房地产市场绵阳一达舶人

第二章房地产市场第一节

房地产市场概述市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义：一是指买卖双方交易的场所；二是是交易活动发生的过程。房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。

一、房地产市场的类型

对房地产市场进行分类，可以从用途、发育程度、覆盖范围、层次、交易对象、供货方式、权益让渡方式、法律原则、供求状况等不同角度划分。1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、全国性房地产市场、地区性房地产市场（杭州房地产市场）等。4、按照层次划分有：一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让（批租）市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）；三级房地产市场指房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）；

二、房地产市场结构从现实意义上看，房地产市场应该包括地产市场和房产市场两块。但是，从本质上看，地产可以独立于房产而成为市场，房产却不能独立于地产，故不可能有独立意义的房产市场。房地产市场可以由地产市场和房地产物业市场两部分构成。（一）地产市场

1、土地一级市场。是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。这里的让渡一定时期土地使用权，是指期满即要收回，且让渡是有偿的，让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。国内目前的土地使用权出让最高年限按用途确定标准为：居住用地70年工业用地50年教育、科技、卫生、文化、体育用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

综合或其它用项式50年国内目前的土地一级市场又可分为土地批租市场和土地租赁市场。

土地批租市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求条件下，以批租的形式有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，土地使用者向国家一次性支付出让金。土地租赁市场是指国家将城市闲置的存量土地、拆迁土地或征用土地的使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。2、土地二级市场土地二级市场是指土地或房地产开发市场，即已获得批租土地使用权的房地产开发者或土地使用者，将已开发好的土地即建筑地段（生地变成熟地）的使用权，按批租合同规定的用途和其它使用要求，有偿转让给其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市场。

3、土地三级市场三级市场是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交地价后再横向进行转让、转租或进行抵押。土地三级中，买主和卖主都是不确定的，其转让、转租或抵押的价格也是在市场中自由形成的。

（二）房地产物业市场

1、房地产投资开发市场。该市场主体为房地产开发商或发展商，其开发活动的目的主要是为了获取盈利。房地产投资开发活动从开发选址和承租土地开始，经过对土地及土地上建筑物和其它附着物投资开发的筹划、建造、使用，直到拆毁的全过程。

2、房地产建筑施工市场市场主体为建筑商，其主要工作是各类建筑物的建造与施工。在这一市场上，房地产开发商与建筑商因为开发项目的招投标及签订有关工程承发包合同而发生联系。该市场交易的商品是房地产开发项目的承包合同。建筑商只承担物业的建设任务，按合同兴建各种物业后交给开发商，并依此取得施工费。与土地的获取及房地产商品的售出或出租无关。

3、房地产物业交易租赁市场房地产物业交易租赁市场主要包括物业出售和出租两个市场，其市场主体是房地产开发商或房地产代理商，其主要业务是出售或出租办公楼、写字楼、商业用房、工业用房、住宅及其它地上附着物。

房地产物业交易租赁市场主要功能①已开发的房地产物业通过该市场实现其价值，开发商通过交易租赁市场收回投资及获取投资利润；②这一市场面临众多的物业需求者，产生大量的信息。开发商可通过这一市场的信息，了解掌握市场的需求，进行帮助指导各种要素的流向和开发经营活动；③这一市场能以多种出售和出租形式（如分期付款、银行按揭、卖期房、售出返租等）直接为消费者提供生产及生活所需的活动空间，满足不同层次的消费者。4、房地产金融市场房地产金融市场是房地产开发商在房地产开发经营活动过程中进行货币资金融通的场所，它贯穿于地产市场、房地产开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场等多个环节，且是与上述各个环节发展的需要相配套而派生出来和一种服务性市场。（后面有专门章节讨论）

5、房地产中介服务市场由房地产物业市场中，为供求双方提供代理、经纪及咨询等各种服务的中介机构所形成的市场，可以说是房地产商品供求双方沟通的桥梁。（本章第四节）6、物业管理市场其市场主体是物业管理公司，主要业务是对已竣工投入使用的房地产物业，包括各类房屋建筑、附属设施、场地及物业区域内的环境，实施统一的专业化管理与维修养护，并为业主或物业使用者提供综合性服务。物业管理的服务为有偿服务，在法律法规的指引下，已形成一定的行业准则与市场规模。物业管理市场是房地产开发、出售与出租市场的延续，并对上流市场形成一定的作用。

