房地产开发企业所得税

房地产开发企业所得税宁波中瑞税务师事务所李忠尔地址：宁波中山西路11号四楼内容1.房地产开发企业所得税概述2.房地产企业所得税主要政策规定3.房地产企业所得税主要变动4.执行房地产企业所得税政策的若干建议房地产开发企业所得税概述一.房地产开发企业所得税政策演变（一）内资房地产开发企业企业所得税（94.1.1；按一般企业征税）→国税发[2003]83号（2003年7.1；预售收入按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额，完工后将差额并入当期应纳税所得额）→国税发[2006]31号（将预计营业利润额改为预计毛利额，方法类似）→国税函[2008]299号（2008.1.1；※又将预计毛利额改回预计利润额，没区分内外资，事实上失效）→国税发[2009]31号（2008.1.1；统一了内外资企业房地产企业所得税的政策和征收方法，并更加规范和具操作性本资料来源房地产开发企业所得税概述（二）外资房地产开发企业外资企业所得税法（91.7.1；按一般外资企业征税）→国税发[1995]153号（明确房地产企业不属生产性企业；预售房地产收入可预计应纳税所得额预征所得税，销售收入实现后，计算应退补税额；宁波规定预计利润为10%，实际执行为7%）→国税发［1999］第242号（2001.1.1；向境外代销、包销企业支付佣金等，按要求并不得超过房地产销售收入的１０％）→国税发[2001]142号（文到之日，发文2001.12.20；强调并进一步规范国税发[1995]153号；宁波05年起规定预计利润调整为10%）→国税发[2009]31号（2008.1.1；统一了内外资企业房地产企业所得税的政策和征收方法，并更加规范和具操作性）房地产开发企业所得税概述二.房地产开发企业所得税是企业所得税法特殊适用（一）政策规定、计税原理和征收方法适用基本的税法规定1.征收方法：查账征收和核定征收2.计税原理（查账征收企业）（1）按年征收、分期预缴、汇算清缴、多退（或抵）少补（2）年应税额=年应纳税所得额×适用税率—减免税额—抵免税额（3）应纳税所得额=应税收入（总收入—不征税收入—免税收入）—扣除项目金额（包括应税收入相关的成本、费用、税金和损失，也包括亏损弥补和加计扣除）=利润总额+纳税调整增加额—纳税调整减少额房地产开发企业所得税概述3.政策规定基本的政策规定与税法规定一致收入分为应税收入、不征税收入、免税收入扣除项目的相关、真实、合理、权责发生制和划分收益性支出和资本性支出等原则具体的扣除项目，凡没有行业特点的（也即国税发[2009]31号未提及或虽规定不冲突）按税法规定：如不允许扣除项目；捐赠、招待费、广告和宣传费、利息支出、工资附加费、资产税务处理等税收优惠按税法规定（包括免税、加计扣除）房地产开发企业所得税概述（二）根据行业特点制订特殊政策和征收方法1.征收方法（1）查账征收是基本的征收方法（2）核定征收方法企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形（因账务设置或核算无法确定收入、成本或费用），税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理房地产开发企业所得税概述2.行业特殊的政策（1）未完工预售收入预计预计毛利额并计纳税；完工后及时结算实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，差额并计纳税（注：通过纳税调整方法解决，也即差额为正时补缴或弥补亏损；差额为负时，只能抵缴其他所得或加大亏损额，不因预计毛利额而退税）（2）对共用部位和设施设备的维修；配套设施的处理；邮电通讯、学校、医疗等相关设施处理作出规定（3）境外佣金作出限制规定（4）合作和合资作了明确（5）明确了预提费用的范围及限度（6）按行业特点对收入和成本的税务处理作出具体规定房地产开发企业所得税概述预售调增调减主要政策规定一.区分完工和未完工开发产品分别征税就企业而言分为完工和未完工二部分计算所得纳税；就开发产品而言分为未完工和完工后二个阶段纳税（一）完工开发产品按一般制造业产品规定，分别确定计算收入、扣除项目，计算应纳税所得额完工的标志（除土地开发之外）为下列条件之一：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案2.开发产品已开始投入使用3.开发产品已取得了初始产权证明主要政策规定（二）未完工开发产品（包括办理房地产初始登记、取得产权证前）

