易居丰和新城二期前期定位策划全案

谨呈丰和新城项目丰和新城二期前期定位营销策划沟通

报告框架一、项目认知1、项目所处片区的规划、交通、区位、配套等2、项目本体认知二、市场情况1、整体市场2、区域市场（整体特征、竞争关系)三、客户情况1、区域客户现状四、项目定位1、客户定位2、形象定位3、产品定位（已有）五、营销推广1、案名2、营销推广策略Part1:项目认知项目区位：凤凰洲板块——以居住为主的城市生活新区。坐落于庐山南大道上，位于南昌市规划的城市新区，是南昌中心城区的西部临近郊区位置；项目所在区域凤凰洲是以居住为主的城市生活新区凤凰洲是红谷滩的一部分行政区划属红谷滩新区，管理由红谷滩新区这一特别机构执行。老城区市中心红谷滩中心区红谷滩凤凰洲项目所在区域片区规划：临近新城市政治中心，未来CBD的区位，使项目具有良好的城市中心生活导入的基础。红谷滩区定位于红角洲区的以科研文教、金融商务、产业研发、居住休闲、旅游等功能于一体的城市新区凤凰洲片区功能为：居住功能的新型城区。项目与城市交通枢纽的距离较近，交通便利，四通八达。

项目地块处于庐山南大道，出行便利。

公交线有506路路车。

项目距离八一桥1270M，通过八一桥至南昌市中心只需5分钟车程。

交通条件：城市核心地段，距离城市主要交通枢纽较近，交通便捷，四通八达，丰和新城二期项目周边各项生活配套设施比较齐全，生活便利。商业：洪客隆红谷滩店、万家灯火酒店。银行：中国建设银行、中国银行、中国工商银行、。教育配套：江西城市建筑学院、江西行政管理学院等；上海实验幼儿园、上海外国语学校、红谷一中、师大附中、南昌五中、南昌二中、南昌二十六中、育新小学、南师附小医疗：江西省人民医院周边配套：项目周边各项生活配套设施比较齐全，本案具有较好的配套导入基础本项目地块经济指标：项目为中等规模的纯住宅项目，中高开发强度项目位置香江路与丰和北大道交汇处所在板块红谷滩新区凤凰洲板块净用地面积（㎡）144740总建筑面积（㎡）231460.7多层住宅建面积（㎡）89642.7高层住宅建面积（㎡）114200沿街商铺面积（㎡）21000规划学校（㎡）5000容积率1.6建筑密度24.7%绿化率42.5%中高开发强度；中等规模；纯住宅项目项目属性界定：项目为地处城市发展新区，具有良好规划、交通、景观资源的中等规模中等容积率的住宅项目区位红谷滩凤凰洲核心位置片区规划规划为居住新城区交通条件城市交通体系四通八达周边配套周边生活、教育、医疗、商业配套齐全项目四至良好的地理资源属性基本经济指标中等规模、中高开发强度的纯住宅项目Part2:市场情况08年新增供应总量285.11万方,成交量178.96万方,总体供求比为1:0.63,供求矛盾加剧,加之前期市场存量,供求关系失衡,供大于求现象严重。09年1-4月新增供应总量71.37万方,成交量164.9万方,总体供求比为1:2.31,开发商信心受挫使得新增供应减少，而成交量呈上涨趋势，使得供求关系呈供小于求的状态。市场情况/整体市场/供求关系分析

4月份新增供应量为24.62万平方米，同比上涨30.26%，环比上涨175.69%，08年的市场调整导致大多数开发商放慢了开发节奏，新增供应一直处于低位，但市场成交情况持续好转，信心有所恢复的开发商皆欲在目前的大好时机抢占市场，新增供应较上月有大幅的上涨，但从绝对数值上还是处于比较低的水平，去化存量依然是目前市场的主题。市场情况/整体市场/新增供应量分析市场情况/整体市场/成交量分析

4月份成交量为49.45万平方米，同比上涨405.11%，环比上涨12.06%，剔除内销房实际成交量为47.69万平方米，较上月剔除内销房的成交量41.16万方增加了6.53万方，成交量连续3月持续上涨，刚性需求依然是推动市场成交量的主力，改善性需求占购房者比重也已提升到了较高的水平，从本月125-144平方米面积段成交所占29％的比例可以看出，改善性需求也已成为推动市场成交量上升的另一股重要力量。另外如国金滨江，梵顿启航社等投资性小户型的热销，可以看出少部分的投资性需求也开始进入市场。

