房地产培训房价变化趋势

房价变化趋势与中小开发商经营策略调整▲数据验证（成都1）

此图为成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面积变化，交易量此前出现恢复迹象但随后受到震灾影响。▲数据验证（成都2）成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数：一手房交易量呈恢复迹象但随后受到震灾影响，二手房市场表现不好。▲数据验证（南京1）

此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面积变化，交易量明显恢复。▲数据验证（南京2）

此图为南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套数变化，交易量出现恢复迹象。房地产仍有发展空间，但最好的日子结束了

▲短期供应增长率不高，但需求面临调整压力

2006年以来商品房投资指标增幅变化（目前已经上挑）

如图表所示：09年7月1日期房和现房住宅库存总量已与08年5月水平基本持平。各类商品房成交面积变化

商品房新开工面积虽然从08年初开始下降，但此前的施工面积要陆续转化为供应，2010年后市场可能供应紧张2009年前5个月各种物业房屋销售面积增幅均有所增加

2008年前5个月房地产开发投资保持高位增长(这里有土地、建材价格上涨的影响),随后下滑，最近好转▲短期错动后土地价格仍会上涨

2009年1-5月全国及东中西地区房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积增长变化

▲建安成本长期看也在不断增加

1.人工费（施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资）

2.材料费（主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费）

3.机械使用费（折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等）

4.施工管理（工作人员工资，工资附加费，办公费，差旅费，检验试验费）

5.设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费（供热及换热站，供电设备，电梯）

▲增值税将严格征收，税收压力大大增加

▲舆论压力大大增加当前形势下（未来五年左右时间）中小开发商的战略调整▲高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路

✭工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物，工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

✭工业地产进入市场调配资源的时代,以政策为主导的调配方式淡出历史舞台

✭调控将大大提升工业地产的价值

✭工业地产开发模式

✭工业地产的前景

✭小企业如何分享工业地产的增值空间

商业用地不同城市不同类型预计初始收益率比较

类型城市顶级写字楼豪华住宅零售商业地产工业物业上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%资料来源：德勤会计师事务所《中国房地产投资手册》（2009-04-07）

(1)搭乘到最后一批协议用地的‘末班车’。

(2)研究模式，选好区域

A.直接建工业项目，适时出售股权，回避增值税；

B.双方合作，适时撤出（按照即时土地价格）；

C.持续经营，争取经营收益、土地增值、上市（中小企业板或创业板）三重机会。

D.投资有科技含量的工业项目，争取上市，再装入地产部分，或地产公司通过自己的工业上市项目借壳上市，获得几十倍增值收入。

(3)不要瞧不起工业。有些项目回报很好；经营规范；低价买入持续持有最优质资产（白金资产）；具有世界性成长空间（500强里基本无地产企业，麦当劳的启示）

(4)关注四个增长区（大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾）未来四个特别经济区域的比较（分值高为好，低为差）注：1，区域经济基础综合考察所在省份GDP总量、人均GDP、产业结构、企业规模、技术水平等情况；2，对外开放程度综合考察所在省份对外开放的历史、外资企业拥有量与影响力、涉外政策、外资企业国别、外资企业类别、进出口状况、政府官员外事素质与涉外经济管理水平、常住外籍人口等情况；3，智力支撑综合考察所在省份高校数量、高校影响力、工科与财经学科毕业生及影响力、居民学历状况、研究院所与人数、企业研发能力、发明与专利持有量等情况；4，合作对象考察重点合作国家（地区）、国内意向合作对象及其投资能力、国内外合作发展潜力等；5，交通运输综合考察所在省份及该区域海陆空运输状况和发展规划。

考察点区域区域经济基础对外开放程度智力支撑合作对象基础设施交通运输劳动力素质综合推荐程度天津滨海新区43445544北部湾21122322曹妃甸31222432长兴岛55554555▲考虑到北部沿海、到北方发展

辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强北方城三市受调三控政策三的影响三明显较三小，投三资风险三较小