三、房地产市场的特点

1、地区性。因房地产的不可移动性，某一地区房地产供求失衡时，不可能通过对其它地区同类商品的调拨来解决，故有很强的区域性。这种地区性甚至在一个城市的不同区位也会有所表现。房地产市场的地区性会使得房地产商品的价格决定、供求状况、交易数量与其它商品有极大的不同。

2、供给调节滞后性。房地产开发周期较长，从申请立项到建成出售，需要一年甚至数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要较长的时间。又由于房地产商品的耐耗性，在市场供大于求时，多余的供给亦需要相当长的时间来消化。所以，房地产市场需求变动时，供给的相应调节需要相当一段时间，才能使供需达到平衡。

3、垄断竞争性。房地产交易价格和交易信息多为非公开的，且因房地产商品的异质性，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，这使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。4、投机性。房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种很好的投机对象。从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。

5、交易三形式多三样性。三房地产三交易有三土地使三用权出三让及转三让、房三地产买三卖、租三赁、抵三押、典三当、房三地产开三发项目三转让等三多种形三式。（三温州炒三房团从三买商品三房到买三商铺到三做项目三）6、交易三复杂性三。房地三产交易三从有买三卖意向三到交易三完成，三需要进三行寻求三买方或三卖方、三现场考三察、产三权产籍三资料查三阅、讨三价还价三、签定三契约、三资金到三位、产三权转移三等活动三，持续三时间较三长，且三涉及到三许多专三业性质三的问题三，涉及三众多中三介角色三，如律三师、价三格评估三师、经三纪人、三银行、三管理部三门等。7、受金三融市场三的高度三影响性三。房地三产商品三总值较三大，其三交易对三信贷的三依赖性三较强，三金融政三策及市三场利率三的变动三，会对三房地产三交易的三数量、三价格产三生很大三的影响三。199三3年北海三、海南三等地的三房地产三市场在三政府紧三缩银根三的调控三政策出三台后，三一夜之三间从“三火山”三跌入“三冰川”三。8、市场三效率低三。这由三房地产三商品的三异质性三、交易三形式多三样性和三复杂性三，以及三房地产三商品总三值较大三且为长三期耐用三商品等三特性引三出。房三地产商三品的市三场效率三较低，三流通性三远差于三金融商三品，如三股票债三券。9、政府三干预性三。因房三地产在三国计民三生中的三特殊地三位，各三国政府三对房地三产市场三均有较三强的干三预约束三。政府三通过财三政金融三政策、三土地利三用政策三（如城三市规划三环境保三护）等三手段，三根据具三体情况三，鼓励三或限制三房地产三开发或三转让。三（杭州三市200三3年底出三台的房三产新政三）四、房三地产市三场的功三能1、联接三房地产三商品供三求双方三的纽带三与桥梁三的功能三。房地三产市场三是房地三产经济三运行的三信息中三心，是三联接房三地产开三发与需三求的纽三带与桥三梁。房三地产市三场这种三功能体三现在展三示行情三、传递三信息，三从而沟三通供需三、促成三交易。三当然，三房地产三市场信三息功能三发挥的三效率高三低取决三于市场三体系的三完整程三度。2、优化三房地产三配置，三提高房三地产使三用效益三的功能三。房地三产市场三中，通三过房地三产商品三价格的三调节，三使具有三不同级三差收益三的土地三产生不三同的的三能差效三益，即三通过让三具有高三增值能三力的土三地、房三产更多三地流向三能产出三更高级三差收益三的行业三，从而三实现房三地产资三源的合三理配置三，提高三使用效三益。3、交换三功能。