均价线4802均价线4201下降幅度12.55％市场情况/整体市场/成交均价情况分析08年上半年受市场高价房成交比例上升影响价格保持高位运行,下半年真正进入下行通道，且延续到09年初，较08年整体均价下降12.55％。

从09年初的月度走势看，价格呈小幅上涨趋势，4月份成交均价为4609元/平方米，环比上涨5.47％，同比下降14.81%，本月几个高端楼盘较前期降价热销，销售产品结构性调整如销售高楼层房源等因素使得成交均价有所上涨，并非市场的全面价格回暖，价格上涨依然存在压力。但不会出现较大的波动。市场情况/整体市场/单价段情况分析4月份成交单价段依然集中在3000-5000元/平方米，4000-5000元/平方米产品呈上升趋势。由于现在市场需求依然以刚性需求为主，低价位的产品受到市场的热捧。但本月5000以上成交的产品比例有所上升，主要市由于几个高端项目如恒茂国际都会，红谷凯旋，降价热销所致。2007年2008年2009年2010年价格预测商品住宅4212480643704632(元/平方米)09年价格在08年基础上继续下降,10年出现增长,但受市场恢复缓冲和外围产品低价结构影响,10年成交均价不会出现大幅度上涨,只是小幅度上扬.市场情况/整体市场/价格预测2009年降价持续,高性价比促进才能促进量长,价格将出现10%以内的下降.

2010年下半年价格逐步回复,增幅不大。

17对本案的启示启示一： 虽然本月供求皆有一定幅度上涨，但依然只是08年压抑需求的释放，预计持续到传统6月淡季，成交量有一定回落。

启示二：

低价位产品依然是在刚性需求为主要需求的市场的主力，但刚性的改善性需求和部分投资性需求也开始复苏，中价位产品有上涨趋势。

供求关系价格走势结构分析本月的供求处于本年度供求状态的一个较低位水平，由于成交量的大幅上涨，市场信心的有所恢复，新增供应放量有所增加，使得供求矛盾相对09年前几月有所缓解，相信随着市场的健康发展，供求将趋近平衡。本月价格较上月有所回升，但主要是由于产品结构的调整和部分高端项目降价所致，同比去年的价格仍然处于下行通道。随着市场良性的发展，价格将不会出现较大的波动。成交单价段集中在3000-5000元产品，4000-5000元/平方米产品呈上升趋势。由于现在市场需求依然以刚性需求为主，低价位的产品受到市场的热捧。但中低价位产品有抬头之势。市场情况/整体市场/整体特征市场情况/区域市场/供求关系分析08年新增供应总量118.18万方,成交量62.98万方,总体供求比为1:0.53,供求矛盾加剧,受整体市场影响，红谷滩区域的成交市场较萧条。09年1-4月新增供应总量20.29万方,成交量62.35万方,总体供求比为1:3.07,

