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文档简介
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XX新城可行性研究报告
XX新城可行性研究报告
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XX新城可行性研究报告
目录
编制说明
论
第一部分:总
1.项目概况
2.公司简介
3.可行性研究范围与研究依据
第二部分:项目背景分析
1.项目建设背景
2.建设意义
3.结论
第三部分:市场研究
1.新郑市经济环境分析
2.新郑市房地产整体环境分析
第四部分:项目价值分析
1.项目地块素质
2.政府规划
3.周边交通及未来发展状况
4.周边配套及未来发展状况
5.价值判断
第五部分:总投资估算及资金筹措
1.总投资估算
2.资金筹措
第六部分:经济评价
1.评价依据和原则
2.评价基础数据
3.静态分析结果
第七部分:结
论
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XX新城可行性研究报告
编制说明
1、本报告由河南羚锐房地产有限公司撰写,首先为新郑市“羚锐
月季新城”项目(以下简称“月季新城”
报告分别从项目区位、市场潜力、建设价值、经济效益等几方面论述项
目的可行性。
),提供投资决策参考及依据,
2、本报告以现有各种资源条件为基础,并考虑到市场及其它各种
不确定因素的影响,但不排除仍影响报告结论的可能。
第一部分:总
论
一、项目概况
◆“月季新城”是河南羚锐房地产有限公司(以下简称羚锐房产)
拟开发建设的低容积率、高绿化率项目。倾力打造的是一个布局合理、
功能完善、环境优雅、有文化内涵、个性鲜明的大型花园式现代化社区。
◆“月季新城”位于新郑市中华北路与铁北二路交汇处,西距新郑
市重点中学“新郑二中”100米,北依郑韩故城,南临武汉大学创办的
“小太阳幼儿园”。新郑市市政规划2005年6月计划动工的中华路涵洞
改造工程和铁北一路、双拥路、环城路环绕项目地界,构成了项目便捷
的交通出行优势。
◆“月季新城”将尊贵豪华的别墅与精致典雅的多层住宅通过一心
两带有机的融和相得益彰、浑然一体,真正打造一个“名宅、名校、名
流”的高尚社区。
◆“月季新城”的建筑造型设计体现对人的尊重与关怀,设计中运
用细腻精致的细部和协调的比例关系,创造出良好的视觉景观效果,结
合建筑的造型,通过简化与提炼,使建筑群体渗透出新颖、明快的气息。
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二、公司简介
羚锐房产由信阳羚锐发展有限公司和闵志浩共同投资组建,具有独
立法人资格和三级开发资质等级。公司注册地点:信阳市新县解放路,
注册资金:2000万元;法人代表:熊维政;公司主营房地产开发、物业管
理、房地产咨询,兼营建材、销售代理服务等。
羚锐房产成立至今,开发项目总建筑面积共计
发的新县羚锐精品广场,新县羚锐幸福家园,新县羚锐金成山庄,潢川
羚锐假日广场,信阳羚锐百佳广场等项目均成为当地具有标志性的住宅
小区和商业购物中心。新县羚锐幸福家园被信阳市房产管理局授予“信
阳市物业管理优秀住宅小区”,羚锐房产被信阳市房产管理局授予
10余万平方米,开
“2004
年度房地产开发优秀企业”。羚锐房产取得
所建设的工程全部按照质量体系要求组织实施,
ISO9001:2000质量体系认证,
目前公司正在进行的是
“潢川羚锐春申名苑”项目的开发建设。经过数年开发经验的积累,羚
锐房产已经明确界定了自己的经营目标:不追求开发规模最大,但求做
精做细。
公司现有管理人员46人,经营管理班子成员均受过正规高等教育,
大专以上学历40人,中、高级职称12人,初级职称16人,平均年龄
28岁,是一支朝气蓬勃的高素质专业队伍。在市场竞争日趋激烈、市场机制日趋完备的情况下,公司坚持“创造价值、满足需求、追求卓越”
