易居上海浦东某地产锦之嘉项目定位

锦之嘉酒店公寓项目定位及产品建议11产品定位方向思考价格推导产品定位建议项目解析产品推导产品建议11价格推导项目定位产品定位建议企划推广1项目解析PARTIPROJECTANALYZING规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中——居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米成山路云台路项目基本状况商住综合物业房型面积套数比例1房1厅1卫525624.20%2房1厅1卫83.24-87.58863.80%2房2厅1卫96302房2厅2卫93303房2厅1卫1132812%户型配比以小面积紧凑房型为主地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三大世博板块中区位条件最佳临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷内环内中外环间内中环间项目位置世博规划世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心本案位于世博规划核心辐射区内板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米轨道交通7号线8号线6号线周边环境昌里商圈昌里商业街好又多量贩未来本案内的浦东商场、世纪联华居住环境商业氛围世博聚居区上南花苑新昌里公寓爵仕悦公寓项目特质综合解读区位特质——大三林上南板块规划特质——世博前沿核心交通特质——全方位立体交通商业特质——昌里繁华共荣体居住特质——新兴中高档聚居区产品特质——商住综合体之精致住家项目SWOT分析世博核心三林上南板块；交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条公交线路，大桥和隧道近在咫尺；世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；商业配套对住宅的促进作用项目周边多为旧公房，不利形象塑造；住宅产权为50年；项目临主干道，环境嘈杂；住宅与商业间易相互影响；商业和住宅共用地下车位，不易管理；优势（strength）劣势（weakness）产品方向推导PARTIIPROJECTRATIOCINATION产权酒店服务式公寓普通公寓定位方向自用投资兼自用纯投资产品产品属性本案50年住宅产权产权属性项目产品定位方向普通住宅市场分析市场竞争情况万科新里程：6万平10000元/平方米尚东国际：9万平11000元/平方米市场现状板块市场进入有序状态成交价格“稳中有升”销售状况普遍平平调控后市场降温未来竞争再度升级调控影响市场表现板块价格体系三林：7500-8700上南：8500-9200昌里：9500-10500六里：9500-10000南浦：10000-1100011000元/m2为区域价格体系上限，很难突破普通住宅可行性判断项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；项目整体规模不大，无社区感觉项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限；未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；不适合做为普通住宅进行定位服务式公寓市场分析市中心土地稀缺投资建设门槛高市场供应量增幅有限，成为稀缺产品类型市场供应状况上海国际化地位提升会展业高速发展世界500强企业移师上海作为星级酒店及高档住宅的演变提升产品，吸纳量连年走高，需求长期保持旺盛市场需求状况长期保持稳中有升的态势，平均租金水平达到25$/平方米/月未来受其产品特性和市场容量的影响，将长期保持比较稳定的水平市场需求状况长期稳定高回报保值升值潜力专业经营管理公司

服务式公寓不仅受到国内高端投资客的青睐，更成为海外基金公司的追捧的宠儿

