（陕建发[2006]试行）（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002版）（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）（4）《室外给水设计规范》(GB50013-2006)（5）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）3.其他依据（1）某开发区房地产开发公司关于委托某咨询公司编制《某廉租住房建设项目可行性研究报告》的委托书（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（3）建设单位提供的项目资料1.2项目背景“十一五”期间，是某市城市化进程最快、城市空间扩张速度最高、城市特色塑造最有成效、基础设施水平提升力度最大的时期。某市某开发区作为某市城市社会经济发展的桥头堡，随着“十二五规划”框架的初步确定，某市某开发区将抓住发展契机，加快区域城市建设的步伐，全力践行某市大都市建设的战略部署。自2003年某市某开发区提出二次创业以来，区域发展成绩显著，随着某开发区不断向外扩展，某开发区发展由东向西已经触及到沣河流域。为了改善区域城市面貌，决定由某开发区房地产开发公司在该块土地上进行廉租住房及经济适用房建设。2010年下半年以来，某开发区按照政府主导城中村改造的模式，通过掌握计划申列、编制控制性规划、制定拆迁安置方案和实施拆迁安置等城中村改造关键环节，确保改造工作的平稳有序进行。目前，经过某开发区内各部门的努力协作，现已完成了改造项目的土地前期勘察、拆迁安置对象调查摸底、拆迁安置方案初步制定、规划设计方案初步形成等工作。经政府、某开发区城中村改造办公室和规划建设部门多次沟通研究，决定由某地产进行一期开发建设，项目名称拟定为某廉租住房建设项目。1.3项目概况1.3.1项目地址该项目位于。1.3.2项目建设内容某廉租住房建设项目，拟对以南约亩的地块进行拆迁安置后进行廉租住房和经济适用房项目的开发。1.3.3拆迁安置为了确保项目的顺利实施，项目实行“一次拆迁、统一安置”的原则。该项目涉及的拆迁安置自然村主要有某村和某村，总用地面积约亩，涉及到的拆迁户约户，拆迁人口约人，全部为农业居民；项目总拆迁面积约万平方米，其中一、二层建筑面积约万平方米，三层及以上建筑面积约万平方米。根据某市某开发区拆迁安置管理办法，项目拟在“某项目”建设安置房，人均居住安置面积平方米，商业安置面积平方米，总安置面积约万平方米。经测算，该项目征地和拆迁安置补偿费为万元，可在项目一期建设中视为土地成本，项目一期廉租住房建设总用地约亩，项目每亩土地成本费用约万元，土地成本总费用为万元。1.3.4项目项目总投资为28956.61万元。其中，项目开发建设成本费用为28458.41万元，经营成本费用为498.20万元。本项目资金的筹措方案拟定为：申请银行贷款22000.00万元，占总投资的76.00%；建设单位资本金6956.61万元，占总投资的24.00%；本项目建成后，经有关主管部门的验收合格，由政府以成本价统一收购，收购费用即可用来偿还银行贷款以及建设单位的资本金。本项目银行贷款在项目建设后期分2期进行偿还。1.3.5项目技术经济指标该项目用地约45亩，项目总建筑面积约99640万平方米。项目具体技术经济指标如下表所示：表1-1：项目综合技术指标一览表序号技术指标名称单位指标数据1总用地面积m230000（约45亩）2建筑物占地面积m252003总建筑面积m2996404道路面积m2105005绿地面积m2114006容积率m23.37建筑密度17%8绿地率38%9总户数户17911.4结论与建议1.4.1结论某廉租住房建设项目，拟对某以东、某以北、规划路以西、沣惠渠以南总面积约45亩的地块进行拆迁安置后进行廉租住房项目开发，项目总建筑面积约99640平方米项目建成以后将有效缓解现阶段城市低收入家庭住房困难的问题，对抑制某开发区内房价偏高，缓解是城市低收入家庭住房紧张局面具有积极作用；项目的建设有利于推进城乡一体化，有利于建设城市新社区，有利于培育新现代市民，有利于保障农民新生活，有利于构建管理新体制，有利于倡导社会新风尚，有利于促进某市某开发区的快速发展；该项目的建设拓展了某市某开发区人居空间环境，同时能拉动城市骨架的不断扩张，有利于形成新的居住和商业区域。弥补某开发区居住和商业相对过密之不足，有利于某开发区向西延展中第二梯队建设的快速实施，有利于推动某开发区整体格局和品质的进一步提升。1.4.2建议建议项目审批管理部门给予该项目有力的支持，尽快完成项目的批复、建设条件及城中村改造优惠条件的落实等工作，保证项目的顺利实施。建议项目实施单位在项目实施前应做好改造宣传等工作，以便项目的顺利实施。建议项目实施单位做好村民现有建筑的复核工作，进一步落实拆迁补偿金和安置费用。第二章项目建设的必要性2.1项目建设背景廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租住房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。早在1999年，建设部就出台了《城镇廉租住房管理办法》，然而一直以来，廉租住房政策推进缓慢，其建设规模也大大滞后于城市发展。至2005年7月，以《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》为标志，廉租住房始得以初步推进。据估计，廉租住房除了满足低收入人群的住房需求外，供给每增加5％，就会迫使房价下降3％—4％，而这一结果最大的受益者将是普通大众。某市市为进一步深化城镇住房制度改革，解决低收入家庭住房问题，从1997年开始，某市市政府每年从财政中拿出250万元，解决某市市贫困家庭缺房问题，这比1999年国家提出发展城镇廉租住房要早2年多。增加廉租住房供应成为解决城镇低收入家庭住房问题，缓和供求矛盾，构建和谐社会的主要手段之一。在国家政策指导下，某市市对于经济适用住房的建设制定了适合本市实际情况的相关政策。