悦康美景公园二期定价及开盘策略

悦康·美景公园定价沟通报告及推售策略2016年4月20日2市场分析4价格策略推售策略3目录1项目分析开盘方案5项目总占地350亩，建筑面积约43万平方米，总共分三期开发，规划打造太和城市品质住宅标杆。悦康·美景公园八大价值体系：1、品牌理念：悦康美景地产，全国知名企业悦康药业集团。2、产品品质：纯地中海墅级花园洋房，由星河湾设计团队、WY设计机构设计，景观由苏州园林景观设计，全明户型，完全高品质。3、服务体系：全国连续7年业主满意度排名第一的绿城物业服务公司提供高品质管家式服务。4、核心地段：地处新区，太和最大商圈，满足业主出行、购物、娱乐、餐饮、文体、医疗、就学、休闲的各种需求，增值空间巨大，未来发展前景好，打造太和高端商业新中心。5、停车无忧：规划总户数2236户（不含别墅56户），停车位2279个个（地上279个、地下2000个），太和首家超过1：1比率。6、超高绿地率：小区绿地率达到35.13%，而是太和首家真正由景观公园造景的生态景观小区。7、引活水造景：太和首家引活水造景的生态园林景观小区。8、自然生态：太和引水工程，打造太和千米观景长廊，银杏河、友谊河分布在小区的南面与东侧。打造太和品质住宅标杆！项目分析一期售磬，二期的主力户型是126㎡三房至138㎡的大三房及四房二期的技术指标栋数：16栋小高层、9栋别墅建面：133623.36㎡（其中地上面积98893.15㎡，地下面积34730.21㎡）容积率：1.5住宅：674套（其中住宅648套、别墅26套）项目分析项目的核心价值点中心地段卓越品质优雅服务卖品质感。高绿化、现代、时尚、前沿、创新；富丽堂皇、商业配套各种高档用料展示、品牌故事,品质追求销售服务、物业服务，从走进售楼部起就感受到优雅细致的贴心服务悦康·美景公园最近动作:3月10日（农历二月初二）：现场售楼部盛大开放；3月15日：太和首届“最美小区”评选展示活动投票启动；3月20日：现场举办“悦康·美景”怀2016太和首届智慧少儿大赛；3月28日：启动二期（5#、7#、8#、10#、12#、14#楼）客户认筹；4月2日、3日：悦康美景·首届品牌博览会，太和县首届最美小区评选颁奖盛典；得到市场和客户的一致好评；4月23日止：认筹164套（住宅149套、西区别墅15套），··············认筹客户预约看房；项目并没有做大的推广，主要是后场带客户比较多，项目圈层影响力较大，圈层活动是项目下一步主要的拓展方向；启动后场以来项目的中心价值关注度较高，客户基础丰富；由于项目已经给市场造成了很高的期望值，首次的开盘必须保证高消化率，也是为未来圈层活动做基础；项目分析5月1日开盘推出首批单位5栋、7栋、8栋、10栋、12栋、14栋、别墅（26套）126平米：80套；131平米：120套；138平米：40套；6月1日加推加推4栋160套；10月1日三期准备开盘加推6栋部分东区别墅加推8栋之后分2栋跟进推出首批推售产品加推售产品首批推售产品7月-9月加推126.8㎡户型稀有3房，面积适中，设计合理客厅加配超大阳台主卧套房设计步入式更衣间，彰显主人尊贵，户型朝南，视野好，可观园景南向、经典四房南北通透，书房配置北阳台南北双套房方正全明，主卧套房设计131.55㎡户型稀有大三房设计南北通透，餐厅连接阳台功能设计合理，使用方便方正全明，主卧套房设计134.92㎡户型经典四房，南北流通南北双阳台小区园林景观使用率高138㎡户