二三级城市商业地产开发的模式与机会

二、三级城市商业地产开发的模式与机会一、提要

一股商业地产开发热席卷中国各个城市，二、三级城市的商业开发更是遍地开花。这两类城市商业地产的开发与中心城市有着明显的区别。

城市人口变化带来的商业格局变化

(一)目前城市商业地产开发呈现四级梯队层次：

第一个层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。

第二个层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万-1000万左右。主要是各地方省会级城市及省级单列市。

第三个层次：二级城市，市区人口在100万-500万之间，主要是地级城市。

第四个层次：三级城市，市区人口在50万-100万之间，主要是县级城市或大型镇级城市。

由于超级城市与一级城市论述得比较多了，本文主要探讨二、三级城市开发。

(二)城市人口聚集形式：

1、人口流动形式

第一级流动形式：农村人口城镇化

乡村多余人口流向：→乡镇→县镇

这一流动，使县城人口迅速增加，而要想在县城生活下去，必须拥有工作与生活舞台，县城工厂少，人们只能从事一些“商业服务性”工作，从而迅速形成新的县城商业中心与新的商业街区。

在这种情况下，只有拥有自己的商业店铺，才能养活全家，并使下一代能有更好的生活机会与发展机会。

第二级流动形式：地区性城市中心化

县城(“有钱人”)流向：地级城市(生活、居住、学习、工作)

这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。据调查，中国10年内，地级人口将每年有8%-10%以上的增长速度。

人口重新聚集，必然会形成新的地区商业中心，形成新的商业需求，从而使地级商业布局重新洗牌。商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生。

第三级流动形式：区域性城市中心化

地级城市人口流向：省会城市

这一流动，使原来的省会城市人口迅速攀升，形成新的区域中心，省会城市将从普通城市向国际化城市迈进。

这一渐变过程必然使省会级城市商业布局走向国际化，形成更加现代的国际型城市商业新格局，必然出现各类全新的商业业态。大量商业中心重新规划与建设。

第四级人口流动形式：全国、世界各地人口流向：超级都市

这一流动不仅是国内人口流动，国外也将有大量人口流向超级都市，使之成为国际化大型都市；从而使商业规划与布局面临全新的要求与挑战。

从这四个流向可以看出，每个流向都将形成不同的城市形态，从而创造出不同的消费需求，进而形成新的商业规划与布局。

二.二、三级城市商业的几个特点

二、三级城市商业发展具有以下几个特点：

1.商业中心比较集中，且只有一个商业中心(规模)。

一个二级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。

2.商业面积供求关系比较容易达到饱和(面积)。

由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易商业开发与建设。商业面积供应往往容易过剩。

3.商业位置很敏感(位置)。

开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能来自大城市的研究结果与理论。

4.租金收入与投资回报不相符(租金)。

正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%；而二、三级城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，是很长的回报期。作为开发者必须考虑清晰。

5.商铺投资人往往有着很好的投资判断(商圈)。

由于城市比较小，他们对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易做出判断，而大城市由于城市复杂，很难做出比较准确的判断。

6.商铺价格比较敏感，不会有超值的价值升值空间。(售价)

二、三级城市的人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。

那么，在二、三级城市应如何进行商业开发呢？

1.充分进行市场调查，研究出该城市的未来发展空间。

对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。

2.准确的市场定位

定位是项目发展的关键，定位应充分考虑该城市的未来，以发展与前瞻的眼光给予定位。定位主要有以下几方面考虑：

第一，总体定位。即项目是做什么的，是百货商场、购物广场、商业街，还是临街底商、特色商业、超市等。

第二，产品定位。即本项目是以租赁为主还是销售为主。相当关键的是，如果是以销售为主，必须要推出更加“好卖”的商铺，而且必须研究清楚哪类商铺“好卖”。一般而言，二、三级城市应重点推出一些临街的商铺，市场往往容易接受。而如何做好商业街，这就是前期概念设计的关键。

第三，面积定位。即商业总规模大小，商铺的面积大小。规模大了，面积租金会低，商铺总价会高，对于出售会有很大的困难。

第四，价格定位。即对商铺租金和商铺销售价格定位。由于商业的特点,每个位置的租金水平都会有所差异的，从而每个位置的售价也有不同。很多开发商由于对商业位置价值理解的深度不够，往往定价过于简单，从而不能充分地将每个位置的商业潜力最大化。

第五，投资人与租赁人定位。准确地判断出各种不同的投资人与租赁人，根据其特点确定整体营销方式、营销理念、推广渠道等。

3.符合市场的概念设计与规划

概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要。二、三级城市不要有太前卫的设计。要与这个城市的文化与习惯相符合，过于概念化的设计，往往使项目不伦不类，比如“欧洲城”、“罗马街”等等。

4.直效营销与概念营销

二、三级城市的经营者对于本城市有着很深的了解。城市里发生一件事很容易被人传播与知道。营销的重点应放在“真诚的告知”与“未来的分析”上。二、三级城市的城市扩展与城市发展充分显示了该城市新的商业形态的形成，准确地把握市场，是成功开发的关键。房地产公司多项目开发最有效的管理模式分析在新的市场政策下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、利润率越来越低，将是市场主要特征之一。这意味着，要想持续、快速、稳健发展，房地产开发企业必须追求规模效益。因此，实施多项目开发并最大可能地提高项目附加值和利润率成为开发企业的必然选择。

根据兰德企管研究室2006年10月的市场调查结果，在随机选取的300家各类典型房地产开发企业中有84％的企业在同时进行多项目开发，有15％的企业同时开发的项目数量在5个（含）以上；其中，73家房地产上市全部进行多项目开发，资质一、二级企业中90％进行多项目开发。可以说，多项目开发是当前房地产市场的最主要特征，是企业做大、做强的必由之路。

“多项目开发综合症”

多项目开发下，特别是多项目开发初期，许多企业都存在一些问题，表现在以下几个方面：

◎公司与项目部（项目公司）之间职权分工不明确，工作接口关系不清晰；

◎公司本部的支持和管理职能不能有效发挥，难以对项目部实施有效考核；

◎项目部（项目公司）受项目经理的“人治”影响较大，或者过于依赖公司，或者不愿服从公司管理；

◎项目部（项目公司）的执行力较差，计划、方案、指令等的执行结果往往有较大偏差；

◎与股东、供方等合作单位的公共关系不融洽；

◎人力资源、资金供应紧张，既有资源又不能实现共享；

◎对企业品牌建设贡献不大，等等。

这些问题是“多项目开发综合症”的主要特征，所导致的结果往往是：工作效率低，目标偏差率大（特别是计划成本、利润目标）。

一家上海著名开发企业的董事长说：“公司正在运作的项目有八个，其中六个在外地，即使是每月每个项目去一趟，二十天就没了，公司一大堆事也要处理，还要跑地、跑钱、跑关系，一个月四十天也不够用，都成铁人、飞人了。”想必像这位董事长一样的在业界企业中不在少数。

为什么会出现“多项目开发综合症”？原因主要有三个方面：

第一，业务发展战略不清晰

战略发展规划是企业发展的指南针、北斗星。房地产开发企业的业务发展战略一般包括市场发展规划、区域发展规划、产品发展规划等。在多项目开发之初，房地产企业就应该研究、制定清晰的发展规划。如市场发展规划，土地一级开发、房产开发、经营性物业开发等三个市场的发展规划是什么，各自目标是什么，应该一一明确。如区域发展规划，是主攻北京、上海等一线城市，还是下二线、三线城市；是集中在本地区，还是扩展到珠三角、长三角、京津塘地区；是拓展厦门、宁波、青岛、大连等沿海城市，还是拓展福州、南京、济南、沈阳等省会城市等；是重点发展东部城市，还是积极发展武汉、长沙、合肥、南昌等中部城市。在确定了目标方向后，还要进一步分析目标城市的商品房空置率、第三产业比重等，以确定进入的先后顺序，这些问题也都要一一明确。再比如产品发展规划，产品模式是什么，项目规模是多大，各类产品（高档、中档、普通商品房等）的比例是多少，产品理念是什么，类似的问题都必须在多项目开发初期予以明确。新市场、新形势，房地产开发企业必须尽早由机会导向转变为战略导向，否则盲目性扩张将极易引发或放大“多项目开发综合症”。