的方针,增强企业的核心竞争力,以行业领先的目光来预测市场,以专
业化的开发来塑造产品,走品牌化经营道路,实现企业发展目标。
三、可行性研究范围与研究依据
1.研究范围
本次可行性研究主要侧重“月季新城”的市场环境、技术环境和投
资回报进行研究。对项目建设价值和经济收益以及市场可行性进行科学
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分析和论证,以辅助投资决策的需要,为项目的初步设计提供依据。
2.研究依据
◆新郑市城市总体规划;
◆《河南省城市规划管理条例》
◆新郑市规划局下达的
;
“月季新城”选址意见通知书和规划设计要点;
◆现行有关房地产规范、规定;
◆其它各种可靠信息来源(官方媒体发布的市场、供需、技术、经济等方面)的资料。
第二部分:项目背景分析
一、项目建设背景
新郑市隶属于河南省会郑州,
和26个加快城市化进程试点县
人口62万。改革开放以来,
年被评为全国县域经济基本竞争力百强县
市、中国优秀旅游城市和省级文明城市、
是全省18个改革开放特别试点县(市)
(市)之一。全市总面积873平方公里,
综合经济实力连续七年位居全省前列,2002
(市),并获得了国家卫生城
省级园林城市等多项荣誉称号。
又有郑州建设现代制造
新郑市作为郑州南大门,既有国家实施中部崛起、河南省构筑以郑州为
中心的中原城市群经济隆起带的宏观发展机遇,
业基地、现代服务业中心和现代农业示范带的微观发展机遇,既有国家
南水北调、西气东输等重大工程建设穿境而过带来的战略机遇,又有煤
300
)和
炭开发带来的现实机遇,特别是2004年底,投资10.4亿元、年产
万吨的新郑矿区赵家寨煤田(河南省政府2004年重点开工建设项目
投资近5亿元、开采能力150万吨的许岗煤田项目相继开工建设,必将
进一步提升新郑的经济实力。
新郑市的房地产市场起步较晚,大多数城市居民依然居住在低矮、
阴暗的平房或者自建房当中,随着近年来新郑市经济、文化、旅游等均
取得了长足发展,再加上新郑市城市化进程的加快,大量的农村富裕人
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口和外来人口进入城市,原有的住房条件和层次已远远不能满足新郑市
市民的需要。房地产业必将在大经济环境利好的影响下加快发展,成为
新郑经济的又一新的支柱产业。
二、建设意义
“月季新城”的开发建设有助于推动新郑市城市规划东扩北进的建
设进程;同时,也能够繁荣新郑市房地产开发市场,进一步改善市民居
住条件;通过与周边生态、古迹和整体区域规划的结合,形成新的新郑
市市民心目中的小康之家“首善之区”
羚锐房产做为一家以打造精品为价值的开发公司,
。
进军新郑房地产
市场是其实现企业价值的一步重要举措。以此扩大企业知名度,拓宽企
业开发领域,进一步提升企业的品牌形象。
三、结论
项目所在地是新郑市城区东扩北进的重点建设地区和核心规划区,
其规划功能界定、周边地区功能的完善以及道路交通状况的改善都将为
该规划区带来巨大的经济利益和发展潜力。
中的开发项目势必可以借助整个规划区强劲的发展势头,
的经验,更有效的整合各方资源,创造更有利的商业价值。
“月季新城”作为该规划区
凭借羚锐房产
第三部分:市场研究
本章主要分析本项目建设所面临的经济环境,房地产市场环境,以
便清晰地认识居民的购买能力、消费信心及房地产市场竞争格局、发展
趋势、检验本项目的设立是否满足了市场需求和消费能力导向。
一、新郑市经济环境分析
1.新郑市经济现状分析
◆省会郑州直辖市,位于郑州、开封、洛阳、许昌四个地级市构
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筑的金三角的中心地带,人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。
◆2004年新郑市国内生产总值(GDP)比上年增长了13%,达118