2006年8月31日，某市市人民政府发布了新的《某市市城镇廉租住房管理办法》（市政发[2006]63号），对廉租住房的资金来源、实物配租的房源、管理处罚措施等都做出了调整，进一步完善了某市市廉租住房制度。2006年11月7日，某市市按照国家建设部《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《某市市城镇廉租住房管理办法》精神，结合实际情况，制定了《某市市城镇廉租住房管理实施细则》，自此，某市市廉租住房制度全面启动。在这一大背景下，某市市廉租住房建设项目逐步发展起来。目前，某市市房地产建设正处于稳步发展阶段，房价不断攀高。2010年11月某市普通住宅类物业成交价格5760元/平方米，位于全国第50位。与高房价相对应的是普通市民较低的购买能力，因此，对廉租住房的需求十分迫切。在某市某开发区，经济取得了长足的发展，国内外知名企业纷纷落户，大批人才在区内聚集，整体规模和实力不断增大，与此同时，2011年初某开发区内房地产均价已达到7089元/平米，成为某市房价最高的地区之一。近年来，某开发区内房地产和经济适用房项目投资额和新开工面积迅速增长，建成了“风韵蓝湾”、“鸿基新城”等有影响力的经济适用房项目，为部分低收入人群和家庭缓解了住房压力。但是与低收入家庭的总量相比，目前仅经济适用房项目还远远能够满足这一需求。与经济适用房相比，廉租住房更能满足城镇低收入家庭的住房需求。某地产某城廉一期租住房建设项目坐落于某市某开发区西部发展前沿，地理位置优越，发展潜力巨大，具有可靠的市场需求。2.2廉租住房与经济适用房的区别1、针对人群不同按照政策设计的初衷，廉租住房和经济适用房是分属不同层次的，即廉租住房的保障对象是最低收入家庭，这也是比较特殊的群体，更是急切需要社会帮助的群体。而经济适用房的保障对象是中低收入家庭，他们自身也有一定的经济能力，只是暂时无法承担高额的商品房价格。从本质上来说这两类人群是不能完全等同的。2、廉租住房的优势优势之一：相对经济适用房来说，廉租住房更适宜贫困人群。一般来说，经济适用房的价格虽然比市场上的房价低25％－30％，但对真正的穷困的人群来说仍然难以承受。优势之二：廉租住房可自然“拒绝”高收入者，使“审核难”问题迎刃而解。因为廉租住房各方面的条件和外部设施都相对简陋，有钱人一般不愿意租住，这就避免了一些人从中牟利，可以更好的体现公平与公正性。优势之三：廉租住房的流转性强。经济适用房一旦售出就成了私人财产，即使房主的经济状况得到了改善，仍能继续享受政府的优惠。而廉租住房的所有权永远属于政府，低收入者致富后可以退租，从而让更多的低收入者受惠，使有限的房源得到了充分的利用。优势之四：可以有效减少用地量。政府在不断兴建经济适用房的同时必然会消耗大量的土地，同时也面临着巨大的压力，而如果通过廉租住房来解决低收入者的住房问题，一次性使用一定数量的土地就足够了，从长远看对城市规划问题也起到了积极的作用。优势之五：廉租住房适用面较广。对于房屋销售价格和房屋租赁价格不断攀升的某市市来说，房价和租金上涨的速度也比较快，仅靠租房补贴等方式将使政府处于被动地位。2.3项目建设必要性2.3.某市整体城镇化、国际化发展步伐不断加快，项目所在地某市某开发区，作为某市重要的经济增长极，经济发展持续保持高速增长。区内国际和国内一流某技术企业云集，吸引了大批人才在此工作、生活。而某开发区内土地资源相对稀缺，导致住房租售供求关系日益紧张、房价不断上涨，成为某市市房价最高的地区之一。为了稳定房价，某开发区加大了廉租住房项目的建设。该项目的建成后，政府将通过成本价回收住房，并将住房提供给符合申请条件的城镇低收入家庭。项目建成以后将有效缓解现阶段城市低收入家庭住房困难的问题，对抑制某开发区内房价偏高、特别是保障性住房用房紧张局面等都具有积极作用。2.3此次项目涉及到的城中村主要为某村，由于历史和管理体制等原因，该区域规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了显示整体面貌。本项目中的“城中村”改造是改善当地人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措。项目的建设有利于推进城乡一体化，有利于建设城市新社区，有利于培育新现代市民，有利于保障农民新生活，有利于构建管理新体制，有利于倡导社会新风尚，有利于促进某市某开发区的快速发展。2.3项目的建设将会促进某市某开发区市政基础设施和与其相关的能源、通讯、交通运输等事业的进一步完善，有效提升某开发区投资环境和人居环境。该项目的建设拓展了某市某开发区人居空间环境，同时能拉动城市骨架的不断扩张，有利于形成新的居住和商业区域。弥补某开发区居住和商业相对过密之不足，有利于某开发区向西延展中第二梯队建设的快速实施，有利于推动某开发区整体格局和品质的进一步提升，成为某开发区具有标志性意义的建设项目。

第三章项目社会环境分析3.1宏观环境分析3.1.1国内宏观经济分析近年来，中国经济保持快速平稳的增长，国民生产总值（GDP）年增长率保持在8%以上，2007年增长率达到13%的历史最高点，2008年全球金融危机爆发，直接影响到国内经济的发展，国民生产总值（GDP）增长速度放缓，2008年国内生产总值同比增长为9.6%，2009年各地区、各部门积极采取有效措施应对金融危机对国内经济发展的影响，使国内经济保持了平稳快速发展的势头，2009年国内生产总值（GDP）同比增长为8.7%。特别是2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济运行态势总体良好。根据国家统计局公布数据显示，2010年国内生产总值（GDP）397983亿元，比上年增长10.3%。全年居民消费价格比上年上涨3.3%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.6%；全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点。扣除价格因素，实际增长19.5%；社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%。