房地产培训-房地产开发与经营课件

房地产开发与经营课件榆林创业投资公司学习课件第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：

1．理解房地产的含义、性质和特征；

2．了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；

3．了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。1.1房地产的相关概念

房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性

3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性房地产的分类1．土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。2．房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。

1.2房地产业

房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4．房地产经纪业5.物业管理业

1.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2．房地产业是国民经济的基础性产业。3．房地产业是国民经济的先导产业。4．房地产业是国民经济的支柱产业。5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。

1.2.3房地产业在国民经济中的作用

1．有利于提高城市的产业聚集效益。2．有利于带动经济结构的优化。3．有利于推进我国的城市化进程。

4．有利于健全和完善社会主义市场体系。

1.3房地产开发与经营

房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1．房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）

（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设

1.3.2房地产经营房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。

1．房屋经营

2．城市土地经营

3．城市房地产综合开发经营房地产开发与经营的关系房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。

如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。

1．房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。2．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。3．房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。4．房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。5．随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。

第2章房地产市场及其运行规律

教学目标通过本章的学习：了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系；掌握房地产市场运行的规律和运行过程；了解政府对房地产市场的宏观调控政策。

2.1房地产市场概述2.1.1市场的一般概念市场是社会分工和商品交换的必然产物，它是一种以商品交换为内容的经济联系形式。由于市场的基本经济内容是商品供求和商品买卖，因此市场的形成必须具备下列3个基本条件：其一是存在着可供交换的产品(包括有形的实物产品和可供出售的无形产品)，这是市场的客体；其二是存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是市场的主体；其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上3个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才具有实际意义。

2.1.2房地产市场的含义房地产市场是开展房地产活动的场所，是社会统一大市场中的一个重要组成部分。房地产市场有狭义和广义之分。从狭义上来说，房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域，换句话来说是指以房地产作为对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指房地产买卖双方以房地产作为交易对象在某个特定的地理区域内于某一待定的时间段内达成所有交易的总和，即进行交易所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。2.1.3房地产市场的分类1．按地域来划分2．按房地产类型、档次来划分3．按土地和房地产层次来划分2.2房地产市场的特性与功能2.2.1房地产市场的特性通过对房地产市场特性的分析，就可以回答市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化这个问题。房地产市场的特性主要表现在以下几个方面。1．房地产市场是房地产权益的交易市场2．房地产市场是地区性市场3．需要专业人员提供服务4．易于出现市场的不均衡和垄断5．供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性

2.2.2房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。但市场不仅自身会发生变化，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，可以归纳为以下几个方面。1．配置存量房地产资源和利益2．显示房地产市场需求的变化3．指导供给以适应需求的变化4．能指导政府科学地制订土地供给计划5．引导需求适应供给条件的变化2.3房地产市场的需求与供给2.3.1房地产市场的需求1．房地产需求及影响因素2．房地产商品的需求的特征房地产商品的需求形态多种多样，但总的来看有一定的规律性和发展趋势，主要表现为以下的特征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性(5)相对理性(6)可替代性2.3.2房地产市场的供给1．房地产市场的供给及其影响因素2．房地产市场供给的特征(1)短期供给特征。短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间。(2)长期供给特征。由于长期时间内，开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。2.4房地产市场运行的一般规律2.4.1房地产使用市场与房地产投资市场

1．房地产使用市场

2．房地产投资市场

3．房地产使用市场和资产市场之间的联系和均衡状态2.4.2房地产市场运行过程的分析

1．经济增长和房地产使用需求

2．长期利率与房地产投资的需求

3．短期信贷、开发成本和新增供应2.4.3房地产市场的周期循环2.5政府对房地产市场的宏观调控2.5.1建立房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对其发展政策的建立也应具有相应的特殊原则。1．目标的确定性2．政策的连续性与协调性3．政策的针对性和导向性4．政策的公平性和效率2.5.2房地产市场调控的原则1．统一领导、相互协调的原则2．多种调控手段相结合的原则3．管而不死，活而有序的原则

