房地产代建工程税务处理

(一)房地产代建工程的税务处理代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“服务业--代理业”征收营业税，如不同时符合下述条件，应依据国税函[1998]554号的规定，受托方按“销售不动产”征收营业税。1、由委托方自行立项：2、不发生土地运用权或者产权转移：3、受托方不垫付资金，单独收取代建手续费(或者管理费)；4、事先和委托方订有委托代建合同。5、施工企业将建造业发票全额开具给委托建房单位。关于代建项目的核算问题，由于代建项目不属于房屋开辟公司的资产而是代管项目，核算也属于代为核算性质，因此核算方法应征求委托方的看法，依据委托方确认的方式核算。同时在核算方式上必需满意税务上的要求，由于房屋开辟公司不垫付资金，而且开具的发票都应建设单位的抬头，那末在设立业务流程上，全部工程资金支出，应走委托方的帐；也可以受托方设立专户，委托方的拨款专款专用，受托方不能体现垫资。受托方的会计核算上，假如资金只是从委托方帐户核算，那末可以只设铺助帐.正式帐只是对收取的代建费进行核算。假如受托方设专户迸行核算，受托户应把代建工程整个流程体现出来，详细可参考以下内容。1/9代建工程开辟成本的核算一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目代建工程是指开辟企业接受委托单位的委托，代为开辟的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应依据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，釆用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制皮规定：企业代委托单位开辟的土地(即建设场地)、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开辟成木--商品性土地开辟成本”和“开辟成本--房屋开辟成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开辟成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开辟的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开辟成本--代建工程开辟成本”账户进行核算。因此，开辟企业在“开辟成本--代建工程开辟成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开辟的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。代建工程开辟成本的核算对象，应依据各项工程实际状况确定。成本项目普通可设置如下几项：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基础设施费；(4)建造安装工程费；(5)开辟间接费。在实际核算工作中，应依据代建工程支出内容设置运用。二、代建工程开辟成本的核算开辟企业发生的各项代建工程支出和对代建工程安排的开辟间2 / 9接费用，应记入“开辟成本--代建工程开辟成本”账户的借方和“银行存款”、“对付账款--对付工程款”、“库存材料”、“对付工资”、“开辟间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开辟成本明细分类账。代建工程开辟成本明细分类账的格式，基本上和房屋开辟成本明细分类账相同。完成全部开辟过程并阅历收的代建工程，应将其实际开辟成本自“开辟成本--代建工程开辟成本”账户的贷方转入“开辟产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开辟成本自“开辟产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。如某开辟企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开辟小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300000元，前期工程费160000元，对付基础设施工程款540000元，安排开辟间接费用80000元，在发生上列各项扩建工程开辟支出和安排开辟间接费用时，应作如下分录入账：借：开辟成本--代建工程开辟成本1080000贷：银行存款460000对付账款--对付工程款540000开辟间接费用80000道路扩建工程完工并阅历收，结转已完工程成本时，应作如下分3 / 9录入账：借：开辟产品--代建工程1080000贷：开辟成本--代建工程开辟成本1080000为满意税法的要求，在财务处理上，个人认为应在业务上有所突破，财务处理只能是按业务特点，来满意核算要求，代建的会计处理是许多年以前的流程，由于税务上不断浮现新的要求，老的核算思路已不能满意业务上的要求，希翼网友提出珍贵看法，来解决不断浮现的新问題。关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹画。、先看几个税务规定：A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问題的补充通知(二)苏地税发[1996]074号第三条、关于其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方依据协议或者委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并和委托方实行全额结算(原票转交)，只向委托方收取手续费的业务。纳税人供应上述其他代理服务，可依据其实际取得的手续费，按服务业税目4 / 95%的税率计征营业税。否则，应一律按自营业务计征营业税。第四条、关于房屋开辟公司代承建的房屋征税问题。房屋开辟公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能供应土地运用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建安排，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，并同时符合本《通知》第三条：中“其他代理服务”条件的，则对房屋开辟公司实际取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税。否则，对房屋开辟公司承办建设的各种房屋，均应全额按“销售不动产”计征营业税。B、关于对房地产开辟企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)[1998]073号你局(关于进一步明确房地产开辟企业代建工程计税依据的请示》(银地税(流)发[1998]008号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地运用权归房地产开辟企业；其次种是土地运用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位供应，并和房地产开辟企业签订工程代建合同或者房屋代建协议书。房地产开辟企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的肯定比例收取管理费(代建费)或者按代建工程的建造面积定额收取管理费(代建费)。经探讨，现批复如下：、凡土地运用权归房地产开辟企业的,无论房地产开辟企业和建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产”税目征收营业税。5 / 9二、凡土地运用权归建设单位的，对房地产开辟企业供应的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复国税函[1998]554号房地产开辟企业(以下简称甲方)取得土地运用权并办理施工手续后依据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力气修筑该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建造业”税目征收营业税。D、房地产开辟企业征收企业所得税的有关规定国税[2022]31号第七条、关于代建工程和供应劳务的税务处理问题(一)开辟企业代建工程和供应劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或者在合同完工之日确认收入的实现：持续时间超过12个月的，可釆用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是依据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预料总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预料总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。(二)开辟企业在代建工程、供应劳务过程中节约的材料、下脚料、报废工程或者产品的残料等，如按合同规定留归开辟企业全部的，6 / 9应于实际取得时按市场公允成交价确认收入的实现。补充一下(一)，普通是在竣工后一次结算方法确认收入。补充一下(二)，出售时，缴增值税，按小规模工业6%缴纳增值税。二、代建工程的必备条件：从上边4个税务规定可看出1、委托方拥有土地运用权。2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。3、签订委托代建合同，列明合理代建费。4、受托方(房地产开辟公司)不垫付资金。三、代建工程和定向开辟及合作建房的区分。代建工程和定向开辟、合作建房有本质区分。定向开辟(先有了购房人，你开辟的房屋是特地卖给他们的。事实上是一种定向销售方式,其他和正常开辟过程没区分的)。合作建房(国税函发[1995]156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》第十七条、合作建房，是指由一方(以下简称甲方)供应土地运用权，另一方(以下简称乙方)供应资金，合作建房。合作建房的方式普通有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物“，即双方以各自拥有的土地运用权和房屋全部权相互交换。其次种方式是甲方以土地运用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。)7 / 9四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：第一种方式是受托方和委托方实行全额结算(原票转交)，只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不和房屋开辟公司(受托方)签订合同，而干脆和委托方签订合同，受托方只收取肯定代理费的房地产开辟方式。房地产开辟公司的代建工程成本核算很简洁，仅仅核算代建手续费即可。在工程结束时向委托方开具服务业的营业税发票，缴纳按服务业的营业税。委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托方产权发生转移的则缴纳税金，产权全部方的发票由委托方开具。其次种方式是受托方和委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等干脆和房屋开辟公司(受托方)签订合同，不和委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开辟公司，房地产开辟公司再拨付给施工方、设计方、监理等。最终销售或者移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。这种方式也就是中国目前全部房地产教科书上所讲解并描述的，代建工程开辟成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开辟除土地、房屋以外的市政工程(如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景)等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开辟成本设置。开辟企业发生的各项代建工程支出和对代建工程安排的开辟间接费用，应记入“生产成本(开辟成本)--代建工程开辟成本”科目8 / 9的借方和“银行存款”、“对付账款--对付工程款”、“原材料”、“对付职工薪酬”、“创造费用(开辟间接费用)”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开辟成本明细分类