新弘国际城XXXX年度推广方案

新弘国际城2012年度企划推广报告2011.9—2012.12线下活动为主:1、以“下一站幸福”为全年主线2、从新婚、三口之家和投资三方面客户安排活动线3、持续、系统推进，营造口碑4、促进老客户成交+吸纳新客户结论：1、在报纸媒体投入不多的情况下，通过持续性暖场活动确保案场人气；2、通过老带新，形成口碑效应，是主要的营销手段。2011年推广回顾线上推广为辅:1、以“景观王座、精装”主打2、辅助22号轨交+准现房卖点吸纳新客户3、成为新弘会会员促进成交1、今年8月——12月底，3.48亿；2、明年全年5.22亿3、明年主推产品：90平米小户型、毛坯现在到明年底：总销套数约628套（其中，今年10月推盘256套、明年3月推盘216套、明年9月推156套）4、全年推广费用：700万销售指标目标理解目标目标理解628套，全年蓄客需要6000组左右；目前成交老客户：800组左右；未成交老客户：200组左右在限购盛行、产品没有提升的情况下如何有效、持续的蓄水？2012年，营销推广突破核心价值/推广策略/企划执行产品核心价值提炼PART11、产品卖相不足主力产品：90平米小户型装修标准：毛坯案场接待会所：因工程原因，形象面将会较差样板房：因工程原因拆除，2012年将在无样板房情况下销售

2、交通配套不足22号线距离本案2公里公交车线路少，松莘线30分钟一班目前没有社区班车莘松路繁忙拥挤，自驾车同样不便

3、生活配套欠缺目前，只有1.8公里外的新南路家乐福周边缺少超市、娱乐休闲、银行、学校、菜场等生活基本配套；

4、周边环境差本案及多数楼盘均在施工，距离虹桥机场较近，飞机噪音明显。整个环境对购买形成一定抗性。必须找到新的核心价值点！面临的问题距离市区30公里，90平米小户型交通、配套均不成熟的情况下客群置业心理剖析谁在买我们的产品？他们为什么买？他们主力年龄在27—37之间，或者刚刚结婚，或者成家仅几年，孩子很小。可能会经常让父母过来一起暂住。面临着家庭成员的成长和增加，置业时会考虑到各家庭成员之间的私密空间。并会考虑家庭成员所需的生活配套，如老人带孩子更喜欢社区的景观绿化空间较大，旁边是否有菜场、超市、银行。男女主人会考虑交通，以及此后该区域的发展。家庭结构典型的成长型家庭购房时会考虑实在而细节的户型分割和生活配套他们刚过而立之年，职业基本分为两类，一类是公司职员，最高是中层领导，正处于事业的上升期。另一类是小个体户，有一个稳定且不错的收入渠道。但他们都是家里的顶梁柱，生理和心理年龄决定了他们开始考虑稳定、圆满的家庭生活；家，是这个年龄最大的梦想之一；事业层次“家”的概念随年龄而强烈。置业是这一人生阶段的头等大事。他们事业刚处于发展期，大多数家庭月收入在1.5万—2万之间。少数从事个体户经商者略好，年收入在20-30万之间。大部分客户的存款还不足以支撑独立购房，45万左右的首付往往还需要父母的支持。被市区高房价挤压。务实的心态、不多的收入，决定了更看重房子的性价比！收入洞察限购时代，投资客户锐减。绝大多数客户是自主需求，所以对产品的考量都比较务实和谨慎，房子能否升值是其次，关键是当下置业的门槛和居住的舒适性。所以他们更看重实实在在的生活配套、交通便捷性和生活氛围。置业动机自住，交通与生活配套与房子本身同样重要。我们面临是其实是一个非常看重性价比的刚需人群。这就决定了，挖掘产品的独特价值和营造生活的氛围，一虚一实，是促进成交的关键。小结：产品价值提炼在配套明显缺乏优势的情况下，面对刚性、追求性价比客群三期的核心价值，一定是基于产品力的精准体现莘闵别墅区，区域的国际化和高端气质；莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域，也是上海西南区离市中心最近的别墅板块之一。多个别墅项目，规划了庞大的别墅体量，目前是亚洲最大的别墅集中区域；新弘国际城位于莘闵别墅区内，项目本身也拥有别墅产品。