房地产经济的宏观调控

房地产经济的宏观调控王赛群中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标一、房地产经济宏观调控的必要性房地产经济的宏观调控，是指政府通过经济的、法律的、并辅之以计划的、行政的政策手段和市场机制，对房地产行业的经济运行进行的宏观调节和控制1、房地产经济的宏观调控是房地产资源优化配置的需要2、房地产经济的宏观调控是引导房地产业健康发展所必需3、房地产经济的宏观调控是促进国民经济持续稳定增长的客观要求中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标二、房地产经济宏观调控的目标（一）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡总量平衡是指房地产的供给总量和需求总量的平衡，这是房地产经济宏观调控的首要目标房地产商品固定性的特点造成其供给和需求的地区性特别强，所以要重在一个地区或城市内实现供求平衡房地产市场需求存在着潜在需求和有效需求的区分，房地产商品的供给总量不能以潜在需求为依据，而是必须与市场有效需求总量相平衡房地产经济作为一个子系统，不仅要实现自身的供给和需求的平衡，而且要放在整个国民经济范围中加以考察，协调房地产经济总量与整个国民经济总量、特别是地区经济总量的关系，实现平衡发展中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标（二）优化房地产业结构，提高资源配置效率结构协调和结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标结构协调，主要是指与现阶段经济发展水平相适应的合适的比例关系，协调发展结构优化则是指结构的升级换代中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标（三）合理房地产价值构成，保持房价的基本稳定房地产价格是价格体系中的基础性价格，对于相关产品的价格具有重大影响，特别是住宅价格直接关系到居民的购房承受能力和居住水平在市场经济条件下，房地产价格是由市场机制调节的，但政府也可以运用经济、法律等手段，运用市场机制，在一定程度上控制房价通过控制土地价格和合理税收政策，影响房地产开发成本，促进房地产价值构成合理化通过信贷政策和财政政策，调节房地产供给和需求，促使供求平衡，从而实现房价基本稳定通过法律法规和工商行政管理等手段，规范房地产市场价格秩序，制止乱涨价、价格欺诈等违法行为，使房价纳入法制化轨道中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标（四）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要持续发展指房地产经济的长期发展，不仅要考虑当前的发展，而且要为今后的长期发展创造必要的条件稳定发展，就是要保持适当的增长速度，避免忽高忽低、大起大落的波动健康发展，就是按比例的协调发展，既有正常的发展速度，又有比例关系的相对平衡，取得较好的经济效益中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第一节房地产经济宏观调控的必然性和目标三、国民经济调控与房地产经济调控的关系整体与个别、全局与局部的关系。从总体上说，中央的宏观经济决策是从全国、全局的经济形势出发的，适用于全国一切行业和一切地区，房地产业作为国民经济的有机组成部分，必须服从中央宏观调控的总体决策，不能借口行业或地区的特殊性游离于宏观调控之外另一方面，在局部服从全局的前提下，对不同产业宏观调控的方向和力度也要因地制宜、区别对待中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段一、房地产产业政策通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施产业促进政策产业抑制政策房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段（一）房地产产业政策的目标房地产产业政策目标，是政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标（1）房地产业发展水平目标（2）房地产内部结构协调目标（3）房地产业效益目标中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产产业政策的实施手段间接的经济调节手段信息引导手段直接的行政控制手段中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段（三）房地产产业政策的层次第一个层次是关系国民经济全局的总体房地产产业政策房地产产业定位和房地产产业发展政策第二个层次是房地产行业内部的各类政策土地使用制度政策城镇住房制度及其基本政策产业内部各类房地产商品比例结构政策房地产综合开发和综合经营政策培育和完善房地产市场体系政策房地产行业管理政策中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段第三个层次是各类房地产政策体系中更为具体化的政策规范土地市场的一级土地市场国家垄断政策土地使用权出让与转让政策、征地拆迁政策等规范房地产市场运行的房地产市场交易政策、房地产价格政策、房屋租赁政策、物业管理政策等实施城镇住房制度的住房供应政策、住房公积金制度、住房分配政策等中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段二、房地产经济宏观调控中的货币政策（一）货币政策的涵义和主要任务一般意义上的货币政策，是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总量平衡目的的政策手段中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）货币政策的主要工具1、利率政策2、公开市场业务3、法定存款准备金率4、再贴现率中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段三、房地产经济宏观调控中的财政政策（一）税收政策财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求（二）财政支出政策财政支出对调节国民收入的分配和再分配，调节社会总需求，调节生产和供给，调整产业结构等方面都有重要作用在财政支出中，增加或减少对房地产开发投资量，会直接影响投资品需求和房地产商品供给量在财政支出中增加职工工资，实施住房消费补贴，增强了居民购房能力，扩大了住房消费，直接拉动了住房消费需求通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比重，调节房地产业内部各类房地产的比例中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段四、房地产投资政策投资政策是指政府作为宏观经济管理者，根据国民经济发展的总体目标和产业政策的导向，对投资方向、投资规模和投资结构进行调节的政策手段中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段（一）房地产投资规模控制房地产投资规模直接关系到房地产业的增长速度及其在国民经济发展中的地位和作用的发挥。