1.用于销售（1）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额（2）开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额（3）在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料主要政策规定计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%3.开发项目位于其他地区的，不得低于5％4.属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%主要政策规定2.用于出租与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现（属于其他业务收入，计算税费、结转成本费用，计算应纳税所得额）主要变动内容项目新政策原内资原外资征税方法预售并计，完工调整预售并计，完工调整预售预售，完工结算完工条件竣工报备、投入使用或初始产权证明之一竣工备案、投入使用或初始产权证明之一合格证明、首笔使用权交付之日、首笔产权转让手续较早者预计毛利（利润）率（省级定）所处位置不同规定不低于5%-20%三种房不低于3%所处位置不同规定不低于5%-15%经济适用房不低于3%预计利润率

出租限未完工限未完工不限未完工（折旧）主要政策规定二.完工开发产品收入（一）收入的范围1.销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益2.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理注:与营业税和土地增值税规定不一致代收尽可能避免、算清负担、物业公司收取等买一赠一（国税函【2008】875号）主要政策规定（二）收入的实现

通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现

1.直接销售收款方式实现时间一次性全额收款实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日分期收款按销售合同或协议约定的价款和付款日；付款方提前付款的，在实际付款日银行按揭

按销售合同或协议约定的价款确定收入额。首付款于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现（假按揭的收入和利息）主要政策规定2.委托销售方式代销方式收入额实现时间支付手续费方式

合同或协议中约定的价款收到已销开发产品清单之日视同买断方式

企业与购买方或企业、受托方、购买方三方签订销售合同或协议

高于买断价格按销售合同或协议中约定的价格收到已销开发产品清单之日低于买断价格按买断价格收到已销开发产品清单之日受托方与购买方签订销售合同或协议按买断价格收到已销开发产品清单之日主要政策规定2.委托销售方式代销方式收入额实现时间基价并超基价分成企业与购买方或企业、受托方、购买方三方签订销售合同或协议

高于基价

按销售合同或协议中约定的价格（不减分成额）收到已销开发产品清单之日低于基价按基价计算的价款收到已销开发产品清单之日受托方与购买方直接签订销售合同的基价加上取得的分成额收到已销开发产品清单之日包销包销期内

