惠阳蓝湾半岛商业策划初案

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中管网房地产频道建华客户资源专业市场、主题乐园百货、超市、家电零售业建材、家私家居餐饮业娱乐业客户资源吉之岛百货(Jusco)家乐福(Carrefour)沃尔玛(Wal-Mart)茂业百货屈臣氏(Watson’s)铜锣湾百货百佳超级广场(Park’NShop)华润万家人人乐新一佳（ABEST）好又多（Trust－Mart）易初莲花乐购（TESCO）百货、超市业客户

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中管网房地产频道商业项目成功开发的基本关系Developer开发商Investor投资者Operator经营者Customer消费者商场成功基本要素商场成功基本要素商场硬件之可塑性主题定位档次定位业态组合功能布局经营商家品牌实力市场推广租售策略经营管理公司质素商业项目操作流程项目开发战略市场调研项目定位发展商建华商业部规划设计市场化调整投资收益分析消费市场零售市场项目招商项目销售本案情况P31、主题定位蓝湾半岛商业广场高档、精致生活、时尚集体休闲购物为一体的澳头最具有标志性的商业中心

中管网房地产频道P4蓝湾半陕岛商业范中心高档低档休闲/大众化品牌/个性化2、功能定臭位蓝湾半岛萄商业中心新佳百货人人购物常广场三星购霉物广场P53、消费群脊体定位蓝湾半岛性商业中心http渠://f己dc.2农1ask撒.com中管网轰房地产凭频道P64、租售方案避分析（方费案一）蓝湾半屯岛商业匪中心优势街铺价值软高，发展献商可回笼爱部分资金钩。内铺及二精层面积大卸，格局好夕，适合大慰商业进驻膊。商业中骄心做旺木后再销双售，可英获取最薄大利润荷。发展商参毕与经营管圣理，对商题业的可持仁续发展得翼到有力的析保证。可以有主童流业态，雀散铺及其堤它业态，择形成多样暴化，增加里购物中心坦的功能。不易受做单一的俯商家影罢响。劣势发展商投资的时间成本较高，经营成本也较高。资金回笼较慢租赁给大商业具备一定的风险性，且租金不高。首层街年铺出售积，其余铺位整体茅或部分打拒包出租，跑等做旺以后再销愿售htt防p:/洗/fd第c.2扑1as墙k.c撞om中管网房陆地产频道P64、租售方案崇分析（方良案二）蓝湾半财岛商业渐中心优势租赁方式杜简单，发防展商可省勤去经营所赤需的人力溉、物力、嚷精力等。如果引进临有实力的蜂品牌商家恒，会对销烘售起到很雄大帮助。如在住宅写销售前引待进，还可副以促进住窝宅的销售呼。发展商收歼益较稳定翻。资金回泪笼快。劣势租赁给大商业具备一定的风险性。租金收益低。返租金额较高，降低发展商利润。整体出租百给大商家锤，销售采依取返租哄销售（销售抱时机选旨在住宅狸磬后）http溉://f室dc.2杂1ask正.com中管网新房地产贱频道P64、租售方雕案分析霉（方案旺三）蓝湾半岛遇商业中心优势可以自浩住控制租商场的兽经营发用展情况贯，适时控做出调就整。可以配合平销售方案吐，做到利司润最大化红。发展商摩有租金略收益。劣势发展商需搭建商业经营管理团队，经营成本高自行经营风险较大。需交纳一定的加盟费用发展商夫加盟商丸业品牌卷或自创品牌进暴行长期婚经营，屡然后即时销售浊或做旺阁后销售扒均可。http谢://f最dc.2模1ask睛.com中管网念房地产饶频道P64、租售方案途分析（方进案四）蓝湾半埋岛商业赖中心优势方便、免惰除发展商助长期经营升之忧。可以将后间续的风险程转嫁给买工家。如有客户从购买，发伤展商可以蝇一次性快绳速解决商跨业问题，班而且资金哑回笼快。劣势该类买家少，且不容易寻找。整体打包销售价格低，发展商收益不高。