09年初的4个月的成交量接近08年一年的成交量，主要是由于08年压抑需求的释放。市场情况/区域市场/新增供应量分析红谷滩区新增供应量10.1万平方米。环比上涨265.94%，同比上涨24.54%.由于前几月市场情况的持续好转，特别是红谷滩销售情况保持良好势头，使得部分开发商信心已得到恢复，再加上5月的来临，纷纷推出新房源抢占市场。市场情佩况/区域市色场/成交量分兄析红谷滩锡区域成狐交量22.5胆2万平方米细，环比上务涨23.7匙4%，同比上槽涨503争.75肆%。连续坡三个月单成交量击上涨，对成为自央去年1月至今菊的最大搞量。均价线4788均价线4260下降幅岩度11.傲03％市场情帮况/区域市箭场/量价分析红谷滩市矿场与整体雕市场较接通近，08年下半年垦价格开始所进入下行闷通道，09年初较08年价格下泊降11.屑03％的幅度僚，而成交目量随着价虹格的下降糠有明显的徐回升。从09年初的月睁度走势看着，呈小幅咏上涨趋势之。4月份成交爬均价447芝7元/平方米特，环比弟上涨6.3跳1%，出现小阅幅上扬。罚上涨原因喇主要是本蹦月产品结截构有所调队整，部分减楼盘低层察的房源售遗完，现主抓要销售高甜楼层的房炸源，价格其有所上涨著。本月4000肝-500爬0元/平方米的垫产品成交采比例增加11%，5000拜-700验0元/平方米墙也增加姜了3%，一方面痰由于部分探项目现销妨售高楼层如的房源，届价格有一且定上涨，顽另一方面毅也说明市桃场上再改寒性客户需因求有所增材长。市场情况/区域市非场/单价段分犬析23对本案的面启示供求关系价格走势结构分票析红谷滩臂市场与川总体市智场较为更接近，09年初成交屡量大幅回矩暖，以消矛化存量为脸主，新增炭供应量受蓝市场信心昼影响，持村续放缓。喊但区域的怖存量依然洲较大，市而场彻底回瓣暖的压力岂依然巨大雨。从09年初的月兵度走势看铃，呈小幅驰上涨趋势舱。4月份成断交均价4477元/平方米优，环比痕上涨6.3跑1%，出现小需幅上扬芦。上涨赌原因主皱要是本捕月产品早结构有缘瑞所调整我，部分培楼盘低粗层的房悦源售完机，现主舅要销售唇高楼层汗的房源趁，价格牺有所上孤涨。本月4000陈-500补0元/平方米的扎产品成交每比例增加11%，500够0-7推000元/平方米树也增加写了3%，一方集面由于家部分项伟目现销本售高楼驱层的房尖源，价悲格有一鹊定上涨炭，另一罗方面也孙说明市纲场上再威改性客霞户需求筑有所增黑长。启示一：红谷滩识区域是瞒南昌市讽供求的荒重点区肯域，09年初走势圆良好，但纱和整体市扒场一样，盯依然是去纠年压抑的亿刚性需求高的释放，段随着刚性竹需求的逐惜渐释放完希毕，预计打未来市场翻将有所回趣落。启示二慈：价格虽名有小幅铺上涨但由主要是衬由于产亚品结构第的因素撑，价格抛并为开律始回暖梳，部分最楼盘提铸价也是袭由于有沟效供应奖供应不闭上，整往体市场业尚未提绵价。市场情制况/区域市场/整体特线征板块竞争甩分析项目的炼竞争区土域包括芹红谷滩粪板块、鉴滨江板棋块；项目直氏接竞争墓来自于背目前竞由争最为若激烈的裁红谷滩践板块中村的众多伐项目；另外，辣项目还稼受到市追中心和午滨江板拒块客户蔽的分流牲影响。市场情伴况/区域市傲场/整体特征本案凤凰洲板村块滨江板块红谷滩恋板块楼盘名称建筑形态建筑规模（㎡）容积率绿化率总套数（套）天赐良园小高、多层、联排2600001.345.10%1758户凤凰城（二期）高层、小高、多层1456002.140.00%1200户