按相关的约定参照前述包销期满后

包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现主要政策规定3.视同销售（1）视同销售情形将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为（2）实现时间于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现（3）收入额确认的方法和顺序A.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；B.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定C.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定主要变三动内容一.与三原内资三比较基本内三容相同三，主要三变化有三：1.视三同销售三中，不三再包括开发产三品转作三固定资三产2.删三除了开三发产品三先出租三后销售三的规定三，是否三按转作三固定资三产及销三售固定三资产处三理，改三为视实三际使用三时间累三计是否超三过12三个月3.删三除以月三或季为三结算期三，定期三进行结三算，按三规定期三限申报三缴纳税三款的规三定二.与三原外资三比较增加了三大量原三外资没三有规定三的销售三方式、三收入实三现时间三及收入三额的确三定内容主要政三策规定三.扣三除原理（一）三应解决三二层次三六种扣三除问题能否扣除项目不能扣除与扣除原则相悖、与政策规定不符、违法支出无没有合法有效凭据（税法列举不全）如何扣除按实扣除除不能扣除和其他扣除外限额扣除工资附加费、非金融借款利息、业务招待费、广告和宣传费、公益性捐赠、补充保险、保障基金、佣金等结转扣除职工教育费、广告和宣传费、投资损失和亏损弥补附加扣除研究开发费、安置残疾人员工资和其他分期扣除固定（生物）资产、无形资产、长期待摊费用主要政三策规定（二）三税前扣三除原则1.真三实性原三则2.相三关性原三则3.合三理性原三则4.权三责发生三制原则5.区三分权益三性支出三和资本三性支出三原则其中，三费用主三要判断三能否扣三除及扣三除标准固定（三生物）三资产、三无形资三产和长三期待摊三费用主三要解决三摊销（三可折旧三）额在三税前扣三除成本主三要解决三已销产三品（已三发生劳三务）成三本结转制造业三成本：三支出→三在产品三成本→三完工产三品成本三→销售三产品成三本（解三决支出三或成本三的归集三和分配三）主要政三策规定（三）三房地产三企业的三税前扣三除基本三原则1.企三业所得三税法公共性的规定三按税法三规定（三即没有三提及并三不相抵三触的规三定）2.行三业特有规三定，按本三政策规三定（即三与税法三相抵触三的；税三法中没三有规定三）在进行三成本、三费用的三核算与三扣除时三，区分三期间费三用和开三发产品三计税成三本、已三销开发三产品计三税成本三与未销三开发产三品计税三成本企业发三生的期三间费用三、已销三开发产三品计税三成本、三营业税三金及附三加、土三地增值三税准予三当期按三规定扣三除主要政三策规定四.费三用、税三金和损三失（一）三期间费三用1.维三修费用三或基金（1）三维修费三用：对三尚未出三售的已三完工开三发产品三和按照三有关法三律、法三规或合三同规定三对已售三开发产三品（包三括共用三部位、三共用设三施设备三）进行三日常维三护、保三养、修三理等实三际发生三的维修三费用，三准予在三当期据三实扣除（2）三维修基三金：将三已计入三销售收三入的共三用部位三、共用三设施设三备维修三基金按三规定移三交给有三关部门三、单位三的，应三于移交三时扣除主要政三策规定2.境三外机构三佣金委托境外机三构销售开三发产品三的，其三支付境三外机构三的销售三费用（三含佣金三或手续三费）不三超过委三托销售三收入10%的部分三，准予三据实扣三除注：境三内佣金三按财税三[20三09]三29号三执行3.转三作自用三计提折三旧开发产三品转为三自用的三，其实三际使用三时间累三计未超过1三2个月三又销售三的，不得三在税前三扣除折三旧费用主要政三策规定4.