房屋调查的技术要求

第五章房屋调查§5.1房屋调查§5.2共有面积的分摊§5.3房屋调查的技术要求§5.4房产面积量算§5.1

房屋调查一、与房屋有关的名词1、假层：指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的成为假层。2、气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成并设有老虎窗的叫做气屋。老虎窗（roof）－开在屋顶上的天窗3、夹层：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。4、暗楼：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间。5、过街楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋。6、吊楼：一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋。7、阳台（挑外廊）：房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的叫做阳台或眺台。分外（凸）阳台、内（凹）阳台、凸凹阳台，画图时把突出墙面的部位画成虚线。8、天井和天棚：房屋内部无盖见天的小块空间叫做天井；天井上有透明顶棚覆盖的叫天棚。房屋性质分类二、房屋调查的内容房屋的权属、位置、数量、质量和利用状况。1、房屋的权属房屋的权属包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。（1）权利人：房屋所有权人的姓名。产权证件上的姓名（2）权属来源：指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、购买、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。（3）产权性质：共划分为全民（全民所有制）、集体（集体所有制）、私有（个体所有制）等三类。外产、中外合资产不进行分类，但应按实际注明。（4）产别：根据产权占有和管理不同而划分的类别。按两级分类，一级分8类，二级分4类。房屋产别分类标准（5）墙体归属：指四面墙体所有权的归属，一般分三类：自有墙、共有墙、借墙。（6）房屋权属界线示意图：以房屋权属单元为单位绘制的略图，表示房屋的相关位置。其内容有房屋权属界线、共有共用房屋权属界线以及与邻户相连墙体的归属、房屋的边长，对有争议的房屋权属界线应标注争议部位，并做相应的记录。（7）

房屋权属登记情况：已办理过房屋所有权登记的，注明《房屋所有权证》证号。房屋产别分类标准部分产权私有房产：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。二、房屋调查的内容2、房屋的位置房屋的位置包括房屋的坐落、所在层次。（1）房屋坐落：描述房屋在建筑地段的位置，指房屋所在街道的名称和门牌号。单元式的成套住宅，应加注单元号、室号或产号。（2）所在层次：指权利人的房屋在该幢的第几层。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

3、房屋的质量房屋的质量包括层数、建筑结构、建成年份。（1）房屋的层数：指房屋的自然层数，一般按室内地坪以上起计算层数。当采光窗在室外地坪线以上的半地下室，室内层高在2.2m以上的，则计算层数。地下层、假层、夹层、暗楼、装饰性塔楼以及突出层面的楼梯间、水箱间均不计算层数。屋面上添建的不同结构的房屋不计算层数，但仍需测绘平面图且计算建筑面积。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和（2）房屋的结构：根据房屋的梁、柱、墙及各种构架等主要承重结构的建筑材料确定。房屋建筑结构分类标准一幢房屋一般只有一种建筑结构，若房屋中有两种或两种以上建筑结构组成，能分清楚界线的，则分别注明结构，否则以面积较大的结构为准。房屋建筑结构分类标准（3）建成年份：指实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建筑年份，应分别调查注明。二、房屋调查的内容4、房屋的用途房屋的用途指房屋目前的实际用途，即房屋现在的使用状况。按两级分类，一级分8类，二级分28类。一幢房屋有两种以上用途的，应分别调查注明。房屋用途分类5、房屋的数量房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积、使用面积、共有面积、产权面积、总建筑面积、套内建筑面积等。（1）建筑占地面积（基底面积）：指房屋底层外墙（柱）外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。（2）建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。平房建筑面积指房屋外墙勒脚以上的墙身外围的水平面积楼房建筑面积指各层房屋墙身外围水平面积的总和勒脚：建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。（3）使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。（4）共有面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。（5）房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。（6）总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和；等于计算容积率的建筑面积和不计算容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率=地上总建筑面积÷总用地面积

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。住宅分类①低层住宅：指1至3层高的住宅，主要指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。②多层住宅：指4至6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种最具代表性的城市集合住宅。③小高层住宅：一般而言，主要是指7至11层高的集合住宅。从尺度上说具有多层住宅同样的氛围，而又是较低的高层住宅，故称为小高层。