东方海德堡多层、小高层1430001.636.63%1093户本案高层、多层2314601.642.5%/区域各项规目指标对塘比情况：本案在规潮划指标方唯面处于竞回争优势，透是少有的躁大规模、淡低容积率进、适宜人欣居的纯住佛宅项目，锣且目前周导边的竞胃争项目峡的多层垄产品基抱本已售出完，具灿备差异芝化竞争池的机会坑。市场情茅况/区域市轰场/竞争关系个案竞争蒙分析楼盘名称天赐良园推广名天赐良园开盘日期2006-10-22交房日期2009-12-30销售均价4306元/㎡累计销售率68.1%楼盘地址南昌市红谷滩区碟子湖大道与香江路交汇处（昌北工行旁）所属区域红谷滩区所在板块凤凰洲板块开发商南昌运通世纪房地产有限公司建筑类型别墅;高层和小高层建筑形态13栋11-18层的小高层;11栋4-6层的多层;联排:54栋;总建面积260038㎡容积率1.3装修情况毛坯物业管理深圳市福田物业管理有限公司天赐良园市场情况/区域市场/个案情总况小高层斯户型配套比两房两厅纳一卫：94平方米客厅餐销厅双阳拖台，东惯有无限译阳光，趁南有精课致美景绿；主卧朝找南带飘私窗，厨融房宽敞秩明亮，霸卫生间践设于两虾卧之间腊，舒适幸方便。三房两妇厅两卫衰：123平方米南北卧室土采光得到甩充分满足咱；主卧朝蹈南，并带内飘窗，大徐阳台沐日脸，小阳台密观景，动跨静分区，兆人性和谐刷，宽敞卫汁生间，干冈湿分离，斧清爽舒适房型套数配套两房26144.4%三房32154.5%四房61%面积段套数比例70-90355.95%90-12524341.33%125-14427947.45%180以上315.27%小高层主悄力户型市场情煌况/区域市场/个案情况自06年12月以来熟，天赐痛良园推奋出9#—2妥1#共13栋约588套小高板层房源胶，截止吸在08年12月以售563套，去倒化率达95.7姨5%。根据图示赛，月均去迹化套数为22.壁5套，销熊售均价翻为3741悟.5元/平米。小高层便产品成套交情况婆和价格的走势市场情况/区域市场/个案情雁况物业名称凤凰城二期建筑密度11.69%建筑形态3栋19-23层高层；33栋6层多层；5栋11-13层小高层绿化率40%住宅总套数2100所属板块凤凰洲容积率1.73总建筑面积56万平方米占地面积48万平方米凤凰城起（二期命）市场情诊况/区域市场/个案情觉况小高层户着型配比户型套数配比二房（80-100m2）12150%三房（110-140m2）12150%合计：242凤凰城续二期截桂止目前想为止，喘总共推列出242套小高层搂，其中二住房和三房母各占50%，二房面刃积主要有86.剪9平方米贵和98.9平方米两盾种户型，绒三房面积跪主要有112.贪42平方米寺和133.呼14平方米锹两种户渣型。市场情较况/区域市场/个案情伙况凤凰城蚂二期开凡盘由于牲定价过剂高，客行户接受茫程度不立高，经痰过调整拌价格以拢及受市拉场情况市回暖的则影响，游截止到镰目前为滥止总共侵成交了160套，价格待比开盘价滩格下跌了15.咸6%。开盘价格左过高，销桌售不理想目前均捐价持续斩在3700元/平方米-39巩00元/平方米坟之间，寇销售情扛况良好市场情况/区域市场/个案情况楼盘名称东方海德堡推广名东方海德堡开盘日期2008-01-19交房日期2009-11-30销售均价4748元/㎡累计销售率89.68%楼盘地址红谷滩区凤凰洲丰和北大道88号（丰和北大道以北、香江路以东）所属区域红谷滩区所在板块凤凰洲板块开发商江西鸿源科创房地产开发有限公司建筑类型别墅;高层和小高层建筑形态18栋6层多层;4栋18层小高层;

总建面积143000㎡容积率1.6东方海德须堡市场情姨况/区域市盲场/个案情畏况市场情耐况/区域市瓣场/个案情况户型配比户型套数配比二房（80-100m2）3620.93%三房（90-140m2）13679.07%合计：172东方海德努堡截止目伪前为止，缺总共推出172套房源宰，其中粪二房和鄙三房各竟占20.嗓9%和79.露1%，二房台面积主科要有82㎡和92㎡两种梢户型，梁三房面宴积主要职有124㎡和133㎡两种定户型为椅主。主要竞品名称营销策略天赐良园项目小高层推出时间较早，目前已基本去化完毕，前期以低价入市的策略快速去化了大部分房源，后期加推产品价格有所上涨去化速度放缓。东方海德堡项目开盘时间较晚，且期间自身又出现种种状况，因此目前只推了一次盘，不排除后期开发商为套现而大幅减价可能。凤凰城开盘价格过高使得项目处于被动，但及时调整价格，加上09年初整体市场成交量回暖，现销售情况较好。关键词弃：低价辟入市、鸦区域竞往争力（久抢先降煤价）、伯高品质斩新房源柴、暗降反、直降惧。市场情况/区域市挑场/小结Part光3:项目客户狗分析区域现有粪客户分析客户需求类的演变区域市场雕细分房型段、面积段尝成交分析余：从区域辈市场成交明来看，90-1孕40的两房壶和三房搁成为区预域市场歼绝对的动主力，纯同同时90平米以下亏产品有明北显上升的嫂趋势，这巨表明区域理市场客户青仍然以首稍次置业和捷首次改善坦型客户为励主08年红谷洒滩住宅膛市场成百交房型咱分析08年红谷皮滩住宅绣市场成阵交面积牢段分析区域市罚场细分举房型、苗面积段盗、成交采价格对波比分析哭：从区杆域市场荷表现来昼看，成债交面积侮段集中挣在90-1誉44平方米饶，价格绢段集中亿在4000荐-500怒0元/平方米桃，户型虚集中在编二房，停三房180以上成交体套数较少附，这表明得区域市场战客户购买愧力相对处赵于中间层蚊次，仍以辈首次置业喂和首次改俩善客户为剃主各面积段市场表现（时间段2008年1月至2008年12月）面积单价70以下70-9090-125125-144144-180180以上合计3000-400011014752848348513204000-50008401991282615454730295000-700037671554471501415387000以上1537930256130423合计1479496239515941491966310各房型市场表现（样本时间段2008年1月至2008年12月）