利三息支出（1）三企业为三建造开三发产品三借入资三金而发三生的符三合税收三规定的三借款费三用，可三按企业三会计准三则的规三定进行三归集和三分配，三其中属三于财务三费用性三质的借三款费用三，可直三接在税三前扣除按借款三用途决三定是否三资本化企业在三生产经三营活动三中发生三的合理的三不需要三资本化的借款三费用（三即开发三完工后三），准三予扣除企业为三购置、三建造固三定资产三、无形三资产和三经过1三2个月三以上的三建造才三能达到三预定可三销售状三态的存三货发生三借款的三，在有三关资产购置、三建造期三间（即开发三期间）三发生的三合理的三借款费三用，应三当作为资本性三支出计入有三关资产三的成本三，并依三照规定三扣除主要政三策规定按借款三渠道确三定扣除三标准向金融企三业借款利三息,准三予扣除向非金融三企业借款利三息,不三高于同三期贷款三利率部三分,准三予扣除经批准发三行的债券三利息,三准予扣三除（2）三关联方三的借款三利息支三出实际支三付给关三联方的三利息支三出，接三受关联三方债权三性投资三与其权三益性投三资比例不超过规定比三例和有三关规定三计算的三部分，三准予扣三除，超过的三部分不得在三发生当三期和以三后年度三扣除，三其他企三业（包三括房地三产开发三企业）三：2：1主要政三策规定企业集三团或其三成员企三业统一三向金融三机构借三款分摊三集团内三部其他三成员企三业使用三的，借三入方凡三能出具三从金融三机构取三得借款三的证明三文件，三可以在三使用借三款的企三业间合三理的分三摊利息三费用，三使用借三款的企三业分摊三的合理三利息准三予在税三前扣除主要政三策规定（二）三税金（已销三开发产三品）营三业税金三及附加三、土地三增值税三准予当三期按规三定扣除（三）三损失1.担三保损失企业采三取银行三按揭方三式销售三开发产三品的，三凡约定三企业为三购买方三的按揭三贷款提三供担保三的，其三销售开三发产品三时向银三行提供三的保证金三（担保三金）不得从三销售收三入中减三除，也三不得作三为费用三在当期三税前扣三除，但实际发三生损失时可据三实扣除主要政三策规定2.财三产损失（1）三企业因三国家无偿收回土三地使用三权而形三成的损三失，可三作为财三产损失三按有关三规定在三税前扣三除（2）三企业开三发产品三（以成三本对象三为计量三单位）整体报废或三毁损，三其净损三失按有三关规定三审核确三认后准三予在税三前扣除注：非整体三损失系增大三开发产三品成本主要变三动内容项目新政策原内资原外资维修费用当期据实扣除当期扣除未提及设备维修基金移交时扣除移交时扣除，强调代收代缴和预提不得扣除未提及佣金区分境内外仅对境内，个人有限额仅境外转自用折旧累计12月为限转固定资产与否计折旧未提及利息支出1.按准则归集分配；2.集团内证明并合理分摊；3.关联借款按税法1.完工前或前工后计成本或扣除；2.集团内证明可扣除3.关联借款不超注册资金50%未提及主要变三动内容项目新政策原内资原外资税金已销售营业税及附加、土地增值税未单独提及未提及担保损失可以扣除可以扣除未提及土地闲置费未提及，收回作损失闲置费计成本，收回作损失未提及开发产品损失整体损失审核后准予扣除单项净损失计入工程成本；整体净损失按规定扣除未提及广告、宣传招待费未提及、按税法强调预收不作基数；新办三年结转未提及成本费三用归集三和分配计入成本对象发生支出包括实三际发生三、预提三和待摊三费用期间费用直接成本间接成本共同成本能分清不能分清各成本计算对象已完工未完工未建造已销固定资产未销六原则三确定四种方三法六项内三容按可售三面积主要政三策规定五.计三税成本（一）三计税成三本对象1.概三念和范三围成本对三象是指三为归集三和分配三开发产三品开发三、建造三过程中三的各项三耗费而三确定的三费用承三担项目包括主三要开发三产品、三停车场三所、三公共配三套设施三和相关三设施等2.计三税成本三对象的三确定原三则（1）三可否销三售原则开发产三品能够三对外经三营销售三的，应三作为独三立的计三税成本三对象进三行成本三核算不能对三外经营三销售的三，可先三作为过三渡性成三本对象三进行归三集，然三后再将三其相关三成本摊三入能够三对外经三营销售三的成本三对象主要政三策规定（2）三分类归三集原则对同一三开发地三点、竣三工时间三相近、三产品结三构类型三没有明三显差异三的群体三开发的三项目，三可作为三一个成三本对象三进行核三算（3）三功能区三分原则开发项三目某组三成部分三相对独三立，且三具有不三同使用三功能时三，可以三作为独三立的成三本对象三进行核三算（4）三定价差三异原则开发产三品因其三产品类三型或功三能不同三等而导三致其预三期售价三存在较三大差异三的，应三分别作三为成本三对象进三行核算主要政三策规定（5）三成本差三异原则开发产三品因建三筑上存三在明显三差异可三能导致三其建造三成本出三现较大三差异的三，要分三别作为三成本对三象进行三核算（6）三权益区三分原则开发项三目属于三受托代三建的或三多方合三作开发三的，应三结合上三述原则三分别划三分成本三对象进三行核算3.成三本对象三确定和三调整成本对三象由企三业在开工之三前合理确三定，并三报主管三税务机三关备案成本对三象一经三确定，三不能随三意更改三或相互三混淆，三如确需改变成三本对象的，应征得三主管税三务机关三同意主要政三策规定4.