三交换功三能是一三切市场三机制的三基本功三能，房三地产市三场的交三换功能三比一般三的市场三的交换三功能覆三盖面更三广，它三不仅产三生于生三产者和三消费者三之间，三也产生三在生产三者与生三产者之三间（如三以作为三生产资三料的房三地产资三源作抵三押取得三经营资三金），三及消费三者与消三费者之三间（如三房屋使三用权的三交换）三。4、调节三与再分三配国民三收入的三功能。三房地产三市场调三节与再三分配国三民收入三的功能三主要是三通过房三地产价三格的上三涨和下三跌来调三节房地三产开发三者、投三资者及三房地产三使用者三之间的三收益流三向来完三成的。5、优化三消费结三构的功三能。住三房是人三类生活三必不可三少的消三费资料三，住房三消费支三出在居三民消费三总支出三中应该三占有较三大的比三重。一三个体系三完备的三房地产三市场能三提供多三层次的三房地产三商品，三满足各三个层次三的需求三，进而三使住房三消费比三重上升三，达到三合理的三消费结三构。第二节房地产三市场的三运行机三制房地产三交易关三系的完三成必须三具备必三要的要三素，即三房地产三交易主三体、客三体和媒三介。房地产三交易主三体，即三从事房三地产交三易活动三的当事三人。房三地产交三易主体三相当广三泛，它三既可以三是国有三土地使三用权的三法人代三表，又三可以是三房地产三开发商三、建筑三商，也三可以是三一般金三融机构三、企业三及居民三个人。三房地产三交易客三体，即三房地产三商品，三可以是三土地或三物业。三房地产三交易的三媒介则三是货币三。货币三是房地三产交易三的基础三，是房三地产交三易成功三的关键三所在。三这是因三为房地三产交易三客体和三媒介都三具有或三代表着三一定价三值。在房地三产投资三开发和三流通过三程中，三上述要三素相互三联系和三相互作三用的结三合，形三成房地三产市场三的运行三机制。(一)房地产三市场的三动力机三制房地产三的商品三化及房三地产开三发企业三是房地三产市场三交易的三主体，三决定了三房地产三开发企三业从事三房地产三开发经三营的直三接目标三是追求三利润最三大化。三而动力三机制就三是房地三产开发三企业的三动力与三经济利三益之间三相互制三约和相三互协调三的一种三内在联三系。动力机三制的形三成要以三清晰的三产权界三定，即三房地产三开发企三业有确三定的财三产和独三立的经三济利益三为前提三条件。(二)房地产三市场的三供求机三制和价三格机制根据商三品的价三值规律三，在房三地产市三场上，三房地产三供求关三系的变三化必会三引起房三地产价三格的变三化．而三房地产三价格的三变化又三会反过三来影响三房地产三的供求三关系，三这种相三互作用三、相互三影响的三关系就三形成一三种供求三机制和三价格机三制。房地产三市场的三供求机三制是指三供求关三系与价三格高低三之间相三互制约三和相互三协调的三内在联三系。供三求机制三的形成三必须具三备二个三条件，三其一，三房地产三供求和三价格能三在市场三上通过三竞争自三发形成三，只有三这样，三房地产三市场才三能为房三地产交三易主体三提供可三靠的市三场信息三；其二三，房地三产市场三交易主三体有根三据市场三信号调三节供给三或需求三的能力三和充分三的自主三权，这三样交易三主体才三能对市三场所提三供的信三息及时三作出正三确的反三应，而三不是一三种扭曲三的反应三。房地产三市场价三格机制三则是指三价格形三成及其三变动对三房地产三商品生三产、消三费和供三求关系三等经济三活动的三调节和三影响的三自发过三程与形三式，是三市场机三制的主三体内容三和核心三。价格三机制包三括：价三格形成三的方式三、影响三价格形三成的因三素及其三价格的三制约作三用；价三格形式三的采用三和各种三价格之三间的关三系；价三格体系三的产生三和变动三；价格三结构与三商品的三比价关三系；各三种商品三的价格三和价格三总水平三的运动三及其制三约因素三；市场三价格的三制定、三调整和三管理，三以及价三格管理三中经济三手段、三法律手三段、行三政手段三的相互三联系；三价格与三其它经三济杠杆三的联系三以及对三社会再三生产的三调节，三等等。三房地产三供求机三制和价三格机制三的功能三在于优三化房地三产资源三配置。(三)房地产三市场的三竞争机三制各房地三产交易三主体为三了获取三最大限三度的利三润，在三房地产三市场上三为争夺三客户、三买者而三展开激三烈的竞三争,对三房地产三开发经三营形成三一种强三大的外三在压力三。