房型单价一房二房三房四房其他

合计3000-400011753065964513764000-50007261314931653330695000-70002923006072223714577000以上131752322157408合计1266221922203732326310区域市岂场客户抬来源及它工作区巩域：客鸽户主要越来源于逢昌北地等区客户来劫源区域客户工作舱区域区域客户轰职业及年撞龄构成：丹主要以30-3运9岁的教师、公名务员、企陪事业单位要及公司职拼员等收入关相对稳定鲁的职业的辽客户购买挠者居多区域客次户置业劲构成区域客菠户年龄饭构成区域客源户购房侧次数及棉用途：纱首次置兵业的自喘住型客瓦户是区水域客户翁的主流区域客雷户购房捎次数区域客不户购房宽用途区域客肃户购房蜂需求：熔两房和搅三房是湾区域客巩户需求昼的主力区域现有速客户分析膜结论：1、首次置身业及首次议改善型客尼户是区域法客户的主因流2、90平米以籍下紧凑姥型需求汗的上升记表明客辩户有向出年轻化餐首次置债业型客觉户转移尽的趋势3、同时榆区域四税房以上樱户型及净别墅仍住有相当验数量的虾需求客户需例求多元休化的趋框势下，絮如何针初对项目划及开发羽商要求伐锁定本序项目的漏客户群纺体，从菌而去准畅确的把回握目标矩客户的批需求是馋项目的厘核心及辜关键点郊所在Par怀t4:项目定位客户定位形象定位产品定位客户定位通过区域泉典型项目俱客户研究江，我们发材现中高端李人群来自满市中心区睁，；且中惑高端客户罪的年龄基脏本上都集止中在35-胡50岁之间鄙；对于旗面积的寒需求都不集中在85-1艘00的2房，和100苗-13懂0的3房。本项目目标客户昌北区域占25%市中心区域占35％年龄集中在35-50岁80-100的2房100-130的3房客户定位/消费人群坊分类探讨中小私营回业主——“藏富于宅民”现怀象较多较，拥有肯较强的救消费能宜力，逐蜘步要求伏生活品筐质，自踢住改善汽购房、娱为子女躬购房成随为首要伶动机；国家机关饰干部——远郊公务胸员享有较淋为宽松的繁行政条件略，购买力旨普遍较强幼；高等院贪校老师——高校教师础和行政人闷员，拥有甩可观的待毫遇以及购精房津贴；园区工茂作人员——经济技萝术开发滨区工作乱人员收夹入较高耐，在园围区附近锻买房成鼓为他们里的首要叛考虑；周边外蜂围客户——南昌在掘江西地辆区的经慈济影响敲力使得休周边的狂客户进饰入.内需型袖成长市持场46他们向往凝都市的生碍活，但对映都市的烦骨躁有抗拒症感偏好宽肝敞、舒以适的房愿型，以夏满足日和常起居卖生活；他们需要沃一个真正郊能够释放征身心的地远方；他们是来有品味阔的一族喉，对生停活质素博有一定被要求追求产品示性价比更汇高，希望醉有类似露垫台、空中授花园等附贪加赠送的品增值特色客户定即位/客户消费饥习性分析47本项目客户客户目标客户最终购买客户启动型目标客户710986创造型目标客户成长型目标客户客户定草位/目标客户灯探寻模式48南昌市常公务员/私营业葡主长期工作菠、生活的躬地域缘故茫，生活圈枕子已经形昼成，他们混是当地中截高端消费侵力的代表吵。他们目枝前的居住葡现状相对主一般，希算望从温饱宗型向小康玩型、舒适浩型过渡。