XX新城可行性研究报告

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XX新城可行性研究报告

目录

编制说明

论

第一部分：总

1.项目概况

2.公司简介

3.可行性研究范围与研究依据

第二部分：项目背景分析

1.项目建设背景

2.建设意义

3.结论

第三部分：市场研究

1.新郑市经济环境分析

2.新郑市房地产整体环境分析

第四部分：项目价值分析

1.项目地块素质

2.政府规划

3.周边交通及未来发展状况

4.周边配套及未来发展状况

5.价值判断

第五部分：总投资估算及资金筹措

1.总投资估算

2.资金筹措

第六部分：经济评价

1.评价依据和原则

2.评价基础数据

3.静态分析结果

第七部分：结

论

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编制说明

1、本报告由河南羚锐房地产有限公司撰写，首先为新郑市“羚锐

月季新城”项目(以下简称“月季新城”

报告分别从项目区位、市场潜力、建设价值、经济效益等几方面论述项

目的可行性。

)，提供投资决策参考及依据，

2、本报告以现有各种资源条件为基础，并考虑到市场及其它各种

不确定因素的影响，但不排除仍影响报告结论的可能。

第一部分：总

论

一、项目概况

◆“月季新城”是河南羚锐房地产有限公司(以下简称羚锐房产)

拟开发建设的低容积率、高绿化率项目。倾力打造的是一个布局合理、

功能完善、环境优雅、有文化内涵、个性鲜明的大型花园式现代化社区。

◆“月季新城”位于新郑市中华北路与铁北二路交汇处，西距新郑

市重点中学“新郑二中”100米，北依郑韩故城，南临武汉大学创办的

“小太阳幼儿园”。新郑市市政规划2005年6月计划动工的中华路涵洞

改造工程和铁北一路、双拥路、环城路环绕项目地界，构成了项目便捷

的交通出行优势。

◆“月季新城”将尊贵豪华的别墅与精致典雅的多层住宅通过一心

两带有机的融和相得益彰、浑然一体，真正打造一个“名宅、名校、名

流”的高尚社区。

◆“月季新城”的建筑造型设计体现对人的尊重与关怀，设计中运

用细腻精致的细部和协调的比例关系，创造出良好的视觉景观效果，结

合建筑的造型，通过简化与提炼，使建筑群体渗透出新颖、明快的气息。

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二、公司简介

羚锐房产由信阳羚锐发展有限公司和闵志浩共同投资组建，具有独

立法人资格和三级开发资质等级。公司注册地点：信阳市新县解放路，

注册资金：2000万元;法人代表：熊维政;公司主营房地产开发、物业管

理、房地产咨询，兼营建材、销售代理服务等。

羚锐房产成立至今，开发项目总建筑面积共计

发的新县羚锐精品广场，新县羚锐幸福家园，新县羚锐金成山庄，潢川

羚锐假日广场，信阳羚锐百佳广场等项目均成为当地具有标志性的住宅

小区和商业购物中心。新县羚锐幸福家园被信阳市房产管理局授予“信

阳市物业管理优秀住宅小区”，羚锐房产被信阳市房产管理局授予

10余万平方米，开

“2004

年度房地产开发优秀企业”。羚锐房产取得

所建设的工程全部按照质量体系要求组织实施，

ISO9001:2000质量体系认证，

目前公司正在进行的是

“潢川羚锐春申名苑”项目的开发建设。经过数年开发经验的积累，羚

锐房产已经明确界定了自己的经营目标：不追求开发规模最大，但求做

精做细。

公司现有管理人员46人，经营管理班子成员均受过正规高等教育，

大专以上学历40人，中、高级职称12人，初级职称16人，平均年龄

28岁，是一支朝气蓬勃的高素质专业队伍。在市场竞争日趋激烈、市场机制日趋完备的情况下，公司坚持“创造价值、满足需求、追求卓越”

