某新城项目定位策划报告

深圳华兰德市场策略2006.4.7.烟台玉森新城项目定位策划报告目录项目分析篇

物业定位

商业定位

项目开发建议

项目商业规划设计提示

公寓定位项目所处地块规划分析

项目位于同三高速南侧地段，位于烟台市福山高新技术产业区，同三高速与城市主干道福海路在此交汇。与烟台市开发区隔路相望，是进出烟台的西大门。用地南面为连福路，东临福海路，北侧同三高速，西为聚福路，规划用地面积10.92公顷。北侧为同三高速的百米绿化带，南为已建成的北方汽配城和曙光名座一、二期工程。随着开发区和福山经济的发展，福山房地产市场逐步升温，形成以福海路为中轴线的房地产开发带，并逐步向周边地区辐射。项目四至

区位价值解析

“双口岸”价值：烟台门户

新城市中心的商业价值

地域辐射价值

风向、日照分析

暖温带大陆性季风气候，空气湿润，气候温和的特点；冬半年偏北风多，夏半年偏南风频；平均风速内陆地区3～4米/秒，沿海地区4～6米/秒；景观、视线分析

噪音影响分析

项目所在区域缺憾分析

道路网络比较发达，但是公交配套不足居住配套不够完善

高压线带来对居住的恐惧心理项目SWOT分析

S—优势（Strength）规模大交通便利发展商品牌景观资源丰富昭示性强【应对策略】手段一：充分利用项目昭示性强的优势，加大宣传力度，形成项目市场影响力；手段二：突出项目综合性的特点，可以辐射区域市场，未来的投资价值和空间巨大；手段三：突出交通便利的特点，吸引周边地区消费群体到此置业；项目SWOT分析

W—劣势（Weakness）交通噪音高压线环境较差配套不完善

【应对策略】手段一：炒热福山，突出本项目；手段二：利用商业提升项目的形象和档次；手段三：以产品高性价比赢得市场提高单位实用率；培养高层置业的尊贵感和自豪感。手段四：精心设计小区内景和人文环境手段五：通过新技术、新材料、新工艺解决环境及城市干道带来噪音污染问题；项目SWOT分析

O—机会（Opportunity）市场环境

区域配套不完善

区域内形象优势

【应对策略】手段一：突出项目形象手段二：提高项目配置，重视人性化设计；手段三：根据目标消费者特点，定制产品及服务；项目SWOT分析

T—威胁（Threat）消费习惯

开发量大

周边环境

宏观调控

【应对策略】手段一：打造精品楼盘，通过产品创新和商业环境氛围营造来引导市场；手段二：高举高打，抢占先机，利用爆发式的销售形成市场冲击力，实现快速销售，树立项目及开发商的品牌项目SWOT分析

利用机会强化优势SO战略利用福山房地产市场综合配套不完善的空白点，依托于项目规模大、综合配套齐全的优势，形成本项目独有的核心竞争力，在高端形成市场影响力，抢占市场。利用机会避免或减轻面临的威胁和挑战OT战略精心打造项目人文居住环境，强化项目优势规避弱势，用挤压式的推广、爆发式的销售达到“一鸣惊人”，树立项目和开发商的品牌。弱化劣势以应对外来的威胁和挑战WT战略通过展示福山区未来发展前景，提升整个区域的形象，依托本项目综合配套的优势，与其他项目形成差异化定位，突出本项目的高尚社区、人文环境及新城市中心的居住理念。目录项目分析篇

物业定位

商业定位

项目开发建议

项目商业规划设计提示

公寓定位我们对项目的评价

项目所处福山区房地产市场开始启动，为项目的开发提供了市场环境和机会；福山区的市场形象不佳，生活配套设施不完善，尚未形成成熟的居住氛围；项目为一纯高层项目，存在着交通噪音、周边环境差、规划设计难度大等不利因素；项目规模大，开发周期长，受未来市场供求变化及市场不确定因素影响；项目的规划设计要具有一定的灵活度和前瞻性；项目发展策略

本地块交通便利，适于开发新城市中心高尚人文社区（含居住、商业、综合配套等功能）定位背景综述

烟台市房地产正处于良性发展时期，未来房地产价格仍将保持一定的增幅；烟台市高层住宅市场目前尚处于成长阶段，有较大的提升空间；目前消费者已逐渐接受小高层，小区环境好的项目较受欢迎；总价在30万－40万元左右的中高档产品较易为市场所接受；福山和开发区消费者认为住宅建筑面积一房60平方米左右，

二房80－100平方米，三房110－130平方米，是比较合适的；地段、价格、内部景观环境、物业管理服务等是消费者购房主要考虑因素；烟台市中高端产品的客户群主要由私营企业主、公务员、企业白领构成；本项目主要竞争对手为开发区、中心城区中档楼盘；中心城区的房价在3300-4500元/平方米之间，个别项目已经达9000元/平方米；定位时的考量要素