2.5.3房地产市场调控的内容1．房地产市场的宏观调控

1)土地供应政策和地价政策2)金融政策

3)住房政策4)城市规划

5)税收政策6)租金和价格控制2．房地产投资规模的调控3．房地产开发结构的调控4．房地产开发布局的调控5．房地产开发行为和房地产投资品的调控2.5.4房地产市场的宏观调控手段1．计划手段2．经济手段3．行政手段4．法制手段第3章房地产开发的程序教学目标通过本章的学习：了解房地产开发的基本程序；熟悉投资分析、前期准备、建设与租售服务等阶段的主要工作任务与要求，从而对房地产的开发的整个过程有一个总体认识和把握。3.1房地产三开发程三序概述随着社三会经济三的发展三，房地三产开发三活动变三得越来三越复杂三。然而三，不论三开发活三动变得三多么复三杂，开三发商变三得多么三能干，三房地产三开发专三业服务三队伍发三展得多三么完善三，房地三产开发三过程都三必须遵三循基本三的步骤三。一般说三来，这三个程序三分为4个阶段三：投资三分析阶三段、前三期准备三阶段、三建设阶三段与租三售服务三阶段。3.2房地产三开发投三资机会三选择与三风险分三析3.2三.1房地产三投资的三种类房地产三投资可三分为直三接投资三与间接三投资两三种，其中房三地产直三接投资三是指直三接与房三地产产三品相关三的投资三，它包三含房地三产开发三投资与三房地产三置业投三资两种三形式，三房地产三间接投三资是指三不直接三与房地三产产品三发生关三系的投三资。主三要有投三资房地三产企业三股票或三债券、三投资房三地产投三资信托三基金、三购买住三房抵押三贷款支三持证券三等形式三。它们三具体的三关系如三图所示3.2三.2房地产三开发投三资机会三选择房地产三投资机三会选择三，也就三是通常三所说的三项目可三行性研三究，是三指房地三产开发三投资过三程中，三把握机三会、机三遇的过三程。房三地产投三资机会三选择，三主要包三括投资三机会寻三找、筛三选与决三策分析3个步骤三。3.2三.3房地产三开发投三资风险三分析1．房地三产投资三风险的三基本概三念从房地三产投资三的角度三来说，三风险可三以定义三为未获三得预期三收益可三能性的三大小。三完成投三资过程三进入经三营阶段三后，人三们就可三以计算三实际获三得的收三益与预三期收益三之间的三差别，三进而也三就可以三计算获三取预期三收益可三能性的三大小。2．房地三产投资三风险预三测与控三制分析1)风险预三测的方三法(1)财务报三表法。(2)问询法三。(3)索赔记三录统计三法。(4)环境分三析法。2)房地产三投资风三险的规三避与控三制(1)通过项三目投资三组合及三多种经三营分散三风险。(2)通过加三强资产三管理来三控制风三险。(3)通过合三理改变三经营形三式转移三风险。(4)通过市三场调查三实行正三确的决三策来控三制风险三。此外，三有一部三分可保三风险，三可通过三商业保三险等方三式转移三。3.3房地产三开发前三期工作房地产三开发前三期工作三包括：三获取土三地使用三权；项三目规划三设计与三许可；三建设工三程招标三；开工三申请与三审批等三环节的三工作，三以上部三分的具三体内容三将在第4章与第6章讲述三。3.4建设三阶三段3.4三.1质量控三制质量控三制是指三项目管三理机构三以设计三文件、三工程合三同、国三家标准三、施工三规范等三为目标三对开发三项目所三进行的三监督与三管理活三动。1．质量三控制的三任务质量控三制的任三务主要三是在施三工过程三中及时三发现施三工工艺三规程是三否满足三设计要三求和合三同规定三，对所三选用的三材料和三设备进三行质量三评价、三对整个三施工过三程中的三工程质三量进行三评估，三将取得三的质量三数据和三承包商三履行职三责的程三序，与三国家有三关规范三、技术三标准、三规定进三行比较三，并作三出评判三。2．质量三控制的三手段1)三“旁站”三监督2)测量3)指令文三件4)利用质三量控制三工作程三序5)支付控三制3.4三.2进度控三制1．影响三进度的三因素由于房三地产项三目具有三资金庞三大、业三务复杂三、建设三周期长三、涉及三相关单三位多等三特点，三造成影三响进度三的因素三很多，三如人的三因素，三技术因三素，材三料设备三与构配三件因素三，天文三、地理三与气象三自然因三素，政三治、经三济、文三化等社三会因素三，还有三其他不三确定的三因素等三。2．进度三控制的三方法1)关键线三路法2)计划评三审技术3)管理技三术3．进度三控制的三措施1)组织措三施2)技术措三施3)合同措三施4)经济措三施5)信息管三理措施3.4三.3成本控三制1．成本三控制的三主要工三作除项目三投资决三策、设三计和工三程发包三阶段的三成本控三制外，三项目施三工阶段三的工程三成本控三制主要三包括如三下几个三方面的三工作。1)编制成三本计划三，确定三成本控三制的目三标2)审查施三工组织三设计和三施工方三案3)控制工三程款的三动态结三算4)控制工三程变更2．成本三超支的三原因与三处理措三施在房地三产项目三成本控三制的过三程中，三经过对三比分析三，发现三某一方三面已经三出现成三本超支三，或是三预计到三最终将三会出现三成本超三支，则三应将该三部分成三本超支三问题单三独提出三，作进三一步的三原因分三析。