房地产投资规模受到一系列因素的制约投资目标准则投资品保证准则市场需求准则中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段（二）房地产投资结构控制房地产投资结构是指房地产业内部资金投向各种类型和各个方面的比例关系房地产投资的客体结构房地产投资的时间结构房地产投资的空间结构中国最为专业的房地产综合知识培训王赛群培训第一品牌第二节房地产经济宏观调控的主要政策手段五、房地产经济宏观调控中的法律手段对房地产业进行宏观调控的法律手段是指政府通过立法和司法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段中国最为专业的房地产综合知识培训第二节三房三地产经三济宏观三调控的三主要政三策手段广义上三的房地三产法，三是指调三整房地三产经济三关系的三各种法三律和法三规的总三和。指三调整公三民之间三、法人三之间、三公民与三法人及三国家之三间在房三地产权三属、开三发建设三、交易三管理等三与房地三产相关三的各种三社会关三系的法三律规范三的总称三。狭义三的房地三产法仅三指直接三调整房三地产关三系的法三律法规房地产三法具有三以下特三征主体的三多样性调整关三系的综三合性调整手三段的交三叉性权属的三基础性房地产三法律手三段的调三控通过三立法和三司法来三实现中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第二节三房三地产经三济宏观三调控的三主要政三策手段六、房三地产行三业的行三政管理三和计划三管理（一）三房地产三行业行三政管理三的必要三性行政手三段包括三行政政三策法令三、规划三以及少三量的指三令性计三划手段三等，它三是直接三的宏观三调控手三段房地产三开发与三城市建三设的发三展关系三极为密三切，盲三目布点三和开发三会导致三城市布三局结构三失衡，三一旦出三现失衡三，调整三极为困三难，或三者要花三费很大三代价来三调整土地是三稀缺资三源，不三能再生三，通过三行政手三段，统三一管理三土地，三加强土三地规划三，才能三保证土三地资源三配置的三高效率三，避免三浪费市场机三制配置三房地产三资源固三然能发三挥基础三性的调三节作用三，但同三时也存三在着盲三目性、三滞后性三等缺陷三和弱点三，容易三引起大三起大落三等不稳三定性，三造成供三求失衡中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第二节三房三地产经三济宏观三调控的三主要政三策手段（二）三房地产三行业行三政管理三的内容三和作用1、加三强土地三管理，三实施可三持续发三展战略2、制三定房地三产开发三建设计三划，协三调与国三民经济三发展的三关系3、搞三好城市三规划，三保证房三地产开三发符合三城市发三展的方三向中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系一、直三接调控三和间接三调控房地产三经济宏三观调控三的方式三可分为三直接调三控和间三接调控三两种方三式直接调三控方式三是指政三府通过三行政手三段和指三令性计三划管理三，直接三控制房三地产开三发、流三通、分三配、消三费诸过三程，从三而达到三对房地三产经济三宏观调三控目标三的一种三调控方三式间接调三控是指三政府运三用经济三手段、三经济参三数调节三各类房三地产市三场，再三由市场三机制(三供求机三制、竞三争机制三、价格三机制等三)引导三市场经三济主体三(企业三)的行三为，使三之符合三房地产三经济宏三观调控三目标的三一种调三控方式中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系二、宏三观调控三的力度三和效应（一）三房地产三经济宏三观调控三的力度房地产三经济宏三观调控三的力度三是指调三控的强三度，即三对调控三对象作三用力的三大小把握调三控的力三度要以三宏观经三济态势三和房地三产市场三的现实三状况为三依据中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系（二）三房地产三经济宏三观调控三的效应宏观经三济调控三的效应三，是指三各种调三控政策三手段实三施以后三，所达三到的实三际效果三，即对三房地产三经济宏三观调控三所要实三现的目三标宏观经三济调控三效应的三发挥，三取决于三下列因三素：调控政三策本身三的正确三度多种政三策手段三的配合三应用宏观调三控的时三滞地区差三异中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系三、房三产经济三宏观经三济调控三体系的三建立与三完善（一）三房地产三经济宏三观调控三的决策三系统对房地三产经济三宏观调三控的决三策分为三两个层三次：第一个三层次是三国家的三集中决三策。它三是国家三执行社三会经济三管理职三能的集三中体现第二个三层次是三地区性三决策中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系房地产三经济宏三观决策三的内容三主要有三：房地产三业发展三的战略三目标指导性三发展计三划或规三划涉及房三地产业三的法规三和重大三方针政三策土地规三划、房三地产投三资规模三、房地三产市场三的供求三平衡房地产三业的内三部结构对房地三产业的三财政政三策和货三币政策住房制三度及其三改革中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系保证房三地产经三济宏观三决策的三正确性三必须做三到：科学决三策民主决三策建立决三策的责三任制中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系（二）三房地产三经济的三控制调三节系统控制调三节系统三是指政三府综合三运用经三济的、三法律的三、计划三的和行三政的各三种手段三调节和三控制房三地产经三济运行三的体系三。它通三过这些三手段调三节市场三，进而三由市场三引导企三业的经三济活动三按宏观三调控的三目标健三康运行在市场三经济条三件下，三房地产三资源的三配置以三市场机三制调节三为基础三，政府三对房地三产业的三宏观调三控，利三用市场三机制的三调节作三用，以三间接调三控方式三为主，三同时辅三之以必三要的行三政的直三接调控三方式中国最三为专业三的房地三产综合三知识培三训243三656三539三@qq三.co三m王赛群三培训第三一品牌第三节三房三地产经三济宏观三调控体三系（三）三房地产三经济的三信息咨三询系统建立和三健全房三地产信三息咨询三系统，三是政府三进行科三学决策三的重要三依据，三是政策三执行情三