对于将要推出的公寓产品，板块的高端属性，静谧优雅的居住环境，以及未来的发展潜力都得到公认。产品价值梳理之区位利用价值：目前，莘闵别墅区概念大多停留在行业内部，其规划、发展及市场定位，尚未被大众市场所有了解和接受。对本案三期来说，莘闵别墅区只能作为小细节卖点。非重要卖点23万方复合式国际住区新弘国际城是集公寓、别墅、酒店式公寓及商业于一体的复合型大盘。以“国际住区”的理念规划，旨在打造一个上海西南板块、具有国际居住理念的人居典范。“国际”理念，将成为项目最大的精神价值之一。产品价值梳理之项目利用价值：购房者对复合型项目的看好，更多体现在带有大商业物业的城市综合体上，如万达广场、中信泰富等。而我们因为缺乏大商业支撑，复合型、国际等卖点明显单薄和虚化，同样仅可作为辅助卖点。非重要卖点经典英伦风格，尊贵人居体现抛开华而不实的装饰和张扬，回归英伦建筑特有的文化沉淀。新弘国际城，用市场上相对较少的英伦风格，演绎着国际住区的建筑理念。为客户呈现既能体现身份感，又契合内敛气质的居住体验。产品价值梳理之风格利用价值：目前市场情况下，客户对建筑风格的偏好，往往为高端客户对于别墅等高端物业。刚性客户很少将此作为成交因素。因此，本案建筑风格，仅作为项目形象调性的塑造；非重要卖点地铁22号线年底开通，缩短与市中心距离项目向来最大的抗性来自于交通，随着22号线的即将开通。本案生活便捷性与价值潜力将显现。产品价值梳理之交通利用价值：22号线开通的事实，将为本区域阶段性话题热点。三期恰逢此时推出，地铁，将成为三期重要的利好因素之一。重要卖点之一附加赠送面积，多1个房间在偷面积被限的市场下，三期户型超大的赠送面积，是最大的特点，产品性价比明显。两房的价格，三房的享受；成长型家庭，置业一步到位。产品价值提炼之户型18#17#16#15#14#20#21#19#三期共有喜卖点：三条滨累河水岸臂，一个料中心花例园三期房艰源处于脱项目3条水系中塔间，形成侄一个半岛揉形状，水激景资源突蔬出。14、17、21号楼，东鉴边为别墅秋区，视野卖感较为突拔出；另外，三弊期中间拥倡有项目三识大景观组弓团中的一驳个，社区碑景观明显满。产品价值地提炼之景孩观为成长历型家庭亦和起步读阶层，报提供一友个低门宅槛、一事步到位替的置业建方案！对城市资孕源的占有悬，对优美运居住环境饭的想象，屯不再是少惩数人的专冠属；新弘国际贪城90平米乃至60多平米小伟户型的推定出，为成睡长型家庭描和“起步卷阶层”提覆供了低门景槛置业的概可能。对柏城市资源标的占有、格对家的梦提想，轻松说实现。三期产品蛙为客户提艳供的价值永：溪岸2+1轻松营造穗一个优美刷的家201赤2年全年纯推广策腊略水景资夹源价值+性价比+一步到棵位的空敌间溪岸2+1局ICO眉N与LOGO组合企划推搏广策略PART迷2双管齐滴下立体推广创造2012年市场码佳绩2012年推广主浮策略来人媒体口碑传播赤：38%（朋友、靠同事、老页业主）户外看痛板：16%案场路绑过：24%网络：15%报纸：1%结论：1、口碑、碌户外看板悄及网络，貌构成主要乐的传播媒纺介。报纸那广告效果背严重不足诸；2、线上加休强户外及瞧网络的利仓用，报纸制仅用于重卧要节点的梢配合；3、线下乳加强活蒙动，深蜘度营造放口碑传钱播；1、线上推喇广策略：媒介策略成交媒数体口碑传低播：60%户外及案汉场看板：19%网络：12%报纸：2%来电媒增体口碑传茶播：19%户外看述板：16%网络：48%派发及当短信：8%报纸：2%*数据根据勇案场统计境（201类1.1津.1—张201茶1.7禁.20）诉求卖点全新三期格：溪岸2+1产品价值碰点：轨交22号线/90㎡两房变染三房户外高炮闲(一)户外一效间果贴图户外高炮途(二)户外二捕效果贴届图2、线下活柳动策略：1、尽量考严虑以家庭充为单位，单增加活动绕氛围和客经户粘性。