房地产业置业国际南昌森岳艾溪湖项目整体定位和物业发展建议

森岳·艾溪湖项目整体定位和物业发展建议谨呈：广西鑫凤置业投资有限公司定位三大目标增加物业可售面积走销售型赢利模式通过匠心独具的产品整合提升项目的附加值充分挖掘地块价值最大化实现利润最大化地块背景及约束条件分析土地用途：旅游度假用地及宾馆配套公建用地土地使用权年限：商业用地40年，公建用地50年土地面积：74,354㎡容积率：≤0.5绿化率：≥50%

建筑密度：≤20%建筑高度：15米以下建筑间距：1︰1.1H以上间距本项目须严格按城东新区规划建设园林式五星级度假酒店汇报结构框架[地块解析][发展方向研判][项目定位及发展建议][竞争分析]城市重点拓展区:红谷滩中央商务区朝阳人居中心组团

“两湖”产业景观区建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区一江两岸产业带昌南新城本项目地处南昌主导发展方向之一“东拓区域”京东片区京东片区，未来将成为以京东·鹿鼎国际购物公园为核心的城东商业中心圈及以艾溪湖、海洋公园为中心的南昌市首个100万平方米城市湿地公园的旅游休闲、生态居住区

项目所在区域将打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住为一体的城市副中心走北京路20分钟直达市区（八一广场）南昌高新技术开发区南昌市区离高速公路10分钟走南京路直达八一大桥四季花城凯美怡和紧临高新区项目城市交通路网发达，与外部区域联系便捷项目周边商业配套齐全,产业经济及居住环境优南昌高新技术开发区城东核心商务圈

城市湿地公园旅游休闲、生态居住区

四季花城凯美怡和世纪风情四季花城、凯美怡和天使京东项目的出现及艾溪湖的改造，再加上本项目的入市，将提升片区成为南昌新一代湖滨高尚住宅片区！项目周边示意图北京东路南京东路京东大道本项目艾溪湖N凱美怡和海洋公园世纪风情项目环境景观资源绝佳,噪音干扰少本项目地块沿湖呈长条形状，東向一线观湖面长达六百多米，422公顷湖景资源丰厚项目须建筑物距湖约48米，规划为公共绿地带,园林绿化资源丰厚地块西侧为政府办公用地，环境较有保障北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低艾溪湖48米优势（S）：区位前景好区域生活配套齐全/交通便利区域产业经济前景好景观资源丰富教育/休闲/居住环境好劣势（W）：土地使用权最长为50年,销售会有影响须按五星级酒店标准建设,减少可售面积地块不规则,整体规划有一定难度地块中部湖面小岛影响观湖景观威胁（T）：未来市场竞争按酒店标准打造,将减少可售面积,影响开发利润机会（O）：区域市场存在空白点区域内潜在高端消费群体艾溪湖的改造南昌首个100万平城市湿地公园的建设SWOT分析项目判定区位属性城市中距离市中心区较近，城市外直达高速公路，辐射力强。区域产业及经济环境较好，消费力强。从项目属性看出：本项目开发物业其目标客户辐射力强，其自身属性支撑项目开发高端物业方向！项目属性城市属性与自然属性重叠，是城市的也是自然的。少数人充分占有城市的稀缺资源（湖、岛、公园）。教育资源丰富，树立了本项目高尚的人文环境。城东商圈的打造，生活配套成熟。汇报结构框架[地块解析][发展方向研判][项目定位及发展建议][竞争分析]增加物业可售面积——走销售型赢利模式期望目标建设用地的约束性规划建设园林式五星级度假酒店——走经营管理物业增值型赢利模式按常规发展的可能结果以五星级酒店建设为主，以经营管理型模式开发赢利为主，少量公建配套物业销售。所面临的问题：1、酒店经营竞争及风险较大。2、投资回收期长。期望结果以社区住宅开发模式，尽量增加可售物业面积，直接销售。以少量社区配套进行物业经营管理。以销售型为主。参照国内物业及南昌商业酒店式用地物业用于销售的主要表现为：产权式酒店项目和酒店公寓项目目标方向分解：1、以社区配套的会所作为酒店公用功能安排考虑（社区服务功能与酒店服务功能二合一，有效减少经营管理面积）进行报建。2、报建通过后，可建成后以酒店式服务项目出售，也可以产权形式出售，达到直接销售目的。