建立相对差异化、个性化的市场形象与特征保障实现“降低风险，快速开发、销售”与“获取相对最高开发收益”的双重目标；差异化的市场定位；强化开发商品牌，为今后在烟台其他项目开发奠定基础；创新取胜：通过产品创新、形象创新、服务创新、理念创新，引导消费；主力客昨户群定夫位该片区孩经济收骨入相对偶稳定（聪25—贱50岁通）的居车民；周边企鞋业中、耕高级管垄理人员摘；中、闷高级技银术人员晌；金融滋、保险膊、教师、挣律师、除会计师浸等高收蜡入人群凯；政府掉公务员积等；个体经驾营者、狼经商人厌士及投者资客；家庭构故成特点锁：以四彻、五口星之家（愤三代同份堂）为凳主，辅誓以三口蚕之家；区域范子围：主酸要集中叛在开发哭区、福旗山，市买内及外片地投资闻客户占头一定的茂比例；购房目奔的：购弟房改善赵居住条亚件，或与者购买缠住宅作投为投资英性居所四；目标客感户来源虚分析目标客梯户描述福山原宫住民：他们生颠在福山划，长在形福山；福山有匆他们的像事业，罚他们的种亲戚朋骑友；他们熟矛悉福山战的每一紫个地方木；他们对掉福山的修发展有闪着坚定填的信心呈；他们有半消费能耕力，有贷一处或拆者多处愈房产；他们总尸是很小雀心谨慎剥的投资屑，轻易兰不会心雾动，看墨准了才肥会出手垦；他们对企烟台（抓芝罘区紫）有着背较高的揪敬意；他们对叫福山的晌现状不三满又无菠可奈何津；目标客裹户描述市区客界户/投拖资客户快：他们来闷自芝罘茧区，工睬作在开遇发区或椅高新区妹；每天往什返市内侍，时间亡和精力珠消耗较母大，累海不堪言矮；也想就委近解决移居住问分题，又雕犹豫再菊三；这几年栗烟台的臭房价涨膏了又涨伯，象雾肚里看花愁般看不祸清楚；为买到耗的房子绿涨价而谈开心，流希望购摩买的房样产有较孟大的升婶值空间甘；为当初宏没有买渣某个房辉产后悔寄不已；芝罘区艺房价的摊上涨已皂经超出罢了他们阿的承受即能力和英心理预念期；目光转载向具备鲁自住兼娘投资条惨件的房胶产；喜欢价动格适中稀的小区渣，也会挂为了面晶子而放洪弃价格墨太低的带项目；目标客营户描述开发区恩/高新或区客户勉：大企业忌客户，谁如上海裳通用东维岳汽车乱及其配伍套厂、户大宇、客富士康袍、氨纶闯等企业蓬；他们来强自烟台胆本地，像其他城秀市，或稳者周边缘瑞郊县，需或韩国峡、日本撇、台湾旷；来烟台恩打拼多纷年，收查入稳定劳，准备且扎根在庙烟台；经过几抛年的奋各斗，已估经有了率一定的芬成就，倚小有积糕蓄，仍块然要继败续努力这；结婚、诊生子、丘子女教宅育、老麻人赡养尖问题都对在日程骂上；住在公播司宿舍瘦或租房垄，总是馒没有家渠的归宿臭感；芝罘区推、开发夸区房价争已经高神出预期泳，转向膨其他地卧方就近音购买住脆宅；不愿意郊将时间秋浪费在甩交通上捆；有文化怜、有素牛质、有援品位、胁有个性端，对居震住条件沫及生活市质量有敢一定要息求；喜欢便呀利的生撞活；目标客谷户描述外地投增资客户洽：他们来畜自四面蜻八方；具备消胆费能力贷，实力凉雄厚；购买商马铺尤其仔是底商嫌、住宅蠢时迅速朋出手，列毫不犹舌豫；以往有港投资物坚业的经鬼验；消费群绝体需求绝分析常住型源消费群里体经济实句力较强非常注眨重周边芳环境要求所斤选购的暴商品房母能满足侄家庭结叶构的需露要注重户撤型的精浓细化消费群插体需求赞分析投资型衔消费群呢体此类客它户购房扮目的不碌是用来到居住，批而是作室为一个虫投资工帖具；他主要皆看重项池目地段马的升值贡性，投跃资的小皮额性，婶项目周适边的租锈赁需求橡。这类客茧户在本亩项目所狠占比例葡较小，甜约10咐%左右喜。目标桌客户中句的投资夹者就是这类盯客户。这类客赴户要求折的户型窄面积偏邮小，一纲般是一坝房或二诊房。消费群尘体需求惭分析居住+烛投资型剃消费群瞧体居住的蔬过渡性投资的仪无计划磁性形象要贩求更高需求中稿等户型项目定洁位思考第一点悄：如何罪利用福娃山区和醒开发区莫的环境谣和发展岩前景优荒势，提部升区域挣形象福山区冈及开发翁区未来鹊的发展枣前景和矿市场潜确力已经菠为众多扑烟台居叮民所认杂识本项目丘所处烟台西纽奉城中心的位置第二点悠：如何赠利用项鹊目规划鸡和产品堂特色提劳升项目捆市场形华象品质生活价值第三点罩：如何垂减弱福歼山片区刚作为烟勉台低档壶楼盘片恢区的区僚域形象赏的影响受到以霜往城市番定位和摊规划的颈影响，阴福山区丽房地产女市场形创象不好烟台以浅往开发庄的中高妈档项目妻中一直速没有福偿山区物冈业。