房地产经济学谢经荣第一章

房地产经济学第一节

土地（land）一、土地（land）土地：是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形地貌、气候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的历史自然综合体。土地包括其上层的空气，地表的植被，以及地表以下的土壤、地质沉积物和地下水等。土地四维性：地表平面的变化、垂直方向的变化（空间三维）、随时间的演替。

土地分类《土地管理法》规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地是指农用地和建设用。地以外的土地。《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。二、土地资源（landresources）

资源是资产之来源。土地资源（landresources）：是指现在或者未来能给人们带来经济收益的土地。土地资源包括人们对土地未来或当前收益的经济评价。三、土地资产（landproperty）

土地资产（landproperty）：是指土地自然性状的经济表现或反映。

1988年《宪法》规定土地所有权同土地使用权可以分离，土地使用权可以依法转让。

土地、土地资源和土地资产三个概念说明人们从不同角度对土地这一自然综合体的描述，是人类对土地不同认识到反映，它们也是土地在人类社会中的不同表现形式。在完全的市场经济下，三者的本质是相同的。具体的所有人同土地特定权利的结合可以称为土地财产。从使用角度出发，可以将土地、土地资源和土地资产三个概念混用。雷利.巴洛维《土地资源经济学》未区分。四、土地的四元属性土地的属性自然属性经济属性社会属性文化属性（一）土地的自然属性土地的自然属性表现在三个方面：土地的自然属性土地具有生产力土地的固定性和区域性土地面积的有限性（二）土地的经济属性

土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。1.土地的资产特性，主要表现在三个方面：

土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益；在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而且指特定权利的高低价值；土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认和保护的，不享有特定权利的主体的利益谈不上财产，同样不受法律保护的主体的利益也不是财产。2.土地价值存在的条件

土地价值的存在是有条件的，主要取决于以下四个方面：土地具有使用性：土地的实用性使土地具有使用价值。土地的稀缺性：土地的稀缺性决定了土地所有权或使用权的价值或价格。供需关系：随着人口的增加，人们对土地的需求越来越多，且越来越迫切，一般情况下土地的价值会越来越高。可转移性：土地的可转移性是由法律规定的。（三）土地的社会属性土地的社会属性表现为土地的法律关系，是由土地产生的人与人之间的社会关系。（利用法律手段严格界定土地使用人或所有人的权利和义务。）

土地的社会属性同土地的经济属性是一个事物的两个方面

土地的经济属性是土地使用或交换过程中的人与人之间的经济关系，用价值的高低来表示。土地的社会属性说明这一过程中人与人之间的社会关系，以法律关系（产权的属性）来表示。（四）土地的文化属性土地是人们生活的环境，影响人们的生活质量。目前，土地的存在价值、旅游价值和资源环境价值受到越来越多的重视。土地的文化属性体现了更高层次的人地关系。如：世界公路交通规则分左行制和右行制两类。左行制以英国为代表。右行制以美国为代表。我国二战前随英制，即左行制；二战后随美制，改成右行制。

左行制与岛国环境和交通工具有关。右行制与三匹马或六匹马拉车有关。冰雪的地方：北美和北欧等北方国家是冬季奥运会的主力。在我国，黑龙江和吉林控制着冬季运动会的大部分奖牌。根据地理环境特点，制订体育运动发展战略可以事半功倍。我国采取由小到大、由巧到力方针与东方人的生理素质有一定联系。如，乒乓球、羽毛球、，排球等。在体操、跳水等灵巧项目中，我国有优势。我国各地区在发展体育时，都根据环境，制订战略。云南利用高山缺氧的训练优势，发展长跑项目；新疆和内蒙古利用辽阔草原发展马术运动。山东人身高体壮，在田径上下力功夫；两广采取“短、小、水、巧”方针。自然条件是城市发展的自然基础，是城市的背景、底色和依托。城市设计、城市建筑和城市空间格局与自然协调是保持和发扬城市特色的重要内容。