赵求新颖、叮要品质、拔讲实惠，馅希望高性蚀价比是他袖们对项目散评判的主沫要关注；已拥有穗住房，神随着积柳蓄的积净累以及桌对高品播质生活让的追求跌，需要筹更舒适撑、更有欺品质感裕的居所户，需求秤面积普范遍偏大义，多为闲舒适性竿大房型农；客户定位/启动型倾目标客木户49红谷滩高荣校教师/园区人贴群高校教师决的教育背回景决定其滥对生活品吊质要求较句高，本项亡目处于成音熟的居住鸽区内，近挖邻红谷滩索中心区和辉高校区，掉同时品牌丘力和产品泉力具较强荡的可塑性沙，几大优副势都对这灿部分消费婶者形成吸弱引；紧邻经曲济开发第区，区壮位优势补明显，您对园区扬消费者摩具备较糊强吸引冤力；这部分人椅群更关注状产品的功翼能性，对衡房型面积件的要求相辉对紧凑。客户定绸位/成长型展目标客暖户50周边县市棋中高端人锁群轨道交脊通的发财展和城烫市化进要程的加乒快，削芦弱了市押区客户龙对区域慌地段的皇抗性，清客户需织求呈现偏多元化旧趋势，校中小户烤型市场挨需求逐伟步成熟启；对南昌的贿魅力向往耐，以及考摆虑子女教脸育和医疗秤保健等问范题，同时钻体现地位件、身份的亿变迁和提笔升，使得跪周边县市晶消费者愿尽意选择到依毗邻的湾荐里新区购停房。客户定哑位/创造型目伟标客户51客户定妖位外地客图户，如夏周边城影市重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户南昌市高收入阶层来源：主要来自南昌的富裕阶级家庭结构：幼儿、中学、儿女成年三口之家、三代同堂职业描述：私营业主、高级公务员、企业高层管理置业需求：二次置业、投资价值取向：喜欢城市生活、关注产品品质、物业管理、居住环境品质置业特征：炫耀性心理，同时关注实惠重要客户群南昌市中高收入阶层来源：南昌市中产以上阶级职业描述：私营业主、企业中高层管理者、公务员、医生等家庭结构：新婚家庭、已婚丁克、幼儿三口之家置业目的：改善居住环境价值取向：关注区位、居住环境、商务、生活配套置业特征：比较理性、总价承受力有限核心客户群验证：客户购堪买力模够型客户生命灿周期模型宏观消费它市场分析客户消且费力分湖析项目目标蚕客户定位攀总结形象定诊位对项目发区位的许理解项目位饺于红谷笨滩凤凰咳洲核心做地段，获以居住蜡为主的讲城市生污活新区笋，地段夫重要性饰越显重文要；红谷滩屡区未来视发展看助好，尤否其市政正的多项由政策支茄持；临近新城封市政治中回心，未来CBD的区位挠，使项樱目具有孕良好的之城市中虹心生活起导入的梦基础。红谷滩区协为中高档孝住宅聚居名点，已经页形成良好匆的生活氛耕围；逐渐成为哄二次置业旁者及高素甘质买家的评第一首选番。红谷滩机释会多，换带来竞争亦径大，没有询针对空白屈或具有鲜塔明旗帜的乖定位，难圾以在红谷庆滩立足！对丰和新捧城二期来愤说，我们谋要包装成患为红谷滩苦最具特色导的项目。对项目的开理解属于红谷炒滩中等规柳模的项目遮，位置占灭一定优势彼；具有档次刚中等偏上肾，价格中失低的性价占比；在硬件丸方面，钉区域较任少的建圈筑形态舅多层提掠升项目刑档次。红谷滩监从来不紧欠缺高役档住宅田，但欠转缺有品僻味的、丝式中高档汪次的楼笼盘；主打新除都市主四义是包万装的方够向，但乎未深化晨，不是锄核心所勤在；出则繁华辽，入则宁得静的升华问题点摇：新都市主继义是什么笔？如何包产装？从地产逝角度理器解近年来翻，新都帆市主义惊的生活反观念渐怜渐地被敢越来越牧多的人林所接受灭，让城颈市“静为”下来巷，让生悟活“闲稠”下来死，是生合活在都称市人群仙的普遍慢呼声。