必须重晃视创新妙，营造幕有别于摄烟台传随统印象恋中的福案山产品农形象。如何引线起市场草的关注福山项强目“高直端形象帽、有品龄位”的事代言“高品企质、有号品位”有的体现“人性将化、时穴尚、便华利”的传户型设吓计演绎“剂有品位晓的精英图社区生森活”营造“陶有品位渡的社区殊文化”生活商僚业配套伶全齐备高品质岩的物业不管理主力客洲户项目定利位项目开忙发主题震定位烟台首浆席高尚仿人文社蹄区物业类截型：纯高层辉建筑——主岗体为纯颜高层住咳宅；——其沟他物业有类型包削括与社骆区配套最的商业匀建筑、悉公共配健套；物业档铺次：中君高坝档赞精周品连住吓宅项目市践场形象遵定位推广名在建议：西城尚根筑主广告开语：西城尚戏筑，精赌英府邸聪；释义：西城，区既指向呆项目方叙位，烟似台的西较大门，定又理解顶为一个伟新兴的粉城市中之心；尚筑：鱼高尚建勾筑、上筑层建筑趴，尚，逆是一种参姿态，喊代表一尿种历程拒，是现代茶、时尚漫、品位敏、地位葬、身份隙的象征茎；精英：兆不管来糠自芝罘壁区、开栏发区还哑是福山腰区，不童管客户刺来自各药行各业全，不管他寺们什么吗时候来器到烟台叔，都是服“精英棒”；府邸：叉居所，蹦尊贵高贱尚之意沙。项目市他场形象信定位备选名傲：玉森鑫搞城转玉辽森康城上城世棋家朱城渗西一号世纪新班城窃现页代城金色领扰地户型定适位依据目前烟槽台房地船产开发具项目户超型面积完范围在蜘：一房：桃35～渴60平轻方米；二房：倚70～更100览平方米纯；三房：常100赵～14支0平方凯米；四房：容140贱～17因0平方粪米；现阶段拍烟台市配场需求减旺盛的妇户型面剪积为：一房：高60平某方米左逼右；二房：肌80－咳100糖平方米哑；三房：练110什－13侄0平方乒米四房：本140么－15啄0平方仪米户型定忘位依据目前福绸山片区瘦户型需宿求特征集分析目前福牧山片区周的主力番客户第道一层次脖是公务刊员、私仰营企业狂主，第二层量次是开剑发区或臣福山区佳中高级巷白领；第一个质层次的陶客户来漏说，他半们希望厅购买的祸户型偏士大：1、3世房：1陵30—不150坡平方米2、4乱房：较鸽少第二个惜层次的朴客户来崇说，希沿望购买回的户型祝结构及阿面积为拾：1房2敢厅1卫驾，55情－70屑平方米2房2办厅1卫每，80恐—10省0平方辨米3房2飞厅2卫擦，12腾0—1指50平滋方米新推出侦项目如全福天下小、万泰刃海公馆绸等项目桌户型面漏积趋小浸；目前，煮片区楼霜盘小户岭型比较希热销，壳市场潜蔽力有待腰进一步脑挖掘，项目的槽市场定逼位细分疾化越发贪重要。户型定柱位原则以栋为悔单位，浴进行差伞异化配掩置；方案一蚂：主力户浇型为一誓房与两唤房搭配素，兼备央少量小仿三房；方案二补：主力户耐型为中朴两房与移中三房经搭配；方案二私：主力户悦型为三朗房和四宪房的搭交配；户型配薄比以下为军本项目巴2#～众16#削户型配杰比表：户型1房2厅2房2厅小三房3房2厅4房2厅面积（㎡）50－6080－9090～100110－130140比例15%35%15％30%5%2#～椒16#答户型配胁比表各类户监型的目演标客户户型主要针对目标客户一房投资客、企业技术人员、经商人士、单身人士二房“土著居民”新生代、企业中高级管理人员、教师、公务员（中层）、部分投资客等三房金融机构、“土著居民”新生代、公司高层管理人员及政府公务员等四房大企业管理层、私人企业主、政府公务员（高层）、外资企业管理层等户型功遣能定位户型主要功能一房二厅一卫满足单身人士、二人世界无子女者过渡性居住需求，他们对厨房的要求或使用较小二房二厅一卫满足三口之家（小孩年纪较小）过渡性居住需求，至少有一个房间作儿童房三房二厅一卫自住加投资客户暂居性住宅，对卧室面积要求大，实用性强，满足最简单的居住需求三房二厅二卫满足最普遍的家庭结构居住需求，包括主卧、客卧、儿童房（书房）四房二厅二卫社会中高收入阶层人士的居住需求，除主卧、客卧、儿童房外，还需要一个房间可作书房或临时办公房价格预拾估开发成象本方面按照目遍前预估钢的开发训成本约需273性1