地铁对房地产的影响预测

杭州地铁对周边住宅和商业的贡献程度预测©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。易居中国中国/上海，2008年5月引言中国的城市交通面临的普遍问题是－－城市化进程速度加快；机动车量飞速的增长。改善城市交通的需求比世界上任何一个国家都更加迫切。城市机动车量增长的速度，不包括摩托车在内，从1995年每千人只有九辆，到2010年每千人57年，到2020年每千人162辆，速度增长是非常之快的。2020年是1995年增长17倍，2000年也是1995年的2倍多。城市交通的模式，实际上就决定了城市规划的形态。一个城市是什么样子，很关键的就取决于交通的规划及交通的模式.随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通。目录一、地铁对城市生活的影响…………………3二、地铁对房地产市场的影响………………9、上海轨道交通发展历程……………….......18、杭州地铁对城市房地产影响预测…………33地铁对于城市生活缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式交通工具类型高峰运量(人)速度公共汽车0.4～1万人15～20km/h城市轻轨1～4万人25~35km/h地下铁路4～6万人30~60km/h与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间空间上的距离可以用缩短时间来解决地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间人民广场→莘庄人民广场徐家汇莘庄167路(6站)东坪线（5站）路线走向占用时间人民广场莘庄1号线（12站）正常时间：1个半小时左右高峰时间：2个小时以上正常时间：40分钟高峰时间：40分钟地铁的运营改善了周边的生活配套城市边缘区域区域居住区地铁开通区域生活区配套完善居民特征：以当地居民为主生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业外流型居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求置业特征：置业导入型居民特征：混合型（本区+外地+外区）生活配套：成熟的商业配套置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求）地铁的运营改善了周边的生活配套宝山·共富共康板块轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级地铁的运营改变了市民的生活方式出行方式地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。地铁未开通前地铁未开通后地铁的运营改变了市民的生活方式地铁未开通前当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力当地消费吸引力市中心消费吸引力地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。消费方式目录一地铁对城市生活的影响…………………3二地铁对房地产市场的影响………………9上海轨道交通发展历程……………….......杭州地铁对城市房地产影响预测…………地铁对于房地产市场过去·增值现在·保值未来·创造价值过去·增值13.12%轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。元/平方米开通前均价开通后均价上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化住宅增值过去·增值城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。商业增值2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城，其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引了商铺投资者们大举进入松江新城。地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析开工至通车地铁对城市地产的增值效应显著。现在·保值地铁物业增多；稀缺性减弱；抗跌能力显现；保值性强。未来·创造价值当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要体现在两个方面：①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。交汇点②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。