第二、资源配置不合理

众所周知，房地产企业是资源密集型的企业。按范围划分，房地产企业资源可分为内部资源和外部资源。其中内部资源包括人力资源、财务资源、土地资源、技术资源、品牌资源等，外部资源包括供方资源、政府资源、客户资源等。按性质划分，可分为显性资源和隐性资源。其中，显性资源即物质资源，包括人力资源、财务资源、土地资源、客户资源等，隐性资源即非物质的资源，如技术、品牌、文化、公共关系、战略、制度等。社会发展的过程是资源配置的过程，企业发展的过程也是资源配置的过程。企业要实现持续健康发展，必须要做到各类资源的最优化配置。只有做到资源的最优化配置，才能使资源价值最大化，既可以防止某些资源的浪费，又能减少因某些资源的短缺（所谓“短板”）而影响企业的发展。资源整合是资源配置的内容之一，资源配置才是企业发展所必须具备的核心能力。

许多企业在实施多项目开发时，不能有效地优化、配置资源，有的以“短板”资源为配置标杆，显得过于保守，致使造成其他资源的浪费；有的以“长板”资源为配置标杆，显得过于冒进，致使其他资源（如人力资源、资金资源）过度紧张，甚至经不起重大外来因素的影响或冲击。顺驰就是这方面的活鲜鲜的例子。事实上，不只是顺驰，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏，等等。不匮乏的，却往往是土地资源、关系资源，这真实市场给各个企业开的一个大玩笑。

第三，规章制度不健全

企业要保持持续、稳健的发展必须建立、健全一套全面、适宜、有效的规章制度。与其他行业相比，房地产开发企业在人力资源、资金运作、成本控制、招标采购等方面有很大的特殊性和管理的难度。针对不同的管理板块或职能模块，房地产企业应建立以下管理分体系：

行政事务管理体系；

信息管理体系；

法律事务管理体系；

人力资源管理体系；

财务管理与成本控制体系；

投资者关系管理体系；

供方管理与采购管理体系；

项目（工程）管理体系；

营销管理体系；

客户关系管理体系，等。

健全的规章制度、完善的管理体系是企业发展的基本保障。在发展初期，因为管理层级少、人员少，只有一本简单的《管理制度汇编》就可以了。但是在多项目下，人员多了，部门多了，层级多了，资金流、信息流复杂了，工作流程拉长了，如果企业没有一套全面、适宜、有效的管理体系，就必然导致权利交集或责任真空，进而出现“多项目开发综合症”。

不要盲从“标杆”企业

或许是快速发展的中国房地产业缺乏真正的榜样，许多企业习惯给自己找一个标杆企业。对顺驰褒也罢，贬也罢，在顺驰快速发展的初期，想必顺驰还是挑逗起了许多业界企业羡慕的目光，特别是一些也处于快速发展阶段的企业中有不少企业将顺驰视为标杆。当然，更多的企业还是将万科视为标杆，特别是在冯仑先生发表《学习万科好榜样》后，将万科视为标杆企业的企业就更多了。

树立标杆企业可以使企业在共同愿景下形成共同努力的目标，树立标杆企业的目的是学习，但绝不应是照搬或盲从。

以万科为例，之所以希望业界企业不要盲从，有两点原因：

第一，没有可比性。

截至2005年末，万科总资产219.9亿元，净资产83.1亿元。2005年，万科实际完成开工面积259.3万平方米，同比增长7.9%，同期竣工面积217.4万平方米，同比增长37.9%。虽然很多单项指标万科都不是第一，但在综合实力上，万科在国内房地产业是名副其实的NO.1。万科能成为业界的NO.1有很多历史的、现时的、客观的、个人的原因，是绝大多数企业所无以比拟的。特别是万科的研发力量、服务观念、品牌价值、企业文化是难以模仿的。另外，多年来，万科走的是做减法的专业化之路，而业界许多企业走的是相关多元化之路：不仅自己的销售公司、物业公司，甚至还有建筑公司、绿化公司――也没有什么可比性。再说，万科的专业化发展模式有其历史的原因，对万科是成功的，但对其他企业却不一定适合。每一家企业有每一家企业的特殊情况，企业群本身也是多元化的，怎么可能有单一的发展模式呢？对每一家企业来说，适合自己的，就是最好的。

第二，万科的项目管理模式不是高效的模式

鉴于企业规模、项目数量和市场布局，万科采用的是四级管理机制：集团公司－区域公司－城市公司－项目部。因此，其结构设计、岗位设置、流程设计都是按照四级管理机制设计的。对业界绝大多数房地产企业来说，因为项目数量比万科少，开发格局与万科不同，一般采用三级管理机制就可以，即：公司－城市公司－项目部，甚至是两级管理机制就可以，即：公司－项目部（项目公司）。

管理层级越多，信息链就越长，工作效率就越低，这是普遍规律。许多企业盲从万科的管理模式，甚至有个别咨询结构推广、复制万科的管理模式，或者按照万科的业务流程为其他企业咨询，其结果真是难以想象。

确立产品模式是多项目开发的基础

在进行多项目开发时，如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时之所以感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程是统一的，就像单项目开发一样单一、轻松。

所谓产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。

通过长期、系统地研究，兰德公司发现“第一梯队”企业都基本确立了自己的产品模式。例如万科集团的城市花园系列，四季花城系列（城郊结合部）；金地集团的“格林”系列（格林小镇格林春天格林春晓）；世茂集团的滨江系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）；阳光100投资集团的“阳光100国际新城”系列（在北京、天津、济南、长沙、重庆、武汉等城市均开发“城市新兴白领公寓”），万达集团的“万达商业广场”系列（在全国十几个城市的中心商圈均开发商业地产项目）；SOHO中国的“SOHO”系列（SOHO现代城建外SOHO

SOHO尚都）等。

可以说，确立产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。

对产品模式予以定型至少包括以下八个要素：

1、城市选择，就是基于战略发展规划选择拟进入的目标城市。

2、区位选择，就是选择项目在城市的中观区位：是在开发城市中心区，还是在城乡接合部，抑或是在近郊区、远郊区。明确了项目的区位选择，土地投标和土地储备的目标也就明确了。

3、确定项目规模，就是大体确定项目的占地面积、建筑面积等。

4、目标客户选择，就是研究并锁定核心消费者。

5、确定项目风格，就是赋予项目独特的、便于识别的“符号”，使社会公众特别是目标客户能够较容易地识别出是哪个企业开发的什么类型的项目。

6、设计定型，就是各项目的规划设计、景观设计在物质形态上有着精神感受上的一致，成熟的户型可以通用于各项目。

7、卖场设计、广告风格定型。产品定型后，各项目就可以有风格统一的卖场和风格统一的宣传资料（包括楼书、媒体广告等）。

8、统一的VIS。这是产品定型必不可少的“表象符号”，也是最容易做到的。建立项目管理模式是多项目开发的关键

如前所述，“多项目开发综合症”的原因之一是“规章制度不健全”。大量实践表明，许多“症状”是“规章制度不健全”的直接或外在表现而已。因此，建立适宜、有效的项目管理模式是开发企业实施多项目开发的关键。

建立项目管理模式可分为三个步骤：

第一步，明确职能定位，重新进行组织结构设计

多项目开发的管理模式完全不同于单项目管理模式，首先表现在职能定位和组织结构设计上。在单项目下，房地产企业一般、也只能采用直线职能制的开发管理模式：各部门各负其责共同完成项目开发工作。但是在多项目下，因为实现项目制，公司和项目部（项目公司）在职能上必须要进行定位和职责切分。以“公司－项目部（项目公司）”两级管理机制为例，一般地，公司的定位是决策中心、资源中心，主要行使支持和管理职能，要做好三件事：（1）供地；（2）供资金；（3）管控与评价。项目部（项目公司）是成本中心、利润中心，主要行使执行和实施职能，也要做好三件事：（1）完成目标；（2）树立品牌；（3）培养和锻炼人才。在明确职能定位的基础上，企业应重新进行组织结构设计。在设计组织结构时，应充分考虑以下要素：

◎战略发展规划对组织结构设计的要求；

◎项目类型；

◎产品模式；

◎经营模式（特别是外包模式）；

◎资源状况（特别是人力资源状况）；

◎企业文化。

多项目下，矩阵制是常用的组织结构形式。但因为矩阵制容易产生多头领导、权利交集和责任真空，近一、两年来，业界许多领先企业一般采用直线职能制与矩阵制的混合制组织结构形式。

第二步，划分项目类型

项目类型有不同的划分方式。按照地域划分，可分为本地项目和异地项目；按股权划分，可分为独资项目、控股项目和参股合作项目；按项目规模划分，可分为特级项目、一级项目、二级项目、三级项目等；按阶段划分可分为阶段性项目和全程性项目。

划分项目类型是进行项目管理体系设计的基础。为了“欲繁就简”，通常组合为以下四种项目组织类型：（1）本地直属项目部；（2）异地项目公司；（3）控股项目公司；（4）参股项目公司。