的方针，增强企业的核心竞争力，以行业领先的目光来预测市场，以专

业化的开发来塑造产品，走品牌化经营道路，实现企业发展目标。

三、可行性研究范围与研究依据

1.研究范围

本次可行性研究主要侧重“月季新城”的市场环境、技术环境和投

资回报进行研究。对项目建设价值和经济收益以及市场可行性进行科学

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分析和论证，以辅助投资决策的需要，为项目的初步设计提供依据。

2.研究依据

◆新郑市城市总体规划；

◆《河南省城市规划管理条例》

◆新郑市规划局下达的

；

“月季新城”选址意见通知书和规划设计要点；

◆现行有关房地产规范、规定；

◆其它各种可靠信息来源(官方媒体发布的市场、供需、技术、经济等方面)的资料。

第二部分：项目背景分析

一、项目建设背景

新郑市隶属于河南省会郑州，

和26个加快城市化进程试点县

人口62万。改革开放以来，

年被评为全国县域经济基本竞争力百强县

市、中国优秀旅游城市和省级文明城市、

是全省18个改革开放特别试点县(市)

(市)之一。全市总面积873平方公里，

综合经济实力连续七年位居全省前列，2002

(市)，并获得了国家卫生城

省级园林城市等多项荣誉称号。

又有郑州建设现代制造

新郑市作为郑州南大门，既有国家实施中部崛起、河南省构筑以郑州为

中心的中原城市群经济隆起带的宏观发展机遇，

业基地、现代服务业中心和现代农业示范带的微观发展机遇，既有国家

南水北调、西气东输等重大工程建设穿境而过带来的战略机遇，又有煤

300

)和

炭开发带来的现实机遇，特别是2004年底，投资10.4亿元、年产

万吨的新郑矿区赵家寨煤田(河南省政府2004年重点开工建设项目

投资近5亿元、开采能力150万吨的许岗煤田项目相继开工建设，必将

进一步提升新郑的经济实力。

新郑市的房地产市场起步较晚，大多数城市居民依然居住在低矮、

阴暗的平房或者自建房当中，随着近年来新郑市经济、文化、旅游等均

取得了长足发展，再加上新郑市城市化进程的加快，大量的农村富裕人

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口和外来人口进入城市，原有的住房条件和层次已远远不能满足新郑市

市民的需要。房地产业必将在大经济环境利好的影响下加快发展，成为

新郑经济的又一新的支柱产业。

二、建设意义

“月季新城”的开发建设有助于推动新郑市城市规划东扩北进的建

设进程;同时，也能够繁荣新郑市房地产开发市场，进一步改善市民居

住条件;通过与周边生态、古迹和整体区域规划的结合，形成新的新郑

市市民心目中的小康之家“首善之区”

羚锐房产做为一家以打造精品为价值的开发公司，

。

进军新郑房地产

市场是其实现企业价值的一步重要举措。以此扩大企业知名度，拓宽企

业开发领域，进一步提升企业的品牌形象。

三、结论

项目所在地是新郑市城区东扩北进的重点建设地区和核心规划区，

其规划功能界定、周边地区功能的完善以及道路交通状况的改善都将为

该规划区带来巨大的经济利益和发展潜力。

中的开发项目势必可以借助整个规划区强劲的发展势头，

的经验，更有效的整合各方资源，创造更有利的商业价值。

“月季新城”作为该规划区

凭借羚锐房产

第三部分:市场研究

本章主要分析本项目建设所面临的经济环境，房地产市场环境，以

便清晰地认识居民的购买能力、消费信心及房地产市场竞争格局、发展

趋势、检验本项目的设立是否满足了市场需求和消费能力导向。

一、新郑市经济环境分析

1.新郑市经济现状分析

◆省会郑州直辖市，位于郑州、开封、洛阳、许昌四个地级市构

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筑的金三角的中心地带，人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。