④高层住宅：一般指总高12层以上的住宅。它是作为解决城市用地紧张的一种高密度居住手段，在反映城市建设经济原则的同时，也满足了居民在城市中心区“职住相近”的居住便利性和城市生活丰富性的需求。（7）成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。（8）套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：①套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；②套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装饰厚度计入使用面积。山墙：房子端头以及和端头平行的墙，山墙大多是承重墙。由于中国古代的房子大多是长条形状的，短方向的墙是山墙，长方向就叫纵墙，即和山墙垂直方向的墙。纵墙大多都是非承重墙。相对于纵墙，山墙也叫做横墙。

（9）套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。（10）套内阳台面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。三、房产要素的编号1、房产编号房产编号全长17位，字符型。户地－农村居民点的宅基地。1、房产编号编号前13位为该房产/户地所属的宗地的编号。第14位为特征码（二值型），以“0”代表房产，以“1”代表户地。第15、16、17三位为该房产/户地在所属地块分为内按“弓”形顺序编的房产序号/户地序号。第1－13位第14位第15、16、17位宗地编号（一位数字）房产－“0”户地－“1”房产序号（三位数字）000－999宗地编号前6位为省、地市、区县的代码；7、8位为街道/乡/镇代码；9、10位为街坊/行政村代码；11、12、13位为宗地在街坊/行政村内按弓形顺编的序号。2、房屋及构筑物要素编号房屋、构筑物编号全长9位，字符型。第1、2位为房屋产别，用两位数字表示到二级分类。第3位为房屋结构，用一位数字表示。第4、5位为房屋层数，用两位字符表示，1～99层用1－99表示，100层以上用字母加数字表示，A代表“10”，B代表“11”，依次类推。第6、7位为建成年限，用两位字符表示，取建成年份末两位数。1999年以后的用字母加数字表示，A0代表2000年，C4代表2024年。1900年以前建成的表示，在宗地图上特殊注记。第8、9位为房屋用途，用两位数字表示到二级分类。第1、2位第3位第4、5位第6、7位第8、9位产别（两位）结构（一位）层数（两位）建成年限（两位）用途（两位）11公产1钢结构011层001900年11住宅12代管产2钢、钢筋混凝土结构022层……12成套住宅13托管产3钢筋混凝土结构……851985年13集体宿舍14拨用产4混合结构9999层……21工业21全民单位5砖木结构A0100层991999年22共有设施22集体单位6其他结构……A02000年23铁路23军产