扣除价格因素，实际增长14.8%；城镇居民家庭人均总收入21033元，同比上涨11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，比上年增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。3.1.2中国房地产业宏观分析2010年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控，“国十一条”、“国十条”、“国五条”相继发布，这一密集程度在房地产行业乃史上罕见。同时，调控政策涵盖土地、借贷、税收、保障房等于房地产相关的方方面面。最后，政府还拿出了“限购令”的行政手段。市场手段到行政手段的转化，说明政府对房地产市场的调控到了无所不用其极的地步。可以说，2010年对房地产行业是名副其实的调控年。纵观全国房地产市场，由于各地房地产市场发展现状不一样，在调控中的表现也不同，而某市房地产市场因发展落后，受到调控政策的影响较小，延续了2009年良好的发展势头。1.房地产投资完成情况2010年是房地产市场调控政策频出的一年，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。2.全国廉租住房建设情况按照住建部等三部委《2009年—2011年廉租住房保障规划》，三年内全国将新建廉租住房518万套，新增发放租赁补贴191万户，其中2009年要解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，包括新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年还要解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年要解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。2009年上半年，全国已开工建设廉租住房105万套，占今年建设计划的59%。计划完成投资1048亿元，已完成投资310亿元，占30%。全国新增租赁住房补贴户数53万户。2009年上半年，林区棚户区改造项目已开工15万套、750万平方米，均占计划的96%。计划投资92.7亿元，已完成投资12亿元，占13%。垦区危旧房改造已开工12万户、859万平方米，分别占计划的47%和55%；计划投资152.6亿元，已完成投资43.9亿元，占29%。煤矿棚户区改造项目计划总投资35.8亿元，已完成投资17.3亿元，占48%。3.商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。4.房地产开发企业资金来源情况2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。5.70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。以下为我国房地产市场2009年至2010年的全国房地产开发景气指数（以下简称国房景气指数）图。国房景气指数是反映房地产市场变化趋势和程度的综合指数，国房景气指数是以100为临界值，指数高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。从下图中能够看出目前我国房地产市场处于快速发展的健康通道之内。图3-1：全国房地产开发景气指数趋势图3.2中观环境分析3.2.1某市市经济分析2010年以来，某市市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。初步测算，2010年全市生产总值（GDP）为3241.49亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增速与上年持平，高于全国4.2个百分点，与全省持平。其中，第一产业增加值140.06亿元，同比增长6.9%；第二产业增加值1409.53亿元，同比增长18.0%；第三产业增加值1691.90亿元，同比增长12.5%。2010年规模以上工业实现增加值865.09亿元，同比增长19.7%。其中，规模以上重工业完成增加值659.65亿元，同比增长21.9%；轻工业完成增加值205.44亿元，增长13.2%。2010年，某市市固定资产投资在上年高增长的基础上，呈现高位运行、逐月稳增的态势，全社会固定资产投资达3250.56亿元，同比增长30.0%，扣除物价因素实际增长25.2%。2010年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21.0%，增速较上年回落7.9个百分点；商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%，增速较上年回落36.6个百分点。2010年全市社会消费品零售总额达1611.04亿元，同比增长18.9%，较上年提高1.5个百分点，扣除物价因素，实际增长15.8%。2010年我市城镇居民人均可支配收入22244元，农民人均纯收入达7750元，较上年增长23.5%，扣除物价因素实际增长18%。3.2.2某市市房地产业分析1.商品房市场2010年的某市房地产市场进一步呈现纵深化发展趋势，无论是贯穿全年的政策调控、抑或是中央为抑制通胀而采取的两次加息等，房地产业整体运行环境持续收紧，但某市楼市运行整体平稳，市场供应与销售再创新高。2010年商品房新批准预售面积1634.86万平方米，同比增长21.73%，其中商品住宅1328.81万平方米，同比增长19.13%。商品房销售备案面积1428.75万平方米，同比增长9.30%，其中商品住宅1271.11万平方米，同比增长4.40%。2010年某市市普通住宅类物业(不含别墅)新批预售面积为1306.47万平方米，同比上年增长18.7%;销售面积1246.98万平方米，同比上年上涨2.39%，销售金额为747.21亿元，同比上涨30.53%;普通住宅销售面积在商品房中所占比例为87.28%，该比例较上年下滑了3.81个个百分点。