亿元;城乡居民储蓄余额36.3亿元,增长11.9%;城镇人均可支配收入
7400元,增长12%。
◆2005年一季度,新郑市财政收入,主要工业增加值等主要经济
指标比去年同期增长34.7%和33.0%,呈现出强劲稳健的发展势头。
◆2005年一季度,新郑市新招项目40个,总投资
到位资金4.2亿元,同比增长36.6%。
21亿元,其中
2.新郑市经济前景分析
◆国家实施中部崛起,河南省构筑以郑州为中心的中原城市群很
大程度活跃了新郑市经济,新郑市正面临着历史上最好的发展时机,经
济必将取得持续稳步快速增长。
◆面对各种机遇的降临,新郑市提出2005年目标:A>.GDP增长15%,达到136亿元,城镇居民人均可支配收入增
长9%,达到8060元;
B>.继续出台一系列优惠政策,鼓励外资在新郑投资办企业,新
签约或开工20个5000万元以上的大项目。
◆新郑市以历史文化为依托,搞好历史文化资源的研究,挖掘和
开发、建设“文化新郑”
治并重,建设“生态新郑”
;加强生态环境保护,坚持生态保护与污染防
;完善使用体系,落实各项政策,建设“信
用新郑”;强化社会综合治理,全力维护社会稳定,建设“平安新郑”。
统筹发展各项事业,努力构建和谐社会,从而促进新郑市各产业的健康
发展,保证经济的持续稳步增长。
3.综合评论
总的看来,新郑市的经济现状在全省县(市)中处于前列,随着国
家中部崛起战略的实施,新郑获得了持续快速发展的机遇,居民消费信
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主要
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心和消费能力均得以保证,市场对商品住宅有足够的消费能力支撑。
二、新郑市房地产整体环境分析
1.新郑市房地产市场分析
(1)2004年以前房地产市场分析
新郑市商品住宅形式在2004年以前一直维持在老城区以传统独家
院落、陈旧套房、私人建筑小型多层、低矮平房等为主。而套房价格均
价仅在700元/m2左右徘徊。究其原因:
◆土地价格较低,管理不规范。土地作为稀缺性资源,政府没能
做好土地供应的长期规划。单位和个人可以以很便宜的价格取得土地,
这导致土地市场相对混乱。
◆住宅以零星分散建设为主,不注重整个小区环境、园林、文化、
物业、配套方面的建设。
◆消费观念和居住观念较传统,许多市民不愿购房置业,而喜欢
买地自建,喜欢在老城区内消费,对居住环境要求不高。
(2)房地产整体市场现状分析
2004年以来,新郑市房地产整体市场展示出蓬勃的发展势头,
表现在:
◆规范房地产开发,改善投资环境,房地产开发逐渐开始具备规
模化、品牌化、品质化、绿色化、健康化等特征。
,大大改善城市对外的交通状
◆扩大城市框架,实施“东扩北进”
况,提高城市对周边地区的辅射和带动力,从而提升城市地位,带来更
多的农业人口和市外人口涌入新郑,进一步提高新郑的房价。
◆随着外地房地产投资商以及本地大型民营企业集团纷纷进军房
地产,新郑市房产市场的整体规模和开发水平迅速提升。
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2.房地产发展趋势分析
从上述分析来看,新郑市房地产在全省县(市)中还处于中等水平,
但发展势头之强劲,开发水平提升之快,已得到市场的认可。随着整个
市场的日益健全和规范,消费市场在不断扩大,消费者也日趋成熟,具
备可开发大规模住宅小区的市场基础。
3.新郑市部分主流项目分析
(1)项目一览
开发商
金源房地产
郑州市兴弘贸易有限公司
新郑正弘房地产有限公司
郑州市宏基房地产有限公司
鑫源房地产开发有限公司
位置
新郑烟厂大街
新郑溱水路中段
新郑新建北路中段
金城路中段
多层均价(元/㎡)
1060
1000
1000
900
项目名称
滨河帝城
兴弘花园
丽都花园
鑫源花园
占地面积(亩)
316
170
36
住宅类型
多层.别墅
多层.别墅