A9109层……24民航31私产

B0110层A92009年…

41外产

……B02010年

42中外合资产

B9119层……

43其他产

C0120层B92019年

……C02020年

C9129层……

C92029年

房屋及构残筑物编号§5.2共有面班积的分喉摊一、共有鞋面积的含尊义共有面积桌由两部分浊构成：应绿分摊的共挖有面积和准不应分摊斜的共有面积级。应分摊的册共有面积主要有室蜂内外楼梯存、楼梯悬宜挑平台、阿内外廊、惕门厅、此电梯房朝及机房疮，多层纪建筑物河中突出膨屋面结款构的楼梯浅间、有拦维护结笼构的水吸箱等。不应分摊蠢的共有面胖积是前项所衬列之外，含建筑报建菌时未计入容积率下的共有助面积和星有关文菜件规定伞的不进猪行分摊猜的共有坡面积，包括队机动车库膊、非机动逢车库、消防避难上层、地下虑室、半地下室智、设备用谁房、梁底房诚标高不高跑于2m的我架空结构障转换层和忧架空作而为社会份公众休叮息或交适通的场寨所等。对于应分衡摊的共有趋面积，如藏果多个权寄利人拥有阅一栋房屋，则要雅求分户分摊；一个权疤利人拥有绑一层，分层分摊，即使仁用面积锋按层计库算，房雾屋的共蛋有面积椒按层分蜡摊。自然层即数等于很或大于眼2的建凝筑物，残一定有百共有面亲积。二、应液分摊共刮有面积鹊的分摊策原则1、按文险件或协议革分摊：有面积赚分割文永件或协尼议的，枕实际情斤况并不惩多见。2、按比蜜例分摊：按其使用爪面积的比粘例分摊各单元期应分摊策的共有国面积＝菌分摊系席数K×悬各单元榨套内建乖筑面积K＝应分捡摊的共有载面积/各衫单元套内冒建筑面积狼之和3、按桥功能分淋摊：对有多丧种不同遭功能的沈房屋（芽如综合兆楼、商枪住楼等差），共有面拘积应参体照其服紧务功能色进行分猛摊。（1）对亡服务于整需个建筑物凭所有使用司功能的共消有面积应托共同分摊，否艇则按其所服捉务的建筑分功能分别宴进行分摊。（2）住宅平面倦以外，仅众服务于住逝宅的共有礼面积（电领梯房、楼梯间除沈外）应计渣入住宅部晒分进行分仰摊。住宅平粪面以外薪的电梯房、狂楼梯间，桥仅服务于半住宅部分街，但通过收其他建筑逆功能的楼层芳，按住宅楚部分面积雨和其他建阿筑面积的阀各有比例徐分配相应的耽分摊面积畜。（3）建筑物报部建时计入毙容积率的广其他共有槽面积均应其分摊。（4）共赏有面积的害分摊除有察特殊规定虚外，一般按所服倚务的功能进行认分摊，分摊桃时凡属筐本层的卵共有面扣积只在脆本层分贪摊；服务于整厕栋的共有稍面积整栋知分摊；只捷为某部分酬建筑物服啦务的共有部骑分只在该悼部分分摊冰。建筑物春天顶部钥分的共塞有面积去，如无座特别要纤求，无损条件由醋整栋建筑懒物分摊卫。商住楼共隔有建筑面克积的分摊政方法首先根据吩住宅和商镇业等的不拆同使用功古能按各自尤的建筑面品积将全幢的富共有建筑悔面积分摊甜成住宅和垃商业两部警分，即住宅部分分寨摊得到日的全幢山共有建例筑面积底和商业完部分分扭摊得到币的全幢共有冈建筑面积井。然后住训宅和商业抖部分将所规得的分摊白面积再各饱自进行坟分摊。商住楼某共有建好筑面积引的分摊嚷方法①住宅部亏分：将分摊贴得到的幢库共有建筑工面积，加挣上住宅部分本身的什共有建筑肢面积，依雕照按比例奴分摊的方贸法和公式雀，按各套的建筑面聋积分摊计荣算各套房涝屋的分摊傲面积。②商业部锋分：将分奖摊得到唤的幢共杆有建筑膏面积，屿加上本勺身的共有建叙筑面积照，按各弃层套内徒的建筑令面积依突比例分摊至叮各层，作为夸各层共捆有建筑汪面积的挨一部分俗，加至估各层的偶共有建筑面积中凶，得到各苦层总的共祥有建筑面绒积，然后丧再根据层锈内各套房洲屋的套仁内建筑响面积按愤比例分摊至挨各套，求出午各套房屋分摊得竟到的共有帆建筑面积土。三、应丸分摊共车有面积脏的区分玩及分摊助方法在房屋调桐查过程中抽，正确的掌区分及计跨算是保证营房屋面积猴测算准确剥的关键。BAG1G3G2G5G4裙楼塔楼综合概念棒楼立面图（1）愁G1只服务于吵A部分，万则只在A绘内分摊。（2）猴G1只服务于俯B部分，喊但通过A卵，则由A悔、B两部维分按比例分摊时。（3）村G2只服务转于B部锈分，但粮通过A红，则由亚A、B断两部分乘按比例分摊化。（4）G2同时服眨务于A净、B两伍部分，剧则整栋涝分摊。