产权式酒店和酒店式公寓的概念解析产权式酒店概念：产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。酒店式公寓概念：酒店式公寓是指位于商务圈或商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统，并聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一管理；一般只做酒店式服务，不做酒店经营，有提供租赁服务。区别于产权酒店和传统酒店，酒店式公寓最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。

南昌产权式酒店项目案例国恩宾馆

国恩宾馆产权酒店的运作模式运作模式分析：国恩宾馆采用3种灵活回报方式：为独立的三七分成形式，业主如引进客户、旅游团入住宾馆或者引进团体会议进驻宾馆召开，业主可以提取营业额的70%的利润，宾馆收取其中30%的服务费和管理费。业主如未引进客户，可与其他业主捆绑平均分配利润，宾馆收取一定比例的服务费和管理费。业主可以选择将房间全权委托宾馆经营管理，每年按投资回报率的6%保底利润，每月根据宾馆经营情况再分红。该投资模式目前在南昌市场上较为新颖，减少了投资者对风险的顾虑，但投资风险依然存在，酒店的入住率成为投资者日后投资回报所担心的重点。丰和都三会此项目三为商务三酒店用三地，开三发的产三权式商三务酒店三仅作为三一个销三售的理三由和概三念，其三实质性三销售同三普通住三宅一样三。有纯三属偷概三念之嫌三。南昌酒三店公寓三项目案三例南昌目三前以酒三店公寓三名义，三产权在三40-三50年三的典型三项目案三例如下三：总三结南昌市三产权式三酒店项三目较少三，销售三情况一三般；因三为经营三风险的三原因，三市场以三固定回三报式的三销售形三式甚少三；而大三部分只三是以酒三店公寓三形式进三行销售三，只承诺三提供酒三店式的三服务与三售后租三赁服务三，并不三承诺固三定回报，以回三避其酒三店经营三风险。南昌酒三店公寓三项目较三多，大三部分产三权均为三40年三，销售三形式较三好，其三市场反三应其产三品比普三通的小三户型销三售更好三更快，产权使三用年限三对房价三的影响三甚小。南昌酒三店公寓三项目引三入星级三酒店管三理服务三的甚少三，大部三分只是以酒店三式项目三名义进三行销售三，提供三常规的三物业管三理服务。酒店公三寓带精装三销售，一般三比同区三同类型三普通住三宅均价三高出了三20%三左右三。南昌酒三店式物三业的客三户群体主要以三投资客三户为主，大部三分为本三地投资三客户。项目发三展方向三选择根据南三昌市商三业酒店三式用地三情况，三结合本三项目具三体条件三和情况三，我们三认为可三以选择三如下发三展方向三：酒店公三寓酒店别三墅酒店公三寓+别三墅项目开三发方向三比较项目发三展方案三选择根据以三利润最三大化和三品牌发三展为原三则，开三发方案三推荐选三择：酒店别三墅的开三发，在三南昌尚三属首次三。其竞三争主要三来源于三住宅用三地性质三的别墅三开发。酒店别三墅汇报结三构框架[地块三解析][发展三方向研三判][项目三定位及三发展建三议][竞争三分析]香溢花三城白金瀚绿地兰三宫典型楼三盘分布三图名雅欧三洲城南昌别三墅典型三案例分三析别墅种类供应量简介独立别墅155套其中白金翰7套，欧洲城105套，绿地山庄43套。其中欧洲城还有54套未销出。双拼别墅168套其中白金翰4套，香溢花城30套，绿地山庄134套。全部销售完毕。联排别墅646套绿地山庄供应480套，白金翰供应132套，香溢花城供应34套。除了白金翰20套左右未售出，其余全部销售完毕。叠加别墅158套其中白金翰58套，绿地山庄100套。白金翰还有13套未销售。合共1,127套销售率达92%，销售不俗南昌主要别三墅项目三04—三06年三的供应三及销售三分析香溢花三城联排三：226-25三9㎡三，單价：三1.3-1.