房地产开发企业纳税筹划

本资料来源房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查一、我国税制改革动态（一）税制改革的策略、基本原则和主要目标1、我国新时期的税制改革采取的策略是分步实施第一、分步实施税收制度改革是由当前的经济体制环境决定的当前实施税制改革的重心应该是适应社会主义市场经济体制逐步完善的要求，对现行税制进行结构性、渐进式的调整第二、分步实施税收制度改革是由当前的宏观经济形势决定的。当前，我国经济正处于经济周期的上升阶段，宏观调控的重心应该是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，以保护好当前良好的经济增长势头

第三、分步实施税收制度改革是由当前的国家财政状况决定的2004年，我国实现国民生产总值（GDP）136515亿元，征收税款25718亿元，税收收入占GDP的比重为18。84%建立公共财政是我国财政体制改革的基本方向优化财政收入结构，规范中央和地方的财政分配；公平各类经济主体的税收负担，平衡各方面的利益关系2、分步实施税制改革的基本原则简税制：对现行税种从数目上进行简并要求对现行税制从内容上进行规范宽税基：拓展征税范围；清理税收优惠，规范和压缩减免税项目结合国家宏观经济政策的要求，对需要适当缩小征税范围，增加必要扣除低税率：解决名义税率偏高的问题对某些税率明显偏低，税负明显偏轻的税种，也需要适当调高税率

严征管：税制改革方案设计要具有较强的可操作性强化税收征管，保证税制改革顺利实施到位.3、分步实施税制改革的主要目标进一步发挥税收组织财政收入、调控宏观经济和调节收入分配的职能;规范政府参与国民收入分配的方式，营造统一、公平、规范、透明的税收制度环境第一、进一步统一税法，公平税负:进一步统一内外税制，统一城乡税制;公平税收负担和税收待遇，促进平等竞争第二、进一步规范和优化税收制度。构建合理的税制结构，选择适当的主体税种，明确和规范税制要素;提升税法级次，提高税法的透明度

第三、进一步规范政府参与国民收入分配的方式第四、适度提高税收占国民生产总值的比重:要通过税制改革，适度扩大税基、清理税收优惠政策、实施费改税;在加强征管的前提下，确保税收收入的增长与国民经济增长相互协调，适度提高宏观税负

第五、促进税收与经济、社会和自然的协调发展。强化税收调控宏观经济、调节收入分配的功能，促进城乡之间、区域之间、经济与社会之间、人与自然之间、国内发展与对外开放之间的统筹协调

第六、进一步提高税收征管效能。力求使改革后的税制简便易行，具有较强的可操作性，有利于建立科学严密的税收征管机制，提高税收征管的质量和效率，降低征纳双方的税收成本第七、合理划分中央与地方之间的税收管理权限。在统一税政前提下，明确界定税权，赋予地方适当的税政管理权，以充分调动中央和地方两个积极性

（二）税制改革的主要内容1、统一内外资企业所得税制：贯彻统一税法、公平税负的原则

（1）实现两法合并，制定《企业所得税法》（2）降低企业所得税税率（3）统一规范企业所得税税基

（4）调整规范企业所得税优惠政策（5）保持政策的连续性2、增值税由生产型向消费型转变（1）什么是生产型增值税生产型增值税是指在计算增值税时，不允许将外购固定资产的价款（包括年度折旧）从商品和劳务的销售额中抵扣国民生产总值=总产出-中间消耗=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余生产增值税的弊端

（2）什么是消费型增值税消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税实行消费型增值税有哪些好处第一、从经济的角度看，有利于鼓励投资，特别是民间投资，有利于促进产业结构调整和技术升级，有利于提高我国产品的竞争力第二、从财政的角度看，有利于消除重复征税，有利于公平内外资企业和国内外产品的税收负担，有利于税制的优化；从长远看，由于实行消费型增值税将刺激投资，促进产业结构的调整，对经济的增长将起到重要的拉动作用，财政收入总量也会随之逐渐增长第三、从管理的角度看，有利于降低税收管理成本，提高征收管理的效率（3）如何推进增值税由生产型向消费型转变采取分步推进的办法：一方面是指在部分地区进行增值税转型试点另一方面是指在部分行业进行增值税转型试点3、城镇建设税费改革，在适当时机开征物业税

城镇建设税费改革的方向是简并税种，清理收费，降低负担，实行费改税

一是简化现行税种，统一内外税制：合并城市房地产税、房产税、土地使用税，适当时机开征物业税；内外资企业统一征税，适当扩大税基；逐步推行按评估值征税二是清理城镇建设的各类收费，把具有税收性质的收费转为税收三是进一步规范物业税什么是物业税

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税（1）开征物业税要注意的几个基本问题

①税种的功能定位及总体税负的确定

核心问题：以收入目的为主，还是以社会

经济调节为主

②开征物业税与其它相关税种的关系

核心问题：要解决“多税同源”的问题，以降低纳税人的总体税收负担

房产税（对内）、城市房地产税（涉外）、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税③税制设计中的一些主要原则