然三后再在三分析的三基础上三分清责三任，提三出成本三控制的三相应措三施。3.4三.4合同管三理1．房地三产开发三项目的三主要合三同1)开发商三的主要三合同关三系开发商三为了顺三利地组三织实施三其所承三担的开三发项目三，需要三在开发三过程中三签署一三系列的三合同。这些合三同通常三包括：三土地使三用权出三让或转三让合同三、勘察三设计合三同、融三资合同三、咨询三合同、三工程施三工合同三、采购三合同、三销售合三同、联三合开发三合同与三房地产三转让合三同等。2)承包商三的主要三合同关三系承包商三的主要三合同包三括：工三程承包三合同、三分包合三同、供三应(采购)合同、三运输合三同、加三工合同三、租赁三合同、三劳务供三应合同三、保险三合同、三融资合三同、联三合承包三合同等三。2．开发三项目合三同管理项目合三同管理三通常包三括两个三阶段：三合同策三划及管三理阶段三、合同三分析与三控制阶三段。3.4三.5开发项三目信息三管理在房地三产开发三过程中三，无论三项目组三织、计三划，还三是管理三、控制三、协调三都离不三开信息三，可以三说信息三是经营三管理活三动的基三础。3.4三.6竣工验三收1．竣工三验收的三依据2．竣工三验收的三工作程三序开发项三目竣工三验收的三工作程三序一般三分为单三体验收三、综合三验收以三及验收三备案3个阶段三。1)单体验三收2)综合验三收3)验收备三案3.5租售三阶三段租售阶三段的工三作这部三分内容三见第8章房地三产市场三营销。第4章三房地产三开发用三地的获三取教学目三标通过本三章的学三习:了解建三设用地三使用权三的概念三、集体三土地征三收与城三市房屋三拆迁的三内涵；熟悉房三地产开三发项目三建设用三地使用三权取得三的主要三方式、三集体土三地征收三与城市三房屋拆三迁补偿三。4.1土地使三用权的三获取4.1三.1土地所三有权和三土地使三用权1．土地三所有权土地所三有权是三指土地三所有者三在法律三规定的三范围内三，对其三拥有的三土地享三有的占三有、使三用、收三益和处三置的权三利，它三是土地三所有制三的法律三体现。三土地所三有权包三括土地三占有权三、土地三使用权三、土地三收益权三和土地三处分权4项权能三。2．土地三使用权土地使三用权是三指土地三使用者三依法取三得的在三法律规三定的范三围内对三土地享三有的占三有、使三用、收三益和在三特定的三条件下三依法处三分的权三利，它三是土地三使用制三度在法三律上的三表现，三也是我三国地权三制度的三重要组三成部分三。4.1三.2土地使三用权的三取得方三式4.1三.3土地使三用权出三让1．土地三使用权三出让的三概念土地使三用权出三让是指三国家将三国有土三地使用三权在一三定年限三内出让三给土地三使用者三，由土三地使用三者向国三家支付三土地使三用权出三让金的三行为。(1)经出让三取得土三地使用三权的单三位和个三人，在三土地使三用期限三内没有三所有权三，只有三使用权三，在使三用土地三期限内三对土地三拥有使三用、占三有、收三益和处三分权；三土地使三用权可三以进入三市场，三可以进三行转让三、出租三、抵押三等经营三活动。(2)出让的三土地使三用权是三有一定三年限的三土地使三用权。(3)土地使三用权出三让是有三偿的，三受让人三必须支三付“出三让金”三。(4)土地使三用权出三让是国三家以土三地所有三者的身三份与使三用单位三之间关三于权利三和义务三的经济三关系，三因此具三有平等三、自愿三、有偿三、有限三期的特三点。2．土地三使用权三出让的三范围1)主体范三围(1)土地使三用权出三让的主三体必须三是国家三，其他三任何单三位和个三人不得三出让土三地使用三权。(2)土地使三用权出三让对象三是中华三人民共三和国境三内的公三司、企三业以及三其他组三织和个三人。2)客体范三围(1)土地使三用权出三让的客三体必须三是国有三土地，三集体土三地不经三征收不三得出让三。(2)地下埋三藏物不三属于出三让范围三，它归三国家所三有。3．土地三使用权三的出让三年限根据《城镇国三有土地三使用权三出让和三转让暂三行条例》的规定三，不同三用途的三国有土三地，其三土地使三用权的三最高出三让年限三如下：三①居三住用地70年；②三工业三用地50年；③三教育三、科技三、文化三卫生、三体育用三地50年；④三商业三、旅游三、娱乐三用地40年；⑤三综合三或其他三用地50年。4．国有三土地使三用权出三让的方三式根据相三关规定三，国有三土地使三用权出三让，即三土地一三级市场三，一般三有4种交易三方式：三协议、三招标、三拍卖及三挂牌。三其中后三三者是三通过市三场公开三交易的三方式来三出让土三地使用三权。4.1三.4土地使三用权划三拨1．划拨三土地使三用权的三概念土地使三用权划三拨是指三经县级三以上人三民政府三批准，三在土地三使用者三缴纳补三偿、安三置等费三用后将三该土地三交付给三其使用三，或者三将土地三使用权三无偿交三付给土三地使用三者的行三为。划拨土三地使用三权具有三以下特三点。(1)通过划三拨方式三取得的三土地使三用权时三，除了三法律、三法规另三有规定三外，没三有使用三期限的三限制。(2)通过划三拨方式三取得土三地使用三权时，三虽然土三地使用三者要缴三纳补偿三、安置三等费用三，但不三必向国三家支付三地租性三质的费三用。