三4万双拼三：259-37三8㎡三，單价：三1.8-2万客户层三面：主要以三南昌市三企业高三层、私三营企业三主、政三府公务三员为主三；新供应三：二期北三区别墅三一共4三2套，三第一批三10余三套已全三部售完三；第二三批别墅三现在售三VIP三卡，预三计5月三份开盘三（预计三推出3三0余套三）；青山湖三50万三㎡美式三西班牙三社区别墅、三多层公三寓、花三园洋房三、小高三层、高三层产品特三色：赠送半三地下室三，屋顶三赠送2三0米大三露台，三客厅全三为双层三中空。三沿湖的三别墅另三赠送5三00平三米花园三。小结：1. 1三.5倍容積三率，市三中心高三档別墅三洋房区三；2. 青三山湖板三块的楼三盘中拥三有最长三的沿湖三水岸线三；但为了三正南排三布，实三际观湖三单位不三多；3.三赠送面三积多。绿地兰三宫新一期三别墅：联排三：190三.17-21三0㎡三，20三0套左右，三预计均三价：4,90三0元/三平米双拼三：239三.74-25三2.0三9㎡三，10三0套左右，三预计均三价：5,30三0元/三平米现在咨三询登记三客户较三多，多三分布在三南昌市三区内的三私营企三业主，三管理阶三层和政三府公务三员，占到三80%三。南昌4三0万㎡三纯别墅三项目产品特三色：赠送2三米2半三地下室三（车库三、储物三间），三双拼赠三送双露三台、联三排屋顶三赠送露三台。小结：1. 南三昌市唯三一的纯三别墅小三区；2.三绿地的三品牌；3.單價不三高，使三得性价三比较高三。4.三别墅缺三乏自然三景观察三，配套三不足。铭雅欧三洲城独立别三墅：三236三—38三6㎡三、67三1—三73三1㎡三，1三05套三，均价三：14,00三0元/三平米别墅主三要以本三地型私三营业主三为主（三不少为三房地产三、建筑三等业内三人士）三，少数三为浙江三、上海三的投资三客（约三占10三%）小结：1.项目与三南昌其三他别墅三相比有三显著的三卖点：三低密度三（0.三1的容三积率）三、高尔三夫、临三碟子湖三、擁有社三区直升三机场；2. 离三市中心三较远，三未能挖三掘到南三昌市区三客户。35万三㎡欧式三别墅、三公寓香溢花三城白金瀚恒贸湖三滨天赐良三缘绿地兰三宫名雅欧三洲城典型楼三盘分布三图200三7年新三供应别三墅项目三简析世纪风三情凱美怡三和天赐良三缘联排三：18三3—2三05㎡三、2三74㎡三、28三0㎡三，推出三104三套，均三价：6,80三0元/三平米主要为三南昌市三区的政三府公务三员及部三分私营三企业主三。红谷滩三26三万㎡园三林社区容积率三约1.三3倍小结：1、小三区别墅僅定位三于经济三型别墅三；2、销三售情况三一般，三推出别三墅约5三0%的三销售率三；3、片区周三边配套三不足；4、别三墅只有三园林景三；产品特三色：赠送2三米2半三地下室三车库，三赠送大三露台。恒茂湖三滨联排三：20三0㎡三，24三套，预三计均价三：1.三5万双拼三：26三0㎡三，20三套，预三计均价三：1.三5-1.三6万独立：三800三-10三00三㎡，三4套，三预计均三价：1三.8-三2万准备以三现楼出三售，现三在咨询三登记客三户较多三，多分三布在南三昌市区三内。青山湖三品牌社三区总建筑三面积72,三911三㎡，容积三率1.5三5，分別三為3栋33层高层三公寓、20套双拼三别墅、24套联排三别墅、4栋独栋别三墅产品特三色：赠三送2米三2地下三室车库三，双拼三的客厅三为双层三中空。小结：1.三市中心三高档别三墅区；三将成为三另一个三南 昌三千万豪三宅2.三恒茂品三牌优势三；3.三一线临三湖，但三别墅都三没有湖三景；4.三产品赠三送面积三多；南昌别三墅市场三客户特三征35-55三岁占据三了75三-85三%的比三例他们中三有很大三一部分三群体是私营企三业主，三比例约三为70三%；一般这三些客户三群都是2次或三多次以三上的置三业，对于三房地产三本身具三有一定三的认识客群一三般购房三主要是以自住三为主，投资三的比例三据目前三数据显三示平均三在10三%以下独立别三墅面积三集中在三400三以上，三双拼主三要集中三在30三0左右三，联排三集中在三200三左右，以联排三别墅为三主，独三立别墅三供应相三对较少许多别三墅临湖并三不观湖，或则三很少单三位观湖三，普遍存三在对视三问题混合式三为主，三别墅产三品多同三小高层三、多层三、高层三等产品三组合在三一起，缺乏纯三别墅小三区新建项三目通常三会赠送地三下室和露三台价格存三在两个三等级，青山湖三城市别三墅价格三在挑战三二万元三大关，近郊三的则维三持在五三至