◆2004年新郑市国内生产总值(GDP)比上年增长了13％，达118

亿元;城乡居民储蓄余额36.3亿元，增长11.9％;城镇人均可支配收入

7400元，增长12％。

◆2005年一季度，新郑市财政收入，主要工业增加值等主要经济

指标比去年同期增长34.7％和33.0％，呈现出强劲稳健的发展势头。

◆2005年一季度，新郑市新招项目40个，总投资

到位资金4.2亿元，同比增长36.6％。

21亿元，其中

2.新郑市经济前景分析

◆国家实施中部崛起，河南省构筑以郑州为中心的中原城市群很

大程度活跃了新郑市经济，新郑市正面临着历史上最好的发展时机，经

济必将取得持续稳步快速增长。

◆面对各种机遇的降临，新郑市提出2005年目标：A>.GDP增长15％，达到136亿元，城镇居民人均可支配收入增

长9％，达到8060元;

B>.继续出台一系列优惠政策，鼓励外资在新郑投资办企业，新

签约或开工20个5000万元以上的大项目。

◆新郑市以历史文化为依托，搞好历史文化资源的研究，挖掘和

开发、建设“文化新郑”

治并重，建设“生态新郑”

;加强生态环境保护，坚持生态保护与污染防

;完善使用体系，落实各项政策，建设“信

用新郑”;强化社会综合治理，全力维护社会稳定，建设“平安新郑”。

统筹发展各项事业，努力构建和谐社会，从而促进新郑市各产业的健康

发展，保证经济的持续稳步增长。

3.综合评论

总的看来，新郑市的经济现状在全省县(市)中处于前列，随着国

家中部崛起战略的实施，新郑获得了持续快速发展的机遇，居民消费信

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主要

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心和消费能力均得以保证，市场对商品住宅有足够的消费能力支撑。

二、新郑市房地产整体环境分析

1.新郑市房地产市场分析

(1)2004年以前房地产市场分析

新郑市商品住宅形式在2004年以前一直维持在老城区以传统独家

院落、陈旧套房、私人建筑小型多层、低矮平房等为主。而套房价格均

价仅在700元/m2左右徘徊。究其原因：

◆土地价格较低，管理不规范。土地作为稀缺性资源，政府没能

做好土地供应的长期规划。单位和个人可以以很便宜的价格取得土地，

这导致土地市场相对混乱。

◆住宅以零星分散建设为主，不注重整个小区环境、园林、文化、

物业、配套方面的建设。

◆消费观念和居住观念较传统，许多市民不愿购房置业，而喜欢

买地自建，喜欢在老城区内消费，对居住环境要求不高。

(2)房地产整体市场现状分析

2004年以来，新郑市房地产整体市场展示出蓬勃的发展势头，

表现在：

◆规范房地产开发，改善投资环境，房地产开发逐渐开始具备规

模化、品牌化、品质化、绿色化、健康化等特征。

，大大改善城市对外的交通状

◆扩大城市框架，实施“东扩北进”

况，提高城市对周边地区的辅射和带动力，从而提升城市地位，带来更

多的农业人口和市外人口涌入新郑，进一步提高新郑的房价。

◆随着外地房地产投资商以及本地大型民营企业集团纷纷进军房

地产，新郑市房产市场的整体规模和开发水平迅速提升。

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2.房地产发展趋势分析

从上述分析来看，新郑市房地产在全省县(市)中还处于中等水平，

但发展势头之强劲，开发水平提升之快，已得到市场的认可。随着整个

市场的日益健全和规范，消费市场在不断扩大，消费者也日趋成熟，具

备可开发大规模住宅小区的市场基础。

3.新郑市部分主流项目分析

(1)项目一览

开发商

金源房地产

郑州市兴弘贸易有限公司

新郑正弘房地产有限公司

郑州市宏基房地产有限公司

鑫源房地产开发有限公司

位置

新郑烟厂大街

新郑溱水路中段

新郑新建北路中段

金城路中段

多层均价(元/㎡)

1060

1000

1000

900

项目名称

滨河帝城

兴弘花园

丽都花园

鑫源花园

占地面积(亩)