第三步，进行流程设计，建立项目管理体系

多项目下，房地产开发的流程与多项目下的开发流程有很到的不同。例如，单项目下销售由公司销售部负责，而多项目下则有多种情形：有的由公司营销中心或下属的营销（经纪）公司负责，有的由项目部（项目公司）负责，公司只进行计划、方案、价格等的管理，有的由营销代理公司负责。因此必须对各项开发流程进行重新设计。在流程设计工作完成后，就可以针对不同的项目类型分别建立相应的管理体系了。

通常，一套完整的项目管理体系至少涉及以下方面：

㈠项目组织管理（包括各类项目部的组织结构设计，定岗定员，项目部的组建、解散等）；

㈡项目人力资源各类（包括项目经理及其他人员的聘任、解聘、薪酬、考核、奖励、劳动关系等）；

㈢项目资金与财务管理；

㈣项目计划与目标管理；

㈤项目投资决策管理；

㈥项目研发与设计管理；

㈦采购与招标管理；

㈧项目工程管理（包括质量、进度、成本、安全文明、档案管理等）；

㈨项目营销管理；

㈩项目客户关系管理，等。

投资主体虚拟化与管理主体实体化

确立产品模式解决了企业的商业运营模式，建立项目管理体系是解决了企业的管理机制问题。但企业采取什么样的项目体制却是最核心、最根本的问题――体制决定机制，机制决定体系（规章制度）。

但是遗憾的是，尽管许多企业都在不断地探求、完善管理机制，但无不着眼于“职责划分如何更合理”等问题，无论是“金字塔式”还是“倒金字塔式”，无非是在“左倾”和“右倾”中寻求相对合理的管理机制而已，而没有真正意识到问题出在体制上――传统的项目体制是公司和项目部（项目公司）一体化，都具有双重身份：既是投资主体（因为代表公司），又是管理主体（行使项目开发职能）。这种双重身份肯定会不可避免地导致难以控制项目开发成本和管理费用，难以实施有效的考核，进而导致项目计划、目标的偏差率很大，而无法实现项目投资目标。

事实证明：无论是令广大业界企业景仰的“标杆企业”，还是风光无限的“地产大腕”，现今几乎所有房地产开发企业都碰到了同一个问题，也都在思考同一个问题：最有效的项目管理模式是什么？

通过深入研究分析和实践检验，兰德认为“项目投资主体虚拟化，项目管理主体实体化”是最有效的投资开发模式。

“项目投资主体虚拟化”是指无论是本市项目，还是异地项目，都尽可能地注册成立一家具有独立法人资格的项目（投资）公司，该项目（投资）公司所有的法人证照、财务等由公司统一管理，除法人代表、财务负责人等由公司领导兼任以外，没有任何其他人员（但列支管理费用）。

项目投资主体虚拟化的益处

◆有利于项目融资（包括债权融资和股权融资）；

◆有利于规避法律风险；

◆有利于财务核算；

◆有利于税务筹划。

“项目管理主体实体化”是指由公司（或再引入社会上专业的项目管理公司共同出资）相对控股的（但不是每一个项目都注册一个）具有独立法人资格的项目管理公司，并将部分项目的开发实施工作交由项目管理公司，项目投资公司与该项目管理公司签署《项目委托管理协议书》，并支付一定额度的管理费用。

“项目管理主体实体化”的益处

◆有利于控制项目开发成本和管理费用；

◆有利于实施有效的考核；

◆有利于项目投资目标的实现。

“项目投资主体虚拟化+项目管理主体实体化”尽管还需要进一步完善，但大量实践表明，这种开发管理模式解决了多项目管理的体制问题，也符合国际上“投资商与开发商相分离”的主流业态形式，应该是最适宜、有效的多项目开发管理模式。造地模式探究《中华人民共和国土地管理法》规定土地用途分为农用地、建设用地和未利用地，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等，未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒草地、盐碱地、沙地、裸岩石砾地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂地、冰川与永久积雪地及山地等。本文所说的“造地”是指“造建设用地”，随着社会经济发展，生产、生活及公共配套需要的建设用地规模越来越大，“造地”需求越来越旺，按照上述土地用途分类，造地模式也分为三类。新增地：即农用地转用途为建设用地，以往各地新建的开发区、工业园区、新城区都属于这种模式，通过一次性或分批次转变农用地用途的办法来获得新增建设用地，随着《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》从2007年1月1日起实施，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍，地方政府“大肆圈地”的无序行为得到有效遏制，但随之而来的是“以租代征”现象的蔓延。未利用地开发：未利用地属于国有性质，在开发程序上相对简单一些，涉及到的利益群体也较少，但因远离城区、环境恶劣，开发成本及难度相对较大。包括河道滩涂地利用、围湖造地、围海造地、开山造地等，例如，西安市浐灞生态区是通过对浐河、灞河三角洲区域的生态恢复、河道治理开发出核心区45平方公里的集商务、休闲与居住等于一体的生态新区，正在建设的唐山市曹妃甸是在原4平方公里的曹妃甸岛与陆地之间的滩涂地上吹填形成310平方公里的新区，吸纳包括新首钢在内2000亿元总投资项目。2006年8月31日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》对土地利用规划和计划有了新的规定，将包括占用农用地和未利用地在内的新增建设用地控制指标统一纳入土地利用年度计划管理，也就是说未利用地开发的政策门槛也大大提高了。存量地改造：就是原有建设用地的整合、优化、提升，包括用途调整（工业转商住等）、容积率提升、性质改变（集体建设用地变国有建设用地）、位置调整（占补平衡）等。随着新增地及未利用地开发的难度加大，各地政府及开发商都把目光聚焦到存量地改造上来。对于存量地改造，按规模来分，可分为成片开发与分片开发，按运作主体来分，可分为政府主导的新城模式、原驻地居民/单位主导的联合股份模式及开发商主导的市场化模式。目前，国内比较流行的存量地改造项目有以下几种：城中村/城郊村改造：各地相互学习、取长补短，纷纷出台了一系列城中村改造相关政策，目前城中村改造的趋势是大城市向中小城市蔓延，城中向城外扩展，政府主导走向市场化。城中村改造的问题比较复杂，包括土地性质的改变，不仅要解决原驻地居民安置问题，还要解决其长期稳定发展问题；旧城改造：已经是国有建设用地性质的旧城区改造相对容易一些，通过重新定位、整体规划达到用途改变、地块整合及容积率的提升；矿区改造：按照中国矿业城市联合会最新界定的标准和提供的数据，目前中国有矿业城市178座，人口3.1亿人，占全国城市的1/4，矿山压占土地4万平方公里，相当于全国已批准的所有国家级222个、省级1346个开发区规划面积总和的4倍多（全国开发区总面积9949平方公里）。而在这些矿业城市中，有18座资源已经枯竭，有约70％处于中年期也将面临资源枯竭问题。矿业资源型城市的转型及矿区土地资源开发问题将是中国面临的巨大挑战和市场机遇。废弃矿区可以复垦成农田、鱼塘，也可以开发成工业区及旅游区甚至居住区等，在世界各国及我国已经有很多成功范例；退二进三：也称“腾笼换鸟”，就是工业企业退出城区，让商业及居住等第三产业进来，这不仅是城市环境品质提升的要求，也是中心区地价攀升的逼迫使然，尤其是水泥厂、化肥厂、化工厂等重污染、低附加值企业的外迁，也包括国有老企业改制、甚至破产留下的土地资源开发。笔者曾调查了位于太原市并州南路41号的太原铜业公司破产改造项目，已做控规，有十余家开发商接触，占地面积180余亩，基准出让地价300万元/亩，总价5.4亿元以上，估计这个国有老厂上千人干了一辈子也创造不了这么大的产值。另一个巨大的退二进三项目是全国大型钢铁企业的“海迁”，因北京奥运环保问题而使首钢迁至曹妃甸已引起济钢莱钢迁日照港、宝钢部分迁湛江港、武钢柳钢迁防城港等一些连锁反应，钢城新址的兴建和旧址的改造正孕育着巨大的地产商机；飞机场等大型基础设施外迁：飞机场占地规模巨大，一般在3000-5000亩，且对周边有严格的端净空限制，随着机场外迁，巨大的土地资源价值被释放。目前国内正在实施的机场外迁后的老机场开发项目包括海口大英山机场、赣州黄金机场、广州白云机场等。属占补平衡：革就是建设用冻地指标异地衬置换或买卖渣，国务院在缴《关于深化减改革严格土粗地管理的决猴定》（国发驳<2004傍>28号）假指出靠“毙鼓励农村建困设用地整理摄，城镇建设捉用地增加要杏与农村建设面用地减少相杀挂钩滚”等，是指依据棚土地利用总慰体规划，将属若干拟复垦峰为耕地（或贝农用地）的海农村建设用浊地地块（拆祖旧区）和拟趴用于城镇建渗设、农民居宫住区建设的恨地块（建新倡区），共同御组成建新拆砍旧项目区，船通过农村建唯设用地的建粒新拆旧和土谋地复垦，最乱终实现项目殃区内建设用蜻地总量不增题加，耕地面政积不减少，乘用地布局更蛾加合理，集数约化水平大晨幅度提高的焰土地整理工轮作。笔者曾埋在山东省临淡沂市顾问土作地项目时就面调研了当地肝的粒“贞占补平衡窃”鸽经验，目前骨，成都市在壤批准为国家牢统筹城乡综村合改革配套搁试验区后施伙行的捎“哑整镇镇村改早造架”炉、真“见拆院并院慕”份工程，就是亩按照占补平忆衡政策，将崭集体建设用瞧地指标解放吗出来置换到绩城市去，毕2007年总7月31日惰，成都市委累、市政府出音台的《关于眼深化城乡统民筹开拓现代乎农业新局面艘的意见（试乡行）》指出朽，究“葬农村土地整冤理和拆院并诚院节约的集渐体建设用地衡指标，可经袜批准后等量姐挂钩到规划颈建设用地区疾有偿使用。见”材笔者调查发谈现，引“乎拆院并院茶”侍要得到农民垒的积极响应更，必须推行续改变生产方岔式与改善生游活方式的两侵轮驱动，不乔能只把房子性翻新了、集水中了了事。扶另外，对于封农村及偏远础区的废旧窑苹场、零星厂奴矿的土地整决理也具有相确当的价值和平潜力。脾划拨土地收约购方式分析您煮建立土地收凤购储备制度裳的前提是政悲府要有一定您数量的土地行储备，其来膀源主要有两街个方面：一莫是征用集体专所有的土地埋；二是收回敌、收购国有岂划拨土地。贵对于征用集系体土地的补核偿、安置，贤《土地管理海法》等作了死明确规定。戴而现行法律致对收回、收小购国有划拨裤土地的补偿时问题没有具朵体规定，值沙得深入探讨睬。杯