六千三元左右别墅市三场产品三特征项目名称供应面积产品类型及特色绿地兰宫5万㎡独栋：50套左右，约2万平米双拼联排别墅约：100套，约3万平米铭雅欧洲城3万㎡50套低地别墅和50多套长堤别墅香溢花城1万㎡双拼联排别墅约100套世纪风情1.5万㎡50套独立别墅天赐良缘4万㎡双拼联排别墅约200套凯美怡和2.5万㎡双拼联排别墅90套合计17万㎡独立别墅约200套双拼联排别墅约500套南昌市三200三7年下三半年—三—20三09年三下半年三别墅供三应统计三表南昌别三墅市场三未来供三需预测南昌目三前私企三累计1三2万家三，按照三国内比三较通行三计算方三法，3三%的精三英层比三例计算三有36三00余三家，而三这部分三人群会三占到购三房比例三的70三%左右三。粗略三的推算整三个南昌三能够有三能力支三付30三0万别三墅的客三群约在三5,00三0户到三10,三000三户。对比0三4年到三06年三的别墅三消化量三，可以三得知南三昌对别三墅的需三求的客三户群的三购买力三还未释三放200三6年全三年18三0平米三以上累三计销售三套数为1,08三2套，销售三面积为三23.三97万平方三米，套三平均面三积为2三21.三5平方三米。小结：90/三70政三策、收三紧别墅三用地政三策、经三济持续三增长，三将有利三别墅市三场预期未三来对别三墅每年三销售量三在30三0-5三00套三之间！別墅市三場需求三预测别墅市三场总结三回顾竞争环三境因素三回顾：正面竞三争项目三供应量三达17三万㎡之三数不少为三品牌发三展商及三大盘别墅产三品普遍三存在之三问题：以联排三别墅(To三wnh三ous三e)为三主，独三立别墅三供应相三对较少，密度三较高，三采光效三果一般许多别三墅临湖并三不观湖，或则三很少单三位观湖三，普遍存三在对视三问题小区多三为道路三分割，三花园面三积不大市区项三目以混三合式为三主，别三墅产品三多同小三高层、三多层、三高层等三产品组三合在一三起，缺乏纯三别墅小三区重点竞三争对手凯美怡三和简析：别墅为三双拼和三联排别三墅；混合形三小区，三小区内三有小高三层、高三层单位三；别墅推三出时已三形成小三区氛围三；别墅用三地地形三全面抬三高，南三北排列三，观湖三单位仍三然较少三。约9三0套单三位预计2三008三年5月三份入市三。对本项三目的影三响：在物业三形态和三销售周三期上构三成正面三竞争。艾溪湖三10万三㎡纯住三宅社区容积率三约1.6倍重点竞三争对手凯美怡三和存在问三题：双拼和三联排别三墅与市三场普通三产品同三质混合型三小区，三别墅生三活元素三不纯粹湖景，三景观面三不足产品形三象与服三务等同三于普通三住宅，三品质感三不强本项目三机会点构成汇报结三构框架[地块三解析][发展三方向研三判][项目三定位及三发展建三议][竞争三分析]本项目三属性自身地三块属性三：城市区三位180三°湖景岛资源0.5三倍超低三容积率园林式三酒店用三地面对同物业三形态的三产品，项目三核心优三势仍然三明显提炼项三目核心三竞争优三势，成为「无可三比性」三別墅項三目，淡化三年限弱三势针对市三场对手三弱点，三打造新三一代「升级三版」别三墅社区提煉出三本项目三无可比三拟的竞三争力元三素竞争力３城市湖、岛资源少数占有的城市性“双重”稀缺资源竞争力１园林式五星级酒店尊享高贵五星级酒店配套及服务竞争力２0.5倍容积率独立别墅群发挥低容积率优势，以独立别墅形态挑战主流市场双拼与联排项目产三品竞争三力总结园林式三五星级三酒店服务与三配套全城唯三一别墅三酒店纯独立三别墅形三态独立三别墅领三域全城唯三一独院三纯别墅独享城三市稀缺三的湖岛三公园全城唯三一全湖三景/私三家湖岛三公园别三墅南昌新三一代升三级版的三别墅核心竞三争力之三一园林式三五星级三酒店国内代三表性酒三店别墅三案例天目慧三谷名人三录项目基三本情况地址：位于江三苏常州三溧阳市三天目湖三畔栋数：三63套三别墅三面积：三约在1三80平三方米—三340三平方米三均价：2万三元至5三万元左三右。产品特点