这种三外在的三压力迫三使房地三产开发三商和建三筑商干三方百计三开发市三场上供三不应求三的或卖三价、租三金较高三的房地三产商品三，想方三设法采三用新技三术，改三善经营三管理，三提高劳三动生产三率，降三低开发三成本和三建筑造三价，以三求在激三烈的竞三争中取三胜，进三而形成三一种竞三争机制三。竞争三机制是三竞争与三房地产三供求关三系、价三格、利三润之间三相互制三约和相三互协调三的内在三联系。三其功能三在于对三房地产三开发企三业产生三一种强三大的外三在压力三，使供三求机制三和价格三机制的三功能得三以充分三发挥。（四）三、房地三产市场三的利益三与风险三机制利益风三险机制三是指房三地产市三场买卖三双方必三须独自三承担市三场交易三中的利三益与风三险，并三能按照三经济效三益的原三则，根三据收益三与风险三调节自三身的行三为。在三市场经三济的环三境中，三房地产三开发经三营企业三都面临三着盈利三、亏损三甚至破三产的可三能，都三必须承三担相应三的利益三风险。三同样，三房地产三消费者三也面临三着购入三的房地三产商品三升值或三贬值的三可能，三一旦贬三值，因三房地产三商品的三高价值三性，可三能会给三家庭或三企业带三来较大三的损失三，对将三来的生三活、工三作、发三展都有三较大的三影响。风险也三有积极三的作用三，它会三迫使房三地产开三发经营三企业奋三发努力三、锐意三进取，三不断提三高管理三效率，三更新技三术，使三产品更三大程度三地贴近三市场需三求。对三房地产三投资者三来说，三风险存三在的同三时，也三带来潜三在的高三收益。资料：200三3年，三我省人三均出售三自有住三房的投三资收益三达到1三03元三，同比三增长7三.84三倍。按三我省城三镇居民三总人数三225三0万计三算，居三民的卖三房收益三高达2三3.1三75亿三元。200三3年，三我省城三镇居民三人均出三租住房三收入达三102三元，同三比增长三26.三8%。三另有数三据表明三，截至三去年，三我省已三有13三.2%三的家庭三拥有2三套及以三上的住三房，其三中有半三数家庭三选择出三租。因三此，今三后住房三出租收三入在家三庭收入三中所占三的比重三将会变三大。房地产三运行机三制的特三点第一，三我国房三地产市三场的动三力机制三与一般三商品市三场的动三力机制三有所不三同。这三主要是三因为我三国的城三市土地三为国家三所有，三没有土三地所有三权的出三卖，只三有土地三使用权三的让渡三，只存三在纵向三的由国三家垄断三的一级三地产市三场，不三存在横三向的开三放的一三级市场三。第二，三房地产三市场的三供求机三制和价三格机制三与一般三商品市三场的供三求机制三和价格三机制也三有所不三同。房三地产的三稀缺性三与人们三对其需三求的无三限性，三决定了三房地产三市场的三发展趋三势是供三不应求三而不是三供过于三求。第三，三房地产三的竞争三机制是三不充分三的。这三是由于三房地产三在地理三位置上三具有固三定性，三不能移三动，是三一种不三动产，三具有一三定的垄三断性。第三节房地产三市场的三需求和三供给一、房三地产市三场需求1、房地三产需求三的概念三。和其三它的商三品需求三定义相三仿，房三地产需三求是指三一定时三期内，三在一定三的价格三条件下三，消费三者愿意三购买和三承租的三房地产三商品的三数量。2、房地三产需求三的层次三。①房三地产的三现实需三求。这三是消费三者当期三能够实三现的需三求。当三期没有三实现的三需求称三为意愿三沉淀需三求。当三需求的三增加能三带来相三应量的三供给时三，称为三有效需三求。②三房地产三的可能三需求。三它是借三助于货三币形式三所形成三的总需三求。可三能需求三不可能三全部转三化为现三实需求三，有一三部分会三成为意三愿沉淀三需求。三③已经三实现的三需求。三这是需三求运动三的终点三，已实三现需求三的表现三形式应三该是成三交量。三从现实三需求到三已实现三需求，三中间有三一个交三易过程三。④房三地产的三边际需三求。3、房三地产需三求主体居民。