A、居民原有住房与新购商品房的税收区别

B、居民基本生活住房与投资性用房的税收区别（2）物业税制设计的具体方案

已在北京、深圳等六城市试运行（空转），年底，将选择杭州、烟台实转方案一、设计原则：合并现有房地产类所有税费，

执行统一的物业税。A、房地产公司：①流转税及附加税

②企业所得税

③物业税房产出售环节税率

大约为12—15%

B、投资者：①按年缴纳物业税，采用比例税率

按购入价格按重评价格

②购买时缴纳契税

C、物业税总体税负：物业拥有期的税负总额与物业购入原值应大体一致

方案二：

设计原则：将地产与房产分别进行核算

对土地，征收土地使用税和土地使用费

对房产，合并现行的土地增值税及房地产税等，征收统一的物业税

A、房地产公司：①流转税及附加税

②企业所得税

③土地使用税及土地使用费，

税费率10%左右；

④物业税，税率5%左右。

B、投资者：①按年缴纳物业税，采用比例税率

按购入价格按重评价格

②购买时缴纳契税

4、进一步完善消费税制度

一是适当调整征收范围。对高档消费品、资源消耗品、不利于环境保护的产品二是优化税率结构水平三是完善征管办法5、个人所得税改革的主要内容（1）个人所得税有哪几种税制模式？综合所得税制模式、分类所得税制模式、综合与分类相结合的税制模式（二元模式、混合税制模式）（2）我国实行综合与分类相结合的个人所得税税制模式有什么好处（3）个人所得税改革的主要内容是什么第一、改革税制模式：实行综合与分类相结合的税制第二、合理界定纳税人标准第三、优化税率结构，对纳入综合所得范围的应税所得，适当降低最高边际税率，减少税率档次，调整税率级距。对列入分类所得范围的确定合理的税率水平第四、规范减免税政策第五、调整费用扣除第六、进一步规范和拓宽税基，堵塞税收漏洞《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的解读当前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，这些均说明在住宅业已经出现了一定的泡沫一、强化规划调控，改善住房供应结构严格土地管理1、根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间2、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为二、严禁转让期房，稳定住房价格三、要充分运用税收等经济手段调节房地产市场1999、2003年对个人购买住房又对外销售的几项优惠政策（一）营业税：财税[1999]210号、财税[2003]10号（二）土地增值税：财税[1999]210号（三）

个人所得税：财税[1999]278号（四）

契税：财税[1999]210号（五）

印花税印花税暂行条例规定：商品房销售（财产转移）按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了调整1、自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税2、个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变

四、支持普通百姓自住住房需求各地要制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，原则条件是：1、住宅小区建筑容积率在１．０以上2、单套建筑面积在１２０平方米以下3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下

允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内五、完善城镇廉租房制度1、要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要2、鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力

六、严格中介机构市场准入，严肃查处违法违规销售行为，当地房地产主管部门要将下述行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光

1、对虚构买卖合同，囤积房源2、发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购3、对不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的4、对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布

一、企业纳税筹划概述（一）纳税筹划的概念:纳税人基于税法规范，通过对筹资、投资、以及经营活动实现进度的合理安排，达到纳税零风险、税负相对最小化和经济效益最大化目的的管理活动（二）纳税筹划的目的1、减轻综合税负，实现经济效益最大化2、获取资金的时间价值3、实现纳税零风险4、普及税法，提高纳税人的纳税意识5、有利于税法的不断完善（三）企业纳税筹划的特点1、企业纳税筹划在空间上的全面性2、企业纳税筹划在时间上的全过程性3、纳税筹划的全员性

(四)房地产开发企业纳税筹划的主要方法1、转让定价法（1）转让定价的方式

（2）转让定价的方法①利用商品交易的筹划②利用原材料和零部件购销的筹划③利用固定资产购建的筹划④利用提供劳务的筹划⑤利用无形资产的筹划⑥利用租赁业务的筹划⑦利用借款费用的筹划

2、用三因素分三解法来三研究企三业所得三税的纳三税筹划企业所三得税纳三税筹划三因素分三解图流转税三的纳税三筹划应纳税三额=[三Σ（销三售单价三×销售三数量）三-（成三本+费三用+税三金+损三失）]三×三适用税率收入总三额三准三予税前三扣除项三目金额应纳税三所得额如何计三量三何时确三认扣除范三围怎么扣三除（扣除三方法）低税率三临

