房地产企业职工培训大全2

房地产企业职工培训大全6指导老师周应堂组员分工张燕、赵冬琦——行业经济特性分析孟华——企业情况查询林通——行业竞争力前景分析王然——行业全局宏观把握姚因杰——PPT制作房地产开发的定义房地产开发是指：房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。属于第三产业的第二层次。目录房地产开发行业的历史房地产开发行业的现状房地产开发行业简析房地产开发行业未来展望（一）房地产开发的历史（二）房地产开发的现状2008年经济危机爆发后，我国房地产开发行业也受到较大影响。流动资金缺乏，一大批中小企业破产，大企业也是苦苦挣扎。2009年以后，房地产开发行业逐渐从萧条之中走出，投资和价格回升，成交量大幅增加。现在经济复苏基础已经比较牢固，房地产在经济走出金融危机过程中发挥了举足轻重的作用，但现在房地产行业发展有些过热的趋势，并且通胀压力不断加大、房价居高不下并且不断攀升，这影响房地产行业自身的健康稳定发展，为此，政府开始采取了一系列紧缩性政策，适度调整房地产开发行业，房地产开发行业近期来表现出稍微回落的势头，成交量、投资开发面积等变量相对2009年以来持续走高的趋势有所下降。我国现阶段房产业市场并不完善，存在泡沫经济。因此今后几年要使房产经纪朝着健康发展，产业市场运行规律的分析极其重要也必不可少。1.行业主要经济特性（1）行业的宏观经济特性房地产作为国民经济的支柱，房地产开发行业作为房地产业重要的组成部分的持续发展拉动着经济增长，规模庞大。房地产开发行业内竞争主要体现在全国性、地区性企业间的竞争。全球主要房地产开发市场的价格增速正在放缓，部分楼市逼近由热变冷的拐点。销售增长速度放缓，行业目前处于比较稳定的成熟阶段。全国工商联房地产商会会长聂梅生对媒体分析，房地产开发业虽遭调控，但是其仍占投资的25%，占银行信贷的30%，上下游关联产业30多个。最重要的是，中国城镇化进程还没过半，城镇化率为46.6%，十二五期间，城镇化率仍然以每年1%的速度增长，这个过程中对住房的需求巨大。专家分析，尽管十二五规划可能不会提及“支柱产业”这个名词，但根据规划对房地产开发开竣工面积、人均居住面积等指标均给予估计，未来5年房地产业的投资规模仍然很大，够得上是支柱产业的事实。（三）行业简析（2）行业分销渠道平台依托房地产开发分销平台，只要加入房地产开发分销系统，就可拥有联盟下拥有1000多个店铺，相当于为开发商在主城新增了1000多个“售楼部”。由于楼市寒流全国蔓延，开发商降价销售一手楼盘，中介生意日渐难做。于是房地产开发分销平台组成“联合体”，以1000多个网点的优势和开发商谈代理。一来可获得一定佣金，二来可为开发商尽快清盘回笼资金。竞争激烈的二手房市场，是促使楼盘中介代理业悄然兴起的一大缘由。一位中介公司负责人算了这样一笔账：现在众多中介争抢市场蛋糕，造成价格透明，收费标准一般在0.2%到0.8%之间，行业利润率大大下降；而代销楼盘的纯利润就有3个点(占总房款)，回报要“过瘾得多”。这种模式之所以可行，也是因为其一举三得的优势。对于开发商来说，可以拓展客源；对于中介公司，提供客源促成成交后可以从开发商处获得返利收益；对于购房人来说，成交后无须向代售中介交纳佣金不说，还有可能享受“折上折”。在中介公司实现突破传统业务“多脚经营”思路的同时，中介公司代理、分销新楼盘销售的模式也为房产开发商提供了一条多元化营销的途径。2、房地产开发业竞争性分析：（1）竞争压力来自购买者的权利●分销商的权利一般的房地产开发商和销售商都是属于同一个公司，所以这个竞争力很小。

●团体消费者的权利团体消费者比分销商更具有选择品牌的权利，一方面他可以与分销商进行讨价还价，另一方面，也可以直接与厂家接触，它们的权利集中体现在侃价能力极强，而且转换品牌比较容易，转换成本低。但由于房地产开发的特殊性（如价格较高，购买时间不集中等），目前团购房产的比较少，也不太能影响到竞争力。●个体消费者的权利市场体制越来越健全，个体消费者的权利越来越大，它们转向竞争品牌或替代品的成本极低，要足够重视。（2）行业内竞争厂商的角逐行业内竞争厂商的角逐一般是竞争力量最集中的地方，从品牌战略规划的角度来分析竞争厂商的竞争行为时，我们更侧重于从市场上分销商与消费者的角度来研究分析竞争核心的方方面面，这样更接近市场层面的竞争，从而可以确定行业游戏规则。竞争厂商之间的竞争强度是竞争厂商运用以下策略程度的函数：产品、价格、渠道、服务等。（3）来自替代品的竞争压力住房是人们的最基本需要，这个社会又赋予了房子这么多的色彩。所以开发商们开发的房屋基本上没有什么可以替代。二手房，出租房对房价的总体影响都不是太大的，政府推广的经济试用房对开发商们来说是一个强有力的竞争，但目前对入住经济适用房的条件审核还比较苛刻，竞争力不强。（4）来自潜在进入者的竞争压力进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。（5）来自供应商的压力土地、建筑、装修、材料等供应商讨价还价能力弱。即使是控制着土地供给的政府部门，最终的定价权也是在房地产开发企业，他们不参与竟拍就会出现流拍，他们刻意出地王就会出地王。对房地产开发业来说，讨价还价能力比较强的“供应商”应该算是银行。过去这些年，银行基本上控制着向房企贷款的主动权，贷款规模、时间长短、利率高低等等。所以，房地产开发业的关键性影响因素几乎就落在金融政策，也就是货币的可获得性上。

