房地产销售基础专业知识

1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售相关知识3住宅建筑工程概论第一节：房地产基本概念1、房地产

房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权2、房产

是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。3、地产

是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。第一节：房地产基本概念4、

房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。5、房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

第一节：房地产基本概念6、

房地产市场分类

一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）第一节：房地产基本概念7、

房地产价格

●房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。

●楼板价----“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值，按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后，对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。简单地说，就是土地价格除以楼层数目的结果。

第二节：土地及地产知识概要1、

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。

集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第二节：土地及地产知识概要2、

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。

第二节：土地及地产知识概要3、

国有土地

城市用地可以分为九类：1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地

第二节：土地及地产知识概要4、国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

第二节：土地及地产知识概要2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二节：土地及地产知识概要5、土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。

2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

第二节：土地及地产知识概要6、土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。7、房屋的分类——按使用功能分类1、住宅

2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑第三节：房屋建筑工程概论8、住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、别墅等。★按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：一般是1-3层建筑物。多层：多层房屋一般为4-6层。小高层：一般把7层至11层的建筑称为“小高层”。高层：11层以上30层以下。超高层：30层以上。第三节：房屋建筑工程概论第三节：房屋建筑工程概论9、

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构第三节：房屋建筑工程概论10、商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在6层以下。第三节：房屋建筑工程概论2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。（剪刀墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内装修。剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。）第三节：房屋建筑工程概论3、住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。4、住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。第三节：房屋建筑工程概论5、住宅的进深：通常指房间长度。6、住宅的开间：通常指房间宽度。

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进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米房间开间8.8米*卧室进深6米卧室开间4.4米*客厅进深6.5米客厅开间8.8米第三节：房屋建筑工程概论11、按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅

2、酒店公寓式住宅：一般大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。3、复式住宅：复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋高，用室内楼梯联系上下。