半山坡建造全湖景别墅;户户接入温泉;大多别墅都带有独立的露天SPA、游泳池和地下储藏室;园内都是私家小径、每户都拥有开放式花园;该项目三用地性三质属于三商业用三地，产三权40三年，也三是临湖三项目，三与本项三目有相三当的相三似性。三对本项三目有一三定的借三鉴性。由法国雅高酒三店集团下最高三端品牌三“索菲三特”首三次在中三国以其三高品质三酒店管三理模式三，运用三到别墅三形式项三目的管三理中，三第一次三为私人三业主提三供服务三。该项目三采取一三种灵活三性的操三作方式三，业主可三随时选三择自住三，或者三委托经三营，获得三两者兼三得的保三证。若自住三时无需三占用自三己的时三间进行三内部装三璜，即三可享受三到“索三菲特”三带来的三享受家三庭温暖三的居所三，及国三际顶级三酒店管三理公司三所带来三的体贴三服务；若房屋三空闲不三住时则三可委托三“索菲三特”经三营，他三将支付三给业主三每天3三00—三400三元的租三用费用三，若业三主一年三未住则三可获得三高达十三几万元三的现金三回报，三业主更三可与“三索菲特三”最长三十年一三签。项目运三作管理三模式天目慧三谷与三周边居三住型别三墅比较天目慧三谷除出三五星豪三装，其三价格也三在15三000三—23三800三之间，三远远高三出周边三项目价三格说明酒三店别墅三型产品三有相当三大的市三场溢价三空间高标准三的物业三管理服三务：引进三五星级三品牌酒三店管理三公司，三进行管三理维护三，提升三项目附三加值和三竞争力三；高标准三的产品三质量与三配套：项目三从规划三设计到三项目自三身的配三套都是三五星级三酒店标三准进行三产品在三打造；整合自三身资源三，制造三独特卖三点：结合三了自身三的资源三、自然三环境等三优势，三打造全三湖景别三墅酒店三；顶级俱三乐部式三配套：以俱三乐部形三式高标三准打造三自身配三套，提三升项目三形象及三价值。对本项三目启示我们卖三什么？它代表着建筑产三品功能三的延伸，房子三不仅仅三只是简三单的居三住功能。接待、三商务办三公、作三为个人三收藏室三或者是三展示厅三等。度假休三闲的空三间载体。Clu三b-h三ous三e是一种三以聚会三和交流三为核心三，同时三又十分强调私三密性和三专属性三的居所三形态。项目定三位理念CLU三BHO三USE“名流三聚会、三精英汇三集”的三商务名三利沙龙酒店行三宫项目整三体定位独特性三，排它三性，竞三争的唯三一性私人五三星级酒三店项目形三象定位——被三人仰望三的非凡三身份顶级法三式贵族三行宫酒店会三所建议整体差异性定位私人顶级会馆服务对象定位：别墅业主贵宾高端客户整体品质定位奢华、贵族化、高品位整体消费水平以高档次为主整体功能定位集酒店式服务、餐饮、健康休闲和商务功能为一体功能的阶段化设置在项目的整个开发、销售阶段，内设营销中心，担当重要的销售功能。会所经三营管理三形式建三议1、发三展商全三权委托三会所经三营管理三机构（三或星级三酒店管三理方式三）统一三经营。主要3三种形式2、发三展商聘三请专项三服务机三构（美三食机构三、健身三会等）三以单项三知名的三品牌项三目带动三整个会三所的经三营，其三余项目三由本项三目的物三业管理三公司进三行经营三管理。3、发三展商委三托本项三目的物三业管理三公司进三行会所三的经营三管理。适用性专业管三理，专三业经营三，高档三次、高三品质，三适合高三档项目单项知三名品牌三服务面三，影响三面有限三，不能三全面提三升会所三档次和三服务。一般物三业管理三公司只三适合普三通物业三管理，三没有俱三乐部高三级会所三经验。原则上三不建议三发展商三自行经三营（需三投入大三量人力三物力，三且缺少三经验，三不能提三供专业三个性化三服务，三不能提三升项目三附加值三）结合项三目档次三定位，三建议项三目采用三第一种三形式会所的三配置是三按照五三星级酒三店的配三置设计三（以五三星级酒三店的服三务功能三为主）三。引进全三球知名三的五星三级酒店三管理公三司或全三球顶级三物业管三理公司三进行会三所及物三业管理三。会所经三营管理三形式建三议配合会三员的商三务需求三，设会议三室、高三级中西三餐等。注重休三闲，咖啡、三SPA三、桌球三麻将等三。健身房三、泳池三、各类三球室等等娱乐游三艺社交会三友商务交三流健身休三闲主题健三康会所休闲会三所商务会三所会所功三能顶级俱三乐部游艇、三钓鱼俱三乐部等。地块内三独立商三务型会三所功能三总体分三布注：地三块内独三立商务三型会所三室内面三积控制三在27三00平三方米左三右。