新都市主弊义倡导一云种快节奏闻、低生活粮成本、高近娱乐的都线市“跃动可人群”生戚活模式，敏强调居住低背景、个伪性化生活傲，注重轻务松便利的诱居住环境盗、和睦的狼邻里关系载、全力以眯赴地工作亩、尽情地脏享受与娱便乐的生活删方式。丰和新讨城二期胜具有独爽特的地咽理位置港，而多艇层和花施园洋房携低密度帖和高舒震适型产池品，空歇气在这溉里变得圆清新，骡喧嚣在朱这里变恶得安静敏，道路脑在这里叮变得宽累敞，空斥间在这面里变得阶开阔，挨身份在回这里得窄到彰显草，“新特都市主起义”生裁活在这中里得到教诠释……繁华之否上新都市博主义概别念出则繁华筹，入则宁恋静从地产悠角度理拳解所谓新果都市主头义是西胀方城市奖发展完破善后的形城市规故划和房慕地产开仿发理念还，即从兼经济、排社会、牙环境和狭人性需禾求角度池出发，手指定相碍应的开户发规范顺，力图挑解决人虚类面临去的诸多铃城市化贪弊端，庸尊重人煌性和自穴然规律巨，创造仰人类居粘住理想相城市环纱境的一红系列居唤住主张翠。新都市主蔑义则认为必真正高质慢量的生活辣仍然在都剩市，与郊佩区化的居柏住相比，队“新都市偷概念”的途优势是降留低居住的贵成本，尤乳其是“时提间成本”浓，商务交候通网络的义便利和公果共设施配隐套的齐全喘。从上分度析，新敬都市主红义一般饰建在市身中心，部并有较尼舒适的溜生活环语境没，威丰和新助城二期臂达到妥“新都展市主义奋”的条悄件。从目标租受众角划度理解我们针对械的目标受拔众界定，酿源于凤凰偏洲的竞争愈分析提取铺；他们属株于中等断阶层（公务员/私营业主承）、小资嘉阶级的驰人士（渗本地及川外来）检；他们向译往都市茶的生活湖，但对尼都市的画烦躁有级抗拒感愚；希望从温挪饱型向小芽康型、舒花适型过渡令。求新颖葬、要品质丢、讲实惠徐，希望高失性价比是铜他们对项择目评判的景主要关注他们需椅要一个肌真正能富够释放剧身心的枣地方；他们是有絮品味的一灭族，对生湾活质素有获一定要求台；对于都居市舒适节生活的款理解，例是自由贸的、舒阀服的、括自然的思，条件船是不离克开都市谢的繁华字。从目标献受众角揉度理解总括而言虚，目标消巷费者对繁刮华之上的众理解为：生活便利猛的、舒适雹健康的、谨都市活力针的形象来说任，这种感络觉非常的主舒适惬意在都市丽繁华中惨享受生坊活的感没觉我们对项页目的包装理性方面孔：从新都市艘主义地产磁发展提出“都市新雪生活的仇楼盘”感性方面条：生活像凌含驾与都市嫂之上的感梁觉，提出“惬意的物时尚都夏市生活”我们对项凤目的包装广告语雾：繁华之死上飘用心享献受生活形象核惹心：自由、舒担适、享受鸟、时尚意味着独什么？1、基于弄都市的欠繁华，飘可以更筝自由自议在2、在都市某上空飞翔舞，休闲地骄、写意的编生活3、拥有境都市的刊活力，富拥有健车康的生诊活Par县t5:营销推广案名营销策槽略案名WE·市区我们认号为，这担不是一柔个简单侍的“生袜活社区您”，因秘为它拥鹿有着城堪市的肌搜理结构，它联拥有着朱城市的柿现代文膜明．叫攻它“市劝区”我徒们认为辩更为贴盈切．而“WE”意为“贼我们”也，谐音消“未”援．代表结了“包阔容”＼加“未来袜”＼“丧人性化月”＼“润规模”补＼“国冈际”．案名城市为你倚而改变形象演馋绎形象演凶绎66辅助案名中央领订域中央天脸骏城市新领龟域中央乐蛮城都市逸居阳光逸居上城红谷尚可都其他LOGO设计LOGO阐释：1.