房产开发前期手续流程

房产开发前期手续流程第一局部房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，托付有资质的勘察设计院对待建工程进展探究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

其次局部行政审批局部

依据我国当前法律、法规、规章，房地产建立工程的行政许可程序一般共分六个阶段：1〕选址定点；2〕规划总图审查及确定规划设计条件；3〕初步设计及施工图审查；4〕规划报建图审查；5〕施工报建；6〕建立工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性探究报告和进展工程立项。

2、国土资源局进展土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发工程建立条件看法书。

4、环保局办理生产性工程环保看法书〔表〕。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。

6、规划部门办理工程选址看法书。小结：〔选好拟征土地报规划局，土地局上会→规划局出蓝线，设计条件报土地局→地质队出勘界报告→测绘院出详细的蓝线办理土地出让手续〕

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进展人防工程建立布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教化局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建立工程相关专业内容和范围进展审查。

4、规划部门对规划总图进展评审，核发《建立用地规划许可证》。

5、规划部门确定建立工程规划设计条件。

小结：〔土地证勘界报告／复印件、电子版，平面规划、立面效果图∕书面及电子版、CAD版平立剖报上会→用地室出用地规划许可证〕

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进展审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进展审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进展审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进展审查。

5、国土资源局进展用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进展审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进展审查。

8、建委对施工图设计文件进展政策性审查，依据业主单位看法，核发技术性审查托付通知单。

9、建委依据施工图设计文件审查机构发出的《建立工程施工图设计文件审查报告》，发放《建立工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进展消防设计审查。

2、人防办进展人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进展审查。

4、规划部门对变更局部的规划设计补充核准规划设计条件，在建立单位缴纳有关规费后，核发《建立工程规划许可证》〔副本〕。

小结〔施工图及电子版报建立室划红蓝线，交配套费，办理建立工程规划许可证〕五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建立单位办理施工报建登记。

2、建立方对工程进展发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程干脆发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进展审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交以下证件〔复印件〕及资料：

1、以下证明材料：

〔1〕已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权证书；

〔2〕持有建立工程规划许可证和施工许可证；

〔3〕按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付运用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建立工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监视站〔机构〕对建立单位供应的竣工验收报告进展备案审查。

2、财政部门对建立工程应缴纳的行政事业性收费和基金进展核试验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他须要参加验收的部门，遵照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进展验收。规划部门依据上述部门和本部门验收状况核发《建立工程规划许可证》〔正本〕。

4、建委综合各部门验收、审查看法，对符合审核标准和要求的，出具建立工程工程竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三局部

房地产工程权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房全部权初始〔大产权证〕登记。

2、开发商应提交材料：

〔1〕申请书；

〔2〕企业营业执照；

〔3〕用地证明文件或者土地运用权证；

〔4〕建立用地规划许可证；

〔5〕建立工程规划许可证；

〔6〕施工许可证；

〔7〕房屋竣工验收资料

〔8〕房屋测绘成果；

〔9〕依据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或削减的相关事项刚好限，各地依据实际状况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大局部都少于15天，一般在7天内。所须要的费用，由于相当局部属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽视不计。补充:一、1、土地获得〔招拍挂、签订成交确认书、缴纳土地出让金、签订土地运用权出让合同〕2、工程立项〔发改委立项、办理用地规划公示及审批、施工勘察〔分初级勘察和详细勘察，地址，水文，文物〕、施工前的市政配套工程、管网接入等〕3、工程规划审批〔初步设计、方案评审、规划报批、施工图设计、施工图评审、人防、消防、配套、七通一平、抗震、防雷等等、最终获得施工许可证〕4、办理预售。根本上前期手续走到办理完施工许可证就算一个里程碑了，等到第一次预售许可证批下来，就算告一段落了。后期就协作销售和工程进度出后续的预售许可证就行了。二、施工许可证的申领1、申请领取施工许可证，应当具备以下条件：〔1〕已经办理该建筑工程用地批准手续。〔2〕在城市规划区的建筑工程，已经取得建立工程规划许可证。〔3〕施工场地已经根本具备施工条件，须要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。〔4〕已经确定施工企业。遵照规定应当招标的工程没有招标，应当公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。〔5〕有满足施工须要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进展了审查。〔6〕有保证工程质量和平安的详细措施。施工企业编制的施工组织设计中有依据建筑工程特点制定的相应质量、平安技术措施，专业性较强的工程工程编制了专项质量、平安施工组织设计，并遵照规定办理了工程质量、平安监视手续。〔7〕遵照规定应当托付监理的工程已托付监理。〔8〕建立资金已经落实。建立工期缺乏一年的，到位资金原那么上不得少于工程合同价的50%，建立工期超过一年的，到位资金原那么上不得少于工程合同价的30%。建立单位应当供应银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。〔9〕法律、行政法规规定的其他条件。2、施工许可证的申报资料〔1〕建立工程施工许可申请表必需〔2〕《建立用地规划许可证》〔市规划局〕必需〔3〕《建立工程规划许可证》〔市规划局〕必需〔4〕拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件〔施工单位技术负责人签署〕必需〔5〕中标通知书及中标通知书备案表、建筑安装工程承包合同必需〔6〕房屋建筑和市政根底设施工程施工图设计文件审查备案表和审查报告必需〔7〕施工组织设计〔方案〕报审表、施工组织设计方案(监理总工程师或建立单位技术负责人签署)必需〔8〕建立工程托付监理合同必需〔9〕工程质量监视手续〔市建立工程质量监视站〕必需〔10〕平安监视手续〔市建筑工程平安监视站〕必需〔11〕房地产开发工程资本金核定表必需〔12〕建筑行业农夫工工资支付保障金三方协议书必需〔13〕防雷设施设计核准书必需〔14〕建立工程施工劳务分包合同必需〔15〕建立工程附属绿化工程绿化设计方案审批单必需〔16〕中标的建立师证必需〔17〕其它资料(交纳各种费用复印件)必需〔18〕其中：承建方需帮助供应第4、7、1