房地产开发企业所得税相关内容详解

房地产开发企业所得税

相关内容详解内蒙古道勤税务师事务所陆红鹰一、房地产开发流程介绍经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多前期手续：施工阶段：后期手续：拿地：用地取得方式介绍办理开发前四证：各环节取得的重要资料一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理土地手续预售手续施工手续工程施工竣工验收规划手续综合验收房产手续前期手续施工阶段后期手续-----------------------------------------------------------------------------------------项目核准销售楼盘房地产开发过程主要阶段（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让方式获得：出让：国家将国有土地使用权在一定期限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须通过招拍挂方式出让。（1）出让方式：○净地出让：○毛地出让：补偿方式：货币补偿、产权调换补偿入账依据？拆一还一的税务处理？一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让方式获得：31号文第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。例：KJLJ\Lcqbc.docx思考：拆一还一发票金额是否等于视同销售收入金额？一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。（一）土地一级市场取得。1、通过国家出让方式获得：（2）成本核算：开发成本-土地出让金、土地征用及拆迁补偿费（3）重要资料：土地成交确认书、国有土地使用权出让合同、拆迁补偿协议2、通过国家划拨方式取得：划拨：是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。2007年的《经济适用住房管理办法》的第七条规定：第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。（一）土地一级市场取得。2、通过国家划拨方式取得：（1）划拨方式：○无偿划拨：○有偿划拨：（2）重要资料：建设用地批准书3、通过征用集体土地取得重要资料：集体土地征用协议、征地补偿方案、集体土地征地补偿协议等（二）土地二级市场取得1、通过转让方式取得：（1）转让条件：一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。（二）土地二级市场取得1、通过接受转让取得：（1）转让条件：2007年修订的《城市房地产管理法》第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。（二）土地二级市场取得（2）税务规定：（3）司法解释：链接：KJLJ\tdzr.docx（4）重要资料：土地转让协议、评估报告、付款证明等。2、通过接受直接投资取得：3、通过股权转让方式取得：（1）税收影响？（2）重要资料：投资协议、股东会决议、评估报告等。一、用地取得方式介绍《土地管理法》规定：土地所有权归国家和农民集体所有。（一）委托规划设计，办理《建设用地规划许可证》《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。拆迁、安置、清场：重要资料：立项批复、建设用地规划许可证、拆迁相关资料、规划设计合同（二）完成初步设计和施工图设计，办理《建设工程规划许可证》《建设工程规划许可证》：是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。（1）《建设工程规划许可证》包括下列内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；容积率面积及各分类面积；二、项目报批和前期工作阶段规划手续链接：KJLJ\ghsx.docx

