文旅特色小镇商业定位与执行方案

峨眉院子商业定位及招商运营思路(初稿)申明:本文档系峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相应的法律后果。审批：审核：编制：峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司2023/5/101目录第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略2023/5/102第一部峨眉院子A峨眉院子定位B峨眉院子作用2023/5/103A峨眉院子定位

峨眉山水间.院落慢生活在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆中高端消费的商业院落街区。2023/5/104B峨眉院子作用品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项目的开篇力作，增色添彩。土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀湖项目提供很好的商业服务。2023/5/105第一部分峨眉院子第二部分业态布局第三部分租售定位第四部分招商及运营策略

目录2023/5/106第二部分业态布局A市场分析B商业定位C业态组合D规划布局2023/5/107A市场分析项目SWOT分析峨眉山旅游消费数据峨眉山旅游消费地

2023/5/108项目SWOT分析优势劣势机会威胁资源：依山水，佳通便利，面朝景区.产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合丰富，水准高。政府：大力支持，政企强强联合。企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城市距离较远，短期内较难吸引长期客户。项目开发周期长，压力大。高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先入为主的影响,尚需时间改变消费观念。后期配套产品未形成集群效应。峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客群暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势和可能。峨眉当时有高端商业消费的诉求.对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很罕见的,经验不足。相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁铝厂的影响。2023/5/1092009年，峨眉山景区，按照门票数量计算，共接待中外游客280万人次。散客和团队客人比例为：8：2外宾和国内客人比例为：1：9外宾中东南亚游客占总量的80%，以台湾、新加坡、香港和日本为主以色列客源呈上升趋势：2009年达3万人次国内游客以：北京，上海、江浙及广东地区游客为主：比例超过50%未进山门客源总数在80万人次：自驾游与会议人群比例为3：7自驾游人群主要来自：成都、重庆和周边地区；会议人群主要来自省内占65%的比例自驾游人群主是以周末为高峰，消费以温泉和吃为主；旅游人群高峰期在每年的4月至11月2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。数据来源：峨眉山旅游局统计旅游消费数据2023/5/1010市中心：名山中路、商业街、绥山中路，营业时间：9：00——21：00峨眉山市共有饭店196家市区：9家星级饭店4星一家；3星四家；2星级四家，景区17家：5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家旅游目的地类

象城、易镇、大佛禅院、温泉欢乐谷酒店类

餐饮类

大型餐饮点三个：美食村、美食街、好吃街以峨眉当地特色美食为主：野菜、雪魔芋、烧烤等城市商业娱乐演艺

旅游演艺三台，淡季为一台；以川剧、峨眉武术为主交通

旅游专项客运中心一个吃住行娱乐购旅游消费地小结：峨眉山市还没有一个旅游商业综合体，市场需求所在。2023/5/1011B商业定位峨眉院子一期市场定位峨眉院子一期消费定位2023/5/1012市场定位市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种：功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的旅游地产综合体；业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，兼有日常生活消费、社区配套等；形象定位：峨眉山高档特色商业示范；2023/5/1013

消费定位消费特点：峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，市调数据自艾肯公司资料2023/5/1014Ｃ业态组合高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱）五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态2023/5/1015Ｃ业态组合－业态市调据市调餐饮、住宿在消费比例当中占据44%，峨眉山旅游对餐饮和住宿的需求还在增加，所以，餐饮与住宿在本案业态比例中应该会超过44%2023/5/1016类型作用特点租金承受能力所占比例租售策略旗舰店提升形象各业态中的旗舰品牌,知名品牌通常承受租金能力一般，主要作用在于提升档次，招商应该给圈套优惠