划菠拨土地收购妹价格定义曲

对胀于收回划拨朵土地的补偿旬问题，在《温土地管理法场》第５８条霉规定可以收宿回国有土地上使用权的情描形中，给予汽前两项土地鸣使用权人适资当补偿，但篇未明确具体妄的补偿标准糊。喘

笔宋者认为，实兆行土地有偿杨使用制度后雅，为了实现拍土地资源的彼资产价值，班除无偿收回啦国有土地使痰用权外，国肤家需要使用毕原划拨给土循地使用者的路国有土地时读，应按照现希状土地的市国场价格给予距补偿。衰划拨土地的息价格体现在朵以下三个方掠面：下

划曾拨土地的取纵得费用：《梯土地管理法兵》规定，征丧用土地要按属照被征用土举地的原用途惧给予补偿，缘其中征用耕晨地的补偿费豪用包括土地愿补偿费、安味置补助费以偿及地上附着安物和青苗的顺补偿费；征盲用其他土地失的补偿标准期，由省、自汉治区、直辖台市规定。同较时，在土地删征用过程中雁，除上述支小付给农村集晴体经济组织淋和农民个人阻的补偿费用持外，土地使亲用者还需支漏付耕地占用伐税、新菜地恩开发建设基翠金、农田水异利建设基金潮、城市建设吧配套费、新竞增建设用地争土地有偿使良用费、耕地棕补充费、土霉地管理费等仙税费，有的园还代政府征瞒用了部分道钳路和市政用旱地。实际情姓况是，土地汇使用者无偿伸获得的划拨惹土地并不是并“免费”取胃得的，而是兄支付了一定趟的征地成本太并缴纳了相应应的税费，撤相对于有偿滔出让方式而饺言，仅仅是夹免掉了应该拦上缴国家的晨土地出让金察（即土地年聪租金的收益毁现值）部分前。从这个角致度讲，划拨吃土地应该具证有相应的价弹格内涵。土壮地使用者的免追加投资：岗划拨土地使宅用者在取得玉土地后，按射照城市规划险实施开发，竟建设成可以障产生经济效纱益的工业、锤商业、旅游脏、科研、住劣宅等各类产砖业项目，并像进行了水、从电、路的配臣套建设，因恼此土地使用码者将毛地变位为熟地的追川加投资，也储应当计入土挖地使用权价祖格当中。土器地使用权的卫预期收益：铲从经济学角景度来讲，土菌地使用者通蚀过征用方式昼获得土地使纵用权后继续痕建设使用，炒其目的是为来了获得以后左的预期收益闻。这部分预抄期收益不仅贱包括土地的委增值，还包穿括了地面建踏筑物、生产偶设备、配套箱设施以及土授地位置、交迟通环境等综停合效益，因涂此在分析划深拨土地价格壶时，应当考仆虑土地使用团者永续使用柏而产生的预区期收益。由件于土地位置宝的固定性、厕数量的稀缺斯性以及土地沫的不可再生垦性，使得土翻地的预期收印益在市场经营济的条件下途可以变现为肠实际收益，蚕这正是土地馒使用权价格楼的重要组成台部分。葡

划密拨土地具有里相应的市场四价格，因此度在实施收购描储备时，要愤对划拨土地复进行价格认薪定，既不能向认为无偿取晃得的划拨土拼地政府就能教无偿收回，跑也不能不顾循实际制订统利一的收购价呆格，形成新拢的地价垄断哗。掉

划哥拨土地收购胃定价机制浇

目翠前大部分城义市尚处在建别立储备制度招的起步阶段墓，政府手中境还未掌握相昆当数量的储减备土地。在越这一阶段，押应该以土地缝储备的经营少职能为主，狐在经营中逐预步完善和加尖强管理职能谢。这样，以查政府授权经射营的身份实奴施收购储备绿时，就不宜箭采用行政手仔段制定收购情价格，应充南分发挥市场满配置资源的琴基础性作用基，建立公开谊、公平、公束正的定价机花制。俊

笔树者认为，划帜拨土地的收球购价格应体挡现土地的资朋产价值，兼业顾原土地使主用者和地方助政府的双重以利益，有助引于土地市场鸽的完善和规馆范发展。在亿这个前提下石，划拨土地肆的收购价格覆，就应当是惑该宗土地在冈现状用途、厌现状房产及校现状配套设川施下的市场仙价格减去出跌让金后的剩定余部分，即具：艰

某吗宗划拨土地康的收购价格观＝该宗土地捎现状市场价谨格－该用途欺下应缴纳的武土地出让金境

这川里所指的市余场价格，可喝以是划拨土兴地现状条件徒下的评估地盘价，也可采菠用土地出让鸦价格进行确榴定。需要指邮出的是，储国备机构和被语收购方共同勇委托评估机湾构进行地价知评估时，要腔明确以下几梯个方面的内泡容：数

以绵现状用途、导现状容积率牙及现状市政洞配套设施为窃评估基础；泊现状地面建萍筑物若涉及李旧城改造拆犬迁或因改变拥用途需要拆恭迁的，其地赚面建筑物拆矛迁成本应从殖评估价格中抄扣除，如果臣被收购方愿国意自行拆除肠的除外；现叙状地面建筑脏物若不必拆贯迁并可以使竟用的，还应截评估建筑物吐的补偿价格感。萝

划落拨土地收购越方式间

笔舒者认为可以寻采用三种方阻式对划拨土汁地实施收购哥储备：沙

委其托收购方式竟——即采用胁协议委托方靠式，由市场贷决定收购价弟格。提

具莫体操作程序彩是：储备机槐构接受土地恰使用者委托餐，协议收购符该宗划拨土召地，进行前直期开发配套秆后，按照规鸭划要求实施捐招标、拍卖顽或挂牌出让件，出让成交迟价扣除前期当费用和出让堤金后，剩余叔部分即核定亚为收购价格互，一次性支却付给被收购兴方。霜

这辜种方式适用朵于土地区位蔬优越、配套荒条件良好、烈市场需求旺猛盛的条件，洋储备机构仅姑需支付少量昏的前期费用席，即可完成嚷收购、储备袄、出让工作高。需要注意仿的是如果该链宗土地区位奔不好，受规私划限制，或且存在较多可踢替代地块时属，应慎重考扔虑出让失败然情况下，是良重新采用其资他方式实施评收购，还是较继续交由原墙土地使用者不。考

全防资收购方式询——即一次啦性支付收购唤地价后买断愚土地使用权编。矩

具事体操作程序安是：委托土仗地评估机构酬按照被收购翻土地的现状杰用途、面积院、配套情况驱，评估出市辫场价格，扣奶除现状用途音下应缴纳的值出让金，剩得余部分核定仔为收购地价星，一次性支骗付给被收购朽方后，将该订宗土地纳入浇储备。画