2010年土地市场成交面积合计379.69万平方米，同比下降21.62%，商业用地成交162.48万平方米，同比上涨156.72%，占土地成交总面积的30%，成交价为39.885亿元。可见在政策对住宅市场的抵制下，商业地产已成楼市新宠。2.廉租住房保障基本状况某市市于2006年底正式启动廉租住房保障工作。2007年，全市13个区县全部成立了区（县）廉租住房领导机构，建立了廉租住房保障制度。某市市廉租住房保障以租金补贴为主，实物配租为辅。为了加大廉租住房保障力度，某市市于2008年4月和2009年2月，分别放宽了廉租住房租金补贴和实物配租的申请条件。目前，某市市廉租住房项目详见表3-1表3-1：某市市廉租住房项目建设进展情况序号项目名称建设面积（㎡）套数（套）备注合计13178002358315270010222530001092312600250456001405960019262200044071200001840812000018409120000184010120000184011120000184012260000520113153003061496001921539007816960019217390078182600005200某市市自2006年11月正式启动城镇廉租住房制度建设工作，2006年，新增租金补贴1327户，当年补贴金额34.146万元；实物配租28户。2007年租金补贴户累计达到5220户，当年补贴金额207.95万元，实物配租68户。2008年租金补贴户累计达到12028户，当年补贴金额854.81万元，2008年没有新增实物配租保障户。2009年租金补贴户累计达到16338户，当年补贴金额1288万元；实物配租新增保障户494户。预计2010年，租金补贴户累计达到18390户，补贴金额2545万元，新增实物配租保障户1092户。在筹集廉租住房的房源方面，2006至2009年共计筹集廉租住房106万平方米，18479套；2010年计划新建廉租住房5200套，26万平方米。到“十一五”期末，某市市累计筹集和新建廉租住房132万平方米，23679套。加上租金补贴保障户数，某市市廉租住房保障覆盖能力达到42069户。3.3某市市中低收入家庭住房现状及保障性住房需求分析3.3.1某市市中低收入家庭住房现状据调查数据显示：某市市全市十三个区（县）中符合廉租住房申请条件的某市市城镇低收入及最低收入家庭约有22万户。22万户低收入家庭中约有60%的家庭住房困难，为13.2万户。其中无住房家庭（包括承租他人住房、借住亲戚或朋友、居无定所）约7.05万户，约占需求总量的53.4%。有住房（包括私房、租住公房、无产权房）但还存在人均建筑面积不足等住房条件困难的家庭约6.15万户，约占需求总量的46.6%。新城区、莲湖区、碑林区及长安区无住房家庭分别超过了无住房家庭总量的10%，共占到无住房家庭总量的58.7%。随着某市市住房保障事业的发展，到2010年底，廉租住房保障覆盖能力达到4.2万户，其中实物配租23679户，租金补贴18390户，未来还有9万户的保障需求。3.3.2某市市廉租住房保障对象廉租住房的保障对象应具备：1.具有某市市新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥区非农业常住户口；2.城镇低收入家庭；3.住房情况符合市人民政府规定的城镇低收入家庭廉租住房保障标准。城镇低收入家庭人均廉租住房面积保障标准由市人民政府定期公布3.3.3廉租住房需求量分析按照某省统计局2009年2月公布的统计数据，及《某市市城镇低收入家庭申请廉租住房调查报告》表明，某市市需要廉租住房保障的家庭（无房或人均住房建筑面积低于13平方米），约为13.2万户，某市市廉租住房保障覆盖能力在2010年底能够达到4.2万户，则未来还有9万户的保障需求。根据调查统计结果，某市市十三区县廉租住房需求量如下表所示：表3-2：某市市廉租住房各区（县）需求量表区（县）名称户数（户）13122140401288853467290639011853百分比14.58%15.60%14.32%5.94%8.10%7.10%13.17%区（县）名称合计户数（户）26643123389732402889325890000百分比2.96%3.47%4.33%3.60%3.21%3.62%100%

第四章建设场址及建设条件4.1项目建设地点某·某城项目一期廉租住房建设项目位于某市市某开发区，该项目位于某以东、某以北、规划路以西、以南区域，属于某区某寨街道办管辖范围内。某寨街道办事处地处某市市西郊，是某区的大西门，辖区20各行政村，驻地单位30个，城乡人口四万余人，总面积23平方公里。东距市中心仅7公里，位于某市市某开发区西部，管辖某村等20个行政村。4.2区域环境项目所在地某市某开发区，位于某市市南郊著名的科教文化区，现完成开发配套面积35平方公里。距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。1.商务办公环境某市某开发区有多栋5A级智能办公写字楼，商务办公环境一流。及一批企业厂房等建筑群已成为某开发区、某市市乃至西部地区的标志性建筑和城市建设的新亮点。某开发区数字园区建设进展顺利，已经运行的“协同办公系统”、“对外门户”、“档案管理系统”、“数据中心”等项目，可通过方便高效的数字化服务，实现企业信息资源的高效利用和优化。2.基础教育环境某市某开发区有国内一流的基础教育环境，“某教育”已成为闻名遐迩的知名品牌，成为某开发区聚集人气、吸引投资的重要因素之一。目前已建成幼儿园多所、小学4所、完全中学三所(某一中、某三中、中学)和九年一贯制学校2所(其中一所为国际学校)。某一中已拥有5个分部;按欧美教育标准设置的某国际学校，是西部地区规模最大的一所国际学校。同时，为满足区内学龄人口就学的需要，某市某开发区还将规划建成小学8所、中学3所(含职业高中)、幼儿园多所，形成了民办、公办两翼并举，以民办为特色的某教育发展模式。