先租后售提升利润价值空间主力店人流贡献具有一定知名度，行业中有一定影响力具有一定带动作用，租金贡献主力之一

先租后售次主力店租金贡献能吸引游客前来，完善业态配比结构完善档次配套的类型，租金贡献主力之一

连租带售群羊店功能配套以服务配套类为主，以完善一站式的商业需求丰富业态，贡献租金的主力之一

连租带售其它填空补漏以消化富裕面积为考虑一般很低

连租带售Ｃ业态组合—按角色来划分业态2023/5/1017D业态分区及规划建议人流动线的规划业态分区业态规划建议各业态的物业条件2023/5/1018借用830资料已经确定的动线规划一期人流动线规划2023/5/1019业态分区注：各分轮区可适当裁叠加，相亩互交叉，矿以达到业炒态最佳搭丧配。202违3/4煌/2920根据各业丹态的布点房诚，则主要贿有以下基华本要求：业态规划逆建议－单体要三求业态经营面积（平米）经营楼层位置餐饮50-2000一至二层主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作为项目形象店加以点缀客栈500-3000一至三层较靠近里面安静的地方休闲吧150-400一至二层延干道旁边餐饮区后面茶道馆200-400一至二层延干道旁边餐饮区后面民俗精品展销30-200一层介于餐饮区后，住宿区前的中间位置便利店100左右一层配套展区内配套10-80一层配套展区内2023飘/4/2拴921业态规钉划建议沿－建议引进乌商家名录业态商家茶道峨眉茶道金刚石老师住宿风情客栈千里走单骑、阅古楼等快捷酒店如家、汉庭等餐饮特色餐饮御膳宫、钦善斋等高档中餐红杏、银杏、大蓉和等中西式快餐麦当劳、肯德基、味千拉面等便利店社区标超红旗、好邻居、红艳等民俗精品展销区服务配套药店、相片冲印、银行、书店等民俗精品峨眉山本地收集特色民俗文化精品休闲吧休闲水吧避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等2023亡/4/2印922各业态觉的物业角条件高档餐饮风情客栈中式快餐西式快坝餐便利店服务配套生活娱荣乐类2023败/4/2份923技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-2,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）1-2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯高档餐踢饮物业掌条件202床3/4马/2924风情客栈突物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）2000-3000单层面积（㎡）1000经营楼层选择（层）1-3结构层高要求（m）2.8-3.2进深10-20楼板承重（Kg/㎡）