功能分区项目建议面积（平方米）备注大堂200商务功能商务会议室（大、小）500+100商务居住酒店客房约60030—40M2/间高档餐饮西餐厅300中餐酒店500休闲酒吧红酒/雪茄坊300咖啡吧200合计约2700来源：三南昌本三地人为三主,以三高新区三和市中三心城区三为主；身份：三中大型三私营业三主、外三资企业三高管三、金融三企业高三管、I三T业C三EO、三政界要三员等目的：三居住为三主，长三期投资三为辅；三除了满三足改善三居住条三件之外三，寻求休闲度三假及生三意商务三涉交的三需要。年龄：三40-三55岁收入：三收入很三高，位三于南昌三高尖端敏感因素：环境景三观、位三置、产三品素质三、总价三等。核心客三户重点客三户游离客三户来源：三南昌市三其他区三域周边三其他城三市、同三南昌存三在地缘三、亲缘三、工作三缘的人三士目的：三投资、三储值、三未来移三居、休闲养老、商务社三交南昌本三地客户外地人三士其他城三市或地三区的置三业者根据项三目调查三和与南三昌本地三房地产三专业人三员、别三墅客户三进行访三谈，同三时研究三周边类三比案例三客户构三成，分三析得出三项目目三标客户三构成：我们卖三给谁？三——客户定三位附：典三型客户三访谈对于提三供五星三级酒店三式管理三与硬软三件服务三设施的三酒店类三型别墅三，您是三否乐意三接受并三有想购三买的想三法？回复1三：我住过三别墅酒三店，环三境和服三务非常三好，感三觉不错三，可以三接受，三可以考三虑购买三。您会考三虑选择三在艾溪三湖旁边三购买酒三店别墅三物业？三购买目三的和用三途？回复2三：可以考三虑，当三然是那三边环境三还不错三，未来三规划会三更好，三除了住三外可用三来休闲三放松，三有时也三可以用三来朋友三聚会您是否三愿意为三酒店别三墅高档三硬软件三服务设三施支付三比普通三别墅更三高的价三格？高三多少合三适？回复3三：应该会三比普通三的高，三至于能三高多少三，那就三不好说三，但我三想应该三会高些三。您对酒三店别墅三市场前三景如何三看待？回复4三：前景应三该不错三，只要三能做好三。典型客三户：王三先生，三某企业三公司老三板，4三0多岁对于提三供五星三级酒店三式管理三与硬软三件服务三设施的三酒店类三型别墅三，您是三否乐意三接受并三有想购三买的想三法？回复1三：当然乐三意接受三，想购三买，因三为别墅三本来就三是高档三产品，三在硬件三软件服三务配套三上当然三是越高三端越好三，最好三是白金三五星级三的。您会考三虑选择三在艾溪三湖旁边三购买酒三店别墅三物业？三购买目三的和用三途？回复2三：艾溪湖三那边现三在项目三楼盘素三质越来三越好，三别墅产三品在部三分项目三后期都三有规划三和销售三，本来三居住人三文环境三就不错三，未来三片区改三造环境三和条件三更好，三所以应三该会受三到高端三客户关三注，对三于这种三产品，三可能会三把它当三成投资三、休闲三度假，三圈内社三交的场三所。当三然服务三和配套三一定要三好。您是否三愿意为三酒店别三墅高档三硬软件三服务设三施支付三比普通三别墅更三高的价三格？高三多少合三适？回复3三：就像现三在南昌三酒店公三寓一样三，一般三来说比三周边普三通公寓三会高出三20%三左右，三我想别三墅产品三可能更三高，越三高端越三高。您对南三昌酒店三别墅市三场前景三如何看三待？回复4三：现在南三昌有钱三人越来三越注重三居住品三质和生三活质量三，新的三产品概三念和服三务，不三会比普三通别墅三差，市三场前景三应比较三乐观。典型客三户：李三先生，三房地产三公司负三责人对于提三供五星三级酒店三式管理三与硬软三件服务三设施的三酒店类三型别墅三，市场三看法如三何？回复1三：南昌市三有公寓三提倡类三似的酒三店管理三与服务三，但多三数只是个三概念，但作为三酒店类三别墅，三其配套三与服务三能否得三到市场三认可和三接受有三待验证三。您认为有三人购买三本项目在艾溪三湖旁边三酒店别三墅物业三？购买三目的和三用途？回复2三：就现阶三段来说三，艾溪三湖片区三并不是三高档豪三宅片区三，环境三也一般三，但潜三力挺大三，尤其三是临湖三优势，三结合酒三店服务三与配套三，预计三购买用三途有投三资、休三闲度假三、会谈三接待。您是否三愿意为三酒店别三墅高档三硬软件三服务设三施支付三比普通三别墅更三高的价三格？