房地产中林项目入市研判

中林项目入市研判推导思路客户构成市场前提项目理解现状趋势现状趋势概况机会比较优劣策略思考项目价格与完销期三林板块市场分析世博会功能区金桥出口加工区张江功能区滨江发展轴联洋东城华城三林三林人民广场9公里陆家嘴9公里张江工业园11公里世博会场4公里世博会功能区金桥出口加工区张江功能区陆家嘴功能区滨江发展轴三林世博生活能区联洋东城三林华城张江功能区三林三林板块——区位优势明显，成为市级人口导入区区域位置：中林项目所在地为大三林板块，大三林板块位于浦东西南地区，是目前浦东地区最大的常规居住区之一。其北面紧邻2010年世博会功能区，东北面是北蔡六里生活区，南依外环线，西靠卢浦大桥延伸出的济阳路与上南板块。卢浦大桥轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道上中路隧道及中环线打浦桥隧道徐浦大桥与外环线三鲁公路轨道交通11号线（规划）三林板块交通条件日益完善，居住价值不断提升右图中可以看到：西藏路隧道、上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自浦西卢湾、黄浦的客户轨道8号线（07年通车）：

将为区域导入来自市中心区域客户轨道6、7号线（08-09年通车）：将为区域导入金桥、六里地区的客户三鲁公路（06年底通车）：将为区域导入来自浦江镇地区的客户中环线及上中路隧道（08年通车）：将为区域导入来自徐汇和闵行的客户作为人口导入区，项目所在地的西三林区域拥有8条以上公交线路，涉及6、8，11号线三条轨道交通，其本身位于外环与中环之间，随着这些规划路线的逐渐落实，其作为居住区的便利性与可达性日渐提高。本案三林板块的划分西三林东三林世博规划区北三林区隔界线：以川杨河与杨高南路为界，将大三林板块分为：北三林、东三林与西三林三个细分板块。三林板块供应分布外环线川杨河衡辰三林苑7641元在售257套杨高南路上南路11月底网上成交数据汇总

中房金谊河畔8030元在售116套恒大国际公寓10746元(装修)在售78套中房樱桃苑9414元(装修)在售278套尚东国际公寓10000元洋房13500元在售90套环球中央花园8364元在售184套金地未来域9503(装修)在售31套万科新里程公寓9030元在售18套北三林西三林东三林本案三林板块——三大区域，三大价格体系北三林价格最高，毛坯房价格为10000-11000元/平方米。东三林处于中等，毛坯房价格为8400-9500元/平方米。西三林价格最低，毛坯房价格为7400-8400元/平方米西三林东三林北三林价格态势：北“高”，东“中”，西“低”三林板块供应充足，大盘供应成为主角项目名称供应物态在售面积（M2）在售套数（套）占总套数比例（%）环球中央花园公寓25882.5918419%尚东国际混合10649909%翡翠上南公寓4168.9384%未来域公寓3946313%万科新里程公寓31230%樱桃苑公寓34518.9627818%衡辰三林苑公寓3353125726%恒大国际公寓公寓4391.89788%金谊河畔公寓13830.9411612%合计

117400.341075100%目前，区域内“环球翡翠湾”和“未来域”进入清盘状态；加上目前区域内其他供应，累计在售供应量约为：1350多套，11月末在售总面积近15万平米。加上后续推量，预计2006年底三林板块在售面积将达到18万平米。三林板块价格趋势平稳是主基调整个三林板块中，，除了万科新里程，大多数项目价格走势都很平稳。恒大国际公寓和尚东国际名园的价格在10500—11000之间，属于高端，而中房樱桃苑和未来域虽然徘徊于9300－9500元区间，但撇去其装修成本，毛坯价格应当在8200元左右，反而低于东三林区域的新里程与环球中央花园。2006年三林板块监测项目价格走势6000700080009000100001100012000环球中央78027588765877788213841183498449839185988344未来域91029281946693229216933595389067917695239503樱桃苑92759247917092229437941595169378945495849414衡辰三林苑77757558739674087584763376337641恒大国际公寓1054710643111251073710985万科新里程9061尚东国际9990105191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月三林板块价格趋势从06年的板块均价走势看，板块成交均价是上扬的，但是其市场背景却是成交量的下滑。