2、活动频硬率和规模众，应该少傻而精；3、中等添活动与壁小型暖锁场活动蚁穿插进赢行；阶段推广柳执行PAR起T33期开盘256套910嫂11慕12吴1冤2订3牧4粘5捐6闪7陶8落9系10技11坐12全年大活翁动春节开盘216套开盘156套春季房灵交会秋季房交糖会营销及推辆广阶段划杂分强销期蓄水期强销期蓄水期强销期蓄水期推广主悼题：国际90家媒体：报纸、延道旗、舌户外、劫网络渠道：巡展、乖短信《新家201师2》活动第一添季今年下半双年活动按劳原定执行搜。春节期间深空挡不安捆排活动。《新家2012物》活动第二季《新家2012义》活动第三季推广主题盗：22号轨交/9再0平米两房砖变三房2011年下半吧年推广熄执行1（201尚1年8月—2011年12月）1、以活套动为主罪要手段言，为10月份三罗期开盘反强势蓄谜客；2、将全折年大活芳动作为2011年活动缝线与2012年活动线绸的衔接点盲，承前启湿后；3、报广、混户外、网峰络等媒介赢配合开盘欲集中启动逐，促进强乓销。阶段工家作全年大活绩动（最幸贼福家庭颁忠奖）活动油建议活动主聪题：团圆幸福家新弘国荷际城中众秋节最确幸福家束庭颁奖凑暨新家2012活动启段动仪式活动形梅式：本活动犹为201崖1年全年活紫动线的一续个总结，狐同时也是2012年“新家201喇2”活动的宏启动仪刻式；整个活垄动是一填种联欢榆活动第一环嗓节：对区全年活稍动的回体顾，和故对明年雨新弘“道幸福·球家”活盏动理念挤说明；第二环粘节：中果间开始盐穿插节宏目表演铁，并有舰简单的遵茶歇供席应；第三环节切：穿插各俯种抽奖环绵节第四环美节：最熊幸福家累庭正式纠的颁奖击仪式全年大活涛动活动时付间建议矿：1、将原定朽于10月份举莫办的全寨年大活继动（最婚幸福家拼庭颁奖岩）提前致至9月11号。9月11日是中洽秋节前典夕、周追日，可钟以借此芬团圆节粱日，与总幸福家局庭有机还融合；2、原定于9月份举至办的健饰康讲座苍、食疗婶讲座等纲活动顺覆延至10月和11月份。3、2011年温馨回嚷顾视频：将以往活惠动中客户踪蝶的照片、趁视频等温渔馨快乐的羡场面，在权本次活动抽中播放出谋来。主持回人做全年察活动回顾谱和明年展爆望。（基构调：富有示感情、感六染力）活动特别贯策划1、拍摄择样板房牌电视片花：为了解阻决明年圣样板房趟将拆除循的问题维，建议银尽快为夺样板房违拍摄高添品质的策纪录片鸽，该片糊可以在困本次活吴动上播就放，同滥时也作贼为明年扮的活动株和销售钢道具；宵（聘请板高水准难的摄影评和剪辑父团队，粗确保品螺质；聘两请高素上质的讲张解员，格从看房堵动线到钢样板房它细节逐统一介绍穗）2、纪念影影集：本次活动涂上，在签在到板前为候每个到场设客户拍照既留念。活刮动后制作码成精美的阴影集，赠等送给每位屋客户。增来加活动记紧忆点和口佛碑传播点云；线上媒体搞配合硬广主揉题：轨交22号线/90㎡两房嚷变三房10月15日盛艳大开盘活动炒作位软文：（两方面碧内容）1、新弘秋国际城穗，最幸削福家庭评颁奖礼吗献新老辟业主2、22号线即后将通车祸、家乐被福指日用可待，睬新弘国贫际城成冷熟绽放派发DM内容：正面：与雨报广内容叶相同；背面：201质2全年活动统预报表。线上媒体告配合媒体组井合：1、报纸：顾时代报和攻晨报——配合开额盘节点见各1期；2、户外醋三块：测全年现有春般九路、歼新南路熄、莘庄摔（马上微撤掉）智，再增伴加一块全高炮沪柔闵高速遵（130万）3、网络挺：搜房剃网（周晴期3个月）4、道旗：垦明中路到叶案场，配乡丰合大节点团前后三个效月，每月5万块；5、短信：准配合开盘幸福家庭法颁奖活动8月9月10月11月12月下半年页执行工暑作节点3期开盘256套活动户外、道瘦旗、搜房蚂网（3个月）活动软卫文晨报、检时代报衔硬广（2期）食疗讲用座活动健康讲脾座活动广告巡展到11月闵行、徐此汇、长宁钩三区派单圣诞节活酒动（偏销践售）201损2年3月—7月推广执蹲行21、2月中—3月底，絮为开盘鞋蓄水；2、主打17、18、21#楼水景你卖点，社增加产纠品特色哪；3、以系列浮活动吸引泪客户，做啄深做透，铜促进成交爬；阶段工差作线上推傍广主题硬广主题艺：轨交22号线/90㎡两房恢变三房3月15日盛羽大开盘派发DM内容：正面：碑与报广株内容相都同；背面：娇本季活息动邀请毙；渠道：家乐福巡逆展+热点派发活动线安百排3月5月4月美丽人掠生鸡尾酒芝派对购物节6月大活动季度主题岭：春季舞喇台主题：庸美丽人瞒生活动内容:联合知考名美容顷院或中三高端护盒肤品共师同举办介。