型南北流通项目定义为豪宅小区园林景观、自然景观使用率高达91.27%160㎡户型产品小结：160-170平米：项目定位为豪宅，客户群的经济收入普遍较高，对生活品质的要求也相对较高，160-170平米的户型是豪宅产品中的主流户型，加之我们二期只不过23#楼一栋，又是景观房，不愁卖；126、134、138平米的单位在市场中走量虽然较好，但在房地产市场目标客户群中关注度还是偏向100平米左右的较多，其中138平米的关注度最低，但面积稍大，也能平稳售完，平稳售完；255、296平米的别墅，在市场中属高端产品，项目沿河的双联关注度较高，是不愁卖的，但是后面的四联别墅，客户相对关度较低，从价位上很多客户反映说，还不如考虑复式房，我们的重点要移到四联上来，如何定价及推售？2市场分析4价格策略推售策略3目录1项目分析开盘方案5销售部目标：二期开盘，实现高消化率打响进驻现场第一炮；开盘实现销售80套，销售额4000万；目标近期太和房地产情况去年8月-11月太和一手商品房房价走势较为稳定，12月份有所下降，因春节将来临，各项目优惠较大，15年全年市场情况不好，主要是受经济不景气导致，2016年元月份开始，湿地公园的高价房推出后，房价明显拉升，商品住宅网签量连续五周持续上涨。2016年第一季度太和房地产市场火爆登场

面对频频出台的国家调控政策对房地产市场都利好，市场依然保持热销的另一原因；第一季度太和拆迁量加大，拆迁户购房的带动，使市场出现火爆景象；同时，外地品牌开发商陆续进驻太和市场，使得太和楼市逐渐走向成熟。二季度太和成交量还会有所增长4月份就听说拆迁被暂时叫停，虽购买力没有明显变化，后期会给市场带来一定的影响，第二季度中有一个端午节与农忙，回乡人员增多的情下，市场也因此会注入购买活力。后市房价趋于下行

第三季度，如若拆迁不见有所行动的话，市场情况是不宜乐观的，因第三季度是房地产市场全年的淡季，成交量也会因市场原因减少，房价同时也会趋于下行。市场小结：如今，太和市场看似整体是在回暖，其实是量增价平，主要由于政策的不确定性导致的价格的不稳定；真正回暖的是政策引导，其次是改善型住房开始复苏；市场对改善型住房产品的定价谨慎，其中也是由于后续政策的不可预知性；国家放开二胎后，目前几年不会对市场带来多大影响，但之后几年会有明显的带动。主要竞争项目分析主要竞争项目分析均价在3600左右是比较合理的小高层3780元均价项目多层冲下价格攀升慢3800元的均价保证了产品的销量小高层4200元毛坯价有价无市宝雅·凯旋门晶宫·和府宝业·城市绿苑2市场分叫析3价格策略4推售策略目录1项目分盟析开盘方案5对目前士积累的狸认筹客绒户进行廊分析：通过数据粉发现，需逢求126及138平米客放户的比绍重远远祝高于需桑求131平米的锻客户，尼而131平米的欢单位又英是该推表售批推朽出单位旁的主力切面积段桑；首先进行普客户分析面对这种炊情况，我红们是否可处以利用产骗品的价格身差来引导131平米单位书的走量？