发展商难于控制商场经营状况，有可能会影响塔楼住宅的居住情况。项目商兼业部分整体打包泪销售htt定p:/漆/fd素c.2歪1as津k.c听om中管网赵房地产让频道租售方案惑建议利润可持续发呼展租售时机项目综合鞋概况建议：吩根据从池发展商脆的实际滨情况出躲发，结秤合以上殿四个原涂则，建涛华暂时菜建议方案一为最合适惧方案。没有最现好的，同只有最仪合适的咳！合速适清原音则业态分法布（首丈层）街铺街铺街铺商场出干入口街铺街铺中庭百货（ITAT）超市（民润）蓝湾半岛晨商业中心业态分爹布（二惠层）中庭娱乐餐饮超市（民润）蓝湾半岛修商业中心业态比嘉例蓝湾半岛曲商业中心出发点肯：项目柜自身状抬况（形昼状、面内积、出繁入口分微布）商业业克态分布洒规律及桌消费者粮消费习户惯加深商肝业品种游与档次丛的细分创造项姥目利益爪最大化A、“地校段、地跟段，还颈是地段负”项目位于夕未来高速刃路的出入社口，坐拥腐繁华地段洲，人流、滩物流大B、蓄势待弄发、水涨购船高我们主里推销售绕策略一暗，租售展结合、展先租后府售、主烘力店带务动、价钞格必定貌攀高C、品位滨决定价励值规模优剃势明显名、业态钻齐全，场另有休玻闲广场筹，定位支高、吸牢引辐射古力强D、升值锯潜力提奸升销售烧价格从市政垒规划看晓，本区怕域未来菜是大亚辈湾行政璃、金融免商务区躲，和项邪目自身魔定位、关素质相彩符，决喂定了其搜未来升浊值潜力凑，拉升守了销售笔价格蓝湾半岛屯商业中心价格定位哈依据价格定墓位现时项女目周边泥的价格漠与我们雪期待的怕价格有挣一定的傍差距，左但通过幸我们对毙市场的祸悉心调匹研、制壤定针对只性的营棕销策略患以及项吐目本身仰规划、陡服务等停各方面厨附加值境的提升趴，我们聋得出蓝唇湾半岛腔商业中叮心增值汁方程式药：首层铺位湿价格=周边商姜业均价财（150理00元/㎡）+规划升附级（增定值100莲0）+服务附酿加值（植增值500）+巨额推广宗（增值500）+配套支身撑（增亮值500）+销售策略拆（增值100造0）+与国际品垦牌联手（领增值100骆0）+专业团屑队（增都值500）=2000在0元/㎡蓝湾半岛摇商业中心二层铺渐位价格=首层铺位慰价格2000骗0元/㎡*楼层差附的修正首数50%游=1000羽0元/㎡发展商强收益预喝测蓝湾半岛慢商业中心发展商预忧计收益=首层均2000老0元/平方米*8020胖+二层均行价1000究0元/平方米沈*840读0=2.4锈5亿营销费用希约占销售援总额3%=梦2.4宅5亿*2%=490万项目整体毁推广策略本项目在笋营销推广勾思路方面怜通过“强介强联手”绒、“品牌挥战略”两传大策略，乔长期与一矿批市场诚溪信度高、电美誉度好余，有市场予号召力的烈客户或公恨司合作，惜以提高项绘目市场优船势形象；1、强强糠联手：即与市胁场出色带的经营棉管理公勒司、物惯业管理样公司等找合作，际为客户彩提供优蛛质服务丙，营造汇较好的业销售及胃经营环断境，并逐充分利新用知名理合作公题司的优挽质资源常，保证态项目好嚼的销售杰业绩和哀长时间糖良性经吵营，为哭发展商狭创造更标好的经奥济效果兴。2、品牌战花略：即主要仔是与品茅牌商家牲的合作厅，在前航期主力波店的引中进过程肾中一定乡丰要坚持惨品牌商排家的大常原则，朗通过品概牌大商植家的确熄定，以岔及在其劳后招入那有市场党影响力睬的各品习牌小商忽家，将风本项目初的经营你包装成扯特色精恼品汇萃象、品牌介交相辉穗映的现顽代商业狱中心，以在实际见推广宣选传中极秩大的挖醋掘品牌成价值，遣给投资遵者较强而的信心裹，也为耗本项目粪树立好麻的市场稳形象创边造了有悔利条件清。蓝湾半芦岛商业尘中心租售时机追分析一个项通目推售祖的成功庙与否是掠与其销嘱售时机无的把握袜密切相杏关的，巡寿销售时沉机把握翅准确与晋否，直凑接影响会到项目朱的销售脆与推广而效果。蒙只有把妹握好销衬售时机烦，才能