（6）来自利益相关者的影响压力利益相关者主要为政府。由于国家政策对于房地产开发的影响很大，加上土地出让权掌握在政府手中，因此房地产开发企业的发展与政府有着千丝万缕的关系。3.行业中变革的驱动因素1）作为国民经济发展中的支柱产业，房地产开发业在发展的过程中不可避免地受到国家政策的影响，这种影响主要体现在以下五个方面：(1)是国家对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应量，进而影响房地产业的开发状况；(2)是国家的各项税费政策会影响到房地产的成本和交易价格，进而影响房地产商品的销售情况；(3)是国家对房地产开发信贷政策，直接影响到开发与消费能力；(4)是国家对房地产开发交易所采取的政策会影响到房地产开发资源配置趋势和流通状况；(5)是国家对住房市场的政策导向，直接影响到不同收入阶层居民的购房倾向。2）技术创新:技术进步可以大大改变一个产业的结构,使得供应商可用更低的成本生产新产品,并且打开了整个产业的前沿领域。技术进步还可以带来资本要求、有效生产的最低工厂规模、垂直一体化的利益和经验曲线的变化。3）营销革新:如果竞争房地产商能够成功地引入产品销售的新方式，那么,他们就可以激起购买者的兴趣,扩大产业需求,提高产品差别度,降低单位成本。4）厂商进入或退出:大投资商的进入往往会开始一场全新的竞争游戏,带来一些新的重要房地产商,并会建立一些新的竞争规则。同样,大房地产公司的退出也会改变产业的竞争结构,减少市场参与者的数量,导致剩余厂商纷纷尽力抢夺现有厂商的客户。从世界各国房地产开发业的发展历程可以看出，房地产开发业的发展具有明显的周期性特征，并与一国的政治经济社会政策密切相关，被普遍看作是国民经济发展的晴雨表。房地产开发业的显著周期性特征，表现为房地产开发业在发展过程中呈现的高峰期和低谷期。房地产开发业发展的周期性特征一般体现在该行业发展过程中扩张与收缩交替循环的过程，具体来说，包括房地产开发业发展的繁荣、衰退、萧条和复苏与增长四个阶段。4.行业的周期性特征5．具有很强的产业关联性。

房地产开发业在国民经济链条中处于中间环节，会对关联产业产生较大需求。

据统计，房地产开发业与四十多个行业具有关联度，如建筑业、建材业、装饰装修业、轻工业、纺织业等。研究结果表明，每100元的房地产开发需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。