界三点筹划3、销三售时间三递延法（1）三分期收三款方式（2）三赊销方三式（3）三委托代三销方式（4）三配比原三则在营三业收入三中的应三用4、计三税营业三额减除三法营业税三计税营三业额=三全部收三入—购三置（或三抵债)三原价5、比三较法6、避三税临界三点法7、分三劈法：8、筹三资成本三抵扣法三：息税前三资产收三益率三＞三借款费三用率财务杠三杆正效三应息税前三资产收三益率三＝息税三前净利三润/资三产平均三占用额息税前三净利润三＝净三利润三＋所得三税＋借三款费用（三）三会计处三理是纳三税筹划三实现的三重要手三段会计实三现：运三用会计三原则、三会计程三序、会三计方法三使会计三主体的三经营决三策、经三营目标三、经营三活动成三为事实三的过程1、为三什么会三计处理三是纳税三筹划实三现的重三要手段（1）三税收对三会计核三算的依三附性（2）三纳税筹三划只是三一种规三划，还三需要采三用一定三的手段三去完成（3）三会计处三理是纳三税筹划三实现的三重要手三段,而三不是唯三一手段2、会三计处理三如何为三纳税筹三划服务（1）三会计人三员参与三企业筹三建的策三划（2）三设计一三套符合三法规制三度并能三满足纳三税筹划三需要的三本企业三的会计三核算办三法（3）三会计处三理要具三有整体三观念（4）三会计人三员要勤三于钻研三业务，三运用会三计原则三、会计三程序和三会计处三理方法三为纳税三筹划服三务（5）三纳税筹三划寓于三会计核三算的全三过程之三中（6）三作好纳三税的基三础工作（6）三做好纳三税的基三础工作①国家三税收法三规的搜三集、解三读、加三工、整三理工作②组织三有关人三员学习三税收法三规③企业三纳税筹三划的日三常组织三工作④建立三纳税台三帐⑤编报三企业纳三税情况三分析报三告⑥企业三与税务三机关的三协调工三作第三讲三营业税三的纳税三纳税筹三划营业税三的税收三稽查要三点（1）三检查企三业对应三税营业三额的确三认是否三正确、三合理，三营业收三入是否三包括各三种价外三费用。三按合同三规定时三间应收三取而未三收到的三销售款三是否申三报纳税三。关联三企业之三间销售三价格是三否合理三（2）三销售房三产预收三款（预三收定金三）是否三及时申三报纳税（3）三动、拆三迁补偿三等行为三是否按三规定申三报纳税三（4）三以房换三地、参三建联建三、合作三建房过三程中，三是否按三规定申三报缴纳三营业税三。以投三资名义三转让土三地使用三权或不三动产所三有权，三未与投三资方共三同承担三风险，三并且收三取固定三利润或三按销售三收入一三定比例三提成的三行为是三否按规三定申报三纳税（5）三检查房三地产开三发企业三是否存三在以房三抵债的三行为（6）三通过对三房地产三企业“三企业利三润分配三”及“三营业外三支出”三等会计三科目的三审核，三检查企三业是否三存在将三商品房三用于分三配和赠三与行为三（7）三是否存三在低价三销售的三行为。三检查企三业在销三售商品三房时，三是否存三在价格三明显偏三低而无三正当理三由。若三存在这三种情况三，税务三机关应三重新核三定其营三业收入三额（8）三各种房三产出租三收入是三否按规三定申报三纳税（9）三其他营三业税涉三税问题三本期营三业税应三纳税额三=（主三营业务三收入+三期末预三收账款三-三期三初预收三账款+三价外收三费）X三5%（一）三营业额三的计量1、商三业折扣三:又称折三扣销售三或打折三，是指三企业为三促进销三售，在三商品、三劳务价三格上给三予购货三方的优三惠。例、某三房地产三公司售三出别墅三一栋，三400三平方米三，售价三120三万元，三赠送一三个车库三，15三平方米三，市场三价3万三元。发三票填写三别墅一三栋，价三120三万元应补税三款：营三业税及三附加3三000三0X5三.5%三=16三50元企业所三得税3三000三0X3三3%=三990三0元个人所三得税3三000三0/（三1-2三0%）三X20三%=7三500三元计入营三业外收三入再补三交企业三所得税三2三475三元合计2三152三5元,三税负7三1.3三5%如何开三具发票（1）三先打折三再销售三：12三0X9三7.5三7%=三117三.08三4万元3X9三7.5三7%=三2.9三26万三元(2)三把销售三额和折三扣额开三在同一三张发票三上.2、现三金折扣三及其在三房地产三行业的三应用现金折三扣是指三赊销发三生后，三债权人三为鼓励三债务人三在规定三期限内三付款，三而向债三务人提三供的债三务扣除现金折三扣与商三业折扣三的区别（1）三对公的三现金折三扣（2）三对私的三现金折三扣企业会三计制度三要求采三用总额三法对现三金折扣三进行会三计处理三，销货方给三予客户三的现金三折扣，三从融资三的角度三看，属三于一种三理财费用，三应在实三际发生三时计入三当期“三财务费三用”现金折三扣的凭三证；现三金折扣三要登记三《纳税三调整台三账》如何填三报《企三业所得三税纳税三申报表三》3、销三售折让三:销售折三让是指三商品销三售后，三由于其三品种、三质量等三原因购三货方提三出异议三，商品三虽未退三回，但三销货方三需给予三购货方三一种价三格折让三，其实三质是原三销售额三的减少国税发三[19三93]三150三号：《三销售退三出与索三取折让三证明单三》4、销三售退回三：税法三规定：三“企业三发生的三销售退三回，只三要购货方提供三退货的三适当证三明，可三冲销退三货当期三的销售三收入”①会计三制度及三相关准三则规定企业销三售商品三发生的三销售退三回,其三相关的三收入、三成本等三一般应直接三冲减退三回当期三的销售三收入和三销售成三本等属于资三产负债三表日后三事项涉三及的报三告年度三所属期三间的销三售退回，应三当作为三资产负三债表日三后调整三事项，三调整报三告年度三相关的三收入、三成本等②税法三规定：三企业三发生的三销售退三回,只三要购货三方提供三退货的三适当证明三,可以三冲减退三货当期三的销售三收入企业年三终申报三纳税汇三算清缴三前发生三的资产三负债表三日后事三项,所涉及三的应纳三所得税三调整,三应作为三报告年三度的纳三税调整三。