区域内由于万科新里程，以及尚东国际这样的高单价毛坯公寓的产品出现，毛坯住宅的价格走势稳步上升。三林板块成交呈现递减趋势与价格节节攀升相反，经过年初至5月的小阳春，宏观调控后的板块成交量却一直处于下滑状态三林板块成交趋势与05年相比，06年8月以前板块的商品住宅成交量都超过去年同期，甚至个别月份可以说是远远超过。但是，进入8月之后，板块内基本上只有在有新里程成交的10月略微超过去年同期。进入11月后，成交量更迅速萎靡。三林板块07年供应量大，未来竞争激烈预计尚东、新里程和樱桃苑等项目可能的推量，以及三林镇南面中房项目－金谊河畔必定在明年大举入市（一期住宅面积14万平方米），我们认为：07年，排除配套房项目后，商品住宅的新增供应量约37.5万平方米，加上06年存量，合计约为55.5万平方米。时间项目在售与预计推案规模（万平方米）预计2006年底存量182007年金谊河畔14尚东国际10万科新里程9浦发博园3樱桃苑0.5环球中央花园12007年合计37.506-07年合计55.5市场预判整体市场成交量看淡价格低迷买家谨慎惜买板块市场成交量不会萎缩板块市场供应量大增新盘价格压力大07年三林板块供应量大，竞争激烈，在售项目价格上涨阻力明显，需谨慎人口持续导入配套逐渐成熟规划逐步落实消费者信心下降开发商资金压力大政策的持续性投资客离场金谊河畔低价入市尚东国际成交缓慢新里程持续推量三林板块客户构成区域客户北下客户三林地区两大主力客群北下客户黄浦、卢湾、徐汇黄浦江沿岸以及浦东北部客户（主要分为新上海人与老上海人）三林地区区域客户以改善型客户为主，子女分家等。三林板块三大区域特征北三林最临近市中心与世博规划，但区域内楼盘品质一般，主要以区位优势吸引客户。东三林发展较快，楼盘品质较高，主要以项目品质吸引客户，新上海人比例较大。西三林发展较晚，与北三林相比区位有劣势，与同纬度的东三林相比楼盘品质有差距，成为品质较低的地区。西三林东三林北三林北三林—以恒大国际公寓为例客源分析1、从居住地看：客源主要分布在周边，尤其是昌里地区的客户占到近五成，如加上三林地区客源，则总数约6成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、杨思等地。3、从户籍来看：超过9成为上海人。4、家庭年收入：10－20万占五成左右。5、年龄：30－45岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品大户型去化更快产品人群富人金领白领灰领蓝领本区域的白领人群为主，以改善居住为主要目的，购买房型偏大东三林—以万科新里程为例客源分析1、从居住地看：客源分布较分散，其中三林北部的客源最多，约2成。2、从工作区域看：客源中有6成在浦东工作，其中陆家嘴地区工作者近2成。其他为张江、金桥、卢湾南部等地。3、从户籍来看：与恒大不同，超过6成为新上海人，家庭结构较简单。4、家庭年收入：7－20万占七成左右。5、年龄：25－40岁为绝对主力。高档产品中端产品低端产品主力户型90－120产品人群富人金领白领灰领蓝领新上海人占6成，中产阶层为主，区域情结淡薄，超过6成5为首次置业，将生活方式排列第一顺位考虑西三林—以樱三桃苑为三例客源分三析1、从三居住地三看：客源中三超过5三成来自三黄浦、三卢湾和三徐汇南三部等浦三西沿江三地区，三另外浦三东新区三中三林三以北客三源也较三多，相三反本地三客源相三对较少三，仅接三近2成三。2、从三工作区三域看：客源中三有6成三在浦东三工作；3、从三户籍来三看：老上海三人占7三成，属三于对三三林地区三的动迁三配套形三象并不三敏感的三部分人三群。4、家三庭年收三入：10－三20万三占七成三左右。5、年三龄：30－三45岁三为绝对三主力。高档产三品中端产三品低端产三品装修户三型10三2－1三10产品人群富人金领白领灰领蓝领老上海三人占7三成，中三产阶层三为主，三改善型三需求，三首先围三绕总价三和工作三区域考三虑，同三时兼顾三小区功三能。北三林东三林西三林主力客三群主力客三群主力客三群依靠区三位优势三过滤客三户依靠产三品品质三过滤客三户产生本三区域主三力客户主力客三群北下三成为主三流，三三大区域三层层过三滤，西三三林客三户层次三有限新上海三人老上海三人区域客三户注重生三活品质注重性三价比主力客三群万科新三里程尚东国三际樱桃苑金谊河三畔产品对三位客户与三产品对三位关系北下客户第一阵三营（毛坯三房均价三900三0以上三）第二阵三营（毛坯三房均价三840三0以下三）恒大国三际（尾盘三）本项目三所处阵三营客户三核心特三征：注三重性价三比客户价三值取向形成阵三营目前北三三林板三块供应三稀少，三预计明三年的供三应量也三有限。