主体运用潮高楼结合NO。体现涝项目地扬段优势泄的感觉污，字体受采用随贤意的书肚写，寓溪于舒适岁的随心关所欲的栏生活。2.主体运用董高楼，树鸽叶和旭日嘴的组合，盛成为围绕仍在自然下楼的都市，判寓意在忙蛋碌的都市袄下享受生据活项目营销捕策略营销策略推广攻辱略展示攻蒜略活动攻瓦略客户攻跌略价格攻渣略推广攻裂略：点射地面申渗透吸客挨，开盘阶缴段强势宣秒传拔升形扎象集中火力吴：树立知将名度，提稍升项目形时象户外：项球目周边站禁牌/户外广告展牌报纸：宜江南都骆市报，豆兼有少芳量软文点射：地染面渗透，美直达客户讨群周边办口公物业患资料派槐送、摆想放短信；《江南楼绒市》DM网站：磨项目网辩站、热暮门网站译链接，液网络征产文电视：饺体育频码道或影版视文艺饭频道15秒认筹、艘解筹等逗重大节废点强势步积累客沉户各种运动案俱乐部、岂嘉年华等厉白领主题程营销活动推广攻哨略——不同阶段庸推广组合样板房墓开放，章提升客抄户诚意丹度。迅蚀速积累蛾客户。户外、治电台、界活动、赛认卡、揉楼体包舒装客户关锣注并认撒知项目攻，积累妇诚意客废户。户外、繁网站、进资料摆吃放、DM、条幅疤（加高够绿网）睁、工地撇围墙认筹和解去筹，促进吼客户大量序成交，一统炮走红。报纸、盘电视、仍电台、充户外集响中投放管，短信荷、DM、秋交会喇大量积累薄客户线下铺开膊积累客户帅上门，通加过促销促搏进客户成历交。促销活家动、亲播朋推介扎、写字该楼资料挡摆放营销策略推广攻圈略展示攻略活动攻腐略客户攻略价格攻略展示攻略——营造高亦体验价坦值的产樱品和卖朝场展示冰系统，狸让客户眼实实在在感向知都市的/时尚的/趣味的未来生究活。展示体侨系产品价值汁展示卖场氛酬围展示服务展示售楼处样板房主入口主入口日通道指示系梁统看楼通道围墙物管服务销售团队守望灯塔便捷式装两修展示攻略——营造高体妄验价值的墨产品和卖苹场展示系值统，让客戴户实实在在患感知都市的/时尚的/趣味的未来生絮活。卖场氛围朗展示主入口主入口从通道指示系统看楼通道围墙不一样的围墙伴和看楼爽通道产品价值沙展示售楼处样板房展示攻关略——营造高神体验价蓝值的产撒品和卖遗场展示驰系统，进让客户巩实实在在煮感知都市的/时尚的/趣味的未来生信活。很艺术的售楼垂处很时尚的房子守望灯徒塔便捷式装漠修展示攻哨略——营造高收体验价纵值的产端品和卖研场展示块系统，历让客户淘实实在在趋感知都市的/时尚的/趣味的未来生膝活。产品价浪值展示售楼处样板房守望灯塔便捷式晃装修便捷式装修服务展示攻劣略——营造高肝体验价旺值的产泥品和卖悔场展示尚系统，左让客户距实实在在感类知都市的/时尚的/趣味的未来生活洞。在昭示性汉最强的A座楼顶设搭置个性化疮灯光装饰敏，以形成椒本项目的灯塔式精笨神标签。拖着疲惫纤的身躯回家的掏路上有一座明索亮的灯塔生在远远守寒望着你家，也是逐精神的归述宿…精神标签产品价值栋展示售楼处样板房守望灯塔便捷式装脏修Ic吃an晴see育it该th划rou铲gh道the罪da铸rkn锅ess拔高形膝象展示攻略——营造高访体验价搞值的产玩品和卖叮场展示以系统，真让客户币实实在在徒感知都市的/时尚的/趣味的未来生活渔。服务展片示物管服防务销售团队１高品质盲的销售越接待服齐务规范销纯售人员樱服装；规范提升集销售接待画流程；规范销售密人员举止羞、话速；销售中烦心背景杠音乐、罩