企业三年度申报三纳税汇三算清缴三后发生三的资产三负债表三日后事三项,所三涉及的三应纳所得三税调整三,应作三为本年三度的纳三税调整③差异三分析除属于三资产负三债表日三后事项三的销售三退回,三可能因三发生于三报告年度三申报纳三税汇算三清缴之三后,相三应产生三会计规三定与税三法规定三对销售退三回相关三的收入三、成本三等确认三时间不三同外,三对于其三他的销三售退回,三会计制三度规定三与税法三规定是三一致的例１、三甲公司三200三3年财三务报告三经董事三会批准三已于2三004三年3月三28日三报出，三该公司三200三3年所三得税汇三算清缴三于20三04年三2月2三5日办三完。由三于质量三原因，三200三3年1三0月售三出的一三套住房三，客户三提出退三房，该三房售价三300三万元，三成本价三270三万元．三在未发三生退房三时应交三企业所三得税为三363三万元．三200三4年2三月21三日甲公三司已收三回住房三，客户三已将发三票退回①会计三处理A、调三整20三03年三度主营三业务收三入及相三关科目借：以三前年度三损益调三整三300三000三0贷：应三付帐款三—某客三户三300三000三0Ｂ、调三整20三03年三度主营三业务成三本借：开三发产品三2三700三000贷：以三前年度三损益调三整三2三700三000C、调三减营业三税借：应三交税金三—三应交营三业税三150三000贷：以三前年度三损益调三整三150三000②纳税三调整a.调三整20三03年三度的所三得税和三应交所三得税借：应三交税金三――应三交所得三税三4三950三0三（15三×33三％）贷：以三前年度三损益调三整三49三500b.调三整20三03年三度未分三配利润借：利三润分配三――未三分配利三润三1三005三00贷：以三前年度三损益调三整三1三005三00例2、三乙公司三200三3年度三所得税三汇算清三缴于2三004三年2月三15日三完成，三2月2三5日，三乙公司三收到2三003三年11三月售出三商品房三退回，三客户退三回了发三票，该三房销价三180三万元，三成本价三150三万元，三退房款三已支付三．该公三司20三03年三度汇算三清缴时三确定应三交所得三税23三1万元三，会计三利润6三50万三元．该三公司2三003三年度财三务报告三于20三04年三3月8三日经董三事会批三准对外三报出．①会计三处理A.三调整报三告年度三主营业三务收入借：以三前年度三损益调三整三18三000三00贷：银三行存款三180三000三0B、调三整营业三税借：应三交税金三—三应交营三业税三900三00贷：以三前年度三损益调三整三9三000三0C、三调整报三告年度三主营业三务成本借：开三发产品三15三000三00贷：以三前年度三损益调三整三1三500三000②．纳三税调整A.三应付三税款法a、2三003三年度会三计报表借：利三润分配三—未分三配利润三210三000贷：以三前年度三损益调三整三2三100三00b、2三004三年度会三计报表假设乙三公司2三004三年度会三计利润三为80三0万,三没有其三他调整三事项200三4年度三应纳税三所得额三=80三0-2三1=7三79万三元200三4年度三应交所三得税=三779三×33三%=2三57.三07万三元确认所三得税费三用的会三计分录三为：借：所三得税三25三707三00贷：应三交税金三—应交三所得税三25三707三00B、纳三税影响三会计法三：a、三200三3年度三会计报三表借：递三延税款三6三930三0三(21三000三0×3三3%)贷：以三前年度三损益调三整三693三00借：利三润分配三—未分三配利润三14三070三0贷：以三前年度三损益调三整三140三700b、三20三04年三度会计三报表借：所三得税三2三640三000三(8三00万三X33三%)贷：递三延税款三69三300应交税三金—应三交所得三税三2三570三7005、违三约而从三受让方三取得的三赔偿金三收入，三应并入三营业额三中征收三营业税三。（财税三[20三03]三16号三）“因三受让方三违约而三从受让三方取得三的赔偿三金收入三，应并三入营业三额中征三收营业三税。”三这条规三定包含三着两层三含义，三一是赔三偿金收三入应计三入企业三营业税三的计税三营业额三；二是三赔偿金三收入应三使用营三业税发三票6、关三于转让三在建项三目的税三收政策三和纳税三筹划（1）三转让已三完成土三地前期三开发或三正在进三行土地三前期开三发，但三尚未进三行施工三阶段的三在建项三目按“三转让无三形资产三”税目三中转让三土地使三用权项三目征收三营业税（2）三转让已三进入建三筑物施三工阶段三的在建三项目，三按“销三售不动三产”税三目征收三营业税例、甲三企业有三一在建三项目，三评估三500三万卖三给乙企三业，乙三企业继三续完成三该项目三，又投三入开发三费用三400三万。三该项目三建成后三，售价三为1三000三万筹划前三：甲方三交税2三5万；三乙方交三税50三万财税[三200三2]1三91号三文件规三定：“三以不动三产投资三入股，三参与接三受投资三方利润三分配、三共同承三担投资三风险的三行为，三不征收三营业税三。对股三权转让三不征收三营业税三。”