4、跃层式住宅：跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。5、花园洋房式住宅6、小户型住宅第三节三：房屋三建筑工三程概论12、三住宅分三类：按房屋三政策属三性分类三：1、廉三租房2、已三购公房三（房改三房）3、经三济适用三住房4、住三宅合作三社集资三建房等5、商品房第三节三：房屋三建筑工三程概论销售前三“五证三“●“五证”包括《建设三用地规三划许可三证》《建筑三工程规三划许可三证》《三国有土三地使用三证》《三建设工三程施工三许可证三》《商三品房预三(销)三售许可三证》。交房前三“两书三””三三表“●“三表”:《竣工三验收备三案表》三、《房三屋实测三面积表三》、《三住宅工三程质量三分户验三收表》。●“两书”：《商品三房质量三保证书三》、《三商品房三使用说三明书》三。13、商品房三销售及三交房必三须具备三的条件第四节三：房地产三销售相三关知识1、商三品房销三售方式三：按其交三房方式三不同，三可分为三商品房三的现售和预售两种。取得商品房三预售条三件：1、工三程进度三方面，三七层以三下的商三品房项三目，已三完成结三构工程三并封顶三。七层以三上的商三品房预三售项目三，已完三成三分三之二结三构工程三。投入三资金方面，三已达工三程预算三投资总三额的2三5％（三不含地三价款）三，并经三注册会计师验三资。2、向三区（县三）级以三上人民三政府房三产管理三部门办三理预售三登记，三取得商品房预三售许可三证。3、商三品房预三售人应三当按照三国家有三关规定三将预售三合同报三区（县三）级以三上人民三政府房三产管理三部门和三土地管三理部门三登记备三案。第四节三：房地产三销售相三关知识1、产权房：所谓三产权房三，是指三产权人三对房屋三拥有所三有权，三对该房三屋占用三范围内三的土地三拥有使三用权，三产权人三对这两三项权利三享有占三有、使三用、收三益和处三分的权三利。这三种权利三是绝对三的、排三他的，三不受其三他任何三人的干三涉和影三响，产三权人可三以转让三、出租三、抵押三、典当三等方式三合法处三置自己三的房地三产权利三。2、使三用权房三：是指三由国家三以及国三有企业三、事业三单位投三资兴建三的住宅三，政府三以规定三的租金三标准出三租给居三民的公三有房产三。2、房三屋产权三分类：第四节三：房地产三销售相三关知识3、公三房：也三称公有三房产，三国有房三产。它三是指由三国家以三及国有三企业、三事业单位投三资兴建三、销售三的房产三，在房三产未出三售之前三，房产三的产权三归国家三所有。目前居三民租用三的公有三房产，三按房改三政策分三为两大三类：一三类是可三售公有三房产，一三类是不三可售公三有房产三。均为三使用权三房。4、不三可售公三房：根三据本市三现行房三改政策三还不能三出售给三承租居三民的公三有房产三。5、已三购公房三：又称三售后公三房，就三是购买三的公有三房产。6、单三位产权三房：是三指产权三属于单三位所有三的房屋三，也称三系统产三权房、三系统房三。7、共三同共有三房产三：指两三个或两三个以上三的人，三对全部三共有房三产不分三份额地三享有平三等的所三有权。第四节三：房地产三销售相三关知识8、期三房：在三建的、三尚未完三成建设三的、不三能交付三使用的三房屋称三为期房三。房地三产管理三部门将三没有取三得房屋三产权证三的房屋三统称为三期房，三只要还三没办理三房地产三初始登三记手续三，没取三得房屋三产权证三，就是三期房。三开发商三出售期三房称为三预售，三购房者三买房时三就要与三开发商三签订房三屋预售三合同。9、现三房：按三照我国三销售商三品房“三现房”三的规定三，只有三领取了三《房屋三所有权三证》的三商品房三才叫“三现房”三。在销三售商品三房的过三程中，三现房销三售不需三要“销三售许可三证”，三购房者三只需查三看《房三屋所有三权证》三，在签三合同的三时候也三必须使三用国土三房管局三印制的三标准合三同。第四节三：房地产三销售相三关知识10、三准现房三：准现三房是指三房屋主三体已基三本封顶三完工，三工程正三处在内三外墙装修和进三行配套三施工阶三段的房三屋。11、三二手房三：经过三二次转三手交易三的房子三叫做二三手房。三新建的三商品房三进行第一次交三易时为三"一手三"，第三二次交三易则为三"二手三"。12、三尾房：三一般情三况下，三当房产三销售量三达到8三0％以三后，一三般就进三入房地三产项目的三清盘销三售阶段三，此时三所销售三的房产三，一般三称为尾三房。第四节三：房地产三销售相三关知识3、销三售专业三术语—三—价格三篇：1、定金：为保证三合同的三履行，三买方预三先向销三售者卖三方交纳三一定数三额的钱三款。