元/箱㎡（本清数据由费玉森公楼司提供促）按照“披市场比熟较法”卵进行价茂格预估定价影桂响因素赵权重表价格加暴权平均灵计算表项目名称权重本项目（X）东方明珠·福天下富豪青年城天创国际城万泰·海公馆按揭均价（元/M2）PxPA=2600PB=2600PC=2400PD=3500位置交通1598776周边环境127101066商服生活配套10109987教育配套10106755规模555543景观543334户型结构544434园林765554会所110.80.30.30.5智能化设施554344节能544344建筑形象663344发展商品牌321222交楼标准544444物业管理643345合计(Qi)100Qx:81Qa:69.8Qb:68.3Qc:63.3Qd:62.5参考均合价修正后赔各相关陈楼盘价饿格Pi延’Pi’阅=(讲QX/晴Qi袖)×P不i乎注该：Pi条为按揭舌均价PA’肠=(醋QX/演QA)咐×PA产=(8连1/6枯9.8惧)×雾260咐0=3插017PB’绩=(抬QX/轿QB)窃×PB李=运(81立/68棒.3)电×2逮600至=30虽83PC’维=(带QX/却QC)也×PC晚=饰(81淹/63讯.3)牙×2庄400笨=30炎71PD’呼=(晒QX/棋QD)烛×PD迫=骆(81泥/62迫.5)友×3掘500影=45刚36各相关报楼盘权紧重取值柳为Wi救’WA=绒40耳%筛WB=组15摘%幼WC=凶30%崭WD=前15%PX=芹ΣPi以Wi=PA圣’WA斤+PB贴’WB煌+PC货’WC释+PD泻’WD合+PE客’WE=30馋17×捆40初%+3带083探×15尺%+甩307值1×3露0%男+45息36×两15缘瑞%=3路270米元/㎡本项目雄毛坯房钉折前按束揭参考占均价为盒：￥327横0元/㎡项目住躁宅定位董总结1、主弯力客户要：居住在够芝罘区终、工作谷在开发识区或者音高新区防，金融各机构、命学校、殖医院等事业单三位的中显、高层胜管理阶讯层及专嫂业人员静；政府牛公务员旧；附近孔企业中肚、高级管赶理人员俗，中、盯高级技怒术人员姻；个体猪经营者惊、经嫁商人士妨及投资诸客等。2、项杀目开发懂主题：新城市习中心高轰尚人文鸦社区3、物蛮业类型警：高层住框宅建筑4、物巧业档次之：中高档5、市绸场形象厕：西城尚药筑，精渡英府邸6、主腥力户型划：以80－升90平方米宗二房和110叫－13睁0平方米舰的三房挥为主7、价住格定位湿：均价327谅0元/平锹方米左钞右商业定常位原则外因——市场背景消费者宏观市场——发展趋势竞争者片区市场供求满足消费者需求内因——项目条件项目优劣势地块开发条件建立竞争优势项目物业定位目菌录项目分次析篇物业定苦位商业定序位项目开码发建议项目商锅业规划参设计提升示公寓定争位商业定剪位市场帽背景综擦述1、市药场背景烟台经赏济增长笛较快，笨消费需脆求强劲迷；项目周加边企业岭众多，叼存在商贤业需求眯；福山区局缺乏商档业配套劫，不利暗于居住饲；本片区咽商业业思态单一习，主要搭以生产港资料型包商业为四主，生罪活配套除不完善旋；福山区偶商业主红要以街搁铺形势鹿居多，员缺少集滋中式商武业；2、项塔目条件阴因素本项目垂交通便桑利，地葛段优势工明显；本项目拦的商业炸必须推第向市场编；项目面敞临市场脚机遇和个激烈的货市场竞撞争，机晨会与风躲险并存蒜；目标客矛户定位商业开息发考量赢因素项目的化规划条洗件地块面刻积和覆川盖率决以定我们败的商业绞单层面窜积及楼哲层；发展商特对资金皇回收速弹度的要优求决定项尺目必须浴以出售岔为主，订不以长膨期经营秘来获取魄增值的酸收益；市场的北需求开发区/福山老宿商圈缺常乏复合内型临街宪商铺；投资者迟的需求中小投具资者购宅买商铺让的力量爹应被充梨分挖掘商业的伪整体定饲位城市商恳业的延吓伸――新城市屡中心商帮业综合火体商业产品定欢位商业功能定板位商业业哀态定位拳原则商业业每态定位拔思路按商圈残业态现教状，本亦项目商嘱圈多为是为专业厅店、专矛卖店、辩便利店季、超市等鸦，按业商态统一坟性与互挨补性原魄则，上家述业态联应是本严项目业邮态构成内锹容；根据项选目周边血的市场适情况，低有着众鸡多的工洁厂和众大多的打沉工者，项目地悟块可以嘴形成特池色购物基、休闲坡、商业郑街；因液此建议先为以运动休继闲、文草化娱乐里、餐饮遮及社区切配套服苗务的集慎中式商殿业。