甲方投三在建工三程50三0万三乙三方投现三金40三0万（投资三免税）项目建三成对外三销售交三纳10三00×三5%的三营业税7、关三于合作三建房的三纳税筹三划：合作建三房:是三指由一三方（简三称甲方三）提供三土地，三另一方三（简称三乙方）三提供资三金的合三作建房第一种三方式是三甲方出三土地，三乙方出三资金，三房屋建三成后，三按比例三分配房三屋。这三是纯粹三的以物三易物，三即双方三以各自三拥有的三部分土三地使用三权和部三分房屋三所有权三相互交三换①土地三使用权三和房屋三所有权三相互交三换甲方三以三地换房三转让三部分土三地使用三权乙方三以三房换地三销售三部分不三动产计税营三业额：三按《细三则》第三15条三核定例1、三甲企业三提供5三000三平方米三土地，三乙建筑三施工企三业提供三200三0万元三资金并三负责施三工，房三屋建成三后对半三分成，三甲方分三得房屋三后将一三半出售三，售价三800三万，其三余自用乙方将三建成后三的一半三转让属三“自建三建筑物三后销售三”，三应按“三建筑业三”、“三销售不三动产”三各交一三道营业三税，计三算组成三计税价三格，假三设成本三利润率三分别为三8%、三10%三：建筑业三计税价三格=2三000三*50三%*（三1+8三%）÷三（1-三3%）=11三13.三4万元建筑业三营业税三=11三13.三4*3三%=3三3.4三万元销售不三动产计三税价格三=11三13.三4*（三1+1三0%）三÷（1三-5%三）=12三89.三2万元销售不三动产营三业税=三128三9.2三*5%三=64三.5万三元甲方转三让了土三地使用三权、销三售不动三产，应三交营业三税128三9.2三*5%三+80三0*5三%=1三04.三46万三元②甲方三出土地三,乙方三出资金三,房屋三建成先三由乙方三使用若三干年,三然后,三把房屋三土地一三起归还三甲方实质是三以出租三土地使三用权为三代价换三取房屋三所有权甲方出三租土地三换取三建筑物乙方以三建筑物三换得三土地使三用权例2、三甲方将三土地所三有权出三租给乙三方10三年，乙三方出资三100三0万元三委托建三筑公司三在该土三地上建三房并使三用，期三满后，三乙方将三土地及三房屋归三还甲方乙方按三销售不三动产交三税：100三0×（三1+1三0%）三÷（1三-5%三）×5三%=5三7.8三9万元甲方按三服务业三---三租赁业三交税：100三0×（三1+1三0%）三÷（1三-5%三）×5三%=5三7.8三9万元第二种三方式甲三方以土三地使用三权,乙三方以货三币资金三合股，三成立合三营企业三，合作三建房①双方三按一定三比例分三配住房甲方：三按向合三营企业三转让土三地使用三权征税合营企三业：按三销售不三动产征三税②甲方三采取按三销售收三入的比三例提成三的方式三参与分三配甲方：三按收入三一定比三例分成将土地三使用权三转让给三合营企三业提取固三定利润就甲方三提取的三收入按三“转让三无形资三产”征三税合营企三业：按三销售不三动产征三税例3、三甲方以三土地所三有权、三乙方以三货币资三金合股三，成立三合营企三业，合三作建房三。协议三规定，三甲方按三销售收三入的2三0%提三成作为三投资收三益。合三营企业三本年取三得销售三收入1三000三万元，三甲方分三得投资三收益2三00万三元甲方转三让土地三使用权三交纳营三业税：三200三X5%三=10三万元合营企三业按销三售不动三产交纳三营业税三：100三0X5三%=5三0万元③双方三采取风三险共担三、利润三共享的三分配方三式:三免税例4、三甲方以三土地所三有权1三000三0平方三米、乙三方以货三币资金三800三0万元三投资成三立合营三企业，三采取“三利润分三成、风三险公担三”的分三配形式三。当年三建成住三宅50三0套，三销售4三00套三，每套三15万三元。年三终，经三董事会三决议，三甲方分三得住宅三5套，三乙方分三得8套甲方以三土地投三资，采三取利润三分成、三风险共三担的分三配形式三，不交三营业税三。甲、三乙分得三住宅视三同销售三，由合三营企业三交营业三税：（40三0+5三+8）三X15三X5%三=30三9.7三5万元8、固三定资产三处置的三定价技三巧免税临三界点销三售价格三=原价三÷（1三—三税率）例、某三公司欲三处理一三台设备三，原价三200三万，已三提折旧三18万三，应如三何定价解：临三界点销三售价格三=20三0÷（三1—三2%三）=2三04.三08万三元原价三>处置三固定资三产定价三范围>三1.0三204三×原价（固定三资产原三价）三（三定价系三数1.三020三4）（低收三益区）假设售三价为2三00万三，企业三收益2三00万三；假设三售价为三202三万，应三交增值三税：3三.89三万，企三业收益三为19三8.1三1万；三假设售三价为2三10万三，应交三增值税三4.0三4万，三企业收三益为2三05.三96万售价三≤三原价三毛利三为售价三；售价三＞三原价三毛三利=三售价三－三增值三税额财税[三200三2]0三29号三：纳税三人销售三自己使三用过的三应征消三费税的三机动车三、摩托三车、游三艇，售三价超过三原值的三，按4三%的征三收率减三半征收三增值税三，售价三未超过三原值的三，免征三增值税9、价三外费用三的计算价外费三用包括三向对方三收取的三手续费三、基金三、集资三费、代三收款项三、代垫三款项及三其他各三种性质三的价外三收费例、某三房地产三公司2三004三年取得三销售收三入20三00万三元，代三有关部三门收取三燃气费三、管道三费、有三线电视三初装费三100三万元，三预收房三款收入三300三万元应交营三业税=三（20三00+三100三+30三0）X三5%=三120三万元国税发三[20三04]三69号三《关于三住房专三项维修三基金免三征营业三税问题三的通知三》：开三发企业三代收的三住房专三项维修三基金免三征营业三税《关于三物业管三理企业三代收费三用是否三计征营三业税的三问题的三通知》三（国税三发[1三998三]21三7号）三规定，三物业管三理企业三代有关三部门收三取的水三费电费三、燃气三费、维三修基金三、房租三的行为三，属于三营业税三“服务三业”税三目中的三“代理三”业务三，因此三，不计三征营业三税。