三居民是三房地产三市场的三最大的三需求者三，消费三住宅为三主。企事业三单位。三土地及三各种非三居住用三房，如三厂房、三仓库、三办公楼三、商店三等，是三企事业三单位从三事生产三经营活三动，开三展业务三不可缺三少的物三质条件三。房地产三开发企三业。开三发商是三土地市三场的最三大需求三者。涉外房三地产商三品需求三者。例：2三004三年动工三的美国三驻华新三使馆占三地4万三平方米三，将耗三资2.三75亿三美元。美国北三京新使三馆在其三海外使三馆中是三最大的三，但它三在北京三并不是三最大的三，因为三，俄罗三斯驻华三使馆占三地16三万平方三米，是三美国新三使馆的三4倍。三据说俄三罗斯驻三华使馆三也是世三界上面三积最大三的使馆三。4、影响三房地产三需求的三主要因三素城市人三口数量三的结构三的变化三。房地产三的价格三水平。家庭收三入水平三。政策因三素。需求者三对经济三形势的三预期。金融学三院学生三200三5年暑三期问卷三调查结三果：购房主要目的535,44%302,25%34,3%188,16%96,8%44,4%满足自己住房需求二次购房,为了改善自己的居住条件为父母购买住房为子女购买住房主要为了投资收益其他被调查三者现有三住房情三况：二、房三地产供三给1、房地产三供给的三概念房地产三供给和三房地产三需求是三相对应三的概念三，是指三在一定三时期内三，在一三定价格三条件下三，房地三产开发三企业愿三意生产三并销售三的房地三产商品三的数量三。全社会三的房地三产供给三分为市三场交易三供给和三非市场三交易供三给二部三分。市场交三易房地三产供给三，是指三通过一三定的交三换关系三，经过三必要的三市场交三易程序三，以货三币手段三实现供三他人消三费或使三用的房三地产商三品。非市场三交易房三地产供三给，是三指通过三划拨、三配给手三段满足三社会需三求的房三地产，三以及新三旧体制三摩擦导三致的，三具有部三分价值三交换形三式而不三通过市三场交易三形式完三成的房三地产供三给。2、房地产三供给的三主体政府。（在以国三家垄断三土地所三有权为三基础的三土地一三级市场三中，国三家是唯三一的土三地供应三者；政府向三房地产三市场提三供的公三有住房三，成为三“房改三房”的三主要来三源；“安居三工程”三使政府三成为一三种特殊三的供给三者）房地产三开发公三司。居民。3、土地三供给的三特性土地一三级市场三的供给三主体是三国家，三土地使三用权进三入市场三是由国三家这个三唯一的三主体垄三断的，三所以，三市场中三土地供三给总量三最终取三决于国三家出让三土地的三数量；因为土三地资源三的有限三性，土三地的自三然供给三是刚性三的。土三地的经三济供给三是指投三入劳动三进行开三发后，三成为直三接用于三人类生三活、生三产的土三地供给三。它随三着土地三用途的三效用、三经济效三益及社三会对土三地需求三状况的三变化而三变化，三因此土三地的经三济供给三是弹性三的。但三由于受三到自然三供给的三刚性限三制，这三种弹性三又是不三充分的三。3、土地三供给的三特性（三续）在土地三供给出三让、转三让、出三租三种三形式中三，出让三价格首三先遵循三地租规三律，其三次也引三入市场三竞争机三制。土地供三给有时三间上的三滞后性三。杭州地三产出让9月呈现三低调推地节三奏放缓9月份的三杭州土三地市场三，总共三只推出三两宗住三宅用地三，均成三功出让三。这两三宗土地三总面积三仅为116三.9亩，可三供建筑三面积为16.三8万平方三米。尽三管在7月15日至7月27日，杭三州市国三土资源三局曾经三在其网三站上预三告了下三一阶段三即将推三出17宗土地三，共计三约875亩，但三到目前三为止，三正式推三出的土三地仅为9月份成三功出让三的这两三宗土地三和10月即将三挂牌的三浙大湖三滨校区三地块。4、房三产供给三的特性房产供三给的短三期价格三弹性不三充分，长期供三给弹性三较高。房产供三给滞后三性。这三主要由三房产的三生产周三期长而三决定的三。标的物三多样性三。这里三的多样三性包括三房产地三域、外三观、功三能、适三应面等三多方面三的多样三性。5、影三响房地三产供给三的因素价格。房地产三投资来三源及数三量。企业素三质。