这丙种方式适用加于资金充足筛、制度健全杯、市场完善蔽的地区。储棕备机构全资雹收购划拨土看地后，通过汇前期开发、化市政配套，贿在适当时机赚进行公开出费让，有利于星调控土地市田场，获得土瓣地增值收益号。不利之处父是占压资金托，在市场萎萌缩或供大于裕求时，容易士加大资金风次险。奖

风饶险收购方式乞——即原土塘地使用者可兼以享受土地芹的增值收益榆，但收益有稼风险。冻

具捐体操作程序务是：委托土煌地评估机构屡按照被收购中土地的现状稼用途、面积平、配套情况夹，评估出市经场价格，扣集除现状用途估下应缴纳的够出让金，剩鬼余部分核定膀为收购地价正。储备机构难先行支付收万购地价的１饮０％，将土陈地纳入储备爆。若土地成俊功出让，支求付剩余的９狡０％，如果辆有增值收益末（即成交地给价扣除出让今金后超出收洽购地价的部脖分），原土勺地使用者可艰以享受一定象比例的收益毒分成；若土找地出让失败烂，储备机构谱支付剩余的略９０％后将且土地收购。览这种方式实略际上是一种崭风险共担、晓利益共沾的照收购方式，比储备机构花石费较少的收坚购成本即可违实施收购，么即使出让失贤败也可用当怖时的收购价笛格实施收购份；而对于被慈收购方来说敬，可以享有五一定的增值耻收益，即使四没有土地增拉值，至少可炭以获得当时心的收购价格驶。要对土地置换逗两种不同形逝式的分析租奶土地置换是殖以符合土地晓利用总体规插划为要求，圾以耕地孩“逝占一补一膏”低为前提条件奶，以调整优裂化土地利用病结构布局为蕉目标，以土围地的适宜性刑为依据，通粱过异地调整荒，使不符合浆土地利用总居体规划布局恶或低效利用华的土地符合江土地利用整沉体布局，最腹大限度提高目土地利用率四。通常情况葛下，用来置修换的建设用息地均为国有善土地，运作爷时不涉及土血地性质问题并，仅限于权萌属的重新调袄整和界定。蓄其具体可分根为两种情形寻：一是异区礼地块的置换久，二是同区克内地块的置仙换。这两种埋土地置换的鲁基本运作形油式、存在问跪题及对策，嫩值得研究。装额异区置尊换迷味其基本涝运作形式就怖是将土地利烦用总体规划涌确定的农用烟地区域内的池建设用地（艘甲地块）复杆垦成农用地骆，在规划建链设用地区域无范围内占用温等质等量的熔农用地（乙阳地块）进行饼非农建设。触厉一般情付况，这两个麻地块不可能磨相邻，绝大燥多数分属于平两个土地使蹲用者或分属稍于两个集体谦经济组织。演操作时，往帅往采用介“拣推磨画”陆的形式粉——案把甲地块复让垦为农用地岸，沿着推磨爽线路，与相档邻的土地使倚用者或集体蕉经济组织进拐行等量、等旨质的土地调外换，以此类兄推，直至调把整到乙地块溪的位置。通房过与中间土绿地使用者或贴集体经济组裳织土地的等伯量调换，使全被占用的农删用地成为复胃垦的建设用字地所在集体砖经济组织的门“辽飞地杜”饮，即可直接眠利用。盆成1.存抬在问题料车一是选赚址不当。一呜些地方为了雪尽快达到用堆地的目的，珍在选择用来朱置换的地块来时把关不严岩，所选地块扶不在规划确企定的农用地茫区内，而属失于建设用地写。仍二是重扛用地、轻补恢充。有的对校复垦验收把闯关不严，不益能达到与所蹈占农用地数茎量、质量相赶当的要求；聚有的则只缴锈纳一定的保父证金,就占夸用农用地进竟行非农建设蒜，至于用于纹复垦的地块剃是否复垦，雨数量、质量陡如何，不再危进行跟踪管苗理。骡浓三是操忌作性差。用丙于复垦的地头块在原来使叠用时已经完丢成相关的征钱地、补偿和乏安置，采用头推磨的形式肚进行置换后孔，可以避免男对被占用地潜块的重新补百偿、安置。嘉但以这种形手式逐一调整品，战线较长罩，且涉及相奥当多的土地岩权益人。要碌妥善解决相硬关的矛盾和寸历史遗留问祸题，保证权宣益人的土地劝合法权益，饲时间长、难潮度大。同时兵，还要对置删换所涉及的盘土地所有权同、使用权、具承包经营权及进行重新登财记，后续工荐作面广量大息，相当繁琐案。前锄2.对检策封雀一是正程确界定用于蛛置换的建设难用地。用于践复垦的地块吧现状必须是序建设用地，确规划用途是笔农用地；用岛于非农建设押的地块规划培用途必须是瞎建设用地。雅寄二是坚梅持先补后占趋的原则。置奏换中的土地黎复垦验收权忌应上收一级贴，由省或受锄省委托的市叮进行验收，墓合格后方可蜘在异地占用越同等面积的念农用地。农三是明馋确简便易行乐的操作办法舌。土地置换邪审批可执行仓现行的建设腊用地审批模耽式，由地方逮政府按批次巷报省审批，纯纳入存量建贷设用地使用具的总盘子，免由省级政府淹扎口管理，目由此避免过铸去基层政府小直接通过土况地置换来规董避调控、多病头供地或以剖登记代替用荐地审批的违婚规现象。在捷审批内容上撒，要区别于渠新增用地的低农用地转用辛、征收，主顽要审批用地吹计划的控制擦和复垦是否初落实到位。圆在报批费用险上，应免缴浇耕地开垦费梅、农业重点且开发基金、拦耕地占用税德等规费。痒始四是合店理分配相关吓土地权益人迷的合法利益母。土地置换障涉及的相关分土地权益人渗主要有：用禾于复垦地块烘的使用者、永用于建设占缠用地块的所书有者及其使燥用者（承包混经营者）。典对于复垦地辈块，由于土极地使用者在耐用地之初办广理了相关手盈续，要对其千复垦进行置岂换，应享有顿获得补偿的渡权利。复垦秘后的土地，伶性质不变仍拣为国有，可选暂交原集体杀经济组织耕茫种，此间由对耕种者履行池相应的权利窜和义务。对翁于建设占用朋地块，其所短有者和使用费者（承包经暮营者）也应沸获得补偿、屠安置，具体储可比照现行怀的农用地转做征用中的安粥置补偿标准御执行。墙碎同区置龄换云榆同区置浇换是指在土赴地利用总体刚规划划定的都建设用地区尺范围内，将植甲地的建设霉用地复垦为旧农用地（将切甲地的建设拢用地变现给赌他人，在异盏地征、使用质的不在此讨钓论之列），影在乙地占用猜等质等量的融农用地用于蒜非农建设。笋现实中表现采为：乡镇建浮设用地向城款市集中，零障星村庄向中伪心村、集镇西集中，工业击项目向集聚遮区集中。既摘1.存兼在问题耽托这种置孔换只是一种祖被动的个体奥行为，是基左于工业项目模对规模集聚策效益或个人贴居住对优越寸的配套环境许的追求，通驰过效益、舒描适度比较采拢取的一种自弊发行动。在横缺乏相关行具政、经济措浙施推动的情夜况下，要实痒现怠“垫三集中翻”史将是一个漫注长的过程。齿饶2.对功策肥窃一是细棕化土地利用虫总体规划用间途分区，强甜化规划调控衰作用。现行盒的土地利用度总体规划只减分为建设用也地区域、农些用地区域和砖未利用地区洁域。这种分陆法过粗，对缺土地利用结残构、布局调末控乏力。土台地利用总体详规划应对城杜市、集镇、疫乡村功能分铃区进一步细偿化，以利于梢指导土地利孙用行为，促咏进工业集聚扯、生活集中疏。恐况二是采滋取必要的行刷政干预。地往方政府应出奔台相关政策殖，促使工业积项目特别是悟重点项目按肝照喊“望产业集聚、网距离就近竖”僵的原则，进季入工业集聚们区集中生产鲜，以形成积酿聚效应，推害进土地集约割利用。宵探三是采汤取一定的鼓漆励措施。为拼改变村庄分减布零散的状范况，改善人盲们生活水平赌，可以通过娃资金补贴等独方式，鼓励侄农户退出零路星住所，按繁统一规划集梅中建房居住朋。赵饱3.同革区置换的一篇个特例甚——芒退二进三惯陈在级差昂地租的调节继下，城市中岗经济效益低察下的工业项母目逐步退出保黄金地段，悼改由第三产睡业进驻。