（二）三营业收三入确认三时间的三筹划1、营三业税计三税营业三额的税三前减除三：单位和三个人销三售不动三产或转三让土地三使用权三计税营三业额的三计算：三包括购三置的资三产、抵三债资产财税[三200三3]1三6号规三定：单三位和个三人销售三或转让三其购置三的不动三产或受三让的土三地使权三，以全三部收入三减去不三动产或三土地使三用权的三购置或三受让原三价后的三余额为三营业额单位和三个人销三售或转三让抵债三所得的三不动产三、土地三使用权三的，以三全部收三入减去三抵债时三该项不三动产或三土地使三用权作三价后的三余额为三营业额计税营三业额=三全部收三入—购三置（受三让）原三价或抵债三作价①保险三业：计三税营业三额=全三部保费三收入－三分保保三费②金融三企业买三卖金融三商品：三计税营三业额=三卖出价三－买入三价③金融三企业受三托收款三：计税三营业额三=全部三收入－三支付委三托方价三款④金融三企业融三资租赁三：计税三营业额三=全部三价款－三租赁物三成本⑤劳务三公司营三业额：营业额三=三从用工三单位收三取的全三部价款三—三转付三工资及三福利费三—三代办社三会保险三—三代办住三房公积三金—三代办三报销业三务费⑥建筑三安装、三通讯线三路工程三、输送三管道工三程计税三营业额三：计税营三业额=三工程价三款－设三备价款财税[三200三3]1三6号规三定：“三通信线三路工程三和输送三管道工三程所使三用的电三缆、光三缆和构三成工程三主体的三防腐管三段、管三件（弯三头、三三通、绝三缘接头三）、清三管器、三收发球三筒、机三泵、加三热炉、三金属容三器等物三品均属三于设备三，其价三值不包三括在工三程的计三税营业三额中。三其他建三筑安装三工程的三计税营三业额，三也不包三括设备三价款，三具体设三备名单三可由省三级地方三税务机三关根据三各自实三际情况三列举。三”⑦邮政三电信计三税营业三额=全三部收入三－支付三给合作三方价款⑧运输三企业计三税营业三额=全三部收入三－支付三给其他三运输企三业的运三费⑨旅游三企业计三税营业三额=全三部旅游三收入－三代游客三支付的三房费、三餐费、三交通费三、门票三费、支三付给其三他旅游三企业的三旅游费⑩广告三代理业三计税营三业额=三全部收三入－支三付的广三告发布三费⑾物业三企业计三税营业三额=全三部收入三－代业三主（承三租者）三支付的水费、三电费、三燃气费三、房屋三租金关于营三业额减三除项目三的凭证①营三业额减三除项目三支付款三项发生三在境内三的，该三减除项三目支付三款项凭三证必须三是发票三或合法三有效凭三证②营业三额减除三项目支三付款项三支付给三境外的三，该减三除项目三支付款三项凭证三必须是三外汇付三款凭证三、外方三公司的三签收单三据或出三据的公三证证明讨论：三计税营三业额的三税前扣三除是否三会引起三房地产三行业销三售形式三的变化2、一三次性全三额收款三方式销三售开发三产品，“应于实三际收取三价款或三取得了三索取价三款的凭三据（权三利）时三，确认三收入的三实现”三。3、分三期收款三销售收三入的确三认：“三应按销三售合同三或协议三约定付三款日期三确认收三入的实三现。”例、某三房地产三开发公三司采用三分期收三款方式三销售一三栋写字三楼,售三价10三00万三元，开三发成本三840三万元，三合同约三定，售三楼款分三四次收三回，写三字楼已三交付买三方，第三一期楼三款25三0万已三存入银三行。会计核三算操作三程序：三“一交三四分期三”（1）三将写字三楼交付三买方借：分三期收款三开发产三品三8三40万贷：开三发产品三8三40万（2）三收到第三一期楼三款借：银三行存款三2三50万贷：主三营业务三收入三25三0万（3）三开具发三票计算三营业税借：主三营业务三税金及三附加三1三2.5三万贷：应三交税金三—应交三营业税三12.三5万（4）三结转成三本销售成三本率三=8三40三/1三000三=三84%本期成三本=三250三X三84%三=三210三万借：主三营业务三成本三210三万贷：分三期收款三开发产三品三210三万4、银三行按揭三方式销三售开发三产品5、委三托代销三销售方三式的纳三税筹划（1）三收取手三续费方三式：税法规三定：“三采取支三付手续三费方式三销售开三发产品三的，应三按实际三销售额三于收到三代销单三位代销三清单时三确认收三入的实三现”。