依三据《合三同法》三相关规三定，一三方违约三时，双三方有约三定的按三照约定三执行；三如无约三定，卖三方违约三时，“三定金”三双倍返三还；买三方违约三时，“三定金”三不返还三。“定三金”的三总额不三得超过三合同标三的的三20%三。2、订金：目前法三律上没三有明确三规定，三一般可三视为“三预付款三”。“三订金”三的效力三取决于三双方当三事人的三约定。三双方当三事人如三果没有三约定，三“订金三”的性三质主要三是预付三款，销三售者违三约时，三应无条三件退款三；消费三者违约三时，可三以与销三售者协三商解决三并要求三经营者三退款。三如果双三方当事三人另有三约定，三则按照三约定执三行。第四节三：房地产三销售相三关知识4、违约金：是指三违约方三按照法三律规定三和合同三的约定三，应该三付给对三方的一三定数量三的货币三。违约三金是对三违约方三的一种三经济制三裁，具三有惩罚三性和补三偿性，三但主要三体现惩三罚性。5、均价：均价三是指将三各单位三的销售三价格相三加之后三的和数三除以单三位建筑三面积的三和数，三即得出三每平方三米的均三价。均三价一般三不是销三售价。6、起价：也叫三起步价三，是指三某物业三各楼层三销售价三格中的三最低价三格，即三是起价三。多层三住宅，三不带花三园的，三一般以三一楼或三顶楼的三销售价三为起价三；带花三园的住三宅，一三般以二三楼或五三楼做为三销售的三起价。三高层物三业，以三最低层三的销售三价为起三步价。第四节三：房地产三销售相三关知识4、销三售专业三术语—三—面积三篇1、商三品房销三售面积三：商品三房按“三套”或三“单元三”出售三，商品三房的销三售面积三即为购三买房者三所购买三的套内三或单元三内建筑三面积与三应分摊三的公用三建筑面三积之和三。销售商三品房，三必须明三示商品三房的销三售面积三，并注三明该商三品房的三套内建三筑面积三及应当三分摊的三共有建三筑面积三。商品房三销售面三积=套三内实际三建筑面三积+公三摊面积第四节三：房地产三销售相三关知识2、套内建三筑面积：商品三房的套三内建筑三面积是三指成套三商品房三（单元三房）的三套内使三用面积三、套内三墙体面三积和阳三台建筑三面积之三和。套内建三筑面积三=套内三使用面三积+套三内墙体三面积+三阳台建三筑面积第四节三：房地产三销售相三关知识3、套三内使用三面积：三套内房三屋使用三面积为三房屋使三用空间三的面积三，按以三下规定三计算：1)、三套内使三用面积三为套内三卧室、三起居室三、过道三、厨房三、卫生三间、贮三藏间、三壁柜等三空间面三积的总三和。2)、三套内楼三梯按自三然层数三的面积三总和计三入使用三面积。3)、三不包括三在结构三面积只三的套内三烟囱、三通风道三、管道三井均计三入使用三面积。4)、三内墙面三装饰厚三度计入三使用面三积。第四节三：房地产三销售相三关知识4、套三内墙体三面积：三套内墙三体面积三是指商三品房各三套内使三用空间三周围的三维护或三承重墙三体所占三的面积三。商品三房的套三内境况三体分为三共用墙三及非共三用墙两三种。商三品房套三内墙体三面积的三计算法三为：1）、三共用墙三包括各三套之间三的分隔三封墙，三套与公三用建筑三空间投三影面积三的分隔三墙以及三外墙（三包括山三墙）；三共用墙三体水平三投影面三积的一三半计入三套内墙三体面积三。2）、三非共用三墙墙体三水平投三影面积三全部计三入套内三墙体面三积。第四节三：房地产三销售相三关知识5、套三内阳台三建筑面三积：按三照《建三筑面积三计算规三则》的三规定，三套内阳三台建筑三面积按三阳台外三围与房三屋外墙三之间的三水平投三影面积三计算。三其中：1）、三原设计三的封闭三式阳台三，按其三外围水三平投影三面积计三算建筑三面积；2）、三挑阳台三（底阳三台）按三其底板三水平投三影面积三的一半三计算建三设筑面三积；3）、三凹阳台三按其净三面积（三含挡板三墙墙体三面积）三的一半三计算建三筑面积三；4）、三半挑半三凹阳台三，挑出三部分按三其底板三水平投三影面积三的一半三计算建三筑面积三，凹进三部分按三其净面三积的一三半计算三建筑面三积。第四节三：房地产三销售相三关知识6、公用建三筑面积：又称三公摊。三分摊的三公用建三筑面积三为每幢三楼内的三公用建三筑面积三。公用建三筑面积三由两部三分组成三：1）、三大堂、三公共门三厅、走三廊、过三道、公三用厕所三、电梯三前厅、三楼梯间三、电梯三井、电三梯机房三、垃圾三道、管三道井、三消防控三制室、三水泵房三、水箱三间、冷三冻机房三、消防三通道、三变电室三、煤气三调压室三、卫星三电视接三收机房三、空调三机房、三热水锅三炉房、三电梯工三休息室三、值班三警卫室三、物业三管理用三房以及三其他为