工索业项目在城船郊或远离城珠区的工业集餐聚区选址落块户，以获取碍地租差额。援其结果是，晴第二产业和惯第三产业各双自找到了应棉有的位置，开土地利用实市现了经济效句益的最大化曾。这是同区衔置换中的一塞个特例。在钢前几年国有配企业改制过堵程中，为偿雅还债务、兑足现职工工资统、置换职工芽身份、扩大宵企业再生产泼，许多企业赌就是通过这孝种方式获得迷了大量启动兄资金。州房地产融资钞风险及其金严融创新化解蝶方式梢2005年谎以来，中国甚的房地产市旗场与银行体虏系呈现出一纤种十分值得平玩味的格局俭：在房地产宏商“四证”纱”(土地使躺用权证书、却建设用地规蜻划许可证、萌建设工程规顽划许可证和尺施工许可证侨)齐全之前祖，商业银行粗对房地产商层可以说是冷粒眼相对、严授格防范；但剪是在房地产盼商“四证”索”(土地使烦用权证书、鼻建设用地规肤划许可证、染建设工程规奖划许可证和遇施工许可证搬)齐全之后氏，商业银行是往往是争相麦给房地产商副贷款。萝这实际品上反映了当闪前中国房地眯产融资领域拳的一系列身半层次的困境乎与缺陷。房赢地产行业是蹈典型的资金无密集型的行涝业，和金融识紧密相连。斜市场、资金纷、土地是房内地产产业的把三要素，在钢宏观调控的腾背景下，资禽金自然成为既核心的要素哀。同时，房再地产行业对朽于资金的巨辽大需求，以堆及其资金需抓求与供给的筐时间差，客月观上提出了暮巨大的金融尤服务的需求浙。因此，如德果能够很好箩地协调金融丈与房地产之跳间的户动关热系，二者相删辅相成，必窝然会对经济令增长产生巨阵大的推动力兼量。拍显然，脾目前房地产冤融资活动中霞存在的一系你列问题，显草示当前中国货的金融体系冷和房地产体驴系的协调配伶合存在一系爆列值得改进培的地方。侦房地产外企业需要个刘性化的融资徒模式设计够房地产爆融资最突出稍的特征是资罗金投入与回虚流的时间差痛距大，而跨爹时间的配置商风险正是各月种金融工具桥最主要的作缎用。不同工麦具的期限、恭风险收益等络截然不同，娃如何通过各尊种工具有效项的融资，保兼证开发资金勺投入与回收雕在时间上和捎数量上的协唱调平衡是确题定最优融资稳结构的根本化问题。因此颂应该在政策纽允许的业务脏范围里，审这慎选择收益珠风险配比合宣理，融资成仓本可以接受尚的融资方式观。漏(一)火房地产开发肯各环节合理括的融资方式爱房地产朽是资金密集糖型行业，持墨续经营的房孕地产企业资继金链条贯穿算始终，循环罚反复。因此才在合适的时穿期选择合适哀的融资方式踏就尤为重要防，既要筹得曲充分的资金息，保证资金筐链条的流畅冠运转，也要转合理衡量融关资规模，避陶免过度融资筛带来的成本萌。资金的可学得性、稳定险性较高就应便该支付较高荐的融资成本否，关键要看授企业在资金撤的融资成本购与融资收益浅之间的权衡场。汽我国的捏房地产开发浓可以分为七林个环节：开结发项目的立隆项和可行性厘研究、规划岩设计和市政禁配套、选择铅地点和取得懒土地使用权摆、开发项目约的前期工作街、建设管理榴和竣工验收茧、房地产商厘品的经营和刘物业管理。区按照融资的门不同需求，熄我们可以将拆这些环节归段纳为三个融失资阶段，按盲照不同阶段潮的面临的风韵险来选择每秧个阶段适合兴的融资工具孟。1.准备玩阶段，货币跃资金转化为影储备资金。怎这一阶喇段的开发成担本和费用包作括购入土地俭使用权和原冤材料，支付珠可行性研究产和规划设计尖费用等。这番一阶段房地净产企业主要李面临投资估引算不足，融宗资规模不够姿的风险。该命阶段融资期到限最长，数系额较大，受伏到政策规定炮自有资金3裳5%以上须纠达到才可获造得银行贷款凶的限制，一京般房地产企赤业难以达到垄要求，为获泽得贷款必须辽保证“过桥许融资”的可渡得性确切，现资金流稳定农性较高，因米此可以接受匆较高的融资拔成本。由于盗夹层融资既趋包括债券融破资又包括股月权融资，规烂避了政策限忠制，可以作向为此阶段融步资的首选，弹用以补充自离有资金。使膨用夹层融资胆后，自有资匹金比例达到排30%以上办，便可以使蓄用信托融资鞭。房地产企社业常使用赊凉销手段拖欠速供应商材料边款，这些款斗项主要是通区过各种途径白获取的银行敏贷款。对于印资质较好的举大型房地产驱开发商可以幻考虑发行债迁券,re暖its，与内海外资金合蜘资设立项目费公司进行投示资,上市和注并购等方式灰在项目准备岁阶段之前融然资，保证整绞个开发过程眼中资金链条悉的顺畅。中主小型企业可隶在此阶段选驱择联合开发示，实现地产胆商和经营商涉联盟合作，俗统筹协调，煌使双方获得尝稳定的现金巧流，有效地坟控制经营风王险。项目融雷资适用于大蛛型项目的开冰发，有利于象风险分担，防化解银行风国险，可用于蜻房地产准备督和生产阶段膛，满足大额勤和连续性资幻金的需要。碌2.生扎产阶段，储通备资金转化汇为生产资金栋。跳这一阶岗段的开发成揪本包括七通压一平等土地危开发成本，窄建筑、安装连工程，配套欲设施建设等冷支出，房地而产企业面临筝建设项目拖筒延、原材料绸价格上涨等宏风险。这就洗要求开发商满融资进度尽弃可能与开发宇进度配合，霉既满足工程御需要，又不劳能因过度融劈资导致过高粪的资金成本陕。基建垫资廉是本阶段实穿际操作中主歉要资金来源示之一，这样河房地产开发哲企业就可将餐一部分融资录的困难和风筋险转移给承懒包商，但开出发企业后期斤要按照合同咳还款并支付揪利息，融资疼成本略低于奥银行贷款。夕完工后生产随资金转化为吓成品资金。苦适合选用信鹅托、夹层融霸资等方式，德融资成本较裕高，但受政羊策限制较少敬，相对容易泰筹得资金。清项目融资满用足连续性资讽金需要的特据点也适合该穗阶段融资。识开发商贴息告委托贷款，滩对购房者来程说是低价买哗期房再加上吼提前的贷款咬利息贴补，孤容易接受，砍对开发商而航言比“结构筛封顶”才能脸按揭销售提存前了大约1敏年左右的时绢间，特别是疏作为过桥融裹资，可以使月开发商更容亡易得到银行歌开发贷款。蝴短期融资券芒，一般在9描个月内还本遇付息，具有旺利率、期限衬灵活,周转现速度快、成愈本低等特点于，是信誉良挂好的房地产仓开发企业，胸在生产阶段唯和销售阶段围进行衔接的续时候，解决价短期资金缺倚口的理想融赶资选择。糠3.销堤售阶段，成陵品资金转化迫为货币资金眯。烘开发商界销售房地产揉回笼资金，哈这一阶段房宇地产企业面纪临贷款利息各税升高，购宏房者拖欠款跟等风险。中绍国人民银行印《关于规范队住房金融业收务的通知》车规定：承办桃住房贷款业婆务的各商业才银行贷款的甲对象，必须嗽是购买主体猜结构封顶的码多层住宅和匀总投资完成狸三分之二的补高层住宅的菜借款人，因检此开发商只膊有完成生产扑阶段后才能依售楼，这时罚的定金和预户售款成为主清要的资金来汗源，预售房竞款可提前实得现收益，但喇在房价上升勿通道内会损收失一部分利穴润。本阶段恋购房者需要细融资，现有累经济环境下枣，今后一两肺年房地产金怜融政策将保叛持稳定，对宏房地产开发询商贷款紧缩序的信贷政策括不会发生大姜的变化，因令此银行贷款壶将主要转向流个人购房贷绳款，按揭贷季款、抵押贷岛款和住房公腔积金都是可描行的方式。启2005年慨12月18贼日于，高法对按抛揭贷款作出街了新的司法狭解释，在被格执行人无力缸偿还银行贷荐款时，对其感生活所必需讲的居住房屋逆，银行有权多没收抵押的俗房屋产权，贪若银行同时穴收回借款人肃房屋使用权殿则应负责为刑其寻找其他例住处。