女性象客户以坐美容为观主，男确性客户吸以抗疲矩劳减压德为主。汁中间配哑合有趣欧的互动睁。礼品以升护肤品慈为主。活动时印间:3月5日下午（允周六）邀请人刘员:老客户，幕意向客户庆，美宝莲VIP客户品牌联营:如欧莱雅撤美宝莲活动形涌式:互动/演示/讲座活动主听题：天生购裤物狂（大活动呜）活动时接间:4月15日下午（阻周日）活动形式放：可以与险超市合藏作，也掩可以单刚独采购胸；形式侍类似于监央视的打购物节异目。即依，参赛冠选手在耻规定时挪间内，优到货架独上拿价西值200元的商品聪，金额最飘接近、最啄短时间内暗完成者获到胜。本活动趣观味性和参扒与感较强,适合男幸女老少临共同参忽与；活动主题穷：鸡尾酒扁派对调酒师馒现场调稠酒，百吃家乐，筛大转盘仔等拉斯如维加斯竞博彩游雾戏贯穿贞全场，喉精彩的铃节目HIG翻全场，惧让业主朋止友忘掉工双作、忘掉畜压力，度唇过一个属劈燕于自己的凯狂欢周末丧。活动时间绍：5月19日活动内粥容：在生日，叼在情人节拨，在每个猫特别的日础子里，女死人们都想读向自己的牛爱人、孩古子、父母掌、朋友表店达内心深多处的祝福,传递你最目真实的感猴受。自制巩一些亲手丙做得甜品华和巧克力丧是最好的孟表达方式转之一。备选方际案：蛋痒糕DIY2012年7月—12月推广执宇行31、7月中—8月底，转为开盘释蓄水；2、主打14、15、16#楼中央景堂观卖点，挤增加产品锅特色；3、以夏茶季为主闸题系列选活动，绝做深做阅透，促拍进成交桌；阶段工作线上推广圈主题硬广主聪题：轨交22号线/90㎡两房哥变三房中央御景授楼王9月15日盛振大开盘派发DM内容：正面：与绕报广内容辽相同；背面：醒夏季活火动邀请虫；渠道：家乐福乏巡展+热点派件发6月8月7月儿童欢乐社嘉年华投资理财姐讲座烧烤啤酒执度夏日9月活动线叶安排大活动季度主题牛：凉爽夏玩季活动主洒题：六一玩具层总动员活动时番间：2012年6月1日（周川五）活动地点饱：售楼处活动人数污：100人左右客群类型扎：老客户铅及意向客怪户活动内炒容：活动以麻儿童为巨主体，含亲子组扭合为单调位，吸辨引全家蒜参与。趣味游戏李以及突出央参与度、互动性牵、增加繁关注度焰。现场妇还可设炒置投篮零机等游奋艺设备毫。活动主题卖：啤酒烧名烤盛夏挂夜活动时间围：201剖2年7月28日（周脾六）活动内容荐：啤酒烧洒烤绝对枪是盛夏占不二之劈燕选，试负想你售腐楼处内胞，看着雀足球喝蒜着啤酒累吃着烤收串，就剂像在家彻一样这斩是多么偷惬意的落一件事拢情。届时，丧根据案温场景观政情况，耗也可以克在户外冻草坪举些办。活动噱裹头：建斑议采购螺多种类贞的啤酒速，如德为国黑啤削、法国摧啤酒、授美国啤任酒、日食本啤酒怎等，以朽有趣的躲形式吸拉引客户册。活动主兄题：理财大讲姓堂(大活动)活动时匠间：201熔2年8月18日（周六聚）活动内容获：越来越多讨的人讲究慎经济投资结，可邀请蔽银行、基肆金等单位扣的专业财梢经、投资关专家，举办与投桨资、财富烂有关的财尘经学讲座毅。还可邀沸请投资证每券专业现同场为您解搅答理财投蹈资困扰活动线脸安排9月11月10月十一拍卖冠会雀圣大赛住宅风水讲悦座12月大活动季度主题稿：秋天童样话活动主浮题：雀圣大赛活动时间虏：2012年9月15日（周泉六）活动地换点：售今楼处活动人数票：60人活动客僻群：老针客户，洗意向客韵户群活动内容世：麻将是中踢国传统的以娱乐项目闭，退休后螺的老人