2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（SomersetGrand）第三度易手于香港协和集团（Concord）,（总价约1亿美元）2006年3月：基汇基金（GatewayCapital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公寓。（总价约8000万美元）2006年3月：高盛（GoldmanSachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约7000万美元）2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公寓……Tips：服务式公寓整体走势服务式公寓可行性判断可以做为服务式公寓进行定位上海酒店业的巨大缺口，服务式公寓可作为适当补充；世博辐射区的服务式公寓市场空白，无竞争态势；可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性；浦东沿江区域中，陆家嘴有雅诗阁、明城花苑等，南浦大桥有东樱花苑，而世博和卢浦大桥也需要有服务式公寓填补市场空白；可实现较高的售价，并形成极强的品牌影响力；避免与尚东及万科新里程竞争；酒店市场分析酒店名称地址星级房间套数标房价格恒山城宾馆成山路578号**100280亨泰宾馆西营路成山路/138178-308上海樱枫酒店东方路2891号/100368江天宾馆浦东南路3456号***266319-412江天宾馆上海樱枫酒店亨泰宾馆恒山城宾馆世博会期间预计上海将有7000万人流，对酒店需求59.2万，而上海目前酒店可接纳人数仅为27万，尚有32.2万的缺口；世博区域内酒店数量较少且档次不高；区域酒店市场将在世博前达到高峰；目前区域内尚无可售酒店产权酒恋店可行闻性判断上海酒店典业的巨大贝缺口；世博辐嘱射区的霉产权酒饲店空白贪；可解决5差0年产权芳、临街嘈咳杂环境、朽商业的不少利影响等突销售抗性赵；项目如作池为酒店项躺目进行持晨有经营，逗则处在良滋好时机；项目如作互为产权酒谣店销售，肿应承诺一瘦定年限的东回报以及环回购机制斯，目前发性展商方面扮无回租回越购计划。不适合做宇为产权酒乒店进行定食位综合建议服务式公寓未来供应巨大，竞争激烈50年产权住宅抗性较大价格不易作高住宅市场可售酒店空白点产品稀缺性无法承诺回租回报酒店市场物业稀缺性较强地段价值交通便利性服务式公说寓市场机会选择PASSPASSOK选择服疤务式公迟寓作为挡项目的范产品定语位方向项目头定位PART铸IIIPROJ进ECT厌POSI胁TION著ING导入Bo排utiq悦ues戏ervi太ced醉Apar罩tmen猎t概念将Bo贡uti王que杆与牙Ser体vic仙ed护Apa虎rtm惨ent回结合慎，将以缺新的概陵念，以义产品设权计感和谅个性化着来弥补溉项目在遥区位及脏立地条融件方面省的不足灰与缺陷宰。Bout修ique及的起源起源于疗法语的店“Bo端uti蒙que堤”，原读意是指奴专卖时喂髦服饰含的小店杰。自上冷个世纪朽诞生起蚂，“B天out插iqu症e”便涝与“时土尚”、肾“独特遗”和“殊个性化过”等含塑义联系影在一起元。当今，"乞Bout妖ique办"概念，处意义广泛尺，精品经营气、富个性桌、讲究独辽特设计感趟、标榜量斯身订造的看贴心服务。它重视细节，代表面了新世逝纪新一碑代30去岁上下挂高薪族精致生活揭、时尚品孔味的消费劝形态，是当喊下最I而n的时晃髦，也标将是时豆尚的生强活指标坡。BOU幅TIQ携UEBOU违TIQ借UE串SER诱VIC者EA喉PAR融TME隔NT亭标准别出心裁廊的设计uniq响ued股esig若n可持续发逝展de潜科力地段loca穿tion周到贴心蚕的服务serv谋ice方便通敞达的交秧通Comm轮unic族atio猪ns持续推尼广经营歌策略spr灯ead六项辽标准稳定健康伪发展的经召济环境Eco既nom坑ye震nvi论ron庆men革t项目整赖体定位世博核秆心/全袄功能/滴城市级慎/Bou眼tiq榜ue服务式嘴公寓[上海苦首家B炸outi拢que设Serv甜iced讨Apa罪rtme芦nt]项目定位侵依据引入B劫out景iqu滩e概念钱，形成概个性化团产品和缓个性化霉服务，晨与普通竖服务式懂公寓差膨异竞争末；上海的婚酒店式券服务公波寓总量伸有限，搞新增供元应减少昆,需求扭稳定，协供不应趣求的状耐况开始雷出现，超租金及斤入住率肯稳中有踏升，投询资回报略较高；项目所帅处世博局直接辐逝射区域邀内尚未讲有服务凶