按潜在回客户需听求，应型该以集仍中式商殿业为主娃、满足础自营需邻要的业决态。商业业判态定位本项目干业态定绞位于：综合性吐集中式棚商业主要包哭括综合顾超市、录专卖店帮、专业姐店、餐述饮、娱慈乐等业态建通议主要部爪分：大原卖场、钟专卖店匪、专业咐店、西配餐厅、肾休闲、签银行、高档娱棋乐场所估；次要部唉分：洗疲衣店、抹冲晒店酱、面包辰房、社礼区医疗耽中心等却；商铺核献心要素光分析选址在杀居民区诵、城市喂干道，追并且交枣通便利凯；服务对膀象主要惯为社区口居民、饱来自周犹边购物圣的客户胡，有足惕够的消狮费力支魂撑；营业面窜积根据墓经营品膀种而定翠，可以瓦灵活拼豆接；经营的毁商品、秤品牌具狮有自己细的特色画；营业时蛇间长，呢营业方辛式根据瞒业态不敌同而定腰；需要停伤车场地喊；尽量使县临街的可价值最吓大化；确定商晴业规模吩的分析织模型在烟台哀商业地荐产市场露存在许赛多不确笨定因素庄的前提泪下（供这远过于厘求），按照零扯售业确就定商业馋规模的郑模型来群进行分陪析，先榜假设在谈本项目哨地段设定一搞集中商耕业，其甩最低要森求是服征务于本蹄社区，鼠最高要丘求是服凳务于商圈，冲据此来矛确定其稿商业规构模的区钟间商圈内舒基础资签料商圈内挣常驻人台口统计根据市遮场调查突，初步厉估算项磨目商圈青范围内将常驻人凡口约3录0万人食。商圈内兽主要商笛店营业感业面积就统计商业名称开发区振华商厦德胜商城彩云城胶东福莱商城营业面积（㎡）200008000067000120000主营品类百货和超市，化妆品，钟表，珠宝，休闲咖啡厅，日用百货，女装，家居服饰，男装，家电小商品、服装、鞋袜、羽绒服、家电、电脑等副食品、服装鞋帽、日用百货、五金家电、文化、建材、家具、综合服务及餐饮娱乐食品、调料、日用品批发档次定位中高低中低低端商业规住模区间远确定商业规景模：3.5践2万平方米商业经侵营主题盈定位以都市沙运动休数闲文化代为导向铁的商业商业经兰营主题脆定位思胡路：商业经岂营主题钱定位结孟论：商业功况能定位显性功夜能：休闲、缎娱乐、铁文化、粥购物、弱健身、示餐饮等但；隐性功吵能：人际交邻往、社里区生活唐服务等吨。商业经冈营档次允定位根据消喝费者调允查及周沿边商业眠访谈，清均认为际本项目黄商业应盒为中档管；如果从廉提升住盛宅品质龙的角度粒出发，誉应定位狱于中高孝档；因此出奋于上述板两方面蚕的理由庙，本项爸目商业傍经营档核次应定惑位为：中专高粪档其中以饭专卖店脸、餐饮泪店为中龙高档，拘超市、社专业店费、便利购店为中盆档；通过不抛同业态块不同档脚次的组贤合来提窃升整个艳项目的炸品质。商业形译象定位烟台综乏合商业须新坐标恒，都市族休闲体自验·购重物之旅集合多样种文化慕及商业垃服务功补能于一勺体的都匠市购物说、休闲府文化商愿业，真正“绞体验式呢特色消础费”。适合现赔代生活刑消费，拆具备持侵续性发衔展能力抚的休闲逆商业；客源叠丛加、全虎新观念镰运用全就新经营尺手法和兄集客能挥力的现搁代休闲影商业；泛文化望商业地钱产概念趣：利用位片区周泡边配套支完善、妥共同发箩展之便芽利，创造片鹿区的商势业街区盗新贵；全新复老合型、蔬舒适性担休闲商界业业态信；形成商洗业项目桥差异性瓜的经营冲定位和驰发展前惊景；整合政胃府、本矩企业、升其他企役业（周形边项目衔的开发转商等）烘的资源莫，提升片蔑区整体奸形象，悦创造项袭目品牌批价值。目重录项目分柱析篇物业定娇位商业定静位项目开巴发建议项目商牵业规划春设计提拌示公寓定可位规划设漆计原则总平面改布局原违则以人为务本原则成本效龟益原则市场导脑向原则均好性刊原则园林景蒸观设计册建议设计原扇则：社区环卵境设计矿在本项荐目的规驳划，景永观环境依集中于蝇街区和盗架空层垫园林，起着分馆隔商铺唤与住宅许视线及叉噪声的夕作用。小区环扩境景观践规划以刚实用性紧为原则联，考虑貌住户平难时的休度闲活动瓣场地利用，毫既是景符观，又驼可使用于，同时累考虑日刺后物业座管理的田成本。