（二）完成初步设计和施工图设计，办理《建设工程规划许可证》附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。（2）重要资料：勘察设计合同、《建设工程规划许可证》（三）筹措资金1、借款：银行贷款、民间信用2、增资：重要资料：借款合同、股东会决议、投资协议（四）组织施工、监理单位招标，办理《建设工程施工许可证》《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。重要资料：中标通知书、施工合同、监理合同等。二、项目报批和前期工作阶段规划手续链接：KJLJ\ghsx.docx经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多前期手续：施工阶段：后期手续：竣工验收工程施工一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理（一）工程施工1、包括建筑项目结构工程施工、安装工程施工、装饰工程施工、市政配套设施施工等。2、重要资料：与施工相关的系列合同、监理工作纪要（二）竣工验收重要资料：项目验收备案表等。二、施工阶段施工阶段流程链接：KJLJ\sgys.docx三、后续手续（一）办理大、小产权初始登记重要资料：实测报告、（二）综合验收经营特点：审批环节多、开发周期长、产品种类多、投资额大、开发模式多完工条件：所得税计算：申报表填写完工开发产品未完工开发产品一、房地产开发流程介绍二、未完工开发产品、完工开发产品的所得税处理三、开发成本的核算、计税成本的确认四、不同开发模式的财税处理（一）31号文第三条：国税函[2010]201号：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。一、完工条件二、所得税计算31号文第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。二、所得税计算（一）未完工开发产品1、收入的确认条件是什么会计规定：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(超过50%)(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。税法规定：31号第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。2、收入的范围是什么二、所得税计算（一）未完工开发产品2、收入的范围是什么（1）定金、订金、保证金、诚意金等？（2）代有关部门收取的各种基金、费用和附加等？3、预计计税毛利率的规定31号文第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。二、所得税计算（一）未完工开发产品4、税金及附加、期间费用的扣除31号文第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。国家税务总局2010年29号公告规定：KJLJ\29号.docx5、未完工开发项目所得税计算公式房地产开发企业应纳税所得额＝按照一般正常核算企业进行纳税调整计算的应纳税所得额＋本期发生的预售收入×计税毛利率－本期完工开发产品已预计利润的预售收入×计税毛利率。例：KJLJ\Lwwgs.docx（二）完工开发产品二、所得税计算（二）完工开发产品完工开发产品企业所得税=销售收入—销售成本—当期发生的期间费用、营业税金及附加及土地增值税等。可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本（一）预缴申报（二）汇算清缴申报链接：KJLJ\sbb.docx三、查账征收企业所得税申报表的填写天道三酬三勤一、房三地产开三发流程三介绍经营特三点：审三批环节三多、开三发周期三长、产三品种类三多、投三资额大三、开发三模式多二、未三完工开三发产品三、完工三开发产三品的所三得税处三理三、开三发成本三的核算三、计税三成本的三确认四、不三同开发三模式的三财税处三理成本核三算步骤成本核三算对象申报表三填写成三本核算三项目与三核算内三容成本归三集与分三配已销开三发产品三成本计三算甲供材三料问题一、成三本核算三步骤（一）确定成三本核算三对象。（二）设置成三本核算三会计科三目，核三算和归三集生产三成本费三用。（三）三分摊共三同成本三。（四）计算各三成本核三算对象三的开发三总成本三。（五）结转完三工库存三商品成三本。（六）正确结三转完工三库存商三品的销三售成本三。二、确三定成本三核算对三象（一）概三念：就是指三为计算三产品成三本而确三定的生三产费用三归集和三分配的三范围。（二）31号文第26条规定三的六大三原则：1、可否三销售原三则。开三发产品三能够对三外经营三销售的三，应作三为独立三的计税三成本对三象进行三成本核三算；不三能对外三经营销三售的，三可先作三为过渡三性成本三对象进三行归集三，然后三再将其三相关成三本摊入三能够对三外经营三销售的三成本对三象。二、确三定成本三核算对三象（二）31号文第26条规定三的六大三原则：2、分类三归集原三则。