特三殊项目三的成本三对象确三定（1）三配套设三施包括在三开发区三内建造三的会所三、物业三管理场三所、电三站、热三力站、三水厂、三文体场三馆、幼三儿园等A.属三于非营三利性且三产权属三于全体三业主的三，或无三偿赠与三地方政三府、公三用事业三单位的三，可将三其视为公三共配套三设施，其建三造费用三按公共三配套设三施费的三有关规三定进行三处理B.属三于营利三性的，三或产权三归企业三所有的三，或未三明确产三权归属三的，或三无偿赠三与地方三政府、三公用事三业单位三以外其三他单位三的，应三当单独核三算其成三本。除企三业自用三应按建三造固定三资产进三行处理三外，其三他一律三按建造三开发产三品进行三处理主要政三策规定（2）三相关设三施包括企三业在开三发区内三建造的三邮电通三讯、学三校、医三疗设施应单独核三算成本，其中三，由企三业与国三家有关三业务管三理部门三、单位三合资建三设，完三工后有三偿移交三的，国三家有关三业务管三理部门三、单位三给予的经济补三偿可直接三抵扣该三项目的三建造成三本，抵三扣后的三差额应三调整当三期应纳三税所得三额（3）三停车场三所企业单独建三造的停车三场所，三应作为三成本对三象单独三核算利用地下基三础设施形三成的停三车场所三，作为三公共配三套设施三进行处三理主要政三策规定（二）三计税成三本支出三的内容1.土三地征用三费及拆三迁补偿三费指为取三得土地三开发使三用权（三或开发三权）而三发生的三各项费三用，主三要包括三土地买三价或出三让金、三大市政三配套费三、契税三、耕地三占用税三、土地三使用费三、土地三闲置费三、土地三变更用三途和超三面积补三交的地三价及相三关税费三、拆迁三补偿支三出、安三置及动三迁支出三、回迁三房建造三支出、三农作物三补偿费三、危房三补偿费三等2.前三期工程三费指项目三开发前三期发生三的水文三地质勘三察、测三绘、规三划、设三计、可三行性研三究、筹三建、场三地通平三等前期三费用主要政三策规定3.建三筑安装三工程费指开发三项目开三发过程三中发生三的各项三建筑安三装费用三。主要三包括开三发项目三建筑工三程费和三开发项三目安装三工程费三等4.基三础设施三建设费指开发三项目在三开发过三程中所三发生的三各项基三础设施三支出，三主要包三括开发三项目内三道路、三供水、三供电、三供气、三排污、三排洪、三通讯、三照明等三社区管三网工程三费和环三境卫生三、园林三绿化等三园林环三境工程三费主要政三策规定5.公三共配套三设施费指开发三项目内三发生的三、独立三的、非三营利性三的，且三产权属三于全体三业主的三，或无三偿赠与三地方政三府、政三府公用三事业单三位的公三共配套三设施支三出6.开三发间接三费指企业三为直接三组织和三管理开三发项目三所发生三的，且三不能将三其归属三于特定三成本对三象的成三本费用三性支出三。主要三包括管三理人员三工资、三职工福三利费、三折旧费三、修理三费、办三公费、三水电费三、劳动三保护费三、工程三管理费三、周转三房摊销三以及项三目营销三设施建三造费等主要政三策规定（三）三计税成三本的要三求1.按三实际发三生的支三出作为三计税成三本的基三本构成各项支三出都应三按实际三发生额三作为计三税基础（1）三非货币三交易方三式取得三土地使三用权A.企三业、单三位以换取开三发产品三为目的，土地三使用权三的投资a.换三取的开三发产品三如为该项三土地开三发、建三造的，接三受投资三的企业三在接受三土地使三用权时暂不确三认其成本三，待首次分三出开发产三品时，三再按应分出开发产三品（包三括首次三分出的三和以后三应分出三的）的三市场公三允价值三和土地三使用权三转移过三程中应三支付的三相关税三费计算三确认该三项土地三使用权三的成本三。如涉及补三价，土地三使用权三的取得三成本还三应加上三应支付三的补价三款或减三除应收三到的补三价款主要政三策规定b.换三取的开三发产品三如为其他土三地开发三、建造的，接三受投资三的企业三在投资交易发三生时，按应付出开发产三品市场三公允价三值和土三地使用三权转移三过程中三应支付三的相关三税费计三算确认三该项土三地使用三权的成三本。如涉及补三价，土地三使用权三的取得三成本还三应加上三应支付三的补价三款或减三除应收三到的补三价款B.企三业、单三位以股权的三形式，将土三地使用三权投资三企业的三，接受三投资的三企业应三在投资交易发三生时，按该项土三地使用三权的市场三公允价三值和土三地使用三权转移三过程中三应支付三的相关三税费计三算确认三该项土三地使用三权的取三得成本三。如涉及补三价，土地三使用权三的取得三成本还三应加上三应支付三的补价三款或减三除应收三到的补三价款。主要政三策规定（2）三预提（三应付）三费用A.出三包工程三未最终三办理结三算而未三取得全三额发票三的，在证明资三料充分的前提三下，其三发票不三足金额三可以预三提，但三最高不三得超过三合同总三金额的10％B.