建筑一、房地产概念第二节

房地产（realestate）（一）三台湾省三的房地三产概念在台湾三省的法三律上，三房地产三被称为三不动产三。不动产三是土地三和其定三着物的三合称。定着物三：持续三定着于三土地，三在不容三易分离三之状态三下使用三者。例三如建筑三物、桥三梁、石三墙、水三井等均三属于不三动产。三种植之三树木也三是土地三之定着三物，但三暂时种三植者则三非土地三之定着三物。(二)美国的三房地产三概念美国法三律规定三：不动三产为土三地和土三地的所三有自然三实体部三分（树三木、矿三藏）以三及附着三在土地三上的人三工实体三部分（三建筑物三、场地三改良物三）。所三有永久三性的建三筑附着三物以及三室内设三施一般三也认为三是不动三产的一三部分。房地产三包括三三个组成三部分：三土地、三改良物三和定着三物。美国不三动产还三包括与三土地所三有权有三关的任三何权利三或利益三。（三）三我国的三房地产三概念在我国三还没有三确立法三定的房三地产概三念。综三合各家三观点，三我们可三以将房三地产定三义为：三土地及三地上定三着物和三同地上三利用相三联系的三地下改三良物；三同时还三包括以三上组成三部分所三衍生的三各种权三利。房地产土地定着物改良物定着物建筑物公共设施图房地产的组成只有定三着物才三能成为三不动产三的必要三组成部三分，附三着物不三是不动三产的组三成部分三。两者三的区分三需要按三照以下三三个标三准来进三行判断三：依附程三度：在三没有对三不动产三主体和三本身产三生严重三损害的三情况下三，可以三同不动三产分离三的是动三产，而三不是不三动产的三组成部三分（也三有例外三）。如三：墙上三的浮雕三。物体特三性及其三同不动三产主体三的关系三特征：三为建筑三物的特三殊用途三而特别三设置或三为完成三某一特三殊用途三而安装三的物体三可以看三成建筑三物的长三期组成三部分。三如：电三梯。物体安三装的目三的。如三：书架三、热水三器。二、房三地产类三型根据土三地利用三方式可三以将房三地产分三为四种三类型房地产工业房地产商业房地产住宅特殊房地产：历史文化建筑、以及政府、宗教、学校所拥有的房地产、部队营房等三、房三地产的三属性商品属性财产属性投资品属性政治属性社会属性BADE房地产属性C（一）三房地产三商品属三性房地产三是一种三劳动产三品，具三有价值三，可以三被占有三、使用三和交易三，在交三易中表三现出一三定的价三格。房地产三的商品三属性使三其成为三消费品三。（二）三财产属三性家庭的三重要财三产。企业团三体的重三要财产三，是其三进行资三本经营三、融资三的重要三手段。地方政三府征收三财产税三的主要三标的。（三）三投资品三属性房地产三是一种三投资品三，其商三品属性三、财产三属性及三投资属三性会影三响人们三的投资三行为。政府可三以指定三房地产三投资的三鼓励或三限制政三策进行三宏观调三控。（四）三社会属三性和政三治属性住房问三题，社三会保障三问题，三关系社三会生活三水平房地产三，政治三问题，三关系社三会稳定三和经济三健康发三展第三节房地产三业及其三相关产三业住宅业建筑业房地产业房地产三业及其三相关行三业建筑业三：建筑三业是专三门从事三房屋或三其他建三筑物建三设的企三业。建筑业三是完成三固定资三产投资三的行业三，它为三其他行三业提供三必备的三物质条三件或基三础。属三于第二三产业。房地产三业：是三包括房三地产的三投资、三开发、三经营、三（物业三）管理三和（房三屋中介三）服务三等行业三的产业三部门。房地产三业主要三活动在三流通领三域和社三会服务三领域，三属于第三三产业三。住宅业三：住宅三的投资三、建设三、经营三、管理三和服务三构成住三宅业。三不是严三格意义三上的产三业。一、房三地产业三的适度三发展可三以带动三国民经三济的发三展第四节房地产三业在国三民经济三中的作三用和地三位（一）三房地产三业在国三民经济三中的地三位1.房地产三业在国三民经济三中地位三的一般三规律联合国三的研究三认为：三一国在三低收入三阶段房三地产投三资占GDP的比例三仅为2%，进入三中等发三达阶段三这一比三例可上三升到8%，是房三地产业三发展最三快和国三民经济三贡献最三大的时三期；而三到发达三阶段，三这一比三例可降三至3%～5%。（二）三住房消三费促进三社会的三发展1.恩格尔三系数恩格尔三认为可三以把食三品消费三支出占三家庭总三消费支三出的比三重作为三衡量一三个家庭三或国家三人民生三活水平三的标准三，这一三系数被三为恩格三尔系数三。恩格尔三系数由三两种表三示方法三：恩格尔三系数Ⅰ：食品三支出占三收入的三比例恩格尔三系数Ⅱ：食品三支出占三总支出三的比例2.住宅消三费比例住宅消三费支出三占总消三费支出三中的比三重大小三与两个三因素有关：三一是人三均国民三收入，三二是居三民生活三水平。有关住三房消费三占总消三费支出三的比例三有两种三计算方三法：住房消三费占总三消费的三比例，三它仅计三算房屋三费用占三的比例三，可称三为住房三消费比三例。居住费三用占总三消费支三出的比三例，可三称为居三住消费三比例。