(3)通过划三拨方式三取得土三地使用三权时，三必须经三县级以三上人民三政府核三准，并三按法定三的程序三办理手三续后才三能取得三划拨土三地使用三权。(4)通过划三拨方式三取得的三土地用三途，未三经批准三，不得三改变。(5)土地使三用权人三在行使三权利时三，若遇三社会公三共利益三需要，三有义务三服从人三民政府三收回土三地使用三权的决三定。(6)依照行三政划拨三方式取三得的土三地使用三权，一三般不得三进行转三让，但三经市、三县人民三政府土三地管理三部门和三房产管三理部门三的批准三，并符三合下列三条件时三，可依三法进行三转让：三①土三地使用三者为公三司、企三业及其三他经济三组织和三个人；三②领三取了国三有土地三使用证三；③三具有地三上建筑三物、其三他附着三物合法三的产权三证明；三④依三照《城镇国三有土地三使用权三出让和三转让暂三行条例》中的规三定签订三土地使三用权出三让合同三，并向三当地市三、县人三民政府三补交土三地使用三权出让三金，或三者以转三让、出三租、抵三押所获三收益抵三交土地三使用权三出让金三。2．划拨三土地使三用权的三范围《中华人三民共和三国土地三管理法》第54条对划三拨土地三使用权三适用的三范围作三了明确三的规定三。(1)国家机三关用地三和军事三用地。(2)城市基三础设施三用地和三公益事三业用地三。(3)国家重三点扶持三的能源三、交通三、水利三等基础三设施用三地。(4)法律、三行政法三规规定三的其他三用地。通过划三拨方式三取得土三地使用三权，是三国家为三了支持三和照顾三某些公三益性事三业和特三殊行业三的发展三，而对三其建设三项目用三地采用三的特殊三的供地三方式。4.1三.5土地使三用权转三让1．土地三使用权三转让的三概念土地使三用权转三让，是三指通过三出让方三式获得三国家土三地使用三权的土三地使用三者，通三过买卖三、赠与三或者其三他合法三方式将三土地使三用权再三转移的三行为。土地使三用权转三让具有三以下特三征。(1)土地使三用权的三转让必三须以出三让合同三规定的三期限和三条件投三资、开三发、利三用土地三为前提三。(2)土地使三用权转三移时，三土地使三用权出三让合同三和登记三文件所三载明的三权利、三义务随三之转移三。(3)土地使三用者通三过转让三方式取三得的土三地使用三权，其三使用年三限为土三地使用三权出让三合同规三定的使三用年限三减去原三土地使三用者已三使用年三限后的三剩余年三限。(4)土地使三用权转三让时，三其地上三建筑物三和其他三附着物三的所有三权随之三转让。2．土地三使用权三转让的三条件土地使三用权转三让是土三地使用三权在不三同使用三者之间三的流动三，是土三地市场三最活跃三的二级三市场。三为规范三市场行三为，土三地使用三权转让三应具备三以下条三件。(1)转让土三地使用三权的公三民、法三人，必三须是土三地合法三的使用三权享有三人，必三须持有三土地使三用权的三法律文三书，即《国有土三地使用三权证》，其权三利在国三家土地三管理部三门应有三具体的三登记。(2)接受转三让的公三民、法三人，必三须是我三国法律三允许的三能够享三有国有三土地使三用权的三单位或三个人，三即受让三者应符三合受让三的条件三。(3)使用权三人必须三对土地三进行一三定开发三之后才三能转让三其权利三，即我三国法律三禁止进三行“炒三地皮”三式的转三让。3．土地三使用权三转让的三形式1)土地使三用权出三售2)土地使三用权交三换3)土地使三用权赠三与4.2房地产三开发用三地的征三用拆迁4.2三.1集体土三地征收1．土地三征收的三内涵土地征三收是国三家为了三社会公三共利益三的需要三，将集三体所有三土地转三变为国三有土地三的强制三手段。2．土地三征收的三原则与三批准权三限1)土地征三收的原三则(1)珍惜耕三地，合三理利用三和保护三土地的三原则。(2)保证国三家建设三用地的三原则。(3)妥善安三置被征三地单位三和农民三的原则三。(4)有偿使三用土地三的原则三。(5)依法征三地的原三则。2)土地征三收批准三权限《土地管三理法》第45条规定三，“征三收下列三土地的三，由国三务院批三准：①三基本三农田；三②基三本农田三以外的三耕地超三过35公顷的三；③三其他土三地超过70公顷的三。”征三收前款三规定以三外的土三地的，三由省、三自治区三、直辖三市人民三政府批三准，并三报国务三院备案三。3．土地三征收的三工作程三序根据《土地管三理法实三施条例》和《建设用三地审查三报批管三理办法》，土地三征收一三般按照三下列工三作程序三办理。1)申请用三地2)受理申三请并审三查有关三文件3)审批用三地4)征地实三施5)签发用三地证书4．征收三集体土三地补偿三的范围三和标准4.2三.2城市房三屋拆迁1．房屋三拆迁的三概念房屋拆三迁是指三建设单三位或个三人(即拆迁三人)根据城三市建设三规划要三求和政三府批准三的用地三文件，三在取得三拆迁许三可证后三，依照三有关法三规拆除三城市规三划区范三围内国三有土地三上的房三屋及附三属物，三并对被三拆除房三屋的所三有人和三使用人三进行补三偿和安三置的活三动。2．房屋三拆迁的三工作程三序1)拆迁许三可阶段拆迁许三可阶段三的工作三主要有三拆迁申三请、拆三迁审批三、拆迁三公告等三环节2)拆迁协三议阶段3)实施拆三迁阶段3．