公共配三套设施尚未建三造或尚三未完工三的，可三按预算三造价合三理预提三建造费三用。此三类公共三配套设三施必须符合已在售三房合同三、协议三或广告三、模型三中明确三承诺建三造且不三可撤销三，或按三照法律三法规规三定必须三配套建三造的条件C.应向政府三上交但尚未三上交的三报批报三建费用三、物业三完善费三用可以三按规定三预提。三物业完三善费用三是指按三规定应三由企业三承担的三物业管三理基金三、公建三维修基三金或其三他专项三基金。主要政三策规定2.取三得合法三凭据（注：不三一定是三发票）企业在三结算计三税成本三时其实三际发生三的支出三应当取三得但未取得合法凭三据的，三不得计三入计税三成本待实际取得合三法凭据三时，再三按规定三计入计三税成本3.准三确按成三本计算三对象进三行归集三和分配（1）三归集和三分配的三基本规三则企业开三发、建三造的开三发产品三应按制三造成本三法进行三计量与三核算应计入三开发产三品成本三中的费三用属于三直接成三本和能三够分清三成本对三象的间三接成本三，直接计入成三本对象共同成三本和不三能分清三负担对三象的间三接成本三，应按三受益的三原则和三配比的三原则分配至各成三本对象主要政三策规定（2）三共同成三本和不三能分清三的间接三成本分三配方法A占地三面积法三。指按三已动工三开发成三本对象三占地面三积占开三发用地三总面积三的比例三进行分三配a.一三次性开三发的，三按某一三成本对三象占地三面积占三全部成三本对象三占地总三面积的三比例进三行分配b.分三期开发三的，首三先按本三期全部三成本对三象占地三面积占三开发用三地总面三积的比三例进行三分配，三然后再三按某一三成本对三象占地三面积占三期内全三部成本三对象占三地总面三积的比三例进行三分配期内全三部成本三对象应三负担的三占地面三积为期三内开发三用地占三地面积三减除应三由各期三成本对三象共同三负担的三占地面三积主要政三策规定B建筑三面积法三。指按三已动工三开发成三本对象三建筑面三积占开三发用地三总建筑三面积的三比例进三行分配a.一三次性开三发的，三按某一三成本对三象建筑三面积占三全部成三本对象三建筑面三积的比三例进行三分配b.分三期开发三的，首三先按期三内成本三对象建三筑面积三占开发三用地计三划建筑三面积的三比例进三行分配三，然后三再按某三一成本三对象建三筑面积三占期内三成本对三象总建三筑面积三的比例三进行分三配C直接三成本法三。指按三期内某三一成本三对象的三直接开三发成本三占期内三全部成三本对象三直接开三发成本三的比例三进行分三配D预算三造价法三。指按三期内某三一成本三对象预三算造价三占期内三全部成三本对象三预算造三价的比三例进行三分配主要政三策规定（3）三明确分三配标准三的成本三项目A.土地成三本，一般三按占地三面积法三进行分三配。如三果确需三结合其三他方法三进行分三配的，三应商税三务机关三同意土地开三发同时三连结房三地产开三发的，三属于一三次性取三得土地三分期开三发房地三产的情三况，其三土地开三发成本三经商税三务机关三同意后三可先按三土地整三体预算三成本进三行分配三，待土三地整体三开发完三毕再行三调整B.单三独作为过渡性三成本对象核三算的公三共配套三设施开三发成本三，应按三建筑面三积法进三行分配C.借款费三用属于不三同成本三对象共三同负担三的，按三直接成三本法或三按预算三造价法三进行分三配D.其三他成本三项目的三分配法三由企业三自行确三定主要政三策规定4.规三定期限三核算终三止开发产三品完工三以后，三企业可三在完工三年度企三业所得三税汇算清三缴前选择确三定计税三成本核三算的终止日，不得三滞后凡已完三工开发三产品在三完工年三度未按三规定结三算计税三成本，三主管税三务机关三有权确三定或核三定其计三税成本三，据此三进行纳三税调整三，并按三《中华三人民共三和国税三收征收三管理法三》的有三关规定三对其进三行处理主要政三策规定（四）三已销开三发产品三的计税三成本已销开三发产品三的计税三成本，三按当期三已实现三销售的三可售面三积和可三售面积三单位工三程成本三确认可售面三积单位三工程成三本和已三销开发三产品的三计税成三本按下三列公式三计算确三定：可售面三积单位三工程成三本=成三本对象三总成本三÷成本三对象总三可售面三积已销开三发产品三的计税三成本=三已实现三销售的三可售面三积×可三售面积三单位工三程成本主要变三动内容项目新政策原内资原外资成本对象确定规定原则、事前确定并报备案按一般经营常规和会计惯例未提及配套设施区分营利性、产权归属和赠与对象分别作配套设施费或独立成本对象相同未提及相关设施按独立成本对象无偿赠与国家的配套费用，其余为独立成本对象未提及停车场所单独建造按独立成本对象；地下设施按配套设施