三而万科新三里程与尚东国三际作为区三域内的三两个大三盘，后三续供应三量巨大三，对于三西三林三地区而三言，明三年将成三为最大三的一张客户过三滤网。万科新三里程尚东国三际万科新三里程与尚东国三际，非本三项目的三竞品，三而是第三二阵营三的客户三过滤网三。第二阵三营主力三客户经过过三滤后，三此类客三户对总三价的承三受能力三有限，三注重性三价比是三该类客三户的核三心特征三，这类客三户对总三价的敏三感度相三当高。07年三，在本三项目入三市之际三，市场三上直接三竞争项三目，为樱桃苑与金谊河三畔。竞争个三案——三樱桃苑樱桃苑三——区三域内在三售的主三要全装三修产品总规模三：10三.7万三平方米容积率三：1.三5建筑形三态：1三6栋三11-三13层三的小三高层;建筑风三格：日三式现代三风格绿化率三：56三％三集中绿三地率：三31％主力房三型：二三房、三三房；主力面三积：二三房二厅一三卫：10三1—1三03平方米；三房二三厅二卫三：12三7-1三36平方米三;价格：三11月三底全装三修产品三成交价三格94三14元三/平方三米装修标三准12三00元三/平方三米。樱桃苑三与本案三最短距三离只有三200三米。自三200三5年1三月以全三装修产三品推出三以来，三就受到三市场瞩三目。规划约三170三00平三米的商三业之外三，车位三比很高三：1:三119三。产品三户型虽三然比较三简单，三除了三三房二卫三的项目三有个暗三卫，属三于缺憾三外，户三型从舒三适度来三讲优于三中林项三目，其三装修标三准也高三于恒大三国际公三寓，加三上层高三3米，三暗藏式三空调完三成吊顶三之后也三不显得三层高压三抑。竞争个三案——三金谊河三畔总规模三：21三.7万三平方米三（一期三）容积率三：1.三88建筑形三态：1三9栋三14-三17层三的高三层;建筑风三格：现三代都市三风格绿化率三：60三％；集三中绿地三率：3三6％主力房三型：二三房（占三77％三）；主力面三积：二三房二厅一三卫：10三0—1三13平方米；占6三成二房二三厅二卫三：10三9-1三11平方米三;占1三.7成价格：三12月三16日三开盘，三预计开三盘均价三803三0元/三平方米如果其三追求快三速去化三的原则三，相信三项目整三体均价三将在85三00元三左右。金谊河三畔的产三品实际三上定位三档次应三当与樱三桃苑看三齐，如三果不是三开发商三有资金三困难的三处境，三相信不三会以这三样的价三格入市三，所以三其性价三比相当三不错。金谊河三畔将1三9幢高三层分为三东西两三个组团三，保证三了集中三绿地的三面积，三同时，三一楼底三层架空三，增加三了居民三的休闲三活动空三间（樱三桃苑部三分楼栋三也是如三此），三二房二三厅二卫三的设计三实际上三是来自三对三口三之家的三使用状三态以及三客位和三主卫分三离的考三虑。除三了一期三沿街商三铺外，三项目二三期还规三划有6三万平米三的商业三中心，三实际上三是是将三整个社三区所在三位置充三分利用三，用配三套提高三项目区三位成熟三度。此三外1：三1.1三的车位三比，也三延续了三樱桃苑三对小区三业主成三长性的三关注。金谊河三畔——三低价入三市抢占三市场的典型自身项三目理解项目三位三置本案项目位三置：项目位三于三林三镇核心三地带，三北靠三三林路，三东沿环三林西路三，南靠三翠竹苑三，西临三金谊河三畔。项目占三地54三831三平米，总建筑三面积8三772三0平米三，其中住三宅86三863三平米。西侧—三三林塘三港支流东北向—中房三林公园西北向—拆迁地及三林路延伸本案地块衡辰三林苑中房三林公园翠竹苑待施工用地林苑小学项目三配三套概三况西侧—三三林塘三港支流目前三三林镇地三区的交三通线路三非常丰三富，几三乎可达三上海任三何一个三闹市区三域：572三——可三达徐家三汇986三/95三2——三可达上三海火车三站980三/78三0——三可达人三民广场583三/97三3、7三95—三—可达三陆家嘴755三——可三达锦江三乐园和三南站07年三底有望三通车的三轨道交三通8号三线也可三直达人三民广场三。项目配三套——发三展迅速三，但仍三有差距项目北三面的中三房三林三生态公三园已经三建成一三期。生三活型社三区初步三成形。地段医三院也已三经运营三5年。但是，三一直许三诺建设三的15三万平米三的商业三中心—三—三林三七彩生三活中心三却一直三没有动三工，加三上常住三人口，三拥有2三5万人三口的大三型社区三，商业三配套落三实速度三很慢。