316

170

36

住宅类型

多层.别墅

多层.别墅

层层

多多

(2)分析点评

◆滨河帝城

该项目是新郑市首家滨水生活社区，紧临郑风苑公园、黄水河，位

置独特，交通便利。小区规模较大，整体设计匠心独运，色彩明快、典

雅高贵。小区以多层住宅为主，兼有独栋、联体别墅，一期开发已基本

结束。经过大力宣传，在市场上激起强烈反响，项目销售至今已达80％以上。

◆兴弘花园

该项目是由新郑本地富商投资兴建的，位于新郑市溱水路中段，紧

邻黄水河，交通方便，小区容积率低、绿化率高，配套设施齐全如会所、

中心广场、天然气、暖气、智能华物业等，且建筑形态外观漂亮，私家

花园占地面积大，统一种植，目前销售状况良好。

◆丽都花园

该项目位置优越，交通便利，文化氛围浓厚，与轩辕故里、步行街、

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汽车站、炎黄广场等谣相呼应，属于老城区周边生活配套齐全，一期项

目已是现房，更有利于销售工作开展。

◆鑫源花园

该项目离市中心较近，交通方便，配套设施齐全，经营方式灵活，

可以出让土地、定向开发、自行建设等，价格便宜有利于占领市场。

(3)综述

较之早期住宅小区规模的开发项目，

区项目更加注重人与自然的和谐统一，对建筑设计、配套设施有精益求精的要求，同时辅助以优质服务做后盾，渐渐形成城市、住宅、景观、社区、文化、创新等协调一致的开发思路。

目前，新郑市房地产主流项目的价格(多层)在

与省会郑州相比，价格仍有较大上升空间，就整个新郑市当地市场的反

映来说，商品房价格也会持续攀升。

目前新郑市房产主流的规模小

900-1060元/㎡，

“月季新城”项目无论在品牌知名度，物管质量还是开发商经验上

都具备竞争力。除此之外，羚锐集团早期进入新郑市投资制药企业和市

政工程等，一直得到了政府部门的大力支持。

随着企业和品牌的不断发展壮大，政府部门和广大市民对企业业绩

“月季

给予了充分肯定，同时公司也积极投身公益事业回馈社会，形成了良好

的互动关系，为企业业务拓展、市场的认可搭建了有利的社会平台。因

此，我们可以判断，凭借充分的社会资源和清晰的社会文化主流，牢牢

抓住园林景观，规模开发两大要素，加之得天独厚的地理位置，

新城”项目已经具备了进军新郑市主流房产市场的所有先决条件。

第四部分：项目价值分析

该部分重在从项目自身条件出发，分析其建设的理论价值。

一、项目地块素质

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1.地理位置

本项目地块位于中华北路东侧，为居住用地。地块北面为郑韩故城

公园所环绕，规划中有铁一路、铁二路与中华北路和双拥路连接。

2.地形、地貌

1m。

本项目地块属平原微丘地貌，北高南低，最大高差约

3.地质情况

资料显示项目所在位置的地质条件较好，能够满足住宅设计要求。

二、政府规划

该地块规划为一类居住用地，

是新郑市北扩规划中生活居住社区的

一部分，其控制性指标是该地块高舒适度居住环境的保障。

项目主要控制性技术指标：

◆地块面积：约200亩

◆使用性质：居住

◆

◆

◆

容积率：≤绿化率：

建筑密度：

1.5

>30％

<30％

三、周边交通及未来发展状况

其道

项目所在区域是新郑市北扩规划中重点建设发展的居住片区，

路交通状况对于整个规划区的发展具有不可忽视的影响。

1.规划区及周边交通现状

该规划区的西侧中华北路为30米宽的城市主干道，通往最繁华的

人民路;南侧有一条道路等级较低，现已考虑重新规划。

2.交通发展前景

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规划中的道路已编入新郑市的总体规划，预计在

2005年6月份开

工建设。规划中的双拥路临项目的东侧围墙

目的南面道路与双拥路相交

;规划中的铁一路打通了项

;规划中的铁二路与环城路相交，使项目的

北面与郑韩故城公园隔路相望。同时，重新改造中华北路与新密铁路的

立交桥，新增双拥路与新密铁路的平交道口。

3.综述

项目所在地的交通现状虽不甚理想，但随着规划区建设步伐的加

快，其交通的改善、完善指日可待，必将为本项目带来巨大的价值和经

济利益。

四、周边配套及未来发展状况

1.周边配套现状

目前该地区有新郑市重点中学“新郑二中”