式公寓土项目，披可填补绑区域市捡场空白佩；服务式公扑寓的客户件来源主要墙是来自境宜外和海归爸人士，利魔于提升整遮体项目档续次，带动瓦区域繁荣港；目前市除场中的爸酒店式介服务公梢寓供应忌稀缺，资产品老贡化，项休目可利批用良好慌的设计像理念，繁以领先慰的Bo葵uti庙que消服务公算寓产品锁吸纳浦仙东及市编中心区衰域的中戒高端租拿赁客户槐，提升蝴社区整标体档次赴；项目价究值定位物业名称房型面积租金(报价)价格水平日租(元/天)月租(元/月)USD/平方米/月明城花苑1R:831R:14801R:31000302R:106-1212R:18802R:388003R:1483R:22803R:47880东樱花苑1R:83——1R:1476020—252R:1072R:213203R:142-2743R:27000-32800雅诗阁1R:861R:15001R:3000035—402R:133-1682R:23502R:475003R:176-1833R:27003R:51000测算本案胜理论租金浦东浦江锅沿线服务利式公寓租远金状况陆家嘴陆家嘴南浦大识桥选取东樱著花苑与本方案比较比较项目东樱花苑锦之家参考权重系数区位因素地段10.530%0.15周边环境10.510%0.05交通便利11.25%0.06景观10.75%0.035产品因素内外装修11.15%0.055硬件设施115%0.05会所配套10.85%0.04管理服务经营管理公司10.825%0.2项目知名度10.510%0.05综合系数

100%0.690本案综合扔系数：0女.69看东懂樱花苑租硬金：20膊—25美旦元/平方花米/月本案理论饿租金=2泄0/25祸*0.6枣9=13宿.4——罚16.7庭5美元/州月/平方骡米项目价骂值定位测算条件肃：本案理静论租金考：13滤.4—躁16.伏75美高元/平勒方米/葱月年空炮置扇率：2廊0%投资戒回庆报率卸：8%本案理论圆售价＝(吧月租金×壁12月×仪80％)×8/读8%=132龟48—1孙6560草元/平方犯米月租（美元/平方米）13.4—16.75单位折合年租金收益（美元/平方米/年）160-201投资回报率0.08推导出的售价（元/平方米）13248—16560本案的理者论售价：互1300希0—16疏500元念/平方米项目价桌值定位项目价湿格定位考虑项目蔑预售时尚英未正式经互营，市场辨口碑度不应高，且轨绝道交通尚璃未开通，祝同时预留里给客户一抓些盈利空凯间，因此库建议价格梦取低值：静态价杀格定位述为:1映350向0元/条平方米守(塘含装修糠）项目销树售客户宴定位未来主火要的面盈对客户他对象将继是全市糊范围内肯的投资第及高端皂自住客苏户，主旗要包括由：全市乃至暑江浙一带阵的投资群颗体；外资公雕司、跨躲国公司互或机构援驻沪的歪工作人钉员；国内知咸名企业喷驻沪的跳高级管声理人员于；“海归组创业派饶”人士茫；其他高收秆入群体。项目终纷端使用曲客户定干位外资企凭业驻沪杆高管外资企左业短期猫往来上年海的商质务人士文化背绣景生活方式热情爽库朗独立进石取讲求实昂际精力充桌沛看重成功……喜欢运动喜欢社交来活动注重子稿女教育房间要求虑明亮习惯用役烤箱等弟多种小侮家电……陆家嘴金桥张江本案参与世首博建设恳的跨国崖企业员醉工产品辅建议PAR乳TI热Vprod宽uct退sugg歼est建筑外言立面设桥计在造免型方面基强调个邮性化，舅在充分症考虑建连筑的保安温与生震态节能哨的同时向，尽量娱凸现建章筑的品酿质与尊沉贵，通法过运用汁石材、邀铝板、哈中空玻渗璃的搭祥配，稳促健中透蝴露出十炮足的现艳代感。局部层溜面设置蹄凹进,区并利用霞公共空私间在外访立面表千现出绿险意,充世分体现耻项目的国个性化腔与时代气感。外立面建答议外立面陈建议二建筑外突立面设鞠计采用植Art侦De杀co风兽格，以油浅色系耻石材作厨为外立初面材质四。在造型懒和建筑枣元素运谋用上，欧充分运池用Ar努tD茅eco扇风格元淹素，在长细节中煎表现项聚目高贵研气质。大堂建议地面：大理石沟。局部素仿古地港砖拼花际和地毯俘铺地，失花岗岩押踢脚线治或木饰呢面踢脚墙面：木饰面和功乳胶漆，露局部装饰绿大理石或粘板岩的点援缀，另外幸适当可采丢用金属板材和线潜材配以高漠级现代的责壁灯和落桶地灯强化扒现代高雅荡的氛围。吊顶：石膏板乳铲胶漆，配露高雅现代史吊灯，局竭部射灯。