地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当地铁运营进入网络化时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和商业等设施的用地需求量，带动其土地开发和房价提高。新月丽苑、万科四季花城目录一地铁对城市生活的影响…………………3二地铁对房地产市场的影响………………9上海轨道交通发展历程………………....18杭州地铁对城市房地产影响预测………上海轨摇道交通菌发展历伶程第一阶留段：从核“无”涛到“有轧的飞跃第二阶段院：从“点成”到“线撒”的发展第三阶段惨：从“线避”到“面威”的转变上海轨道乐交通现状告及规划自19叠95年渔上海轨访道交通忽1号线工通车来灿，上海已忘有8条典轨道交最通线路蒜通车，敢１６３羽座车站惯,６能个换乘牛站,通槐车里程倍236搅公里，超过广安州（11搭6公里）叨和北京（复114公摘里），成例为全国轨竟道交通线夸路通车里生程最长的影城市。据上海市她政府规划庸，到20跑10年，夕轨道交通健将增加到裹共11条火线路、总龄计里程达昌到400呀公里以上昼的轨道交巷通运营网掀络，轨道潜交通线日旬均客流量闯从目前的妄130万大人次增加割到600搂万人次，郊并规划到窜2020狱年完成1咸7条轨道蒜交通线路搭建设，总耐长度达到赢810公牙里。整个沙网络建成咳后，预计穷将承担上挎海市公交推客运量的伴52%。上海轨道稼交通发展供历程第一阶段潮：从“无绿”到“有尼”的飞跃●199挂0年1月及19日，两经国务院正同意正式挡开工建设牵。●199沫3年1朗月10页日，南壶段锦江丑乐园站陡至徐家弃汇站上姥行线建销成。●199弯3年5伤月28墙日，南织段线路宁(徐家威汇站－效锦江乐蚂园站)共观光试勇运行。●199烧5年4颜月10歪日，一纯号线全持线（上粘海火车贝站－锦马江乐园袜站）试德运营，野总长1航6．1涝公里。●1995现年7月，叙全线正式手运营。●1996汽年12月臂28日，怀一号线南贞延伸段（哀虹梅路至红莘庄）试验通车。●199砍7年7谎月1日翅，一号乞线南延围伸段（脾锦江乐造园站－袋莘庄站狠，为地恶面路线制）贯通稿运营，惩总长2放1.3屋5公触里。●200股4年1纽奉2月2沫8日，蜘北延伸忠段（为精高架路妙线，长母12.凑43公严里）试计运营。上海轨驳道交通颤发展历久程第一阶段吴：从“无庙”到“有浅”的飞跃莘庄位塘于上海牲市中心泰城区的插西南部宪，是闵鱼行区政饱府所在忌地，曾经是动迁户狭都不愿意限去的偏远宅郊区，然宾而在地铁霞一号线的御带动下，现在的莘庄击，是上茄海西南幅角的一批个商业翠和居住瞎中心。莘庄上海轨倾道交通预发展历粥程第一阶侦段：从倍“无”折到“有许”的飞细跃上海轨肆道交通拐1号线股在19贴95年滑5月通荐车前后以，给沿宁线房地源产价格驱带来了混明显变宪化。从换199然4年起私，上海勉轨道交术通沿线骑房地产垂就已经借形成了箩有力的够竞争优订势，房脱地产价撤格开始巷超过其让他地区拐的同类螺价格，杜莘庄成许为影响及最大的庭区域。199气1-2槽000红年间莘筐庄站2诸KM圈侦内外多济层平均药房价●轨道交奇通建设娱及运营熄对沿线都地块房毛价产生呜了重要碧的影响宣。●城市轨道闹交通对沿搅线房价的劳影响在时市间上是超质前发生的似。199醒1年远锁离轨道哄的房价读较高199都2年开骄始轨道注房价格昨升高轨道运营绒前房价已排经上升上海轨道莫交通发展纪历程第一阶段功：从“无预”到“有崖”的飞跃2000机年莘庄站核沿线房产搏价格与离猎车站距离粉的关系●城市轨你道交通握对沿线贱房价的否影响是荷有一定抚范围的胃；在轨姨道交通伸影响范牧围内，鼠沿线房沈价随距闭车站距朴离的增忆加而线夺性减少。可见：轨道交通郑建设及运挤营对沿线禽一定范围赌内的房价漏产生强弱看不等的影鸣响，并且济这种影响啊在轨道交剩通建设时执就提前开着始。上海轨道见交通发展积历程第一阶纠段：从呜“无”沙到“有兴”的飞数跃人民广场●市中心轨唉道更突出常其交通枢普纽的作用●市中抢心地段扰轨道交拿通对房径地产影饰响不明雾显，但宏会促进北整个中虽心格局套的改变年份人民广场大事记1994人民广场综合改造竣工1994上海大剧院开工1995轨道1号线开通1996上海博物馆新馆开馆1998上海城市规划馆开工1999南京路步行街开街上海轨嗽道交通掩发展历复程第一阶段捉：从“无同”到“有次”的飞跃徐家汇上海轨气道交通绵1号线训开通前挽，徐家墙汇的地宪位仅相折当于曹僻家渡的恰区级中良心，而蝴在1号侍线开通镇后，它啦们之间烟的差距忆逐步拉尘开，徐川家汇地不区的活彼力日益蔑增强。●轨道交通刷对城市副药中心的商堪业促进较获为明显1993年（地铁开工）1995年1号线通车1996年城市建设徐家汇商城1期开工徐汇商场1期建成居住人口76万100万商业收入8亿55亿第二阶段泼：从“点术”到“线拒”的发展上海轨道俗交通发展拨历程历史进您程2000宽年06月柳11日，疑正式通车妹，长16嫂.3公里屡。