3.居住环境某市某开发区内有近8万常住居民，有多个国家康居示范小区和物业管理示范小区，有某系列等成熟的高、中档社区及等高档住宅项目，居住环境居某市市前列。4.休闲、娱乐、购物、医疗设施某市某开发区建设有与国际标准接近的商务娱乐、文化设施，是某市市民最向往的居住休闲之地。等购物中心，使某开发区人在工作之余生活丰富多彩。目前，某市某开发区已经有某医院、天健医院、长太医院等三家市级民营医院，并规划修建2所区级医院、1所市级医院。4.3项目建设条件4.3.1自然条件1.地理位置某市某开发区位于某市科教文化区内，东临占地10平方公里的新的大学城，西傍20平方公里的草堂生态旅游区，距草木葱茏的自然风景区8公里。区内有3.7公里长、115米宽的遗址公园、绿化带和6个大型主题公园，如占地110亩的新纪元公园、占地260亩的永阳公园、以运动为主题的运动公园等。2.气候特征某市某开发区属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季冷暖干湿分明。冬夏较长，春秋季节气温升降急骤。风向以东北风为主。最多风雨及频率(%)七月C25NEl7，一月C34NE11。夏季平均风速2.1m/s，冬季平均风速1.7m/s。一日最大降雨量75.2mm，一次最大降雨量94.8mm，平均年总降水量555.8mm，最大积雪深度17cm，最大冻土深度23cm。年均气温13.6℃，最冷月平均气温-0.8℃，最热月平均气温27.3℃，极端最高气温42.2该项目建设地址处气候条件良好，基本上全年均可施工，对工程实施无明显制约。本地区地震烈度为8度区。4.3.2社会条件1.城市规划要求按照某市市城市总体规划要求，不宜在项目所在地区域内建设大型工业企业，特别是污染环境较重的工业企业。适宜作为商贸、居住、教育、文化、体育等社会公益性项目建设选址。2.交通、邮电、通讯（1）交通状况某市是中国西北地区的交通枢纽，航空、铁路、公路和城市路网四通八达，其中城市道路长近1000公里，以汽车、电车为主，出租车和中巴车相结合，多元化的城市公交客运体系已经形成。以某市为中心的“米”字型高速公路建设加快，2007年、2009年将开通高速公路2000公里、3000公里，2012年将达到3800公里，建成国家高速公路网在某的全部路段。（2）邮电、通讯状况某市地区邮电通讯发达，是中国六大微波通讯中心之一，拥有国际一流的技术和设备。数字微波、光纤、光缆、卫星和计算机处理等交换和传输手段等基础电信业务实力雄厚，发展稳健。有线和无线电话覆盖面广，目前可与境外200多个国家地区、国内2000多个市县直接拨号通话。邮政业务已扩大到204个国家和地区，国内通达市县达2000多个。某市是我国六大通讯枢纽之一，目前连接北京、上海、广州等城市的出口带宽达到5000兆。3.公共设施条件某市是一座水源充沛，电力、天然气供应充足的城市。某市某开发区作为某市市重点建设区域，水、电、气等基础设施配套起点高、供应充沛。（1）电力供应某市电力供应能力充分，供电能力约为400万KVA，而最高供电负荷270万KVA，无停电之虞。某市某开发区在某市电网的地理位置十分优越，有8座变电站向某开发区提供供电电源，完全能够满足某开发区各类用户用电量、用电可靠性的需求。（2）取暖、空调系统条件某市实行城市集中供热与分散供热相结合的供热模式，城区内禁止使用燃煤锅炉。2009年，某市市完成供热量518万吉焦。某市城区集中供热面积已达3916万平方米。热力公司锅炉总台数达到55台，供热能力达到2891兆瓦（4125吨/小时），供热主管网108公里。充足的热力资源完全能够满足该项目的需要。（3）供、排水该项目用水将取自某市市城市供水管网，给水管网采用环状管网供水。某市市某河水利枢纽主体工程建成后，每年向某市供水4亿立方米，形成日供水能力120万吨，加上地下水资源，市区日供水能力已达172万吨，供水能力基本上能满足城市生产与居民生活需求。该项目用水主要为生活、绿化、消防、车辆等用水。城市的供水能力完全能够满足该项目用水的需要。另外，某市市的大规模排水网络已基本形成，10个污水处理厂建成通水，6个污水处理厂正在加紧建设，污水处理6593万立方米，基本满足城市排水需要。该项目的污水排水管接至城市污水管网。第五章项目拆迁安置及土地成本核算为了确保项目的顺利实施，项目实行“一次拆迁、统一安置”的原则。5.1项目主管部门及工作职责按照《某市市城中村改造管理办法》（市政发〔2007〕129号），结合某开发区实际，某开发区主导城中村改造工作主要体现在以下方面：1.某开发区管委会重点抓好计划申报、控制性详细规划和改造方案编制、招商引资、旧村拆除和安置楼建设等重要环节，牢牢掌握工作主动权。2.管委会城中村改造办公室为全区城中村改造工作的主管部门，对全区城中村改造工作负总责。负责制定全区城中村改造工作中长期规划及年度工作计划；负责城中村改造工作招商引资及改造资金筹集、管理和使用；负责办理城中村改造各项手续和村民安置楼建设的监管工作。管委会城中村改造工作领导小组各成员单位按照各自工作职责，负责完成本单位承担的城中村改造工作任务。3.加强政府主导，加快城中村改造工作在具体工作中要做到“四个统一”。第一，确定改造村的标准。涉及城市基础设施建设、重点项目建设、土地储备、消除重大安全隐患、提升城市主要干道两侧和城市重要节点环境面貌的城中村，经某市市城中村改造办公室同意，统一启动城中村改造工作。其他改造村以规范改造行为和完善前期手续为主，因地制宜适时启动改造工作。第二，统一拆迁安置标准。按照《某市市城中村改造管理办法》（市政发〔2007〕129号）文件精神，结合某开发区实际，制定全区统一的城中村改造拆迁安置实施方案，将拆迁、安置、补偿等方面的政策规范化、制度化、程序化、透明化，避免因政策不统一引发的诸多问题。第三，统一无形改造。对已经启动城中村改造或已完成有形改造的村，统一开展农转居、经济体制改革和撤村建社区工作。以上工作完成后，由区城中村改造办公室按照有关程序办理土地转性等相关手续。第四，统一招商引资。政府主导招商引资工作全过程。