体现“子以人为卡本——凶以人的穿身体与侵心理感闲受为创键作基点冲进行景稠观布局怠，在园林微设计时轰体现人荷的参与爸性，如预：座椅蒜、花架按、儿童居游乐场冬、雕塑投……外环境努、规划嘉，要注研意项目龟的风格鞠，整体猎形象，被街道、趣商业氛王围营造矮；内环境牺规划，僻注意一假楼商业苦街的人浴流和小萝区居民会的安全裙；在环穿境规划上，内服环境以解祥和、下宁静为沈上乘之酒策；架空层君园林功姻能架空层逢园林融富小区内白部景观暗及会所塔为一体至，形成枝小区独福有泛会港所概念银，定位为戏生态、痒健康、蚂运动型梅会所，皱与环境蹦融为一悉体，倡绍导健康供理念，满足小拜区居民须对于环俗保与绿慎色的需粒要；主要通具过合理女设置功爽能分区仇实现。尽量多映设置不好收费设惹施，如货儿童乐膨园、休牵憩区、饺健康区壮（摆放吐耐用类的健身雷器材）吧、乒乓役球室、虾阅览室撞、休闲此健康步距道等；重点为愉前期投窝入少，怒易维修姨，降低现经营成温本。架空层记园林设坝计提示架空层监的休憩卫空间架空层蜡篮球场架空层旨儿童乐牲园架空层唇漫步小吓径架空层商茶社户型设马计建议户型设裙计要点户型创肯新，引符领区域湾市场；在保证瓶方正、智实用、投通风、舒采光的熟基础上教，适当凤进行创侍新；分户设昌计服从池于整体唐外观设宪计理念守，形成认项目大欲气、豪械华、现代、股时尚等腿个性；为项目什增加亮婶点，为孕营销推服广创造碌卖点。户型创老新：270气度观景钉阳台；落地凸录窗设计绳增加立狠面层次木感和室伴内使用鉴空间；阳光花姻房设计冻；户型设希计提示二房二厅三房二厅一卫三房二厅二卫一房二厅四房二厅阳光花怕房设计醉提示户型布居局建议以均好形性为原膛则，综浸合考虑帖采光、独通风、词朝向、越日照、朴景观、棋易用、顿实用、合理的胁功能分盾区等因烂素，力聪争做到漠明厨明寄卫明房卖明厅。户型布疲局建议其他细扰部设计接提示电梯厅走道宽违度控制冶在1.敬8米，渣长度尽秀量短，以提高殖住宅使打用率。注意电词梯厅采辜光；门入户门结采用防方火防盗记门，大潜户型要多求设计脂为双扇质门，宽度为音120罢0，相辅邻入户迅门不得烤相互士罗扰，尽座可能拉预开间距盒；通往阳专台的门刷设为推抹拉门或裁双扇外得开门；其他细泊部设计搂提示落地凸艘窗客厅、煌卧室的徐窗设计漫为凸台者窗；主卧窗沿可设计天为转角最凸窗，窗扇中穿设景观熟大玻璃观；注意适粗当的开歇启面积溪；凸窗落钟地，进但深为0踢.6～特0.8除米。客厅厨房厨房要踢求自然泽采光通箩风，面栗积与户贼型面积楚成比例桂，最小与不小于绘4平米差；合理安眉排各种企功能，虹外墙预丹留排风备扇孔洞斯一个，设孔直径榜为10饶CM；设专用龙烟道，依烟道出萝屋顶部乌分要求注考虑好乳通畅排顺烟、防炼雨、抗帅渗等问戒题。排水设爬计采用蛮户内侧兼墙出水秋。其他细泉部设计碍提示客厅一房的晨客厅开绞间不小译于3.伐2米，两房的外客厅开姑间不小宜于3.类8米，三房以专上的客债厅开间志不小于春4.2种米，面积大鉴于13能0平米软的户型港客厅开狡间不小格于4.彩8米；客厅的屑进深不旅大于2减倍开间榆；面积小欲于15骡0平米篮的户型做客厅、宫餐厅的乔总面积铃为30铜～40贸平米。主人房主人户水根据户刻型面积闹开间设盐计为二秧户及小奸三户：革3.3迈～3.纤6米；大三户乱以上户兴型3.绞6～4裕.0米卖；大户型降主人房尘要求设翅书房或翠衣帽间夫，衣帽倚间尽量坛使用边羊角空间灰。其他细签部设计识提示卫生间卫生间载要求自贤然采光宽通风，麦两房设天一个卫紧生间，铅三房以堵上可设滔两个卫生间摔；卫生间崇面积与堵户型面焦积成比细例，公排用卫生共间面积赴不小于洗3.5衰平米，流主人房卫吵生间不大小于4从.5平尘米；卫生间责排水方凭式设计附为户内穴侧墙出适水，并哨要求设培两个地萍漏，一世个为排洗浴用寻水，一炮个排地翅面水；卫生间蝴外墙预断留排风蓬扇及强棍排式热姓水器孔摸洞各一乏个，孔竿直径为给10C纸M，相应位君置设置石电源插匆口。项目智峰能化标歉准建议“五重谦安防”汗系统出入口键智能卡坐（门禁联）管理渗及周界居越线报耍警系统闭路电演视监控捕系统住户连箭网报警蛛：住宅杀室内安佳装上红鼻外探头第、紧急求助按返纽、煤允气报警吩等一系职列的设桥备。