≥500给排水市政给排水

供配电

市政配电中央空调提供与否需与发展商沟通电梯

1-2电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位货区（㎡）20停车位（个）30-50物业交付装修标准毛坯/或按照装修要求提供2023粗/4/2星925技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1－2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快布餐物业匀条件2023摸/4/2饿926技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1－2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西式快餐伤物业条件2023估/4/2眨927技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店尚物业条挽件202骨3/4劣/2928技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务配专套物业宫条件2023全/4/2描929娱乐类业誉态辐射面更较广，服吗务性质较杏强，一般一徐、二、凳三楼均来可，对抬给排水誓、供配织电、排娇污、停今车场车何位等要葵求较高，同时，龟面积的需蹈求也相对葱较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2－3结构层高要求（m）≥4给排水市政给排水供配电市政配电排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50个以上物业交付装修标准毛坯生活娱汤乐类物稳业条件202冲3/4僻/2930第一部凡分孙峨眉院椒子第二部发分厅业态布君局第三部分多租售炸定位第四部分弟招商摧及运营策爹略目午录202仿3/4震/2931第三部分熄租跟售定位A租售定俯位B租售价饲格策略202今3/4毛/2932A租售定位租售定页位原则统：以目前项碎目周边商煮业气氛不方浓厚，商坐业项目不椅成熟的问袄题为依据锣；以公司的帝开发意图宇为准：产品以最终销逝售，利叮润最大诉化的经营述目的。*项目租单售策略震建议如践下：2023雪/4/2睛933A租售定社位—赢利模层式策略商业的和赢利模堡式纯销售模敲式租售结合唯的模式纯租赁读模式售后返租只策略先租后售店策略分割式倾销售策未略分层与分亏散结合策爹略分散出租气策略分层(片)出租策肌略整体出租搂策略拍卖销售第策略建议采虽取租售造结合模洪式考虑到使周边无逃类似商榆业存在席及一期薯的开篇注作用，史最佳方兆式2023狠/4/2表934具体操真作：1、首先霉对项目赠进行整匀体包装2、通过稳适当的语宣传和虫推广，储按合理野的价格炉定位，技以5%-尚6%的年回报誉率，以五叔年返租方制式进行销筐售。3、同时染进行租身赁和销盼售的方觉式,”旺租旺梳售”策略.（先出责租的带竞租出售汽）A租售定位僵－连租带搬售策略优点：A：最大测限度的池保证项破目的整臭体经营亭形像和槽档次B：最大限辜度的提高虹项目最终涌整体销售汇利润C：可在经鞭营前期回商笼部分资像金缺点：A：项目进前期需留要投入坦一定的嫩包装与总推广、呀宣传费悠用B：存在姿一定的蜻经营风忠险，销批售受市驱场周期洞制约2023闸/4/2庄935B租售价格飞策略－市场比纲较法名称经营业态档次商业形态主力面积（㎡）经营模式租金经营情况佛光西路餐饮、副食、杂货中低端临街商铺50-70租赁为主，自营为辅30元/㎡.月一般，出租率70%名山牌坊周边餐饮、旅社、酒店、副食、纪念品中低端临街商铺30-50自营为主—由于租赁经营租金太高，将会入不敷出，其周边商业多为当地居民自营名称经营业态档次商业形态面积（㎡）经营模式租金经营情况峨眉象城酒店、餐饮、纪念品、玉器、小吃、会所中端集中式商业街30-150租赁70-130元/㎡.月目前尚未正式营业，但小户型商铺已租完易镇餐饮、药材、酒店、娱乐会所、咖啡厅、纪念品等中端集中式商业街30-120可售可租售价：9980元/㎡起，最高12800；租金：60-130㎡较差，入住率20%计算得出均价为：53-97元/平/月市调数肝据自CRIC演:201悟0-8-且30报告目前峨穗眉山新眯兴商业辱主要集桌中于峨底眉象城肯和易镇趴，同区盯域在名授山门周串边和佛颗光西路.2023伤/4/2泪936*收益还痰原法根据熊商业租金漠与投资回听报率来确沃定售价，角商业前期汉实际租金此回报率一豪般按照6％计算：均价＝胆租金/投资回环报率；*根据市像场调研，平在市中心拒三条街及占易镇的价拘格参考,商铺售袍价案例:易镇:40步00-伙100跨00元/平米红华苑商洞铺:551击7元/平米中医院附鞭近商铺:87座50元/平米状元街商车铺:65投21元/平米X元/㎡×灾12月÷6%=校6197元/㎡（市调最萌低平均价绑格）X元/㎡×1队2月÷6%=盯7697元/㎡（市调最圾高平均价齐格）*根据虽收益还改原法，糕得出租赶价在31—3驼8元/㎡/月之间。*市场比梨较法租金脉：53-9诵7元/㎡/月*保守租价建议为:42-6悟7元/平米/月*由此寻方法推五算保守售价建议为:840折0-1后340轰0元/平米B租售价油格策略萌－收益还青原法2023跑/4/2燃937预计1期商铺冷均价销怖售收入:1灰090逼0元／平×89处00平=0.9疗7亿预计1期商铺均杠价租金收镜入:54抬.5元／平／谱月×12月×8若900平×1口5年=0.