对三同一开三发地点三、竣工三时间相三近、产三品结构三类型没三有明显三差异的三群体开三发的项三目，可三作为一三个成本三对象进三行核算三。3、功能三区分原三则。开三发项目三某组成三部分相三对独立三，且具三有不同三使用功三能时，三可以作三为独立三的成本三对象进三行核算三。4、定价三差异原三则。开三发产品三因其产三品类型三或功能三不同等三而导致三其预期三售价存三在较大三差异的三，应分三别作为三成本对三象进行三核算。5、成本三差异原三则。开三发产品三因建筑三上存在三明显差三异可能三导致其三建造成三本出现三较大差三异的，三要分别三作为成三本对象三进行核三算。6、权益三区分原三则。开三发项目三属于受三托代建三的或多三方合作三开发的三，应结三合上述三原则分三别划分三成本对三象进行三核算。成本对三象由企三业在开三工之前三合理确三定，并三报主管三税务机三关备案三。成本三对象一三经确定三，不能三随意更三改或相三互混淆三，如确三需改变三成本对三象的，三应征得三主管税三务机关三同意。二、确三定成本三核算对三象（二）31号文第26条规定三的六大三原则：分析：商住楼三如何确三定成本三核算对三象？《建设三工程质三量管理三条例》：禁止将三单位工三程肢解三发包。《建筑三工程施三工质量三验收统三一标准三》，单位工三程的划三分应按三下列原三则确定三：1.具备独三立施工三条件并三能形成三独立使三用功能三的建筑三物及构三筑物为三一个单三位工程三。2.建筑规三模较大三的单位三工程，三可将其三能形成三独立使三用功能三的部分三为一个三子单工三程。（三）三实务中三一般划三分方法1、单体三开发项三目2、成片三开发项三目（1）分期三开发（2）结构三、功能三、开发三时间相三近二、确三定成本三核算对三象（三）三实务中三一般划三分方法2、成片三开发项三目（3）结构三不同（4）功能三不同三、成三本费用三项目与三核算内三容（一）三根据开三发产品三的类别三设置二三级科目1、商品三性土地三开发：三开发成三本-土地成三本2、商品三房开发三：开发三成本-房屋开三发成本3、自用三土地：三无形资三产4、自用三房产：三固定资三产5、配套三设施开三发：开三发成本-公共配三套设施6、接受三委托代三建：开三发成本-代建工三程成本三、成三本费用三项目与三核算内三容（二）三根据成三本项目三设置三三级科目1、土地三征用及三拆迁补三偿费2、前期三工程费3、建安三工程费4、基础三设施费5、公共三配套费6、开发三间接费（三）三根据核三算内容三设置四三级科目1、土地征三用及拆三迁补偿三费：（1）政府地三价及市三政配套三费：（2）拆迁补三偿费：（3）其他三：链接：KJL三J\k三msz三.do三cx注：拆三迁补偿三费的列三支依据三？三、成三本费用三项目与三核算内三容（三）三根据核三算内容三设置四三级科目2、前期三工程费勘察设三计费：报批报三建费三通一三平费临时设三施费其他3、建安三工程费基础造三价结构及三粗装修三造价门窗工三程公共部三位精装三修费室内水三暖气电三管线设三备费三、成三本费用三项目与三核算内三容（三）三根据核三算内容三设置四三级科目3、建安三工程费室内设三备及其三安装费室内智三能化系三统费4、基础三设施费室外给三排水系三统费室外采三暖系统三费室外燃三气系统三费室外电三气系统三费室外消三防系统三费室外智三能化系三统费环境设三计费绿化建三设费：三、成三本费用三项目与三核算内三容（三）三根据核三算内容三设置四三级科目4、基础三设施费道路、三广场建三造费：围墙建三造费室外照三明：室外背三景音乐室外零三星设施三：5、公共三配套费三：会所三、幼儿三园等6、开发三间接费三用：工程管三理费营销设三施建造三费资本化三利息其他：四、成三本归集三与分配31号文第三二十九三条：企业开三发、建三造的开三发产品三应按制三造成本三法进行三计量与三核算。三其中，三应计入三开发产三品成本三中的费三用属于三直接成三本和能够分三清成本对三象的间三接成本三，直接三计入成三本对象三，共同三成本和不能分三清负担对三象的间三接成本三，应按三受益的三原则和三配比的三原则分三配至各三成本对三象，具三体分配三方法可三按以下三规定选三择其一三：占地面三积法、三建筑面三积法、三直接成三本法、三预算造三价法。（一）三土地成三本：1、31号文第三三十条三：土地成三本，一三般按占三地面积三法进行三分配。三如果确三需结合三其他方三法进行三分配的三，应商三税务机三关同意三。土地开三发同时三连结房三地产开三发的，三属于一三次性取三得土地三分期开三发房地三产的情三况，其三土地开三发成本三经商税三务机关三同意后三可先按三土地整三体预算三成本进三行分配三，待土三地整体三开发完三毕再行三调整。2、土地有三楼座面三积，有三道路面三积，有三绿化面三积，占三地面积三指的是三什么？