全按配套设施

未提及售房部未提及作开发产品未提及主要变三动内容项目新政策原内资原外资成本内容具体项目概括列类概括列类成本分摊分摊方法及具体项目运用方法原则规定未提及预提费用规定项目和条件除税法规定外不得预提配套设施费预提税务机关审核完工后发生应当期负担分摊到已销、未销和固定资产除规定外，不计入当期；在完工、未完工；已销、未销分摊未提及主要变三动内容项目新政策原内资原外资核算程序具体核算程序无无已销成本可售面积可售面积可售面积成本终止日完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后；否则税务机关调整开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本,不得提前或滞后；会计结转，按税法规定调整无主要政三策规定六.合三作或合三资项目方式合作方式合作方投资时分配时货币分配开发产品接受方作往来款，不计收入，也不预计毛利作销售处理，视情况作结转计税成本投资方作往来款购进开发产品分配利润接受方作往来款，不计收入，也不预计毛利；形成的营业利润统一纳税；不计利息，不摊投资不作税前分配，作税后利润分配投资方作投资视同股息、红利

主要政三策规定方式合作方式合作方投资时分配时土地使用权分配开发产品接受方按产品公允价值为基础确认土地成本；换本项目产品暂不确认土地成本，首次分出时确认；换其他产品，投资时确认。同时作往来＊按公允价值确认收入，扣除成本等投资方首次取得开发产品时，分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务分配利润接受方按土地公允价值为基础确认土地成本；投资时确认＊作税后分利投资方分解为销售土地使用权和投资＊视同股息、红利主要变三动内容项目新政策原内资原外资分出产品未结成本的，视同销售未结成本的，按预售处理未提及土地使用权合作接受方视不同情况明确计成本的时间和价值分解销售产品购入土地使用权投资方分解为转让土地使用权和购入开发产品土地使用权合资接受方按土地公允价值为基础确认土地成本投资交易额确认土地成本投资方分解为销售土地使用权和投资分解为销售非货币性资产和投资；符合条件可分5年主要政三策规定七.其三他相关三问题（一）三执行时三间自20三08年三1月1三日起执三行（二）三衔接问三题1.三内资房三地产（1）三08年三前预收三款通过毛三利率差三调整，三体现在三应纳税三所得额三上，0三7年和三08年三的税负三差无法三补回；三毛利逆三差也无三法退税申报表三中：预三收时，三预计毛三利作调三整增加三；完工三销售时三，实际三收入和三成本作三结转，三预计毛三利额作三纳税调三整减少主要政三策规定例：某三房地产三开发企三业，2三007三年利润三总额为三500三万元，三另有预三售开发三产品收三入20三00万三元（预三计利润三为20三%）；200三8年：三1.利三润总额三为30三0万元三（预售三款全部三转销售三，对应三的计税三成本为三：15三00万三元）2.三利润总三额为7三00万三元（预三售款全三部转销三售，对三应的计三税成本三为：1三800三万元）3.2三000三万元当三年预收三，当年三转销售200三7年：应纳税三所得额三：50三0+2三000三×20三%=9三00万三元应纳税三企业所三得税：三900三×33三%=2三97万三元主要政三策规定200三8年：1.应三纳税所三得额：300三—20三00×三20%三=-1三00万三元（亏三损确认三，已缴三纳的企三业所得三税不予三退还）（分析三：预售三转收入三毛利：三200三0—1三500三=50三0万元三；其他三所得为三亏损2三00万三元）2.应三纳税所三得额：700三—20三00×三20%三=30三0万元应纳税三所得税三额：300三×25三%=7三5万元（分析三为：预三售转收三入毛利三：20三00—三170三0=3三00万三元，其三他所得三400三万元，三预售按三预计毛三利40三0万元三缴纳3三3%企三业所得三税，2三008三年度按三实际毛三利30三0万元三应按规三定税率三缴纳，三多预计三的10三0万元三也按3三3%税三率，多三负担了三8%，三但不能三退还）3.2三000三万元若三发生于三当年度三，调增三、调减三对销主要政三策规定（2）三以前年三度亏损以前年三度亏损三（包括三预计毛三利调整三），仍三可在规三定的期三限内税三前弥补（3）三广告费三、业务三宣传费三、业务三招待费基数：三不包括三预售收