层层
多多
(2)分析点评
◆滨河帝城
该项目是新郑市首家滨水生活社区,紧临郑风苑公园、黄水河,位
置独特,交通便利。小区规模较大,整体设计匠心独运,色彩明快、典
雅高贵。小区以多层住宅为主,兼有独栋、联体别墅,一期开发已基本
结束。经过大力宣传,在市场上激起强烈反响,项目销售至今已达80%以上。
◆兴弘花园
该项目是由新郑本地富商投资兴建的,位于新郑市溱水路中段,紧
邻黄水河,交通方便,小区容积率低、绿化率高,配套设施齐全如会所、
中心广场、天然气、暖气、智能华物业等,且建筑形态外观漂亮,私家
花园占地面积大,统一种植,目前销售状况良好。
◆丽都花园
该项目位置优越,交通便利,文化氛围浓厚,与轩辕故里、步行街、
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汽车站、炎黄广场等谣相呼应,属于老城区周边生活配套齐全,一期项
目已是现房,更有利于销售工作开展。
◆鑫源花园
该项目离市中心较近,交通方便,配套设施齐全,经营方式灵活,
可以出让土地、定向开发、自行建设等,价格便宜有利于占领市场。
(3)综述
较之早期住宅小区规模的开发项目,
区项目更加注重人与自然的和谐统一,对建筑设计、配套设施有精益求精的要求,同时辅助以优质服务做后盾,渐渐形成城市、住宅、景观、社区、文化、创新等协调一致的开发思路。
目前,新郑市房地产主流项目的价格(多层)在
与省会郑州相比,价格仍有较大上升空间,就整个新郑市当地市场的反
映来说,商品房价格也会持续攀升。
目前新郑市房产主流的规模小
900-1060元/㎡,
“月季新城”项目无论在品牌知名度,物管质量还是开发商经验上
都具备竞争力。除此之外,羚锐集团早期进入新郑市投资制药企业和市
政工程等,一直得到了政府部门的大力支持。
随着企业和品牌的不断发展壮大,政府部门和广大市民对企业业绩
“月季
给予了充分肯定,同时公司也积极投身公益事业回馈社会,形成了良好
的互动关系,为企业业务拓展、市场的认可搭建了有利的社会平台。因
此,我们可以判断,凭借充分的社会资源和清晰的社会文化主流,牢牢
抓住园林景观,规模开发两大要素,加之得天独厚的地理位置,
新城”项目已经具备了进军新郑市主流房产市场的所有先决条件。
第四部分:项目价值分析
该部分重在从项目自身条件出发,分析其建设的理论价值。
一、项目地块素质
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1.地理位置
本项目地块位于中华北路东侧,为居住用地。地块北面为郑韩故城
公园所环绕,规划中有铁一路、铁二路与中华北路和双拥路连接。
2.地形、地貌
1m。
本项目地块属平原微丘地貌,北高南低,最大高差约
3.地质情况
资料显示项目所在位置的地质条件较好,能够满足住宅设计要求。
二、政府规划
该地块规划为一类居住用地,
是新郑市北扩规划中生活居住社区的
一部分,其控制性指标是该地块高舒适度居住环境的保障。
项目主要控制性技术指标:
◆地块面积:约200亩
◆使用性质:居住
◆
◆
◆
容积率:≤绿化率:
建筑密度:
1.5
>30%
<30%
三、周边交通及未来发展状况
其道
项目所在区域是新郑市北扩规划中重点建设发展的居住片区,
路交通状况对于整个规划区的发展具有不可忽视的影响。
1.规划区及周边交通现状
该规划区的西侧中华北路为30米宽的城市主干道,通往最繁华的
人民路;南侧有一条道路等级较低,现已考虑重新规划。
2.交通发展前景
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规划中的道路已编入新郑市的总体规划,预计在
2005年6月份开
工建设。规划中的双拥路临项目的东侧围墙
目的南面道路与双拥路相交
;规划中的铁一路打通了项
;规划中的铁二路与环城路相交,使项目的
北面与郑韩故城公园隔路相望。同时,重新改造中华北路与新密铁路的
立交桥,新增双拥路与新密铁路的平交道口。
3.综述