房地产三交易条三件。开发成三本。税收及三非市场三因素的三转轨。三、房三地产供三求均衡三分析和其它三商品一三样，房三地产的三需求量三与价格三成反比三，供给三量与价三格成正三比，在三一定的三市场条三件下，三房地产三供求达三到平衡三，当然三，这种三平衡是三短期的三、相对三的。需三求与供三给曲线三及供求三平衡如三图所示三。虚线三部分表三示需求三或供给三条件发三生变化三时，市三场的均三衡价格三及均衡三量的变三化。杭州房三价涨幅三回落至三个位数三退居三全国第三六7月份三，杭州三市房价三同比上三涨8.三6%，三在全国三35个三大中城三市中涨三幅位次三从今年三第二季三度的第三一位(三12.三5%)三退至第三六位。省统计三局的工三作人员三说，自三200三4年以三来杭州三市房屋三销售价三格同比三涨幅一三直在双三位数运三行，这三次涨幅三的明显三回落主三要是受三近期政三策调控三影响。杭州7三月份住三宅类价三格同比三上涨8三.1%三，比二三季度低三4.5三个百分三点。环三比(和三上月相三比)价三格明显三回落，三下降0三.3个三百分点三。非住宅三类房产三价格同三比上涨三9.5三%，比三二季度三低2.三8个百三分点。三其中，三办公楼三、商业三娱乐用三房和其三他用房三同比涨三幅分别三为14三.1%三、3.三0%和三7.8三%；办三公楼价三格比上三月下跌三0.8三%。（接前三页）二三手房价三格同比三上涨8三.8%三，比二三季度涨三幅低3三.9个三百分点三。二手三房环比三价格近三两年来三首次出三现小幅三下跌现三象，价三格比上三月下降三0.5三%，其三中多层三住宅价三格降幅三最大，三比上月三下降1三.3%三。7月份三全国房三屋销售三价格比三上年同三期上涨三6.4三%，杭三州、宁三波房价三涨幅分三别为8三.6%三和6.三1%，三分别比三全国涨三幅高2三.2个三百分点三和低0三.3个三百分点三，在全三国35三个大中三城市中三位列第三六位和三第十七三位。上三海房价三涨幅比三上年同三期上涨三8.1三%，居三全国第三九位。三全国仅三有呼和三浩特、三青岛和三太原三三个城市三的房价三涨幅在三两位数三水平，三其涨幅三分别为三12.三3%、三11.三4%和三11.三1%。来源：三今日三早报三作者三：黄三淼君200三5年0三8月1三7日四、房三地产供三求的消三费市场三与资本三市场关三系分析1、租三金及物三业市场三与资本三市场的三关系租金是三企业或三家庭使三用物业三的成本三，或是三为了获三得房屋三的使用三权所需三的年度三支出额三。租金是三根据物三业市场三上的空三间使用三情况而三定的，三而不是三根据资三产市场三上的所三有权价三值确定三的。在三物业市三场上，三使用空三间的供三给量是三一定的三(来源三于房地三产资产三市场)三。对物三业的需三求取决三于租金三和诸如三公司的三生产水三平、收三入水平三或者家三庭数量三等一些三其他的三外在经三济因素。在其他三因素保三持不变三的情况三下，当三家庭数三量增加三或企业三扩大生三产规模三时，空三间的使三用需求三就会上三升。在三供给固三定的情三况下，三租金就三会上涨三。2、物三业市场三与资本三市场的三关系在资产三市场和三物业市三场之间三有两个三接合处三。第一三，物业三市场上三形成的三租金水三平是决三定房地三产资产三需求的三关键因三素。毕三竟，在三获得一三项资产三时，投三资者实三际上是三在购买三当前或三将来的三收益流三量，因三此，物三业市场三上的租三金变化三会立即三影响到三资产市三场上的三所有权三需求。三第二，三两个市三场在开三发或者三建设部三分也有三接合点三。如果三新建设三量增加三且资产三的供给三量也随三之增长三的话，三不仅会三使资产三市场上三的价格三下滑，三而且也三会使物三业市场三上的租三金随之三下调。3、四三象限分三析模型我们将三四个互三相作用三，并表三示或影三响供求三关系的三因素租三金R、三市场存三量S（三视作供三给）、三新开发三建设量三C和房三地产物三业价格三P作为三坐标的三四个方三向的轴三。每根三轴都从三原点出三发，数三据均为三正值，三越往外三值越大三。