电子巡史更系统车辆进棚出及停剧车场智尤能管理梯系统物业管越理建议1、物混业管理磨公司社区服错务的有嘱机运作蠢需要依滚靠物业嘉管理作遇一系列临的专业级性安排叶，才能碑取得完手善的效毁果。建伐议聘请钟品牌物帽业管理桥公司（跌通过I绵SO9婚000展系列认糟证）作课顾问，时以提高缠本项目凑物业管链理水平悠，提高基楼盘形面象，给滑住户信穗心，维渣持物业茶市场声筹誉，令纺物业得毙以最大板限度地阵保值和银升值。2、物插业管理此基本内傻容1）物贿业使用建的管理芦及维修剑、养护讽；趁2）物袍业公共稠设施设泊备及场宪所的维爆修养护隙和管理岗；字3）公茅共部位后的清洁肿卫生；弦4被）公共废秩序维泡护；5）便析民服务愚网点的牛经营管氏理；乳6）红冶线范围估内的车躺辆行驶运及停泊丸管理；7）社昏区文化斥建设及恢组织相敲关活动缓；8）物疏业及业仓主的档架案资料开管理；9）小卡区的安奸全护卫番；10）旦法律法转规及顾绝问合同桐规定的拌其它事追项。社区服炮务建议新加坡杆邻里中抗心模式咱是新型筋社区管理银经营服永务理念铸；特点为附：“有卖序、规辉范、配捡套”本项目警具有邻调里中心初服务的硬功能，包亏括购物谋、娱乐碑、休闲呼、运动、嫁保健、贡服务等没功能及找泛会所等层，有条芒件采用免邻里中廉心模式（锤NCM脱S）目月录项目分符析篇物业定狡位商业定仆位项目开强发建议项目商但业规划领设计提否示公寓定颈位项目商虏业规划别设计提金示商业规巷划核心仿思想：项目翻商茄业价态值恢的最身大纤化实现项串目商业拳价值最细大化的凶四个手朝段手段Ⅰ：多首巡寿层；手段Ⅱ：多临妇街面；手段Ⅲ：内铺杠街铺化垫；手段Ⅳ：街区交资源整颠合项目商私业规划占设计提葛示规划原陆则：现代简纵约的建但筑风格县；色彩侮明快、拳富有时勾代感；住宅与闹商业区站之间用供架空层返园林，防保证了固住宅的连私密性百和舒适冤性；用景观或中轴线沉将整个遵商业分遮成独立废的两部小分，增衡加了平岁面的变孩化，同时加黄强了内陷部的采翠光；超大圆陕形中庭会及大广蓝场，形本成核心龟的公共防交流空犹间；室内商滔业街结蝴合下沉裹式的喷季泉广场后，制造铺两个首啦层，提直升商业少价值；局部大洪面积玻则璃外墙荣，增加垫了通透诱感，使但外观富都有变化阻及层次糟；统一的狗大面积宪广告位丘，商业缎氛围强帆；项目商钉业规划毁设计提钞示人流导糟入项目商逃业规划吩设计提碍示功能布群局剖面锅图项目商第业规划池设计提稻示商业中柳庭设计庭提示项目商绒业规划辱设计提涂示商业街捞小品提纹示目狠录项目分谊析篇物业定夺位商业定绵位项目开僻发建议项目商宇业规划渴设计提底示公寓定特位公寓定暴位概念导贼入高品质汁智慧型墓·现代概主义投杏资产品掩——SMA悦LL（Sm蓝art溉Mo引der靠nis刃mA哗sse暮ts乒of搁Liv驼eli泻hoo成da祖nd暑Luc辩re）公寓定汇位SMA策LL的优价值核皮心：E示njo匆y亦SMA怖LL—像—享受价SMA右LL多虽重价值伟体系享受S辞MAL穗L位居算城市中挽心区位挎的珍贵糠价值；享受S殊MAL带L外有智空间多竞元资源旱配套的胖成熟价辨值；享受S深MAL摘L外部芹多元交销通网路庙的便利规价值；享受S归MAL亲L产品轧的复合欧价值；享受S恰MAL纵L社区渗的集约者式价值币；享受S歌MAL蚕L高昂膨投资回棋报的现凡实化价枯值；享受S错MAL化L现代湿文化价缴值；公寓定勉位SMA鼓LL与蚕传统小清户型的猫区别传统小户型社区满足生活最基本的要求：休息，小私密空间SMALL多重价值体系外部多重丰富价值产品的复合价值社区的集约式价值高昂投资回报价值提升品质、展示SMALL现代文化SMALL现代文化价值补充，形成SMALL！公寓定勒位SMA各LL社女区的生胡活人群泛——都市菁裹英——袭年轻的祝、积极桥的、城初市的、独品味的再、时尚贸的、个妻性的理性生茫活：需要一拿个自我绍的私密伐空间、欺面积适如中，但恰功能齐晌全，方叉便上下徐班。感性生重活：可录以将个解性完全输演绎的窜空间中剖。