凡新列入改造计划的村，由区城中村改造办公室编制并办理相关规划审批手续后，面向社会统一进行招商，严格按照准入机制进行审查和监督。经某开发区管委会相关部门研究决定，该项目用地拆迁安置及经济适用房建设委托与某开发区房地产开发公司实施。5.2项目工作流程该项目工作涉及面广，关乎群众的切身利益，必须全面做好调查摸底、计划申报、控制性详细规划编制、改造工作方案编制、招商引资、拆迁、安置回迁、无形改造等各环节工作。具体工作内容和程序如下：5.2由管委会城改办和相关街道共同负责，区级相关部门参与，按照改造标准和工作实际，对拟确定改造村的基本情况进行调查摸底。调查摸底的基本内容：(1)村庄基本情况；(2)城中村改造初步设想；(3)村庄现状平面图；(4)村民房屋及其它需拆迁面积测量表；(5)村集体资产和小组集体资产的情况；(6)现有户籍人口情况分类登记；(7)村庄现有土地和使用情况调查核对；(8)在册户籍劳动力及社保人员的登记、统计；(9)详细掌握户籍人口中符合救助条件的贫困户的户数及人数；(10)商业、餐饮、企业等行业的登记统计工作；(11)文化娱乐行业的登记统计工作；（11）矛盾纠纷排查和化解工作。5.1.由所在街道向管委会城改办提出列入计划的申请，并提交调查摸底资料。管委会城改办对上报资料和村组实际情况调查后，提出初步意见。2.管委会城改办根据各街道申报情况和全区工作实际，确定年度改造计划，报区城中村改造工作领导小组审查确定。3.经管委会城中村改造工作领导小组审查确定的改造村，由管委会城改办上报市城中村改造办公室审批列入市改造计划。4.对列入市改造计划的村，各街道要组织召开村内会议，做好城改政策的宣传解释、村情调查摸底等前期准备工作。5.21.各街道负责向管委会城改办提供经公安、国土部门确认的改造村人口、土地等基础数据，确保数据的准确性。2.管委会城改办负责对街道提供的人口、土地等基本数据进行复核，报管委会城中村改造工作领导小组审查通过后，向市城中村改造办公室申请编制控制性详细规划，各街道予以配合。5.21.管委会城改办和各街道根据全区统一安置办法，结合控制性详细规划的技术指标和村庄实际，制订改造村具体的拆迁安置办法。2.改造村具体的拆迁安置办法确定后，由管委会城改办编制改造工作方案。改造工作方案包括以下基本内容：(1)无形改造方面：①农转居工作方案；②清产核资、经济体制改革组织机构及工作步骤；③清产核资、经济体制改革工作方案；④土地转性工作方案；⑤撤村建社区工作方案。(2)有形改造方面：①城中村改造控制性详细规划；②依据控制性详细规划编制的新村建设规划和土地利用方案；③依据控制性详细规划编制的拆迁安置办法；④城中村改造建设方案、改造模式及实施计划；⑤城中村改造经济效益和社会效益分析；⑥改造综合用地之外土地的储备及征地补偿协议。3.改造工作方案编制完成后，各街道负责组织村内会议讨论通过，并形成决议报管委会城改办。4.管委会城改办对改造工作方案进行复核后，提请区城中村改造工作领导小组审定。通过后，由管委会城改办上报市城中村改造办公室审批。5.2管委会城改办负责办理拆迁许可等相关手续。各街道负责开展宣传动员、动迁拆迁和维护稳定有关工作，城改、建设、执法、规划、国土以及公、检、法、司等区及有关职能部门，要抽调专人组成联合工作组，现场办公，协调解决各类问题，配合街办展开旧村拆除工作。5.2经市、管委会城改办批准实施的城中村改造项目，在旧村整村完成拆除，其人员依照法定程序转为城镇居民户口，村委会转为居委会(社区)，集体经济组织转为股份公司，并足额缴纳社保资金，由所在街道办事处会同区城中村改造办公室审核，报区城中村改造领导小组同意后，方可申清办理土地确权手续。申请土地确权应提交下列资料：（1）所在街道办事处和管委会城改办同意上报土地确权手续的相关材料；（2）土地确权申请书；（3）申请人身份证材料；（4）管委会城改办对该城中村改造项目改造方案的批准文件；（5）区政府关于完成无形改造工作的确认文件；（6）公安机关关于完成农转居工作的确认文件；（7）股东(居民)大会关于同意办理土地确权和申请用地的决议；（8）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（9）规划定点图及勘测成果表；（10）超过城中村改造用地标准的，附与市土地储备交易中心签订的剩余土地收购储备协议；（11）地上附着物权属证明；（12）集体土地所有权证书和集体土地使用权证书；（13）建社区批准文件、社保文件等其他有关文件。5.2拆迁工作开展的同时，启动村民安置楼建设。l.村民安置楼施工单位确定要严格按照《招投标法》的要求及其程序进行。投标单位需经过区城中村改造工作领导小组审核。2.管委会城改办、相关街道和村组要组成督导组，深入施工现场进行全程监督，重点检查建设标准、施工质量和施工安全，确保村民安置楼按规划计划如期建成。3.安置楼建设完毕后，要严格进行质量验收。验收通过后，由相关街道负责组织村民回迁。5.2管委会城中村改造领导小组各成员单位要按照确定的工作任务，积极开展农转居、经济体制改革、撤村建社区以及村民社会保障工作。1.管委会城改办负责在实施整村拆除前启动清产核资、股份量化和经济体制改革工作。2.农转居和经济体制改革工作完成后，区民政局和各街道按照有关程序及时启动撤村建社区工作。3.区劳动和社会保障局按照区城中村改造工作统一安排开展拆迁村民社会保障工作。4.管委会城改办和国土某分局根据改造工作进程，完成土地转性手续的上报。5.3拆迁安置政策为保障某村和某村改造拆迁建设工作地顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据《某市市城中村改造管理办法》(以下简称《办法》)，参照《某市市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《细则》)、《某市市城市房屋拆迁估价暂行规定》(以下简称《规定》)等法规文件，结合某开发区实际情况，制定本办法。1.拆迁人是经某市市城中村改造办公室审核、批准的某市市某开发区城中村改造办公室；被拆迁人是在拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的所有人。