四象限三分析模三型第四节三房地三产中介三服务机三构一、房三地产经三纪与中三介（一）经三纪、经三纪人的三含义。1、经三纪与经三纪人。三经纪活三动和经三纪人在三世界各三地的市三场早而三有之，三如民间三俗称的三掮客，三牙行。三在市场三上撮合三买卖双三方，使三之达成三交易的三行为谓三之经纪三。为买三卖双方三牵线说三合、促三成交易三而收取三佣金的三人即为三经纪人三或中介三人（B三rok三er）三。从完三整的法三律意义三来理解三，经纪人三是指在三经济活三动中，三以收取三佣金为三目的，三享有民三事权利三，独立三承担民三事责任三，为促三成他人三交易而三进行居三间、信三息服务三以及委三托代理三等活动三的经济三组织和三个人。2、经三纪人的三主要特三征经济意三识强信息灵三通社会活三动和工三作能力三较强（二）三房地产三经纪人房地产三经纪人三是指具三备经纪三人条件三，经工三商行政三管理部三门核准三登记并三领取营三业执照三，从事三房地产三经纪活三动的组三织和个三人。房地产三的资格三要求有三严格的三限制，三且而经三过一定三的考核三，取得三相关证三书后，三方可从三事经纪三工作。（三）三房地产三中介房地产三中介是三指在房三地产市三场中专三门提供三房地产三信息进三行技术三和政策三法规咨三询服务三，从事三房地产三策划、三评估代三理业务三，为房三地产交三易牵线三搭桥，三促成交三易，并三协助办三理有关三手续从三而收取三佣金的三行为。房地产三中介服三务市场三的服务三范围主三要包括三：房地三产投资三经营、三房地产三买卖、三转让、三租赁、三资产评三估、工三程策划三、工程三代理、三地籍测三量、投三标拍卖三代理、三物业管三理、法三律咨询三、诉讼三代理、三人才培三训、信三息交流三等等。具体地三看，房地产三中介服三务市场三所提供三的服务三包括增三量房地三产的代三理销售三、出租三和中介三咨询；三及存量三房地产三的估价三、咨询三和置换三。二、房三地产中三介服务三体系房地产三中介服三务市场三主要包三括房地三产咨询三机构、三房地产三价格评三估机构三、房地三产经纪三机构、三房地产三交易所三、咨询三公司、三顾问公三司、测三量行、三估价事三务所等三。1、房地三产咨询三机构房地产三咨询主三要是应三投资者三、消费三者和房三地产出三售、出三租者的三要求，三就投资三环境、三市场信三息、项三目评估三、质量三鉴定、三测量估三价、购三房手续三、法律三法规、三政策及三技术方三面提供三的咨询三服务。2、房地三产价格三评估机三构房地产三价格评三估（也三称房地三产估价三）是指三对现有三的房地三产或拟三投资开三发的房三地产的三价格进三行评审三估算的三经济活三动，是三房地产三中介的三重要组三成部分三。房地产三估价的三主要业三务范围三有：⑴三国有土三地有偿三出让、三转让中三地价的三评估；三⑵有关三房地产三买卖、三租赁、三交换、三拆迁补三偿、分三割、赠三与等价三格的评三估；⑶三金融、三借贷、三保险业三务对房三地产抵三押、贷三款、投三保等所三必需的三价格评三估；⑷三企业合三股、合三资经营三、兼并三、破产三清算中三的房地三产价格三评估；三⑸住房三出售等三的价格三评估；三⑹房地三产纠纷三仲裁、三法律诉三讼的价三格评估三；⑺有三关房地三产价格三评估的三政策、三价格咨三询等。3、房地三产经纪三机构房地产三经纪机三构主要三从事房三地产买三卖、租三赁、调三换、抵三押、典三当、信三托等居三间活动三及代理三业务。三所谓代三理，是三指代理三人在代三理权限三内以被三代理人三的名义三进行民三事活动三，由此三产生的三权利和三义务直三接对被三代理人三发生效三力的一三种法律三行为。代理因三授权不三同，可三以分为三全权代三理、一三般代理三和特殊三代理。三房地产三经纪业三务中的三代理属三于特殊三代理。租一天三也行三杭州中三介放下三架子做三起短租三生意……“我爱三我家”三相关负三责人介三绍说，三租金则三分为日三租金、三周租金三、半月三租金、三月租金三四种。三现在定三价还没三完全敲三定，但三据估算三根据房三源不同三，日租三金为不三同星级三宾馆的三一半，三而周、三月租金三将会更三实惠一三点。一些中三介业内三人士分三析说，三以前不三