委这从制描度层面减小僵了按揭贷款币的信用风险四，增加了银伸行发放的积块极性。对于单工作时间不丢长，但有较疤高收入预期远和还款能力食的年轻人可盒选用按揭贷解款；对有工叼作时间较长钻或一定财产健积蓄的中老益年购房者可耳选择住房公指积金、抵押菜贷款或综合坏使用以上方改式。融资租迅赁也可以减艺轻支付负担圈，实现真正堂意义上的“购零首付”。宋住房抵押贷密款证券化具式有安全性和湿流动性的特毙征，可以为矩消费者提供扯融资的便利扑和低成本，长有利于扩大手房地产的消湾费需求，适临用于销售阶刑段。捧(二)赞不同房地产却开发项目融晕资方式的选恨择拖不同开澡发项目金融驶创新方式的宗选择，取决兴于市场发育矿程度和投资陪者的信心程踢度。现有融彻资格局是各哄方博弈的结没果，包括银伪行风险、资香本市场发展尝状况和企业稳信誉等方面样。付1.住搭宅历住宅是棍房地产开发副最主要的项目目类型之一欣。根据第一晃次全国经济贸普查，20搂04年我国欠住宅销售面戚积3972洪3万平方米途，占商品房满销售总面积榴的87.6屋%；销售额挤10359像.6亿元，乏占商品房销需售总额的8矿2.2%。杆住宅的经营建模式是开发优并销售，融井资相对商业谱用房较为容谊易，享受税滔收优惠，但裙其贷款抵押肉期一般较长窜。不同档次倍的住宅类型杜资金运作规懒律、消费群舱体乃至政策挺环境都不一贞样，所以考像虑融资方式晓的选择时应党进一步细分舰住宅市场。皱别墅、膊高档住宅区昆：这类住宅猾对安全性、贞邻里素质、鬼服务设施档讽次和交通便乱捷等有很高物要求，因此蛮售价昂贵，煎消费群体针塔对高收入阶否层。目标消岁费群狭小及跳需求个性化寺隐含着较大网的销售风险舍，总体看空哑置率较高，偿加之政策的剖不支持，银砌行严格控制导这类住宅的楼开发贷款发份放；另一方罗面这类购房饰者贷款违约凭率低，是银抵行的优质客禁户资源，但究是很少需要层贷款。高档若住宅通常要往求较高设计雅水准，可行嗽性研究和专雪业设计费用国高昂，因此领在开发的准类备期融资需破求大，而准赵备期又是不崇确定性最大陡的开发阶段睁。类似于商液业用房，开染发商更需要滤拓宽融资渠释道，为保证泥资金的可得哑性和稳定性度，愿意接受挡较高的融资尊成本。夹层赔融资、信托弦、项目融资肆、reit户s等是较为充理想的融资碗方式。尝普通商认品房：享受闭税收优惠。正拟推出对年旁轻消费者在姓这轮房地产瓦政策调整中觉持观望态度迁，延押了2茂年的需求能孝量释放，银赤监会将进行粪一系列信贷役政策改革，胞包括对年轻板消费者发放坊高额信贷额腥度，允许非闭等额还款，扔调整作为贷种款规模主要耍指标的收入炒计算方式等耗。中端客户毕贷款比列较资高，违约率今略高于高端莫客户。融资买租赁可以构态造事实上的文“零首付”睬；“卖方信蛛贷”可以通男过开发商补味贴的方式为寒他们提供贷桥款上的优惠杂，减轻他们食的还贷压力挥；这类住房四的购买者申秤请的个人抵报押贷款是房劣地产证券化俗的主要来源孟。斧经济适龙用房：建设嚼部规定户型倚、容积率、误面积三方面宰达到要求即字属于该类住偏宅。该类型涂住宅多是小档户型、单位诚面积价格较仗低，因此每苗单元售价较男低，适宜中蔬低收入人群笋，国家应进彻行制度安排叉，合理分配丝这些住宅。颈这类住宅享粘受国家政策精扶植，税收灶优惠，比较蹦容易拿到开锯发贷款。但期是在个人购倦房贷款上也晶应看到，经革济型客户贷抽款比例最高药，违约率也寺最高。命低收入鸽人群难以获辣得高额的购台房贷款额度太，对金融创仰新融资工具义需求不强，隶在市场失效夜的情况下，夏政府应该承忘担更多的责敲任。由于并慌非所有人的采住房问题都毫要通过购买移新建商品房孤解决，可以挠通过发展二禁手房和房屋租租赁市场，例解决经济拮攀据人群的住垄房需要。睛2.商常业房地产浙商业房莲地产包括写晚字楼、商铺党、工业项目浊、停车场和养仓库等。各多方面特征与炊住宅有显著河差异，包括渔其经营模式堪是开发并持饲有，以出租姥获取回报为抚主，产权和颤现金流较稳彻定；融资规芳模大、时间嘱长，因此它贼对新融资渠脱道的需求更袖旺盛。察房地产晌企业通过上畏市可以迅速陕筹得巨额资臭金，且筹集点到的资金可集以作为注册劲资本永久使锐用，没有固手定的还款期千限，因此对对于一些规模溜较大的开发疤项目，尤其祖是商业地产熔开发具有很段大的优势。从我国现有的图reits幼都是投资物检业，靠租金稳获取回报，耕适用于投资血于办公楼、遮购物中心等剖。项目融资膀具有一次性竟融资金额大配、项目建设用期和回收期联长、风险分眯担等特点，威因此对于大弄型的商业房袜地产项目可东以考虑采用先项目融资的搜方式，来实写现融资目标岗和风险屏蔽艺的作用。短鹅期融资券对梅于工程较大袋、耗资较多稀的项目，可桌以考虑用这评种融资方式坟防患未然，圾保证项目开娘发期间获得场稳定的资金券流。多数商破业地产开发摄商是从住宅婚开发转过来钳的，对商业预特性和商业胸规律的把握收存在着偏差够，套用住宅偏开发的模式裕开发，不能纠将地产商、待投资商、经敢营者、物业街管理者有机银结合起来，异就会带来巨粒大的投资风谈险，联合开秤发可以实现健优势互补，按帮助企业顺蝶利转型，适慰应商业地产药开发格局。洞海外基金也坚多用于商业晴地产等规模再较大的开发佳项目。舱3.不鼠同规模房地狐产企业的融孩资方式选择廉对于实枕力雄厚，信弊誉良好的大多型房地产开猛发企业来说壳，几乎所有针的融资方式菜都可以选择单，其中有几评种融资方式债由于门槛很育高，几乎成萝为他们的专乏利。能够利您用上市融资测的多为规模沈大、信誉好掩的大型房地慈产企业，一宇些急于扩充腰规模和资金驾实力的有发畅展潜力的大柳中型企业还蛾可以考虑买千(借)壳上丘市进行融资男。发债融资鼓对筹资企业析的条件要求酱较高，中小认型房地产企蔑业很难涉足季。海外资金购在中国房地稍产进行投资唐大多选择大泪型的房地产衣企业，对企慰业的信誉、棚规模和实力论要求比较高蝴。在短期融乒资券启动的逢初级阶段，普发债企业之皆间存在较为赔激烈的竞争渐，由于目前鼠短期融资券字的发行实行父承销制，能吨否发行由承喷销商和发行丙企业协商决但定，那么承岁销商从自身给利益考虑，框必然优先考撇虑资质好、设发行规模大气的企业。在辞本土rei鸣ts尚未启茶动的情况下串，赴港上市劳reits优也只能是大瑞型房地产企面业的游戏。该项目融资具蚁有一次性融脚资金额大、当项目建设期擦和回收期长箭、风险分担职等特点，因盆此对于大型乡的商业房地咸产项目可以酿考虑采用项弃目融资的方沙式，来实现旋融资目标和桶风险屏蔽的态作用。并购妖的主动方多虫是大型企业炮，他们并购赤一些小型企饮业可以使其允以较低成本毁获得稀缺资嫌源，进一步皮扩大业务影揭响力和开发丢规模，大型益企业间的强朗强联合可以涉优势互补，完扩充企业实胀力，提高国另内外竞争力牙。浓而对于匙为数众多的状中小企业来碍说，应积极攀采用开发商仰卖方信贷、腐联合开发、党夹层融资、挎信托融资、将工程转包融理资、获得外拣单位投资等们不被大型企让业垄断的方丝式进行融资保。联合开发右可以使地产致商和经营商局实现联盟合炸作，统筹协蛙调，使双方负获得稳定的樱现金流，有树效地控制经移营风险，可俩以在取得银切行贷款有困塌难的情况下则获得融资保宅障，避免资罪金链条断裂辅。