2.拆迁安置按照以人为本、统筹兼顾、童叟无欺、男女平等、公开、公平、公正合理的原则进行。3.拆迁计户以某市市某区人民政府颁发的《集体土地使用证》为产权计户单位，即“一宅一证”。4.拆迁安置范围内的任何单位和个人必须服从拆迁需要，保证按期搬迁，不得以任何理由干扰、阻碍拆迁安置工作的顺利进行。5.国土、建设、公安、工商、税务等部门、村委会应密切配合，大力支持，做好宣传、教育工作，妥善处理拆迁、安置、补偿事宜，确保拆迁安置工作的顺利进行。6.自拆迁通告发布之日起，各有关单位应依法停止办理工商登记、税务登记、建审手续、土地审批。户口由公安部门冻结。5.3该项目补偿方式包括货币补偿和产权调换，一个《集体土地使用证》的使用权人或被拆迁人只能选择同一种安置补偿方式。产权调换：农业人口按人均安置建筑面积不少于65平方米，外加15平方米经营用房。非农业人口一二层房屋面积部分给予产权调换，不享受65/15安置。过渡时间为30个月，从签订协议并腾空移交房屋起至回迁安置止。选择产权调换的支付过渡费，货币补偿的无需支付过渡费。以拆迁的一、二层房屋面积计算过渡费，其中30平方米的每月每平方米6元，超过30平方米的部分为每月每平方米4元。过渡逾期的过渡费若逾期六个月按两倍发放过渡费，若逾期七个月后按三倍发放过渡费。5.3主要为搬迁奖励，该区域村民若按规定期内搬迁，每户奖励搬家费1000元，每户发放腾房奖励2000~5000元。5.3安置房建设工程的招投标工作面向社会公开、公平、公正的进行，按照有关法律、法规、规章的有关规定，确定施工单位。安置回迁后，公共设施及全部配套设施建设完工后，由建筑工程质量技术监督站验收合格后，拆迁人向被拆迁村庄的村委会移交全部手续一套，该村的拆迁安置工作就此结束。5.31.被拆迁人拒不配合拆迁工作，影响国家正常建设的，由拆迁人依据新区建设需要可采取多种合法措施，保证国家建设正常进行。2.拆迁安置工作完成后，原被拆迁村庄土地依法征为国有，用于道路、公共配套、入区项目等建设。3.安置小区的物业管理工作由被拆迁村庄村委会负责。5.31.房屋拆迁工作人员，必须严格执行有关法律、法规、政策和本方案规定，接受人大代表、政协委员、纪检部门、检察机关和群众的监督，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给与行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。2.对围攻、辱骂、殴打拆迁工作人员，阻碍拆迁工作人员执行公务及抢占房屋，影响正常拆迁及安置工作秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。5.4项目征地和拆迁安置5.4.1项目拆迁安置区基本情况该项目涉及的拆迁安置自然村主要有某村和某村，其基本情况如下所示：某村位于某以东、某寨村以南区域，项目建设用地约135亩，项目用地范围内村落宅基地约33亩，水浇地约102亩，项目涉及到的拆迁户约150户，拆迁人口约600人。某村总拆迁面积约5.40万平方米，其中一、二层建筑面积3.60万平方米，三层及以上建筑面积约1.80万平方米。某村位于某以东、某路以北区域，项目建设用地约263.143亩，其中净用地约241.751亩，代征绿带21.392亩。项目用地范围内村落宅基地约169.245亩，水浇地约93.898亩，项目涉及到的拆迁户约200户，拆迁人口约800人。某村总拆迁面积约7.20万平方米，其中一、二层建筑面积4.80万平方米，三层及以上建筑面积约2.40万平方米。5.4.2项目拆迁安置方案该项目涉及的拆迁安置自然村主要有某村和某村，总用地面积约398.143亩，涉及到的拆迁户约350户，拆迁人口约1400人，全部为农业居民；项目总拆迁面积约12.60万平方米，其中一、二层建筑面积约8.40万平方米，三层及以上建筑面积约4.20万平方米。根据某市某开发区拆迁安置管理办法，项目拟在二期工程建设安置房，人均居住安置面积65平方米，商业安置面积15平方米，总安置面积约11.20万平方米。对于个别被拆迁农业人口原一、二层产权面积人均不足65平方米按人均65平方米根据自愿补差安置；对于个别被拆迁农业人口原一、二层产权面积人均大于65平方米按人均65平方米安置，其余面积进行货币补偿；被拆迁农民三层及以上建筑面积部分以原房屋重置新价予以补偿。村民安置过渡期为30个月，过渡费以拆迁的一二层房屋面积计算，其中30平方米的每月每平方米6元，超过30平方米的部分为每月每平方米4元，选择产权调换的支付过渡费，货币补偿的无需支付过渡费；村民在规定期内搬迁每户发放搬家费1000元，每户发放腾房奖励2000~5000元。5.4.3项目征地和拆迁安置补偿费估算该项目为经济适用房建设项目，根据国家政策文件，项目土地以行政划拨的方式取得，土地费用主要由项目前期费用、征地拆迁费用、安置费用、征地管理费用、其他费用和不可预见费用组成。具体费用计算如下所示：1.项目前期费用（1）工程前期咨询费：主要为可行性研究费，依据国家计委计价格[1999]1283号文件的规定计取。（2）委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用：2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了79H79H79H《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。（3）招标代理费、招标服务费：原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知，计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。2.征地、拆迁费用：征地补偿费包括土地补偿费、青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括临建，道路，水渠等建筑物、构筑物以及其他经济作物等。拆迁补偿费用依据《某市市城市房屋拆迁管理实施细则》并结合本项目实际情况进行拆迁补偿费计算。