拆迁三补偿方三式及安三置1)拆迁补三偿方式根据《城市房三屋拆迁三管理条三例》的规定三，拆迁三人应当三对被拆三迁人给三予补偿三。拆迁三补偿方三式有两三种：房三屋产权三调换、三货币补三偿。2)拆迁安三置4．拆迁三争议的三处理第5章房三地产开三发项目三可行性三研究教学目三标通过本三章的学三习:熟悉房三地产开三发项目三投资估三算及项三目方案三的财务三评价指三标，能三独立地三进行房三地产项三目可行三性分析三并撰写三可行性三研究报三告。5.1可行性三研究概三述5.1三.1可行性三研究的三概念和三目的1．可行三性研究三的概念可行性三研究就三是在工三程项目三投资决三策前，三对与项三目有关三的社会三、经济三和技术三等方面三情况进三行深入三细致的三研究；三对各种三可能拟三定的建三设方案三或技术三方案进三行认真三的技术三经济分三析、比三较和论三证；对三项目的三经济、三社会、三环境效三益进行三科学的三预测和三评价。2．可行三性研究三的目的可行性三研究的三根本目三的是实三现项目三决策的三科学化三、民主三化、程三序化，三减少或三避免投三资决策三的失误三，提高三建设项三目的经三济、社三会和环三境效益三。5.1三.2可行性三研究的三特点1．前期三性2．综合三性3．不确三定性4．预测三性5.1三.3可行性三研究的三作用1．作为三项目投三资决策三的依据2．作为三筹集建三设资金三的依据3．作为三开发商三与有关三各部门三签订协三议、合三同的依三据4．作为三编制下三阶段规三划设计三的依据5．作为三环保部三门审查三建设项三目对环三境影响三的依据5.1三.4可行性三研究的三工作阶三段和具三体步骤1．可行三性研究三的工作三阶段1)投资机三会研究2)初步可三行性研三究3)详细可三行性研三究4)项目的三评估和三决策2．可行三性研究三的具体三步骤1)接受委三托2)调查研三究3)方案选三择和优三化4)财务评三价和国三民经济三评价5)编制可三行性研三究报告5.1三.5可行性三研究的三内容一般房三地产开三发项目三可行性三研究的三内容主三要包括三以下几三个方面三。1．项目三概况2．开发三项目用三地的现三状调查三及拆迁三安置方三案的制三定3．市场三分析和三建设规三模的确三定4．规划三设计方三案选择5．资源三供给条三件分析6．环境三影响评三价7．项目三开发组三织机构三情理费三用的研三究8．开发三建设计三划的编三制9．项目三经济及三社会效三益分析10．结论三及建议5.2房地产三市场调三查与研三究5.2三.1房地产三市场调三查的概三念与作三用1．房地三产市场三调查的三概念房地产三市场调三查是运三用科学三的方法三，有目三的、有三计划地三收集、三整理和三分析与三房地产三企业有三关的各三种情报三、信息三和资料三，为房三地产企三业决策三提供依三据的信三息管理三活动。2．房地三产市场三调查的三作用5.2三.2房地产三市场调三查的类三型与内三容1．房地三产市场三调查的三类型1)探索性三调查2)描述性三调查3)因果性三调查4)反馈性三调查5)预测性三调查2．房地三产市场三调查的三内容1)市场环三境调查2)市场专三题调查5.2三.3房地产三市场调三查的程三序与方三法1．房地三产市场三调查的三程序1)确定调三查目标2)初步分三析3)调查设三计4)现场调三查5)资料整三理、统三计和分三析6)撰写和三提交调三查报告2．房地三产市场三调查的三方法房地产三市场调三查方法三很多，三较常见三的有以三下几种三。1)询问调三查法2)观察调三查法3)试验调三查法4)统计分三析法5.2三.4房地产三市场研三究的概三念及其三必要性1．房地三产经营三者的决三策依赖三于房地三产市场三研究2．房地三产产品三的销售三要求进三行房地三产市场三研究3．市场三研究与三经营管三理4．市场三研究与三制定价三格策略5.2三.5房地产三市场研三究方法市场研三究方法三有定量三分析法三和定性三分析法三两种。5.3房地产三开发项三目的投三资估算三与收入三估算5.3三.1房地产三开发项三目的投三资估算房地产三开发项三目投资三估算的三范围，三包括土三地费用三、前期三工程费三、房屋三开发费三、管理三费、财三务费、三销售费三用、其三他费用三及开发三期税费三等。1．土地三费用估三算开发项三目土地三费用是三指为取三得开发三项目用三地而发三生的费三用。开三发项目三取得土三地使用三权有多三种方式三，所发三生的费三用各不三相同。三主要有三以下几三种：划三拨或征三用土地三的土地三征用拆三迁费、三出让土三地的土三地出让三地价款三、转让三土地的三土地转三让费、三租用土三地的土三地租用三费、股三东投资三入股土三地的投三资折价三。2．前期三工程费前期工三程费主三要包括三开发项三目的可三行性研三究费、三工程勘三察费、三城市规三划设计三费、工三程设计三费、环三境影响三咨询评三估费、三交通影三响咨询三评估费三、建设三工程规三划许可三证执照三费以及三“三通三一平”三等土地三开发工三程费。3．房屋三开发费4．管理三费5．财务三费用6．销售三费用7．开发三期税费8．其他三费用9．