（5）妈G3只服务霸于B部戏分，则线只在B捡部分分醋摊。（6）艺G4为天顶偿部分，粱整栋分月摊。（7）G5只服务驻于B部带分，但庸不通过宾A，则简只在B问部分分倦摊。CT2DT1T2为在整声栋房屋尊中本层标应分得帜的共有肺面积。T1为本层鸡的共有仗面积，膝仅服务雷于C、挖D两部命分，C员、D两稻部分为功能震不同或权瞧利人不同该的使用面潮积。C＋D＋寻T1相对于整售栋房屋来食说是使用歉面积。T1＋T2作为本层卵的共有面义积分摊到旧C、D两府部分。综合概育念楼层滴面图四、应逃分摊共告有面积物的特点1、产权是共劝有的。其产权桶应属建筑赶物内部参叨与分摊共唇有面积的所有业杯主拥有，物业管财理部门及斜用户不得门改变其功锋能或有偿绪出租（售糖）。对于油不应分摊陆的共有面所积也是如亭此。2、应分摊共按有面积的讯相对性。如层面锻图上的T呈2、T1剧。3、各权督利人拥有价的应分摊敌共有面积在空间上康是无界的。只拥有返数量上的怎表达，而加无空间位打置界线的塑准确表达绪。4、从理论上晃讲，任何应建筑物都验有使用面保积和共有轻面积，无晌共有面积昏的建筑物洒仅限于只然有一层的倾建筑物。§5.轨3建筑面反积计算一、计陵算全建壳筑面积胡的范围（1）永后久性结构得的单层房豆屋，按一径层计算建座筑面积；适多层房屋满按各层建筑桶面积的拐总和计贡算。（2）房灾屋内的夹安层、插层爆、技术层身及其梯间奖、电梯间剂等其高度盆在2.2才0m以纲上部位陵计算建惜筑面积枝。（3）穿痰过房屋的乌通道，房乖屋内的门帜厅、大厅遇，均按一撒层计算面玻积。门厅、钢大厅内榜的回廊竟部分，坦层高在陈2.2胁0m以逼上的，钞按其水勿平投影去面积计算。（4）楼差梯间、电欣梯（观光重梯）井、窜提物井、引垃圾道、竹管道井等剧均按房屋自然狱层计算面箭积。（5）括房屋顶胀面上，值属永久办性建筑供，层高屯在2.村20m南以上的跟楼梯间惊、水箱间、电零梯机房及反斜面结构节屋顶高度俗在2.2剪0m以上叔的部位，警按其外围水平投影巴面积计算倚。（6）露挑楼、话全封闭表的阳台源按其外碌围水平吨投影面浓积计算沈。（7）议属永久温性结构遥有上盖岸的室外现楼梯，闸按各层恶水平投绪影面积系计算。（8）与层房屋相连艇的有柱走悄廊，两房见屋间有上眯盖和柱的倚走廊，均性按其柱的外围把水平投影遭面积计算冈。（9）悼房屋间消永久性蝴的封闭根的架空瞒通廊，首按外围羽水平投持影面积概计算。（10争）地下勒室、半腾地下室赞及其相蝴应出入铸口，层于高在2盏.20挽m以上悼的，按其外墙元（不包括边采光井、错防潮层及股保护墙）祖外围水平军投影面积窃计算。（11颈）有柱作或有围寻护结构岂的门廊拒、门斗堆，按其抬柱或围堂护结构绸的外围水平投影殊面积计算鹅。（12）斩玻璃幕墙隶等作为房宗屋外墙的治，按其外郊围水平投抬影面积计蹲算。（13用）属永料久性建剂筑有柱艰的车棚魂、货棚见等按柱朋的外围虑水平投据影面积计算。（14交）依坡得地建筑涝的房屋政，利用杰吊脚做充架空层左，有围鲁护结构沙的，按牲其高度在铺2.2规0m以桑上部位刺的外围稼水平面娘积计算情。（15荐）有伸框缩缝的桑房屋，公若其与脱室内相担通的，晒伸缩缝绕计算建翻筑面积值。二、计算狮一半建筑误面积的范皮围（1）陕与房屋辣相连有勺上盖无慰柱的走酸廊、檐这廊，按凶其围护币结构外围水剪平投影面手积的一半随计算。（2）慢独立柱梅、单排腾柱的门劫廊、车遍棚、货灾棚等属举永久性仪建筑的，按昏其上盖水贼平投影面妇积的一半他计算。（3）未津封闭的阳碧台、挑廊驱，按其围侮护结构外桶围水平投偶影面积的哨一半计夕算。（4）无隆顶盖的室鸟外楼梯按渔各层水平序投影面积纵的一半计报算。（5）有找顶盖不封展闭的永久潜性的架空踪蝶通廊，按苗外围水平只投影面积续的一半计揉算。二、不汪计算建描筑面积罗的范围（1）层织高小于2瓶.20m跨以下的夹白层、插层甩、技术层屈和层高小见于2.2孕0m的逗地下室似和半地场下室。（2）亩突出房运屋墙面钱的构件粥、配件化、装饰丸柱、装缓饰性的担玻璃幕墙、垛、济勒脚、台穿阶、无柱桥雨篷等。（3）泛房屋之秋间无上录盖的架常空通廊仅。（4）跑房屋的杨天面、挡挑台、坡天面上碗的花园虽、泳池消。（5）建西筑物内的嫁操作平台溪、上料平蠢台及利用籍建筑物的吃空间安置箱、约罐的平哈台。（6）骑该楼、过