增设三三个会计三科目：三委托代三销开发三产品受托代三销开发三产品代销开三发产品三款委托方受托方购房人房产房产发票收费例：甲三房地产三公司将三一栋已三建好的三住宅楼三委托乙三公司代三销，面三积50三00平三方米，三单位售三价每平三米30三00元三，成本三价每平三方米2三500三元，截三止2月三已售房三150三0平方三米，乙三公司已三将代销三清单送三甲公司三，手续三费按2三%支付甲公司三会计处三理：A、将三楼交予三受托方借：委三托代销三开发产三品三1三250三000三0贷：开三发产品三125三000三00B、收三到受托三方代销三清单，三对购房三人开具三发票借、应三收帐款三—乙公三司三45三000三00贷：主三营业务三收入三450三000三0借：主三营业务三税金及三附加三22三500三0贷：应三交税金三—应交三营业税三225三000C、计三提手续三费借：营三业费用三90三000贷：应三收帐款三—乙公三司三90三000D、结三转成本借：主三营业务三成本三37三500三00三（三250三0X1三500三）贷：委三托代销三开发产三品三3三750三000乙公司三会计处三理：A、受三托代销三住宅楼借：受三托代销三开发产三品三150三000三00贷、代三销开发三产品款三150三000三00B、本三月售楼三150三0平方三米借：银三行存款三450三000三0贷：应三付帐款三—甲三公司三450三000三0C、转三销代销三开发产三品款借：代三销开发三产品款三450三000三0贷、受三托代销三开发产三品三4三500三000D、计三提手续三费，对三甲开具三发票借：应三付帐款三—甲公三司三900三00贷：主三营业务三收入三9三000三0E、计三提税金三，按5三%计算三营业税借：主三营业务三税金及三附加三450三0贷：应三交税金三—应交三营业税三4三500（2）三视同买三断方式三：是由委三托方和三受托方三签订协三议，委三托方按三协议价三收取代三销开发三产品的三价款，三实际售三价由受三托方自三定，实三际售价三与协议三价之间三的差额三归受托三方所有讨论题三:为什么三房地产三企业可三以采用三视同买三断方式三销售开三发产品三?例、接三上例，三假设甲三与乙的三协议价三仍是每三平方米三300三0元，三乙公司三对外售三价每平三方米3三200三元，乙三公司收三入为销三售差价三，其他三条件不三变甲公司三会计处三理A、按三协议价三将住宅三楼委托三乙公司三代销借：委三托代销三开发产三品三125三000三00贷：开三发产品三125三000三00B、收三到代销三清单，三对乙开三具发票借：应三收帐款三450三000三0贷：主三营业务三收入三45三000三00借：主三营业务三税金及三附加三225三000贷：应三交税金三—应交三营业税三22三500三0C、结三转成本借：主三营业务三成本三37三500三00贷：委三托代销三开发产三品三37三500三00乙公司三会计处三理A、受三托代销三住宅楼借：受三托代销三开发产三品三1三500三000三0贷：代三销开发三产品款三150三000三00B、售三楼15三00平三方米（三直接对三购房人三开发票三）借：银三行存款三480三000三0贷：主三营业务三收入三48三000三00借：主三营业务三税金及三附加三15三000三（48三0-三450三）X5三%贷：应三交税金三—应交三营业税三15三000C、收三到甲发三票，结三转成本三：借：代三销开发三产品款三450三000三0贷：应三付帐款三—甲三4三500三000借：主三营业务三成本三450三000三0贷：受三托代销三开发产三品三4三500三000乙公司三毛利：三300三000三—15三000三=28三500三0（3）三采取基三价（保三底价）三并实行三超过基三价双方三分成方三式委托销售三开发产三品的受托方三对购房三人开具三发票、三委托方三对受托三方开具三发票受托方三发票：三发票三金额=三基价＋三超基价三全额计税营三业额=三发票金三额—委三托方发三票金额委托方三发票金三额=计三税营业三额=基价三＋超基三价分成（4）三采取包三销方式三委托销三售开发三产品的纳税筹三划要点三：注意三营业税三计税营三业额的三税前减三除，避三免误缴三税（5）三委托销三售结算三期应按三月或按三季，在三合同中三明确代销清三单主要三内容：三开发产三品的名三称、地三理位置三、编号三、数量三、单价三、金额三、手续三费等讨论题三：财税[三200三3]1三6号文三件对营三业税计三税营业三额税前三减除的三规定，三引起房三地产企三业销售三方式的三变化，三增加了三视同买三断方式三、包销三方式、三基价加三超基价三分成方三式等，三这种销三售方式三的变化三是否会三引起公三司治理三结构的三改革？6、配三比原则三在营业三收入中三的应用三：财税[三200三3]1三6号文三的规定三：“已三交纳过三营业税三的预收三性质的三价款逐三期转为三营业收三入时，三允许从三营业额三中扣减三”会计制三度规定三：包括三在商品三售价内三的服务三费，应三在商品三销售实三现时按三售价扣三除该项三服务费三后的余三额为商三品销售三收入，三服务费三递延至三提供服三务的期三间内确三认为收三入。规三定了“三递延收三益”三过渡性三科目例：甲三房地产三公司向三乙公司三出租一三套待售三商品房三，租赁三期限为三五年，三一次性三收租金三100三000三元，合三同规定三甲公司三还要提三供简单三装修，三已知装三修费2三000三0元，三该商品三房每年三提取折三旧费6三000三元成本收三入率=三100三000三/（2三000三0+6三000三X5）三=20三0%房屋装三修收入三=20三000三X20三0%=三400三00元每年租三金费收三入=6三000三X20三0%=三120三00元（1）三收款时三会计分三录：借：银三行存款三10三000三0贷：主三营业务三收入三400三00递延收三益三60三000借：主三营业务三税金及三附加三50三00贷：应三交税金三—应交三营业税三5三000（2）三结转成三本：借：主三营业务三成本三2三000三0贷：开三发成本三200三00（3）三每年计三提折旧三时：借：递三延收益三12三000贷：主三营业务三收入三1三200三0借：主三营业务三成本三60三00贷：出三租开发三产品—三出租产三品摊销三600三07、先三出租再三出售开三发产品三的纳税三筹划（1）三国税发三[20三03]三45号三文规定三：企业三对租赁三资产进三行税务三处理时三，应按三《企业三会计制三度》正三确区分三融资租三赁和经三营租赁国税发三[20三03]三83号三文规定三：“将三待售开三发产品三转作经三营性资三产，先三以经营三性租赁三方式租三出或以三融资租三赁方式三租出以三后再出三售的，三租赁期三间取得三的价款三应按租三金确认三收入的三实现，三出售时三再按销三售资产三确认收三入的实三现”“将待三销开发三产品以三临时租三赁方式三租出的三，租赁三期间取三得的价三款应按三租金确三认收入三的实现三，出售三时再按三销售开三发产品三确认收三入的实三现。”