允房地产汇开发企业寻嚷找一家或几功家有经济实挪力的企业进霜行合作开发碰，是一种分贿散和转移筹推资负担的较潮好方法，对败于缓解开发沟企业自身资辽金压力、转攀嫁风险是大棋有益处的。准除此之外，男房地产开发问企业还可以缎争取其他外追单位投资。雹企业对外投愿资的方式一院般有两种：惜一种是以货凯币资金方式开向其他单位捡投资，一种吵是以实物、筛无形资产的户方式进行投材资。目前，岁不少资金丰烫裕的企业正鱼以股权投资鄙或合作的方重式涉足房地挡产市场。房挪地产企业应杆抓住机会，英加强与外界志的经济合作信关系，以支贯付约定利率炮或其他方式跃获得外单位纯投资，不失宅为一种有效染的筹资方式女。介开发企业上笼市融资的路板径研究（一援）惨持续的房地识产宏观调控捆改变了国内翅房地产开发舍企业的运行麦轨道，银行使信贷紧缩、位市场竞争加棚剧、地产巨秆头扩张加速床、海外资本嗓涌入等诸多铜因素，使多销元化融资成好为开发企业仓发展的必由哈之路。国内售房地产金融胶和企业融资饺模式正面临镜一次重要的嘱升级换代，缩在诸多融资会方式中，上镇市融资成为博众多开发商船梦寐以求的益首选目标。谦上市融袭资，是房地解产企业融资晓中成本最低墙、规模较大非、效率最高姨的一种渠道测，而且在新浮型会计制度迷下，在国内麦股市牛市格烤局中，从民轿营房企转变和为公众公司服已经进入最将好的历史时岛期。但对于棒全国五万多疑家房地产开毅发企业而言秋，能够有幸充上市的企业狐不足1%。许目前房地产碎企业上市包闸括三种路径追：国内IP同O(Ini赠tialP企ublic镰Offer泄ings：矿首次公开发骡行股票)、中境外IPO广和借壳上市摘，在目前宏晃观调控及资成本市场发展有的复杂环境后中，房企上册市之路既有幕机遇，又面革临挑战。肚一、开爬发企业上市支融资的背景茅分析叹李1、宏观调杜控持续紧缩买开发信贷我本轮房屡地产宏观调浙控始于20每03年，紧拴缩“银根”事一直是调控知的重点之一伶。房地产业仿是资金密集掉型行业，而腐以前国内开凉发商的负债裂率较高，在职70%以上黑是常态，其产借债多来自若银行贷款，擦如果把开发次贷款与个人东房贷加在一竿起，则开发条商对银行贷娃款的依赖度吊相当高(多昆在70%以膀上)。因此赞，银行贷款背紧缩之后，兼国内开发商扮普遍出现资肃金紧张的现闲象，不得不舌寻求多元化闷融资之道。可从融资结构狡上分析，以陡前间接融资察(债权)占延据主导的位松置，直接融萝资(股权)灵处于非常弱余势的位置，看行业的发展年趋势决定了套直接融资的赵重要性将慢饺慢显现，其残中上市融资阴堪称重中之梅重。从融资到种类上分析读，银行贷款徒、委托贷款剂、房地产信拌托、房地产昌证券化、私观募基金、上阴市、债券、唤典当等诸多验形式中，以丑上市融资成结本最低，而参且融资金额旬较大。鼻命2、国内房点地产开发模召式正在转变淋目前国牛际上具有一异定代表性的疮房地产开发视模式主要有役两种：“美吹国模式”和男“香港模式璃”。“美国耐模式”的核练心是金融运碰作，美国拥堪有最成熟和涛完善的房地绸产金融体系同，REIT赶s(Rea坝lEsta茶teInv折estme草ntTru软sts：房魄地产投资信筹托基金)、覆投行、财团肃等成为主导讯者，而开发折商、建筑商材、销售商以滥及其他房地粗产服务商则随成了围绕资丝本的配套环忠节。“香港乞模式”是以详拿地为核心餐，从融资、芬买地、建造脉，到卖房、夹管理都以开厅发企业为中滩心的“一龙煎式”模式。血一系列的房隶地产宏观调守控，正逼迫互内地开发商影进行战略转倘型，总体上睡讲是由“香夹港模式”向这“美国模式料”转变。转含型的最大一并个特点是融惯资环节的重柏要性上升至爷首位。以前淡，房地产开鼻发的关键是炉谋取土地，冻有了土地自回然能获得超锄额利润；未胸来，房地产填开发最重要认的环节在于景融资，有钱钱才能盘活整斧个开发链。习但这并非意略味着从一个便极端走向另处一个极端，贱中国地少人衰多及政府垄主断土地供应肢的现实，决忆定了获取土率地依然重要到，若论哪个急最重要，则科融资将当仁爸不让。顺驰晚中国卖身的季悲剧，就在造于融资的效多率远低于拿乓地的速度，笔上市不成，帽退而求与摩镰根士丹利合歉作，还不成万只有贱卖。丽地产强人如贸任志强，没恒钱一样英雄嚷气短，寻求陡通过借壳使贵华远上市。恨躲3、国内房回地产企业之腔间竞争加剧送中国房兴地产业正在爹告别暴利时凶代，全国几终万家开发商荷谁都赚钱的挂日子一去不院返，企业优识胜劣汰趋势抽加强，企业拉数量正在减倚少，房地产圾市场的集中添度正在提高鲁。这是行业蜜发展的必然态趋势，而宏嫂观调控进一斜步加快了这铁一进程。在下众多中小房奏地产企业紧润缩业务、遭困遇并购，甚佛至破产的同骆时，却是大源型企业进一杆步做大做强肺的难得机遇径。近两年，刮万科、中海献、金地、绿扬地、长实等莲地产商不断城四处圈地和晶进行企业、帖项目并购，严已充分表明痰了这一点。剥2006年迁百强企业总黑资产平均增咏长率达38食.8%，净英资产平均增通长率达59绞.4%，同扑比大幅提高爹16.1个圆百分点。企腥业要想在“基大鱼吃小鱼哄”的残酷游土戏中生存并裤壮大，客观颜要求比较充戴足的资金做糠支撑，只有饭解决了融资幸问题，才有呜可能跨区域烈发展扩张，明才有可能大涌规模增加土蛮地储备和进烫行企业及项良目并购。而接上市融资不毯仅可以大规茧模融资，而诱且还能优化两公司治理结浑构、增强企阵业品牌影响牺力，有助于疏在激烈的市卷场竞争中处离于有利位置否。独抽二、国内I乘PO的可行跟性分析及建位议于全1、国内I庙PO的基本抛情况分析妹目前，肠沪深两市上轧市公司已超季过1500锅家，而房地痛产上市公司赤只有百余家巡，真正IP仿O上市的仅朋有40多家饿，且大多是腥在1991宿-1994季年上市的，战除此之外，盯绝大多数是弄借壳上市。执1994年捡进行房地产姓宏观调控之假后，建设部渴不鼓励房地逆产企业上市奶进行融资，猫中国证监会粗决定199静5年起暂不轻予接受房地倍产开发企业扮的上市申请权；1998坦年住房体制辉改革国家将港住宅建设作史为国民经济氏的新增长点洋后，自20盆01年国内枯资本市场恢副复房地产企薪业IPO，建也只有天鸿矮宝业、金地从集团、天房趟发展、栖霞诱建设等少数蛛企业得以I稳PO，而且魂清一色由国只有股份控股沸。虚200鸡5年开始股甜权分置改革萝和券商治理朝之后，股市节焕发出勃勃哑生机。悬2006年陶5月8日盆，《上市公皮司证券发行雹管理办法》遗宣告内地资布本市场再融菠资解禁以来贤，证监会稳央定地控制I葡PO发行的义节奏，进入吼今年企业I脸PO速度明鲁显加快。但枝是，在这一泪大好形势之私下，对于房午地产企业的呼IPO限制遮似乎并未解申除，主要是吩因为中央进怪行宏观调控忆的目的就是兽压缩房地产掏投资过热现溜象，而房地旦产公司上市银的最终目的莫就是进行融评资，因此不尿可能在收紧直银行融资的老同时，却通窃过上市的方爽式为融资大氏开绿灯。在亮这种情况下渴，去年也只牌有保利和北办辰两家国企卫获准IPO贪。但另一方厘面，中央也设明确提出今鉴后要大力发嫂展资本市场唤，扩大股市胀容量。泥总体而墨言，房企国普内IPO面毙临的情况比松较复杂。对撤大型国企而营言，机会更举多一些，对舟于中小型民祥营企业来说绕，也并非没勇有一点机会至，因为在发阳展资本市场每成为中央许冻多部委共识盟的条件下，裳政