四、成三本归集三与分配（一）三土地成三本：2、土地有三楼座面三积，有三道路面三积，有三绿化面三积，占三地面积三指的是三什么？概念分三析：某一成三本对象三占地面三积？全部成三本对象三占地总三面积？本期全三部成本三对象占三地面积三？期内开三发用地三占地面三积？应由各三期成本三对象共三同负担三的占地三面积？期内全三部成本三对象应三负担的三占地面三积=期内开三发用地三占地面三积—应由各三期成本三对象共三同负担三的占地三面积。例：KJL三J\t三dft三.do三cx（二）三前期工三程费、三建安三工程费三、基础三设施费三、公共三配套费三、开发三间接费三用1、建筑三面积怎三么理解三？建筑面三积=套内建三筑面积三＋应分三摊的公三共建筑三面积均在房三本证上三有注明三。套内建三筑面积三：是由套三内房屋三的使用三面积，三套内墙三体面积三，套内三阳台建三筑面积三三部分三组成。四、成三本归集三与分配（二）三前期工三程费、三建安三工程费三、基础三设施费三、公共三配套费三、开发三间接费三用共有建三筑面积三包括：电梯井三、管道三井、楼三梯间、三垃圾道三、变电三室、设三备间、三公共门三厅、过三道、值三班室、三消防控三制室等三，以及三为整幢三服务的三公共用三房和管三理用房三的建筑三面积，三还有套三与公共三建筑之三间的分三隔墙，三以及外三墙水平三投影的三一半的三建筑面三积。实测面三积测绘三报告：KJL三J\s三cbg三.JP三G2、公共三配套设三施分摊31号文第17条：（1）过渡三性成本三核算对三象（2）单独三的成本三对象（3）固定三资产31号文第三十三条：单独三作为过三渡性成三本对象三核算的三公共配三套设施三开发成三本，应三按建筑三面积法三进行分三配。四、成三本归集三与分配（二）三前期工三程费、三建安三工程费三、基础三设施费三、公共三配套费三、开发三间接费三用31号文第三三十三三条企业单三独建造三的停车三场所，三应作为三成本对三象单独三核算。三利用地三下基础三设施形三成的停三车场所三，作为三公共配三套设施三进行处三理。实务中三的问题三：3、开发三间接费三用分摊可以选三择的方三法：占三地面积三法、建三筑面积三法、直三接成本三法、预三算成本三法（1）营销三设施建三造费：如：售三楼部、三样板间1）以开三发主体三作为售三楼部或三样板间例：KJL三J\L三ybj三.do三cx2）小区三内开发三主体之三外设售三楼部或三样板间四、成三本归集三与分配（二）三前期工三程费、三建安三工程费三、基础三设施费三、公共三配套费三、开发三间接费三用3、开发三间接费三用分摊3）小区三外设售三楼部或三样板间例：（2）资本三化利息三：直接成三本法：预算造三价法：例：KJL三J\L三jjf三y.d三ocx注：不能有三偿转让三的配套三设施、三留作自三用的固三定资产三，是否分三摊开发三间接费三？（三）三预提费三用1、31号文第32条：除以下三几项预三提（应三付）费三用外，三计税成三本均应三为实际三发生的三成本。四、成三本归集三与分配（三）三预提费三用1、31号文第32条：（1）出包工三程未最三终办理三结算而三未取得三全额发三票的，三在证明三资料充三分的前三提下，三其发票三不足金三额可以三预提，三但最高三不得超三过合同三总金额三的10％。（2）公共三配套设三施尚未三建造或三尚未完三工的，三可按预三算造价三合理预三提建造三费用。三此类公三共配套三设施必三须符合三已在售三房合同三、协议三或广告三、模型三中明确三承诺建三造且不三可撤销三，或按三照法律三法规规三定必须三配套建三造的条三件。（3）应向三政府上三交但尚三未上交三的报批三报建费三用、物三业完善三费用可三以按规三定预提三。物业三完善费三用是指三按规定三应由企三业承担三的物业三管理基三金、公三建维修三基金或三其他专三项基金三。预提费三用明细三表：KJL三J\y三tfy三.do三cx例：KJL三J\y三tcb三.do三cx四、成三本归集三与分配（一）三计算：销售成三本=已售面三积*单位工三程成本单位工三程成本=成本对三象总开三发成本/总可售三面积（二）三面积概三念分析三：1、可售三面积：2、不可三售面积三：3、已售三面积：链接：KJL三J\j三mts三.do三c五、已三销开发三产品成三本核算六、甲三供材料（一）甲三供材料三的购料三发票能三否列支三成本？（二）三施工企三业营业三税计税三依据？六、甲三供材料（二）三施工企三业营业三税计税三依据？《营业税三暂行条三例实施三细则》、《增值税三暂行条三例实施三细则》、国家税三务总局201三1年第23号公告、财税[20三06]三114号（三）三建设方三是否是三营业税三的扣缴三义务人三？经营特三点：审三批环节三多、开三发周期三长、产三品种类三多、投三资额大三、开发三模式多一、房三地产开三发流程三介绍二、未三完工开三发产品三、完工三开发产三品的所三得税处三理三、开三发成本三的核算三、计税三成本的三确认四、