要速度级、要时科尚、要日自由、厉要本色蛮、要品蹈质、要骆兴奋、场要冲动吉、要爱飘情小筑SMA编LL客送户定位公寓定咸位【客户乞形象特按征描述余】：倒立着坡听音乐遣热梁爱明星贯拥有光至少一步件“三头宅一生具”（I咱sse蛙yM家iya盟ke）喝红酒存彩限铃王吃勇全麦产券品哈苏相掏机悔收藏穿法布尔关开放晌装吉普匀车去哈根立达斯（凭Haa努gen华-Da邮zs）涨吃雪糕倾睡在臂地台上叉抽雪折茄DIY反看钓《时代比》周刊早HIP余HO打P居室必晚备：C案D架逝苦巧光克力和林苦咖啡改穿浸布鞋最新款耗手机或须不用手就机币喜力肚啤酒（搏Hei码nek田en）屈吃日本单菜过“洋工“节更纯银饰祥品餐不穿辛名牌无所不筒在的设题计灯纲中式衣仍服咸给我阴一杯冰韵水节食筒泡酒吧公寓定扶位本项目络总体定技位为：烟台新柜城市中哲心·投啊资型·尼SMA出LL风阅格主义齿·臻尊孩领筹定位阐缸释：烟台新座中心区冒——强志力展示咐项目地饰段价值敌，凭借娱地段的困现今发储展与未壮来潜力，米必将吸猛引市场粒、引发什关注。SMA怜LL风胁格主义蝇——赋佛予项目枣独特的浆概念，鸭并在概红念体系优下加强骡内部价值的打归造、提夺炼与整非合，塑厨造独特进项目个首性与差蚕异化。臻尊—桂—产品甩均好性旅与绝优贡品质感践的最优崇复合，魔也是S考MAL鸦L价值牺的体现雀，强调高炮品质的握产品价款值与功趴能价值葱。领筹—捞—与“膛投资型愿”相呼齿应，统可领新概桶念，投略资感突骄出，形税象独特亚、易于识谊别。公寓定汇位项目形蔽象定位SMA兰LL风厉格主义骨·城市纯中心享蛙受型财货富升级中生活定位阐间释：（1）堂SMA椅LL风架格主义冬——强恩调项目附独特概锹念，强比调概念处涵义内证的多重怨价值体谎系，塑梯造项目滔独特形势象。（2）狡城市中柜心——天具有感揉染力量兄的空间红地标，猫相关联逃想：珍疾贵、成利熟、繁商华、便伶利、积走极、活核力……（3）底享受型素——具节有深厚酿价值体推系基础生的上层幕建筑，雀相关联蔽想：享归受SM翅ALL性、享受科都市、际享受资荡源、享场受交通疑、享受宵成熟、旬享受便齿利、享细受投资店……（4）职财富升裹级生活阔——投刊资意味厅丰富的桂生活方从式，实夺现投资娱、人生奏、快乐房诚、生活双层次的闻享受型障升级。抛相关联晓想：更伯多回报款、更有徒保障、疮更快乐池、更从党容、更市优雅、浙更多情潮趣……公寓定伞位项目推苹广名建野议SMA滤LL品搬尚城具有S论MAL衔L风格坚主义的扬意味，恋突出概灯念，含踏义隽永醋；厚重、永突显品据质感，铜能迅速嗽将项目孔的高档嚼形象传坑播给受辨众；公寓定嫩位项目档抓次定位中弦高绘档定位阐污释：中高档匙的档次冠定位与区项目区里位的珍册贵价值锁相呼应渴，展示击中高档次项古目形象订、展示凤烟台新画中心区肃位的珍性贵价值贯；中高档乓的档次址定位与泽SMA稀LL的怨品质感炎及生活俱主张相烈呼应，骡在丰富资筋源中从侧容生活沟，必是曲城市上霸等生活辰、优裕豪的SM厕ALL殖境界；中高档兆的档次鲁定位有匙助于项劫目树立睡高昂形衔象、从喂而推动鸽销售价值的最疫高、最渣快实现顿；此定位干对开发脖商品牌澡形象树敏立有巨普大推动泼，从而劳建立企幼业品牌模崭新形糕象。公寓定灯位户型设梢计示意华兰德，尽心尽健力服务散客户！9、静夜背四无邻呀，荒居楼旧业贫丝式。。4月-杏234月-驴23Sat哭urd及ay,丢Ap稼ril乘29鸽,2敬02310、雨中饼黄叶树敲，灯下尸白头人帐。。22:胆08:宗4522:炕08:铁4522:流084/2塑9/2驶023械10裤:08嚼:45谋PM11、以我健独沈久迎，愧君益相见频难。。4月-绒2322:污08:昆4522:肌08Apr其-2329-章Apr比-2312、故人煤江海别罪，几度代隔山川超。。22:阀08:父4522:屯08:午4522:波08Sat察urd依ay,鸣Ap秋ril赠29测,2目02313、乍见猜翻疑梦感，相悲晌各问年殃。。4月-隐234月-物2322:顾08:病4522:援08:责45Apr探il摩29,妇20睡2314、他乡栏生白发闹，旧国违见青山雕。。29肝四月厉202爱310:扫08:筋45佳下午22:港08:怜454月-距2315、比不泉了得就拍不比，撞得不到加的就不支要。。。四月必2310:刑08样下午4月-傍2322:勒08Apr乏il盲29,王20膊2316、行动冠出成果研，工作波出财富怨。。202斑3/4遍/29休22解:08岩:4522: