房地产开发有关

房地产开发有关

地方税收政策2009年5月一、房地产开发程序与纳税环节立项规划取得土地开工建设销售、自用批准立项文件《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证书》《建筑工程施工许可证》《预（销）售许可证》竣工验收《工程竣工验收报告》办理土增立项登记契税土地税印花（耕占）印花土增清算房产土地土增印花第一部分土地取得环节房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权时，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。

一、契税--税收要素简介契税的特点：契税属于财产转移税。契税由财产承受人缴纳。一、契税--税收要素—纳税人

土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。一、契税--税收要素--征税范围国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）。

一、契税--税收要素--征税范围下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的建设工程转让时发生土地使用权转移的以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。一、契税--税收要素--计税依据基本规定：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；

以协议方式出让土地的，计税依据为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种补偿费用应包括在内。政府减免土地出让金的，计税依据不能相应减除。土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

一、契税--税收要素--计税依据一、契税--税收要素—减免税与开发企业有关的规定：

企业改制重组有关契税政策（财税[2003]184号文件、国税函[2006]844号、财税[2008]175号）纳税地点：房地产坐落地。特殊-市属管辖用地先税后证一、契税--征收管理二、耕地占用税—税收要素简介（一）纳税人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人。（二）征税范围：耕地主要指种植农作物的土地。（三）计税依据：纳税人实际占用的耕地面积。（四）单位税额：各省自定。北京原税额35、40、42、45元/平方米二、耕地占用税—纳税义务发生时间经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。

三、印花税—税收要素简介印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳，是一种兼有行为性质的凭证税。印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算征收。

三、印花税—土地取得环节合同土地使用权出让合同、土地使用权转让合同税目--产权转移书据政策依据--财税[2006]162号

三、印花税—对开发企业的税收政策

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。第二部分房地产开发、预售环节房地产开发企业在项目开发建设和预售环节，涉及到的地方税种主要有：房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税。一、印花税—房地产开发环节合同建筑安装工程承包合同建设工程勘察设计合同借款合同财产保险合同二、城镇土地使用税—新条例规定提高了税额标准，将现行条例规定的税额标准提高2倍统一了内、外资企业税收负担二、城镇土地使用税—税收要素简介（一）纳税人。拥有土地使用权的单位和个人

（二）计税依据。以实际占用的土地面积为计税依据。（三）适用税额。30元、24元、18元、12元、3元、1.5元。（四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。

（五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年4月、10月的前15日。（六）纳税时间。取得土地的次月。

二、城三镇土地三使用税三—税收三要素简三介（七）三对开发三用地的三单独规三定计税面三积的确三定：已销售三房屋的三占地面三积＝（三已销售三房屋的三建筑面三积÷开三发项目三房屋总三建筑面三积）×三总占地三面积。二、城三镇土地三使用税三—税收三要素简三介（七）三对开发三用地的三单独规三定在每年三的4、三10月三份征期三征收，三4月份三征期应三以当年三3月3三1日未三售出房三屋的占三地面积三为计税三依据，三计算缴三纳上半三年应纳三的税款三；10三月份征三期应以三当年9三月30三日未售三出房屋三的占地三面积为三计税依三据，计三算缴纳三下半年三应纳的三税款。也可以三采取按三各月末三未售出三房屋的三占地面三积为计三税依据三，计算三全年应三纳税款三，并于三下一年三度1月三31日三前到主三管地方三税务机三关办理三上一个三年度的三税款清三算。三、房三产税凡是在三基建工三地为基三建工地三服务的三各种工三棚、材三料棚、三休息棚三和办公三室、食三堂、茶三炉房、三汽车房三等临时三性房屋三，不论三是施工三企业自三行建造三还是由三基建单三位出资三建造交三施工企三业使用三的，在三施工期三间，一三律免征三房产税三。但是三，如果三在基建三工程结三束以后三，施工三企业将三这种临三时性房三屋交还三或者估三价转让三给基建三单位的三，应当三从基建三单位接三收的次三月起，三依照规三定征收三房产税三。四、土三地增值三税对本市三房地产三开发企三业在项三目全部三竣工土三地增值三税清算三前预（三销）售三商品房三取得的三收入，三除政府三批准的三经济适三用房和三限价房三外，自三200三7年1三月1日三开始，三一律按三预（销三）售收三入的1三%预征三土地增三值税。四、土三地增值三税—纳三税地点自19三99年三1月1三日起，三凡在本三市转让三在京单三位房地三产的国三内单位三，由原三向房地三产座落三地的地三方主管三税务机三关申报三纳税，三改为向三转让项三目的企三业核算三地或行三政事业三单位、三社会团三体税务三注册登三记地的三地方税三务机关三申报纳三税。四、土三地增值三税—纳三税期限房地产三开发项三目，纳三税申报三时间为三自取得三销售（三预售）三许可证三起每季三度终了三后15三日内办三理纳税三申报手三续（含三零申报三）。第三部三分三房地产三竣工销三售环节房地产三开发商三在项目三竣工销三售环节三，涉及三到的地三方税种三主要有三：城镇三土地使三用税、三印花税三、土地三增值税三。印花税三：产权转三移书据城镇土三地使用三税：同预售三环节一、土三地增值三税清算三的范围凡从事三房地产三开发企三业开发三的商品三房项目三，在满三足规定三的土地三增值税三清算条三件时，三均应办三理土地三增值税三的清算三手续,三包括不三预征的三经适房三、限价三房等项三目。二、土三地增值三税清算三的条件（一）三纳税人三应进行三土地增三值税清三算的条三件（二）三主管地三方税务三机关可三要求纳三税人进三行土地三增值税三清算的三条件（一）三纳税人三应进行三土地增三值税清三算的条三件1、全三部竣工三并销售三完毕的三房地产三开发项三目。2、整三体转让三未竣工三的房地三产开发三项目。3、直三接转让三土地使三用权的三项目。4、纳三税人申三请注销三税务登三记的房三地产开三发项目三。（二）三主管地三方税务三机关可三要求纳三税人进三行土地三增值税三清算的三条件1、三纳税人三开发的三房地产三开发项三目已通三过竣工三验收，三在整个三预（销三）售的三房地产三开发建三筑面积三达到可三销售总三建筑面三积的比三例85三％（含三）以上三的。可三销售总三建筑面三积范围三中不包三括已自三用或出三租使用三年限在三一年以三上再出三售的面三积。2、取三得销售三（预售三）许可三证满三三年仍未三销售完三毕的。3、经三主管地三方税务三机关进三行纳税三评估发三现问题三后，认三为需要三办理土三地增值三税清算三的房地三产开发三项目。三、纳三税人申三请清算三时限（一）三纳税人三应申请三清算的90日三内（二）主管地三方税务三机关要三求清算三的30日三内达到清三算条件申请清三算税务机三关通知申请清三算四、纳三税人应三提供的三清算资三料共11三类资料三。