高三多少合三适？回复3三：可能会三高些，三但目前三片区价三格也不三是太高三，估计三也不能三高多少。您对酒三店别墅三市场前三景如何三看待？回复4三：有一定三的开发三风险，就看发三展商如三何打造。典型客三户：赵三小姐三，某房三地产网三记者对于提三供五星三级酒店三式管理三与硬软三件服务三设施的三酒店类三型别墅三，您是三否乐意三接受并三有想购三买的想三法？回复1三：可以啊三，可以三考虑购三买。您会考三虑选择三在艾溪三湖旁边三购买酒三店别墅三物业？三购买目三的和用三途？回复2三：那边要三看看了三，看看三总体情三况，只三要合我三心意，三我就会三考虑，三用来住三或投资三都可以三。您是否三愿意为三酒店别三墅高档三硬软件三服务设三施支付三比普通三别墅更三高的价三格？高三多少合三适？回复3三：只要产三品好，三成本高三点，价三格高些三是应该三的，高三多少我三就不好三说。您对南三昌酒店三别墅市三场前景三如何看三待？回复4三：没听说三过，不三过只要三是别墅三，市场三应该可三以吧。典型客三户：何三小姐，三已购买三别墅业三主，3三5岁以三上对于提三供五星三级酒店三式管理三与硬软三件服务三设施的三酒店类三型别墅三，您是三否乐意三接受并三有想购三买的想三法？回复1三：这种别三墅好像三市场上三还没有三，在居三家同时三能享受三星级酒三店服务三，可以三接受。您会考三虑选择三在艾溪三湖旁边三购买酒三店别墅三物业？三购买目三的和用三途？回复2三：可以考三虑，那三边以后三会不错三啊，安三静，周三边环境三又好。三挺适合三居住的三，将来三养老也三不错。您是否三愿意为三酒店别三墅高档三硬软件三服务设三施支付三比普通三别墅更三高的价三格？高三多少合三适？回复3三：愿意，三也不能三太高。您对南三昌酒店三别墅市三场前景三如何看三待？回复4三：前景不三好说，三关键看三你们的三规划。典型客三户：茹三先生，三公务员三，40三岁以上典型客三户对项三目产品三酒店别三墅定位三都比较三认同。对艾溪三片区价三值有一三定的认三识，并三均看好三片区将三来的发三展。置三业的目三的和用三途：居三住、投三资、休三闲度假三并带有三部分社三交功能三。在价格三方面能三接受比三普通别三墅略高三的价格三，但要三看项目三的整体三质素。对项目三市场前三景看法三，同比三于现在三别墅市三场，普三遍理解三只要项三目产品三规划开三发到位三，应该三会得到三市场认三可。访谈小三结核心竞三争力之三二0.5三倍容积三率独立三别墅群引入重三点元素三要点：连而不三合之独立三别墅其它补三充元素三：多重庭三院，多面三采光：三前后庭三院，内三庭院，三立体庭三院主卧朝三湖，送超三大露台三观景“凯旋三门”设三计“凯旋三而归”三展示王三者气派以独立三别墅形三态打造三泛独立三别墅群除了延三续市场三上已有三的产品三优点外三，我们三应建立三差异化三的绝对三优势：尽量引三入独立三别墅元三素——多三重私有三空间、三独门独三院、多三面采光三、专属三尊荣领三域连而不三合之独三立别墅三四面三采光、三通风效三果等同三独立别三墅市场上三双拼与三联排多三存在户三户紧挨三，采光三及空间三独立感三不强情三况下，三本项目三可以实三现首层三连而上三层分之三独立别三墅形态三。分体式三独立别三墅分体式三独立别三墅剖面示三意图连而不三合之独三立别墅三四面三采光、三通风效三果等同三独立别三墅一层二层二层一层庭院一庭院二庭院三庭院五庭院四让独栋三别墅最三多拥有三5个庭三院，其三它最少三拥有3三个庭院三，而且三每个庭三院功能三不同，三多出口三、多功三能、多三灵性制三造出多三重私密三领地，三每一个三庭院都三是居室三空间的三伸展。把共有三空间做三成私有三空间，三多重私三有空间三（1）利用前三、后、三中、左三右景观三资源与三阳台、三露台形三成“六重三”立体庭三院私家庭三院利用阳三台、露三台形成三立体庭三院（2三）宫廷别三墅法胄世三家别墅多重立三体私有三空间，大独立三别墅，三大气，三宏伟如同法三式贵族三般的宫三廷气质多重立三体私有三空间，小独立三别墅，三俱有世三家大族三的生活大露台三/观景三阳台无三比享受三与尊荣主卧室三朝湖，三送超大三露台“凯旋三门”设三计“三凯旋而三归”展三示王者三气派凯旋门三设在花三园中两层高三的入户三凯旋门法国凯三旋门象三征着光三荣与荣三耀,法三国举国三欢度国三庆时，三法国总三统都要三从凯旋三门通过王者归三来,专三属领域产品定三位建议市场主三力别墅三供应的三面积注：分三体式别三墅局部三较差位三置，面三积可考三虑减少三20平三方米本项目三各产品三类型的三面积建三议升级与三对抗核心竞三争力之三三私家湖三岛公园私家湖三岛功能三建议私家湖三岛作为三项目的三泛会所三，其功三能主要三为休闲娱三乐功能，三有效把三别墅酒三店社区三的公有三空间扩三展到岛三上。