走道：地毯铺怒地，木暗质踢脚仆线；墙面乳胶宜漆局部木叠饰面配镜碰框画和射浮灯；吊顶石否膏板乳狸胶漆配必射灯和提节能灯类。面积宽敞纱，与接待务能力相适巷应；气氛眼豪华，风戴格独特，明装饰典雅分，色调协丈调，光线费充足，建担议采用大拜理石、大悬面积钢化轰玻璃等建顺材；电梯厅及政电梯建议电梯：采用以钉客人房盏卡为密言码的高插级密码省锁电梯载。电梯厅眨：采用纯炕天然大惨理石墙约裙（丰吗镇黑）进口埃及斥米黄大理钢石墙面地虫面电梯门套过采用大理赴石或拉丝险不锈钢。内部公狠共走道浅：建议铺设驱高级防滑沈地砖墙面喷陡涂高级炸乳胶漆励；消防梯钱部分：采用高顺级面砖霉铺设踏亡板平台等觉部位：墙面和偿天花板型采用高秆级涂料浪喷刷。其他部位博建议庭院建奴议在住宅逝部分入姻口处设军置围墙烦，并设动门岗控纤制人流由于项滔目庭院紧部分较损小，建次议以高辰级石材辜或地砖辟铺，拼富接图形鱼设计，熔并设置蝴若干小晃品以提杨升庭院夏情趣会所建膀议商务功冠能：设视置商务析中心与鄙小型会骡议室，棕提供商绑务服务娱乐健身派：屋顶游浆泳池、屋浅顶网球场非、室内健幕身房、儿享童游戏室宣、多功能彻活动室。其伏他：书秃报阅览室狱、咖啡吧简化会所惠配套设施搬，做到精异致而全面建材建议装修标四准室内部句分装修隔标准：垦200舌0元/喇平方米（室内精局装修连家尤具）；位置建材建议配置建议建议品牌厨房进口地、进口墙面瓷砖进口高档整体厨柜、进口高档电器意大利道格拉斯瓷砖、德国米勒厨柜、德国西门子冰箱卫生间进口地、进口墙面瓷砖进口高档卫浴意大利道格拉斯瓷砖或蜜蜂瓷砖、德国汉斯格雅或高仪卫浴房间进口高档环保前面漆、进口高档地板进口家具、进口电器瑞典柏丽地板、德国西门子洗衣机、SONY、三星等进口电器室内装铸修建议营造设计佩感独特的骄空间设愁计和精呈选设计冻师家具陡有助营摩造设计白感厨房可采甘用滑动玻希璃门间隔欲，营造空招气流通，妈视觉不受追遮挡的透没视感本案房型饥普遍较小惹，需在空迁间营造中兄别有新意敢，讲究可倦塑性。营造设誉计感营造设愁计感上柜智能终端电烤箱洗碗机厨房设施空调设置盘建议空调设置蔽：由于项目企层高的局李限性，建垄议根据房锡型的大小吸采取每个走单元单独筛安装分体蒜式空调或家庭中央胃空调。品牌以国国外品展牌为主畜，如大蹲金、三稿菱等。外挂机出设置：在外挂机阳处理上，花要考虑到蜓外立面的冬整体协调嘱性，建议多按照统一狂位置安装植，并在外立面设计秤时考虑设班计外挂机外安装位及逼挡板。智能化酷建议公共部屿位磁卡门禁抱系统、停本车场门禁房诚系统、需要注哲意的是岸由于商薪场人流习与住户榨同用一量停车场唤，建议萝在停车切场到服源务式公岸寓的地照下电梯睁厅设置糟磁卡式慕门禁系辽统。人流车伐流组织消建议成藏山载路云错台荷路车流人流项目南小侧沿用版地红线听设置围鞋墙，使警服务式喘公寓拥瘦有独立喇庭院空屯间，并躲设两个地营下车库删分别应贝用，地换库入口泉一专门浑划拨给刊世纪联摄华作为泳进货口投；地库蹦入口二芹作为浦掌东商场梯顾客及颈服务式毛公寓客厌户共用远出入口地库入口窄1地库入口乞2服务式多公寓入驼门围墙世纪墨联吓华浦东苗商火场室内部分智能化规建议可视对狂讲门禁弦系统室内智能局化控制开屡关厨房设犹置智能魂多媒体遣终端，碑可实现台有线电润视、D急VD、济可视对咸讲、广币播等多呀功能网络设帽施：打造全无线斯自由社享区，可在捏社区范衔围内享煌受无拘包无束的网络环花境，随啄时随地授发挥无兼限上网训环境。布线系啊统：每个房内间预留谱充足的热网络布扔线接口绘，提供疤千兆光司纤到桌面的高专速网路。网络设施谷配置其他配犬置24小搏时热水专：在楼顶设魂置热水锅护炉，提供着24小时联热水服务蓬。分质供水奇：采用双疫路供水遮管道，随提供直蜓饮水。自助式数洗衣间阅：设置公共赢自助式洗拉衣间，既枝减少占用仗房间面积刊，也方便租赁客躺户洗熨遵衣物引入国际柴知名酒店膊管理公司个或服务式啄公寓管理要公司作为披物业顾问龄，创立上券海商务人模士的高档夹居所。融铲合商务、浓居住及高灵级酒店管杂理的特色旬，吸纳海天内外的精购英人士，馋提高整个娃项目居住摄者的品质优，逐步实刷现由国内果客户向海摧外客户转朽型的过程凭，成为世陶博地区最采高档的酒昂店式服务孤公寓，提牢高整个项速目的含金泊量。物业管理纳建议建议选盼择物业动：玛里缘瑞奥特酒蓬店管理匀集团（刷万豪行撒政公寓始）雅诗阁酒错店管理集刚团（雅诗侄阁、盛捷株服务式公谋寓）仲量联行疗、高力物库业等国际营物业管理