无商业三配套设三施的经三适房、三限价房三可不提三供中介三机构出三具的《三鉴证报三告》五、房三地产转三让收入三情况（一）三房地产三转让收三入的范三围货币收三入实物收三入其他收三入视同销三售房地三产收入三---三-用于三职工福三利、奖三励、对三外投资三、分配三给股东三或投资三人、抵三偿债务三、换取三其他单三位和个三人的非三货币性三资产等三行为（二）三房地产三转让价三格的确三定货币收三入--三《商品三房购销三合同统三计表》三及相关三合同所三记载的三金额实物收三入--三财产评三估其他收三入--三专门评三估视同销三售房地三产收入三---三-税务三机关按三照当期三同类区三域、同三类房地三产的市三场价格三核定（三）三房地产三转让收三入的重三点1、房三地产销三售合同---三--是三否包括三货币以三外的经三济收益（三）三房地产三转让收三入审核三的重点2、代三收费用---三--计三入房价三中向购三买方一三并收取三，可作三为转让三房地产三所取得三的收入三计税---三--代三收费用三未计入三房价中三，而是三在房价三之外单三独收取三的可以三不作为三转让房三地产的三收入六、扣三除项目三金额情三况扣除项三目金额三按照条三例和细三则的规三定确定对纳税三人无法三提供合三法有效三凭证的三，不予三扣除对于各三项预提三（或应三付）费三用不得三包括在三扣除项三目金额三中（一）三取得土三地使用三权所支三付的金三额1、取三得土地三使用权三所支付三金额的三构成地价款三+国家三统一规三定交纳三的有关三费用地价款三=土地三出让金三或实际三支付的三地价款有关费三用：包三括取得三土地的三契税和三印花税（一）三取得土三地使用三权所支三付的金三额2、取三得土地三使用权三所支付三金额的三确认必须提三供已支三付的地三价款凭三证，不三能提供三的，不三允许扣三除凭证：三国有土三地出让三合同、三土地局三开具的三收据、三地税局三开具的三契税完三税证等（二）三房地产三开发成三本1、房三地产开三发成本三的构成---三-土地三征用及三拆迁补三偿费、三前期工三程费、三建筑安三装工程三费、基三础设施三费、公三共配套三设施费三、开发三间接费三用（二）三房地产三开发成三本1、房三地产开三发成本三的构成（1）三土地征三用及拆三迁补偿三费纳税人三是在已三征用和三拆迁好三的土地三上进行三开发，三则这部三分支出三已体现三在纳税三人取得三土地使三用权所三支付的三金额中三，不允三许再扣三除。（二）三房地产三开发成三本1、房三地产开三发成本三的构成（2）三前期工三程费如果纳三税人取三得的是三已经进三行了土三地开发三的“熟三地”三这部分三前期工三程费在三纳税人三的房地三产开发三成本中三就不允三许再扣三除。（二）三房地产三开发成三本1、房三地产开三发成本三的构成（3）三建筑安三装工程三费---三-出包---三-自行三建造（二）三房地产三开发成三本1、房三地产开三发成本三的构成（4）三基础设三施费（二）三房地产三开发成三本1、房三地产开三发成本三的构成（5）三公共配三套设施三费---三-必须三先确定三允许扣三除的配三套设施三面积后三再计算三分摊。---三-对于三成片开三发分期三清算项三目后期三清算时三实际支三付的公三共配套三设施费三用分摊三比例大三于前期三的金额三时，允三许在整三体项目三全部清三算时，三按照整三体项目三重新进三行调整三分摊。（二）三房地产三开发成三本1、房三地产开三发成本三的构成（6）三开发间三接费用---三-仅指三内部独三立核算三单位直三接组织三、管理三开发项三目发生三的各项三间接费三用。---三-纳税三人的行三政管理三部门（三总部）三为管理三和组织三经营活三动而发三生的管三理费用三，应在三房地产三开发费三用中扣三除。（二）三房地产三开发成三本2、房三地产开三发成本三的重点三：根据收三款方的三性质、三支付款三项的内三容，确三定收到三票据的三类别：经营性三企业-三---三税务局三监制的三发票行政机三关或政三府行政三管理机三构--三--行三政事业三性收据征地及三拆迁补三偿费用三---三-书面三凭证（三合同协三议、收三据）其他的三白条和三收据-三---三不能作三为支出三凭证（二）三房地产三开发成三本2、房三地产开三发成本三的重点核定四三项成本三的条件三：（1）三无法按三清算要三求提供三开发成三本核算三资料的三；（2）三提供的三开发成三本资料三不实的三；（3）三发现《三鉴证报三告》内三容有问三题的；（4）三虚报房三地产开三发成本三的；（5）三清算项三目中的三四项成三本每平三方米建三安成本三扣除额三，明显三高于《三分类房三产单位三面积建三安造价三表》中三公布的三每平方三米工程三造价金三额，又三无正当三理由无三法举证三的。（三）三房地产三开发费三用销售费三用管理费三用财务费三用扣除方三法：利息+三5%；10%（四）三与转让三房地产三有关的三税金营业税城市维三护建设三税教育费三附加印花税三---三-在管三理费用三中扣除（五）三加计扣三除代收费三用金额三不包括三在加计三20%三的扣除三基数数三额内三。七、清三算重