20让00年1虏2月26纱日，东延察伸段（龙振阳路－张馋江高科技牲园区，地科面路线）暑贯通，全扫长增加至纹19.1滚公里。期2005腥年12月师07日，毁在西延伸蛇的闵行区母北翟路车缩慧辆段建设疼工地发生中大面积渗衬水事故。脊200说6年12福月30日境，西延伸愚段（中山送公园－淞狸虹路）共痒4站建成漠并入运营叛。未来进毁程东延伸段铃：自现在的菌东起迄站遗张江高科蝴站向东延箩伸至浦东纵国际机场真。西延伸段撇：自现在到的西起拖迄站淞奴虹路向床西延伸挂至虹桥揉交通枢川纽。远期规划僚：西段为低皆速磁浮线滤路，自虹含桥交通枢筒纽站出发辅至朱家角杀镇，称“硬青浦线第二阶段州：从“点断”到“线袭”的发展上海轨道匙交通发展柱历程局部影响线状影聋响●随着地冷铁线路煮的增加谦，加上嫂换乘系跪统的逐召步完善份，地铁蛇对沿线舅的房地远产影响垒趋于平中均化，拥沿地铁露沿线呈邮现出线射状发展皇趋势.上海轨联道交通斤发展历靠程第二阶段肉：从“点种”到“线践”的发展人民广场●多条地铁睡换乘站点匀，将成为格带状核心忘地带，其时地铁商业臭也将最大鲜程度开发朋。地铁1，笔2号线换弦乘点人民寄广场的日领换乘客流巾为40万晋人次，最衣高超过6丹0万人次些，在如此霸巨大人流悲的枢纽处往，配套了扎全国最大应的地下商辽业中心—馆—人民广辽场地下商蝇城。地下商城庆面积3万菊平方米，估包括百货新商场、服再饰名品、剩餐饮娱乐奏，并与地固铁相通，上海轨这道交通己发展历偏程第三阶段喇：从“线留”到“面吹”的转变三号线2000夏年12月当26日，册三号线一老期通车，日全长25诸公里，沿摇线设19胆个车站。2006辆年12月捆18日，买北延伸段估（江湾镇街－江杨北基路，长1缺5.4公方里）通车租。四号线2005戒年12月荷31日，边投入运营柱的轨道交座通四号线非C字型新刺路（浦西辆大木桥至劫浦东蓝村旁路车站）登全长27束公里，共抄22座车指站。2007岁年12月沃29日，中山公园上海轨底道交通都发展历六程第三阶谨段：从疫“线”款到“面雹”的转班变●轨道成顿就商业中长心——中炼山公园中山公蛮园商圈表作为一职个新兴部的区域洽，其发弱展速度着较为迅毙速，主炸要得益胡于中山芦公园交框通枢纽绿的规划蓄和建设雹。随着轨道胡2，3，养4号线在席中山公园远汇聚，中并山公园的姑日客流量次达到30凳.6万人殿次，在此压前提下，非中山公园息的商业面缓积与日俱浸增，目前炉已达到4孩9万平方杏米。交通枢纽舟与商务人昼流的汇集腐，使中山牺公园的商侮业能级能眯够与徐家离汇媲美。上海轨道朵交通发展突历程第三阶段恭：从“线屡”到“面捧”的转变不断完善叹的轨道形峰成一个四昆通八达的暑快速交通烈网络，改北变着商圈密的布局的药同时，也球使商圈的识数量逐渐楼增长，尤欺其是各个更商圈由于葱轨道交通杏换乘点的饲增多，彼霞此之间的遮联系更加义紧密。●轨道网懒络所带付来的带腐状影响挽逐渐扩明大到面乖状影响童，随着紧网络的勺完善，俊商圈的领增多，圾轨道交乞通带来桥的是整做个城市陵房地产和市场的怒升级。上海轨泊道交通河发展历伙程第一阶幕段第二阶嘴段第三阶痛段点状影沾响导入人该口提升房价线状影响连接交摩通带动商业面状影沾响交通枢裂纽城市升她级结训论○轨道交赔通对郊县认地区房地防产影响较每大，将带芳动房价迅厦速上升；○轨道微交通对纷房价的兵影响将济先于轨跨道开通暴，轨道渐开工时芳对周边酸房价的游影响要砖大于开生通时；○在轨道唉交通影响嘉范围内，纸沿线房价拥随距车站肃距离的增备加而线性斥减少；○在城殿市副中伏心，轨岁道交通生对商业它的促进横最为明漠显；○轨道浇交通对决商业中洗心的房饭地产市杂场促进甘不明显判，但能勿够改变烧商业中漂心格局合；○当轨派道交通铅网络发铅展成熟稳，将推纽奉动整个佛城市房盘地产市碍场的升废级。目糊录一痰地礼铁对城旷市生活针的影响比………清………挣………渠………民…3二哄地爷铁对房胸地产市参场的影接响……平………注………级………逗…9上海轨道款交通发展奏历程……回…………辩…………壳……..组..18杭州地姐铁对城期市房地衬产影响庭预测…戚………费………同……3属3杭州地铁泉对城市房秀地产影响见预测杭州郊沾县地铁凡沿线楼旅盘价格桃将会大运幅上升首；杭州城市使副中心商交业将会加缝速发展；杭州市中命心商业格择局将发生卷改变；杭州地