昂87亿*未考糖虑租金15年内每两年的递常增及高弃低租金脑划分等挡因素，赏租金体药系符合螺回报率证要求*根据前刃面整体推鲜广思路，轮因涉及项荒目整体定炉位及推广喷，因此一轰期总体营察销费用比怖例占总销纲售额的2％。项目整够体推广古费用预畏计：194万B租售价朱格策略持－营销费用测算202稠3/4刘/2938目录第一部分村峨眉酱院子第二部摔分铁业态布惧局第三部因分遭租售定煎位第四部分研招商泽及运营策稀略2023壁/4/2倚939第四部分膜招砌商及运营识策略A招商策略B运营策略2023申/4/2问940a总体思千路b招商策略c招商政糊策d租赁合次同A招商策逐略202督3/4至/2941总体思路解：－先主隐后次，剃多元招汪商。商家准舅入要求：1、经营推的品牌库必须有垄一定的融知名度鸟，主力惯店要求垂为知名膀品牌。2、入场商味家必须具让有品牌意姨识和有一塘定的品牌俊推广意识剥，能参赠与商业街文的整体营照销。4、具有高倡档形象店怠的装修标塔准，具有睛优秀的经燥营理念。5、能配合虑商业街的惊各项经营丙管理。a总体思路202昨3/4债/2942b招商策略品牌招商分行业招商优惠招商定向招商品牌商家可以为项目带来大量人流，创造良好商业氛围根据项目业态分布，民俗精品区商家数量较多，便于商业气氛的营造，所以集中招商招商优惠的措施有免租期、管理费优惠、送广告位、租金折扣等，对于主力商家，招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。周边商业氛围不浓厚，本项目主题较强，因此对商家都具有较高的要求，通过现场招商难以满足定位的要求，所以定向招商是本项目招商活动的必要方式。2023名/4/2擦943a、针对主力秘店，它是整各个项目商罩业价值的屠体现与维烂系项目整匠体招商成脊功率的前沫提，是项村目整体策蓄划定位的犬支持点和要保障，应朱实行局部珍区域性低程价招商策迷略，可考行虑以低于膨面价30%作件为优惠。b、针对次主力抖店，它是项峡目整体租奋金的主要钳来源，租岛金可考虑论以接近面厅价或略低未于面价5%－10%哑作为招逆租标准能。c、针对群羊店，服务业登态，它是算项目整体麻经营的必要钟组成部减分，租崭金可依羽据相应碗产品或储业态在极面价的族基础上导作相应炊调整。c招商政湾策—租金策亲略建议1、针对业草态招商租董金策略202司3/4王/2944本项目奋应根据仙各商铺离位置差就异、视至觉效果衡差异、动线组消织差异晒等因素婶来制定姨各商铺册的具体热租金价挎格。a、位置差异：按商铺谎门前经过劈燕人流量大锋小，商铺伐位置优劣喜的租金单趟价差异，颂差价比例螺控制在5-1赵0%之纹间。b、视觉效撞果：消费者备在入口处或潜节点位置硬直接注意颂到的商铺榨租金单价滑高于其它隙内铺，差离价比例控肤制在5-1药0%之亿间。c、流通情况：人流兼疏导良纹好的商殿铺租价财高于其驰它商铺笼，差价灭比控制锋在3-8忌%之间c招商政烧策—租金策略颗建议2、针对不捧同因素丙差异招妇商租金冲策略202型3/4攻/2945c招商政荣策—租金分区雹策略建议----单体面积斑出来后划馒分2023落/4/2飘946经历了培育期后正，随着项短目的经营度步入正轨弹、经营状应况蒸蒸日名上、商业洁氛围形成密，在续签喂租赁合同啄时，可采记取租金逐僚年递增的并方式，递多增幅度为5%—沟10%承。c招商政者策—租金递稍增策略2023粘/4/2穗947c招商政策暑－招商优谎惠条件必建议优惠形式细分内容扣率形式扣率即从营业额中提取一部份作为经营场所的回报(含税)，开发商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润。在联营合作中体现。其它形式租期\租金一般行业1-3年固定合约，餐饮、客栈一般3-5年固定合约.租金收取方式可采取年付款\半年付款\季度付款\月付款，递增方式一般至少年增涨5%-10%。免租期项目所在区域的商业气氛缺乏，基于此，要吸引商家特别是品牌商家进驻，使本项目形成强烈的商业氛围，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目一般免租期为6个月。管理费商业物业服务费标准，建议免租期内免管理费。装修补贴除公共地方装修外，可考虑为优质主力商家分担部份装修费用，建议5000-10000元的补贴，开业经营一年后返。以租带租进场的商家介绍商家进场，给予一定经济奖励，建议介绍主力商家奖励5000元（面积300以上），次主力商家3000元（面积200以上），一般商家1000元（面积100以上）。活动期签约优惠在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前若干位签约客户给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等，可商榷。一般以增加一个月免租期为底。营销推广费商业要持续浓厚的气氛，宣传推广是必不可少的，一般以年租金的2%收取。也可作为优惠条件。赠广告位建议对本项目的知名品牌商家赠送期限为一年的外立面广告位使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）202煎3/4怒/2948A招商策遗略—租赁合同克初稿202猫3/4磨/2949解决问沾题：如逼何运营勺－计划恭：硬件忌和软件娃包括项宝目办公带物料机鞠构人员邀等等怎么运既营－人该员管理鞭商家管拥理产品致管理：忆硬件营宁销等等靠运营负的效果崖：达到祖什么目龟标付出谱多少成潮本获得拴多少利伯润B运营策版略202忌3/4筹/2950借势造市营销策略节奏总控B运营策略2023察/4/2喷951共同借炮势，共婚同造市现目前周滋边的类似夏项目中，丙仅象城和同易镇类似具，因租哲金较高，毁目前还比锤较冷淡，勤竞争已不坝可避免。虹区域市场