不可三预见费5.3三.2房地产三开发项三目的收三入估算根据有三关规定三，房地三产项目三的收入三主要包三括房地三产产品三的销售三收入、三租金收三入、土三地转让三收入(以上统三称租售三收入)、配套三设施销三售收入三和自营三收入几三个部分三。1．租售三收入2．自营三收入3．配套三设施销三售收入4．土地三出租收三入5．房地三产开发三项目收三入的扣三减房地产三开发项三目在销三售和交三易阶段三要发生三一些税三费，这三些费用三不参与三投资与三成本费三用构成三，只是三作为销三售收入三的扣减三。这些三税费主三要包括三以下两三大部分三。1)与房地三产转让三有关的三税费(1)营业税三。(2)城市建三设维护三费。(3)教育费三及附加三。(4)教育专三项基金三。(5)防洪工三程维护三费。(6)交易管三理费。(7)交易印三花税。2)土地增三值税3)企业所三得税5.4房地产三开发项三目的财三务评价5.4三.1房地产三开发项三目财务三评价的三内涵房地产三开发项三目财务三评价是三在房地三产市场三调查与三预测、三项目策三划、投三资估算三、收入三估算和三资金筹三措等基三础资料三和数据三的基础三上，通三过编制三基本财三务报表三，计算三财务评三价指标三，对房三地产开三发项目三的财务三盈利能三力、清三偿能力三和资金三平衡等三情况进三行分析三。5.4三.2房地产三开发项三目财务三评价的三基本报三表财务评三价使用三的基本三报表有三现金流三量表、三损益表三、资金三来源和三运用表三、资产三负债表三。5.4三.3房地产三开发项三目的财三务评价三指标1．房地三产开发三项目财三务盈利三能力的三评价指三标盈利能三力指标三是用来三考察项三目盈利三能力水三平的指三标，包三括静态三指标和三动态指三标两类三。1)静态指三标静态指三标是在三不考虑三资金、三时间、三价值因三素影响三的情况三下，直三接通过三现金流三量计算三出来的三经济评三价指标三，这些三指标计三算简便三，通常三在概略三评价时三采用。(1)成本利三润率。(2)投资利三润率。(3)资本金三利润率三。(4)资本金三净利润三率。(5)静态投三资回收三期。2)动态指三标动态指三标是考三虑了资三金时间三价值因三素的影三响，对三发生在三不同时三间的效三益、费三用计算三资金的三时间价三值，将三现金流三量进行三等值化三处理后三计算评三价指标三。动态三评价指三标，能三比较全三面地反三映投资三方案整三个计算三期的经三济效果三，适用三于详细三可行性三研究阶三段的经三济评价三和计算三期较长三的投资三项目。(1)财务净三现值。(2)财务内三部收益三率(FI三RR)。(3)动态投三资回收三期。2．房地三产开发三项目财三务清偿三能力的三评价指三标清偿能三力指标三是指考三察项目三计算期三内偿债三能力的三指标。三除了投三资者重三视项目三的偿债三能力外三，为项三目提供三融资的三金融机三构，更三加重视三项目偿三债能力三的评价三结果。1)借款偿三还期2)利息备三付率3)偿债备三付率5.5房地产三开发项三目可行三性研究三报告的三撰写5.5三.1房地产三开发项三目可行三性研究三报告的三基本构三成一般来三说，一三份正式三的可行三性研究三报告应三包括封三面、摘三要、目三录、正三文、附三表和附三图6个部分三。5.5三.2房地产三开发项三目可行三性研究三报告正三文的写三作要点正文部三分是可三行性研三究报告三的核心三，一般三包括以三下内容三。1．项目三总说明2．项目三概况3．市场三调查与三预测分三析4．规划三设计方三案及建三设条件5．建设三方式及三进度安三排6．项目三投资估三算及收三入估算1)项目投三资估算2)项目收三入估算7．项目三资金筹三措计划8．项目三经济效三益评价9．不确三定性分三析10．可行三性研究三的结论第6章三房地产三开发的三前期准三备教学目三标通过本三章的学三习:了解房三地产开三发项目三规划设三计方案三评价的三特点和三评价指三标体系三；掌握常三用评价三方法；了解房三地产开三发项目三报建的三含义和三建设工三程规划三许可证三的作用三；掌握开三发项目三报建的三流程以三及报建三送审应三提交的三资料；了解房三地产开三发项目三招投标三概念与三作用、三活动原三则和招三标方式三；掌握施三工招投三标中有三关申请三招标的三条件、三招投标三的程序三以及招三标文件三的主要三内容等三。6.1房地产三开发资三金筹措6.1三.1房地产三开发资三金筹措三的目的房地产三开发资三金筹措三的目的三在于以三下几方三面。1．实现三项目投三资开发三目标和三企业发三展目标2．偿还三债务，三改善盈三利能力三，调整三资本结三构6.1三.2房地产三开发资三金筹措三的原则房地产三开发资三金的有三效筹集三，应保三证房地三产开发三资金投三入与回三收在时三间上和三数量上三的协调三平衡，三从而保三证资金三循环运三动和房三地产开三发项目三建设的三顺利进三行。资三金筹措三过程中三应遵循三以下几三点原则三。1．时机三适当原三则2．安全三性原则3．经济三性原则4．可行三性原则6.1三.3房地产三开发资三金筹措三方式具体来三讲，房三地产开三发资金三的来源三主要有三：自有三资金、三银行贷三款、社三会集资三、利用三外资、三预售款三等。6.2房地产三开发项三目规划三设计方三案的评三价6.2三.1房地产三开发项三目规划三设计的三基本原三则1．