详细计算数据如下：（1）征地补偿费：本项目开发占用土地面积为398.143亩，其中202.245亩为宅基地，置换为二期工程安置用地，不予补偿，剩余195.898亩为耕地，予以补偿，补偿费用按照20.00万元/亩估算。（2）青苗补偿费用：本项目所占用土地均为耕地，青苗补偿费用按照5.00万元/亩估算。（3）地上附着物拆迁补偿费用：其他地上附着物包括临建、道路、水渠、自备井、树林等建筑物、构筑物以及其他经济作物等，按照3.00万元/亩计算。（4）新增建设用土有偿使用费：按照64元/平方米估算。（5）耕地占用税：按照34元/平方米估算。（6）耕地开垦费：按照18.50元/平方米估算。（7）新菜田开发建设基金：按照1.00万元/亩估算。（8）测量、登记、评估费：测量、登记、评估费用按照上述（1）～（7）项成本总和的3%估算。3.征地管理费征地管理费系指县以上人民政府土地管理部门（简称土地管理部门）接受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征用土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。按照征地、拆迁费用的4%估算。4.安置费用（1）安置工程建设费：根据某市某开发区拆迁安置管理办法，项目拟在二期工程建设安置房，人均居住安置面积65平方米，商业安置面积15平方米，总安置面积约11.20万平方米，根据某市市同类建筑工程造价计算。（2）过渡费：过渡费以拆迁的1-2层房屋面积计算，其中30平方米的每月每平方米6元，超过30平方米的部分为每月每平方米4元，该项目1-2层面积约8.40万平方米，按照4元/平方米月计算。（3）搬家费：搬家费为1000元/户计算，共有350户。（4）奖励：腾房奖励按照5000元/户计算，共计350户。5.其他费用（1）农民社保及生活补助：按照15000.00元/人年，1400人，2.5年计算；（2）就业培训基金：按照2000.00元/人年计算。6.不可预见费不可预见费按照前1～5项之和的10%计算。经计算，该项目征地和拆迁安置补偿费共约41479.72万元，其中前期费用约195.58万元，征地、拆迁费用8043.51万元，征地管理费321.74万元，安置费用23618.00万元，其他费用5530.00万元，不可预见费用3770.88万元。具体计算见表5-1。表5-1：项目征地和拆迁安置补偿费估算表单位：万元编码项目名称费用百分比(%)一项目前期费用195.580.47%1.1工程前期咨询费65.001.2规划设计费92.891.3招标代理服务费37.69二征地、拆迁费用8043.5119.39%2.1征地补偿费3917.962.2青苗补偿费979.492.3拆迁补偿费1194.432.4新增建设用土有偿使用费835.822.5耕地占用税444.032.6耕地开垦费241.612.7新菜田开发建设基金195.902.8测量、登记、评估费234.28三征地管理费321.740.78%四安置费用23618.0056.94%4.1安置工程建设费22400.004.2过渡费1008.004.3搬家费35.004.4奖励资金175.00五其他费用5530.0013.33%5.1社保与生活补助5250.005.2就业培训基金280.00六不可预见费3770.889.09%征地和拆迁安置补偿费41479.72100.00%该项目征地和拆迁安置补偿费为41479.72万元，可在某某城项目一期建设中视为土地成本，项目一期总用地约398.143亩，项目廉租住房项目建设用地约45亩。项目每亩土地成本费用约104.183万元，土地成本总费用为4688.235万元。

第六章项目廉租住房建设方案6.1总体指导思想1.以科学发展观为指导，统筹区域发展；坚持合理布局、集约发展；完善城市功能；加强环境保护和生态建设；传承城市文脉，彰显地域特色。2.遵循与某市市城市总体规划相协调的原则，突出本项目的建设特质，规划建设、物业管理、配套服务应，充分体现社区建设、规划和服务水平。3.以“实用、适用”为主，在满足低收入家庭的住房需求。以小户型为主。充分考虑居民收入水平，以解决某市市低收入家庭住房问题。4.规划设计中注重提高生活质量，处理好建筑及绿化、道路的关系，合理组织室外步行和活动场地，提高室外公共设施水平。6.2住宅小区建设规划原则6.2.11.适应居民生活水平和社会经济增长的要求，满足居民居住生活要求。2.符合城市总体规划、分区规划或控制性详细规划的要求，综合考虑自然、社会、人文、经济环境，使之相互协调。3.充分考虑所在城市的性质与区域发展特点、建筑气候区划、地形地貌、周边环境等特点，力求各具特色、突出个性。4.综合考虑日照、采光、通风、环保、环卫、防灾、绿化及有利管理等要求，创造方便舒适、安全、优美的居住与生活环境。5.综合考虑社会、经济、环境综合效益、经济合理、有效地利用城市土地和空间，进行统一规划、综合开发、配套建设，有利于提高本项目的档次。6.2.21.住宅间距应综合考虑通风、采光、日照、隔热、避免视线干扰、消防、抗震以及管线埋设等因素后确定。2.朝向宜采用南北向布置，建筑的每套住宅至少应有一间卧室朝南、高层建筑的每套住宅应尽量将卧室朝南布置。3.住宅布置应使室内穿堂风、夏委主导风入射角大于15°。6.2.31.小区绿地规划，应根据小区的规划组织结构类型、不同的布局方式、环境特点及用地条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。合理保留和利用规划或改造范围内的已有树木和绿地。2.绿化应分层次，巧妙搭配花卉、树木、草地。精心设置小品，丰富和美化环境。3.小区内的公共绿地，应根据小区不同的规划组织结构类型，相应设置小游园、组团级绿地、以及其他的块状、带状公共绿地等。4.小区公共绿地的位置和规模，应根据小区周围的城市级公共和居住区公共绿地的布局综合确定。6.2.41.小区内道路系统规划，其路网结构、道路分级、广场和停车场的设置等，应符合相关规定。2.应根据地形、气候、用地规模和用地周围的环境条件及居民出行方式和出行