房地产的经营管理

房地产经营与管理（一）同济大学

施建刚教授/博士生导师/博士2003.11房屋土地资源信息研究中心主任建设管理与房地产系副主任本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习中有点滴启示。房地产经营与管理（一）分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要内容八、房地产价格评估新方法拓展一、对房地产市场相关

概念的前沿探索导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地产）管理概念的不同认识“management”意指经营、管理、操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。1、（房地产）管理的概念成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。”2、机制（生产—流通—消费）3、城市建设的怪圈区位----第一代住宅配套----第二代住宅环境----第三代住宅生态----第四代住宅（二）房地产概念的定位1、房地产：房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理和服务的行业。（三）土地概念的拓展土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体）有限性土地的特点：集资性扩延性生地劳动产品毛地熟地

土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）（四）土地权属的改变1、所有权：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。2、使用权：依法享有利用（性质不可变）土地的权利。（五）土地使用制度的历史沿革（六）土地使用方式的认识收土地使用费出让（协议、招标、拍卖）+挂牌转让划拨其他（出租、作价入股等）二、房地产开发相关数据及房地产开发管理（一）房地产开发相关数据1、公司数2.批租数

历年上海市土地使用权出让情况表

年

份1988-1991199219931994199519961997出让地块数（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出让面积（万㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累计出让地块数（幅）1326111913251981119610209出让面积（万㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

3.相关数据住宅投资（增加值）/GDP≤5%----供不应求住宅投资（增加值）/GDP≧8%----供过于求上海6.9%离10%还有较大的空间。2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面积28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。（二）房地产开发程序管理1、多余的话House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且应该提供和引导一种新的生活方式。2、住宅建设工程实施与规划管理关系图住宅建设工程实施过程

城市建设管理过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理3、开三发程序（1）三决策（2）三前期a、美国熊三猫（中三国）公三司策划三经过、三单独设三计与整三体设计b、出让土三地及实三例c、审图公三司（3）三施工（三建设施三工）抓好：三三三控（进三度、质三量、成三本控制三）二三管（合三同、信三息管理三）一协调三（组织三协调）（4）三竣工验三收与交三付使用三[验收三、物业三管理（三谁开发三谁管理三）]《新建三住宅交三付使用三许可证三》--三---三-验收三合格可三使用。物业管三理早期三介入三前期物三业管理三物业三管理项目设三计启动三项目竣三工验收三出售三业主委三员会成三立（三）三房地产三开发项三目可行三性研究1、项三目背景三与概况2、基三本数据3、成本三估算（三华联房三产公司三——打三桩、阳三光厅、三东方明三珠选址三及玻璃三等）4、进三度安排5、资三源供给6、市三场分析7、财三务评价8、风三险分析三（西宝三兴路）9、国三民经济三评价10、三结论（三唯一）（四）三房地产三项目评三估管理1、市三场研究三（基本三面）A、一三般因素三分析（三宏观）B、相三关因素三分析（三微观）2、财三务评价三（技术三面）a、传三统评估三技术b、现三金流评三估（价三与时间三不成比三例）c、财三务内部三收益率三评估（三重点）①财务三内部收三益率②投资三回收期③衡量三项目盈三亏的主三要指标三、房三地产（三管理）三个别问三题探讨（一）三居住房三地产投三资价值三的疑惑（二）三关于居三住小区三环境的三思索1、空三间环境三——硬三件2、生三态环境三（IS三O14三000三）生态环三境是生三物群落三与其环三境之间三在能量三流动和三物质循三环过程三中形成三的一个三统一的三有机整三体。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐动物）智能住三宅小区三智能化三内容：三信息通三信系统三、安全三防范系三统、建三筑设备三监控系三统、物三业管理三系统四三大部分三。有基三本配置三和可选三配置。3、视三觉环境4、人三文环境5、交三通环境（三）三房型与三价格的三误区1、房三型（1）三是板式三还是点三式（2）三户室（三比）（3）三建筑面三积（4）三车库2、价三格（四）三经营1三23四、房三地产市三场营销三管理（一）三房地产三市场营三销分析三个阶三段：宣传、三沟通阶三段；谈判阶三段；签约阶三段。（三大定、三小订）（二）三房地产三市场宣三传的主三要手段（三）三房地产三定价方三法与策三略1、方三法2、策三略（技三巧）五、房三地产交三易与权三属登记三管理房地产三价格申三报制度三、房地三产价格三评估制三度、房三地产价三格评估三人员资三格认证三制度和三房地产三权属登三记发证三制度（三另一项三是土地三使用权三出让制三度）。六、租三售比的三实质与三管理（一）三租售并三存合理租三售比价三的原则三：在住三房有效三使用年三限内的三租金总三支出大三于或等三于同期三售价的三总支出三，这样三买房才三比租房三合算。（二）三租售三比价推三算七、上三海住宅三建设“三十五”三计划的三主要内三容（一）三指导思三想（二）三总体思三路“一个三出发点三”“两个三目标”“三个三面向”“四个三必须”（三）三发展目三标（四）三发展布三局（1）三依托交三通干道三进行住三宅开发三；（2）三借助经三济商业三圈进行三住宅开三发；（3）三利用环