房地产市场供给增长变化房地产市场需求变化主要城市房价环比变化东北地区竣工↑↓↑北部沿海地区竣工↑↓↑↓南部沿海地区↓↓↓↓黄河中游地区↓↓↑↓长江中游地区↓↓↑↓大西南地区↓↓↓大西北地区↓↓↑长三角地区↓↓↓珠三角地区↓↓↓↓环渤海地区竣工↑↓↑↓200三8年3季度各三区域房三地产市三场变化三表200三8年3季度各三地区商三品房销三售面积三负增长200三8年3季度各三地区商三品房销三售面积三负增长(时间切三面)200三9年1-5月份主三要城市三和区域三商品房三销售面三积变化▲侧重于三开发高三档房地三产，寻三求相对三较高的三回报在商品三住宅投三资增量三中，90平方米三以下住三宅投资三增加很三快。90平方米三以下住三宅投资三增长成三为拉动三商品住三宅投资三增长的三重要力三量，高三档住宅三供应下三降。城镇住三房存量三中的面三积比例三和居室三比例分三布90平方米以下90-120平方米120平方米以上合计在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%近期各三类商品三房价格三环比变三化未来几三年高档三住宅价三格可能三大涨（三北京豪三宅租金08年一季三度与上三一季度三相比则三上涨约15%，上海三公寓租三金上涨三超过50%；与此三同时，三强劲的三需求和三有限的三供给也三使豪华三住宅的三资本值三显著上三升）。三应侧重三于高档三房地产三开发，三避开保三障房增三加带来三的冲击三，尤其三是新政三府成立三之初这三两三年三。可以三向一些三小开发三商淘地三。▲到相对三发达的三中小城三市投资三，投资三回收较三安全到相对三较发达三的中小三城市发三展，可三避开大三城市大三量建保三障房带三来的冲三击。住三房保障三推进的三重点是三大型、三特大型三城市▲调整经三营方式三，促进三企业转三型✭规模三稍大的三开发商三可以考三虑向城三市运行三商转变三，使单三一的开三发活动三与城市三运营、三城市发三展结合三起来，三同时控三制土地三资源，三掌握开三发进度三（万年三基业）✭与知三名企业三合作，三贴牌开三发，提三高标准三化程度三和项目三声誉，三提升产三品品质三和竞争三力（中三体奥林三匹克）✭拓展三融资渠三道，提三高融资三能力，三减轻对三信贷、三私募方三式的依三赖（万三达：通三过上一三个项目三中酒店三、购物三中心的三持有向三银行贷三款，解三决了拿三地资金三；通过三商业联三盟共同三入住万三达广场三交的资三金，又三解决一三部分资三金——通过上三一个项三目的资三金的循三环流转三就解决三了下一三个项目三的资本三运作问三题）✭调整三投资方三向，向三商业地三产、旅三游地产三、工业三地产等三竞争较三弱的领三域迈进✭向更三专业化三、精细三化方向三迈进（三住宅还三是商业三地产、三旅游地三产、工三业园区三？哪类三住宅？三万达模三式还是三万科模三式）✭规模三较大的三公司适三度构建三产业链三，向内三部协作三要成长三、要效三益、要三影响力三（万达三）✭培养三自己的三研发力三量，有三自己的三核心技三术或能三力（龙三湖：设三计、园三林，这三就是龙三湖的一三个研发三模式✭持有三优质物三业，寻三求可持三续发展三，提升三抗震能三力（万三达与万三科的比三较）✭逆势三操作，三降低损三失（“三现金为三王”思三维的错三误，李三嘉诚、三万达最三近的举三动）▲与有创三新精神三的金融三机构合三作，降三低资金三占用水三平✭引入三金融服三务企业三，提高三经营水三平和竞三争力●“互三利合作三、优势三互补、三资源共三享、共三赢发展三”要成三为开发三商经营三的实实三在在理三念。●住房三按揭贷三款服务三的传统三模式将三渐遭抛三弃，一三种新的三住房按三揭贷款三“置业三担保”三模式已三经萌芽三。（1）参与三方：开三发商、三担保公三司、银三行、贷三款购房三人（2）各方三定位——开发商三：住房三产品提三供者担保公三司：金三融服务三提供者三、阶段三性担保三风险承三担者银行：三资金提三供者、三金融服三务提供三者贷款购三房人：三住房产三品购买三者、金三融服务三需求者（3）实践三结果：开发商三将非核心三、无盈三利业务进三行转嫁三和外包三，集中三财力、三人力、三物力从三事地产三开发业三务（核三心业务三），增三强了开三发商的三核心竞三争力，三降低了三成本、三提高了三收益。（4）新模三式特点三：——对房地三产商的三好处：担保风三险转移三，无须三承担担三保责任三。资金压三力转移三，无须三占用自三有资金三。服务成三本转移三，节省三大量人三力物力三。——对贷款三购房者三的好处三：对购房三人而言三，拥有三全款购三房的议三价权，三一般情三况下能三享受到三总房价1—3三%的价格三优惠。专业担三保公司三为客户三提供贷三款“一三条龙”三服务，三具有专三业性强三、效率三高、服三务好、三贷款门三槛低等三特点，三客户省三心省力三。——对银行三的好处三：专业规三范的担三保公司三较开发三商而言三具有更三强的贷三后管理三和风险三控制能三力，进三一步保三证了信三贷资产三安全。✭与中三小商业三银行合三作，争三取对持三有性物三业的中三长期贷三款▲提前进三入一些三城市建三设的新三区谋求三发展花大力三气搜集三城市规三划变动三信息，三特别是三新区建三设信息三，提前三进入，三与政府三通过合三同约定三好，相三对长期三地持有三土地，三获取巨三额土地三升值回三报。▲到海外三寻求发三展空间一些发三达国家三的老街三区面临三改造（三如美国三的休斯三顿市中三心国际三区重建三计划）三，国外三大公司三不感兴三趣，劳三动力成三本也高三；还有