此外，综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其他行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。行业内20强企业行业下三一个动三向争夺保三障房蛋三糕目前政三府正抓三紧制定三《“十三二五”三城镇住三房建设三规划和三中长期三建设规三划》，三估计每三年商品三房建设三在60三0万套三左右，三保障性三安居工三程50三0万套三左右。三而商品三房市场三上此时三却是寒三意正浓三，为保三证未来三业绩稳三步增长三，万科三、招商三地产、三保利、三绿城、三绿地等三大型房三企纷纷三进军保三障房市三场，富三力、栖三霞建设三等地方三房企也三增加了三保障房三的份额三。行业进三入SWO三T分析Str三eng三ths三:我国三房地产三开发业三发展的三优势分三析1.房三地产开三发业与三经济和三社会发三展目标三一致。三国家在三今后相三当长的三时期内三都将把三城市化三和西部三大开发三作为经三济和社三会发展三的战略三目标。三而要实三现这两三个战略三目标，三特别是三城市化三目标，三必然伴三随有房三地产开三发业的三大发展三。2.人三们住房三观念上三的认可三。经过三前几年三的住房三改革和三房地产三开发市三场的发三展，特三别是在三把福利三性实物三分房改三为住房三货币补三贴之后三，彻底三打破了三广大职三工住房三靠国家三和单位三的计划三经济观三念，自三己攒钱三和利用三贷款买三房已成三为广大三居民解三决住房三问题主三要途径三。3.房三地产开三发的调三整已基三本到位三。目前三，以经三济适用三房为主三的普通三住宅的三供应量三不断加三大，国三家从税三收方面三，开发三商在造三价方面三都在设三法降低三商品住三宅的成三本，使三商品住三宅的数三量和价三格都逐三渐向符三合工薪三阶层需三要方面三发展。4、社三会配套三条件基三本具备三。近几三年与房三地产业三发展有三关的房三地产交三易市场三、房屋三租赁制三度、中三介组织三和中介三服务市三场、住三房信贷三制度、三住房公三积金和三补贴制三度都已三建立并三逐渐走三向规范三。Wea三kne三ss:三我国房三地产开三发业发三展制约三因素分三析1、人三才的缺三乏。虽三然目前三从事房三地产开三发行业三的人数三很多，三但受过三专业教三育和训三练，经三验丰富三的房地三产开发三行业专三家很少三。大多三数房地三产开发三企业的三领导人三都是半三路出家三，其中三不少是三乱世英三雄。在三房地产三开发业三发展初三期不规三范、缺三少竞争三力的条三件下，三他们很三容易获三得成功三。但在三房地产三开发行三业向规三范方面三发展和三竞争的三加剧，三人才缺三乏将更三加明显三。2、缺三乏合格三的物业三管理队三伍。物三业管理三是与房三地产开三发业发三展密切三相关的三行业，三房地产三开发业三必须有三物业管三理的配三合，才三能有效三的发展三。但目三前我们三很缺乏三合格的三物业管三理专家三和队伍三，很多三住宅的三物业管三理与消三费者的三要求有三很大的三差距。3、与三房地产三开发业三发展配三套的交三易市场三、中介三机构等三还远没三有达到三健全和三令人满三意的程三度。目三前房地三产一级三市场在三很多地三区还不三规范，三交易秩三序混乱三的现象三，坑害三消费者三的事例三时有发三生；二三级市场三在许多三地区尚三没有建三立。4、是三房屋建三设的科三技含量三低。近三几年虽三然房地三产开发三业发展三很快，三但由于三一直忽三视房屋三科技的三作用，三房地产三开发在三采用新三技术、三新材料三、新工三艺、新三设计思三想，提三高房屋三内在和三外观质三量方面三都比较三落后，三很难满三足消费三者不断三增长的三对房屋三建设的三工程质三量以及三房屋和三设施功三能、环三境、服三务等方三面质量三的要求三。Opp三ort三uni三ty:三行业面三临的主三要机遇1、大三规模城三镇化对三房地产三开发的三推动。三人口城三镇化既三是经济三发展到三一定阶三级的必三然产物三,也是三我国目三前扩大三内需推三动经济三增长的三重要手三段。我三国13三亿人口三中有8三亿属于三农村人三口,目三前我国三城市化三比例仅三30%三,远低三于发达三国家7三0%-三-80三%的发三展水平三。而在三人均G三DP8三00-三130三0美元三的阶级三是人口三城镇化三最快的三阶段。三城镇化三对房地三产开发三行业的三拉动作三用显而三易见。2、目三前政府三正抓紧三制定《三“十二三五”城三镇住房三建设规三划和中三长期建三设规划三》，估三计每年三商品房三建设在三600三万套左三右，保三障性安三居工程三500三万套左三右。保三证性住三房成为三未来5三-10三年行业三中主要三发展机三遇。Thr三eat三s:行三业面临三的挑战1、三由于房三地产开三发业具三有较高三的回报三率和投三机性，三房地产三开发业三成为投三机的一三个重要三目标，三如果我三们不能三够有效三地对房三地产开三发经济三进行监三管和调三控，就三很容易三导致经三济结构三和投资三结构的三失衡，三造成房三地产泡三沫经济三。市场三经济的三根本动三力机制三是经济三主体不三断地追三逐利润三，使之三极大化三。2、消三费者因三为买不三起住房三对房地三产开发三行业产三生负面三影响。三房价过三高超出三一般消三费者的三承受能三力，过三多的房三贷、房三奴的出三现不利三于社会三的稳定三发展。3、房三地产开三发商现三金流紧三缺。融三资渠道三主要依三靠银行三贷款，三负债率三较高，三一旦政三府银行三紧缩银三根，负三债率高三的房地三产开发三企业将三面临破三产危险三。行业进三入的时三机目前的三房地产三开发行三业处于三行业生三命周期三中的成三熟稳定三阶段，三行业中三很多企三业管理三人才缺三失，很三多领导三人半路三出家，三对专业三理论知三识的掌三握程度三不高，三需要受三过专业三教育和三训练的三工程管三理人才三的加入三。行业中三的楼盘三营销环三节，行三业相关三后期运三营中物三业团队三，与房三地产开三发和交三易有关三的土地三和资产三评估机三构、房三地产经三纪人事三务所、三会计师三事务所三、律师三事务所三，贷款三担保机三构等等三同样存三在着人三才短缺三的问题三。综上所三述房地产三开发行三业人才三远没有三达到饱三和状态三，需要三更多的三人才加三入，本三行业诚三招有识三之士加三入！（四）三未来展三望万科地三产，中三国房地三产开发三行业的三领跑者三。目前三万科房三地产开三发业务三扩展到三全国3三0余个三大中城三市。万三科以人三为本的三建筑理三念，在