客户分析对目前却积累的圈认筹客胸户价格映接受区护间进行矩分析：根据认筹源客户对各费个面积段拼产品价格码的接受区助间发现，3种面积拖段客户念的接受应价格区梦间比例搅是相似退的，355器0-3懒600及360皱0-3班650占到73.9坊%，通过居价格差杰进行引若导难度仰很大；客户分析目前积累予的认筹客筛户中的投沾资客分布怀：126平米：2批131平米：0批138平米：1批投资客菌比重非传常小，柳再次证今明引导盐客户到131平米的程单位存次在较大住的困难纸；客户分洗析客户对126平米产品象需求及关乡丰注最旺盛战，131平米产鸟品关注惨度最低权；客户的缠意向价仗格区间凑在3550送-360早0，且此遗比例在3种户型桌的认筹宫客户中戴表现比引例一致扭；通过神价格差赵引导126平米客箭户到131平米存在触阻力；因此，建篮议定价时卸应遵循：1、针对131平米的队单位，米保持整争体的价李格体系辟，进行田稳步推候售；2、针对126平米的调单位，汤由于客集户需求献量大，窜可进行检集中消束化，逐队步引向131平米；核心均价紫推导核心均醉价的形协成：市技场比较径法定价通过市场窗重点楼盘执比准得出诉核心均价市场比昆准因子削权重设构置比准价指贪数r=本项目总披分/对比项矛目总分核心均饿价推导在不考党虑销售破速度的恐情况下题，得出勺本项目赔的静态市扛场比准焰均价为：000元/㎡本项目的需静态市场哈比准均价价格表形酿成——平面调差影响价兆格的因身素和权抵重整体平咱面差设摊置标准满为100元/㎡（根据市既场上住居宅平面召差标准百为10%）项目大多皂栋都为一驰梯两户，负景观资源栏、朝向相践对一致，左整体平面傲区别有大纸，其中19号靠太购和大道斗，因此惹平面差衔最低，22、23、24号景观资恰源最好，锡由北往南厨平面差逐诱步增高；22、23、24号位享受屡园林及水促景，且户持型为关注亲度最高的140平米产瞒品，因坡此平面照差最高躁；12、14号位虽然菌与其他楼骨栋没有的喘景观资源士没有太大医区别，但富由于南面窗既是中轴枕景带，且碍南北通透登，户型也吐是相对关波注较高，蓬因此平面胃差较好；价格表制稍作——竖向调差客户意向葛主要集中塑在5、6、7、9层，层肃差设置张为10元，二榨层基价仰，每层悲往上来爷加10元；8层因数字剪读音问题扎在太和很狐多人难以擦接受，可滴以与7层价格腿同步；顶层考堤虑到客嘱户的接酱受能力喊，层差反减60-稼80元；东户考虑翼客户关注励度最高，拼朝向差加60元/平米；缺西户虽歌然关注腹度低，种但比起替中户来邪关注又利略高一蛙些，可劝加30元/平米；楼层影响救价格的因捐素和权重综合折糊扣率优惠政武策待定实收均价摸建议销售部建离议：在目前项偶目展示有翅限的前提于下，首批慢单位入市箱价格：成愈交单价355搏0-3躁600元/平米2市场分析5价格策倘略推售策略4目录1项目分析开盘方秆案6核心推啦售策略二期没办齿法修改户姻型的前提名下，在三腹期加大100、110平米房源疯供应量；保证项目答首次开盘尽去化率为难先；最大限度戒的消化目搂前积累的民认筹客户猾；保证现元金购买横优先，交购房券芽其次的虽策略；建议2市场分胳析4价格策略推售策茫略3目录1项目分掩析开盘方撕案5开盘时禾间安排开盘日期展：2016年5月1日8：00：销售总旅监核对醋销售人锦员所有弯移动电灶话的时闲间；8：30：销售总监给销售人驳员核对认倘筹客户（蓬关系户）诱电话号码档及认筹房葡号，销售人针员之前漫通知的种，核对绕未到的迈开始给忍关系户机打电话缎，告知例开盘时哥间信息略，并催仗客户尽顷快来排型队；9：00：销售中须心开始抹清场，杯工作人梢员开始宗给排队深客户派倘发选房址顺序号砍；10：00-1午0：10：正式开趋盘；礼仪人斯员验号人搂员保安人驾员看楼路各线铁马销控板销控区签到板签到区选房区财务区选房等楼候区排号等尘候区1排号等旨候区2认筹客惯户签到季区：负责客户拿签到，核米实认筹客牲户资料（耍用档案袋屡装选房物万料），并拔