199三9年至200三8年，商三品房销三售额从199三9年的265三5亿元增三加到200三8年的240三71亿元，三年均增三长30.三8%。商品房三销售额三占GDP的比重三也快速三增加，三从199三9年的2.9三6%攀升到200三7年的11.三51%。尽管200三8年房地三产市场三低迷，三但是该三比重仍三然高达8%。（三）三房地产三业的带三动作用房地产三业的带三动作用三主要表三现在三三个方面三：可以带三动相关三产业可以给三社会提三供就业三机会可以提三高国民三经济的三发展速三度200三8年当蔓三延全球三的金融三危机来三袭时，三中国出三口贸易三持续下三滑，制三造业的三经营环三境更加三严峻，三此时国三家出台三了一系三列经济三刺激政三策，一三方面变三紧缩货三币政策三为适度三宽松政三策，通三过加大三固定资三产投资三的力度三来保持三国民经三济的稳三定，另三一方面三强调扩三大消费三需求特三别是居三民消费三需求，三扩大内三需以保三持国内三经济平三稳发展三。对前期三受到诸三多调控三措施限三制的房三地产业三，首先三重提其三重要支三柱产业三的地位三，其次三通过降三低交易三费用、三降低房三贷利率三及首付三比例等三方式刺三激房地三产消费三。带动相三关产业回顾200三9年，房三地产对三中国经三济的回三暖有巨三大的推三动作用三。房地产三业从投三资和消三费两个三方面拉三动了中三国经济三的增长三，随着三房地产三市场的三复苏，三房地产三的开发三投资和三消费直三接影响三到钢铁三、原材三料、建三材、装三修、家三电以及三汽车等三其他关三联行业三的发展三，而这三些行业三的发展三同样是三支撑国三内需求三的重要三因素。根据中三金公司三的相关三研究数三据表明三，房地三产销售三与家电三、家具三及装修三材料等三下游消三费呈明三显的正三相关。根据韩三国、巴三基斯坦三、印度三、墨西三哥等国三家的统三计，房三地产业三每投资1万美元三可为社三会提供14个就业三岗位。房地产三企业在三解决住三房需求三的同时三，也为三社会提三供了就三业机会三。国家三统计局三第二次三全国经三济普查三主要数三据公报三显示，三在200三8年末，三房地产三直接提三供的就三业机会三为552三.2万人，三比200三4年末增三加39.三6%。其中三，房地三产开发三业207三.7万人，三物业管三理企业250三.1万人，三中介服三务业37.三4万人，三分别比200三4年末增三加49.三2万人、106三.7万人、13.三9万人；三其他房三地产56.三9万人比200三4年末减三少13.三1万人。为社会三提供就三业机会二、房三地产业三的滞后三阻碍国三民经济三的发展194三9年我国三城镇人三口570三0万人，三人均居三住面积4.5三m2。由于三长期低三水平的三住宅投三资，到197三8年，城三镇人口三增加到1.2亿人，三人均居三住面积三下降到3.6三m2。到200三9年底，三城市人三均住房三面积已三近30m2，按照三相关规三划，未三来10年这一三数字将三达到35m2。住宅投三资在国三内生产三总值中三应占一三定的比三重，一三方面要三与经济三发展水三平相适三应；另三一方面三，住宅三投资在三国内生三产总值三中要有三一定比三例，才三能维持三住宅建三设的稳三定发展三并能满三足人们三不断增三长的需三求，从三而促进三国民经三济发展三。过度压三制住宅三建设的三规模、三速度会三造成国三民经济三发展速三度的放三慢。因三此，制三定刺激三住宅投三资、消三费的政三策也是三经济不三景气时三，政府三扩大内三需、刺三激经济三的重要三手段。三、房三地产业三的不良三发展破三坏国民三经济的三发展房地产三业同国三民经济三密切相三关，特三别是同三建筑业三、金融三业的关三系更为三密切。房地产三业的发三展好坏三直接影三响国民三经济的三发展，三其过慢三或过快三的发展三都将对三国民经三济产生三阻碍甚三至破坏三作用。20世纪80年代日三本的泡三沫经济三刺激了三股市和三地产的三投机行三为，使三地价、三股价飞三涨。日本泡三沫潘石屹五斤桔子逃生记上世纪90年代，三总人数三不过6三55.三8万的三海岛上三竟然出三现了两三万多家三房地产三公司。三短短三三年，房三价增长三超过4三倍。最三后的遗三产，是三600三多栋“烂尾楼”、18三834三公顷闲三置土地三和80三0亿元三积压资三金，仅三四大国三有商业三银行的三坏账就三高达3三00亿三元。开发商三纷纷逃三离或倒三闭，银三行顿时三成为最三大的发三展商，三不少银三行的不三良贷款三率一度三高达6三0％以三上。海南房三地产泡三沫一、房三地产经三济学的三研究对三象第五节三房地三产经济三学的研三究对象三和内容房地产三经济学三的研究三对象包三括三个三方面的三内容：能反映三人们之三间社会三关系的三各种产三权关系三和由社三会制度三决定的三各种房三地产制三度。能反映三人们之三间经济三关系的三房地产三价格和三房地产三市场运三行规律三。政府为三加强房三地产业三的发展三或保护三房地产三产权人三的利益三而采取三的管理三