另外，三规划中三的世博三医院也三没有太三大进展三，对于三201三0年整三个三林三镇38三人口导三入目标三来讲，三地段医三院是远三远不够三的本案易初三莲三花华联三超三市庆忠三云三轻纺三城安盛三街三步行三街项目三其三他指三标项目位三置：整个项三目通过三一条环三形路网三连接1三9幢1三1层的三小高层三；为了符三合“7三090三”以下三户型的三供应量三控制政三策，项三目中9三0平米三以下的三户型套三数达到三673三户，占三总户数三902三户的7三4.6三%；项目自三身基本三没有商三业配套三设施，三只有约三657三平方米三的会所三。景观以三简约的三现代风三格为主三，绿化三率为3三8％，三集中绿三地率相三对偏低三，约1三5.1三％.停车位三共36三7个，三其中有三362三个为地三下车位三。西侧—三三林塘三港支流项目三户三型配三比西侧—三三林塘三港支流项目户三型：左图为三中林项三目的三三个主力三户型,a户型三：87三.55三，b户型三：89三.74三，D户型三：89三.64三种户三型均为三2房2三厅1卫三，南北三通风，三房间全三明。三种占三户型总三量74三.6%三，是三三林板块三内首个三达到国三六条“三套型建三筑面积三90平三方米以三下户型三占小区三规划总三量的7三0%以三上”要三求的项三目，也三是本项三目最重三要的特三点。a户型三:87.三55b户型三:89.三74d户型三:89.三64项目三户三型配三比西侧—三三林塘三港支流项目户三型：左图为三中林项三目的其三余三个三户型,c户型三：11三1.5三6，e户型三：10三0.5三1，f户型三：11三0.3三1三种户三型均为三3房2三厅1卫三，南北三通风，三突窗设三计，房三间全明三，其中三e户型三和c户三型在紧三靠客厅三东侧有三个8平三米到1三2平米三大的书三房。三种占三户型总三量25三.4%三，该类三小3房三的紧凑三性和一三般三房三的功能三分配相三比，比三较难以三平衡两三者之间三的轻重三，特别三是在周三边已经三普遍出三现2卫三产品的三情况下三，这类三户型在三功能性三和空间三感上相三对较弱三。e户型三:100三.51f户型三:110三.31c户型三:111三.56项目三初三步研三判项目位三置——三处于三三林板块三中价格三低端区三域传统的三动迁人三口导入三区域，三在有较三强地域三情结的三老上海三人心目三中，区三域形象三较差。项目配三套——三日臻完三善，但三目前仍三不到位目前的三配套设三施，除三了交通三外，商三业和卫三生设施三都需要三进一步三落实规三划，才三能形成三适合3三8万人三居住的三环境。项目规三划——三产品比三较单一三，配套三较依靠三外部全部为三11层三的小高三层，产三品线单三一，车三位比较三小（0三.41三），对三有车一三族吸引三力低。景观方三面——三集中绿三地率低集中绿三地组团三被环形三路分割三裙缘状三和岛状三，导致三景观效三果被宽三阔的道三路减分三，集中三绿地率三降低到三15％三。户型—三—囿于三政策，三户型偏三小，功三能与舒三适度平三衡较差户型能三做到通三风，全三明，有三意增加三的突窗三，也提三高了室三内面积三的利用三水平，三但面积三限制带三来的副三作用还三是使得三产品的三功能性三、舒适三度难以三平衡。直接竞三争项目三对比项目樱桃苑金谊河畔本项目交通与项目雷同公交线路更多，比项目略优572等线路就在三林路上，出行方便配套与项目雷同与项目雷同周边拥有生态公园，地段医院以及联华超市和三林中小学校规划产品风格国际化，规划基本落实，较本项目好规模大，规划配套落实情况很好，优于本项目本项目内部配套设施少，环形道路系统容易分化产品均好性产品线单一，与项目雷同相较项目丰富单一，7成以上90平米以下产品二房主力面积10310689景观集中绿地率更高，优于本项目集中绿地率更高，优于本项目简约风格的层次感有限，同时项目集中绿地率指标也较低车位1:1.19充足1:1.1充足1:0.41不足从左表三中我们三可以看三到，本三项目实三际上对三于中房三两个项三目，在三产品上三优势不三明显最大的三优势在三于本项三目二房三的户型三面积较三小。本项目三二房比三例达到三74.三6%，三所以以三二房作三为重点三讨论。西三林三直接竞三争项目三比较与樱桃三苑的二三房相比三，总价三有13万三元以上的三差价，三达到本项目三总价的三16%三以上，三拥有巨三大的总价优三势。而与金三谊河畔三相比，三总价略三低，本三项目更三拥有装修房三优势。项目樱桃苑金谊河畔本项目二房主力面积10310689二房均价9400（含1200装修）8030（毛坯）9300－9500（含600装修）二房总价96.82万85.11万82.77－84.55万假设本三项目以三全装修三930三0—9三500三元/平三方米区三域市场三价格入三市：而根据三区域客三户特征三，客户三对总价的三敏感度三相当高三，本项目三总价的三