功能分区项目建议面积（平方米）备注健身休闲游泳池1000露天500室内恒温SPA300室内健身房300室内壁球300可根据实际情况灵活安排台球馆300乒乓球室200商业士多店250室内湖上休闲游艇俱乐部二艘钓鱼台4个/木盏板露天烧烤场4个/炉露天合计约3350私家湖三岛公园三建议标准游三池建议三：将游三池建于三岛中心三，将大三大节省三小区内三用地，三同时游三池可参三与利用三性，通三过构思三、创意三，与艾三溪湖、三大自然三营成一三体，创三造出一三种宁静三、幽雅三、清洁三、舒适三、享受三的氛围三。游泳三池需有三深水区三、浅水三区的区三分，在三合理的三部位装三有安全三的游泳三梯和跳三水板。岛上桑三拿、S三PA建三议与游池三一起打三造桑拿三、SPA岛上休三闲钓鱼三区建议在岛上三一角开三辟岛上三钓鱼区岛上烧三烤场建三议岛上一角开三辟烤烤三场区游艇俱三乐部建三议配置两三艘游艇三：二百三万以上三中型游三艇一艘三，几十三万到二三百万之三间小三型游艇三从一艘三，供业三主，个三人，单三位会员三使用打造新三一代「升级三版」别三墅社区其它改三善和提三升现有三产品不三足普遍存三在对视三，临湖三不观湖三，景观三面不足全城独三有10三0%全三湖景别三墅车道占三有公共三空间较三大，没三有真正三意义上三之人车三分流全城全三地下阳三光生态三车库其它改三善和提三升现有三产品不三足进行車道地三下化，三车子直三接进入三底层，三地面完三全释放三给人行底下为三地下室三车库由车库三直接进三入花园提升绿三化率，三绿化庭三园无处三不在最大化三的利用三表面土三地资源，加大三每户花三园面积三，部份三单位更三拥私家三泳池增加社三区公共三休憩空三间及绿三化庭园三面积绿化庭三园无处三不在，兼拥2三万㎡园三林、千三亩湖双三重景观精心打三造30三米宽的三沿湖绿三化带，三并精简三化湖岸三乔木，三成为项三目景观三带及社三区配套三设施地标建三议标志物三形式与三周围的三建筑可三以明显三不同，三较为醒三目，本三身不仅三仅是一三组建筑三平面的三中心。三给人们三以强烈三的精神三上的归三属感和三认同感三。精神堡三垒价格定三位综合考三虑：现有高三端别墅三的推出三价格：三130三00—三200三00/三㎡未来青三山湖项三目别墅三本年中三入市价三，可能三会超逾三20,三000三/㎡，三将迅速三拉升别三墅市场三价格京东板三块多个三项目联三动开发三，有利三提升片三区地段三价值本项目三产品总三价控制本项目三可坐顺三风车，三采「放三风筝」三式订价三青山湖三高端别三墅將为本三项目定三立「参三考价」三密切留三意其开三价，看三其如何三炒作片三区，然三后再制三定本项三目的售三价。项目预三期目标三价：20,三000三-三21,三000三元/㎡注：此三价格为三初步定三价，具三体价格三定位要三到进入三销售准三备阶段三视当时三的条件三确定。将酒店三用地最三大化的三移出项三目地块三，拿出三最大建三筑面积三来用于三销售，三创造利三益的最三大化。项目总三销售额三估算：20,三000三-三21,三000三元/平三米*三35三,00三0㎡预期销三售额约7—三—7.三5亿元三人民币别墅建三筑风格三建议建筑风三格建议当前市三场上流三行的建三筑风格绿地兰三宫：汇集西三班牙、三法国、三意大利三、北美三和英国三五大建三筑风格铭雅欧三洲城：欧式建三筑香溢花三城：西班牙三加州建三筑风格恒茂湖三滨：欧式建三筑风格凯美怡三和：现代主三义建筑三风格世纪风三情：地中海三新古典三主义建三筑主要为三传统欧三式和整三合多种三建筑风三格，产三品个性三不突出三或品质三感不高三。建筑风三格须与三客户定三位相一三致，三要体现三成功人三士的气三质：稳三重、大三气、轩三昂等三特质。本项目三建议—三—法式三风