项目所在地的交通现状虽不甚理想,但随着规划区建设步伐的加
快,其交通的改善、完善指日可待,必将为本项目带来巨大的价值和经
济利益。
四、周边配套及未来发展状况
1.周边配套现状
目前该地区有新郑市重点中学“新郑二中”
部分居民区,周边配套尚不完善。
2.周边配套的未来发展状况
规划中的小太阳幼儿园正在建设,以及环绕郑韩故城的公园、公共
绿地和垃圾站、变电站等也即将随道路交通一起开工建设。
3.综述
项目周边规划配套完整,满足大型居住社区的需要,且各项配套的
优化配置足以匹配小区的居住要求。
五、价值判断
1.有利条件
,新郑市骨科医院和小
◆地块位于新郑市城市规划区的核心区,且北依郑韩故城,优越
的地理条件形成稀有的人文景观,类似地块在主城区中当属凤毛麟角。
◆地块本身为平原微丘地貌,有利于建造出风格鲜明、具有特色
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的园林式小区。
◆政府的大力支持,新的房地产项目的进入,为该区带来更美好
的开发前景。
◆整个区域开发尚在起步阶段,有利于整体规划和建筑形态的统
一设计,打造现代、新颖的新城区。
2.不利条件
◆目前地块所在区配套尚未完善,加大了开发工作的不可预见因素。
◆项目距离新密铁路线较近,且有一条粮食铁路专用线从项目西
侧经过,不利于高端客户的开发。
3.价值描述
◆开发商品牌形象。羚锐品牌在新郑市具有较高的知名度及良好
的品牌形象,羚锐房产以稳健的作风,打造精品的理念和人文特色的居
住风格必将有利于提升“月季新城”的文化价值。
◆根据地块的情况,配合新郑市特有的古都文化,可有针对性的
对项目进行策划、创新、推广。
◆随着市政配套工程的开工建设,整个项目区域面貌将会焕然一
新。届时,项目的开发时机成熟,项目升值潜力巨大。
第五部分:总投资估算
一、总投资估算
1.编制依据
◆地块控制性规划所确定的指标。
◆工程建设费用按国家及新郑市现行有关政策文件规定计取。
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◆设备价格按新郑市现行价格进行调整。
◆羚锐房产以往的开发经验估算。
2.估算说明
(1)前期费用
◆土地费1500万元(含征地、拆迁、出让等费用)
◆设计费用100万元
◆前期规费150万元
前期费用共计1750万元
(2)建设费用
◆建安费用7300万元
◆景观建设费用500万元(含园区景观、道路、绿化、围墙、大门等)
◆配套设施、设备费用150万元(电力设施、地下管网、安防系
统、智能系统、园区共用设施等)。
建设费用共计7950万元。
(3)销售费用280万元(销售收入的2%)
(4)管理费用260万元(含财务费用、办公费、质监费等)
(5)不可预见费用300万元(建安费用的4%)
项目总成本约为10540万元。
二、资金筹措
本项目建设资金的70%将来源于开发商、投资商自有资金,30%的
建设资金将通过申请银行或机构贷款解决。
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第六部分:经济评价
一、评价依据和原则
1.依据
◆国家颁发的《建设项目经济评价方法与参数》
◆财政部制定的《房地产开发企业会计制度》
◆营业税等相关税收法规
◆“月季新城”规划控制性指标
◆国家、新郑市其它有关政策法规(优惠政策)
2.原则
◆基于本报告为整体效益的简单评估,故只进行静态分析;
◆遵循效益与费用口径一致的原则;
◆评价方法:本报告以整个项目作为研究对象,项目的前期征地费用等作为一次性投入计入成本。
二、经济评价基础数据
1.销售价格确定
基本目前新郑市主流房产市场的价格,价为980元/㎡;独立住宅均价为
2.销售收入
“月季新城”暂定多层住宅均1400元/㎡;临街商铺均价为
2000元/㎡。
◆
◆
多层住宅收入
独立住宅收入
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