部分居民区，周边配套尚不完善。

2.周边配套的未来发展状况

规划中的小太阳幼儿园正在建设，以及环绕郑韩故城的公园、公共

绿地和垃圾站、变电站等也即将随道路交通一起开工建设。

3.综述

项目周边规划配套完整，满足大型居住社区的需要，且各项配套的

优化配置足以匹配小区的居住要求。

五、价值判断

1.有利条件

，新郑市骨科医院和小

◆地块位于新郑市城市规划区的核心区，且北依郑韩故城，优越

的地理条件形成稀有的人文景观，类似地块在主城区中当属凤毛麟角。

◆地块本身为平原微丘地貌，有利于建造出风格鲜明、具有特色

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的园林式小区。

◆政府的大力支持，新的房地产项目的进入，为该区带来更美好

的开发前景。

◆整个区域开发尚在起步阶段，有利于整体规划和建筑形态的统

一设计，打造现代、新颖的新城区。

2.不利条件

◆目前地块所在区配套尚未完善，加大了开发工作的不可预见因素。

◆项目距离新密铁路线较近，且有一条粮食铁路专用线从项目西

侧经过，不利于高端客户的开发。

3.价值描述

◆开发商品牌形象。羚锐品牌在新郑市具有较高的知名度及良好

的品牌形象，羚锐房产以稳健的作风，打造精品的理念和人文特色的居

住风格必将有利于提升“月季新城”的文化价值。

◆根据地块的情况，配合新郑市特有的古都文化，可有针对性的

对项目进行策划、创新、推广。

◆随着市政配套工程的开工建设，整个项目区域面貌将会焕然一

新。届时，项目的开发时机成熟，项目升值潜力巨大。

第五部分：总投资估算

一、总投资估算

1.编制依据

◆地块控制性规划所确定的指标。

◆工程建设费用按国家及新郑市现行有关政策文件规定计取。

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◆设备价格按新郑市现行价格进行调整。

◆羚锐房产以往的开发经验估算。

2.估算说明

(1)前期费用

◆土地费1500万元(含征地、拆迁、出让等费用)

◆设计费用100万元

◆前期规费150万元

前期费用共计1750万元

(2)建设费用

◆建安费用7300万元

◆景观建设费用500万元(含园区景观、道路、绿化、围墙、大门等)

◆配套设施、设备费用150万元(电力设施、地下管网、安防系

统、智能系统、园区共用设施等)。

建设费用共计7950万元。

(3)销售费用280万元(销售收入的2%)

(4)管理费用260万元(含财务费用、办公费、质监费等)

(5)不可预见费用300万元(建安费用的4％)

项目总成本约为10540万元。

二、资金筹措

本项目建设资金的70％将来源于开发商、投资商自有资金，30％的

建设资金将通过申请银行或机构贷款解决。

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第六部分：经济评价

一、评价依据和原则

1.依据

◆国家颁发的《建设项目经济评价方法与参数》

◆财政部制定的《房地产开发企业会计制度》

◆营业税等相关税收法规

◆“月季新城”规划控制性指标

◆国家、新郑市其它有关政策法规(优惠政策)

2.原则

◆基于本报告为整体效益的简单评估，故只进行静态分析；

◆遵循效益与费用口径一致的原则；

◆评价方法：本报告以整个项目作为研究对象，项目的前期征地费用等作为一次性投入计入成本。

二、经济评价基础数据

1.销售价格确定

基本目前新郑市主流房产市场的价格，价为980元/㎡;独立住宅均价为

2.销售收入

“月季新城”暂定多层住宅均1400元/㎡;临街商铺均价为

2000元/㎡。

◆

◆

多层住宅收入

独立住宅收入