符合三城市总三体布局三，完善三城市结三构2．丰富三和创造三最佳的三城市空三间环境3．房地三产开发三项目规三划设计三应满足三的其他三要求(1)使用要三求。(2)卫生要三求。(3)经济要三求。(4)安全要三求。(5)施工要三求。(6)美观要三求。(7)以人为三本。6.2三.2房地产三开发项三目规划三设计方三案评价三的特点1．评价三主体的三多元性房地产三开发项三目规划三设计方三案，评三价主体三除房地三产开发三企业本三身外，三还涉及三到使用三者(城市居三民)、管理三者(城市规三划管理三部门)、设计三者和施三工者。三不同的三评价主三体，对三方案的三评价角三度是不三一样的三，因而三会出现三不同的三评价结三果。1)使用者2)城市规三划管理三部门3)设计者三和施工三者2．评价三目标的三多样性3．评价三结论的三不确定三性1)评价者三的主观三性2)项目未三来情况三的不确三定性6.2三.3房地产三开发规三划设计三方案评三价的主三要技术三经济指三标1．居住三区规划三指标住宅区三规划指三标通常三分为规三划综合三技术经三济指标三和用地三指标两三大类(包括用三地平衡三表)。1)用地平三衡表2)居住区三用地平三衡控制三指标3)城市居三住区规三划设计三综合技三术经济三指标2．居住三区规划三技术指三标的计三算(1)居住区三总用地(百米(hm三))：包括三居住用三地、公三共建筑三用地、三道路用三地、绿三化用地三。(2)居民每三人占地(平方米/人)：包括三人均居三住用地三、公共三建筑用三地、道三路用地三、绿化三用地。(3)居住区三总建筑三面积(平方米)：包括三居住建三筑面积三、公共三建筑面三积。(4)总户数(户)、总人三口(人)、平均三每户人三口(人/户)。(5)平均每三户居住三面积(平方米)。(6)居住建三筑密度(%)：指住三宅建筑三对居住三用地的三覆盖率三。(7)居住面三积密度(平方米/百米)。(8)容积率(居住建三筑面积三密度)(平方米/百米)。(9)人口毛三密度(人/百米)：指居三住总人三口和总三用地之三比。(10三)人口净三密度(人/百米)：指居三住总人三口与居三住建筑三用地面三积之比三。(11三)绿化覆三盖率：三绿化覆三盖率指三在建设三用地范三围内全三部绿化三种植物三水平投三影面积三之和与三建设用三地面积三的比率(%)。(12三)人均公三共绿地三面积：三人均公三共绿地三面积指三住宅区三内平均三每人拥三有的公三共绿地三面积。(13三)平均层三数：指三住宅总三面积与三住宅基三底总面三积之比三。(14三)高层住三宅比例(%)：一般7层以上三为高层三住宅，三即高层三住宅占三总建筑三面积的三比例。(15三)住宅间三距(米)。(16三)居住区三总造价(元)。(17三)平均造三价(元/平方米)。(18三)建设周三期：指三自工程三开工至三全部工三程完工三之间的三时间。居住区三规划设三计都必三须进行三技术经三济分析三来衡量三方案的三优劣及三优选方三案，通三过上述三经济指三标可以三进行居三住区用三地分析三、技术三经济分三析及综三合造价3个主要三方面的三比较和三优化。6.2三.4房地产三开发项三目规划三设计方三案评价三方法对房地三产开发三项目规三划设计三方案的三评价的三主要方三法有特三尔菲专三家咨询三法、层三次分析三法等。6.3房地产三开发项三目报建三管理6.3三.1房地产三开发项三目报建三程序房地产三开发项三目报建三管理是三指在原三规划设三计方案三的基础三上，房三地产开三发企业三委托原三规划设三计单位三提出各三单体建三筑的设三计方案三，并对三其布局三进行定三位、对三开发项三目用地三范围内三的道路三和各类三工程管三线做更三深入的三设计，三使其达三到施工三要求，三并提交三有关部三门审批三的过程三。用于三报建的三建筑设三计方案三经城市三规划、三消防、三抗震办三、人防三、环卫三、供水三、供电三等管理三部门审三查通过三后，可三以进一三步编制三项目的三施工图三和有关三技术文三件，再三报城市三规划管三理部门三及有关三专业管三理部门三审批。房地产三开发企三业在取三得土地三使用权三后，根三据城市三规划管三理部门三提出的三设计要三求，通三过设计三、招投三标等方三式，委三托规划三设计院三编制设三计方案(两个或三者两个三以上)。方案三确定以三后，房三地产开三发商持三项目规三划设计三方案、三规划设三计方报三审表、三规划设三计书及三其他相三关资料三，再向三城市规三划行政三主管部三门提出三规划设三计方案三审批申三请。城市规三划行政三主管部三门接到三申请后三应在规三定的期三限内组三织有关三单位审三查规划三设计方三案并提三出修改三和调整三意见。三对于大三型项目三，城市三规划主三管部门三需要组三织消防三、人防三、环卫三等部门三共同审三查，建三设单位三根据审三查意见三，对规三划设计三方案进三行修改三、调整三。送审设三计方案三时，房三地产开三发企业三应报送三下列图三纸、文三件和资三料：填三报建设三工程设三计方案三送审单三；总平三面设计三图两张三；选址三批复及三规划设三计要求三送审的三其他文三件、图三纸；单三体建筑三物的平三面图、三剖面图三、立面三图两套三。图纸三应标明三建筑尺三寸，平三面图应三写明设三计指标三。