房地产投资预备知识

房地产投资课程：我们了解什么？课程内容及安排序号章节课时1房地产投资预备知识1次2房地产投资基本问题3住房投资2次4商业房地产投资5写字楼及其他房地产投资6房地产金融资产投资7房地产投资环境3次8房地产投资可行性分析9房地产投资风险10房地产投资资金融通主要参考资料中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产开发经营与管理.北京：中国建筑工业出版社，2005年李伟.房地产投资分析与综合开发.北京：机械工业出版社，2003.6吕萍.房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002年尹伯成等.房地产投资学.上海：复旦大学出版社，2002年苗晋平.现代房地产投资管理.北京：中国经济出版社，2005年安德·麦克里林.房地产投资.广西：广西师范大学出版社，2002年刘秋雁.房地产投资分析.大连：东北财经大学出版社，2007年盖伦·E·格里尔，尤胜平等译.房地产投资决策分析.上海：上海人民出版社，2005年中华人民共和国建设部.房地产开发项目经济评价方法.北京：中国计划出版社，2000年建设部标准定额研究所.房地产开发项目经济评价案例.北京：中国计划出版社，2002年威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪.房地产金融与投资.大连：东北财经大学出版社，2000年《中国房地产》杂志（月刊）《房地产世界》杂志（月刊）《房地产导刊》杂志（月刊）《住宅与房地产》杂志（月刊）《北京房地产》杂志（月刊）《南方房地产》杂志（月刊）《城市开发》杂志（月刊）《中国房地产研究》杂志（季刊）《中国房地产报》报纸（国家建设部）《房地产报》报纸（上海）《中国建设报》报纸（国家建设部）认识一下房地产——投资对象房地产投资预备知识

——房地产及其经济运行、房地产市场、房地产价格一、房地产1.房地产的概念有时也称不动产，是房产和地产的有机整体，即土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。地表向上延伸向下延伸土地是立体的定着物依附于土地服务于建筑房地产概念：有机结合体及其权利比较：不动产、物业、地产不动产地产养力用地及其财产权利富源地及其财产权利承载用地及其财产权利房地产房产住宅建筑及其财产权利非住宅建筑及其财产权利与建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利非房屋建筑及其财产权利与土地尚未分离的农作物、林木种子等价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产2.地产——能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

居住用地指住宅区内的居住建筑本身用地，与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地非居住用地商业用地，旅游用地，娱乐用地，工业与仓储用地，教科文体卫用地，综合或其他用地土地权益：土地所有权土地所有制关系在法律上的体现，是土地所有人依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定处分的权利土地使用权是指土地使用者根据法律、法规、文件、合同的规定，对国家所有或农民集体所有的土地享有的占有、使用、收益及对使用权享有的一定的处分权土地使用权出让年限：依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》用地类型法定最高年限居住70年工业50年教育、科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游、娱乐40年综合或其他50年3.房产——在法律上明确了产权隶属关系的房屋财产。

住宅建筑物普通住宅、高级公寓、花园别墅等生产用房社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，如厂房、仓库、实验室等办公用房各部门、团体和企业等处理日常事务和从事社会经济活动、提供服务的房屋其它楼宇如外国驻华机构用房、宗教用房等等房产的权益：占有权对房屋的实际持有和控制，是使用财产的前提条件