国税发三[20三03]三83号三文又规三定“将三开发产三品转作三经营性三资产”三视同销三售行为三确认收三入按税法三规定:开发产三品出租三可划分三为融资三租赁、三经营租三赁和临三时性租三赁,作三为融资三租赁、三经营租三赁的开三发产品三应转做三经营性三资产，三视同销三售；临三时租赁三不转经三营性资三产经营租三赁租赁三融三资租赁临时租三赁三不转经三营性资三产，不三交税。（1）三经营性三租赁的三会计核三算：“出租三开发产三品”设三二级科三目：出三租产品三、出租三产品摊三销。①将开三发产品三出租时借：出三租开发三产品—三出租产三品（三原价）贷：开三发产品视同销三售，计三税。②出租三开发产三品收取三租金,三计提折三旧；借：银三行存款贷：主三营业务三收入借：主三营业务三成本贷：出三租开发三产品—三出租产三品摊销三（累三计折旧三）③出售三出租开三发产品三,结转三成本：借：银三行存款贷：主三营业务三收入借：主三营业务三成本出租开三发产品三—出租三产品摊三销贷：出三租开发三产品—三出租产三品（2）三融资租三赁承租三人的帐三务处理三：融资租三赁租入三固定资三产的入三帐价值三：租赁三开始日三固定资三产的原三帐面价三值与最三低租赁三付款额三的现值三两者较三低者作三为入帐三价值最低租三赁付款三额：在三租赁期三内，承三租人应三支付或三可能被三要求支三付的各三种款项三（不包三括或有三租金和三履约成三本），三加上由三承租人三或与其三有关的三第三方三担保的三资产余三额（3）三出租人三营业收三入的确三认，出三租货物三的实际三成本，三会计科三目为“三融资租三赁资产三”包括三购建租三赁资产三的购入三价、关三税、增三值税、三运杂费三，保险三费、安三装费和三借款利三息上述有三关概念三的关系三如下：租金总三额+支三付廉价三购买选三择权的三金额或担保三的租赁三资产余三额↓最低租三赁付款三额↓最低租三赁付款三额三--三最低三租赁付三款额现三值三=三承租人三的未确三认融资三费用≈出租三资产的三帐面价三值A=1三0万元三；I三=5%三；t三=5三年；F三1=三0.三1万元三；F2三=5三万元。年金现三值公式三：[三P/A三，i，三t]三=三4.三329三477一次支三付现值三公式：三[P三/F，三i，t三]三=O三.78三352三6最低付三款额=三10三000三0X三5三+1三000三=三501三000三元；最低付三款额现三值=三100三000三X4.三329三47+三100三0X0三.78三352三6=三43三373三1元未确认三融资费三用=5三010三00—三433三731三=三672三69元（1）三租赁开三始日借：固三定资产三—融资三租入固三定资产三43三373三1未确认三融资费三用三672三69贷：长三期应付三款—应三付融资三租赁款三5三010三00（2）三支付租三赁费时借：长三期应付三款—应三付融资三租赁款三100三000贷：银三行存款三1三000三00（3）三分摊未三确认融三资费用借：财三务费用三—利息三支出三134三54贷：未三确认融三资费用三134三54最低租三赁收款三额=最三低租赁三付款额最低租三赁收款三额+未三担保余三额租赁投三资总额三—租赁三投资总三额的现三值=未三实现融三资收益租赁开三始日租三赁资产三的原帐三面价值融资收三入就是三融资租三赁的营三业收入三，按此三计算缴三纳营业三税国税函三[20三00]三514三号《关三于融资三租赁业三务征收三流转税三问题的三通知》三，对未三经中国三人民银三行批准三的“其三他单位三从事融三资租赁三业务，三租赁的三货物的三所有权三转让给三承租方三，征收三增值税三，不征三收营业三税；租三赁的货三物的所三有权未三转让给三承租方三，征收三营业税三，不征三收增值三税（3）三出租人三营业收三入的确三认及帐三务处理三：全部营三业收入三=最低三租赁收三款额—三租赁资三产成本本期营三业收入三=全部三营业收三入X（三本期天三数/三租三赁期总三天数）例、甲三公司是三未经中三国人民三银行批三准的租三赁公司三，20三02年三1月，三应乙公三司要求三，为其三购置一三台大型三设备，三购价5三00万三元，增三值税额三85万三元，该三设备预三计使用三年限1三0年方案1三、租期三10年三，年租三金10三0万元三，租赁三期满，三设备所三有权转三给乙公三司甲应交三增值税三=10三00÷三117三%X1三7%—三85=三60.三3万元城建税三及教育三费附加三=60三。3X三10%三=6.三03万三元印花税三：0.三3万元甲公司三获利=三100三0三÷1三17%三—5三00三—6三.03三—三0.3三=三34三8.3三7万元方案2三、租期三8年，三年租金三100三万元，三租赁期三满，设三备由甲三公司收三回，乙三公司担三保余额三200三万元甲公司三应交营三业税=三（80三0+2三00—三585三）X5三%=2三0.7三5万元城建税三及教育三费附加三=20三。75三X10三%=2三.08三万元印