如果三属于设三计招标三工程，三应加送三设计单三位中标三通知书三复印件三。方案审三查通过三后，委三托设计三院进行三项目的三初步设三计(对高层三建筑)，并将三初步设三计报城三市规划三管理部三门，由三城市规三划管理三部门组三织抗震三办、人三防办、三环卫、三供水、三供电等三部门对三初步设三计进行三会审。三初步设三计审查三通过后三，委托三设计院三进行施三工图设三计，并三将施工三图报城三市规划三管理部三门。城三市规划三管理部三门组织三消防、三人防、三环卫等三部门共三同审查三。房地三产开发三公司根三据审查三意见，三对规划三设计方三案进行三修改、三调整，三再次报三城市规三划行政三主管部三门审批三。审批三通过后三由城市三规划行三政主管三部门签三发规划三设计方三案审批三通知单三。房地三产开发三公司持三该通知三单到其三他指定三的有关三部门签三署意见三，如到三自来水三公司、三市政公三司、电三力公司三、煤气三公司等三部门进三行项目三施工建三设可行三性签字三。送审施三工图设三计时，三建设单三位应报三送下列三图纸、三文件：三填报建三筑工程三执照申三请单；三总平面三设计图三两张；三房地产三企业基三地地形三图3张；建三筑施工三图两套三；结构三施工图三一套；三建筑工三程设计三批准文三件；按三建筑工三程方案三审批意三见书要三求需报三送环保三、卫生三、消防三、人防三等部门三意见书三。房地产三开发公三司得到三有关部三门的签三署意见三后，向三城市规三划管理三部门提三交会签三单，并三领取建三设工程三规划许三可证。建筑工三程规划三许可证三包括的三附图和三附件，三按照建三筑物、三构筑物三、道路三、管线三等不同三要求，三由发证三单位根三据法律三、法规三规定和三实际情三况制定三。附图三和附件三是建筑三工程规三划许可三证的配三套证件三，具有三同等法三律效力三。房地产三开发企三业取得三城市规三划管理三部门颁三发的建三设工程三规划许三可证，三便可办三理开工三手续。三至此，三房地产三开发将三进入建三设实施三阶段。6.3三.2房地产三开发项三目规划三设计的三审批内三容及程三序城市规三划法的三城市规三划实施三内容中三，对建三设项目三的审批三程序作三出了明三确规定三，即实三行选址三意见书三、建设三用地规三划许可三证、建三设工程三规划许三可证制三度，也三就是常三说的“三一书两三证”制三度。这三是房地三产开发三前期工三作的重三要内容三之一。1．选址三意见书1)选址意三见书的三含义2)选址意三见书的三内容(1)建设项三目的基三本情况三。(2)建设项三目选址三的依据三。2．建设三用地规三划许可三证制度1)建设用三地规划三许可证三的含义2)建设用三地规划三许可证三的审批建设用三地的审三批程序三分为以三下步骤三。(1)现场踏三勘。(2)征求意三见。(3)提供设三计条件三。(4)审查总三平面图三及用地三面积。(5)核发建三设用地三规划许三可证。3．建设三工程规三划许可三证制度1)建设工三程规划三许可证三的含义2)建设工三程规划三许可证三的审批(1)建设工三程规划三许可证三申请。(2)初步审三查。(3)核发规三划设计三要点意三见书。(4)方案审三查。(5)核发建三设工程三规划许三可证6.4房地产三开发项三目招标三投标6.4三.1房地产三开发项三目招标三投标的三基本概三念招标是三通过事三先公布三条件和三要求，三众多投三标人按三照同等三条件进三行竞争三，招标三人按照三规定程三序和标三准选择三订约方三的过程三。投标三是投标三人按照三招标文三件的要三求并在三规定的三时间内三提交投三标文件三的活动三。招标三投标是三市场经三济条件三下进行三大宗货三物的买三卖、工三程建设三项目的三发包与三承包以三及服务三项目的三采购与三提供时三，所采三用的一三种交易三方式。6.4三.2房地产三开发项三目招标三投标的三作用与三原则1．房地三产开发三项目招三标投标三的作用1)有利于三房地产三市场的三法制化三和规范三化2)使开发三项目工三程造价三更趋合三理3)有效控三制房地三产开发三投资4)有助于三保证工三程质量三和缩短三工期2．房地三产开发三项目招三标投标三原则房地产三开发项三目招标三投标活三动应遵三循的原三则：公三开、公三平、公三正和诚三实守信三。1)公开原三则2)公平原三则3)公正原三则4)诚实信三用原则6.4三.3房地产三开发项三目招标三要求房地产三项目的三开发建三设应当三按照建三设管理三程序进三行。为三了保证三房地产三项目的三建设符三合国家三及地方三的要求三，以及三能使招三标工作三顺利进三行，不三同标的三的招标三均需满三足相应三的条件三。1．前期三准备应三满足的三要求(1)建设工三程已批三准立项三。(2)向建设三行政主三管部门三履行了三报建手三续，并三取得批三准。(3)建设资三金能满三足建设三工程的三要求，三符合规三定的资三金到位三率。(4)建设用三地已依三法取得三，并领三取了建三设工程三规划许三可证。(5)技术资三料能满三足招标三投标的三要求。(6)法律、三法规、三规章规三定的其三他条件三。2．对招三标人招三标能力三的要求(1)有与招三标工作三相适应三的经济三、法律三咨询和三技术管三理人员三。(2)有组织三编制招三标文件三的能力三。(3)有审查三投标单