使用权

按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要

收益权

凭借所有权而取得的经济收入或利益处分权

决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，该权益由所有权人拥有房地关系：土地具有相对独立性；二者互不可分（自然状态、用途、权属）4.房地产的特点（1）自然特点：固定性、二元性、耐用性、多功能性（2）经济特点：生产上，开发地点的流动性、单件性、周期长和资金量大；流通上的观念（权益）性、租售的多样性、复杂性；消费上的与流通并行、过程较长、群体性；价值上量大、保值增值性和财富性、外部性（3）社会特点：开发上的社会规划性、法律关系上的复杂性、与生产生活密切相关、体现人文景观5.房地产按开发程度划分的类型（1）土地：又可分为未开发土地和已开发土地（熟地和毛地）。（2）在建工程：房地产开发建设过程中的一种中间状态，在土地上已经展开工程建设但又尚未竣工验收投入使用的房地产。（3）物业：已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。（空置和已入住；或按房产进行分类）生产流通分配消费二、房地产的经济运行房地产商品的再生产过程，即生产、流通、分配和消费四个环节连续不断、周而复始的循环过程。地产开发房屋建造房地产营销房地产使用维修服务房地产退废房地产三经济单三个周期三运行再开发生地毛地熟地土地取得出让：招标、拍卖、挂牌、协议转让土地改造初次改造再改造地产开三发：按照三一定的三规定和三要求，三投资于三特定土三地，将三其改造三加工成三能够满三足房屋三建设和三有关项三目使用三需要的三“熟地三”的活三动过程三。房屋建三造勘察规划设计及方案的报批竣工验收施工及其监理房地产三营销选择营销方式设计营销方案实施营销：售租、互换等方式市场宣传推广房地产三使用使用过程的三阶段初始使用期：适应功能和环境退化使用期：功能丧失、使用欲望减退正常使用期：充分发挥功能房地产三维修和三服务维修服务四内容养护：轻微破损的修理修缮：严重损坏时的恢复性修理装饰和改进：改变使用性质、增进使用功能配套服务：安全、卫生等必要的服务房地产三退废房地产退废土地进入下一个循环功能全部丧失土地使用权到期且不再续用被征用且需拆除房屋退废房地产再开发取得土地改造土地交工验收委托施工及监理委托勘察设计制定销售方案广告宣传实施销售中间商消费者尾期使用正常使用初期使用更换使用者养护维修装修改造服务被征用房屋正常退废房屋非正常退废土地使用到期土地使用未到期政府收回办理续用转让续用提示：总体上三，房地三产商品三呈现周三期运行三的态势三，具有三阶段性三和连续三性（瞻三前顾后三的衔接三性和不三可中断三性）。1.三房地三产市场三的概念房地产三交换或三流通全三过程的三总和，三包括从三事房地三产买卖三、租赁三、抵押三、典当三等交易三的活动三场所以三及一切三交易关三系，将三房地产三行业中三的投资三、开发三、建设三、转移三与消费三等各个三环节联三系在一三起。三、房三地产市三场房地产市场的参与者土地所有者和当前的使用者房地产开发企业需求者建筑商物业管理企业中介服务者金融机构政府及其相关行政管理部门房地产三市场的三分类房产市场（售卖、租赁和互换）+地产市场（一级市场或城市土地使用权出让市场、二级市场或转让市场；集体土地征收市场）房地产金融市场；房地产劳务市场；房地产信息市场一级市场：城市土地使用权出让、国家租赁和作价出资市场；二级市场：城市土地转让市场和新建商品房交易市场；三级市场：存量房地产交易市场房地产三空间市三场或消三费市场三；房地产三资产市三场或投三资市场房地产三市场的三特点：区域性三；垄断性三；稀缺性三；价格的三个体性三和向上三波动性三；交易的三复杂性三和严密三性。2.三房地三产市场三供求房地产市场需求D：房地产市场的需求量；I：需求者的财力，如资产、收益或收入等；P：房地产价格；P0：相关商品或服务的价格；T：房地产需求者的偏好；R：利率水平；Ed：房地产需求者对未来的预期；N：房地产潜在需求者的数量。需求的类型：投资型——将房地产作为投资对象，通过出售或出租来获取利润。生产型——将房地产作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。消费型——将房地产作为消费使用，如居住和办公等。房地产市场供给S：房地产市场的供给量；P：房地产价格；C：房地产的开发成本；K：房地产的开发建设技术水平；ES：房地产供给者对未来的预期。R1RD1E2房地产三空间市三场（消三费市场三）和资三产市场三（投资三市场）R，PQ1Q2SD0SS0P0E1R0E0RD0RS0空间市场资产市场P1房地产市场的市场结构：垄断性竞争市场，生产者对价格具有控制能力异质产品；信息不健全；生产者数目多。四、房三地产价三格1.三房地三产价格三的概念房地产三价格是三地产价三格和房三产价格三的综合三体，是三房地产三的经济三价值的三货币表三现。市场经三济条件三下，房三地产价三格实质三是一种三替代价三格，不三是房地三产内在三的价值三，而是三由房地三产的稀三缺性、三有用性三和有效三需求相三互作用三产生的三经济价三值。在数量三上，房三地价格三＝土地三价格＋三建筑物三价格，三即房地三价格是三土地产三权的经三济实现三形式的三货币表三现与劳三动创造三价值的三货币表三现之和三。2.三房地三产价格三的特点二元性三：表现三在价格三实体结三构上、三价格形三成的原三因上、三价格形三式上；个体性三：土地三价格、三房屋价三格的个三体性；趋升性三：土地三稀缺性三与经济三发展的三推动。3.三房地三产价格三体系土地价格批租价、零租价、作价出资或入股价格居住用地价、工业用地价、商业用地价等生地价、毛地价、熟地价格集体土地征收价格、土地使用权出让价格、转让价格、抵押价格基准地价、标定地价、市场交易价格总价格、单位价格和楼面地价评估价、保留价（拍卖底价）、起拍价（开叫价格或起叫价）、应价和成交价

建筑物价格续上表房地价格售价，租价，抵押、保险、典当、调换、按揭、拆迁、课税、征收价格住房价格、工业用房价格、商业用房价格等市场调节价、政府指导价、政府定价期房价格和现房价格居住用地价、工业用地价、商业用地价等成交价格、市场价格、理论价格和评估价格所有权价格、使用权价格和其它权益价格实际价格与名义价格起价、标价（报价或表格价）、成交价和均价4.三房地三产价格三的实际三构成所有权价格集体土地征收价格＝土地物质价格+资本价格＝土地补偿费+安置补助费+土地投资补偿费+征地管理费+相关税费房地价格＝成本+销售税费+企业利润使用权价格土地出让价格＝征收成本+开发成本+储备费用等土地转让价格＝原地价及相关费用+土地再开发投资及其他费用+土地流通费用+利润房租＝房屋折旧费+维修费+管理费+利息+保险费+税金+利润+地租谢谢观三看/欢迎下三载BY三